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GET /api/cases/342479/
{ "id": 342479, "slug": "ovgni-2021-12-30-1-la-9120", "court": { "id": 601, "name": "Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht", "slug": "ovgni", "city": null, "state": 11, "jurisdiction": null, "level_of_appeal": null }, "file_number": "1 LA 91/20", "date": "2021-12-30", "created_date": "2021-12-31T11:00:59Z", "updated_date": "2022-10-17T11:05:03Z", "type": "Beschluss", "ecli": "", "content": "<div id=\"dokument\" class=\"documentscroll\">\n<a name=\"focuspoint\"><!--BeginnDoc--></a><div id=\"bsentscheidung\"><div>\n<h4 class=\"doc\">Tenor</h4>\n<div><div>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p style=\"margin-left:36pt\">Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Osnabrück - 2. Kammer (Einzelrichter) - vom 28. Mai 2020 wird abgelehnt.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p style=\"margin-left:36pt\">Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p style=\"margin-left:36pt\">Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 106.240,- EUR festgesetzt.</p></dd>\n</dl>\n</div></div>\n<h4 class=\"doc\">Gründe</h4>\n<div><div>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong> I.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_1\">1</a></dt>\n<dd><p>Der Kläger wendet sich gegen bauaufsichtliche Verfügungen bezüglich eines ehemaligen Schleusenwärterhauses im Außenbereich.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_2\">2</a></dt>\n<dd><p>Der Kläger ist Eigentümer des unmittelbar an der D. Schleuse gelegenen Grundstücks mit der postalischen Anschrift „E., F.“ (Flurstücke G., H., Flur 7, Gemarkung I.). Das Grundstück ist mit einem Doppelhaus bebaut, das früher als Unterkunft für die Schleusenwärter diente. In einer Bestandszeichnung der Wasser- und Schifffahrtsdirektion J. ist das Gebäude als „Doppelwohnhaus“ mit dem Baujahr 1948/49 ausgewiesen.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_3\">3</a></dt>\n<dd><p>Nachdem der Beklagte der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Voreigentümerin des Grundstücks) im November 2016 auf Anfrage mitgeteilt hatte, dass eine Genehmigung zur Wohnnutzung mangels bauplanungsrechtlicher Zulässigkeit nicht in Aussicht gestellt werden könne und aufgrund Wegfalls des ursprünglichen Nutzungszwecks eine Pflicht zum Rückbau bestehe, bot die Bundesanstalt das Grundstück mit dem Hinweis „Nutzungseinschränkung nach BauGB (vermutlich nicht zu Wohnzwecken)“ zum Verkauf an. Der Kläger ersteigerte das Grundstück im Rahmen einer Auktion im Sommer 2017 und wurde am 21. Februar 2018 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Er plante in der Folge, das Doppelhaus zu allgemeinen Wohnzwecken zu nutzen. Im Rahmen eines Ortstermins am 17. November 2017 stellte der Beklagte nach Aktenlage fest, dass der Kläger Änderungsarbeiten am Gebäude vorgenommen hatte.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_4\">4</a></dt>\n<dd><p>Nach Anhörung forderte der Beklagte den Kläger mit Bescheid vom 20. November 2017 zum Abbruch und zur ordnungsgemäßen Beseitigung des ehemaligen Schleusenwärterhauses und der Nebengebäude bis zum 25. Februar 2018 bzw. bis zwei Monate nach Unanfechtbarkeit des Bescheids auf. Mit weiterem Bescheid vom 21. November 2017 verfügte der Beklagte zudem die sofortige Einstellung der Umbau- und Nutzungsänderungsarbeiten unter Anordnung der sofortigen Vollziehung. Für beide Bescheide erhob er mit Bescheiden vom 28. November 2017 Kosten in Höhe von jeweils 120,- EUR. Die gegen die genannten Bescheide erhobenen Widersprüche wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 4. Juni 2018 zurück.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_5\">5</a></dt>\n<dd><p>Die dagegen gerichtete Klage hat das Verwaltungsgericht durch Urteil vom 28. Mai 2020 im Wesentlichen mit folgender Begründung abgewiesen: Die Beseitigungsanordnung sei rechtmäßig, da die Anlage formell und materiell baurechtswidrig sei. Der Kläger habe eine Baugenehmigung für die Nutzung des Doppelhauses zu allgemeinen Wohnzwecken nicht nachweisen können; dies gehe zu seinen Lasten. Ihm gelinge auch kein Anscheinsbeweis dahingehend, dass von einer Genehmigung für allgemeine Wohnzwecke auszugehen sei. Dies ergebe sich nicht aus der Bestandsbezeichnung der Wasser- und Schifffahrtsdirektion J., denn hieraus folge, insbesondere im Hinblick auf die Aufnahme in dieses Bestandsverzeichnis sowie der Lage des Gebäudes direkt an der D. Schleuse, nicht, dass es für allgemeine Wohnzwecke genehmigt worden sei. Dies lege eher den Schluss nahe, dass das Doppelhaus als Unterkunft für die Wärter der Schleuse, mithin als Dienstwohnungen, genehmigt und errichtet worden sei. Auch ein vom Kläger vorgelegter Mietvertrag aus dem Jahr 1988 belege nicht, dass das Gebäude für allgemeine Wohnzwecke genehmigt worden sei, zumal der Mietvertrag nur eine Vermietung zu „Freizeitzwecken als Ferienwohnung“ betreffe. Zudem lege das zum Zeitpunkt der Errichtung gültige materielle Baurecht keine Erteilung einer Baugenehmigung zu allgemeinen Wohnzwecken nahe, da nach der damals geltenden BauRegVO von 1936 die Zulässigkeit baulicher Anlagen im Außenbereich erheblich eingeschränkt gewesen sei. Die Nutzung zu allgemeinen Wohnzwecken sei auch materiell illegal, da das umgenutzte Schleusenwärterhaus als sonstiges Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspreche und die Entstehung/Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten lasse. Dem Kläger stehe der Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB nicht zur Seite, denn es handele sich nicht um ein Gebäude, das das Bild der Kulturlandschaft präge. Diesbezüglich bedürfe es einer vom Kläger beantragten Beweiserhebung durch Inaugenscheinnahme nicht, da die unter Beweis gestellte Frage anhand vorhandener Lichtbilder sicher beurteilt werden könne. Der beantragten Einholung eines Sachverständigengutachtens bedürfe es ebenfalls nicht, da das Gericht aufgrund vorliegender Stellungnahmen der Denkmalschutzbehörden sowie von Lichtbildern über hinreichend eigene Sachkunde verfüge. Der Erlass der Beseitigungsverfügung sei auch ermessensfehlerfrei. Insbesondere sei keine willkürliche oder planlose Ermessensbetätigung des Beklagten darin zu erkennen, dass er gegen vom Kläger benannte Berufungsfälle nicht einschreite. Diese seien zum größten Teil nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar, da für die Mehrheit bestandskräftige Baugenehmigungen vorlägen oder aber der Beklagte in sonstiger Weise den Betroffenen Vertrauensschutz vermittelt habe. Hinsichtlich der übrigen Berufungsfälle habe sich der Beklagte den vorliegenden Fall ermessensfehlerfrei als Musterprozess herausgegriffen. Auch sonst seien keine besonderen Umstände erkennbar, die ausnahmsweise ein Absehen vom bauaufsichtlichen Einschreiten erforderlich machten. Die Stilllegungsverfügung und die Kostenbescheide seien ebenfalls rechtmäßig.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_6\">6</a></dt>\n<dd><p>Hiergegen richtet sich der Zulassungsantrag des Klägers, dem der Beklagte entgegentritt.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>II.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_7\">7</a></dt>\n<dd><p>Der Antrag hat keinen Erfolg. Maßgebend für die Prüfung des Senats sind allein die innerhalb der Begründungsfrist dargelegten Gründe (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO). Diese rechtfertigen die Zulassung der Berufung nicht. Weder liegen ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO vor (dazu 1.) noch weist die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) auf (dazu 2.). Darüber hinaus ist die Berufung auch nicht nach § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO wegen eines Verfahrensfehlers zuzulassen (dazu 3.).</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>1.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_8\">8</a></dt>\n<dd><p>Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO rechtfertigen die Zulassung der Berufung dann, wenn es dem Rechtsmittelführer gelingt, wenigstens einen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts mit plausiblen Gegenargumenten derart in Frage zu stellen, dass sich am Entscheidungsergebnis etwas ändern könnte. Das darzulegen ist dem Kläger nicht gelungen.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>a.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_9\">9</a></dt>\n<dd><p>Rechtsgrundlage der Beseitigungsverfügung ist § 79 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Nr. 4 NBauO. Danach kann die die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen die Maßnahmen anordnen, die zur Herstellung oder Sicherung rechtmäßiger Zustände erforderlich sind, wenn bauliche Anlagen, Grundstücke, Bauprodukte oder Baumaßnahmen dem öffentlichen Baurecht widersprechen oder dies zu besorgen ist. Sie kann namentlich die Beseitigung von Anlagen oder Teilen von Anlagen anordnen. Eine derartige Beseitigungsanordnung setzt mit Blick auf den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit grundsätzlich die formelle und materielle Baurechtswidrigkeit der Anlage voraus, soweit die Beseitigung nicht ohne einen (wesentlichen) Eingriff in die Substanz erfolgen kann (stRspr., vgl. nur Senatsbeschl. 18.5.2020 - 1 LA 150/18 -, juris Rn. 6 m.w.N.). Davon ist auch das Verwaltungsgericht zutreffend ausgegangen.