Case Instance
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GET /api/cases/296318/
{ "id": 296318, "slug": "olgd-2002-09-05-10-u-10501", "court": { "id": 820, "name": "Oberlandesgericht Düsseldorf", "slug": "olgd", "city": null, "state": 12, "jurisdiction": null, "level_of_appeal": "Oberlandesgericht" }, "file_number": "10 U 105/01", "date": "2002-09-05", "created_date": "2019-03-12T13:59:59Z", "updated_date": "2020-12-10T12:55:56Z", "type": "Urteil", "ecli": "ECLI:DE:OLGD:2002:0905.10U105.01.00", "content": "<h2>Tenor</h2>\n\n<p>Die Berufung der Kläger gegen das am 15. Mai 2001 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 6. Zivilkammer des Landgerichts Mönchengladbach wird zurückgewiesen.</p>\n\n<p>Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Klägern zu je 1/3 zur Last.</p>\n\n<p>Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.</p>\n\n<p>Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 75.000 EUR, die auch durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse erbracht werden kann, abzuwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung in entsprechender Höhe Sicherheit leistet, zu der ebenfalls Bank- oder Sparkassenbürgschaft zugelassen wird.</p><br style=\"clear:both\">\n\n<span class=\"absatzRechts\">1</span><p class=\"absatzLinks\"><span style=\"text-decoration:underline;\"><b>T a t b e s t a n d</b></span></p>\n<span class=\"absatzRechts\">2</span><p class=\"absatzLinks\">Mit Vertrag vom 19.6.1987 (Bl. 21 ff. d.A.) vermietete die\nRechtsvorgängerin der Kläger der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu\n1) zunächst für die Zeit vom 1.1.1988 bis zum 31.12.1997 das\nbebaute Grundstück A. Straße 4 in E. zum Betriebe eines\nLebensmittel- und non-food-Marktes. Der monatliche Mietzins wurde\nmit 98.712 DM vereinbart. Wegen der im übrigen getroffenen\nRegelungen wird auf den Vertragswortlaut sowie auf die\nNachtragsvereinbarungen vom 20.11.1990 (Bl. 30/31 d.A.), 29.7.1991\n(Bl. 32 ff. d.A.), 5.9.1991 (Bl. 35 d.A.), 28.1.1993 (Bl. 43 d.A.)\nund 26.2.1993 (Bl. 42 d.A.) Bezug genommen. Dabei wurde\ninsbesondere die Vertragslaufzeit bis zum 30.5.2005 verlängert. Mit\nSchreiben vom 28.9.1999 (Bl. 51 ff. d.A.), auf dessen Inhalt\nverwiesen wird, kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit der\nBeklagten zu 1) fristlos zum 15.10.1999, hilfsweise fristgerecht\nzum 31.3.2000. Die fristlose Kündigung stützten sie unter anderem\ndarauf, dass die Beklagte zu 1) zwischenzeitlich einen\nUntermietvertrag über das streitgegenständliche Objekt mit der\nBeklagten zu 2) abgeschlossen hatte, ohne sie - die Kläger - davon\nauch nur zu informieren.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">3</span><p class=\"absatzLinks\">Im vorliegenden Rechtsstreit nehmen die Kläger die Beklagten auf\nRäumung und Herausgabe des eingangs bezeichneten Mietgrundstücks in\nAnspruch, weil sie das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1)\naufgrund ihrer Kündigungserklärung vom 28.9.1999 für beendet\nhalten.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">4</span><p class=\"absatzLinks\">Die Beklagten haben mit der Begründung Klageabweisung beantragt,\ndas Mietverhältnis der Beklagten zu 1) mit den Klägern bestehe\nfort, weil deren Kündigung keine Wirkung entfaltet habe.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">5</span><p class=\"absatzLinks\">Durch das angefochtene Urteil (Bl. 282 ff. d.A.), auf dessen\nTatbestand wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen\nParteivorbringens Bezug genommen wird, hat das Landgericht nach\nBeweiserhebung die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im\nwesentlichen ausgeführt:</p>\n<span class=\"absatzRechts\">6</span><p class=\"absatzLinks\">Ein Grund zur fristlosen Kündigung habe den Klägern nicht zur\nVerfügung gestanden. Dass die Beklagte ihrer im Ortstermin vom\n1.7.1998 übernommenen