Urteil vom Amtsgericht Bielefeld - 5 C 824/10

Tenor

Der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 3 gefasste Beschluss hinsichtlich der Genehmigung der Abrechnung für das Jahr 2009 wird insoweit für ungültig erklärt, als dass die Jahresabrechnung im Hinblick auf die Darstellung der Instandhaltungsrücklage genehmigt worden ist.

Der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 3 gefasste Beschluss hinsichtlich der Entlastung der Verwaltung wird für ungültig erklärt.

Es wird festgestellt, dass der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7 c gefasste Beschluss nichtig ist, soweit er die Sanierung der Kelleraußentür betrifft. Der zu TOP 7c gefasste Beschluss wird im Übrigen für ungültig erklärt.

Es wird festgestellt, dass der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7d gefasste Beschluss nichtig ist.

Der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7 e gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

Es wird festgestellt, dass der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7g gefasste Beschluss nichtig ist.

Der auf der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7 h gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 1/4 und die Beklagten zu 3/4.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner wird nachgelassen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

T a t b e s t a n d

Die Klägerin begehrt die Ungültigkeitserklärung diverser Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T. in C. Die Klägerin ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 2 im 1. OG. Ihr Miteigentumsanteil beträgt 391,715 / 1.000stel. Die Beklagte zu 1) ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 1 im EG. Der Beklagte zu 2) ist Eigentümer der Wohnung Nr. 3 im DG.

In der Teilungserklärung (Bl. 19 ff. d.A.) heißt es unter § 7:

(1) Jeder Gemeinschaftler hat die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum, oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, und zwar auf eigene Kosten. […]

(2) Diese Verpflichtung umfaßt insbesondere:

a. Den Fußbodenbelag und den Wand- und Deckenputz, nicht jedoch die Fassade, einschließlich ihres Farbanstrichs bzw. Verkleidung.

b. Die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen des Farbanstrichs der Außenseite der Wohnungsabschlußtüren und Fenster;

c. […]

(3) […]

(4) Die Wohnungseigentümer dürfen an der äußeren Gestaltung eines Gebäudes keine Änderungen vornehmen. Veränderungen an der Außenfassade, der Fenster, der farblichen Gestaltung des Treppenhauses und der Wohnungsabschlußtüren unterliegen einem Beschluß der Wohnungseigentümer mit 2/3tel Mehrheit.

Die Wohnungseigentümerversammlung beschließt auch über sonstige Veränderungen.

In § 13 TE heißt es in Abs. 2:

Eine Änderung der in Abs. 1 vorgesehenen Verteilungsschlüssel kann von der Wohnungseigentümerversammlung mit 2/3tel Mehrheit beschlossen werden.

In § 14 (Eigentümerversammlung) heißt es in Abs. 4 u.a.:

Jedes Wohnungseigentum gewährt eine Stimme.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung wird Bezug genommen auf die Anlage der Klagebegründung vom 20.10.2010 (Bl. 19 ff. d.A.).

Am 27.04.2000 fasste die Eigentümerversammlung den Beschluss, den Kellerhals instand zu setzen. Die Verwalterin sollte danach einen Fachmann zwecks Inaugenscheinnahme bestimmen (Bl. 120 d.A.). Die damalige Verwaltung holte ein Angebot der Firma D. ein. Dieses Angebot hatte ein Volumen von 2.940,95 €. In der Folgezeit war die Instandsetzung auf jeder Eigentümerversammlung ein Thema. Auf der Eigentümerversammlung vom 20.09.2007 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 11 die Hinzuziehung eines Gutachters für die Sanierung des Kellerausgangs. Der Kostenrahmen hierfür wurde auf 1.000 € festgelegt. Weiter sollten 2 aktuelle Angebote eingeholt werden (Protokoll vom 20.09.2007 vgl. Bl. 125/126 d.A.). Die Verwaltung holte Angebote für die Begutachtung ein. Aus diesen wurde ersichtlich, dass der Kostenrahmen nicht eingehalten werden konnte. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung am 25.09.2008 unter TOP 23 die Erweiterung des Kostenrahmens für das Gutachten auf 2.000 €. Anschließend beauftragte die Verwaltung die Fa. P. Unter dem 01.07.2010 erstellte die Fa. P. einen Kostenvoranschlag für die Sanierung des Kellerhalses, der Kelleraußentreppe einschließlich Erneuerung der Geländer (Bl. 59 ff. d.A.). Die Kosten für die Sanierung belaufen sich gemäß Protokoll der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu TOP 7c auf ca. 15.000 € brutto. Der Kellerraum, zu der die Kelleraußentreppe führt, steht im Sondereigentum der Beklagten zu 1).

