Case Instance

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    "content": "<h2>Tenor</h2>\n\n<p><strong>Die Klage wird abgewiesen.</strong></p>\n<p><strong>Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.</strong></p>\n<p><strong>Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.</strong></p><br style=\"clear:both\">\n\n<span class=\"absatzRechts\">1</span><p class=\"absatzLinks\"><strong>Tatbestand:</strong></p>\n<span class=\"absatzRechts\">2</span><p class=\"absatzLinks\">Die Klägerin wendet sich gegen die auf Wohnungsförderungsrecht gestützte Festsetzung von Geldleistungen durch den Beklagten.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">3</span><p class=\"absatzLinks\">Die Klägerin war vom 1. Dezember 2017 bis zum 31. Mai 2019 Verwalterin der in den 1970er-Jahren errichteten Wohnimmobilien mit der postalischen Anschrift H.       L.-----weg 00 und 00 in S.    ; Eigentümerin der Wohngrundstücke war im maßgeblichen Zeitraum die B. GmbH mit Sitz in I.      (ehemals mit Sitz in E.        bzw. H1.             ). Bei den streitgegenständlichen Immobilien handelt es sich um gemäß dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum. Die Zweckbestimmung endet mit Ablauf des 31. Dezember 2023. Im Hausverwaltungsvertrag zwischen der Klägerin und der Eigentümerin vom 1. Dezember 2017 hieß es unter anderem:</p>\n<span class=\"absatzRechts\">4</span><p class=\"absatzLinks\">„Der Verwalter ist berechtigt Handwerker zu beauftragen. […] Reparaturaufträge bis 450,00 Euro kann der Verwalter ohne Rücksprache beauftragen. Darüber hinausgehende Beauftragungen erfolgen nur nach Absprache mit dem Auftraggeber.“</p>\n<span class=\"absatzRechts\">5</span><p class=\"absatzLinks\">Mit Schreiben vom 23. April 2018 forderte der Beklagte – nachdem er Kenntnis über den Defekt von Fenstern in der Wohnung H.       L1.----weg 00, 1. Obergeschoss rechts, erlangt hatte – die Klägerin auf, die Instandsetzung der Fenster unverzüglich zu veranlassen und den ordnungsgemäßen Gebrauch wiederherzustellen. Zudem bat er um Übersendung eines etwaigen Hausverwaltungsvertrags mit der Eigentümerin. Eine Reaktion der Klägerin erfolgte nicht.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">6</span><p class=\"absatzLinks\">Am 27. April 2018 fand eine Besichtigung der streitgegenständlichen Immobilien durch eine Mitarbeiterin des Beklagten statt. Wegen der dabei festgehaltenen Beanstandungen nimmt das Gericht Bezug auf den Vermerk in der Verwaltungsakte des Beklagten (Bl. 193–204 Beiakte Heft 1). Am 30. Mai 2018 sprachen zwei Mieterinnen aus den streitgegenständlichen Immobilien bei dem Beklagten vor und wiesen auf eine Reihe von ihrer Ansicht nach bestehenden Mängeln hin (Bl. 205–206 Beiakte Heft 1).</p>\n<span class=\"absatzRechts\">7</span><p class=\"absatzLinks\">Mit Schreiben vom 7. Juni 2018 forderte der Beklagte die Klägerin auf, die notwendigen Renovierung- und Instandhaltungsarbeiten (betreffend die im Einzelnen aufgezählten Mängel) bis zum 10. August 2018 durchzuführen. Außerdem drohte er die Festsetzung von Geldleistungen in Höhe von 4,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich an, falls die notwendigen Maßnahmen nicht fristgerecht durchgeführt würden.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">8</span><p class=\"absatzLinks\">Mit Schreiben vom 27. August 2018 ordnete der Beklagte gemäß § 21 Abs. 1 S. 6 Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) an, die im Bescheid aufgezählten Instandhaltung- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen in den öffentlich geförderten Objekten in S.    , H.       L1.----weg 00 und 00 bis zum 30. November 2018 durchzuführen. Wegen der im Einzelnen geforderten Reparaturen wird Bezug auf die Auflistung im Bescheid genommen (Bl. 211 Beiakte Heft 1). Zudem drohte der Beklagte der Klägerin erneut die Festsetzung von Geldleistungen in der oben genannten Höhe an. Eine Mängelbeseitigung erfolgte weiterhin nicht. Gegen den vorgenannten mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehenen, per einfachem Brief sowie E-Mail übermittelten Bescheid ergriff die Klägerin keinen Rechtsbehelf.