Urteil vom Amtsgericht Aachen - 118 C 1/10

Tenor

In dem Rechtsstreit

hat das Amtsgericht Aachen

auf die mündliche Verhandlung vom 01.03.2010

durch den Richter am Amtsgericht Schneiders

für Recht er¬kannt:

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.12.2009 unter Tagesordnungspunkt 6 b), Ziffer 1. (Wirtschaftsplanung für das Jahr 2009) und unter Tagesordnungspunkt 6 b) 2. (Fortgeltung dieser Wirtschaftsplanung 2009 auch über den 31.12. hinaus …) werden für ungültig erklärt.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreites.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

T a t b e s t a n d

Die Kläger und die Beklagten sind die Wohnungseigentümer der aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Zu dieser Wohnungseigentumsanlage gehören 6 Mehrfamilienhäuser, die sogenannten Sonderobjekte A – F, eine Tiefgarage und das Sonderobjekt G.

Die Kläger sind jeweils Eigentümer sämtlicher Sondereigentumseinheiten eines Sonderobjektes, nämlich die Klägerin zu 1) Eigentümerin aller Sondereigentumseinheiten des Sonderobjektes F (H Weg 16 in B1), der Kläger zu 2) Eigentümer aller Sondereigentumseinheiten des Sonderobjektes E (H Weg 14 in B1) und der Kläger zu 3) Eigentümer aller Sondereigentumseinheiten in dem Sonderobjekt D (H Weg 12 in B1). Diese 3 vorgenannten Sonderobjekte haben jeweils 7 Sondereigentumseinheiten.

Die für die Parteien maßgebliche notarielle Teilungserklärung vom 04.09.1997 enthält u.a. die Regelung, dass an jedem der 7 Sonderobjekte Sondernutzungsrechte zugunsten der jeweiligen Sondereigentümer der in dem betreffenden Sonderobjekt befindlichen Wohnungseinheiten bzw. Teileigentumseinheiten bestehen, wobei sich das Sondernutzungsrecht auf alle ausschließlich nur einem Sonderobjekt dienenden Teile, Anlagen und Einrichtungen jeweils bezieht. Ferner enthält die notarielle Teilungserklärung eine ausdrückliche Regelung, dass grundsätzlich die jeweiligen Sondereigentümer der Sonderobjekte A – G die ihr Sonderobjekt betreffenden Instandhaltungspflichten, Wiederherstellungspflichten und die Verpflichtungen zur Lastentragung treffen; soweit Angelegenheiten lediglich eines Sonderobjektes zu regeln sind, ist anstelle der Versammlung der Sondereigentümer für die Gesamtanlage durch Beschluss der Sondereigentümer des Sonderobjektes alleine zu entscheiden (§ 5 Ziffer 1 f.). Ferner enthält die notarielle Teilungserklärung eine Regelung, dass die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums eines Sonderobjektes der Eigentümer des Sonderobjektes selbst veranlassen kann, sofern er Eigentümer sämtlicher Eigentumseinheiten seines Sonderobjektes ist. Die notarielle Teilungserklärung regelt außerdem, dass die Sondereigentümer eines Sonderobjektes alle Betriebskosten und öffentlichen Lasten jeweils für ihr Sonderobjekt getrennt zu tragen haben. Unter § 9 Ziffer 2 ist geregelt, dass die Instandhaltungsrücklagen für die Sonderobjekte und die Heizstation getrennt zu bilden sind, wobei die Höhe der jeweiligen Instandhaltungsrückstellung durch die Eigentümerversammlung jeden Sonderobjektes festgesetzt wird. Es ist dort in der notariellen Teilungserklärung ausdrücklich bestimmt, dass die Instandhaltungsrückstellungen jeweils nur der jeweiligen Gemeinschaft zustehen. Unter § 10 Ziffer 1 der notariellen Teilungserklärung heißt es, dass in Angelegenheiten eines Sonderobjektes die jeweiligen Sondereigentümer für sich alleine entscheiden. § 11 Ziffer 6 der notariellen Teilungserklärung bestimmt, dass der Verwalter für jedes Kalenderjahr unter Trennung nach Sonderobjekten und getrennt für die Heizstation einen Wirtschaftsplan unter Zugrundelegung dieser Teilungserklärung aufzustellen hat, der von der Versammlung der Wohnungseigentümer der Sondereigentümer eines Sonderobjektes zu beschließen ist.