Der Gemeinschaftsstromverbrauch hinsichtlich der Kellerflurbeleuchtung wurde in der Vergangenheit über den Zwischenzähler der Wohnung Nr. 1 erfasst. Der Strom für den Hausanschluß- und Waschkeller lief über den Zähler der Wohnung Nr. 2. Hinsichtlich der Gemeinschaftsstromkosten schlossen die Parteien am 27.01.2004 vor dem LG, bei dem die hiesige Klägerin die Antragsstellerin war, einen Zwischenvergleich. Dieser lautet wie folgt:

Die Beteiligten einigen sich […] bezüglich der Erfassung des Kellerflurstromes:

Der gesamte Gemeinschaftsstromverbrauch wird jährlich dadurch erfasst, dass der über den im Treppenaufgang vorhandenen Zwischenstromzähler erfaßte Verbrauch verdoppelt wird. Die danach berechneten Gemeinschaftsstromkosten werden nach dem entsprechenden Schlüssel auf die Miteigentümer umgelegt. Der Antragsstellerin wird der hälftige Betrag der Gemeinschaftsstromkosten in der jeweiligen Jahresabrechnung gutgebracht.

Wegen des Inhalts wird Bezug genommen auf die Anlage der Klagebegründung vom 20.10.2010 (Bl. 42 ff. d.A.)

Ende November bzw. Anfang Dezember 2008 ließ der Beklagte zu 2) die Fenster seiner DG-Wohnung austauschen.

Im Rahmen eines Ortstermins nahmen jedenfalls die Verwalterin und ein Herr X. von der Firma P. Rissbildungen in der Fassade und der Garage Nr. 2 in Augenschein. Herr X. kam zu dem Ergebnis, dass insoweit nichts zu veranlassen sei. Vielmehr sollten die Risse bei der nächsten malermäßigen Überarbeitung des Gebäudes überbrückt werden. Über den Ortstermin erstellte die Verwalterin einen Aktenvermerk, welchen sie bei der streitgegenständlichen Versammlung verlas.

Unter dem 20.08.2010 fand eine Eigentümerversammlung statt.

Unter TOP 3 beschloss die Versammlung mehrheitlich die Jahresabrechnung für das Jahr 2009 sowie den Entlastung der Verwaltung. Wegen des genauen Inhalts der Abrechnung wird Bezug genommen auf die Anlage der Klagebegründung vom 20.10.2010 (Bl. 40 ff. d.A.).

Unter TOP 6a entschied sich die Versammlung mehrheitlich gegen die Begutachtung und Entfernung von Rissen in der Fassade des Wohnhauses sowie an der Garage mit der Nr. 2.

Unter TOP 7a beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, den Gemeinschaftsstrom für die Beleuchtung des Keller-Flurgangs sowie für den Hausanschluß- und Waschkeller, welcher bisher über den Zähler der Wohnung Nr. 2 erfasst wurde, über den Zwischenzähler der Wohnung Nr. 1 zu erfassen. Ab dem Folgemonat der Maßnahme soll der Gemeinschaftsstrom über den Zwischenzähler der Wohnung Nr. 1 nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden.

Unter TOP 7c beschlossen die Eigentümer mehrheitlich die Instandsetzung des Kellerhalses, der Kelleraußentreppe einschließlich Erneuerung der Geländer und Austausch der Ausgangstür gemäß Angebot der Firma P. Anschließend stimmten die Parteien dem Vorschlag der Verwalterin, die Auftragsvergabe auf einer außerordentlichen Versammlung zu beschließen, zu. Auf Basis des Angebots der Fa. P. sollten Gegenangebote eingeholt werden.

Unter TOP 7d beschlossen die Eigentümer mehrheitlich die Auswechselung der Nebenausgangstür der zum Teileigentum Wohnung Nr. 1 gehörenden Garage auf Kosten der Instandhaltungsrücklage. Auch hier ist im Protokoll anschließend festgehalten, dass weitere Angebote eingeholt, und anschließend über die Auftragsvergabe abgestimmt werden solle.

Unter TOP 7e forderten die Eigentümer die Klägerin per Beschlussfassung mehrheitlich auf, binnen 4 Wochen einen alten Hausanschlussverstärker aus dem Keller zu entfernen.

Unter TOP 7g beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, den Austausch der Fenster in der Wohnung Nr. 3 nachträglich zu genehmigen.

Unter TOP 7h beschlossen die Eigentümer mehrheitlich, dem Beklagten zu 2) die Kosten für den Austausch der vorgenannten Fenster auf Kosten der Instandhaltungsrücklage zu erstatten.

Unter TOP 7i und TOP7j lehnten die Eigentümer das Begehren der Klägerin, die Stromversorgung in deren Wohnung durch Verlegung von Leitungen im Keller und Treppenhaus zu verstärken, mehrheitlich ab.

Wegen des genauen Wortlauts der gefassten Beschlüsse und des weiteren Inhalts des Protokolls der Versammlung vom 20.08.2010 wird Bezug genommen auf die Anlage der Klagebegründung vom 20.10.2010 (Bl. 36 ff. d.A.).

Die Klägerin ist hinsichtlich TOP 3 der Ansicht, die Jahresabrechnung 2009 genüge hinsichtlich der Darstellung der Instandhaltungsrücklage nicht den vom BGH aufgestellten Anforderungen. Zudem seien die Stromkosten nicht gemäß Vergleich vom 27.01.2004 gutgeschrieben worden. Auch beruhten die Wasser-/Abwasserkosten lediglich auf einer Schätzung der Stadtwerke, was unstreitig ist. Dies beruhe auf der unterlassenen Ablesung durch die Verwaltung. Die Stadtwerke hätten mehrfach erfolglos den Zählerstand angefragt.

