Beschluss vom Amtsgericht Aachen - 12 UR II 124/01 WEG

Tenor

Der in der Eigentümerversammlung vom 26.06.2001 unter Tagesordnungspunkt 16 gefasste Beschluss über die Bestellung des Herrn L zum Verwalter für den Zeitraum vom 01.06.2001 bis 26.06.2001 wird für ungültig erklärt.

Die übrigen Anträge der Antragsteller werden zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen 89 % der Gerichtskosten des Verfahrens, die restlichen Gerichtskosten des Verfahrens tragen die Antragsgegner. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten der Verfahrensbeteiligten findet nicht statt.

Der Geschäftswert wird auf 5.600,00 Euro festgesetzt.

Gründe

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage Im K ##-## in B. Diese Wohnungseigentumsanlage besteht aus einem siebenstöckigen Hochhaus mit insgesamt 48 Eigentumswohnungen. Die Richtung Süden gelegenen Fensterfronten der Rückseite des Gebäudes weisen große Glasflächen auf.

Durch nicht angefochtenen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.06.1988 war die Anbringung von Markisen über die gesamte Breite der Balkone des Gebäudes erlaubt worden. In der Folgezeit wurden etwa 20 Markisen am Gebäude angebracht, wobei diese Markisen zwar entsprechend dem Wohnungseigentümerversammlungsbeschluss vom 07.06.1988 jeweils einheitliche Konstruktionen aufweisen, aber in unterschiedlicher Farbe gestaltet sind. An zwei Wohnungen sind sogenannte Außenjalousien angebracht worden.

Der weitere Verfahrensbeteiligte, Herr L, war für die Zeit vom 01.06.1999 bis 31.05.2001 zum Verwalter der Wohnungseigentumsanlage bestellt worden. Als noch amtierender Verwalter rief er eine Eigentümerversammlung für den 26.06.2001 ein. In dieser Versammlung wurde Herr L unter Tagesordnungspunkt 16 erneut zum Verwalter bestellt. Zugleich wurde mit Mehrheitsbeschluss das Folgende mitbeschlossen:

"Diese Bestellung gilt auch für den Zeitraum vom 01.06.2001 bis 26.06.2001".

In dem Protokoll der Versammlung vom 26.06.2001 heißt es vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen 1999 und 2000:

"Anschließend berichteten die Kassenprüfer über die Buchprüfung der Jahre 1999 und 2000. Beide Jahre seien stichprobenartig geprüft worden. Die größeren Zahlungen seien rechnerisch alle geprüft worden. Es gebe keine Beanstandungen. Ob die Rechnungsbeträge in ihrer Höhe berechtigt seien, wurde mangels Fachkenntnis nicht geprüft."

In der Versammlung vom 26.06.2001 wurde auch darüber gestritten, ob die Wohnungseigentümer als Wärmeschutz Außenjalousien an den Fenstern anbringen können. In dem Protokoll dieser Versammlung heißt es dazu wie folgt:

"Zu Tagesordnungspunkt Nr. 9 kam es zu einer Diskussion über das Für und Wider von Markisen und Jalousien. Die Eigentümerin der Wohneinheit Nr. 14 vertrat die Auffassung, dass Außenjalousien keine bessere Hitzeabweisung ergeben, als Innenjalousien. Die Hausverwaltung und die anderen anwesenden Eigentümer teilten überwiegend diese Meinung nicht. Es kam zu folgendem Antrag:

5) Antrag: Den Wohnungseigentümern wird gestattet, Außenjalousien in der Farbe hellgrau/silber an den Fenstern und Türen der Balkone anbringen zu lassen.

Das Abstimmungsergebnis hierzu: Antrag angenommen

Für den Antrag stimmten: 34 Stimmanteile

Gegen den Antrag stimmten: 1 Stimmanteil

Die Verwaltung ist der Auffassung, dass es sich bei dem Beschluss Nr. 5 um eine Erweiterung bzw. Ergänzung des Beschlusses Nr. 9 vom 07.06.1988 (Anbringung von Markisen) handelt. Außenjalousien sind in Verbindung mit Markisen als "technischer Fortschritt" zu sehen."

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte unter dem 02.12.1987 einen Kabelfernsehvertrag abgeschlossen. Der weitere gesetzliche Verfahrensbeteiligte hatte als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2001 diesen Vertrag gekündigt und für die Wohnungseigentümer mit der Firma L2 in B einen neuen Kabelfernsehvertrag abgeschlossen. Diese Änderung gab der Verwalter in der Eigentümerversammlung vom 26.06.2001 bekannt, Ohne dass darüber eine Beschlussfassung dazu erfolgte.