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">9</span><p class=\"absatzLinks\">Am 3. Dezember 2018 fand eine Begehung der streitgegenständlichen Objekte statt, deren Ergebnis der Beklagte in mehreren Lichtbildern festhielt (Bl. 220–239 Beiakte Heft 1). Ein Vertreter der Klägerin nahm trotz Aufforderung vom 28. November 2018 nicht an dem Begehungstermin teil. Eine Mängelbeseitigung wurde nicht festgestellt.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">10</span><p class=\"absatzLinks\">Mit Bescheid vom 10. Dezember 2018 – der Klägerin zugestellt am 12. Dezember 2018 – setzte der Beklagte bezogen auf die oben genannten Objekte gegenüber der Klägerin unter Berufung auf einen schweren Verstoß gegen § 21 Abs. 1 S. 6 WFNG NRW folgende Geldleistungen fest:</p>\n<span class=\"absatzRechts\">11</span><ul class=\"absatzLinks\"><li><span class=\"absatzRechts\">12</span><p class=\"absatzLinks\">1. für die Zeit vom 1. Mai 2018 bis 30. November 2018 insgesamt 10.178 Euro</p>\n</li>\n<li><span class=\"absatzRechts\">13</span><p class=\"absatzLinks\">2. für die Zeit ab dem 1. Dezember 2018 monatlich für die Dauer des Verstoßes 1.454,00 Euro.</p>\n</li>\n</ul>\n<span class=\"absatzRechts\">14</span><p class=\"absatzLinks\">Zur Begründung führte er aus, die Klägerin habe gegen ihre Instandhaltungspflicht verstoßen, indem sie mehreren Aufforderungen zur Beseitigung von Mängeln/Schäden in verschiedenen, insgesamt fünf Wohnungen in den oben genannten Immobilien – die sich der Anlage zum Bescheid entnehmen ließen – nicht nachgekommen sei. Aufgrund der besonderen Schwere des Verstoßes könne bei der Festlegung der Geldleistungen der obere Bereich des vorgesehenen Ermessensrahmens ausgeschöpft werden. Aufgrund der Tatsache, dass die B. GmbH erst im Jahr 2017 Eigentümerin geworden sei, die Schäden zum Teil aber früher eingetreten seien, werde von einer Festsetzung der maximal zulässigen Geldleistung in Höhe von 5,00 Euro pro Quadratmeter abgesehen. Stattdessen werde die Geldleistung in Höhe von 4,00 Euro je Quadratmeter Wohnfläche festgesetzt. Bei einer vom Beklagten insgesamt zugrunde gelegten betroffenen (Wohn-)Fläche von 363,73 m² ergab sich somit abgerundet ein Betrag von 1.454,00 Euro pro Monat.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">15</span><p class=\"absatzLinks\">Der Beklagte führte weiter aus, dass Geldleistungen nur von dem Beauftragten erhoben werden könnten, wenn ein solcher anstelle des Verfügungsberechtigten gehandelt habe. Beauftragter sei, wer aufgrund eines Schuldverhältnisses bei der Verwaltung von Wohnungen im eigenen Namen zur Ausübung der einem Verfügungsberechtigten zustehenden Befugnisse berechtigt sei. Der Bescheid ergehe gegenüber der Klägerin, weil sie vom Verfügungsberechtigten mit der Verwaltung der maßgeblichen Immobilien betraut und somit Beauftragte sei.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">16</span><p class=\"absatzLinks\">Hinsichtlich des Zeitraums führte der Beklagte aus, dass bei unterlassener Instandhaltung ein konkreter Zeitpunkt, ab dem gegen die Gewährleistungspflicht verstoßen wurde, nicht bestimmbar sei. Zugunsten der Klägerin habe er in Ausübung seines Ermessens die Geldleistung ab dem 1. des Monats nach Kenntniserlangung von der unterlassenen Instandhaltung, d. h. vorliegend ab dem 1. Mai 2018 festgesetzt.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">17</span><p class=\"absatzLinks\">Die Klägerin hat am 10. Januar 2019 Klage gegen den Bescheid vom 10. Dezember 2018 erhoben.