Hinsichtlich TOP 6a behauptet die Klägerin, es lägen massive Rissbildungen in der Vorderseite des Wohnhauses und in der rechten Wand der Garage Nr. 2 vor. Diese Risse gingen bis in die Konstruktion. Die Ablehnung des Beschlusses bedeute eine Verschlechterung des Zustandes der Bausubstanz, da Wasser durch die Risse in das Mauerwerk eindringe. Die Klägerin ist der Ansicht, die Begutachtung der Rissbildungen durch Herrn X. sei nicht ausreichend. Dieser habe die Risse lediglich aus großer Distanz und ohne Instrumente begutachtet.

Hinsichtlich TOP 7a wehrt sich die Klägerin lediglich gegen den beschlossenen Verteilungsschlüssel. Die Verteilung müsse nach Einheiten erfolgen. Dies ergebe sich aus § 13 Abs. 1 lit. b und lit. e der Teilungserklärung (Bl. 19 ff d.A.).

Hinsichtlich TOP 7c behauptet die Klägerin, die Kellertreppe sowie das Geländer und die Kelleraußentür seien nicht sanierungsbedürftig. Das Angebot der Firma P. sei auch unverhältnismäßig teuer. Vielmehr seien nur die Maßnahmen und die Kosten gemäß Angebot der Firma E. (7.628,77 €) vom 04.09.2010 (Bl. 62 d.A.) notwendig. Es hätten vor der Beschlussfassung Vergleichsangebote, und das längst beschlossenen Gutachten eingeholt werden müssen. Die vorliegenden Angebote zeigten, dass der tatsächliche Instandsetzungsbedarf unklar ist. So sei der Beschluss ermessensfehlerhaft, da ein klares Bewusstsein hinsichtlich der Kosten nicht bestand.

Hinsichtlich TOP 7d behauptet die Klägerin, die Tür sei nicht in einem solchen Zustand, als dass sie ausgetauscht werden müsse. Die Kosten von 1.200 € seien übersetzt.

Hinsichtlich TOP 7e ist die Klägerin der Ansicht, sie könne schon aufgrund Verjährung nicht auf Beseitigung in Anspruch genommen werden. Hierzu trägt sie vor, dass der in Rede stehende Verstärker für das Kabelfernsehen sei von dem Voreigentümer ihrer Wohnung vor 12 Jahren installiert worden, was unstreitig ist. Der Voreigentümer habe dabei die Zustimmung der damaligen Wohnungseigentümer gehabt, was unstreitig ist. Sie selbst ist seit 10 Jahren Eigentümerin der Wohnung Nr. 2, was unstreitig ist.

Hinsichtlich TOP 7g und TOP 7h ist die Klägerin der Ansicht, der Beklagte zu 2) habe vor dem Austausch der Fenster einen einstimmigen Beschluss herbeiführen müssen; jedenfalls aber einen Beschluss mit einer qualifizierten Mehrheit. Die Kosten könne er nicht erstattet bekommen, da die alten Fenster noch intakt gewesen seien.

Hinsichtlich TOP 7i und TOP 7j behauptet die Klägerin, die Stromversorgung ihrer Wohnung sei nicht mehr ausreichend und bedürfe aus Sicherheitsgründen der Verstärkung. Wenn sie etwa den Herd, die Spülmaschine und den PC gleichzeitig verwende, fliege die Sicherung heraus. Es bedürfe einer weiteren Leitungsführung vom Zählerplatz ihrer Wohnung im Keller bis in die Wohnung. Die Maßnahme führe auch nicht zu einer Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer. Im Treppenhaus werde das Kabel unter Putz geführt. Im Keller werde es in einem Kabelkanal verlegt. Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf Bl. 10 und 11 der Klagebegründung vom 20.10.2010 (Bl. 17 und 18 d.A.).

Die Klägerin beantragt,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 20.08.2010 zu den TOPen 3, 6a, 7a, 7c, 7d, 7e, 7g, 7h, 7i und 7j für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind hinsichtlich TOP 3 der Ansicht, die Gemeinschaftsstromkosten seien korrekt. Die Erfassung des Gemeinschaftsstroms sei in dem streitgegenständlichen Zeitraum nicht möglich gewesen, da der Zwischenzähler defekt gewesen sei. Erst mit Beschluss vom 19.06.2009 sei die Ersetzung durch einen neuen Zähler beschlossen worden, was unstreitig ist. Die Beklagte zu 1) habe demgemäß keine Rechnung erstellt, sodass die Verwaltung nicht abrechnen konnte, was unstreitig ist. Wegen des Defekts des Zwischenzählers könnten lediglich knapp 6 Monate aus 2009 abgerechnet werden, was in der Abrechnung für 2010 geschehen solle. Die Position Wasser- / Abwasserkosten entspreche der Abrechnung der Stadtwerke, was unstreitig ist. Die Schätzung sei erfolgt, da ein Ablesedatum von den Stadtwerken nicht mitgeteilt worden sei.

Hinsichtlich TOP 6a behaupten die Beklagten, es lägen keine massiven Risse vor. Die Risse seien auch seit 3 Jahren unverändert.