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_10\">10</a></dt>\n<dd><p>Dahingestellt bleiben kann, ob für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der angegriffenen Beseitigungsverfügung auf die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung oder - wie der Kläger im Rahmen der Zulassungsbegründung geltend macht - auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung abzustellen ist (Zusammenfassung zum Meinungsstand in Senatsbeschl. v. 27.4.2017 - 1 LA 112/16 -, n.v.; vgl. hierzu auch Mann, in: Große-Suchsdorf, NBauO, 10. Aufl. 2020, § 79, Rn. 113 m.w.N.). Der Kläger legt nicht dar, dass sich bei einem Abstellen auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung etwas am Entscheidungsergebnis ändern könnte, denn insoweit greift er in Bezug auf den gerügten Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG und die erst im gerichtlichen Verfahren benannten Vergleichsfälle nur Hilfserwägungen des Verwaltungsgerichts an (zu den zutreffenden Haupterwägungen siehe unten dd. (1)).</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>aa.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_11\">11</a></dt>\n<dd><p>Der Einwand des Klägers, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht angenommen, die Nutzung des Schleusenwärterhauses zu allgemeinen Wohnzwecken sei formell illegal, bleibt erfolglos. Formelle Illegalität ist gegeben, wenn ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne die erforderliche Baugenehmigung oder abweichend von ihr errichtet wird/worden ist. Dies ist hier der Fall.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_12\">12</a></dt>\n<dd><p>Dass das Schleusenwärterhaus einst zum betrieblichen Wohnen legal errichtet wurde, kann zugunsten des Klägers angenommen werden und wird von der Beklagtenseite nicht angezweifelt. Ebenfalls ist geklärt, dass der ursprüngliche betriebliche Wohnzweck zwischenzeitlich entfallen ist, denn Schleusenwärter wohnen mindestens seit 1988 (auf dieses Jahr datiert der vom Kläger vorgelegte Mietvertrag zu Freizeitzwecken) nicht mehr dort. Eine andere Frage ist hingegen, wie weit eine einst erteilte Genehmigung reicht und ob diese eine Nutzung zu allgemeinen Wohnzwecken mit umfasst. Hierfür ist, worauf das Verwaltungsgericht zu Recht hinweist, der Kläger beweispflichtig. Nichts anderes folgt aus seinem Verweis auf die Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts vom 12. Januar 1995 (- 4 B 197.94 -, BRS 57 Nr. 131 = BauR 1995, 365 = juris Rn. 10) sowie des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 17. Januar 2008 (- 10 A 2795/05 -, BRS 73 Nr. 172 = juris Rn. 71 f.) und seinem Einwand, es dürfe vorliegend nicht zu einer Beweislastentscheidung zu seinen Lasten kommen, da nicht denkbar sei, dass das in exponierter Lage befindliche Doppelhaus in seinen Dimensionen „unter den Augen der Baupolizei“ nicht genehmigt errichtet worden sei. Denn die ursprünglich legale Errichtung des Gebäudes als Dienstwohnung wird von dem Beklagten gerade nicht in Zweifel gezogen. Der Kläger bleibt aber unabhängig hiervon dafür beweispflichtig, dass die Genehmigung auch die umstrittene allgemeine Wohnnutzung legalisiert. Insoweit hilft auch sein Verweis auf die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 29.11.2004 (- 10 B 2076/04 -, BRS 67 Nr. 206 = BauR 2005, 851 = juris) nicht weiter. Soweit es darin heißt, dass es im Rahmen einer Nutzungsuntersagung konkreter Feststellungen dazu bedürfe, welche Nutzungen möglicherweise genehmigt seien, da sich andernfalls nicht sicher beurteilen lasse, ob die Nutzungen, die untersagt werden sollten, außerhalb der Variationsbreite des möglicherweise Erlaubten lägen, so hat der Beklagte diese Vorgabe eingehalten. Er hat ausreichend ermittelt, dass das ehemalige Schleusenwärterhaus nicht für allgemeine Wohnzwecke genehmigt wurde; jedenfalls aber hat er eine diesbezügliche Baugenehmigung - für deren Existenz der Kläger beweisbelastet ist - nicht in seinen Unterlagen gefunden.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_13\">13</a></dt>\n<dd><p>Die von dem Kläger behauptete legale Errichtung für allgemeine Wohnzwecke drängt sich zudem nicht auf; Anhaltspunkte dafür, dass die Nutzung zu allgemeinen Wohnzwecken von der Variationsbreite einer seinerzeit erteilten Genehmigung gedeckt ist, liegen nicht vor. Derartige Anhaltspunkte ergeben sich insbesondere nicht aus der Bestandsbezeichnung der Wasser- und Schifffahrtsdirektion J. vom 22. Juni 1966, berichtigt im Februar 1982. Auch wenn diese eine Einschränkung des Wohnzwecks nicht enthält, führt dies nicht zu der Annahme, das Gebäude sei auch für allgemeine Wohnzwecke genehmigt worden. Der Senat folgt insoweit den überzeugenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts (Seite 10 des Urteilsabdrucks - UA -) und verweist zur Vermeidung von Wiederholungen hierauf (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Dass das Doppelwohnhaus nach Angaben des Klägers über keinerlei Dienst-, sondern ausschließlich über Wohn- und Schlafräume verfügt und den Nebenanlagen nach Meinung des Klägers jeder Bezug zur Bundeswasserstraßenverwaltung fehlt, führt zu keiner anderen Beurteilung. Das Fehlen eines (ehemaligen) Dienstraumes spricht nicht gegen die Annahme einer Dienstwohnung, denn eine Dienstwohnung verlangt nicht, dass auch in der Wohnung Dienstgeschäfte verrichtet werden (können), sondern dient der Unterbringung der Bediensteten.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_14\">14</a></dt>\n<dd><p>Zu Recht führt das Verwaltungsgericht darüber hinaus aus, dass eine spätere Aufnahme einer Nutzung zu allgemeinen Wohnzwecken keinen Rückschluss auf die Erteilung einer entsprechenden Genehmigung zulässt. Der Einwand des Klägers, der Bundesfinanzverwaltung, die das Haus seit den 1970er Jahren zu allgemeinen Wohnzwecken vermietet habe, dürfe kein rechtswidriges Verhalten unterstellt werden, ändert hieran nichts. Dass auch Behörden mitunter nicht stets rechtskonform handeln, dürfte bekannt sein. Zudem ist der Kläger für seine Behauptung jeden Nachweis schuldig geblieben; im gerichtlichen Verfahren hat er insoweit nur den Mietvertrag aus dem Jahre 1988, der eine Vermietung zu Freizeitzwecken vorsah, vorgelegt. Es kommt hinzu, dass eine jahrelange oder gar jahrzehntelange Nutzung nicht den Rückschluss darauf zulässt, dass diese Nutzung legal ist. Dementsprechend folgt aus einer langjährigen Nutzung auch keine Beweiserleichterung oder gar Beweislastumkehr zugunsten des Klägers. Anderenfalls würden diejenigen begünstigt, die unentdeckt eine Anlage jahrelang baurechtswidrig nutzen.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_15\">15</a></dt>\n<dd><p>Mit dem Verwaltungsgericht ist weiter davon auszugehen, dass ein Wohngebäude zu allgemeinen Wohnzwecken im Außenbereich weder nach dem damaligen Baurecht 1948/49 genehmigungsfrei war, noch, dass das damalige Baurecht eine Baugenehmigung zu allgemeinen Wohnzwecken nahelegt. Dagegen spricht bereits, dass ein Bauen im Außenbereich nach § 3 BauRegVO erheblich eingeschränkt war. Nach dessen Absatz 1 sollte für bauliche Anlagen, die außerhalb von Baugebieten oder, soweit solche nicht ausgewiesen sind, außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ausgeführt werden sollen, die baupolizeiliche Genehmigung versagt werden, wenn ihre Ausführung der geordneten Entwicklung des Gemeindegebiets oder einer ordnungsgemäßen Bebauung zuwiderlaufen würde. Ein generelles Bauverbot war hiermit zwar nicht verbunden, erforderlich war indes, dass es sich um Bauten handelte, die durch das Wesen der Landschaft erfordert waren oder sich doch der Eigenart der Landschaft anpassten (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.10.1956 - I C 119.56 -, BVerwGE 4, 124 = DVBl 1957, 246 = juris Rn. 8). Auf dieser Grundlage war in den Jahren 1948/49 der Bau eines Schleusenwärterwohnhauses im Außenbereich in direkter Lage zur Schleuse nach § 3 BauRegVO genehmigungsfähig, weil es seinerzeit notwendig war, dass zur Regelung des Schleusenbetriebs das Schleusenwärterpersonal dauerhaft anwesend war. Ein Wohnhaus zu allgemeinen Wohnzwecken war dagegen weder durch das Wesen der Landschaft erfordert noch der Eigenart der Landschaft angepasst. Auch die Möglichkeit, dass dieses im Wege eines Dispenses mit genehmigt worden sein soll, liegt entgegen der Annahme des Klägers nicht nahe, da ein objektiver Grund, der die Errichtung eines allgemeinen Wohnhauses im Außenbereich an einer Schleuse notwendig gemacht hätte, nicht zu erkennen ist. Überdies stellt allein die Möglichkeit einer Dispenserteilung im Anwendungsbereich des § 3 BauRegVO (vgl. hierzu BVerwG, Urt. v. 25.10.1956 - I C 119.56 -, BVerwGE 4, 124 = DVBl 1957, 246 = juris Rn. 9) bereits keinen Anhaltspunkt dafür dar, dass ein solcher zugunsten einer allgemeinen Wohnnutzung auch erteilt worden ist.