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">18</span><p class=\"absatzLinks\">Sie trägt im Wesentlichen vor, sie sei weder Verfügungsberechtigte gewesen noch habe sie für den Fall, dass sie als Verfügungsberechtigte anzusehen wäre, schuldhaft gehandelt. Maßgeblich für ihr Pflichtenprogramm sei ausschließlich der Hausverwaltungsvertrag mit der Eigentümerin gewesen; danach habe die vertragliche Grenze für Reparaturaufträge bei 450,00 Euro gelegen, die mit Blick auf den von dem Beklagten vorgetragenen Mängelumfang bei einem Tätigwerden ihrerseits ersichtlich überschritten worden wäre. Sie sei ihrer vertraglichen Pflicht, die Eigentümerin auf die bestehenden Mängel hinzuweisen, mehrfach nachgekommen; dass die Eigentümerin letztlich nicht tätig geworden sei, habe sie nicht zu vertreten.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">19</span><p class=\"absatzLinks\">Die Beklagte hat den angefochtenen Bescheid hinsichtlich Ziffer 2 wegen des Wechsels der Hausverwaltung zum Juni 2019 mit Schriftsatz vom 24. November 2020 auf den Zeitraum vom 1. Dezember 2018 bis zum 31. Mai 2019 und damit auf einen Betrag von 8.724,00 Euro beschränkt.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">20</span><p class=\"absatzLinks\">Die Klägerin beantragt schriftlich (sinngemäß),</p>\n<span class=\"absatzRechts\">21</span><p class=\"absatzLinks\"><strong>den Bescheid des Beklagten vom 10. Dezember 2018 in der Fassung vom 24. November 2020 aufzuheben.</strong></p>\n<span class=\"absatzRechts\">22</span><p class=\"absatzLinks\">Der Beklagte beantragt schriftlich,</p>\n<span class=\"absatzRechts\">23</span><p class=\"absatzLinks\"><strong>die Klage abzuweisen.</strong></p>\n<span class=\"absatzRechts\">24</span><p class=\"absatzLinks\">Er trägt im Wesentlichen vor, die Klägerin habe durch Vorlage des Hausverwaltungsvertrages dokumentiert, dass sie Beauftragte gewesen sei. Als solche sei sie ihren Mitwirkungspflichten unabhängig von den im Vertrag eingeräumten Kompetenzen nicht nachgekommen; sie habe vielmehr keinerlei Kooperationsbereitschaft gezeigt.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">25</span><p class=\"absatzLinks\">Die Beteiligten haben jeweils ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter ohne mündliche Verhandlung erklärt.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">26</span><p class=\"absatzLinks\">Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt das Gericht Bezug auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des beigezogenen Verwaltungsvorgangs des Beklagten.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">27</span><p class=\"absatzLinks\"><strong>Entscheidungsgründe:</strong></p>\n<span class=\"absatzRechts\">28</span><p class=\"absatzLinks\">B. .</p>\n<span class=\"absatzRechts\">29</span><p class=\"absatzLinks\">Vorliegend konnte der Berichterstatter im Einverständnis der Beteiligten anstelle der Kammer ohne mündliche Verhandlung entscheiden, §§ 87a Abs. 2 und 3, 101 Abs. 2 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO).</p>\n<span class=\"absatzRechts\">30</span><p class=\"absatzLinks\">Das Gericht legt die wörtlichen Anträge der Klägerin mit Blick auf § 88 VwGO wie im Tatbestand ersichtlich aus. Danach begehrt die Klägerin lediglich die Aufhebung des streitgegenständlichen Bescheides in der Fassung, die er durch die Konkretisierung der Beklagtenseite vom 24. November 2020 gefunden hat.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">31</span><p class=\"absatzLinks\">Der Bescheid des Beklagten vom 10. Dezember 2018 in der Fassung vom 24. November 2020 über die Festsetzung von Geldleistungen ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).</p>\n<span class=\"absatzRechts\">32</span><p class=\"absatzLinks\">I.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">33</span><p class=\"absatzLinks\">Der angefochtene Bescheid findet seine Rechtsgrundlage in § 26 Abs. 1 S. 