Hinsichtlich TOP 7c behaupten die Beklagten, die Außentreppe, die seitlichen Begrenzungsmauern, das Geländer und die Außentür seien schadhaft. Es wird Bezug wegen der Einzelheiten genommen auf S. 8 der Klageerwiderung vom 17.12.2010 (Bl. 89 d.A.). Die Arbeiten gemäß Angebot P. seien sämtlich erforderlich. Dem Kostenvoranschlag der Fa. P. vom 01.07.2010 sei eine Ortsbesichtigung mit allen Beteiligten und der Verwalterin vorausgegangen. Ursprünglich habe Herr X. ein Gutachten erstatten sollen. Im Laufe der Ortsbesichtigung habe er X. angeboten, statt eines Gutachtens einen kostenlosen Voranschlag zu erstellen. Somit hätten die Eigentümer zunächst die Ursache der Mängel feststellen lassen durch Beiziehung eins Fachmannes.

Hinsichtlich TOP 7e sind die Beklagten der Ansicht, der Beseitigungsanspruch und der Lauf der diesbezüglichen Verjährungsfrist könne erst zu entstehen bzw. beginnen, wenn die Verstärkeranlage außer Betrieb gesetzt wird. Dazu behaupten sie, die Klägerin habe die Anlage mindestens bis zum Jahre 2007 betrieben, was unstreitig ist. Die Klägerin sei insoweit zur Beseitigung verpflichtet. Auch im Falle einer Verjährung sei es nach Ansicht des OLG Hamm (Az.: 15Wx 198/08) den Wohnungseigentümern unbenommen, Regelungen für die Zukunft zu treffen. Zudem handele es sich um eine unzulässige Sondernutzung. Ein diesbezüglicher Unterlassungsanspruch unterliege nicht der Verjährung.

Hinsichtlich TOP 7i und TOP 7j tragen die Beklagten mit Schriftsatz vom 02.02.2012 unbestritten vor, bei Durchführung der Maßnahme bliebe die Durchbohrung der Treppenstufe sichtbar.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die zulässige Klage ist zum Teil begründet.

Die Beschlüsse zu TOP 3, TOP 7c, TOP 7d, TOP 7e, TOP 7g und TOP 7h entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Inhalt für den jeweiligen Einzelfall nach der Verkehrsanschauung zu ermitteln ist (Heinemann in Jennißen, WEG, § 21, Rn. 36). Zu seiner Konkretisierung können die §§ 14 Nr. 1, 15 II, III, 21 III, IV, V und 22 WEG herangezogen werden. Eine ordnungsgemäße Verwaltung liegt danach vor, wenn sie der Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums und dem objektiv zu verstehenden Gemeinschaftsinteresse aller Wohnungseigentümer dient (Heinemann in Jennißen, aaO). Dies ist grundsätzlich der Fall, wenn die Maßnahme bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nützlich ist (Merle in Bärmann, 11. Auflage, § 21, Rn. 27). Allerdings kommt der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Frage, ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ein gewisser Beurteilungsspielraum zu (Heinemann in Jennißen, WEG, § 21, Rn. 37, 76). Vertretbare Entscheidungen innerhalb dieses Rahmens sind hinzunehmen, auch wenn das Gericht sie nicht in jeder Hinsicht für notwendig und zweckmäßig erachtet (Heinemann in Jennißen, WEG, § 21, Rn. 37).

TOP 3 Jahresabrechnung 2009 + Entlastung Verwaltung

Der Beschluss zu TOP 3 (Jahresabrechnung 2009) entspricht jedenfalls zum Teil nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Nach den vorstehenden Maßstäben kann der Beschluss zu TOP 3 nicht vollständig Bestand haben. Die Abrechnung für 2009 ist fehlerhaft. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, wenn tatsächliche oder geschuldete Zahlungen der Eigentümer auf die Instandhaltungsrücklage als Ausgabe in der Abrechnung erscheinen (BGH NJW 2010, 2127). Denn es handelt sich tatsächlich um eine Einnahme der Gemeinschaft. In die Ausgabepositionen der Jahresabrechnung dürfen die Instandhaltungsrückstellungen danach nicht mehr aufgenommen werden. Dies ist vorliegend jedoch erfolgt.

Weiter wurden Zinseinnahmen der Rücklage, Zinsabschlagssteuer und Solidaritätszuschlag hinsichtlich der Rücklage, in die Abrechnung sämtlich fälschlicherweise als Ausgaben eingestellt und auf die Eigentümer umgelegt. Später wird der Gesamtbetrag dieser 3 Positionen iHv. 571 € durch eine Gegenbuchung „Zinserträge aus IRL“ bei den nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten aus der Abrechnung herausgenommen. Bei der Darstellung der Rücklage tauchen diese Positionen demgegenüber nicht auf.

Zudem ist die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung zu beanstanden. Denn es ist nicht ersichtlich, ob es sich bei dem Betrag in Höhe von 1.898,81 € nun um die Soll-Gesamtrücklagenzuführung oder um die Ist-Gesamtrücklagenzuführung handelt.

Auch fehlt es an der Darstellung des Einzelsaldos der Klägerin hinsichtlich der Rücklage. Bei der Darstellung der Instandhaltungsrückstellung muss neben der Übersicht über die Entwicklung des Ist-Standes der gesamten Instandhaltungsrückstellung auch ein Einzelsaldo hinsichtlich des Anteils des einzelnen Wohnungseigentümers an der Instandhaltungsrückstellung aufgeführt werden. Es muss neben dem Soll-Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers auch der von ihm tatsächlich geleistete Anteil aufgenommen werden (Reichel-Scherer in jurisPK-BGB, 5. Auflage, § 28 WEG, Rn. 104).