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_16\">16</a></dt>\n<dd><p>Ein anderes Ergebnis folgt nicht aus dem Zulassungsvorbringen, eine Unterscheidung zwischen privilegiertem und allgemeinem Wohnen sei einer Dispenserteilung fremd, da der Begriff des Wohnens von persönlichen Merkmalen der Nutzer unabhängig sei. Abgesehen davon, dass der rechtliche Ausgangspunkt des Klägers, im Rahmen einer Dispenserteilung sei damals stets von einem einheitlichen Wohnbegriff ausgegangen worden, äußerst zweifelhaft ist, legt er bereits nicht dar, dass das der früheren Unterbringung der Schleusenwärter dienende Gebäude nach damaligem Recht nur im Wege eines Dispenses genehmigungsfähig war. Soweit er in diesem Zusammenhang auf die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 7. Mai 2019 (- 2 A 2995/17 -, BauR 2019, 1899 = ZfBR 2019, 798 = juris) verweist, hilft dies mangels Vergleichbarkeit der Sachverhalte nicht weiter. Im dortigen Verfahren lagen Baugenehmigungen und Zustimmungen vor, die allesamt die (uneingeschränkte) Erlaubnis der Gebäudenutzung zu Wohnzwecken enthielten. Die Wohngebäude, die nach den Feststellungen des Gerichts vormals als Unterbringung für britische Besatzungskräfte dienten, befanden sich in einem Gebiet, das vornehmlich oder zumindest auch dem Wohnen diente. Das Oberverwaltungsgericht führte aus, dass die Variationsbreite der genehmigten Wohnnutzung nicht beschränkt sei, weil in den bauplanungsrechtlichen Bestimmungen eine Differenzierung des Wohnbegriffs nach Nationalität und/oder Arbeitgeber jedenfalls in solchen Gebieten, die (vornehmlich oder zumindest auch) dem Wohnen dienen, nicht enthalten sei und daher die geplante zivile Wohnnutzung die Genehmigungsfrage nicht neu aufwerfe. Dies ist hier anders. Das ehemalige Schleusenwärterhaus befindet sich nicht in einem Wohngebiet, sondern im Außenbereich in direkter Lage zur Schleuse, weshalb sich die Genehmigungsfrage im Falle der Änderung in eine nicht mehr zweckprivilegierte Nutzung neu stellt (zur Genehmigungsbedürftigkeit einer allgemeinen Wohnnutzung im Außenbereich nach Aufgabe der privilegierten Nutzung vgl. u.a. BVerwG, Beschl. v. 14.9.1988 - 4 B 131.88 -, BRS 48 Nr. 63 = BauR 1988, 698 = juris Rn. 3). Bereits die damalige Regelung des § 3 BauRegVO gab die Möglichkeit, die Errichtung von Wohngebäuden im Außenbereich dahingehend zu beschränken, dass diese nur zu einem bestimmten Zweck - hier die Unterbringung der Schleusenwärter und ihrer Familien - errichtet werden dürfen. Das Verwaltungsgericht ist entgegen dem Vorbringen des Klägers insoweit nicht von einem fehlerhaften Rechtsverständnis des § 3 BauRegVO ausgegangen. Insbesondere hat es nicht die heutigen Privilegierungstatbestände des § 35 Abs. 1 BauGB (oder vormals BBauG) auf die damalige Rechtslage im Jahre 1948/49 projiziert. Richtig ist zwar, dass der vom Verwaltungsgericht auf Seite 11 UA angeführte Zusatz, „[...] d.h. wegen ihrer Zweckbestimmung an den Außenbereich gebunden waren“, in dieser Form nicht in der angeführten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 25. Oktober 1956 (- I C 119.56 -, BVerwGE 4, 124 = DVBl 1957, 246 = juris Rn. 8) enthalten ist. Die vom Bundesverwaltungsgericht für zulässig erachteten Vorhaben im Außenbereich waren letztlich aber keine anderen, als solche, die wegen ihrer Zweckbestimmung an den Außenbereich gebunden waren (vgl. hierzu auch NdsOVG, Urt. v. 23.8.1993 - 6 L 3026/91 -, NdsRpfl 1993, 302 = NVwZ-RR 1994, 71 = juris Rn. 23). Dass die Errichtung eines allgemeinen Wohnzwecken dienenden Hauses im Außenbereich einer geordneten Entwicklung des Gemeindegebiets entsprach, ist fernliegend. Vielmehr handelte es sich hierbei schon damals regelmäßig um eine außenbereichsfremde, unorganische Bebauung, die gerade zu verhindern war. Aus diesem Grunde kommt es auch nicht auf die vom Kläger aufgeworfene Frage an, ob es sich bei § 3 BauRegVO um eine gebundene oder aber eine Ermessensentscheidung gehandelt hat, zumal auch im Falle einer Ermessensentscheidung hieraus keineswegs zu folgern wäre, dass die Baubehörde ihr Ermessen zugunsten einer Genehmigung zu allgemeinen Wohnzwecken ausgeübt hat.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_17\">17</a></dt>\n<dd><p>Sein weiteres Vorbringen in seinem Schriftsatz vom 16. November 2020, im Kreisarchiv C-Stadt sei das Doppelhaus in der Liste der Schwarzbauten nicht gelistet, dürfte bereits deshalb nicht zu berücksichtigen sein, weil es nicht innerhalb der Frist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO vorgetragen wurde. Zudem überzeugt es auch in der Sache nicht. Die ursprüngliche legale Errichtung des Doppelhauses (als Dienstwohnung), wird von der Beklagtenseite gerade nicht bezweifelt (daher taucht es wohl auch nicht in der Liste der Schwarzbauten auf). Hieraus folgt aber gerade nicht, dass das Gebäude auch für allgemeine Wohnzwecke legal errichtet wurde.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>bb.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_18\">18</a></dt>\n<dd><p>Gleichfalls erfolglos bleibt der Einwand des Klägers, die Nutzung des Schleusenwärterhauses zu allgemeinen Wohnzwecken sei genehmigungsfähig und damit materiell legal.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_19\">19</a></dt>\n<dd><p>Zu Unrecht rügt der Kläger, das Verwaltungsgericht habe sich bei der Prüfung der Zulassung nach § 35 Abs. 2 BauGB von falschen Prämissen leiten lassen und die Besonderheiten des Einzelfalles sowie die konkreten Verhältnisse nicht berücksichtigt. Sein Einwand, es müsse eine Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen stattfinden, ist zwar zutreffend. In der Rechtsprechung ist geklärt, dass es bei der Prüfung der Zulässigkeit eines Außenbereichsvorhabens nach § 35 Abs. 1 und 2 BauGB stets einer die gesetzlichen Vorgaben und Wertungen konkretisierenden nachvollziehenden Abwägung bedarf, ob die in § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB beispielhaft genannten öffentlichen Belange dem Vorhaben entgegenstehen oder durch dieses beeinträchtigt werden (vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 26.6.2014 - 4 B 47.13 -, BRS 82 Nr. 109 = ZfBR 2014, 773 = juris Rn. 7 m.w.N.). Bei den sonstigen Vorhaben ist jedoch - im Gegensatz zu privilegierten Vorhaben - in der Regel keine besondere Gewichtung des Vorhabens und der in Rede stehenden öffentlichen Belange erforderlich, auch wenn die Beeinträchtigung eines öffentlichen Belangs niemals abstrakt, sondern immer nur für ein ganz bestimmtes Vorhaben festgestellt werden kann. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt danach bereits dann vor, wenn einer der in § 35 Abs. 3 BauGB aufgeführten Belange oder ein sonstiger für die Bebauung des Außenbereichs erheblicher Gesichtspunkt nicht unwesentlich berührt werden. Es genügt somit ein geringer Grad des Widerstreits. Der Widerstreit muss allerdings konkret belegt werden (Rieger, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 35 Rn. 100). Diesen Erfordernissen werden sowohl die angefochtene Entscheidung als auch das Urteil des Verwaltungsgerichts gerecht. Unerheblich ist insoweit, dass das Wort „Abwägung“ nicht ausdrücklich erwähnt wurde. Denn es wird hinreichend deutlich, dass sie die Besonderheiten des Einzelfalles sowie die konkreten Verhältnisse erkannt haben, hierbei aber den beeinträchtigten öffentlichen Belangen größeres Gewicht beigemessen haben.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_20\">20</a></dt>\n<dd><p>Ohne Erfolg wendet der Kläger ferner ein, das Vorhaben beeinträchtige keine öffentlichen Belange. Insoweit kann der Senat offenlassen, ob die im Zulassungsverfahren geltend gemachten Rügen gegen die Feststellung, das Vorhaben beeinträchtige den Belang des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB, durchgreifen. Denn das Verwaltungsgericht ist darüber hinaus davon ausgegangen, dass das Vorhaben die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB). Diese Feststellungen werden mit dem Zulassungsvorbringen nicht mit plausiblen Gegenargumenten in Frage gestellt. Unerheblich ist, dass es sich bei dem Vorhaben nicht um eine Neuerrichtung eines Wohngebäudes handelt, sondern „nur“ um eine Nutzungsänderung eines bereits vorhandenen Gebäudes. Soweit der Kläger geltend macht, das Gebäude stehe bereits seit 1949 an seinem Ort und werde lediglich saniert, nicht dagegen in seiner Kubatur verändert, hilft dies nicht weiter, weil selbst die nicht mit baulichen Erweiterungen verbundene Nutzungsänderung des Bestandsgebäudes, unabhängig von dessen Genehmigungslage, zur unerwünschten Zersiedelung des Außenbereichs beitragen kann (vgl. Senatsbeschl. v. 9.7.2019 - 1 LA 140/18 -, NordÖR 2019, 484 = BauR 2019, 1758 = juris Rn. 11 unter Verweis auf BVerwG, Urt. v. 19.4.2012 - 4 C 10.11 -, BRS 79 Nr. 113 = BauR 2012, 1626 = juris Rn. 24); so auch hier. Die geplante Umnutzung des Gebäudes zu allgemeinen, nichtprivilegierten Wohnzwecken würde zur Entstehung einer Splittersiedlung führen. Das sich auch aus § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB ergebende gesetzgeberische Anliegen ist es jedoch gerade, eine verstärkte Inanspruchnahme des Außenbereichs für Wohnzwecke zu verhindern. Diese Entstehung einer Splittersiedlung ist auch unerwünscht, denn sie besitzt eine nicht genau übersehbare Vorbildwirkung für ähnliche Vorhaben in der Splittersiedlung (vgl. hierzu u.a. BVerwG, Beschl. v. 7.6.2016 - 4 B 47.14 -, BRS 84 Nr. 81 = ZfBR 2016, 799 = juris Rn. 17), wodurch der Außenbereich weiter zersiedelt würde. Der Einwand, das Haus werde seit über 70 Jahren zum Dauerwohnen genutzt, verfängt in diesem Zusammenhang nicht. Unabhängig davon, dass das Haus in den letzten Jahren ungenutzt leer stand, war nach Aufgabe der ursprünglichen betrieblichen Wohnnutzung jede Folgenutzung zu allgemeinen Wohnzwecken zumindest formell illegal, da - wie bereits ausgeführt - eine Genehmigung hierfür nicht vorliegt. Daher steht dieser Einwand der Subsumtion unter § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB nicht entgegen. Das Vorhaben des Klägers stellt sich vielmehr - hierauf weist der Beklagte zu Recht hin - als Neunutzung dar, was zu einer Entstehung einer Splittersiedlung führt. Auch mit seinem Vorbringen, das historische Haus könne keine Splittersiedlung verfestigen, da es selbst Kernbestand der gewachsenen Splittersiedlung sei, dringt der Kläger nicht durch, denn das Doppelhaus steht auf der östlichen Uferseite in unmittelbarer Nähe zur Schleuse gänzlich isoliert zur weiteren Wohnbebauung (das nächste Gebäude „K.