Mit am 18.07.2001 bei Gericht eingegangenem Antrag vom 17.07.2001 begehren die Antragsteller die Ungültigerklärung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 26.06.2001, und zwar die Ungültigerklärung des Beschlusses, durch den der Verwalter rückwirkend für die Zeit vom 01.06.2001 bis 26.06.2001 zum Verwalter bestellt wurde, die Ungültigerklärung der Entgegennahme des Berichtes der Kassenprüfer für 1999 und 2000 sowie die Ungültigerklärung des Beschlusses über die Gestattung der Anbringung von Außenjalousien an Fenstern und Türen der Balkone. Ferner beantragen sie festzustellen, dass die Kündigung des Kabelfernsehvertrages durch den Verwalter rechtswidrig erfolgt sei.

Ihr Begehren begründen die Antragsteller wie folgt:

Eine rückwirkende Verwalterbestellung sei unzulässig, darüber hinaus sei derartiges in der Einladung zu der Eigentümerversammlung nicht angekündigt worden. Auch die Erstattung des Kassenprüferberichtes für die Jahre 1999 und 2000 sei nicht in der Einladung der Eigentümerversammlung aufgeführt worden. Die mehrheitlich beschlossene Gestattung der Anbringung von Außenjalousien an Fenstern und Türen der Balkone verstoße gegen die Teilungserklärung, da dort bestimmt sei, dass Veränderungen der Gestalt des Gebäudes der Einstimmigkeit bedürfen. Im übrigen werde es durch die Anbringung von Außenjalousien zu optischen Nachteilen des Erscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage kommen, was die Antragsteller näher ausgeführt haben. Als Wärmeschutz seien die erlaubten Markisen ausreichend, gegebenenfalls mit zulässigerweise anzubringenden Innenjalousien. Ihren Feststellungsantrag begründen die Antragsteller damit, dass der Verwalter eigenmächtig und unzulässigerweise den bestehenden Kabelfernsehvertrag gekündigt habe.

Die Antragsteller beantragen,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung für die Wohnanlage Im K ##-##, #### B, vom 26.06.01 für ungültig zu erklären, soweit

1. der Verfahrensbeteiligte zu c), Herr L, für die Zeit vom 01.06.01 bis 26.06.01 zum Verwalter bestellt worden ist;

2. der Bericht der Kassenprüfer über die Buchprüfung der Jahre 1999 und 2000 als abgegeben entgegengenommen worden ist;

3. den Wohnungseigentümern gestattet wird, Außenjalousien an den Fenstern und Türen der Balkone anbringen zu lassen;

II.

festzustellen, dass die vom Beteiligten zu c), Herrn L, vorgenommene Kündigung des aufgrund Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 18.12.1987 abgeschlossenen Kabel—TV—Vertrages im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern der Wohnungseigentumsanlage Im K ##-##, #### B, rechtswidrig erfolgt ist.

Die Antragsgegner beantragen,

die Anträge der Antragsteller zurückzuweisen.

Sie tragen vor, die rückwirkende Bestellung des Verwalters sei deshalb erfolgt, weil Herr L mit Zustimmung des Verwaltungsbeirates die Eigentümerversammlung auf einen Zeitpunkt hätte einberufen müssen, zu dem Herr L schon nicht mehr Verwalter gewesen sei, weil nämlich vorher eine Eigentümerversammlung keinen Sinn gehabt hätte wegen der fehlenden Abrechnung der Heizkosten durch die Firma C.

Die Antragsgegner vertreten die Auffassung, der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.06.1988 über die Genehmigung der Anbringung von Markisen beinhalte zugleich auch die Erlaubnis zur Anbringung von Außenjalousien. Die Antragsgegner behaupten, nur durch die Anbringung von Außenjalousien könne der erforderliche Wärmeschutz erzielt werden. Auf eine zusätzliche optische Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage könnten die Antragsteller sich schon deshalb nicht berufen, weil bereits durch die unterschiedlich farbigen Markisen eine solche Einheitlichkeit des Erscheinungsbildes nicht mehr gegeben sei.

Hinsichtlich des Kabelfernsehvertrages behaupten die Antragsgegner und der Verwalter, dass die Kündigung des alten Vertrages deshalb erfolgt sei, weil der neue Vertrag wesentlich günstigere Bedingungen für die Wohnungseigentümer enthalte, insbesondere seien die zu zahlenden Preise niedriger als bei dem alten Vertrag. Darüber hinaus berufen sich die Antragsgegner und der Verwalter darauf, dass keiner der Wohnungseigentümer diesen Wechsel in der Wohnungseigentümerversammlung beanstandet habe.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der durchgeführten Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.—Ing. W vom 20.02.2002 nebst der schriftlichen Ergänzung vom 18.06.2002 verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach— und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Die Anträge der Antragsteller haben nur zu einem geringen Teil Erfolg.