Die unzutreffende Darstellung der Instandhaltungsrücklage hat aber nicht zur Folge, dass der Beschluss über die Jahresabrechnung 2009 insgesamt nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Einzelne Fehler führen insoweit lediglich zur Ungültigkeitserklärung bezüglich der fehlerhaften Position. Die Ungültigkeitserklärung kann daher auf rechnerisch selbstständige und abgegrenzte Teile der Abrechnung beschränkt werden (Merle in Bärmann, 11. Auflage, § 28, Rn. 121). So liegt es hier. Die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung bezieht sich lediglich auf die Darstellung der Instandhaltungsrücklage. Dies hat vorliegend keine Auswirkungen auf die übrigen Positionen der Jahresabrechnung.

Denn weitere Fehler sind in der Abrechnung nicht ersichtlich. Hinsichtlich der Strom- sowie der Wasser- und Abwasserkosten ist die Abrechnung nicht zu beanstanden. Die Jahresabrechnung ist eine reine Ausgaben- und Einnahmenrechnung, wobei egal ist, in welcher Rechnungsperiode der Rechtsgrund für eine Zahlung liegt (Bärmann, 11. Auflage, § 28, Rn.70). Hinsichtlich der Stromkosten gab es in dem Jahr 2009 keinen Vermögensabfluss zu Lasten der Gemeinschaft, sodass ein solcher auch nicht in die Abrechnung einzustellen war. Eine Gutschrift zu Gunsten der Klägerin kann im Übrigen ohne Abrechnung demgemäß auch (noch) nicht erteilt werden. Hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten ist auch offenbar der Betrag in die Abrechnung eingestellt worden, der auf die Rechnung der Stadtwerke gezahlt worden ist. Dass der Betrag auf einer Schätzung beruht, hat jedenfalls auf die rechnerische Richtigkeit der Abrechnung keine Auswirkungen. Ob die Verwaltung gehalten war, für eine Ablesung des Wasser- und Abwasserverbrauchs Sorge zu tragen, braucht vorliegend nicht entschieden zu werden.

Entlastung der Verwaltung

Der Beschluss über die Entlastung der Verwaltung kann keinen Bestand haben. Die Entlastung war nicht zu erteilen, da Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen aufgrund der Fehlerhaftigkeit der Abrechnung. Es muss eine korrigierte Abrechnung erstellt werden.

TOP 6a – Begutachtung der Risse

Der Beschluss, die Risse nicht zu begutachten und zu entfernen entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar können die Wohnungseigentümer ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung nur nachkommen, wenn sie ausreichende Informationen über den Umfang von Schäden und deren Ursache erhalten haben. Dabei gehört es auch zu der Ermessensausübung, zu entscheiden, ob weitere Versuche der Informationserlangung unternommen werden, obwohl sie kostenträchtig sind (Reichel-Scherer in jurisPK-BGB, 5. Auflage, § 21 WEG, Rn. 288 ff). Ob es vorliegend aus Sicht der Wohnungseigentümer ermessensfehlerhaft war, bei zumindest möglichen, ganz erheblichen Folgeschäden lediglich auf den Aktenvermerk über die Äußerungen des Herrn X. zu vertrauen, ohne ersichtlich konkrete Informationen über das Schadensbild und mögliche Folgeschäden zu erhalten, kann aber dahinstehen. Selbst wenn man die Notwendigkeit einer (weiteren) Begutachtung bejaht, so entsprach die Ablehnung des Antrages ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn die Wohnungseigentümer mussten über den Antrag „Begutachtung und Entfernung der Risse“ beschließen. Dieser Beschlussantrag ist zunächst unklar. Es ist nicht eindeutig, ob die Risse unabhängig von dem Ergebnis eines Gutachtens entfernt werden sollten oder nicht. So kann der Antrag so verstanden werden, dass die Risse nur dann entfernt werden sollen, wenn ein Gutachter Sanierungsbedarf feststellt, was lebensnah erscheint. Der Antrag kann aber auch so verstanden werden, dass selbst bei fehlendem Sanierungsbedarf jedenfalls die optisch unschönen Rissbildungen entfernt werden sollen. Denn eine Einschränkung enthält der Antrag hinsichtlich der Entfernung der Risse gerade nicht. Selbst wenn man den Antrag so auslegen würde, als dass die Risse erst bei entsprechendem gutachterlichen Ergebnis entfernt werden sollen, dann entsprach die Ablehnung ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn ob eine Entfernung der Risse notwendig war, stand zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht fest. Die (wie auch immer geartete) Entfernung der Risse war also nicht zwingend angezeigt. Die Wohnungseigentümer konnten aber nur über den gestellten Antrag mit „Ja“ oder „Nein“ abstimmen, oder sich enthalten. Ein teilweiser positiver Beschluss lediglich über die Begutachtung war bei der Formulierung des Antrages nicht möglich. Ein Weniger können die Wohnungseigentümer ohne entsprechenden Antrag nicht beschließen (OLG München, NJW-RR 2009, 595). Die Durchführung einer rein optischen Maßnahme zunächst abzulehnen, war im Übrigen von dem Ermessen der Wohnungseigentümer gedeckt, mithin vertretbar.