Verpflichtung zur Vorlage bestimmter\nUnterlagen und der Aufforderung zur Überlastung weiterer\nSchriftstücke nicht nachgekommen sei, bilde keinen wichtigen Grund\nim Sinne von § 10 des den Rechtsbeziehungen der Parteien\nzugrundeliegenden Mietvertrages, zumal die Kläger einen Zeitraum\nvon mehr als einem Jahr bis zur Kündigung hätten verstreichen\nlassen. Die nicht genehmigte Untervermietung an die Beklagte zu 2)\nrechtfertigte die außerordentliche Kündigung ebenfalls nicht, weil\ndie Kläger ihre Zustimmung nur aus wichtigem Grund hätten versagen\nkönnen, wozu vorliegend kein Anlass bestanden habe.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">7</span><p class=\"absatzLinks\">Die ordentliche Kündigung habe ebenfalls nicht zur Beendigung\ndes Mietverhältnisses zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1)\nund zum Wegfall des Besitzrechts der Beklagten zu 2) geführt. Die\nLaufzeit bis zum 30.5.2005 in Ziffer 3 des Nachtrags vom 29.7.1991\nsei nicht durch die späteren Nachträge auflösend bedingt gewesen.\nDie entsprechenden Vereinbarungen seien nämlich nach den §3 313,\n125 BGB formnichtig gewesen, so dass die darin enthaltene\nauflösende Bedingung nicht wirksam geworden sei. Diese\nFormnichtigkeit habe sich allerdings nicht auf die Regelung in\nZiffer 3) der Nachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 erstreckt, da\ndiese keine rechtliche Einheit mit den anschließenden\nNachtragsvereinbarungen gebildet habe. Den ihnen obliegenden\nNachweis eines entsprechenden Verknüpfungswillens der Beteiligten\nhätten die Kläger nicht geführt. Da die Wirksamkeit der eingangs\ngekennzeichneten Laufzeitregelung auch sonst nicht in Frage stehe,\nsei ein Herausgabeanspruch der Kläger mangels Beendigung des in\nRede stehenden Vertragsverhältnisses zu verneinen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">8</span><p class=\"absatzLinks\">Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung der Kläger, mit der\nsie ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter verfolgen. Dazu\nwiederholen und vertiefen sie ihr Vorbringen erster Instanz, dem\ndas Landgericht nach ihrer Auffassung zu Unrecht nicht gefolgt sei,\nwobei es insbesondere das Ergebnis der von ihm durchgeführten\nBeweisaufnahme nicht richtig gewürdigt habe.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">9</span><p class=\"absatzLinks\">Die Beklagte beantragt unter Wiederholung und Ergänzung ihres\nfrüheren Vorbringens die Zurückweisung der Berufung der Kläger. Dem\nergänzendem Vorbringen der Kläger tritt sie entgegen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">10</span><p class=\"absatzLinks\">Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird\nabschließend auf die vorbereitenden Schriftsätze der Parteien und\ndie bei den Akten befindlichen schriftlichen Unterlagen\nverwiesen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">11</span><p class=\"h2 absatzLinks\">E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e</p>\n<span class=\"absatzRechts\">12</span><p class=\"absatzLinks\">I.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">13</span><p class=\"absatzLinks\">Die zulässige Berufung der Kläger ist sachlich nicht\ngerechtfertigt. Das Landgericht hat die Klage mit durchweg\ntragfähiger und überzeugender Begründung zu Recht abgewiesen. Auch\nihr zweitinstanzliches Vorbringen rechtfertigt keine für die Kläger\ngünstigere Entscheidung.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">14</span><p class=\"absatzLinks\">Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass das zwischen den\nKlägern und der Beklagten zu 1) bestehende Mietverhältnis nicht\ndurch die Kündigung der Kläger vom 28.9.1999 beendet worden ist, so\ndass ein Räumungs- und Herausgabeanspruch zulasten der Beklagten\nauf der Grundlage des § 556 Abs. 1 BGB a.F. bzw. des § 985 BGB\nnicht besteht.