Auf den fristgerecht (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG) gestellten Antrag der Antragsteller ist der unter Tagesordnungspunkt 16 der Eigentümerversammlung vom 26.06.2001 gefasste Beschluss über die rückwirkende Bestellung des Herrn L zum Verwalter für den Zeitraum vom 01.06.2001 bis 26.06.2001 für ungültig zu erklären.

a) Die von den Antragstellern insoweit vorgenommene Teilanfechtung ist zulässig.

Die Antragsteller haben nicht den gesamten Beschluss unter Tagesordnungspunkt 16 angefochten, nämlich nicht die generelle Verwalterbestellung des Herrn L für die Zukunft, sondern nur seine rückwirkende Bestellung für den Zeitraum von 26 Tagen. Es ist allgemein anerkannt, dass die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses auf einen abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden kann (vgl. BayObLG in ZMR 2000, 547). Die rückwirkende Bestellung des Herrn L für einen bestimmten Zeitraum ist aber ein solcher abtrennbarer Teil des Beschlusses, da unter Tagesordnungspunkt 16 zwei Beschlüsse gefasst wurden, nämlich eine Bestellung des Herrn L zum Verwalter für die Zukunft und eine beschränkte rückwirkende Verwalterbestellung, wobei beide Beschlüsse, unabhängig voneinander bestehen können.

b) Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 16 über die rückwirkende Bestellung des Herrn L zum Verwalter ist für ungültig zu erklären, weil diese rückwirkende Verwalterbestellung gegen das Gesetz verstößt. Die Verwalterbestellung durch die Wohnungseigentümerversammlung im Sinne des § 26 WEG kann jeweils nur mit Wirkung für die Zukunft erfolgen. Eine rückwirkende Verwalterbestellung ist deshalb nicht möglich (vgl. OLG Hamm, DWE 1995, 125 = WE 1996, 33).

Die Wohnungseigentümer können aber mit Rückwirkung regeln das schuldrechtliche Rechtsverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern in dem Sinne, dass die Wohnungseigentümer eine in der Vergangenheit tatsächlich ausgeübte Verwaltertätigkeit billigen und dem Verwalter für seine zurückliegende Geschäftsbesorgung eine Vergütung zusagen (vgl. OLG Hamm a.a.O.).

Somit war die Bestellung des Herrn L zum Verwalter für die zurückliegende Zeit nicht möglich mit der Folge, dass der entsprechende Beschluss auf den rechtzeitig gestellten Antrag der Antragsteller für ungültig zu erklären ist.

c) Der insoweit angefochtene Beschluss unter Tagesordnungspunkt 16 kann auch nicht etwa teilweise aufrecht erhalten werden, soweit darin eine Regelung des schuldrechtlichen Rechtsverhältnisses zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft mit zulässiger Rückwirkung geregelt worden wäre. Zwar kann das Gericht in entsprechender Anwendung des § 139 BGB einen angefochtenen Beschluss teilweise für unwirksam erklären, das Gericht ist aber Ohne einen entsprechenden Antrag nicht ermächtigt, eine in dem angefochtenen Beschluss getroffene Regelung zu ändern oder durch geeignet erscheinende andere Maßnahmen zu ergänzen oder zu ersetzen (herrschende Meinung, vgl. OLG Köln ZMR 2000, 564, BayObLG WuM 1995, 63 und in ZMR 2000, 547) . Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 16 enthält, soweit er eine Rückwirkung ausspricht, ausdrücklich nur eine Ernennung des Herrn L zum Verwalter, nicht aber sonstige Regelungen über seine Entlohnung für diesen Zeitraum, worüber zulässigerweise eine rückwirkende Regelung möglich wäre. Angesichts des klaren Wortlautes dieses Wohnungseigentümerversammlungsbeschlusses verbietet sich eine Umdeutung bzw. eine Aufteilung des Beschlusses in einen rechtswirksamen Teil, in dem zulässigerweise Vergütungsregelungen rückwirkend zugunsten des Verwalters getroffen wurden. Denn dieses ist von den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung so nicht zum Ausdruck gebracht worden. Aus diesem Grund kommt eine Teilunwirksamkeit hier nicht in Betracht.

Somit ist der unter Tagesordnungspunkt 16 gefasste Beschluss in dem angefochtenen Umfang für ungültig zu erklären.

Ohne Erfolg ist dagegen das Begehren der Antragsteller, soweit es sich gegen die Entgegennahme des Berichtes der Kassenprüfer über die Buchprüfung der Jahre 1999 und 2000 durch die Wohnungseigentümerversammlung richtet.