TOP 7a – Verteilungsschlüssel Gemeinschaftsstrom

Der Beschluss zu TOP 7a entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Insoweit wehrt sich die Klägerin lediglich gegen den Verteilungsschlüssel (Miteigentumsanteile). Es kann dahinstehen, ob nach § 13 Abs. 1 b) der Teilungserklärung ohnehin nach Miteigentumsanteilen abzurechnen ist. Jedenfalls konnten die Beklagten gegen die Stimme der Klägerin einen Verteilungsschlüssel festlegen gemäß § 13 Abs. 2 TE, § 16 III WEG. Die Beklagten stellen eine 2/3 Mehrheit. Es gilt das Kopfprinzip, § 14 Abs. 4 TE. Dieser Verteilungsschlüssel entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Er ist dem Leitbild des Gesetzes (§ 16 Abs. 2 WEG) und der TE (§ 13 Abs. 1 b) entnommen. Eine erhebliche und ungerechtfertigte, erhebliche Schlechterstellung der Klägerin ist nicht ersichtlich. Nach Miteigentumsanteilen hat sie 39,17 % zu tragen. Nach Einheiten hätte sie 33,33 % zu tragen.

TOP 7c – Sanierung Kellerhals und Kellertreppe

Der Beschluss zu TOP 7c ist z.T. nichtig und entspricht auch im Übrigen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Zunächst sind hier Beschlüsse gefasst worden. Einerseits ist über das „Ob“ der Sanierung des Kellerhalses, der Kelleraußentreppe einschließlich der Erneuerung des Geländers sowie des Austausches der Ausgangstür beschlossen worden. Weiter ist beschlossen worden, dass die Kosten aus der Rücklage finanziert werden. So heißt es im Protokoll „Diesem Antrag folgt bei 2 Ja-Stimmen und 1 Nein-Stimme der mehrheitliche Beschluss, TOP 7 c zu genehmigen. […] Die hiermit verbundenen Kosten gehen zu Lasten der Instandhaltungsrücklage“. Daran ändert es nichts, dass die Wohnungseigentümer auf Vorschlag der Klägerin bzw. der Verwalterin anschließend übereingekommen sind, weitere Angebote einzuholen und über die Auftragsvergabe abzustimmen. Weitere einzuholende Gegenangebote werden sich an dem Beschlussinhalt und dem Voranschlag der Fa. P. orientieren.

Die Beschlussfassung hinsichtlich der Sanierung der Kelleraußentür ist bereits nichtig. Sie verstößt gegen § 7 der TE, wonach der jeweilige Sondereigentümer für die Instandsetzung insbesondere der Türen zuständig ist. Die Regelung des § 7 TE ist wirksam, (vgl. sogleich Ausführungen zu TOP 7d). Die Auslegung des § 7 Abs. 2 b) ergibt dabei, dass dies auch für Außentüren gilt. Der Kellerausgang wird aus der Waschküche geführt (vgl. Skizze Bl. 55 d.A.). Diese steht im Sondereigentum der Beklagten zu 1). Demgegenüber befindet sich die Kelleraußentreppe i.Ü. nicht „im“, sondern vielmehr „am“ Bereich des Sondereigentums der Beklagten zu 1).

Ob die Teilnichtigkeit zur Gesamtnichtigkeit des Beschlusses führt, kann dahinstehen. Der Beschluss widerspricht im Übrigen ordnungsgemäßer Verwaltung. Vor großen Instandsetzungsmaßnahmen ist vor einer Beschlussfassung grundsätzlich erforderlich, dass Schadensumfang und Instandsetzungsbedarf festgestellt werden, um eine sachgerechte Kosten-Nutzen-Analyse durchführen zu können (OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.07.2003 – 20 W 342/2000; OLG Köln, Beschluss vom 14.04.2000 – 16 Wx 13/00 = ZMR 2000, 862; Reichel-Scherer in jurisPK-BGB, 5. Auflage, § 21 WEG, Rn. 288 ff). Dies ist vorliegend nicht geschehen. Für die Eigentümergemeinschaft handelt es sich um eine ganz erhebliche Instandsetzungsmaßnahme. Denn gemäß der Abrechnung für 2009 beträgt die Instandhaltungsrücklage gut 16.000 €. Der Umfang der Sanierungsbedürftigkeit und die Sanierungsbedürftigkeit an sich hinsichtlich der Kellertreppe und des Geländers sind dennoch zu keiner Zeit abschließend geklärt worden, sodass die Beschlussfassung über das „Ob“ der Sanierung ermessensfeherlhaft erfolgte. Die Eigentümerversammlung hatte keine ausreichende Entscheidungsgrundlage für die vorliegende Beschlussfassung. Im Lichte der Vorgeschichte – Angebot der Fa. D. aus 2003 mit einem Umfang von knapp 3.000 €, Beschluss über Gutachteneinholung aus 2008 – hätte es nahe gelegen, den tatsächlichen Sanierungsbedarf und –umfang einmal im Einzelnen sachverständigenseits feststellen zu lassen, statt erneut lediglich einen Voranschlag zu besprechen. Der Sanierungsbedarf war im Einzelnen nach wie vor streitig. Aufgrund der erheblichen Abweichung im Vergleich zu dem Angebot der Fa. D. drängte sich auch (wieder) die Frage des tatsächlich notwendigen Umfanges auf. Die Kosten der Maßnahme schwankt je nach Voranschlag schließlich zwischen 3.000 € und 15.000 €.