“ befindet sich erst in einer Entfernung von ca. 120 m), ist also für sich genommen die Splitter“siedlung“ bzw. mit Blick auf die von dem Vorhaben ausgehende Vorbildwirkung deren Keimzelle.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_21\">21</a></dt>\n<dd><p>Zu Recht ist das Verwaltungsgericht zudem davon ausgegangen, dass dieser öffentliche Belang dem Vorhaben entgegengehalten werden kann, da die Voraussetzungen der - allein in Betracht zu ziehenden - Teilprivilegierung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB nicht vorliegen. Nach dieser Vorschrift kann u.a. der hier in Rede stehende öffentliche Belang einem Vorhaben nicht entgegengehalten werden, wenn es sich um die Änderung oder Nutzungsänderung eines erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäudes handelt, auch wenn dieses aufgegeben ist, und das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung des Gebäudes und der Erhaltung des Gestaltwerts dient.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_22\">22</a></dt>\n<dd><p>Das Verwaltungsgericht hat seiner Entscheidung die in der Rechtsprechung entwickelten Maßstäbe zugrunde gelegt, anhand derer die Frage zu beantworten ist, ob ein Gebäude das Bild einer Kulturlandschaft prägt. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB erfordert zwar nicht, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht, auch wenn es sich bei den teilprivilegierten Gebäuden oftmals um denkmalgeschützte handeln dürfte. Die Teilprivilegierung begünstigt aber nur die Änderung solcher Bauwerke, die erhaltenswert sind. Das Gebäude muss das Bild der Kulturlandschaft prägen, d.h. es muss eine spezifische Beziehung zur Landschaft und der sich aus der Gesamtheit ergebenden Kulturlandschaft haben, wie z.B. landestypische Bauernhöfe, Wind- und Wassermühlen, Siedlungen aus früheren Jahrhunderten. Es muss nicht nur zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert, sondern auch prägendes Element der Kulturlandschaft sein (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 142. EL Mai 2021, § 35 Rn. 155; Söfker in: BeckOK, BauGB, Stand: 1.8.2021, § 35 Rn. 141 f.). Die Norm setzt voraus, dass eine erkennbare Wechselbeziehung zwischen dem Gebäude und der es umgebenden Kulturlandschaft in dem Sinne besteht, dass diese ihre besondere Eigenart auch durch das Gebäude erhält. Die Beurteilung, ob ein Gebäude erhaltenswert ist und die Kulturlandschaft prägt, muss von dem Gebäude selbst, das heißt von seinem äußeren Erscheinungsbild ausgehen. Es muss nach außen erkennbare und in die Umgebung wirkende besondere bauliche Merkmale aufweisen, denn nur über solche Merkmale kann ihm ein das Bild der Kulturlandschaft prägender Gestaltwert zukommen, dessen Erhaltung die zugelassene Änderung oder Nutzungsänderung dienen soll (vgl. BVerwG, Beschl. v. 17.1.1991 - 4 B 186.90 -, BRS 52 Nr. 83 = BauR 1991, 181 = juris Rn. 3; Beschl. v. 18.10.1993 - 4 B 160.93 -, BRS 55 Nr. 77 = BauR 1994, 83 = juris Rn. 4; OVG NRW, Beschl. v. 3.7.2018 - 10 A 1231/17 -, juris Rn. 10; Urt. v. 13.11.1998 - 11 A 2641/94 -, BRS 60 Nr. 97 = NuR 2000, 108 = juris Rn. 19 ff.; Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Werkstand: 142. EL Mai 2021, § 35 Rn. 155).</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_23\">23</a></dt>\n<dd><p>Es bedarf mithin im Rahmen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB einer zweischrittigen Prüfung, wobei zunächst zu prüfen ist, ob das Gebäude (überhaupt) besondere bauliche Merkmale aufweist. Daran anschließend ist zu prüfen, ob zwischen dem Bauwerk und der Kulturlandschaft eine erkennbare Wechselbeziehung in dem Sinne besteht, dass die Kulturlandschaft ihre besondere Eigenart auch durch das Bauwerk erhält und das Bauwerk die Kulturlandschaft mit beeinflusst.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_24\">24</a></dt>\n<dd><p>Hiervon ist auch das Verwaltungsgericht in nicht zu beanstandender Weise ausgegangen, indem es auf Seite 14 f. UA die erste Voraussetzung verneint und ausgeführt hat, es seien bereits keine besonderen baulichen Merkmale erkennbar, die geeignet wären, die Kulturlandschaft zu prägen. Diese Feststellung teilt der Senat. Besondere bauliche Elemente sind anhand der in den Akten vorhandenen Lichtbildern, auf die hier ohne weiteres zurückgegriffen werden kann, ohne dass es einer Inaugenscheinnahme vor Ort bedarf (näher dazu unten unter Ziffer 3. a.), nicht ersichtlich. Es handelt sich vielmehr um ein einfach gestaltetes Wohnhaus mit Nebenanlagen ohne besondere Bauweise, konstruktive Struktur oder Baugestaltung. Soweit der Kläger vorträgt, das Doppelhaus mit streng symmetrisch angeordneten Nebengebäuden weise einen ansehnlichen Sandsteinsockel auf und sei aufwendig verputzt, führt dies zu keiner abweichenden Beurteilung. Das Gebäude macht vielmehr den Eindruck eines gewöhnlichen Wohnhauses. Daher vermag der Senat auch den vom Kläger behaupteten Zeugniswert für den Wiederaufbau nach dem 2. Weltkrieg nicht zu erkennen. Nach der Stellungnahme des Landesamtes für Denkmalpflege vom 13. Dezember 2018 entspricht das Gebäude vom Typus „einem Kleinsiedlerhaus, wie sie zur Zeit der Weimarer Republik und danach bis in die 1950er Jahre hinein, zahlreich entstanden sind“. Inwieweit das Gebäude angesichts dessen die Lebensumstände gerade von Schleusenwärtern in der Nachkriegszeit anschaulich wiederspiegeln soll, erschließt sich nicht. Dies wäre allenfalls durch die direkte Lage des Gebäudes zur Schleuse erkennbar; allein die historische Bedeutung des Standortes eines Gebäudes, die - wie hier - im äußeren Erscheinungsbild keinen Niederschlag gefunden hat, ist für sich allein aber nicht ausreichend (ebenso u.a. OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 13.11.1998 - 11 A 2641/94 -, juris Rn. 33 f. m.w.N.; BayVGH, Beschl. v. 7.2.2002 - 20 ZS 01.3153 -, juris Rn. 3).</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_25\">25</a></dt>\n<dd><p>Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass der vom Kläger gestellte Antrag auf Feststellung der Denkmaleigenschaft des Doppelhauses nach Lage der Akten bislang nicht beschieden wurde. Wie bereits ausgeführt, kommt es hierauf im Rahmen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB nicht an. Nur ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege (als Fachbehörde, vgl. § 21 NDSchG) in seinem an die Kläger gerichteten Schreiben vom 13. Dezember 2018 bereits deutlich gemacht hat, dass es sich nicht um ein Baudenkmal handele.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_26\">26</a></dt>\n<dd><p>Ernstliche Zweifel folgen auch nicht aus dem Einwand, das Verwaltungsgericht habe den Sachverhalt nicht ausreichend ermittelt und fehlerhaft die beantragte Inaugenscheinnahme der Örtlichkeiten abgelehnt. Grundsätzlich können ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils zwar auch aus tatsächlichen Gründen bestehen. Macht der Antragsteller geltend, das Verwaltungsgericht sei von einem falschen Sachverhalt ausgegangen, reicht es zur Begründung ernstlicher Zweifel aus, dass die Möglichkeit eines günstigeren Ermittlungs- oder Beweisergebnisses besteht (vgl. u.a. Rudisile, in: Schoch/Schneider, VwGO, Werkstand: 41. EL Juli 2021, § 124 Rn. 26g). Wird die fehlerhafte Tatsachenfeststellung mit mangelnder Sachaufklärung begründet, macht der Antragsteller letztlich aber (auch) Verfahrensfehler geltend. Eine Zulassung wegen ernstlicher Zweifel ist - um eine Koexistenz der Zulassungsgründe zu sichern - in solchen Fällen nur möglich, wenn eine entsprechende Verfahrensrüge nach § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO ebenfalls zur Zulassung führen würde (vgl. u.a. auch SächsOVG, Beschl. v. 23.11.2016 - 3 A 630/16 -, juris Rn. 15 m.w.N.; OVG SH, Beschl. v. 27.1.2021 - 4 LA 165/19 -, juris Rn. 7 m.w.N.). Dies ist hier nicht der Fall, denn Anhaltspunkte dafür, dass das Gebäude über besondere bauliche Merkmale verfügt, waren bereits aufgrund der vorhandenen Lichtbilder nicht erkennbar, ohne dass es einer Inaugenscheinnahme vor Ort bedurfte. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen sowie die Ausführungen unter Ziffer 3. verwiesen.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>cc.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_27\">27</a></dt>\n<dd><p>Dem Vorhaben des Klägers kommt auch keine Art von Bestandsschutz zu. Sein Einwand auf Seite 12 der Zulassungsbegründung, das Gebäude genieße auch für den Fall, dass es formell illegal errichtet worden sein sollte, Bestandsschutz, da es zur Zeit seiner Errichtung bis zum Inkrafttreten des BBauG jedenfalls im Wege des Dispenses genehmigungsfähig gewesen sei, dringt nicht durch. Allein die Möglichkeit einer Dispenserteilung reicht für die Annahme, das Vorhaben sei irgendwann einmal in der Vergangenheit genehmigungsfähig gewesen, nicht aus. Darüber hinaus kommt bei - wie hier - genehmigungsbedürftigen Anlagen etwaiger Bestandsschutz nur in Betracht, wenn auch die (erforderliche) Baugenehmigung erteilt wurde (ebenso u.a. Mann, in: Große-Suchsdorf, NBauO, 10. Aufl. 2020, § 79 Rn. 22 f.; Stiel/Lenz, in: Große-Suchsdorf, NBauO, 10. Aufl. 2020, § 85 Rn. 6; BayVGH, Urt. v. 17.10.2006 - 1 B 05.1429 -, juris Rn. 24), denn Inhalt und Schranken des Grundeigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) werden auch durch gesetzlich geregelte Genehmigungspflichten bestimmt. Daher können nur eine formell baurechtmäßige Anlage und eine formell baurechtmäßige Nutzung gegenüber einer Änderung der Rechtslage in ihrem Bestand geschützt sein. Die Eigentumsgarantie setzt gerade voraus, dass das Bauvorhaben formell und materiell rechtmäßig ist (BVerwG, Beschl. v. 18.7.1997 - 4 B 116.97 -, BRS 59 Nr. 96 = BauR 1997, 991 = juris Rn. 7), woran es hier jedoch fehlt.