Insoweit fehlt es an einem anfechtbaren Beschluss im Sinne der §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4 WEG. Denn die Entgegennahme des Berichtes der Kassenprüfer über die Buchprüfung ist ein rein tatsächlicher Vorgang, zu dem unstreitig und wie aus dem Protokoll ersichtlich keinerlei Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung erfolgte. Derartige rein tatsächliche Vorgänge können aber nicht in einem Verfahren nach §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4 WEG angefochten werden. Zu Unrecht beanstanden die Antragsteller in diesem Zusammenhang, dass die Entgegennahme des Berichtes der Kassenprüfer in die Einladung zu dieser Eigentümerversammlung hätte aufgenommen werden müssen gemäß § 23 Abs. 2 WEG. Die Verpflichtung zur Aufnahme von Tagesordnungspunkten in die Einladung zu einer Eigentümerversammlung trifft immer nur Beschlussgegenstände, also das, was durch Beschlussform geregelt werden soll. Zu derartigen durch Beschluss zu regelnden Vorgängen gehören die Abgabe und die Entgegennahme des Berichtes der Kassenprüfer nicht. Deshalb muss derartiges auch nicht in eine Einladung zu einer Eigentümerversammlung aufgenommen werden.

Der Antrag der Antragsteller ist insoweit zurückzuweisen.

Ebenfalls Ohne Erfolg ist der Antrag der Antragsteller auf Ungültigerklärung des unter Tagesordnungspunkt 9 gefassten Beschlusses über die Gestattung des Anbringens von Außenjalousien.

a) Zu Unrecht vertreten die Antragsgegner die Auffassung, die Zulässigkeit der Anbringung von Außenrolläden ergebe sich bereits aus dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.06.1988 über die Gestattung der Montage von Markisen. Außenjalousien und Markisen unterscheiden sich deutlich voneinander, sowohl begrifflich und von der Konstruktion als auch vom Erscheinungsbild her. Da der frühere Eigentümerbeschluss ausdrücklich "Markisen" gestattet hat, erstreckt sich seine Genehmigungswirkung auf Grund der insoweit eingeschränkten Auslegemöglichkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen mit Zukunftswirkung (vgl. dazu: BGH ZMR 2000, 115) auch nur auf Markisen, nicht aber auch auf Außenjalousien.

b) Dieser Wohnungseigentümerversammlungsbeschluss verstößt nicht gegen die notarielle Teilungserklärung der Beteiligten vom 25.11.1966. Insbesondere liegt kein Verstoß gegen die Regelungen unter V. 3 b) der Gemeinschaftsordnung der notariellen Teilungserklärung vor. Dort heißt es in der Teilungserklärung:

"Die Wohnungs— bzw. Teileigentümer dürfen an der äußeren Gestalt und den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teilen des Gebäudes keine Änderung vornehmen.

Die ursprüngliche Beschaffenheit muss beibehalten werden.

Beschlüsse der Wohnungseigentümer über Veränderungen in der Gestalt des Gebäudes, im Material und in der Farbe gegenüber der ursprünglichen Beschaffenheit bedürfen der Einstimmigkeit."

Diese Bestimmung der notariellen Teilungserklärung betrifft die Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit von baulichen Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG; mit diesen Regelungen in der notariellen Teilungserklärung sollte nicht nur die gesetzliche Regelung des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen wiederholt werden, sondern jegliche nicht völlig unerhebliche Veränderung des optischen Erscheinungsbildes Ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer unzulässig sein (vgl. LG B, 2 T 242/97 WEG, Beschluss vom 23.04.1998, Seite 8).

c) Die Anbringung von Außenjalousien, die Gegenstand des Beschlusses unter Tagesordnungspunkt 9 war, betrifft keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG und damit auch nicht im Sinne von Ziff. V. 3 b) der notariellen Teilungserklärung. Denn bauliche Veränderungen im vorgenannten Sinne sind nicht Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, diese Instandhaltungs— oder Instandsetzungsmaßnahmen können vielmehr gemäß §§ 21 Abs. 3, Abs. 4, Abs. 5 Ziff. 2 WEG mit Mehrheit beschlossen werden, insoweit bedarf es nicht der Einstimmigkeit. Deshalb sind alle Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum, auch soweit sie zu einer baulichen Veränderung führen, dann keine baulichen Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG und damit auch nicht im Sinne von Ziff. V. 3 b) der notariellen Teilungserklärung, wenn es sich bei diesen Maßnahmen um Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums handelt.

Im vorliegenden Fall ist die beschlossene Genehmigung der Anbringung von Außenjalousien eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die somit mit Mehrheit beschlossen werden konnte und nicht der Einstimmigkeit bedurfte.

Ob eine Maßnahme noch der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung zuzuordnen ist oder bereits als bauliche Veränderung anzusehen ist, entscheidet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalles (vgl. OLG Düsseldorf, WuM 1999, 647; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage, § 22 Rn. 15). Unter Instandhaltung wird die Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes verstanden, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch einer baulichen Anlage durch pflegende, erhaltende oder vorsorgende Maßnahmen zu erhalten, wozu auch die Beseitigung von Mängeln gehört, die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder sonstigen Verschleiß entstehen. Zur Instandhaltung gehört aber auch die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes des Gemeinschaftseigentums (vgl. BayObLG in WE 1995, 344).