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">15</span><p class=\"absatzLinks\">1.)</p>\n<span class=\"absatzRechts\">16</span><p class=\"absatzLinks\">In Übereinstimmung mit dem angefochtenen Urteil kann ein Recht\nder Kläger zur fristlosen Kündigung nicht aus § 10 des\nMietvertrages vom 19.6.1987 (Bl. 27 d.A.), in den die Kläger und\ndie Beklagte zu 1) eingetreten sind, unter dem Gesichtspunkt des\nwichtigen Grundes wegen Verletzung vertraglicher Verpflichtungen\nhergeleitet werden. Dabei kann dahinstehen, ob sich das Merkmal des\nwichtigen Grundes entsprechend der Annahme des Landgerichts an den\nausdrücklich aufgeführten Erfordernissen des Zahlungsverzugs oder\nder Zahlungsunfähigkeit des Mieters zu orientieren hat, worauf\nallerdings vor allem die Formulierung \"insbesondere\" hindeuten\ndürfte. Auch bedarf es keines Eingehens darauf, ob in diesem\nZusammenhang ebenfalls zu berücksichtigen wäre, dass die Kläger die\nvon ihnen begehrte Vorlage von Unterlagen sowie die Durchführung\netwa erforderlicher Instandsetzungsarbeiten notfalls hätten\ngerichtlich durchsetzen können, so dass ihnen unter diesen\nGesichtspunkt die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zumutbar\ngewesen wäre. Entscheidend ist jedenfalls die auch vom Landgericht\nbereits herausgestellte Tatsache, dass die Kündigung der Kläger vom\n28.9.1999 nicht zeitnah zum Ortstermin vom 1.7.1998 (Bl. 76/77\nd.A.) erfolgt ist, in dessen Verlauf die Beklagte zu 1) die in Rede\nstehende Verpflichtung übernommen hat. Macht nämlich der Betroffene\nerst längere Zeit nach einer Vertragsverletzung von seinem daraus\nsich ergebenden Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch, gibt er\ndamit zu erkennen, dass er diese Vertragsverletzung nicht als so\nschwerwiegend empfunden hat, dass ihm die Fortsetzung des\nVertragsverhältnisses nicht zugemutet werden könnte (vgl. z.B. BGH\nWuM 1983, 661 und NJW-RR 1988, 77, 78 sowie OLG München ZMR 1996,\n487, OLG Celle ZMR 1995, 298, OLG Düsseldorf NZM 1999, 970 und OLG\nSaarbrücken MDR 1999, 86). Ein derartiger Fall ist auch vorliegend\ngegeben. Den Klägern war es daher verwehrt, Vorgänge zum Anlass\neiner Kündigung mit sofortiger Wirkung zu nehmen, die sie über\neinen beträchtlichen Zeitraum hingenommen hatten, ohne die\nFortsetzung des Vertragsverhältnisses mit der Beklagten zu 1)\nzunächst in Frage zu stellen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">17</span><p class=\"absatzLinks\">2.)</p>\n<span class=\"absatzRechts\">18</span><p class=\"absatzLinks\">Auch die Untervermietung des streitgegenständlichen Mietobjekts\nan die Beklagte zu 2) führt nicht zu einem Räumungs- und\nHerausgabeanspruch zugunsten der Kläger. Zwar ist der Vermieter\nnach der gesetzlichen Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB n.F., die\ndem bisherigen Rechtszustand entspricht, zur fristlosen Kündigung\nberechtigt, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache unbefugt\neinem Dritten überlässt, was auch bei einer nicht genehmigten\nUntervermietung der Fall ist. Dem Herausgabeanspruch des Vermieters\nnach § 546 BGB kann der Mieter in derartigen Fällen jedoch den\nEinwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegensetzen, wenn ein\nAnspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung bestand\n(so z.B. Palandt-Weidenkaff, 61. Aufl., § 543 BGB Rdn. 22 im\nAnschluss an BayObLG NJW-RR 1991, 461). Ein derartiger Anspruch der\nBeklagten zu 1) war indes nach Ziffer 12.1 Abs. 3 des Vertrages vom\n19.6.1987 grundsätzlich gegeben, weil die Zustimmung zur\nUntervermietung nur aus wichtigem Grund versagt werden konnte. Das\nVorliegen eines derartigen wichtigen Grundes in Bezug auf die\nBeklagte zu 2) haben die Kläger jedoch auch weiterhin nicht\ndargetan. Da somit davon auszugehen ist, dass die Zustimmung zur\nUntervermietung von ihnen zu erteilen war, berufen sich die Kläger\nauch ohne Erfolg