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>dd.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_28\">28</a></dt>\n<dd><p>Zu Unrecht rügt der Kläger, das Verwaltungsgericht habe fehlerhaft das Vorliegen von Ermessensfehlern verneint. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats hat die Bauaufsichtsbehörde gegen baurechtswidrige Zustände regelmäßig einzuschreiten; es handelt sich daher um einen Fall von intendiertem Ermessen. Ein „Für und Wider“ braucht deswegen nur dann abgewogen zu werden, wenn der Fall so geartet ist, dass ganz bestimmte konkrete Anhaltspunkte für die Angemessenheit einer Ausnahme vorliegen (vgl. Senatsbeschl. v. 11.5.2015 - 1 ME 31/15 -, NdsVBl. 2015, 304 = BRS 83 Nr. 101 = juris Rn. 15; Beschl. v. 18.5.2020 - 1 LA 150/18 -, juris Rn. 16). Solche Umstände sind nicht gegeben. Ein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz lag weder zum Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides noch zu einem späteren Zeitpunkt vor (dazu (1)). Auch die weiteren Rügen gegen die Ermessensausübung greifen nicht durch (dazu 2)).</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>(1)</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_29\">29</a></dt>\n<dd><p>Ohne Erfolg macht der Kläger einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) geltend. Dabei ist der rechtliche Ansatz des Verwaltungsgerichts nicht zu beanstanden, wenn es ausführt, dass die Behörde ihr Ermessen nicht ohne erkennbaren Grund unterschiedlich, systemwidrig oder planlos ausüben dürfe. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass die Bauaufsichtsbehörde ungeachtet des Grundsatzes, dass Gleichheit im Unrecht grundsätzlich nicht gewährleistet ist, gegen den Gleichheitssatz verstößt, wenn sie bei einem bauaufsichtlichen Einschreiten systemwidrig ein Vorgehen gegen vergleichbare Verstöße unterlässt (vgl. u.a. BVerwG, Beschl. v. 21.12.1990 - 4 B 184.90 -, juris Rn. 4; Senatsbeschl. v. 12.6.2014 - 1 LA 219/13 -, BRS 82 Nr. 89 = RdL 2014, 274 = juris Rn. 19). Eine Bauaufsichtsbehörde ist aber nicht verpflichtet, in ihrem gesamten Zuständigkeitsbereich baurechtliche Ordnung zu schaffen, bevor sie gegen das in Rede stehende Objekt vorgeht. Die Forderung nach Systemgerechtigkeit hat unter anderem räumliche Grenzen, soll sie nicht über die Anfechtung eines Einzelfalles hinaus mittelbar in eine allgemeine Kontrolle der Verwaltung ausufern. Der Berufungsfall muss deshalb - hierauf weist auch das Verwaltungsgericht auf Seite 17 UA hin - in handgreiflicher, d.h. augenfälliger Entfernung liegen, die Behörde muss für alle Vergleichsfälle zuständig sein und gleichsam beide Vorhaben auch optisch zugleich im Blick haben (vgl. Senatsbeschl. v. 6.1.2017 - 1 LA 167/16 -, n.v.; Beschl. v. 12.6.2014 - 1 LA 219/13 -, BRS 82 Nr. 89 = RdL 2014, 274 = juris Rn. 19; Beschl. v. 19.5.2010 - 1 ME 81/10 -, BRS 76 Nr. 141 = ZfBR 2010, 585 = juris Rn. 9). Dabei ist es Sache des Adressaten einer Beseitigungsverfügung, die Verletzung des Gleichheitssatzes durch Angabe räumlich benachbarter Vergleichsfälle zu belegen (vgl. Senatsbeschl. v. 22.8.2011 - 1 LA 4/11 -, RdL 2011, 286 = juris Rn. 19).</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_30\">30</a></dt>\n<dd><p>Vor diesem rechtlichen Hintergrund scheiden von vornherein alle Berufungsfälle aus, die nicht in handgreiflicher Entfernung zum Vorhaben liegen. Dies betrifft die vom Kläger benannten Berufungsfälle L. (Berufungsfall Nr. 1), M. 2, 3 und 4 (Berufungsfälle Nr. 2, 3 und 9), N. (Berufungsfall Nr. 4) sowie O. 16 und 18 (Berufungsfälle Nr. 7 und 8). Einzig die Berufungsfälle Nr. 5 (P.) und Nr. 6 (K.) befinden sich in räumlicher Nähe zum Vorhaben und sind daher als Vergleichsfälle zu betrachten. Hinsichtlich des Berufungsfalls Nr. 5 hat das Verwaltungsgericht zutreffend eine Vergleichbarkeit verneint; der Senat folgt insoweit den Ausführungen der Vorinstanz (§ 122 Abs. 2 Satz 3 VwGO). Soweit das Verwaltungsgericht hinsichtlich des Berufungsfalles Nr. 6 die vom Beklagten im Widerspruchsbescheid und im gerichtlichen Verfahren abgegebene Erklärungen, der Ausgang des hiesigen Verfahrens als Musterprozess solle abgewartet werden, bevor gegen weitere - womöglich rechtswidrige - Bauten eingeschritten werde, als ermessensgerecht erachtet hat, begegnet auch dies keinen Bedenken. Eine Behörde handelt auch dann systemgerecht, wenn sie - wie hier - einen geeigneten Fall als „Musterfall\" auswählt, um erst nach einer gerichtlichen Bestätigung ihrer Rechtsauffassung gleichartige Fälle aufzugreifen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 21.12.1990 - 4 B 184.90 -, juris; Senatsbeschl. v. 23.3.2018 - 1 LA 106/17 -, n.v.). Dass der Beklagte möglicherweise noch nicht alle Tatsachen für eine bauordnungsrechtliche Prüfung des Berufungsfalles Nr. 6 ermittelt und insbesondere noch keine Ortsbesichtigung (siehe Sitzungsniederschrift des Verwaltungsgerichts) durchgeführt hat, ist unschädlich. Eine Art Zurückbehaltungsrecht, erst dann zur bauaufsichtsbehördlichen Verantwortung gezogen werden zu dürfen, wenn alle anderen Verstöße dieser Art außerhalb des augenfälligen Nahbereichs aufgenommen und sanktioniert worden sind, steht dem Kläger nicht zu. Das öffentliche Baurecht verleiht ihm nicht die Position, als eigenen unter Gleichheitssatzgesichtspunkten beachtenswürdigen Belang die Baurechtmäßigkeit aller Baulichkeiten im näheren Umfeld anführen zu können (so bereits Senatsbeschl. v. 19.10.2017 - 1 LA 117/16 -, n.v.). Der Beklagte war entgegen der Auffassung des Klägers zudem nicht gehalten, vor einem Einschreiten von sich aus flächendeckend weitere Vergleichsfälle zu ermitteln, denn Hinweise hierauf hatte er vor Erlass der bauaufsichtlichen Maßnahme nicht (vgl. hierzu auch Mann, in: Große-Suchsdorf, NBauO, 10. Aufl. 2020, § 79 Rn. 59). Auf den Fall des Klägers wurde er nach eigenem Vortrag zudem nicht von selbst, sondern erst aufgrund der Bauvoranfrage der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben im November 2016 aufmerksam. Schließlich überzeugt die Rüge des Klägers, sein Vorhaben sei willkürlich herausgegriffen worden, was sich schon aus dem Schreiben des Schifffahrtsamtes vom 6. Juni 2018 ergebe, mit welchem das Amt den Beklagten angesichts eines anhängigen Rechtsstreit (Az.: 7 KS 17/15) darum gebeten habe, die Beseitigungsverfügung aufrecht zu erhalten, bereits deshalb nicht, weil sowohl die Beseitigungsverfügung als auch der Widerspruchsbescheid vor diesem Schreiben erlassen wurden</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_31\">31</a></dt>\n<dd><p>Unabhängig davon ist anzumerken, dass auch die rechtlichen Ausführungen des Verwaltungsgerichts hinsichtlich der Berufungsfälle Nr. 1 bis 4 und 7 bis 9 nicht zu beanstanden sind. In allen Berufungsfällen, in denen in der Vergangenheit Baugenehmigungen erteilt worden sind (dies betrifft die Berufungsfälle Nr. 1 bis 4), hat das Verwaltungsgericht zutreffend eine Vergleichbarkeit der Sachverhalte verneint. Schwarzbauten und genehmigte Bauten fallen nicht in dieselbe „Vergleichsgruppe\" (Senatsbeschl. v. 6.3.2012 - 1 LA 140/09 -, juris Rn. 128). Etwas anderes kann nur gelten, wenn die rechtswidrige Baugenehmigung einem Dritten erst während des bauaufsichtlichen Einschreitens gegen den Betroffenen erteilt wird, was hier nicht der Fall ist (vgl. hierzu Senatsbeschl. v. 9.3.2012 - 1 LA 231/09 -, juris Rn. 42; Beschl. v. 23.3.2018 - 1 LA 106/17 -, n.v.; Senatsurt. v. 31.3.1995 - 1 L 4223/93 -, BRS 57 Nr. 250 = BauR 1995, 831 = juris Rn. 10). Der Einwand des Klägers, so werde es dem Gutdünken des Beklagten überlassen, gegen welche Fälle er bauaufsichtlich einschreiten wolle, überzeugt nicht. Allein aus der (unter Umständen gegebenen) Rechtswidrigkeit der Baugenehmigungen folgt noch kein Verstoß gegen den Gleichheitssatz. Einen Sonderfall, in dem die Bauaufsichtsbehörde zur Rücknahme einer Genehmigung verpflichtet wäre (vgl. dazu die Nachweise im Senatsurt. v. 31.3.1995 - 1 L 4223/93 -, BRS 57 Nr. 250 = BauR 1995, 831 = juris Rn. 10 ff.), hat der Kläger nicht dargetan. Hinsichtlich der Berufungsfälle Nr. 7 bis 9 hat das Verwaltungsgericht das Herausgreifen des vorliegenden Verfahrens als Musterprozess als ermessensgerecht erachtet; auch dies ist im Hinblick auf die obigen Ausführungen nicht zu beanstanden.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_32\">32</a></dt>\n<dd><p>Soweit der Kläger in seinem Schriftsatz vom 27. Januar 2021 einen weiteren Vergleichsfall anführt, ist dem entgegenzuhalten, dass dieser nicht innerhalb der Frist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO vorgetragen wurde. Unabhängig hiervon stellt dies keinen geeigneten Vergleichsfall dar, denn das benannte (im Übrigen denkmalgeschützte) Gebäude befindet sich in Wolfsburg und damit außerhalb des Einflussbereichs des Beklagten.