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW), der dem Grunde nach § 25 Abs. 1 S. 1 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz – WoBindG –) entspricht. Danach kann die zuständige Stelle, für die Zeit, während derer schuldhaft gegen die Vorschriften des § 16 Absätze 2, 3 oder 4, § 17 Absatz 1, 2, 3, 6 oder 7, § 21 Absatz 1 Satz 1 oder 6 sowie Absatz 2, 3, 6 oder 7, § 25 Absatz 2 dieses Gesetzes oder der §§ 8, 8a, 8b oder 9 WoBindG verstoßen wird, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche des Wohnraums monatlich erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 26 Abs. 1 S. 2 WFNG NRW sind für die Bemessung der Geldleistungen ausschließlich der Wohnwert des Wohnraums und die Schwere des Verstoßes maßgebend.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">34</span><p class=\"absatzLinks\">Das WFNG NRW findet vorliegend Anwendung, weil es sich bei den streitgegenständlichen Wohnimmobilien um gemäß dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) öffentlich geförderten Wohnraum handelt (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 WFNG NRW).</p>\n<span class=\"absatzRechts\">35</span><p class=\"absatzLinks\">II.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">36</span><p class=\"absatzLinks\">Der formell nicht zu beanstandende Bescheid ist auch materiell rechtmäßig. Der Beklagte hat die Klägerin als Beauftragte dem Grunde und der Höhe nach zu Recht aufgrund eines objektiven, schuldhaften Verstoßes gegen Vorschriften des WFNG NRW in Anspruch genommen. Dabei hat sie das ihr zustehende Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">37</span><p class=\"absatzLinks\">1.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">38</span><p class=\"absatzLinks\">Die Klägerin ist taugliche Adressatin des von dem Beklagten erlassenen Geldleistungsbescheides, denn sie stand im maßgeblichen Zeitraum bis zum Ende ihrer Verwalterstellung im Mai 2019 einem Verfügungsberechtigten im Sinne des § 26 Abs. 1 S. 1 WFNG NRW gleich. Verfügungsberechtigt ist nach § 29 Nr. 8 S. 1 WFNG NRW, wer aufgrund eines bürgerlichen dinglichen Rechts zum Besitz der Wohnung berechtigt ist. Gemäß § 29 Nr. 8 S. 2 WFNG NRW steht dem Verfügungsberechtigten ein von ihm Beauftragter sowie der Vermieter gleich.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">39</span><p class=\"absatzLinks\">Beauftragter ist, wer aufgrund eines Schuldverhältnisses bei der Verwaltung von Förderwohnungen im eigenen Namen, aber für fremde Rechnung zur Ausübung der einem Verfügungsberechtigten zustehenden Befugnisse berechtigt ist.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">40</span><p class=\"absatzLinks\">So Rankenhohn, Kommentar zum WFNG NRW, 2. Aufl. 2015, S. 541.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">41</span><p class=\"absatzLinks\">In der Gesetzbegründung zu § 19 Abs. 3 WoBindG (BT-Drs. 7/855, S. 15), dem § 29 Nr. 8 S. 2 WFNG NRW entspricht, heißt es:</p>\n<span class=\"absatzRechts\">42</span><p class=\"absatzLinks\">„Beauftragte in diesem Sinne sind der gewerbliche Verwalter und seine Bediensteten, aber auch diejenigen, die nur für einen Einzelfall vom Eigentümer mit einer Verwaltungsmaßnahme betraut worden sind. Nach der bisherigen Rechtslage kann bei Verstößen des Beauftragten gegen den Verfügungsberechtigten vielfach nicht vorgegangen werden, weil dieser nicht gehandelt hat, aber auch nicht gegen den Beauftragten, weil dieser nicht Verfügungsberechtigter ist. Es besteht ein Bedürfnis, diese Gesetzeslücke zu schließen, weil die Eigentümer die Verwaltung von Wohnungen häufig anderen Personen übertragen.“</p>\n<span class=\"absatzRechts\">43</span><p class=\"absatzLinks\">Demnach war die Klägerin hier Beauftragte, denn sie war kraft des Hausverwaltungsvertrages – mithin aufgrund eines Schuldverhältnisses – mit der dinglich berechtigten Eigentümerin vom 1. Dezember 2017 gewerbliche Hausverwalterin.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">44</span><p class=\"absatzLinks\">Vgl. dazu auch VG Köln, Urteil vom 19. November 2018 – 16 K 7977/16 –, juris, Rn. 18 f.; VG Düsseldorf, Urteil vom 28. Mai 2013 – 14 K 5368/12 –, juris, Rn. 34 f.; jeweils m. w. N.