Urteil vom Amtsgericht Aachen - 118 C 82/12

Tenor

Die in der Eigentümerversammlung vom 13.11.2012 zu Tagesordnungspunkt 5, Antrag 2 (die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Kosten der Maßnahme dem Eigentümer der Sondereigentumseinheit ATP- Nr. 14 (C) auferlegt werden) und unter Tagesordnungspunkt 5 Antrag 5 (Beschluss, dass Herr N mit seinen Leistungen gemäß Antrag Nr. 3 in Vorleistung geht) und unter Tagesordnungspunkt 5 Antrag 6 (die Hausverwaltung wird von der Eigentümergemeinschaft angewiesen, Rechnungen bzgl. der Schaffung des 2. Rettungsweges für die Wohnung ATP NR. 14 (N) nicht zu begleichen) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreites.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

T a t b e s t a n d

Der Kläger und die Beklagten sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage N-Straße in B-Stadt. Bei dieser Anlage handelt es sich um ein 5-stöckiges Wohngebäude mit insgesamt 15 Sondereigentumseinheiten. Im Dachgeschoss des Hauses befinden sich die Eigentumseinheit des Klägers (Sondereigentumseinheit Nr. 14) und der dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienende Trockenspeicher.

Nachdem der Kläger seine Eigentumswohnung im März 2012 erworben hatte, wurde festgestellt, dass diese Wohnung des Klägers nicht über einen sogenannten zweiten Rettungsweg verfügt. Dieser Zustand besteht, ohne dass er durch bauliche Veränderung oder sonstige Maßnahmen des jeweiligen Eigentümers der Eigentumseinheit Nr. 14 verursacht wurde, seit Errichtung der Wohnungseigentumsanlage.

Es wurde dann für diese Eigentumseinheit die Schaffung eines zweiten Rettungsweges geplant, und zwar soll dieser zweite Rettungsweg geschaffen werden durch direkten Zugang aus der Wohnung Nr. 14 zum Trockenspeicher und ein dort von außen von der Feuerwehr mittels Drehleiter oder Hubsteiger erreichbares sogenanntes Rettungsfenster, das dort eingebaut werden soll. Dies wurde in der Eigentümerversammlung vom 13.11.2012 unter Tagesordnungspunkt 4 einstimmig (und unangefochten) beschlossen. Unter Tagesordnungspunkt 5 Antrag 2 wurde mehrheitlich gegen die Stimme des Klägers beschlossen, dass die Kosten der Schaffung des zweiten Rettungsweges „dem Eigentümer der Sondereigentumseinheit ATP-Nr. 14 (C) auferlegt werden“. In derselben Versammlung wurde unter Tagesordnungspunkt 5 dritter Antrag beschlossen, dass dem Kläger gestattet wird, „in Eigenregie von Fachfirmen unter Beachtung der VOB den zweiten Rettungsweg“ gemäß der Planung des Architekten zu schaffen. Unter Tagesordnungspunkt 5 Antrag 5 wurde einstimmig beschlossen, dass der Kläger „mit seinen Leistungen gemäß Antrag Nr. 3 in Vorleistung“ geht. Unter Tagesordnungspunkt 6 Antrag Nr. 6 wurde mehrheitlich beschlossen, dass die Hausverwaltung von der Eigentümergemeinschaft angewiesen wird, Rechnungen bzgl. der Schaffung des 2. Rettungsweges für die Wohnung ATP Nr. 14 nicht zu begleichen“.