Bei der Abgrenzung der baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Absatz 1 WEG zur Instandhaltung/Instandsetzung ist für die Annahme einer Instandhaltung/Instandsetzung erforderlich, dass der gegenwärtige Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums nicht ordnungsgemäß ist, also die Funktionsfähigkeit des gemeinschaftlichen Eigentums beeinträchtigt ist (vgl. OLG Schleswig in WuM 1999, 180; BayObLG in ZMR 1994, 279).

d) Im vorliegenden Fall ist die Funktionsfähigkeit des gemeinschaftlichen Eigentums beeinträchtigt im vorgenannten Sinne, das hat sich zur sicheren Überzeugung des Gerichtes aus dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten ergeben.

Der vorhandene Wärmeschutz des Gebäudes ist nämlich nicht ausreichend, um bei starker Sonneneinstrahlung an heißen Tagen im inneren des Gebäudes, insbesondere in den nach Süden hin gelegenen Räumen der einzelnen Eigentumswohnungen ein Ansteigen der Temperaturen auf zu hohe Werte zu verhindern. Nur durch die Möglichkeit der Anbringung von Außenjalousien kann — wie noch auszuführen sein wird — ein Zustand hergestellt werden, bei dem ein ausreichender Wärmeschutz erzielt wird. Dies betrifft die Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums deshalb, weil die Isolierung eines Gebäudes gegen Kälte, Nässe, Feuchtigkeit und Wärme kraft Gesetzes (§ 5 Abs. 2 WEG) zum Gemeinschaftseigentum gehört (vgl. BayObLG in WuM 1987, 91; OLG Hamburg in WuM 1999, 55; OLG Frankfurt in OLGZ 1984, 148).

Wie der Sachverständige W in seinem schriftlichen Gutachten nebst der schriftlichen Ergänzung seines Gutachtens festgestellt hat, ist Ohne den Einbau von Außenjalousien ein ausreichender Wärmeschutz für das Gebäude nicht vorhanden. Zugleich hat der Sachverständige festgestellt, dass die bisherigen Möglichkeiten zum Wärmeschutz nicht ausreichend sind, also die Montage einer Markise und/oder einer Innenjalousie in den betreffenden Räumen.

Der Sachverständige hat die Beweisfrage des Gerichtes zutreffend erfasst und gewürdigt. Der Sachverständige hat dazu ausgeführt, dass es keine Normen gibt im Sinne des Themas der Beweisfrage, also über den erforderlichen Wärmeschutz. Der Sachverständige hat nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, dass eine Raumtemperatur die Obergrenze von 27 Grad Celsius nicht überschreiten darf, da bei höheren Temperaturen der sogenannte Behaglichkeitsbereich überschritten wird, mithin die höhere Temperatur von dem Bewohner der Wohnung als unbehaglich empfunden wird. Diese Ausführungen sind nachvollziehbar und überzeugend, zumal sie der allgemeinen Lebenserfahrung entsprechen. Weiterhin hat der Sachverständige nachvollziehbar und überzeugend ebenfalls ausgeführt, dass es wegen der Ausrichtung der Südseite des Gebäudes und der Größe der Fensterfronten verbunden mit der baulichen Gestaltung des Gebäudes einschließlich des Aufbaus von Fußboden und Decke einschließlich Isolierschichten bei starker Sonneneinstrahlung Ohne jeglichen Sonnenschutz in Wohnzimmern der Rückfront des Gebäudes zu Temperaturen von maximal 30,5 bzw. 32,7 Grad Celsius kommen kann, was maximalen Empfindungstemperaturen von 30,4 Grad Celsius und 32,8 Grad Celsius entspricht. Bei innenliegendem Sonnenschutz hat der Sachverständige maximale Lufttemperaturen von 28,6 Grad Celsius bzw. 31,2 Grad Celsius und maximale Empfindungstemperaturen von 27,4 Grad Celsius bzw. 29,1 Grad Celsius errechnet. Für die Variante der Isolierung durch Markise und innenliegendem Sonnenschutz hat er maximale Lufttemperaturen von 28,4 Grad Celsius und 30,4 Grad Celsius bzw. maximale Empfindungstemperaturen von 27,1 Grad Celsius bzw. 28,2 Grad Celsius errechnet und für die hier entscheidende Variante des außenliegenden Sonnenschutzes Temperaturen von 26,8 Grad Celsius bzw. 27,2 Grad Celsius als maximale Lufttemperatur bzw. von 26,2 Grad Celsius und 26,6 Grad Celsius als maximale Empfindungstemperaturen. Daraus ergibt sich, dass der Wert von 27 Grad Celsius nur unterschritten werden kann bei der Variante eines außenliegenden Sonnenschutzes durch Außenjalousien. Der Sachverständige hat auch nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, dass Ohne eine Außenjalousie die kritischen Temperaturbereiche von mehr als 27 Grad an 246 bis 361 Stunden im Jahr erreicht bzw. überschritten werden. Die Variante des Wärmeschutzes durch Außenjalousien führt dazu, dass von allen in Betracht kommenden und von dem Sachverständigen diskutierten Varianten mit kleinen Einschränkungen der erforderliche Wärmeschutz erbracht wird, lediglich an 30 Stunden im Jahr wird auch bei Außenjalousien der erforderliche Wärmeschutz nicht erreicht, allerdings dann nur um etwa 1 Grad Celsius überschritten. Der Sachverständige hat deshalb es als notwendig erachtet, dass Außenjalousien angebracht werden bzw. angebracht werden dürfen.