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">45</span><p class=\"absatzLinks\">Die Klägerin war auch Beauftragte gerade im Hinblick auf die Instandhaltung der Wohnimmobilien. Zwar war sie lediglich ermächtigt, ohne Rücksprache mit der Eigentümerin Reparaturen bis zu einer Grenze von 450,00 Euro in Auftrag zu geben. Da jedoch der Hausverwaltungsvertrag die Klägerin grundsätzlich zur Beauftragung von Handwerkern ermächtigte, bestehen keine Zweifel, dass die Instandhaltungspflicht für die streitgegenständlichen Immobilien jedenfalls <em>auch</em> sie treffen sollte.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">46</span><p class=\"absatzLinks\">2.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">47</span><p class=\"absatzLinks\">Objektiv liegt ein Verstoß der Klägerin gegen § 21 Abs. 1 S. 1 und 6 WFNG NRW vor.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">48</span><p class=\"absatzLinks\">Gemäß § 21 Abs. 1 S. 1 WFNG NRW ist Wohnraum vom Verfügungsberechtigten so zu erhalten und wiederherzustellen, dass der ordnungsgemäße Gebrauch zu Wohnzwecken gewährleistet ist. Die Gewährleistungspflicht erstreckt sich dabei auch auf die mietrechtlichen Pflichten zur Instandhaltung (§§ 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch – BGB –). Zur Sicherstellung des ordnungsgemäßen Gebrauchs zu Wohnzwecken zählt die Funktionsfähigkeit und Nutzbarkeit des gesamten Wohnraums einschließlich der vorgeschriebenen Ausstattungsstandards.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">49</span><p class=\"absatzLinks\">Vgl. Rankenhohn, Kommentar zum WFNG NRW, 2. Aufl. 2015, S. 414.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">50</span><p class=\"absatzLinks\">Vorliegend lagen hinsichtlich der streitgegenständlichen Immobilien die in der Anlage zum angefochtenen Bescheid aufgezählten Mängel vor, die die Tauglichkeit der Mietsache jedenfalls (erheblich) minderten (vgl. § 536 Abs. 1 BGB). Dem ist die Klägerin nicht entgegengetreten. Damit wurden die mietrechtlichen Pflichten zur Instandhaltung nicht erfüllt und der ordnungsgemäße Gebrauch zu Wohnzwecken war nicht gewährleistet.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">51</span><p class=\"absatzLinks\">Abgesehen davon ist jedenfalls ein objektiver Verstoß zu bejahen, weil die Klägerin der auf § 21 Abs. 1 S. 6 WFNG NRW gestützten bestandskräftigen Instandsetzungsanordnung des Beklagten vom 27. August 2018 nicht nachgekommen ist. Mit der Beseitigung der bestehenden Mängel wurde gemäß den unwidersprochenen Darlegungen des Beklagten erst nach dem Wechsel der Hausverwaltung begonnen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">52</span><p class=\"absatzLinks\">3.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">53</span><p class=\"absatzLinks\">Die Klägerin hat den Verstoß gegen § 21 Abs. 1 S. 1 und 6 WFNG NRW auch schuldhaft begangen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">54</span><p class=\"absatzLinks\">Der im Rahmen des § 26 WFNG NRW heranzuziehende Verschuldensmaßstab entspricht dem im Bürgerlichen Recht geltenden, sodass die Klägerin für Vorsatz und Fahrlässigkeit einzustehen hat (vgl. § 276 Abs. 1 BGB).</p>\n<span class=\"absatzRechts\">55</span><p class=\"absatzLinks\">Vgl. Rankenhohn, Kommentar zum WFNG NRW, 2. Aufl. 2015, S. 524.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">56</span><p class=\"absatzLinks\">Das Bundesverwaltungsgericht hat zur vergleichbaren Vorschrift des § 25 Abs. 1 S. 1 WoBindG ausgeführt, dass unter Verschulden subjektives, bei Vorsatz an Einsicht und Willen des Verfügungsberechtigten, bei Fahrlässigkeit an der ihm möglichen und zumutbaren Sorgfalt ausgerichtetes Verschulden zu verstehen ist.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">57</span><p class=\"absatzLinks\">BVerwG, Urteil vom 18. September 1981 – 8 C 72/80 –, juris, Rn. 25.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">58</span><p class=\"absatzLinks\">Der Beauftragte ist wie ein Verfügungsberechtigter verantwortlich; allerdings ist seine Verantwortung durch die Reichweite seines Auftrages begrenzt.