Mit seinem am 13.12.2012 bei Gericht eingegangenem Antrag vom selben Tag begehrt der Kläger im vorliegenden Rechtsstreit die Ungültigerklärung der in der vorgenannten Versammlung gefassten Beschlüsse unter Tagesordnungspunkt 5 Anträge 2, 5 und 6. Dazu vertritt der Kläger die Auffassung, dass die Beschlüsse den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprächen. Die Belastung eines einzigen Wohnungseigentümers mit den Kosten dieser Maßnahmen sei schon deshalb nicht zulässig, weil der 2. Rettungsweg nicht nur dem Kläger als Eigentümer der Eigentumseinheit Nr. 14 zu Gute komme, sondern auch als Rettungsweg im Brandfall durch die Bewohner der Einheiten im 3. Obergeschoss und durch die Personen genutzt werden könne, die sich bei Ausbruch eines Brandes im Trockenspeicher befänden. Außerdem, so meint der Kläger, sei es unzulässig, über eine Entscheidung nach § 16 Abs. 4 WEG einem einzelnen Wohnungseigentümer Kosten alleine aufzubürden, wenn es sich der Sache nach um bei der Maßnahme um die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustand des Gemeinschaftseigentums handele.

Der Kläger beantragt,

wie erkannt.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie vertreten die Auffassung, das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentumsanlage sei als solches mängelfrei, lediglich die Sondereigentumseinheit des Klägers sei mangelhaft, weil ihr der notwendige zweite Rettungsweg fehle. Dieser zweite Rettungsweg stelle eine ausschließlich Gebrauchsmöglichkeit für den Kläger als Eigentümer der Wohnung Nr. 14 dar, da für die Wohnungseigentümer der Einheiten im 3. und 4. Obergeschoss der zweite Rettungsweg über das Treppenhaus bestehe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Klage ist in vollem Umfange begründet.

Auf den fristgerecht gestellten und begründeten Antrag des Klägers sind die im Urteilstenor genannten Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 13.11.2012 für ungültig zu erklären.

Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung ist auf fristgerecht gestellten Antrag hin vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn der Beschluss formell nicht wirksam zustande gekommen ist oder inhaltliche Mängel aufweist, insbesondere gegen die Gemeinschaftsordnung oder andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, gegen gesetzliche Vorschriften, die die Wohnungseigentümer nicht wirksam abbedungen haben, oder gegen die sogenannten Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, 8. Auflage, § 23 Rdnr. 164).

Im vorliegenden Fall verstoßen die angefochtenen Beschlüsse gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 5 Antrag 2 der Eigentümerversammlung vom 13.11.2012 ist für ungültig zu erklären, weil die Kosten der Maßnahme zur Schaffung des 2. Rettungsweges für die Wohnung des Klägers nicht dem Kläger alleine auferlegt werden durften. Vielmehr müssen sämtliche Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG anteilig die Kosten dieser Maßnahme tragen.

Es entspricht herrschender Meinung, dass die Kosten der sogenannten Erstherstellung der Wohnungseigentumsanlage, wozu auch die Fertigstellung einer solchen Maßnahme durch entsprechende bauliche Maßnahmen gehört, von allen Wohnungseigentümern gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu tragen sind (vgl. OLG Frankfurt am Main in WuM 1994, 35 und WuM 1994, 36; BayObLG in ZWE 2000, 214, 215).

Die Schaffung des 2. Rettungsweges bzgl. der Wohnung Nr. 14 (des Klägers) ist eine solche Maßnahme zur Fertigstellung des Baus im Rahmen der Erstherstellung. Denn es handelt sich hierbei um einen bauordnungsrechtlichen Mangel, der bereits von Anfang an bestand, also bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage. Bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage hätte, wenn die Anlage ordnungsgemäß errichtet worden wäre, für die Dachgeschosswohnung des Klägers ein zweiter Rettungsweg geschaffen werden müssen, was unterblieben ist. Die Beseitigung anfänglicher Baumängel der Wohnungseigentumsanlage ist eine Aufgabe, die der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt, die dadurch entstehenden Kosten sind von allen Wohnungseigentümern gemäß § 16 Abs. 2 WEG zu tragen.

Die Wohnungseigentümerversammlung war nicht befugt, diese Kosten gemäß § 16 Abs. 4 WEG alleine dem Kläger durch Mehrheitsbeschluss aufzubürden.

Nach § 16 Abs. 4 können die Wohnungseigentümer im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 WEG durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt.