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>(2)</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_33\">33</a></dt>\n<dd><p>Ohne Erfolg rügt der Kläger, die Entscheidung sei ermessenswidrig, da der Beklagte den genehmigten Nutzungszweck nicht ermittelt habe. Dies ist nicht der Fall; der Beklagte hat anhand der ihm zur Verfügung stehenden Mittel ausreichend ermittelt, dass eine Genehmigung zu allgemeinen Wohnzwecken nicht gegeben ist, zumal hierfür der Kläger beweispflichtig ist. Der Verweis des Klägers auf die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 18. Januar 2005 (- 10 B 1565/04 -, ÖffBauR 2005, 69 = juris) führt mangels Vergleichbarkeit der Sachverhalte nicht weiter. Im dortigen Verfahren lag - anders als hier - ein Bauschein für Wohnzwecke vor, wobei das Wohngebäude später freiberuflich genutzt wurde. Das Oberverwaltungsgericht sah diese freiberufliche Nutzung von der Genehmigung gedeckt, da an diese Nutzung keine veränderten baupolizeilichen Anforderungen zu stellen seien. Dies ist hier anders, denn die Aufnahme der (nichtprivilegierten) allgemeinen Wohnnutzung im Außenbereich wirft die Genehmigungsfrage insgesamt neu auf.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_34\">34</a></dt>\n<dd><p>Das Verwaltungsgericht hat die Tragweite des Eigentumsschutzes aus Art. 14 Abs. 1 GG nicht verkannt. Dem Einwand des Klägers, sein Interesse an der Nutzbarkeit des legal errichteten, intakten Gebäudes sei nicht hinreichend berücksichtigt worden, folgt der Senat nicht. Die von ihm angeführte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 21. November 2005 (- 10 A 1106/04 -, BRS 69 Nr. 100 = BauR 2006, 959 = juris) ist schon im Tatsächlichen nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar, da es dort um die Umnutzung eines Gebäudes innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ging, der - anders als der Außenbereich - grundsätzlich - je nach Gebietsart - für Bebauung sowohl mit Wohn- als auch mit Gewerbe-/Betriebsgebäuden und damit verbundenen Nutzungen offensteht. Auch eine Vergleichbarkeit mit dem der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 16. Mai 1991 (- 4 C 17.90 -, BVerwGE 88, 191 = BRS 52 Nr. 157 = juris) zugrundeliegenden Sachverhalt liegt nicht vor, denn dort standen bauordnungsrechtliche Befreiungsvorschriften von Abstandsregelungen zur Prüfung. Das Bundesverwaltungsgericht führte aus, es könne im Hinblick auf Art. 14 GG eine „unbeabsichtigte Härte\" darstellen, wenn geändertes (neues) Abstandsflächenrecht eine Nutzungsänderung eines in früherer Zeit legal errichteten Gebäudes verhindere. Vorliegend wurde die Rechtslage indes nicht nachträglich (zulasten) des Klägers geändert, denn eine allgemeine Wohnnutzung im Außenbereich war auch nach damaligen Recht nicht per se genehmigungsfähig. Zudem führte das Bundesverwaltungsgericht in der Entscheidung aus (Rn. 29):</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_35\">35</a></dt>\n<dd><p style=\"margin-left:18pt\">„Dagegen ist das Vertrauen des Grundeigentümers auf eine anderweitige Verwertung der einmal geschaffenen Bausubstanz nicht in gleicher Weise schützenswert. Es handelt sich um Erwartungen auf mögliche künftige Nutzungen. Es mag dahinstehen, in welchem Umfange ein derart eher chancenbezogenes Vertrauen von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erfaßt wird. Auch wenn man dies zugunsten des Grundeigentümers annimmt, so ist jedenfalls das Gewicht dieser Erwartung gegenüber den mit dem Abstandsflächenrecht verfolgten öffentlichen Interessen und deren alsbaldiger Durchsetzung deutlich geringer.“</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_36\">36</a></dt>\n<dd><p>Dies gilt hier umso mehr, denn ein schützenswertes Vertrauen darauf, eine allgemeine Wohnnutzung im - grundsätzlich zu schonenden und von Bebauung freizuhaltenden - Außenbereich ohne dahingehende Genehmigung aufnehmen zu können, konnte weder nach damaligem noch nach heutigem Recht entstehen. Ein derartiges Vertrauen kann der Kläger auch nicht daraus herleiten, dass der Beklagte für das ebenfalls in seinem Eigentum stehende Gebäude P. Bestandsschutz bestätigt habe. Wenn er auf Seite 27 der Zulassungsbegründung geltend macht, er habe darauf vertraut, dass der Beklagte auch im vorliegenden Fall eine allgemeine Wohnnutzung billige, steht dem entgegen, dass der Beklagte zu keinem Zeitpunkt Vertrauenstatbestände in Bezug auf das hier im Streit stehende Gebäude geschaffen hat. Aus Genehmigungen oder Zusicherungen hinsichtlich anderer Objekte kann der Kläger für den vorliegenden Fall kein Vertrauen herleiten; dies gilt umso mehr, als der Beklagte die Rechtmäßigkeit seiner damaligen Bestandsbescheinigung anzweifelt. Etwaiges Vertrauen ergibt sich - ungeachtet des Umstandes, dass das Haus die vergangenen Jahre leer stand - auch nicht daraus, dass das Haus nach Angaben des Klägers von Anbeginn dem Dauerwohnen gedient hat und seit den 1970er Jahren fremdvermietet wurde. Allein die (mitunter auch mehrjährige) Aufnahme einer nicht genehmigten Nutzung schafft kein Vertrauen; hinzu kommt, dass der Einwand für den Zeitraum vor 1988 in tatsächlicher Hinsicht gänzlich unbelegt ist. Der Beklagte war daher nicht gehalten, dies im Rahmen seiner Entscheidung zu berücksichtigen. Zudem hat der Beklagte dargelegt, dass er erst aufgrund der Bauvoranfrage der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben im November 2016 auf die Aufgabe der Nutzung als Schleusenwärterunterkunft aufmerksam geworden sei. Das langjährige Bestehen baurechtswidriger Zustände allein ist kein selbständiger Ansatzpunkt für Ermessensbindungen der Bauaufsichtsbehörde, weil ihre Unkenntnis vom Sachverhalt keine verwaltungsrechtlichen Folgen haben kann (Mann, in: Große-Suchsdorf, NBauO, 10. Aufl. 2020, § 79 Rn. 62 f.). Für eine Bindung der Verwaltung wäre mindestens erforderlich, dass neben einer langjährigen Untätigkeit weitere Umstände hinzutreten, die ein von der Behörde erwecktes Vertrauen begründen könnten. Hieran fehlt es.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_37\">37</a></dt>\n<dd><p>Angesichts dessen war der Beklagte auch nicht gehalten, sich im Rahmen der Ermessensausübung mit einer sog. Stichtagsregelung auseinanderzusetzen. Zu Recht weist das Verwaltungsgericht darauf hin, dass die Möglichkeit einer Stichtagsregelung in erster Linie eine ins Ermessen der Behörde gestellte Möglichkeit darstellt und sich diese Option nur unter außergewöhnlichen Umständen zu einer Verpflichtung verdichtet. Nichts anderes lässt sich den von dem Kläger angeführten Entscheidungen entnehmen, zumal in dem der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 2. September 2004 (- 1 BvR 1860/02 -, BRS 69 Nr. 190 = BauR 2006, 97 = juris) zugrundeliegenden Sachverhalt das zu beseitigende Wochenendhaus innerhalb eines Gebiets lag, in welchem baurechtswidrige Wochenendhäuser, die vor Juli 1967 errichtet worden waren, grundsätzlich geduldet wurden; dies ist hier anders. Auch aus der angeführten Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. Juli 2014 (- 4 B 34.14 -, BRS 82 Nr. 195 = BauR 2014, 1923 = juris Rn. 4) folgt nicht, dass sich die Bauaufsichtsbehörde stets mit der Möglichkeit einer Stichtagsregelung auseinandersetzen muss, um ermessensgerecht zu handeln. Aus der Entscheidung folgt nur, dass die Bauaufsichtsbehörde auf derartige zeitliche Bezugspunkte bei der Ausübung ihres Ermessens zurückgreifen kann, ohne gegen den Gleichheitssatz zu verstoßen.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_38\">38</a></dt>\n<dd><p>Eine Ermessensbindung ergibt sich entgegen dem Vorbringen des Klägers auch nicht aus dem weit zurückliegenden Errichtungszeitpunkt des Gebäudes und einer - aus seiner Sicht - Unaufklärbarkeit der Genehmigungslage. Allein das Alter des Gebäudes begründet keine Ermessensreduktion in dem Sinne, dass nur ein Absehen von bauaufsichtlichen Maßnahmen ermessensgerecht wäre. Anderenfalls wäre ein bauaufsichtliches Einschreiten gegen ältere Gebäude per se ausgeschlossen, was ersichtlich nicht dem Gesetzeszweck entspricht. Dass die Genehmigungslage - wie der Kläger meint - nicht aufklärbar ist, begründet bereits deshalb keine Ermessensfehler, weil hierfür er selbst beweisbelastet ist.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_39\">39</a></dt>\n<dd><p>Schließlich führt der Einwand, der Beklagte sei erstmals gegen die Umnutzung eines Schleusenwärterhauses vorgegangen, nicht zu einer Ermessensbindung. Die vom Kläger behauptete Verwaltungspraxis lässt sich nicht erkennen. Auch wenn der Beklagte vereinzelt Baugenehmigungen erteilt hat (Berufungsfälle Nr. 1 bis 4) oder aber in einem Fall die Nutzung aktiv duldet (Berufungsfall Nr. 5), lässt sich hieraus eine Selbstbindung nicht ableiten, zumal sich der Berufungsfall Nr. 1 bereits dadurch von den weiteren abhebt, dass dieses Gebäude denkmalgeschützt ist. Hinsichtlich des Berufungsfalls Nr. 5 hat der Beklagte zudem - wie bereits erwähnt - ausgeführt, dass sein bestandsschutzbegründendes Schreiben aus 2005 womöglich zu Unrecht erfolgt ist. Eine Selbstbindung an eine rechtswidrige Verwaltungspraxis gibt es grundsätzlich aber nicht (vgl. nur Geis, in: Schoch/Schneider, VwVfG, Werkstand: Juli 2020, § 40 Rn. 76 m.w.N.).</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>b.