e) Die von den Antragstellern geäußerte Kritik an dem Sachverständigen und seinem Gutachten ist unberechtigt.

Da der sommerliche Wärmeschutz in das Fachgebiet des Sachverständigen W fällt, verfügt er über die notwendige Sachkunde zur Erstellung des Gutachtens. Es bedarf deshalb nicht der Einholung eines weiteren Gutachtens eines Sachverständigen für den Bereich Schall— und Wärmeschutz. Dies hängt insbesondere damit zusammen, dass der Sachverständige W - entgegen den Antragstellern — die vom Gericht formulierte Beweisfrage absolut richtig verstanden hat, wie noch auszuführen sein wird.

Völlig richtig hat der Sachverständige W die Beweisfrage des Gerichtes so beantwortet, dass er eine Behaglichkeitsgrenze der von den Bewohnern des Hauses hinzunehmenden sommerlichen Temperaturen festgelegt hat (27 Grad Celsius) und aufgrund dieser Festlegung ermittelt hat, dass diese Behaglichkeitsgrenze in einem beachtlichen zeitlichen Umfang in einem durchschnittlichen Sommer überschritten wird, so dass die Anbringung von Außenjalousien im Verhältnis zu den diskutierten anderen Sonnenwärmeschutzmöglichkeiten die einzige ist, die diesen Wärmeschutz erbringt. Der daraus gezogene Schluss des Sachverständigen, dass deshalb die Anbringung von Außenjalousien sinnvoll und damit notwendig ist, ist nachvollziehbar und überzeugend.

Die Beurteilung der Frage, ob ein bestimmter Zustand des Gebäudes ordnungsgemäß ist oder nicht (vgl. die oben stehende Abgrenzung zwischen Instandhaltung/Instandsetzung und baulichen Veränderungen), richtet sich nicht ausschließlich nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften oder DIN—Normen. Die für den Bereich der Wärmeisolierung aufgestellten DIN—Normen sind keine Rechtsvorschriften und deshalb nicht unmittelbar verbindlich (herrschende Meinung, vgl. BayObLG in ZMR 2000, 311; OLG Schleswig, WuM 1999, 180; jeweils für den Bereich der DIN— Normen betreffend den Schallschutz).

Für die Feststellung, ob eine Isolierung in Wohnräumen und Schlafräumen einer Eigentumswohnung "ordnungsgemäß" ist, kommt vorhandenen technischen Regelwerken wie den DIN—Normen zunächst entscheidendes tatsächliches Gewicht zu. In der Regel überschreiten Beeinträchtigungen, die sich im Rahmen der DIN-Normen bewegen, das Maß des § 14 Nr. 1 WEG nicht. Im Einzelfall können sogar darüber liegende Beeinträchtigungen hinzunehmen sein, andererseits aber auch darunter liegende Beeinträchtigungen nicht zu dulden sein; ausschlaggebend sind immer die Umstände des Einzelfalles (herrschende Meinung, BayObLG a.a.O. m.w.N., OLG Schleswig a.a.O. m.w.N.). Aus diesem Grund ist nicht allein auf die DIN-Vorschriften abzustellen, sie sind nicht die alleinige Grundlage der Beurteilung der Beweisfrage bzw. der Frage, ob es notwendig ist, Außenjalousien an diesem Gebäude anbringen zu dürfen. Dem Sachverständigen kann deshalb nicht mit Erfolg vorgeworfen werden, dass er bei seiner Beurteilung die DIN—Norm 4108 nicht als Maßstab seiner Beurteilung herangezogen hat. Der Sachverständige W hat dazu ausgeführt, dass diese DIN-Norm lediglich eine überschlägige Berechnung für Extrembedingungen beinhaltet, wobei die Grundforderung, dass die Innentemperatur in einer Wohnung nicht die Außentemperatur übersteigen darf, als selbstverständlich von ihm in seinem Gutachten zugrunde gelegt worden sei. Die Antragsteller irren, wenn sie die Auffassung vertreten, dass der Sachverständige sein Gutachten allein auf der Grundlage der vorhandenen DIN—Normen zu erstellen hätte, aus der vorstehend zitierten Rechtsprechung ergibt sich, dass dies nicht richtig ist, dass vielmehr die Umstände des Einzelfalles entscheidend sind. Diese Umstände des Einzelfalles hat der Sachverständige in nachvollziehbarer und überzeugender Weise hier richtig berücksichtigt. Diese Umstände des Einzelfalles bestehen in Folgendem:

Bei der Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um ein in den 60iger Jahren gebautes Hochhaus, das hinsichtlich seiner nach Süden hin gelegenen Fassaden starker Sonneneinstrahlung ausgesetzt ist, wobei es durch die großen Fensterflächen zu einer besonderen Wärmebelastung der einzelnen Wohnungen in diesem Bereich kommt.

Es ist zu beobachten, dass es in den letzten Jahren zunehmend Sommer gegeben hat, die auffallend heiße Tage, also Tage mit sehr hohen Temperaturen hatten. Im Laufe der Zeit zwischen der Errichtung des Gebäudes und heute hat sich jedoch das allgemeine Empfinden der Menschen über das, was sie zu ertragen bereit sind an Temperaturen in ihren Wohnungen, gewandelt. Es ist festzustellen, dass insoweit eine höhere Empfindlichkeit gegenüber höheren Temperaturen besteht, wenn diese Ohne Ausweichmöglichkeit (also z.B. in einer Wohnung oder in einem Fahrzeug) ertragen werden müssen. Diese veränderte allgemeine Einstellung kommt deutlich zum Ausdruck z.B. bei Kraftfahrzeugen. Während in den 60iger Jahren Klimaanlagen in Kraftfahrzeugen extrem selten anzutreffen waren in Deutschland, gehören derartige Klimaanlagen heute praktisch zur Standardausrüstung eines Pkw.

Es kommt hinzu, dass unstreitig in der Wohnungseigentumsanlage der Verfahrensbeteiligten überwiegend ältere Leute wohnen, die bekanntlich besonders hitzeempfindlich sind. Diese Umstände müssen bei der Frage, was den Wohnungseigentümern bzw. den Bewohnern des Hauses zuzumuten ist als Hitze, berücksichtigt werden, insbesondere die eingetretenen Änderungen seit der Errichtung des Hochhauses vor ca. 40 Jahren. Wenn man, wie die Antragsteller, den damaligen Standard der Wärmeisolierung für alle Zeiten festschreiben würde, würde man den Wandel der Bedürfnisse der Wohnungseigentümer bzw. der Bewohner des Hauses ignorieren und die Wohnungseigentümer hinsichtlich ihrer berechtigten Bedürfnisse entmündigen. Das Wohnungseigentumsrecht dient nicht dazu, Wohnungseigentümer an einmal bestehende Verhältnisse auf Ewigkeit zu binden Ohne Berücksichtigung von eingetretenen tatsächlichen Änderungen. Vielmehr hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass eingetretene tatsächliche Änderungen, wozu auch ein allgemein gewandeltes Bewusstsein über die Behaglichkeit oder Unbehaglichkeit von sommerlichen Temperaturen gehört, berücksichtigt wird, und zwar bei der Frage, ob der derzeitige Zustand der Wohnungseigentumsanlage in diesem Bereich durch Maßnahmen der Instandhaltung zu verbessern ist oder nicht.

Die von dem Sachverständigen zugrunde gelegte Behaglichkeitstemperaturgrenze ist im übrigen entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht willkürlich gewählt, sie fußt auf der DIN 1946, Teil 2, wo ausgeführt wird, dass bei über 26 Grad Celsius Raumlufttemperatur die "Behaglichkeit" leidet. Auch die von den Antragstellern herangezogene DIN 4108 spricht in diesem Zusammenhang von "zumutbaren Temperaturen". Es entspricht im übrigen der allgemeinen Lebenserfahrung, dass der Bereich von 26 Grad Celsius/27 Grad Celsius der Bereich ist, wo nach allgemeinem Empfinden die Grenze der Behaglichkeit im Wohn- und in Schlafräumen erreicht ist. Höhere Temperaturen werden dort als belastend, störend und deshalb als unbehaglich empfunden. Auch aus diesem Grund ist die von dem Sachverständigen gewählte Grenze nachvollziehbar und überzeugend.

f) Die Genehmigung der Anbringung von Außenjalousien als Wärmeschutz ist auch eine ordnungsgemäße Maßnahme der Instandhaltung. Insoweit haben die Wohnungseigentümer nach herrschender Meinung einen Ermessensspielraum, welche der in Betracht kommenden Maßnahmen sie ergreifen. Da im vorliegenden Fall vertretbare andere Maßnahmen erkennbar ausscheiden (Gestattung des Einbaus von Klimaanlagen, Einbau goldbedampfter Fensterscheiben) ist die Möglichkeit der Anbringung von Außenjalousien eine vernünftige Maßnahme, bei der der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehende Ermessensspielraum nicht verletzt wurde.