darauf, dass sie nicht vorab von der\nbeabsichtigten Untervermietung an die Beklagte zu 2) unterrichtet\nworden sind. Ebenso wenig ist es unter den gegebenen Umständen von\nBedeutung, dass die Beklagte zu 1) den Klägern zunächst lediglich\nmitgeteilt haben soll, die Beklagte zu 2) wolle an ihrer Stelle als\nMieterin in das bestehende Mietverhältnis eintreten, während von\neiner Untervermietung keine Rede gewesen sein soll. Eine derartige\nVertragsänderung wäre nämlich ohne Mitwirkung der Kläger nicht\nmöglich gewesen, weil in diesem Falle die Beklagte zu 1) aus ihren\nmietvertraglichen Verpflichtungen hätte entlassen werden müssen.\nAuch in dieser Hinsicht greift zudem der Gesichtspunkt des\nErfordernisses der zeitnahen fristlosen Kündigung ein. Die\nBehauptung der Kläger, sie hätten \"erst wenige Wochen vor der\naußerordentlichen Kündigung\" von der Untervermietung erfahren, ist\nangesichts der Behauptung, eine entsprechende Mitteilung sei\nbereits im Januar 1999 erfolgt (Bl. 366 d.A.) und angesichts des\nSchreibens vom 7.4.1999 (Bl. 375 d.A.) in jeder, insbesondere aber\nin zeitlicher Hinsicht völlig unsubstantiiert und daher\nunbeachtlich.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">19</span><p class=\"absatzLinks\">3.)</p>\n<span class=\"absatzRechts\">20</span><p class=\"absatzLinks\">Auch unter dem Gesichtspunkt der ordentlichen Kündigung hat das\nSchreiben der Kläger vom 28.9.1999 keine Vertragsbeendigung\nbewirkt. Die vertraglichen Beziehungen zwischen den Klägern und der\nBeklagten zu 1) bestehen vielmehr aufgrund der zunächst\nunwirksamen, durch die notarielle Beurkundung vom 24.5.1993 (Bl.\n226 ff. d.A.) jedoch geheilten Regelung in Ziffer 3 der\nNachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 (Bl. 32 d.A.) zumindest bis zum\n30.5.2005 fort. Diese Regelung ist nicht durch die in den\nNachtragsvereinbarungen vom 5.9.1991 (Bl. 35 d.A.) und vom\n28.1./26.2.1993 (Bl. 42 d.A.) enthaltene auflösende Bedingung mit\nder Folge in Wegfall geraten, dass das Mietvertragsverhältnis\nnunmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und daher nach §\n565 BGB fristgerecht gekündigt werden konnte. Dass die Beklagte zu\n1) das notarielle Kaufangebot der Kläger nicht angenommen hat, ist\ninsoweit unbeachtlich. Die beiden letztgenannten\nNachtragsvereinbarungen waren nämlich, wie das Landgericht\nzutreffend erkannt hat, mangels notarieller Beurkundung nach § 313\nBGB unwirksam, so dass es bei der ursprünglichen\nLaufzeitverlängerung bis zum 30.5.2005 verblieb.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">21</span><p class=\"absatzLinks\">Entgegen der Auffassung der Kläger und in Übereinstimmung mit\ndem angefochtenen Urteil bestand eine zum Formzwang der notariellen\nBeurkundung führende mittelbare Bindung zu Lasten der Beklagten zu\n1) darin, dass ihr im Falle des Nichterwerbs der Mietgrundstücke\nins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile drohten, die einen\nnachvollziehbaren Zwang zum Erwerb begründeten (vgl. z.B. BGHZ 76,\n46 und BGH NJW 1990, 391). Selbst aufgrund einer einseitigen\nOptionsausübung hätte die Beklagte zu 1) nämlich im Falle des\nWegfalls von Ziff. 3 der Nachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 mit\nder daraus sich ergebenden Verlängerungsmöglichkeit von dreimal\nfünf Jahren ab 30.5.2005, also bis zum Jahre 2020, lediglich eine\nVertragslaufzeit bis zum 31.12.2007 aufgrund der dann wirksam\nwerdenden Regelung in § 5 Abs. 2 des Vertrages vom 19.6.1987\n(zweimal fünf Jahre ab 31.12.1997) erreichen können, so dass ihre\nInvestitionen möglicherweise nicht in vollem Umfang abgegolten\nworden wären. Nach dem 31.12.2007 hätte die Beklagte nämlich damit\nrechnen müssen, dass die Kläger von ihrem Recht zur ordentlichen\nKündigung Gebrauch machen und auf diese Weise das bestehende\nMietverhältnis alsbald beenden würden. Dass unter diesen Umständen\nder Schutzgedanke des § 313 BGB zu ihren Gunsten eingreift, liegt\nauf der Hand und bedarf keiner weiteren Begründung.