Diese gesetzlichen Voraussetzungen liegen nicht vor, soweit es die Herstellung des zweiten Rettungsweges für die Eigentumswohnung des Klägers betrifft. Bei dieser Maßnahme handelt es sich nicht um Instandsetzungskosten im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG. Die Kosten für Maßnahmen zur Fertigstellung einer Anlage durch Beseitigung eines ursprünglich vorhandenen Baumangels bzw. Verstoßes gegen die Bauordnung (hier: fehlender 2. Rettungsweg) sind keine Instandsetzungskosten, die nach § 16 Abs. 4 WEG abweichend von § 16 Abs. 2 WEG durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss zu Lasten eines Wohnungseigentümers verteilt werden können. Das ergibt sich aus dem Normzweck dieser Bestimmung in Verbindung mit der besonderen Eigenschaft der Fertigstellungskosten im Rahmen der Erstherstellung der Wohnungseigentumsanlage. Zwar wird von der Rechtsprechung überwiegend die erstmalige Herstellung des planmäßigen Zustandes der Wohnungseigentumsanlage als Unterfall der Instandsetzung angesehen (vgl. Bärmann/Merle, 11. Auflage, § 21 Rn. 96 m.w.N.). Dies trifft aber in der Sache nicht zu, wenn man von den Begriffen der Instandsetzung und in der Instandhaltung ausgeht. Darunter werden, soweit es die dadurch bedingten Kosten betrifft, Aufwendungen für Maßnahmen verstanden, die den ursprünglichen Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums erhalten oder einen mangelhaften Zustand beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (vgl. Niedenführ u.a., WEG, 9. Auflage, § 22 Rn. 208). Bei einem ursprünglich bei Errichtung des Gebäudes bereits bestehenden Mangel liegen diese Voraussetzungen nicht vor, da der ursprüngliche Zustand bereits mangelhaft war.

Deshalb ist bei den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten im Sinne des § 16 Abs. 4 WEG zu differenzieren zwischen „normalen“ Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums und solchen Kosten, die im Rahmen der Erstherstellung zur Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage, also zur Beseitigung ursprünglich vorhandener Fehler und Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums, notwendig sind. So bestand bereits vor der Reform des Wohnungseigentumsrechtes die wohl herrschende Meinung, dass Maßnahmen der Erstherstellung nicht mehr unter die bloße Instandsetzung fallen, vielmehr es Sache aller Wohnungseigentümer ist, erstmalig einen Zustand zu schaffen, der einem ordnungsgemäßen Gemeinschaftseigentum entspricht ( vgl. BayObLG in ZMR 1996, 574; dasselbe Gericht in ZMR 2003, 366; Kammergericht ZMR 2009, 135 ff.).

Aufgrund der durch die WEG-Reform eingefügten Regelung des § 16 Abs. 4 WEG hat sich hinsichtlich der Kostenverteilung von Kosten, die mit der Erstherstellung bzw. Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage zu tun haben, nichts geändert, auch diese Kosten sind nicht über § 16 Abs. 4 WEG durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss auf einen einzelnen Wohnungseigentümer zu übertragen. Der tiefere Grund dafür besteht darin, dass das Gemeinschaftsrisiko in Bezug auf die erstmalige Herstellung des mangelfreien Zustandes von allen Wohnungseigentümern getragen werden muss, und zwar unabhängig davon, ob der Mangel zufällig nur einen einzelnen Wohnungseigentümer betrifft (Jennißen, WEG, 2. Auflage, § 16 Rn. 66). Derartige allgemeine Risiken können nach dem Normzweck des § 16 Abs. 4 WEG nicht von den Schultern aller Wohnungseigentümer genommen werden. Herstellungsmängel oder Schäden am Gemeinschaftseigentum, die nur zufälligerweise im Bereich eines Sondereigentums auftreten, sind keine Kosten, für die sich der Verteilungsmaßstab des Gebrauchs oder der Gebrauchsmöglichkeit eignet, sondern es sind Kosten einer Herstellung der Anlage im Interesse aller Wohnungseigentümer (so auch Jennißen, a.a.O.; Kammergericht ZMR 2009, 135; OLG München, Kammerbeschluss vom 30.01.2007 – 34 Wx 116/06 – zitiert nach Juris, dort Rn. 40 m.w.N.; Landgericht Berlin, Urteil vom 30.11.2010 – 55 S 119/10 WEG – zitiert nach Juris -, dort unter Rn. 7). Das Gericht folgt insoweit nicht der von Bärmann a.a.O. und Niedenführ a.a.O. vertretenen gegenteiligen Auffassung, wonach auch die Kosten für die Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage über § 16 Abs. 4 WEG durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss abweichend von dem Kostenverteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 WEG verteilt werden können. Die Gegenansicht begründet ihre Auffassung nicht, die von der Gegenansicht herangezogenen Rechtsprechungszitate beziehen sich auf Entscheidungen von Gerichten aus den Jahren vor der Reform des Wohnungseigentumsrechtes, also vor Inkrafttreten der Regelung unter § 16 Abs. 4 WEG, so dass diese zitierten Gerichtsentscheidungen die Richtigkeit der Gegenansicht nicht stützen können.

