Tenor

1.       Die Klage wird abgewiesen.

2.       Die Kosten des Rechtsstreites trägt die Klägerin. 

3.       Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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                                                                      Tatbestand

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Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin.

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Mit Mietvertrag aus dem Jahr 1968 vermietet die B m.b.H. seit dem 01.02.1968 das Objekt mit der Anschrift F-Straße XX in B-Stadt, bei dem es sich um ein Reiheneckhaus mit Baujahr 1923 und einer Wohnfläche von 59,30 qm in mittlerer Wohnlage handelt, an die Beklagte. Der derzeitige Mietzins beläuft sich auf € 243,13 zuzüglich Nebenkosten, mithin € 4,10 / qm. Im Jahr 1999 baute die Vermieterin eine Heizung in das Objekt ein, welche Gegenstand einer Modernisierungsmieterhöhung war.

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Mit Schreiben vom 27.01.2014 begehrte die Klägerin von der Beklagten erfolglos die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Miete mit Wirkung per 01.04.2014 auf nunmehr € 269,82 zuzüglich Nebenkosten.

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Die Klägerin behauptet, die in ihrem Mieterhöhungsverlangen begehrte Miete sei ortsüblich und angemessen für das streitgegenständliche, von der Beklagten bewohnte Haus. Es sei ein Zuschlag zu dem Mittelwert der sich nach dem aktuellen Mietspiegel der Stadt B ergebenden Spanne der mittleren Wohnlage in der Baujahresklasse bis 1960 in Höhe von € 3,95 wegen „Heizungserneuerung/-austausch“ in Höhe von 5% sowie ein Zuschlag in Höhe von 10% für ein Einfamilienhaus vorzunehmen. Sie ist der Ansicht, einem Zuschlag für ein Einfamilienhaus stehe nicht entgegen, dass ein solcher Zuschlag im Mietspiegel der Stadt C nicht ausdrücklich benannt sei. Ein solcher Zuschlag sei in vergleichbaren Gemeinden üblich. Hinsichtlich des Zuschlages für die Heizungserneuerung ist sie der Ansicht, dieser sei unabhängig von der Frage, ob es sich um einen Ersteinbau oder Austausch handele, zu gewähren.

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Die Klägerin beantragt sinngemäß,

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die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für das Objekt XXXXX B-Stadt, F-Straße XX, Einfamilienhaus, von bisher € 243,13 (zuzüglich Nebenkosten wie bisher) um € 26,69 auf dann € 269,82 (zuzüglich Nebenkosten wie bisher) mit Wirkung ab dem 01.04.2014 zuzustimmen.

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Die Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

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Sie bestreitet die Angemessenheit der begehrten Miete. Insbesondere behauptet sie, ein Zuschlag für die Vermietung eines Einfamilienhauses sei nach dem anzuwendenden Mietspiegel der Stadt B nicht vorgesehen. Die Erhebung eines Einfamilienhauszuschlages sei im Bereich der Stadt B nicht ortsüblich. Im Unterschied zu den Mietspiegeln der angrenzenden Gemeinden sei im Mietspiegel der Stadt B lediglich ausgeführt, dass für Einfamilienhäuser die Werte des Mietspiegels sinngemäß gelten. Weiter ist sie der Ansicht, eine Mieterhöhung könne nicht auf einen 15 Jahre zurückliegenden Heizungseinbau gestützt werden. Dieser Umstand führe bereits zu einer Einordnung des Objektes in die Spalte mit Bad/Dusche und mit Heizung des Mietspiegels. Eine doppelte Berücksichtigung des Heizungseinbaus sei nicht möglich.

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Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

 

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Der Klägerin steht der mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gegenüber der Beklagten auf eine Miete in Höhe von € 269,82 ab dem 01.04.2014 nicht zu. Insbesondere folgt eine solcher Anspruch nicht aus den §§ 558 ff. BGB i.V.m. dem streitgegenständlichen Mietvertrag.

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Es kann insoweit dahinstehen, ob die Klägerin zur Geltendmachung des Mieterhöhungsbegehren aktivlegitimiert ist, ob das streitgegenständliche Mieterhöhungsbegehren formell ordnungsgemäß ist und ob Mieterhöhungen nach den §§ 558 ff. BGB von dem streitgegenständlichen Mietvertrag wegen des nachträglichen Wegfalles der Preisbindung zulässig sind.