Ein Gutachten wurde aber nicht erstellt, was der klaren Beschlusslage widerspricht. Die Begehung mit Herrn X. stellt i.Ü. keine Begutachtung dar. Ob Herr X. bei der Begehung überhaupt mündlich konkrete Feststellungen getroffen hat, ist nicht vorgetragen. Jedenfalls die Klägerin war bei diesem Termin nicht dabei. Einen Vermerk o.ä. über das Ergebnis des Ortstermins wurde im Rahmen der Beschlussfassung nicht ersichtlich verlesen. Der Voranschlag selbst hat auch nicht die Qualität eines Gutachtens. Zwar mag Herr X. hiermit konkludent mitgeteilt haben, welche Maßnahmen seiner Meinung nach notwendig sind. Eine ausreichende Entscheidungsgrundlage war dies aber nicht. Aus dem Voranschlag ist bspw. nicht ersichtlich, ob und welche von den aufgeführten Maßnahmen etwa unaufschiebbar bzw. aufschiebbar sind; also ob die Instandsetzung etwa des Geländers wirklich zeitnah nötig ist oder ob dies aus der Gesamtmaßmahne ausgenommen werden kann. Zu einer ausreichenden Entscheidungsgrundlage gehören aber gerade auch Aussagen darüber, welche Mängel vorliegen und was für weitere Schäden drohen.

Der Einwendung der mangelnden Aufklärung vor der Beschlussfassung ist nach Ansicht des Gerichts auch binnen der Begründungsfrist vorgetragen worden mit Schriftsatz der Klägerin vom 20.10.2010, eingegangen bei Gericht am selben Tag, hier auf Seite 6 (Bl. 13 d.A.): „Trotz dieses enormen Sanierungsaufwandes wird nur das Angebot eines Fachunternehmens eingeholt […]“. Weiterer Vortrag der Klägerin hierzu war zuzulassen. Es handelt sich um Substantiierungen der Einwendung.

TOP 7d – Austausch Nebenausgangstür Garage der Wohnung Nr. 1

Hier ist der Beschlussantrag mehrheitlich angenommen, und das positive Beschlussergebnis von der Verwaltung festgestellt worden. Ein Beschluss jedenfalls über das „Ob“ der Maßnahme liegt mithin vor.

Der Beschluss ist aber nichtig. Die Eigentümerversammlung hat insoweit keine Beschlusskompetenz. Die Instandhaltung der Tür fällt gemäß § 7 der TE allein in die Kompetenz der Beklagten zu 1). § 7 Abs. 1 TE überträgt dem einzelnen Wohnungseigentümer die Zuständigkeit für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, auch für Teile des Gemeinschaftseigentums, sofern sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden. So liegt es bei der Nebenausgangstür der Garage der Wohnung Nr. 1. Die Tür befindet sich im Bereich des Sondereigentums an der Garage. § 7 Abs. 2 b) TE stellt insoweit auch klar, dass Türen, auch solche Türen, welche das Sondereigentum nach außen abschließen, von der Verpflichtung nach Abs. 1 umfasst sind. § 7 Abs. 4 TE beschränkt lediglich das Ermessen bei der Gestaltung. Die Regelungen des § 7 TE sind auch wirksam. Die Übertragung von Instandsetzungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung sind zulässig (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004 – 2Z BR 244/03 = NZM 2004, 659 = ZMR 2004, 605; i.E. LG Stuttgart, Urteil vom 16.09.2009 – 10 S 10/09; Jennißen, § 22 Rn. 95; Bärmann, 11. Auflage, § 14, Rn. 27; § 21, Rn. 88).

Das Gericht kann die Nichtigkeit auch ohne einen entsprechenden Antrag feststellen. Die Anfechtungs- und die Nichtigkeitsklage haben denselben Streitgegenstand. Mit einem auf Ungültigkeitserklärung gerichteten Antrag wird das umfassende Rechtsschutzziel zum Ausdruck gebracht, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen. Es kann daher auch ohne Antragsumstellung die Nichtigkeit des Beschlusses ausgesprochen werden, obwohl der Antrag dem Wortlaut nach nur darauf gerichtet war, den Beschluss für ungültig zu erklären (BGH, Urteil v. 02.10.2009 – V ZR 235/08 = NJW 2009, 3655; Bärmann, § 46, Rn. 77).