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">59</span><p class=\"absatzLinks\">Vgl. Rankenhohn, Kommentar zum WFNG NRW, 2. Aufl. 2015, S. 541 f.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">60</span><p class=\"absatzLinks\">Die Klägerin hat zumindest fahrlässig gehandelt. Zwar war sie nach der ihr erteilten Vollmacht lediglich berechtigt, Reparaturen bis zu einer Grenze von 450,00 Euro zu veranlassen. Jedoch hat sie nicht substantiiert dargelegt, dass sie mit Blick auf die ihr bekannten Mängel sowie die Instandsetzungsanordnung überhaupt Kontakt mit der Eigentümerin aufgenommen hat. Im Übrigen ist nicht dargetan, dass sie im Falle einer Kontaktaufnahme versucht hat, hinreichend auf eine nach dem Hausverwaltungsvertrag zu treffende Absprache hinsichtlich der Beauftragung notwendiger Reparaturen hinzuwirken. Insbesondere hat die Klägerin trotz gerichtlicher Anregung vom 28. September 2020 ihre behaupteten Bemühungen nicht durch Vorlage einer entsprechenden Dokumentation – etwa Schrift- oder E-Mail-Verkehr mit der Eigentümerin – nachgewiesen. Der Versuch der Einwirkung auf die Eigentümerin wäre ihr als gewerbliche Verwalterin im Rahmen des Vertragsverhältnisses indes möglich und zumutbar gewesen und hätte der gebotenen Sorgfalt entsprochen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">61</span><p class=\"absatzLinks\">4.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">62</span><p class=\"absatzLinks\">Nach der Konzeption des § 26 Abs. 1 WFNG NRW steht die Festsetzung von Geldleistungen sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach im Ermessen der zuständigen Behörde. Ausweislich der Ausführungen im angefochtenen Bescheid hat der Beklagte das ihm eingeräumte Ermessen erkannt und es in nicht zu beanstandender Weise ausgeübt.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">63</span><p class=\"absatzLinks\">Er hat zunächst sein Entschließungsermessen erkannt. Dem angefochtenen Bescheid ist zu entnehmen, dass der Beklagte nicht davon ausging, zu einer Festsetzung von Geldleistungen verpflichtet zu sein, sondern im konkreten Einzelfall eine Ermessensentscheidung zu treffen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">64</span><p class=\"absatzLinks\">Die Ermessenserwägungen sind insbesondere bezüglich der Höhe der festgesetzten Geldleistungen nicht zu beanstanden. Der Beklagte hat sich ohne rechtliche Fehler von den einschlägigen Verwaltungsvorschriften, den Wohnraumnutzungsbestimmungen (WNB), RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr – IV.5-619-1665/09 v. 12.12.2009, an deren Rechtmäßigkeit keine Zweifel bestehen, leiten lassen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">65</span><p class=\"absatzLinks\">Nach Nr. 16.2.5 WNB betragen die Geldleistungen regelmäßig je qm Wohnfläche monatlich <strong>3,50 bis 5,00 Euro</strong>, wenn Verfügungsberechtigte entgegen</p>\n<span class=\"absatzRechts\">66</span><p class=\"absatzLinks\">–        § 21 Absatz 1 Satz 1 Wohnraum nicht zum ordnungsgemäßen Gebrauch zu Wohnzwecken erhalten oder wiederherstellen,</p>\n<span class=\"absatzRechts\">67</span><p class=\"absatzLinks\">–        § 21 Absatz 1 Satz 6 notwendige Arbeiten zur Gewährleistung des ordnungsgemäßen Gebrauchs von Wohnraum zu Wohnzwecken trotz Anordnung der zuständigen Stelle nicht nachholen,</p>\n<span class=\"absatzRechts\">68</span><p class=\"absatzLinks\">–        § 21 Absatz 2 Wohnraum ohne Genehmigung leer stehen lassen,</p>\n<span class=\"absatzRechts\">69</span><p class=\"absatzLinks\">–        § 21 Absatz 3 Wohnraum unberechtigt zu anderen als Wohnzwecken verwenden oder</p>\n<span class=\"absatzRechts\">70</span><p class=\"absatzLinks\">–        § 21 Absatz 3 Wohnraum durch bauliche Maßnahmen derart verändern, dass der Wohnraum nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">71</span><p class=\"absatzLinks\">Mit Blick auf den objektiven Verstoß gegen § 21 Abs. 1 S. 1 und S. 6 WGNG NRW durfte der Beklagte demnach einen Geldbetrag in Höhe von 4,00 Euro pro Quadratmeter festsetzen, wobei er zugunsten der Klägerin berücksichtigt hat, dass die Mängel zum Teil bereits vor Eigentumserwerb durch die B. GmbH (und damit vor ihrer Beauftragung als Hausverwalterin) entstanden sind. Angesichts der Anzahl an Mängeln, betroffenen Wohnungen sowie der beharrlichen Untätigkeit der Klägerin trotz behördlichen Aufforderungen und der ergangenen Instandsetzungsanordnung ist auch nicht zu beanstanden, dass der Beklagte im Einzelfall einen schweren Verstoß und keinen atypischen Fall angenommen hat.