Urteil vom Amtsgericht Bonn - 27 C 136/11

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, nachfolgenden Antrag auf die Tagesordnung der nächsten außerordentlichen oder ordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft F-T-Anlage #-##/H-T1-Str. #-## in C zu setzen:

1a) Das in der Wohneinheit F-T-Anlage #, #### C in das dortige Regenfallrohr eingeschobene Kunststoffrohr ist vollständig (Dach bis zum Keller) zu entfernen und der gesamte Rohrstrang über alle Geschosse durch ein 10 cm - (lichte-Weite) - Gussstahlrohr fachgerecht auszutauschen, dieses ist fachgerecht zu befestigen und gegen Schwitzwasser wärmezudämmen,

1b) die Schalwand vor dem Regenfallrohr im Bad ist fachgerecht wiederherzustellen bzw. erforderlichenfalls erstmalig vorschriftsmäßig zu erstellen,

1c) die Küchenwand ist wegen Gewährleistung von mindestens Feuerschutz F 30 als Halbsteinwand in Richtung Badezimmer (küchenseitig) als durchgehende Wand laut Bauplan erstmalig herzustellen und es sind Beiputzarbeiten und Wandanstrich in der Küche vorzunehmen,

1d) das Sanitärfallrohr ist fachgerecht zu befestigen und gegen Schwitzwasser wärmezudämmen.

Betreffend die Wohneinheit des Eigentümers G-N I, F-T-Anlage #, #### C sind durch geeignete Maßnahmen die Wärmebrücken vom Wohnzimmer zur Loggia im Bereich der Deckenunterseite bzw. des Sturzes des Wohnzimmerfensters (vor Loggiawand und Loggiatür) fachgerecht zu beseitigen.

Betreffend die Wohneinheit des Klägers F-T-Anlage #, #### C soll der Verlegung des Wasseranschlusses im Bad auf 20-40 cm Höhe über dem Fußboden auf Kosten des Eigentümers I zugestimmt werden, hilfsweise soll festgestellt werden, dass der Kläger befugt ist, den Wasseranschluss im Bad auf 20-40 cm Höhe über dem Fußboden auf eigene Kosten zu verlegen.

Von den Kosten des Rechtsstreits trägen der Kläger 11 % und die Beklagte 89 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % abwenden, falls die jeweils andere Partei nicht vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

T a t b e s t a n d :

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung der Wohnungseigentümergemeinschaft F-T-Anlage #-##/H-T1-Str. #-## in C. Die Beklagte ist die Hausverwalterin dieser Anlage. Im Jahr 2007 kam es zu einem Wasserschaden. Der Kläger verlangte mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 26.04.2010, auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung seine Anträge zum Austausch des Regenfallrohrs durch ein Gussstahlrohr, zur Wiederherstellung der Schalwand vor dem Regenfallrohr im Bad seiner Wohnung, zur Herstellung der Küchenwand als durchgehende Wand laut Bauplan, zur fachgerechten Befestigung und Isolierung des Sanitärfallrohrs, zur Beseitigung von Wärmebrücken in seiner Wohnung und zur Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zur Verlegung des Wasseranschlusses im Bad seiner Wohnung auf 20-40 cm Höhe über dem Fußboden auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Die Anträge wurden nicht auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung am 11.Juli 2011 gesetzt.

Das Amtsgericht Bonn wies in dem einstweiligen Verfügungsverfahren mit dem Aktenzeichen 27 C 98/11 den Antrag des Klägers, die Beklagte zu verpflichten, diese Punkte auf die Tagesordnung zu setzen zurück. Die dagegen eingelegte Beschwerde wurde durch das Landgericht Köln zum Aktenzeichen: 29 T 103/11 mit Beschluss vom 13.Juli 2011 zurückgewiesen. Der weitere Antrag des Klägers an das Landgericht Köln, im Wege der einstweiligen Verfügung die Beklagte zu verpflichten, seine Anträge auf die Tagesordnung zu setzen, wurde durch Beschluss des Landgerichts Köln zum Aktenzeichen 29 O 128/11 zurückgewiesen.

