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Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 21. Dezember 2000 (Urkundenrolle... des Notariats ... I) erwarben die Kläger (Kl) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das im Grundbuch von ... eingetragene Flurstück Nr. ... Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 2,18 ar. Im Zeitpunkt des Erwerbs war das Objekt vermietet. Der Gesamtkaufpreis betrug 1.700.000 DM zzgl. 120.943 DM Nebenkosten.
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Das Grundstück ist mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut und liegt am ... in ... Das Gebäude stammt aus dem Mittelalter und wurde 1890 umgebaut. 1964 wurde ein Anbau daran errichtet und gleichzeitig die schadhaften Seitenwände ersetzt.
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In dem mit -A- bezeichneten Gebäudeteil befinden sich folgende Einheiten:
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| EG |
Verkaufsräume |
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| OG 1 |
Verkaufsräume |
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| OG 2 |
Büro/Wohnen |
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| DG 1 |
Nebenräume/Büro |
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| DG 1 |
Dachboden |
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In dem mit -B- bezeichneten Gebäudeteil befinden sich folgende Einheiten:
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| UG |
Lager/Heizung |
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| EG |
Verkaufsräume |
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| OG 1 |
Büro |
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| DG 2 |
Büro/Wohnung |
273 cbm |
| DG 1 |
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Das Gebäude enthält insgesamt fünf Einheiten, von denen zwei (237,05 qm und 57,53 qm) als Ladengeschäfte und drei (127,40 qm, 50,22 qm und 52,04 qm) zu Wohnzwecken genutzt werden.
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In ihrer am 3. Mai 2002 beim Beklagten (Bekl) eingereichten Einkommensteuer(ESt)-Erklärung für das Jahr 2001 machten die Kl aus diesem Objekt Werbungskosten in Höhe von 171.397 DM geltend, unter anderem 45.523,57 DM in Form von AfA nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz (EStG), ausgehend von einer AfA-Bemessungs-grundlage von 1.438.545 DM. Im unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehenden ESt-Bescheid 2001 vom 14. Januar 2003 ließ der Bekl die AfA nur in Höhe von 27.316 DM zum Werbungskostenabzug zu. In einer vom Bausachverständigen des Bekl vorgenommenen Kaufpreisaufteilung nach dem Verhältnis der Sachwerte vom 10. Juni 2003 (siehe allgemeine Akten) ermittelte dieser einen Grund- und Bodenanteil von 39%. Der Bekl übernahm diese Wertaufteilung in einem nach § 164 Abs. 2 AO geänderten ESt-Bescheid vom 26. Juni 2003. Im Zuge des sich daran anschließenden Einspruchsverfahren legten die Kl ein Gutachten des Grundstückssachverständigen ... vor, der aufgrund einer Bewertung nach dem Ertragswertverfahren einen Bodenwert in Höhe von 436.000 DM sowie einen Gebäudewert in Höhe von 1.637.022 DM ermittelte (AS. 2 f. Rechtsbehelfsakte).
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Mit ihrer nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobenen Klage begehren die Kl einen Ansatz der Abschreibungsbemessungsgrundlage für das Objekt -A- und -B- in Höhe von 79% der Anschaffungskosten, somit 1.673.000 DM, auf der Grundlage einer Aufteilung des Kaufpreises nach dem Ertragswertverfahren. Sie tragen zur Begründung vor, nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) sei auf der Grundlage jedes Einzelfalles zu prüfen, welches Wertermittlungsverfahren im konkreten Einzelfall zugrunde zu legen sei. Dabei finde die Auffassung des Bekl, dass dabei regelmäßig das Sachwertverfahren zur Anwendung komme, in der Wertermittlungsverordnung keine Grundlage. Vielmehr verlange die Rechtsprechung, dass die zutreffende Bewertungsmethode anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln sei, da die verschiedenen Wertermittlungsmethoden sich gleichwertig gegenüberstünden. In der Rechtsprechung sei festzustellen, dass das Sachwertverfahren bei Mietwohngrundstücken im Privatvermögen dann zur Anwendung zu bringen sei, wenn eine geringe Anzahl von Wohneinheiten vorläge. In diesen Fällen sei davon auszugehen, dass nicht der Ertragsgedanke, sondern die langfristige Vermögenssicherung im Sinne einer Substanzschaffung im Vordergrund stehe.