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_40\">40</a></dt>\n<dd><p>Vor diesem Hintergrund ist auch die angefochtene Stilllegungsverfügung vom 21. November 2017 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 4. Juni 2018, die allein auf das Vorliegen einer formellen Baurechtswidrigkeit gestützt wurde und im Übrigen ihre Rechtsgrundlage in § 79 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Nr. 1 NBauO findet, nicht zu beanstanden. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>2.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_41\">41</a></dt>\n<dd><p>Die Berufung ist nicht wegen besonderer tatsächlicher oder rechtlicher Schwierigkeiten (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) zuzulassen. Das ist nach ständiger Senatsrechtsprechung dann der Fall, wenn das Zulassungsvorbringen schwierige Fragen aufwirft, welche sich im Zulassungsverfahren nicht ohne weiteres beantworten lassen (vgl. u.a. Senatsbeschl. v. 13.3.2019 - 1 LA 44/18 -, DVBl 2020, 289 = BauR 2019, 1889 = juris Rn. 33 m.w.N.). Die besonderen Schwierigkeiten müssen sich auf Fragen beziehen, die für den konkreten Fall und das konkrete Verfahren entscheidungserheblich sind, nicht ohne weiteres aus dem Gesetz zu lösen und durch die Rechtsprechung noch nicht geklärt worden sind (Senatsbeschl. v. 18.11.2013 - 1 LA 43/13 -, BRS 81 Nr. 50 = BauR 2014, 231 = juris Rn. 19 m.w.N.). Davon ist nach den obigen Ausführungen nicht auszugehen. Es handelt sich um einen „normalen“ Fall einer einst privilegierten Anlage im Außenbereich, die nunmehr einer nicht privilegierten Nutzung zugeführt werden soll.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>3.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_42\">42</a></dt>\n<dd><p>Die Berufung ist schließlich nicht wegen eines Verfahrensfehlers nach § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO, auf dem die Entscheidung beruhen kann, zuzulassen.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>a.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_43\">43</a></dt>\n<dd><p>Der Kläger rügt, das Verwaltungsgericht habe durch die Ablehnung des Beweisantrags zu Ziffer 1. gegen den Amtsermittlungsgrundsatz des § 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO verstoßen und seinen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG, § 108 Abs. 2 VwGO) verletzt. Dieses Vorbringen rechtfertigt nicht die Zulassung der Berufung.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_44\">44</a></dt>\n<dd><p>Nach § 86 Abs. 1 VwGO erforscht des Gericht den Sachverhalt von Amts wegen. Art und Umfang der Tatsachenermittlung bestimmt das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen. § 86 Abs. 1 Satz 2 VwGO stellt klar, dass es dabei an das Vorbringen und an die Beweisanträge der Beteiligten nicht gebunden ist. Ob einem Beweisantrag nachzugehen ist, richtet sich danach, ob die (ggf. weitere) Beweisaufnahme für die Entscheidung erforderlich ist. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet die Berücksichtigung von Beweisanträgen, die sich auf Tatsachen beziehen, welche nach der materiellen Rechtsauffassung des Tatsachengerichts entscheidungserheblich sind. Der Anspruch schützt nicht gegen eine nach Meinung eines Beteiligten sachlich unrichtige Ablehnung eines Beweisantrags. Er ist aber verletzt, wenn die Ablehnung eines förmlichen (unbedingt gestellten) Beweisantrags im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (stRspr, vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 8.12.2020 - 1 BvR 117/16 -, juris Rn. 12 m.w.N.; BVerwG, Beschl. v. 14.8.2017 - 9 B 4.17 -, juris Rn. 6). Dabei sind neben den einschlägigen Bestimmungen des Verwaltungsprozessrechts und der Zivilprozessordnung (§ 98 VwGO) auch die in § 244 StPO aufgelisteten Beweisablehnungsgründe in den Blick zu nehmen. Maßgebend für die Frage, ob ein Verfahrensmangel vorliegt, ist dabei immer der materiell-rechtliche Standpunkt der angegriffenen Entscheidung (vgl. u.a. BVerwG, Beschl. v. 23.8.2006 - 4 A 1066.06 -, juris Rn. 4 m.w.N.; Rudisile, in: Schoch/Schneider, VwGO, Werkstand: 41. El. Juli 2021, § 124 Rn. 51 m.w.N.). Dies zugrunde gelegt, liegen Verfahrensfehler nicht vor.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_45\">45</a></dt>\n<dd><p>Vorangestellt ist anzumerken, dass der Senat mit dem Verwaltungsgericht bereits erhebliche Zweifel daran hat, ob es sich bei dem Antrag zu Ziffer 1., der auf die Feststellung gerichtet ist, dass das Doppelhaus die umgebende Kulturlandschaft (mit)prägt, überhaupt um einen echten Beweisantrag handelt, denn die prägende (Wechsel-)Wirkung dürfte letztlich eine (Be-)Wertungsfrage und damit dem Beweis nicht zugänglich sein.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_46\">46</a></dt>\n<dd><p>Dessen ungeachtet begegnet die Ablehnung des Beweisantrags durch das Verwaltungsgericht keinen durchgreifenden Bedenken. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich und begründet beschieden (vgl. § 86 Abs. 2 VwGO). Die Ablehnung durch das Verwaltungsgericht findet eine hinreichende Stütze im Prozessrecht.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_47\">47</a></dt>\n<dd><p>Das Verwaltungsgericht hat den Beweisantrag zu 1. gerichtet auf Inaugenscheinnahme mit der Begründung abgelehnt, dass es einer solchen nicht bedürfe, da die vorhandenen Lichtbilder die tatsächlichen Verhältnisse des Gebäudes in Bezug auf die aus seiner (zutreffenden) Sicht erforderlichen besonderen baulichen Merkmale hinreichend darstellten. Dies ist frei von Rechtsfehlern. Befinden sich in den Akten aussagekräftige Erkenntnismittel, insbesondere Lichtbilder, zu den für die gerichtliche Beurteilung maßgeblichen Merkmalen, bedarf es nicht zwingend der Einnahme eines (weiteren) Augenscheins, weshalb ein darauf gerichteter Beweisantrag mit einem Verweis auf das vorhandene Erkenntnismaterial verfahrensfehlerfrei abgelehnt werden kann (vgl. auch Redeker/von Oertzen, VwGO, 17. Aufl. 2022, § 86 Rn. 38; Breunig, in: BeckOK, VwGO, Stand: 1.10.2021, § 86 Rn. 89; W.-R. Schenke, in: Kopp/Schenke, VwGO 24. Aufl. 2018, § 96 Rn. 3 unter Verweis auf BVerwG, Beschl. v. 13.10.1994 - 8 B 162.94 -, juris Rn. 2: kein Verstoß gegen Unmittelbarkeitsgrundsatz). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. BVerwG, Beschl. v. 13.6.2007 - 4 B 15.07 -, BRS 71 Nr. 96 = BauR 2007, 2039 = juris Rn. 10) sind Karten und Lichtbilder im Rahmen des § 86 VwGO unbedenklich verwertbar, wenn sie die räumlichen Gegebenheiten in ihren für die gerichtliche Beurteilung maßgeblichen Merkmalen so eindeutig ausweisen, dass sich der mit einer Ortsbesichtigung erreichbare Zweck mit ihrer Hilfe ebenso zuverlässig erfüllen lässt. Ist dies der Fall, so bedarf es demnach zusätzlich der Durchführung einer Ortsbesichtigung - und liegt zugleich ein Verfahrensfehler in ihrem Unterlassen - nur dann, wenn ein Beteiligter substantiiert geltend macht, dass die Karten und Fotos in Bezug auf bestimmte, für die Entscheidung wesentliche Merkmale keine Aussagekraft besitzen (NdsOVG, Beschl. v. 12.7.2013 - 12 LA 174/12 -, juris Rn. 9). Derartige Besonderheiten hat der Kläger im Zulassungsverfahren nicht aufgezeigt. Auch sonst liegen keine Anhaltspunkte vor, dass die in den Akten befindlichen Lichtbilder unvollständig sind oder aber die tatsächlichen Gebäudeverhältnisse fehlerhaft abbilden. Da das Verwaltungsgericht bezüglich des Schleusenwärterhauses bereits das Vorliegen besonderer baulicher Merkmale verneint hat, bedurfte es einer daran anschließenden Prüfung einer etwaigen Wechselwirkung zwischen dem Gebäude und der Kulturlandschaft nicht, weshalb der Kläger zu Unrecht rügt, für die rechtliche Beurteilung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 4 BauGB hätte es einem unmittelbaren Eindruck größerer Landschaftsbestandteile, die nur vor Ort erkennbar seien, bedurft.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_48\">48</a></dt>\n<dd><p>Für die Einholung eines Sachverständigengutachtens hinsichtlich des Beweisantrags zu Ziffer 1. hat das Verwaltungsgericht deshalb keinen Raum gesehen, weil es aufgrund der vorhandenen Lichtbilder sowie der Stellungnahmen der Unteren Denkmalschutzbehörde vom 19. April 2018 und des Niedersächsischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 13. Dezember 2018 über hinreichend eigene Sachkunde verfüge. Auch dies findet eine hinreichende Stütze im Prozessrecht.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_49\">49</a></dt>\n<dd><p>Das Tatsachengericht kann den Antrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens oder einer amtlichen Auskunft grundsätzlich mit dem Hinweis auf die eigene Sachkunde, die zur tatsächlichen Würdigung des Sachverhalts erforderlich ist, ablehnen (§ 244 Abs. 4 Satz 1 StPO entspr.). In diesem Fall muss es jedoch in dem Beweisablehnungsbeschluss oder jedenfalls in der Sachentscheidung nachvollziehbar begründen, woher es diese Sachkunde hat. Grundsätzlich befindet das Gericht selbst darüber, ob es zur Entscheidung des Rechtsstreits die Hilfe eines Sachverständigen benötigt. Daher kann die Nichteinholung eines Sachverständigengutachtens nur dann als verfahrensfehlerhaft beanstandet werden, wenn das Gericht für sich eine ihm unmöglich zur Verfügung stehende Sachkunde in Anspruch nimmt oder wenn es sich in einer Frage für sachkundig hält, in der seine Sachkunde ernstlich zweifelhaft ist, ohne dass es für die Beteiligten und der zur Nachprüfung berufenen Instanz überzeugend darlegt, dass ihm das erforderliche Fachwissen in genügendem Maße zur Verfügung steht (vgl. BVerwG, Beschl. v. 18.9.2008 - 4 BN 21.08 -, BRS 73 Nr. 57 = BauR 2009, 231 = juris Rn. 7 m.w.N.). Schöpft das Gericht seine besondere Sachkunde aus vorhandenen Gutachten und amtlichen Auskünften, so muss der Verweis hierauf dem Einwand der Beteiligten standhalten, dass in diesen Erkenntnisquellen keine, ungenügende oder widersprüchliche Aussagen zur Bewertung der aufgeworfenen Tatsachenfragen enthalten sind (vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 11.2.1999 - 9 B 381.98 -, DVBl 1999, 1206 = BayVBl 2000, 94 = juris Rn. 4 m.w.N.).