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Das Mieterhöhungsverlangen ist materiell unbegründet. Die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Klägerin hat die Ortsüblichkeit und Angemessenheit der begehrten Miete, die einen Wert von € 4,55 pro Quadratmeter entspricht, nicht dargelegt.

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Das streitgegenständliche Haus ist – unstreitig – innerhalb des zugrunde zulegenden Mietspiegels gemäß § 558c BGB des Stadtgebiets B-Stadt in die Baualtersklasse "bis 1960" in mittlerer Wohnlage sowie mit der Ausstattung mit Bad/Dusche und mit Heizung einzuordnen. Danach ist nach dem aktuellen Mietspiegel ein Mietzins innerhalb einer Spanne von € 3,40 bis € 4,50 pro Quadratmeter ortsüblich; der Mittelwert beträgt € 3,95 pro qm. Der derzeit gezahlte Mietzins von € 4,10 pro Quadratmeter übersteigt den Mittelwert des Mietspiegels bereits.

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Zwar kann grundsätzlich eine Erhöhung im Bereich des Mietspiegels unter Ausnutzung der angegebenen Spanne verlangt werden. Der Vermieter ist keinesfalls verpflichtete, sich lediglich an den Mittelwert des Mietspiegels zu halten. Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, dann wird jedoch zunächst – vorbehaltlich darzulegender Besonderheiten des Mietobjektes – vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt. Die Einordnung innerhalb der Spanne ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel gerade nicht vornehmen kann, da er ja eine abstrakte generelle Datenbasis darstellt, in die eben jede Wohnung eingeordnet werden muss (BGH, Urt. v. 20.04.2005, VIII ZR 110/04 – zitiert nach juris). Letztendlich wird also nur vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Vertragswohnung nicht höher als der Oberwert der Spanne und nicht niedriger als der Unterwert der Spanne ist. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Vertragswohnung hilft die Vermutungswirkung deshalb bei den üblichen weiten Spannen nicht weiter. Innerhalb der Spanne ist die Wohnung dann einzuordnen. Dabei kommt dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes eine besondere Bedeutung zu. Ohne weitere Angaben zu wohnwerterhöhenden Umständen ist grundsätzlich vom Mittelwert der maßgeblichen Spanne auszugehen.

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Soweit die Klägerin ihr Mieterhöhungsbegehren auf  einen Zuschlag zum Mittelwert wegen der Beschaffenheit des Objektes als Einfamilienhaus stützt, ist ein solcher Zuschlag gerade nicht ortsüblich. Zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens beruft sich die Klägerin auf den Mietspiegel des Stadtgebiets B-Stadt, welcher gerade keinen Zuschlag für die Vermietung von Einfamilienhäusern ausweißt. Ein Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen mit einem konkreten Mietspiegel begründet ist jedoch grundsätzlich an dessen Struktur und Wertungen gebunden, von denen lediglich in sehr eingeschränkten Maße Abweichungen zulässig sind (so Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558a BGB Rn 47 mwN). Sieht der Mietspiegel solche Zu- und Abschläge beispielsweise für besonders große und kleine Wohnungen, Isolierglasfenster, etc. vor, dann sind sie zulässig. Unzulässig sind jedoch Zuschläge für bestimmte Ausstattungsmerkmale, Beschaffenheiten und Wohnlagen, die der Mietspiegel gerade nicht vorsieht (a.a.O.). Der Prozessbevollmächtigte der Beklagten hat insoweit auch substantiiert dargelegt, dass das Fehlen einer entsprechenden Formulierung im Mietspiegel, die einen Zuschlag für Einfamilienhäuser benennt  - und die in den Mietspiegeln der angrenzenden Gemeinden ausdrücklich genannt ist - , eine bewusste Entscheidung der an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Personen war. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass in angrenzenden Gemeinden ein derartiger Einfamilienhauszuschlag ggfs. ortsüblich sein mag. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete ist allein auf die konkreten Gegebenheiten des (Stadt-)Gebiets abzustellen.

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Auch ein der Heizungseinbau im Jahr 1999, welcher Grundlage für ein Modernisierungsmieterhöhungsbegehren war sowie zu Neueinordnung des Objektes in die höherwertige Spalte „mit Bad/Dusche und Heizung“ führt, kann als wohnwerterhöhendes Merkmal für ein Mieterhöhungsbegehren im Jahr 2014 nicht erneut herangezogen werden.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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Gebührenstreitwert: € 405,00