Zuvor hatte der Kläger im Verfahren des Amtsgerichts Bonn mit dem Aktenzeichen 27 C 224/08 gegenüber der Hausgeldklage der Wohnungseigentümergemeinschaft Widerklage auf Durchführung der von ihm verlangten Maßnahmen erhoben. Die Widerklage wurde durch Urteil vom 01.September 2009, für dessen Inhalt auf Bl. 28-38 d. A. Bezug genommen wird, zurückgewiesen. Im Verfahren des Amtsgerichts Bonn 27 C 61/09 erhob der Kläger Widerklage gegen eine weitere Klage auf Zahlung von Wohngeld mit dem Antrag, festzustellen, dass die Klägerin verpflichtet sei, ihm eine Wohnwertminderung bis zur vollständigen Beseitigung der Folgen des Rohrbruchs aus dem Jahr 2007 zu ersetzen. Für den Inhalt des Urteils wird auf Bl. 39-44 d. A. Bezug genommen.

Der Kläger ist der Ansicht, dass sich sein Anspruch gegen die Beklagte, die von ihm gewünschten Anträge auf die Tagesordnung zu setzen, aus § 21 Abs. 4 WEG ergebe. Dies entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Verwalter habe keine abschließende Vorprüfungs- und Entscheidungskompetenz. Es stehe dem Verwalter auch nicht zu, zu entscheiden, ob die Ansprüche des Klägers berechtigt oder unberechtigt seien. Dies bleibe alleine einem Anfechtungsverfahren vorbehalten für den Fall, dass über die Tagesordnungspunkte, über die der Kläger beschließen lassen möchte, abschlägig entschieden werde.

Sämtliche vorhergehenden Verfahren entfalteten keine Rechtskraft in materieller Hinsicht. Ein einstweiliges Verfügungsverfahren entfalte keine Rechtskraftwirkung für das Hauptsacheverfahren. Die Widerklage des hiesigen Klägers sei im Verfahren des Amtsgerichts Bonn zum Aktenzeichen 27 C 224/08 deshalb abgewiesen worden, weil der Kläger dort den falschen Widerbeklagten gewählt habe.

Der Kläger beantragt,

Die Beklagte wird als Hausverwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft F-T-Anlage #-##/H-T1-Str. #-## C verurteilt, nachfolgenden Antrag des Klägers auf die Tagesordnung der nächsten außerordentlichen oder ordentlichen Eigentümerversammlung zu setzen:

Folgende Arbeiten sind in der Wohneinheit F-T-Anlage #-##/H-T1-Str. #-## in C zu setzen:

1a) Das in der Wohneinheit F-T-Anlage#2, #### C in das dortige Regenfallrohr eingeschobene Kunststoffrohr vollständig (Dach bis zum Keller) zu entfernen und der gesamte Rohrstrang über alle Geschosse durch ein 10 cm - (lichte-Weite) - Gussstahlrohr fachgerecht auszutauschen, es fachgerecht zu befestigen und gegen Schwitzwasser wärmezudämmen,

1b) die Schalwand vor dem Regenfallrohr im Bad fachgerecht wiederherzustellen bzw. erforderlichenfalls erstmalig vorschriftsmäßig zu erstellen,

1c) die Küchenwand wegen Gewährleistung von mindestens Feuerschutz F 30 als Halbsteinwand in Richtung Badezimmer (küchenseitig), als durchgehende Wand laut Bauplan erstmalig herzustellen sowie Beiputzarbeiten und Wandanstrich in der Küche vorzunehmen,

1d) das Sanitärfallrohr ist fachgerecht zu befestigen und gegen Schwitzwasser wärmezudämmen.

Betreffend die Wohneinheit des Eigentümers und Klägers G-N I, F-T-Anlage #, #### C sind durch geeignete Maßnahmen die Wärmebrücken vom Wohnzimmer zur Loggia im Bereich der Deckenunterseite bzw. des Sturzes des Wohnzimmerfensters (vor Loggiawand und Loggiatür) fachgerecht zu beseitigen.