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">22</span><p class=\"absatzLinks\">Zutreffend und nachvollziehbar hat das Landgericht auch das\nFehlen einer einheitlichen Verknüpfung zwischen Ziffer 3 des\nNachtrags vom 29.7.1991 und den Nachträgen vom 5.9.1991 bzw.\n28.1./26.2.1993 verneint, so dass sich der Formmangel der beiden\nletztgenannten Vereinbarungen nicht auf die erstgenannte Regelung\nerstreckte. Dabei ist es zu Recht davon ausgegangen, dass\nangesichts der Existenz mehrerer Urkunden die Darlegungs- und\nBeweislast für die angebliche Einheitlichkeit den Klägern obliegt.\nDen entsprechenden Nachweis haben sie jedoch auch zur Überzeugung\ndes Senats nicht geführt. Weder die bei den Akten befindlichen\nschriftlichen Unterlagen noch die in erster Instanz durchgeführte\nBeweisaufnahme sind geeignet, diesbezügliche Zweifel mit der\nerforderlichen Sicherheit auszuräumen. Dies gilt um so mehr in\nAnbetracht der von der Beklagten in der Berufungserwiderung\nzusätzlich aufgeführten Erwägungen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">23</span><p class=\"absatzLinks\">Schließlich ergibt sich ein Verstoß gegen das\nSchriftformerfordernis des § 566 BGB mit der Folge, dass die\nMöglichkeit einer ordentlichen Kündigung auf diese Weise für die\nKläger eröffnet gewesen wäre, nicht daraus, dass die vorstehend\ngekennzeichneten Nachtragsvereinbarungen nach ihrer Änderung nicht\nnochmals von den Vertragsparteien unterzeichnet worden sind. Zwar\nergreift der Formzwang grundsätzlich jede nachträgliche Änderung\ndes Mietvertrages. Formfrei sind indes solche Änderungen, die nur\nunwesentliche Nebenabreden darstellen (vgl. z.B.\nPalandt/Weidenkaff, a.a.O., § 566 BGB Rdn. 10 und 17 im Anschluss\nan BGH WM 1963, 173 und NJW 2000, 354 sowie OLG München NJW-RR\n1996, 654). Um solche Nebenabreden untergeordneter Bedeutung\nhandelt es sich vorliegend. So ist im Schreiben vom 14.8.1991 (Bl.\n166 d.A.) expressis verbis von lediglich \"redaktionellen\nÄnderungen\" die Rede, die dementsprechend keinen neuen sachlichen\nGesichtspunkt zum Gegenstand hatten. Entsprechendes gilt auch\nhinsichtlich der Änderungen im Schreiben vom 15.10.1991 (Bl.\n169/170 d.A.), die lediglich klarstellende Funktionen hatten, ohne\ndass die zugrundeliegenden vertraglichen Vereinbarungen in Frage\ngestellt wurden, so dass sich das Schriftformerfordernis des § 566\nBGG, das vornehmlich den Schutz künftiger Grundstückserwerber im\nHinblick auf die Regelung des § 571 BGB im Auge hat, darauf nicht\nerstreckte. Schließlich ist es zu berücksichtigen, dass die\nNachtragsvereinbarung vom 29.7.1991 jedenfalls durch die notarielle\nBeurkundung vom 24.5.1993 mit allen Nebenabreden und Änderungen\ngeheilt worden ist (vgl. dazu Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 313 BGB\nRdn. 46 im Anschluss an OLG Köln VersR 1999, 117).</p>\n<span class=\"absatzRechts\">24</span><p class=\"absatzLinks\">II.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">25</span><p class=\"absatzLinks\">Nach allem war die Berufung der Kläger mit der Kostenfolge der\n§§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">26</span><p class=\"absatzLinks\">Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf\nden §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">27</span><p class=\"absatzLinks\">Zur Zulassung der Revision bestand mangels Vorliegens der\nVoraussetzungen des § 543 Abs. 2 BGB n.F. kein Anlass.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">28</span><p class=\"absatzLinks\">Der Streitwert für die Berufungsinstanz beträgt 1.555.281,60 DM\n= 795.202,85 EUR.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">29</span><p class=\"absatzLinks\">Die Beschwer der Kläger beläuft sich auf mehr als 20.000\nEUR.</p>\n " }