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Bei der Investition in Geschäftsgrundstücke, die höhere Erträge verspreche, aber auch ein höheres Risikopotential enthalte, stehe im Regelfall der Ertragsgesichtspunkt im Vordergrund. Deshalb vertrete der BFH auch die Auffassung, dass in diesen Fällen das Ertragswertverfahren als zutreffender Aufteilungsmaßstab anzuwenden sei. Daraus schließe der BFH, dass der Wert von Geschäftsgrundstücken, die üblicherweise vermietet würden, im Allgemeinen nach dem Ertragswertverfahren zu schätzen sei.
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Letzterer Sachverhalt sei im Streitfall gegeben. Bei dem Grundstück handele es sich um ein Geschäftsgrundstück mit Ladengeschäften. Der überwiegende Teil der Gebäudefläche werde für den Betrieb von Ladengeschäften bzw. Büros genutzt. Dieser Teil gebe dem Gebäude auch das Gepräge. Eine ausschließliche Nutzung zu Wohnzwecken sei somit nicht gegeben. Nach dem Verständnis der BFH-Rechtsprechung liege daher kein sog. Mietwohngrundstück vor. Es handele sich somit um ein Geschäftsgrundstück, so dass das Ertragswertverfahren die zutreffende Aufteilungsmethode sei. Dieses Ergebnis ergebe sich auch daraus, dass der ermittelte Sachwert nur ca. 50% des Kaufpreises betrage. Allein schon dies zeige, dass das Sachwertverfahren zu einem unzutreffenden Ergebnis führe.
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Es sei auch nicht zutreffend, wie der Bekl meine, dass die Anwendung des Ertragswertverfahrens dem Grundsatz der Einzelbewertung widerspreche, da es eine Restwertmethode darstelle. Vielmehr sei der Boden- und der Gebäudewertanteil getrennt ermittelt worden. Diese getrennte Ermittlung unterscheide das Ertrags- auch vom Vergleichswertverfahren, welches zu Recht als zutreffender Aufteilungsmaßstab nicht zur Anwendung komme.
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Zu Unrecht verweise der Bekl auf die gute Lage des Grundstücks, welche sich im Bodenwertanteil ausdrücken müsse. Am ... in ... hätten alle Grundstücks dieselbe günstige Lage. Dies schlage sich deshalb bereits beim Bodenrichtwert nieder. Bei der vom Bekl angewandten Aufteilungsmethode ergebe sich ein Bodenwert, der um ca. 50% über dem Bodenrichtwert liege. Daraus werde deutlich, dass diese Bewertungsmethode den Grund- und Bodenanteil unzutreffend überbewerte. Der BFH habe aber bestätigt, dass die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte für alle Beteiligten verbindlich seien.
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Soweit der Bekl das vom Sachverständigen ... erstellte Gutachten kritisiere, sei anzumerken, dass das Gutachten den allgemein anerkannten Grundsätzen der Wertermittlung auf der Grundlage der Wertermittlungsverordnung genüge. Es enthalte keine sachfremden Erwägungen. Keiner der beteiligten Parteien habe das Gutachten in Auftrag gegeben. Im Einzelnen sei zu den Ausführungen des Bekl wie folgt zu entgegnen:
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Die für die Verkaufsräume im 1. OG anzusetzenden Mieten seien sehr wohl mit den Erdgeschosswerten anzusetzen. Bei Übernahme des Gebäudes seien EG und 1. OG als ein Ladengeschäft mit einer 2,50 m breiten Verbindungstreppe genutzt worden.