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist ein Antrag der Kläger auf Ungültigerklärung von zwei Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 03.12.2009 betreffend die Genehmigung des Wirtschaftsplanes 2009 und betreffend die Fortgeltung des Wirtschaftsplanes 2009 über das Jahr 2009 hinaus. Am 03.12.2009 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, die die Gesamtwohnungseigentumsanlage betraf. In dieser Versammlung wurde mehrheitlich gegen die Stimmen der Kläger zu 1) und 2) unter Tagesordnungspunkt 6 b) ausweislich des Protokolls folgendes beschlossen: "Ziffer 1.: Die vorliegende Wirtschaftsplanung für das Jahr 2009, abschließend mit einer Gesamtsumme in Höhe von 120.000,00 €, wie vorgelegt, insbesondere auch hinsichtlich der Verteilung der individuellen Vorauszahlungen, zu verabschieden. Ziffer 2.: Die Fortgeltung dieser Wirtschaftsplanung 2009 auch über den 31.12.2009 hinaus bis zur Verabschiedung einer neuen Wirtschaftsplanung zu genehmigen."

Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.12.2009 genehmigte Wirtschaftsplan ist ein solcher, der die Gesamtwohnungseigentumsanlage in der Weise betrifft, dass auch für die einzelnen Sondereigentumseinheiten der Sonderobjekte jeweils ein Wirtschaftsplan erstellt wurde, wobei pro Sonderobjekt eine dieses Sonderobjekt jeweils betreffende Instandhaltungsrückstellung von 1.500,00 € in dem Wirtschaftsplan zu Lasten des jeweiligen Eigentümers der Sondereinheiten eines Sonderobjektes enthalten ist. Für das Gesamtobjekt, also das Gemeinschaftseigentum der gesamten Wohnungseigentumsanlage wurde darüberhinaus eine separate Instandhaltungsrückstellung gebildet.

Mit ihrem am 04.01.2010 bei Gericht eingegangenem Antrag vom selben Tag begehren die Kläger die Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung vom 03.12.2009 gefassten Beschlüsse betreffend den Wirtschaftsplan 2009 und die Fortgeltung dieses Wirtschaftsplanes 2009 über das Jahr 2009 hinaus, was die Kläger mit ihrem am 03.02.2010 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 02.10.2010 begründet haben. Die Kläger halten den Wirtschaftsplan 2009 für nicht ordnungsgemäß, weil ihrer Ansicht nach die Gesamtgemeinschaft nicht befugt gewesen sei, über die Bildung und die Höhe einer Instandhaltungsrückstellung für die Sonderobjekte der Kläger zu beschließen. Sie verweisen insoweit auf die notarielle Teilungserklärung, wonach die Sondereigentümer jedes Sonderobjektes über die Instandhaltungsrückstellung zu beschließen hätten.

Die Kläger beantragen,

wie erkannt.

Die Beklagten beantragen, soweit anwaltlich vertreten,

die Klage abzuweisen.

Sie vertreten die Auffassung, dass die notarielle Teilungserklärung der Parteien nicht regele, dass die jeweiligen Eigentümer der Sonderobjekte die Höhe der Instandhaltungsrücklage festsetzen. Sie sind der Auffassung, dass die Gesamtgemeinschaft, also alle Wohnungseigentümer des Gesamtobjektes befugt seien, über die Bildung einer Instandhaltungsrücklage einschließlich deren Höhe betreffend die einzelnen Sonderobjekte der Wohnungseigentumsanlage zu beschließen. Dies ergebe sich daraus, so meinen die Beklagten, dass die Sonderobjekte keine rechtlich selbständigen Untergemeinschaften bilden, da ihnen die Rechtsfähigkeit fehle, und zwar anders als der Gesamtgemeinschaft, die teilrechtsfähig sei gemäß § 10 Abs. 6, Abs. 7 WEG. Aus diesem Grunde stehe eine für die Sonderobjekte gebildete separate Instandhaltungsrücklage eigentumsmäßig der Gesamtgemeinschaft aller Wohnungseigentümer zu. Wer Träger von Vermögenswerten sei, müsse, so meinen die anwaltlich vertretenen Beklagten, auch über diese Vermögenswerte entscheiden können. Dieses Ergebnis ergebe sich auch aus dem Gesichtspunkt, dass eine Haftung aller Wohnungseigentümer der Gesamtwohnungseigentumsanlage im Außenverhältnis für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums aller Sonderobjekte bestehe, und zwar einschließlich der Verkehrssicherungspflicht. Aus diesem Grund müsste, so meinen die anwaltlich vertretenen Beklagten, auch eine Kompetenz aller Wohnungseigentümer bestehen, über die jeweiligen Instandhaltungsrückstellungen der einzelnen Sonderobjekte zu beschließen und damit zu gewährleisten, dass die jeweiligen Sonderobjekte ausreichend finanziell ausgestattet seien, um entsprechende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten im Bedarfsfalle ausführen zu können.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Der Antrag der Kläger auf Ungültigerklärung der von ihnen angegriffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.12.2009 hat Erfolg.