Im vorliegenden Fall ging es auch der Sache nach um eine Fertigstellung der Wohnungseigentumsanlage wegen Mangelhaftigkeit dieser Anlage. Das Gericht folgt nicht der von den Beklagten vertretenen Auffassung, dass lediglich die Eigentumswohnung des Klägers mangelhaft gewesen sei, weil dieser Wohnung der 2. Rettungsweg gefehlt habe. Dieser Mangel betrifft die gesamte Wohnungseigentumsanlage, da die gesamte Wohnungseigentumsanlage einen bauordnungsgemäßen Zustand schuldet und dieser bauordnungsgemäße Zustand in der Form eines 2. Rettungsweges nur von der Gemeinschaft im Bereich des Gemeinschaftseigentums geschaffen werden kann. Dass es sich um eine von der Gemeinschaft zu erbringende Verpflichtung handelt, entspricht herrschender Meinung (vgl. BayObLG in ZMR 1996, 574). Der Verweis der Beklagten darauf, dass eine Bauordnungsverfügung wegen fehlenden Rettungsweges sich lediglich gegen den Eigentümer oder Nutzer der Eigentumswohnung richte und nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist insoweit kein treffendes Gegenargument. Denn dies betrifft lediglich die Frage, gegen wen die Bauordnungsbehörde vorgehen kann, dies hat aber nichts zu tun mit der hier entscheidenden Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer die Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes schuldet oder aber die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche.

Der Beschluss, dem Kläger die Kosten der Schaffung des 2. Rettungsweges alleine aufzubürden, war daher nicht zulässig. Vielmehr müssen alle Wohnungseigentümer gemäß ihren Miteigentumsanteilen nach § 16 Abs. 2 WEG diese Kosten anteilig tragen.

Aus demselben Rechtsgrund ist auch der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 5, 5. Antrag für ungültig zu erklären, wonach beschlossen wurde, dass der Kläger mit seinen Leistungen in Vorleistung zu treten habe. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass die Gemeinschaft für die Kosten der Schaffung des 2. Rettungsweges aufkommen muss, so dass keinerlei Rechtsgrund dafür besteht, dass der Kläger hinsichtlich dieser Kosten vorleistungspflichtig sein soll.

Auch der weiterhin von dem Kläger angefochtene Beschluss unter Tagesordnungspunkt 5, 6. Antrag, wonach die Hausverwaltung angewiesen wird, die Rechnungen bzgl. der Schaffung des 2. Rettungsweges für die Eigentumswohnung des Klägers nicht zu begleichen, ist rechtswidrig und vom Gericht für ungültig zu erklären. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass die Wohnungseigentümer anteilig die Bezahlung dieser Kosten schulden, so dass der WEG-Verwalter verpflichtet ist, die Kosten aus dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu begleichen. Eine entgegen stehende Anweisung der Wohnungseigentümerversammlung gegenüber dem Verwalter ist deshalb rechtswidrig.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 9.258,20 € (§ 49 a Abs. 1 GKG)

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