TOP 7e – Entfernung des ungenutzten Hausanschlussverstärkers

Der Beschluss zu TOP 7e entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, einen verjährten Anspruch geltend zu machen. Der Beschluss ist dahingehend auszulegen, als dass ein bestehender Beseitigungsanspruch geltend gemacht werden soll. Es kann dabei dahinstehen, ob tatsächlich ein Beseitigungsanspruch der Wohnungseigentümer gegen die Klägerin bestand gem. § 1004 BGB i. V. m. §§ 14, 15 Abs. 3, 22 WEG. Ein solcher Anspruch ist aber jedenfalls nicht durchsetzbar aufgrund eingetretener Verjährung. Der Beseitigungsanspruch unterliegt der regelmäßigen, 3-jährigen Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB (OLG Hamm, Beschluss v. 04.12.2008 – 15 Wx 198/08 = NZM 2009, 624; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 26.06.2008 – I-3 Wx 217/07 = BauR 2008, 1671). Der Verstärker wurde vor 12 Jahren installiert, sodass die Verjährungsfrist jedenfalls abgelaufen ist. Die Verjährungsfrist begann auch nicht erst mit der Außerbetriebnahme des Verstärkers. Die einen Beseitigungsanspruch ggfs. begründende Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums ist in der Installation des Verstärkers zu sehen. Zuzugeben ist der Beklagtenseite, dass es den Wohnungseigentümern trotz eingetretener Verjährung unbenommen ist, neue Nutzungsregelungen aufzustellen. Dies ist aber vorliegend nicht geschehen. Der Beschluss ist nicht als Nutzungsregelung auszulegen in dem Sinne, dass in dem Keller keine Verstärker vorhanden sein dürfen. Im Übrigen müsste dann auch der neue Verstärker der WEG entfernt werden.

TOP 7g – Genehmigung Austausch Fenster Wohnung Nr. 3

Der Beschluss ist nichtig. Es sollte ein Beschluss über den Austausch der Fenster im Dachgeschoss nachgeholt werden. Die Eigentümerversammlung hat aber nicht die Kompetenz, über diese Maßnahme zu entscheiden. Die Instandsetzungspflicht und mithin die Entscheidung über das „Ob“, „Wann“ und „Wie“ der Instandsetzung ist dem Beklagten zu 2) in § 7 der TE übertragen worden. Eine Beschlusskompetenz ergibt sich nach Ansicht des Gerichts nicht aus § 7 Abs. 4 TE. Das Gericht legt diese Regelung dahingehend aus, dass lediglich eine von dem Ursprungszustand abweichende Gestaltung der Instandhaltungsmaßnahme („Veränderung“) genehmigungsbedürftig und -fähig ist. Eine solche Veränderung ist nicht vorgetragen und nicht ersichtlich.

TOP 7h – Kostenerstattung Austausch Fenster Wohnung Nr. 3

Der Beschluss ist nicht nichtig aufgrund fehlender Beschlusskompetenz. Eine solche ergibt sich nach Ansicht des Gerichts vorliegend jedenfalls aus § 16 Abs. 4 und Abs. 5 WEG (vgl. BGH, NJW-RR 2010, 227). Der Beschluss ist aber anfechtbar. Die zur Änderung der Kostenverteilung für den Einzelfall erforderliche ¾-Mehrheit ist vorliegend nicht erreicht worden, da lediglich die Beklagten für den Beschluss gestimmt haben. Das Beschlussergebnis ist mithin nicht zutreffend festgestellt worden. Dass das erforderliche Quorum nicht erreicht worden ist, hat die Klägerin mit der Klagebegründung vom 20.10.2010, hier auf Seite 9 und 10, innerhalb der Klagebegründungsfrist vorgetragen.

TOPe 7i und 7j – Stromversorgung Wohnung Nr. 2

Die zu den TOPen 7i und 7j gefassten Beschlüsse entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Eigentümerversammlung war nicht gehalten, der Maßnahme zuzustimmen. Dabei kann dahinstehen, ob der Beschlussantrag bestimmt genug war und ob tatsächlich Bedarf für eine Verstärkung der Leitung besteht. Die Klägerin hat jedenfalls keinen Anspruch auf einen positiven Beschluss über die Verstärkung der elektrischen Leitungen und auf Zustimmung durch sämtliche Eigentümer, § 22 Abs. 1 S. 1, 14 WEG. Es handelt sich bei den geplanten Maßnahmen um bauliche Veränderungen, welche über die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen iSd. § 22 WEG. Nach § 14 WEG sind Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums nur hinzunehmen und bedürfen keiner Zustimmung der beeinträchtigen Eigentümer (§ 22 Abs. 1 S. 2 WEG), wenn sie unvermeidlich sind. Dies ist vorliegend nicht ersichtlich. Die Verlegung der Leitungen würde das Gemeinschaftseigentum jedenfalls optisch beeinträchtigen und so einen Nachteil iSd. § 14 WEG für die Beklagten begründen. Dies mag sich nicht daraus ergeben, dass ein zusätzlicher Kabelkanal im Keller gelegt wird. Denn die optische Gestaltung des Kellers ist nach Ansicht des Gerichts von geringerem Gewicht. Unstreitig bleibt aber die Durchbohrung der Treppenstufe sichtbar, sodass von einer optischen Beeinträchtigung auch im Bereich des Treppenhauses auszugehen ist. Dieser Nachteil ist aber nicht unumgänglich. Die Klägerin kann die Beeinträchtigung vermeiden, indem sie lediglich wenige Stromgroßverbraucher gleichzeitig in Betrieb nimmt.

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Bielefeld, 08.03.2012

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