Auf die fristgerecht erhobene und begründete Klage (§ 46 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 WEG) sind die angegriffenen Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung ist auf fristgerecht gestellten Antrag hin vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn der Beschluss formell nicht wirksam zustande gekommen ist oder inhaltliche Mängel aufweist, insbesondere gegen die Gemeinschaftsordnung oder andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, gegen gesetzliche Vorschriften, die die Wohnungseigentümer nicht wirksam abbedungen haben, oder gegen die sogenannten Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, 8. Auflage, § 23 Rdnr. 164).

Die von den Klägern angegriffenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 03.12.2009 sind rechtswidrig, weil die Wohnungseigentümerversammlung nicht befugt war, zu Lasten der Kläger Instandhaltungsrückstellungen in dem Wirtschaftsplan 2009 zu beschließen. Die für die Beteiligten maßgebliche notarielle Teilungserklärung bestimmt unter § 9 Ziffer 2, dass die Instandhaltungsrückstellung durch die Eigentümerversammlung jeden Sonderobjektes festgesetzt wird, mithin die Sondereigentümer jeden Sonderobjektes allein befugt sind, die Höhe der Instandhaltungsrücklage festzulegen. Da die notarielle Teilungserklärung aufgrund ihrer Grundbucheintragung Vereinbarungscharakter hat, ist somit im Verhältnis der Wohnungseigentümer vereinbart, dass die Höhe der Instandhaltungsrücklage nicht von der Gesamtgemeinschaft beschlossen wird, sondern nur von der Gemeinschaft der Eigentümer des jeweiligen Sonderobjektes. Somit durfte die Gesamtgemeinschaft nicht zu Lasten der Eigentümer der betroffenen Sonderobjekte die Höhe der Instandhaltungsrückstellung in dem Wirtschaftsplan 2009 festlegen.

Diese in der notariellen Teilungserklärung vereinbarte Festlegung der Höhe der Instandhaltungsrücklage durch die Sondereigentümer eines Sonderobjektes ist auch nicht durch die im Jahre 2007 in Kraft getretene Gesetzesänderung bezüglich des Wohnungseigentumsgesetzes etwa gegenstandslos geworden. Das geänderte Wohnungseigentumsgesetz enthält keinerlei ausdrückliche Regelung, dass Vereinbarungen über die Bildung von Instandhaltungsrückstellungen für sogenannte Untergemeinschaften von Mehrhausanlagen (gemeint sind damit hier die Sondereigentümer der Sonderobjekte der vorliegenden Wohnungseigentumsanlage) gegenstandslos werden, sofern die Vereinbarung vorsieht, dass die Sondereigentümer einer Untergemeinschaft die Höhe der Instandhaltungsrückstellung selbst und alleine bestimmen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand der vom Gesetzgeber begründeten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtgemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6, Abs. 7 WEG. Die bereits vor der Gesetzesänderung vom Bundesgerichtshof angenommene Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtgemeinschaft hat keine Auswirkungen auf die hier im Streit befindliche Vereinbarung in der notariellen Teilungserklärung der Beteiligten über die selbständige Bildung einer Instandhaltungsrückstellung durch die Sondereigentümer eines Sonderobjektes.

Die Tatsache, dass die Gesamtgemeinschaft rechtsfähig ist, nicht aber die sogenannten Untergemeinschaften, also im vorliegenden Fall die Sondereigentümer der jeweiligen Sonderobjekte, ist für die hier maßgeblichen Vereinbarungen in der notariellen Teilungserklärung ohne Bedeutung. Die Sondereigentümer eines Sonderobjektes können durch eine Eigentümerversammlung die Höhe der Instandhaltungsrücklage für ihr Sonderobjekt auch dann beschließen, wenn diese Untergemeinschaft nicht rechtsfähig ist. Insoweit unterscheidet sich der Zustand nicht von dem vor Inkrafttreten der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt, dass eine für eine Untergemeinschaft, also hier ein Sonderobjekt, gebildete Instandhaltungsrücklage eigentumsmäßig der Gesamtgemeinschaft gehört gemäß § 10 Abs. 7 WEG. Ein solche Instandhaltungsrücklage der Sonderobjekte kann nicht den Eigentümern der Untergemeinschaft, also des jeweiligen Sonderobjektes gehören, weil diese Untergemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist.