</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_50\">50</a></dt>\n<dd><p>Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe lässt sich ein Verfahrensfehler nicht feststellen. Das Verwaltungsgericht hat seine Sachkunde für die Frage in Anspruch genommen, ob das Gebäude besondere bauliche Merkmale aufweist. Die Feststellung derartiger baulicher Merkmale war dem Gericht ohne weiteres anhand der vorhandenen Lichtbilder und der benannten Stellungnahmen möglich und es konnte daher hieraus seine eigene Sachkunde verfahrensfehlerfrei ableiten. Dass das Verwaltungsgericht insoweit eine ihm unmöglich zur Verfügung stehende Sachkunde in Anspruch genommen hat oder aber ein Bereich betroffen ist, in welchem das Gericht unmöglich sachkundig sein kann, hat der Kläger auch mit seinen auf Seite 21 der Zulassungsbegründung geäußerten Zweifeln nicht dargelegt und wäre im Übrigen auch fernliegend. Richtig ist zwar, dass die Stellungnahmen keine oder aber nur unzureichende Ausführungen zu der Frage enthalten, ob das Gebäude das Bild der Kulturlandschaft prägt. Hierauf kam es aber für die Entscheidung des Verwaltungsgerichts nicht an, denn das Gericht konnte schon keine besonderen baulichen Merkmale des Gebäudes feststellen, die überhaupt geeignet wären, das Bild der Kulturlandschaft zu prägen. Die herangezogenen Stellungnahmen – insbesondere diejenige des Niedersächsischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 13. Dezember 2018 - enthalten neben Ausführungen zur Denkmaleigenschaft auch substantiierte Ausführungen zu baulichen Merkmalen und konnten damit zur Untermauerung der eigenen Sachkunde herangezogen werden.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>b.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_51\">51</a></dt>\n<dd><p>Ohne Erfolg macht der Kläger geltend, das Verwaltungsgericht habe fehlerhaft auf den Beurteilungszeitpunkt der letzten Behördenentscheidung abgestellt und daher entscheidungserheblichen Vortrag unberücksichtigt gelassen. Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt auch insoweit nicht vor. Eine - aus Sicht des Klägers - fehlerhafte Anwendung materiellen Rechts begründet keine Gehörsverletzung, solange das Gericht das Vorbringen des Betroffenen überhaupt gewürdigt hat, was hier der Fall ist. Das Verwaltungsgericht ist auf alle tatsächlichen und rechtlichen Argumente des Klägers eingegangen.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>c.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_52\">52</a></dt>\n<dd><p>Die Rüge des Klägers auf Seite 7 seiner Zulassungsbegründung, das Verwaltungsgericht habe seinen Vortrag aus seinem Schriftsatz vom 13. Mai 2019 (dort Seite 7) nicht zur Kenntnis genommen, kann der Senat nicht nachvollziehen. In der vom Kläger zitierten Passage seines Schriftsatzes vom 13. Mai 2019 geht es um rechtliche Fragen des Anscheinsbeweises hinsichtlich des Vorliegens einer Genehmigung zur allgemeinen Wohnnutzung. Hierauf geht das Verwaltungsgericht auf Seite 9 ff. UA umfassend ein. Dass das Verwaltungsgericht der Ansicht des Klägers nicht gefolgt ist, begründet keinen Verfahrensmangel.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>d.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_53\">53</a></dt>\n<dd><p>Es liegt auch keine das Recht auf rechtliches Gehör verletzende Überraschungsentscheidung vor. Eine solche liegt vor, wenn das Gericht einen bis dahin nicht erörterten rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt zur Grundlage seiner Entscheidung macht und damit dem Rechtsstreit eine Wendung gibt, mit der die Beteiligten nach dem bisherigen Verlauf des Verfahrens auch unter Berücksichtigung der Vielfalt vertretbarer Rechtsauffassungen nicht zu rechnen brauchten (vgl. BVerwG, Beschl. v. 19.7.2010 - 6 B 20.10 -, NVwZ 2011, 372 = ZStV 2010, 222 = juris Rn. 4 m.w.N.). Dies ist nicht der Fall. Der Einwand auf Seite 14 der Zulassungsbegründung, der öffentliche Belang des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB sei im Rahmen der mündlichen Verhandlung nicht thematisiert worden, weshalb es überrasche, dass das Verwaltungsgericht hierauf entscheidungstragend abstelle, verfängt nicht. Eine unzulässige Überraschungsentscheidung liegt nicht vor, weil dieser öffentliche Belang bereits in der angefochtenen Beseitigungsverfügung vom 20. November 2017 zur Begründung der materiellen Illegalität herangezogen wurde.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>e.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_54\">54</a></dt>\n<dd><p>Auch sein Einwand auf Seite 27 der Zulassungsbegründung, das Verwaltungsgericht habe darauf hinweisen und die Sache weiter aufklären müssen, wenn es entscheidungserheblich auf den Mietvertrag aus dem Jahre 1988 abstellen wolle, begründet keine Verfahrensmängel. Die Hinweispflicht (vgl. §§ 86 Abs. 3, 104 Abs. 1, 108 Abs. 2 VwGO) dient der Wahrung rechtlichen Gehörs, soll insbesondere verhindern, dass die Beteiligten durch die Entscheidung des Gerichts überrascht werden. Vorliegend hat der Beklagte bereits in seinem Widerspruchsbescheid deutlich gemacht, dass der vom Kläger vorgelegte Mietvertrag keinen substantiellen Nachweis für eine in der Vergangenheit erfolgte Vermietung/Nutzung zu allgemeinen Wohnzwecken darstelle. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Kläger sowohl für das Vorliegen einer Baugenehmigung als auch - quasi als Minus hierzu - für eine in der Vergangenheit aufgenommene Nutzung zu allgemeinen Wohnzwecken beweispflichtig ist, war das Gericht nicht zu weitergehenden Aufklärungsmaßnahmen oder Hinweisen angehalten. Überdies legt der Kläger nicht dar, welche für erforderlich oder geeignet gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen hierfür überhaupt in Betracht gekommen wären; dies erfordert die Rüge einer Verletzung der gerichtlichen Aufklärungspflicht indes (vgl. nur BVerwG, Beschl. v. 13.1.2021 - 2 B 21.20 -, juris Rn. 28 m.w.N.).</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt></dt>\n<dd><p><strong>f.</strong></p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_55\">55</a></dt>\n<dd><p>Soweit der Kläger schließlich in seinem Schriftsatz vom 16. November 2020 einwendet, das Verwaltungsgericht habe die Rechtslage unzutreffend aufgearbeitet und eine weitere Aufklärung unter Verletzung der Amtsermittlungspflicht unterlassen, indem es sich mit den Aussagen der Vertreterin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung über ihren ergebnislosen Gang ins Archiv begnügt habe, steht einer Berufungszulassung insoweit bereits entgegen, dass dies nicht innerhalb der Frist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO gerügt worden ist. Ungeachtet dessen genügt dieser Vortrag nicht den Darlegungsanforderungen einer Aufklärungsrüge (vgl. hierzu BVerwG, Beschl. v. 13.1.2021 - 2 B 21.20 -, juris Rn. 28 m.w.N.), denn der Kläger zeigt nicht auf, welche für erforderlich oder geeignet gehaltenen Aufklärungsmaßnahmen in Betracht gekommen wären, welche tatsächlichen Feststellungen dabei voraussichtlich getroffen worden wären und inwiefern diese unter Zugrundelegung der materiell-rechtlichen Auffassung des Tatsachengerichts zu einer für den Beschwerdeführer günstigeren Entscheidung hätten führen können.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_56\">56</a></dt>\n<dd><p>Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_57\">57</a></dt>\n<dd><p>Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_58\">58</a></dt>\n<dd><p>Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.</p></dd>\n</dl>\n<dl class=\"RspDL\">\n<dt><a name=\"rd_59\">59</a></dt>\n<dd><p>Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).</p></dd>\n</dl>\n</div></div>\n</div></div>\n<a name=\"DocInhaltEnde\"><!--emptyTag--></a><div class=\"docLayoutText\">\n<p style=\"margin-top:24px\"> </p>\n<hr style=\"width:50%;text-align:center;height:1px;\">\n<p><img alt=\"Abkürzung Fundstelle\" src=\"/jportal/cms/technik/media/res/shared/icons/icon_doku-info.gif\" title=\"Wenn Sie den Link markieren (linke Maustaste gedrückt halten) können Sie den Link mit der rechten Maustaste kopieren und in den Browser oder in Ihre Favoriten als Lesezeichen einfügen.\" onmouseover=\"Tip('<span class="contentOL">Wenn Sie den Link markieren (linke Maustaste gedrückt halten) können Sie den Link mit der rechten Maustaste kopieren und in den Browser oder in Ihre Favoriten als Lesezeichen einfügen.</span>', WIDTH, -300, CENTERMOUSE, true, ABOVE, true );\" onmouseout=\"UnTip()\"> Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie <span style=\"font-weight:bold;\">genau dieses Dokument</span> verlinken möchten:<br>http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/?quelle=jlink&docid=MWRE210004423&psml=bsndprod.psml&max=true</p>\n</div>\n</div>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n \n\n\n\n\n" }