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">72</span><p class=\"absatzLinks\">Auch hinsichtlich des Zeitraums, für den die streitgegenständlichen Geldleistungen festgesetzt sind, hat der Beklagte seine Ermessenserwägungen im streitgegenständlichen Bescheid nachvollziehbar dargelegt. Nachdem der Beklagte von dem Wechsel der Hausverwaltung erfahren hatte, hat er die Festsetzung unter Ziffer 2 des Bescheides auf den Zeitraum vom 1. Dezember 2018 bis zum 31. Mai 2019 konkretisiert und so auf einen Betrag von 8.724,00 Euro beschränkt. Damit hat er das Ende der Beauftragtenstellung der Klägerin, mit dem ihre Verantwortlichkeit ex nunc erlosch, ordnungsgemäß berücksichtigt. Im Übrigen ist die Berechnung des Beklagten zur Höhe der Geldleistungen weder angegriffen noch sind Fehler sonst ersichtlich. Der Beklagte hat schließlich im Rahmen seiner Ermessensausübung zu Recht festgestellt, dass zu berücksichtigende Billigkeitsgründe nicht vorliegen (vgl. insb. Nr. 16.3 WNB).</p>\n<span class=\"absatzRechts\">73</span><p class=\"absatzLinks\">B.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">74</span><p class=\"absatzLinks\">Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs.1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).</p>\n<span class=\"absatzRechts\">75</span><p class=\"absatzLinks\">Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Gründe des § 124 Abs.2 Nr. 3 oder 4 VwGO nicht vorliegen, § 124a Abs. 1 VwGO.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">76</span><p class=\"absatzLinks\"><strong>Rechtsmittelbelehrung:</strong></p>\n<span class=\"absatzRechts\">77</span><p class=\"absatzLinks\">Gegen dieses Urteil kann innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) schriftlich die Zulassung der Berufung beantragt werden. Der Antrag muss das angefochtene Urteil bezeichnen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">78</span><p class=\"absatzLinks\">Der Antrag kann auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) eingereicht werden.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">79</span><p class=\"absatzLinks\">Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils sind die Gründe darzulegen, aus denen die Berufung zuzulassen ist.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">80</span><p class=\"absatzLinks\">Die Berufung ist nur zuzulassen,</p>\n<span class=\"absatzRechts\">81</span><p class=\"absatzLinks\">1.              wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,</p>\n<span class=\"absatzRechts\">82</span><p class=\"absatzLinks\">2.              wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,</p>\n<span class=\"absatzRechts\">83</span><p class=\"absatzLinks\">3.              wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,</p>\n<span class=\"absatzRechts\">84</span><p class=\"absatzLinks\">4.              wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder</p>\n<span class=\"absatzRechts\">85</span><p class=\"absatzLinks\">5.              wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">86</span><p class=\"absatzLinks\">Die Begründung ist, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist, bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster oder Postfach 6309, 48033 Münster) schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV einzureichen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">87</span><p class=\"absatzLinks\">Über den Antrag entscheidet das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">88</span><p class=\"absatzLinks\">Im Berufungs- und Berufungszulassungsverfahren müssen sich die Beteiligten durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die das Verfahren eingeleitet wird. Die Beteiligten können sich durch einen Rechtsanwalt oder einen Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, der die Befähigung zum Richteramt besitzt, als Bevollmächtigten vertreten lassen. Auf die zusätzlichen Vertretungsmöglichkeiten für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts einschließlich der von ihnen zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben gebildeten Zusammenschlüsse wird hingewiesen (vgl. § 67 Abs. 4 Satz 4 VwGO und § 5 Nr. 6 des Einführungsgesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz – RDGEG –). Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 bis 7 VwGO bezeichneten Personen und Organisationen unter den dort genannten Voraussetzungen als Bevollmächtigte zugelassen.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">89</span><p class=\"absatzLinks\">Die Antragsschrift und die Zulassungsbegründungsschrift sollen möglichst 3-fach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">90</span><p class=\"absatzLinks\"><strong>Beschluss:</strong></p>\n<span class=\"absatzRechts\">91</span><p class=\"absatzLinks\"><strong>Der Streitwert wird auf 18.902,00 Euro festgesetzt.</strong></p>\n<span class=\"absatzRechts\">92</span><p class=\"absatzLinks\"><strong>Gründe:</strong></p>\n<span class=\"absatzRechts\">93</span><p class=\"absatzLinks\">Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 3 GKG erfolgt.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">94</span><p class=\"absatzLinks\"><strong>Rechtsmittelbelehrung:</strong></p>\n<span class=\"absatzRechts\">95</span><p class=\"absatzLinks\">Gegen den Streitwertbeschluss kann schriftlich oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle bei dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (Bastionstraße 39, 40213 Düsseldorf oder Postfach 20 08 60, 40105 Düsseldorf) Beschwerde eingelegt werden, über die das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in Münster entscheidet, falls ihr nicht abgeholfen wird.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">96</span><p class=\"absatzLinks\">Die Beschwerde kann auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer Rechtsverkehr-Verordnung – ERVV) oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eingelegt werden; § 129a der Zivilprozessordnung gilt entsprechend.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">97</span><p class=\"absatzLinks\">Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn sie innerhalb von sechs Monaten eingelegt wird, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat; ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">98</span><p class=\"absatzLinks\">Die Beschwerde ist nicht gegeben, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,– Euro nicht übersteigt.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">99</span><p class=\"absatzLinks\">Die Beschwerdeschrift soll möglichst 3-fach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung als elektronisches Dokument bedarf es keiner Abschriften.</p>\n<span class=\"absatzRechts\">100</span><p class=\"absatzLinks\">War der Beschwerdeführer ohne sein Verschulden verhindert, die Frist einzuhalten, ist ihm auf Antrag von dem Gericht, das über die Beschwerde zu entscheiden hat, Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren, wenn er die Beschwerde binnen zwei Wochen nach der Beseitigung des Hindernisses einlegt und die Tatsachen, welche die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht. Nach Ablauf eines Jahres, von dem Ende der versäumten Frist angerechnet, kann die Wiedereinsetzung nicht mehr beantragt werden.</p>\n      "
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