Aus dem Eigentum der Gesamtgemeinschaft an der Instandhaltungsrückstellung für die Sonderobjekte folgt aber nicht, dass deshalb die anders lautende Vereinbarung der Wohnungseigentümer in der notariellen Teilungserklärung unwirksam wird, weil die Gesamtgemeinschaft als Eigentümer der Instandhaltungsrückstellung auch über die Bildung, die Höhe und die Verwendung der Instandhaltungsrückstellung beschließen können müsse. Der Umstand, dass die Instandhaltungsrückstellung auch für ein Sonderobjekt im Eigentum der Gesamtgemeinschaft steht, ist vielmehr ohne jede Bedeutung. Denn bei der Instandhaltungsrückstellung handelt es sich um ein zweckgebundenes Sondervermögen, so dass die Eigentümerstellung der Gesamtgemeinschaft hinsichtlich der Instandhaltungsrückstellung für eine Untergemeinschaft allenfalls eine treuhänderische Eigentümerstellung ist. Denn nach der gesetzlichen Zweckbindung der Instandhaltungsrückstellung darf dieses Geld nur verwendet werden zu dem Zweck, für den es zurückgelegt wurde, nämlich zur Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, und zwar – was entscheidend ist – an dem betreffenden Sonderobjekt, für das die Instandhaltungsrückstellung gebildet wurde. Die Gesamtgemeinschaft kann also nicht frei über diese Instandhaltungsrückstellung als Eigentümerin des Geldes verfügen. Vielmehr muss sie das Geld zweckgebunden einsetzen in der Weise, dass der Untergemeinschaft das Geld bei Bedarf zur zweckgebundenen Verwendung zur Verfügung zu stellen ist. Schon aus diesem Gesichtspunkt ist der von den Beklagten aufgestellte Grundsatz, dass der Eigentümer über seine Vermögenswerte selbst bestimmen können müsse, so nicht richtig.

Es ist ferner richtig, wie die Beklagten ausführen, dass die Gesamtgemeinschaft gegenüber Dritten, also nach außen, haftet, sofern es durch unterbliebene Instandsetzung oder Instandhaltung von gemeinschaftlichem Eigentum zu Schäden von Dritten kommt. Dieser Gesichtspunkt führt aber nicht dazu, dass eine Vereinbarung in der notariellen Teilungserklärung über die Frage, wer die Höhe der Instandhaltungsrückstellung für Sonderobjekte zu beschließen hat, unwirksam wird. Denn insoweit hat die Gesetzesänderung nicht zu einer grundlegenden Änderung hinsichtlich dieser Situation geführt. Bereits vor der Gesetzesänderung bestand eine entsprechende Haftung der Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für Aufträge, die von einer Untergemeinschaft im Rahmen der Instandhaltung und Instandsetzung eines Sonderobjektes an Dritte erteilt werden, auch insoweit besteht eine Haftung aller Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG. Nach Auffassung des Gerichts ist aber auch insoweit keine Änderung durch die Gesetzesänderung eingetreten, da auch bereits vor der Gesetzesänderung eine Haftung aller Wohnungseigentümer aus Aufträgen betreffend die Wohnungseigentumsanlage bestanden hatte. Deshalb ist auch dieser Gesichtspunkt nicht geeignet anzunehmen, dass eine Vereinbarung in der notariellen Teilungserklärung unwirksam geworden ist betreffend die Kompetenz zur Bildung und zur Höhe einer Instandhaltungsrückstellung für ein Sonderobjekt.

Im vorliegenden Fall kommt noch hinzu, dass die notarielle Teilungserklärung für den hier auch tatsächlich vorliegenden Fall eine Sonderregelung enthält, dass der Wohnungseigentümer, der Eigentümer aller Sondereigentumseinheiten eines Sonderobjektes ist, im eigenen Namen selbständig ohne Einschaltung des Verwalters Aufträge erteilen darf.

Ob insoweit eine Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer dadurch mitbegründet wird, kann dahingestellt bleiben.

Somit liegen keine Umstände vor, die die notarielle Teilungserklärung hinsichtlich ihrer hier maßgeblichen Vereinbarungen als nicht mehr maßgeblich erscheinen lassen. Vielmehr haben die Wohnungseigentümer zu Unrecht die Instandhaltungsrückstellungen für die Sonderobjekte beschlossen.

Dies gilt auch, soweit hinsichtlich desselben Wirtschaftsplanes eine Fortgeltung über das Jahr 2009 hinaus beschlossen wurde.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird gemäß § 49 a GKG auf 4.500,00 € festgesetzt.

Schneiders

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