Der Feststellungsantrag der Antragsteller ist ebenfalls Ohne Erfolg. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Verwalter bereits aufgrund der Verwaltervollmacht (im Außenverhältnis) berechtigt war, eine derartige Kündigung des Kabelfernsehvertrages auszusprechen mit Wirkung gegenüber den Wohnungseigentümern, zumal die Vertragsänderung in der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.06.2001 bekannt gegeben und stillschweigend gebilligt worden war.

Der Feststellungsantrag scheitert jedenfalls daran, dass nach den von dem Verwalter und den Antragsgegnern vorgelegten Unterlagen die Behauptung des Verwalters und der Antragsgegner bestätigt wird, wonach der Abschluss des neuen Kabelfernsehvertrages für die Wohnungseigentümer und damit auch für die Antragsteller wesentlich günstiger war, als der alte Vertrag. Gegenteiliges haben die Antragsteller nicht dargelegt. Sie wären zu einer derartigen gegenteiligen Darstellung in der Lage gewesen, wenn tatsächlich der neue Vertrag ungünstiger als der alte Vertrag gewesen wäre. Da die Antragsteller dazu nichts mehr vorgetragen haben, geht das Gericht davon aus, dass der Sachvortrag der Antragsgegner und des Verwalters insoweit richtig ist. Die Amtsermittlungspflicht des Gerichtes (§ 12 FGG) ist beschränkt in den Fällen, in denen das Gericht berechtigterweise davon ausgehen kann, dass ein Verfahrensbeteiligter einen ihm günstigen Sachvortrag auch substantiiert machen kann, ihn aber nicht macht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Danach war es gerecht und billig, die Gerichtskosten des Verfahrens im Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens der Verfahrensbeteiligten zu verteilen. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten bestand keine Veranlassung, von dem Grundsatz des § 48 Abs. 3 WEG abzuweichen, wonach grundsätzlich jeder Verfahrensbeteiligte unabhängig vom Verfahrensausgang seine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Das vorliegende Verfahren betraf ganz überwiegend Fragen, über die unter Wohnungseigentümern berechtigterweise gestritten werden kann, so dass einer der typischen Fälle vorliegt, für die der Gesetzgeber gerade den vorgenannten Grundsatz aufgestellt hat.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Dabei hat das Gericht den Antrag auf Ungültigerklärung bezüglich der rückwirkenden Verwalterbestellung mit 600,00 Euro bewertet und zwar mit dem geschätzten Honorar, das der Verwalter für diesen Zeitraum erhält, den Antrag auf Ungültigerklärung bezüglich des Kassenprüferberichtes mit 500,00 Euro, den Antrag hinsichtlich der Ungültigerklärung des Beschlusses über die Gestattung der Außenjalousien mit 3.000,00 Euro und den Feststellungsantrag mit 1.500,00 Euro, insgesamt 5.600,00 Euro.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diese Entscheidung ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde unter den nachstehenden Voraussetzungen zulässig:

a) Zur Einlegung der sofortigen Beschwerde berechtigt ist, wer an diesem Gerichtsverfahren beteiligt war und durch die Gerichtsentscheidung in seinen Rechten betroffen ist, sofern dies wertmäßig mehr als 750 Euro ausmacht (sog. Beschwerdewert) .

b) Das Rechtsmittel kann bei dem Amtsgericht B (B-Weg, ####2 B) oder bei dem Landgericht B (B-Weg, ####2 B) eingelegt werden.

Die Einlegung des Rechtsmittels kann erfolgen schriftlich durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder durch Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle des Amtsgerichts B (Rechtsantragstelle im Nebengebäude X-Straße, B, Zimmer 106 oder 109) oder des Landgerichts B (B-Weg, B, Zimmer 346).

c) Die sofortige Beschwerde muss innerhalb einer Frist von zwei Wochen bei einem der beiden vorbezeichneten Gerichte eingegangen sein; die rechtzeitige Absendung der Beschwerdeschrift ist also nicht ausreichend.

Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die Gerichtsentscheidung des Amtsgerichts dem Beschwerdeführer zugestellt oder durch vollständiges Verlesen der Gerichtsentscheidung bekannt gegeben worden ist.

Schneiders

Richter a Amtsgericht

Referenzen

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