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Auch für die Dachbodenflächen seien Mieten erzielbar. So befänden sich zum einen im DG bewohnbare Zimmer. Zum anderen werde der Dachboden von Mietern als Lagerraum genutzt, da im Keller solche nicht vorhanden seien.
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Ferner seien wegen der Denkmalseigenschaft des Gebäudes auch keine höheren Bewirtschaftungskosten anzusetzen. Geschützt sei lediglich der Dachstuhl und die vordere Fassade. Das restliche Gebäude sei relativ neu umgebaut.
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Schließlich gehe der Hinweis des Bekl über die Höhe des Liegenschaftszinses für Büro- und Geschäftshäuser an den Feststellungen des Gutachters ... über die Nutzung des Gebäudes vorbei.
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| Die Kl beantragen, |
| 1. den ESt-Bescheid 2001 vom 26. Juni 2003 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 9. Dezember 2003 dahingehend zu ändern, dass bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung des Gebäudes -A- und -B- anstelle einer AfA in Höhe von 27.770 DM eine AfA in Höhe von 41.825 DM zum Werbungskostenabzug zugelassen wird, sowie |
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| 2. hilfsweise die Revision zuzulassen und |
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| 3. die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären. |
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| Der Bekl beantragt, |
| 1. die Klage abzuweisen sowie |
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| 2. hilfsweise die Revision zuzulassen. |
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Er trägt zur Begründung unter Bezugnahme auf seine Einspruchsentscheidung vor, der Gesamtkaufpreis sei weiterhin nach dem Sachverfahren aufzuteilen, so wie dies der BFH in seinem Urteil vom 15. Januar 1985 IX R 81/83 (Bundessteuerblatt -BStBl- II 1985, 252) ausgeführt habe. Es sei zutreffend, dass die Wertermittlungsverordnung drei unterschiedliche Verfahren anbiete, allerdings nur dann, wenn es um die Ermittlung von Verkehrswerten gehe. Bei der Aufteilung von Verkehrswerten in Grundstücks- und Gebäudesachwert hingegen sei nach dem Prinzip der Einzelbewertung für beide Bestandteile ein unabhängiger Wert zu ermitteln. Diesen Grundsätzen entspreche nur das Sachwertverfahren, da auch bei der Ertragswertberechnung der Gebäudewert im Prinzip nach der Abzugsmethode ermittelt werde. Denn bei dieser Methode werde der Gesamtwert des Gebäudes grundsätzlich als "Gesamtwert abzüglich freigelegtem Bodenwert" ermittelt. Beim Ertragswertverfahren diene die Abspaltung der Bodenwertverzinsung lediglich dazu, die unterschiedliche Nutzungsdauer von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits bei der Verzinsung des Reinertrags zu berücksichtigen.
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Das von den Kl zitierte Urteil des BFH vom 2. Februar 1990 III R 173/86 (BStBl II 1990, 497) sei schon deshalb nicht einschlägig, da es hier gerade nicht um die Kaufpreisaufteilung, sondern um eine reine Verkehrswertmittlung im Rahmen einer Betriebsaufgabe gegangen sei.
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Die vom Gutachter ... vorgelegte Ertragsbewertung sei außerdem bezüglich der angesetzten Werte fehlerhaft. Die erzielbare Miete für das 1. OG liege bei Verkaufsflächen regelmäßig 1/3 unter der EG-Miete. Für Dachbodenflächen sei eine Miete nicht erzielbar.
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Beim Ansatz der Bewirtschaftungskosten sei nicht berücksichtigt worden, dass für ein sehr altes unter Denkmalschutz stehendes Gebäude erheblich höhere Bewirtschaftungskosten anzusetzen seien. Ferner sei für Büro- und Geschäftshäuser ein Liegenschaftszins von 6 - 7% marktgerecht.
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