Betreffend die Wohneinheit des Klägers F-T-Anlage #, #### C: Der Verlegung des Wasseranschlusses im Bad auf 20-40 cm Höhe über dem Fußboden auf Kosten des Eigentümers I zuzustimmen und hilfsweise festzustellen, dass der Kläger befugt ist, den Wasseranschluss im Bad auf 20-40 cm Höhe über dem Fußboden auf eigene Kosten zu verlegen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche, die Anträge des Klägers auf die Tagesordnung einer Eigentümerversammlung zu setzen. Der Kläger versuche seit 4 Jahren, unberechtigte Ansprüche auf Durchführung von Baumaßnahmen auf Kosten der Gemeinschaft in und an seiner Wohnung durchführen zu lassen. Durch die Aufnahme auf die Tagesordnung würde dem Kläger lediglich die Möglichkeit zu weiteren Rechtsstreitigkeiten eingeräumt, da er gegebenenfalls mit Anfechtungs- und/oder Verpflichtungsanträgen gegen die übrigen Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft oder die WEG vorgehen könne. Dadurch würde die eingetretene Verjährung sowie die Rechtskraftwirkung der zu seinen Lasten gegangenen Verurteilungen der Vorprozesse durchbrochen. Von der Rechtskraftwirkung sei der als unstreitig festgestellte Tatbestand des Urteils im Verfahren 27 C 224/08 erfasst. Dort sei festgestellt worden, dass die mit der Reparatur beauftragte Firma nur ein handtellergroßes Loch in die Vorsatzschale im Badezimmer geschlagen habe. Im Anschluss an die Reparaturmaßnahme habe der Beklagte die Schalwand abgerissen, sämtliche Fliesen im Bad, die Badewanne und das WC entfernt. Entsprechende Feststellungen seien im Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bonn zum Aktenzeichen 27 C 61/09 ebenfalls im unstreitigen Tatbestand getroffen worden. Die Reparatur des Regenfallrohrs sei fachgerecht und nachhaltig durchgeführt worden. Mängel seien bis heute nicht aufgetreten, Folgereparaturen nicht erforderlich gewesen. Bei einem Ortstermin am 01.September 2008 sei dem Kläger § 7 1. der Teilungserklärung zitiert worden. Danach hat jeder Eigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die in seinem Sondereigentum stehen, ihm zur Sondernutzung überlassen sind oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen und zwar auf eigene Kosten. Dies gilt unbeschadet seiner etwaigen Ersatzansprüche auch dann, wenn Schäden durch Dritte oder höhere Gewalt verursacht worden sind. Man habe sich damals mit dem Bemerken getrennt, dass jetzt die Situation geklärt sei. Das Verlangen des Klägers sei rechtsmissbräuchlich. Er habe die übrigen Eigentümer aber auch den Verband der WEG mit einer Vielzahl von Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen sowie Anträgen auf Erlass einstweiliger Verfügung überzogen. Der Kläger hätte schon vor Jahren verlangen müssen, seine Verpflichtungsanträge nochmals auf die Tagesordnung zu setzen. Mittlerweile sei der Verjährungseinwand für das Verlangen nach Baumaßnahmen zu erheben.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist überwiegend begründet, jedoch hinsichtlich des Antrags, auch den Antrag zu 1 c) auf die Tagesordnung zu setzen, unbegründet. Der Verwalter ist verpflichtet, Anträge eines Miteigentümers auf die Tagesordnung zu setzen, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass grundsätzlich die Beurteilung der Frage, ob bestimmte Instandsetzungsansprüche ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, der Eigentümerversammlung obliegt und nicht dem Verwalter. Die Eigentümerversammlung ist für die Eigentümer die einzige Möglichkeit, ihre Anliegen vorzubringen und hierüber Entscheidungen herbeizuführen. Nach Ansicht des Gerichts hat der Verwalter bei der Prüfung, ob Anträge auf die Tagesordnung zu setzen sind, nur einen eingeschränkten Prüfungsrahmen. Danach kann der Verwalter es ablehnen, Anträge auf die Tagesordnung zu setzen, mit denen sich die Versammlung bereits befasst hat, wenn keine neuen Gesichtspunkte dargelegt werden. Weiterhin kann der Verwalter es ablehnen, Anträge auf die Tagesordnung zu setzen, die ganz offensichtlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dies gilt hier für den Antrag zu 1 b), die Vornahme einer Instandsetzung der Schalwand vor dem Regenfallrohr im Bad des Klägers. Sowohl im Tatbestand des Urteils im Verfahren 27 C 224/08 als auch im Tatbestand des Urteils im Verfahren 27 C 61/09 ist jeweils als unstreitig festgehalten, dass der Kläger die Schalwand abgerissen hat, nachdem vorher durch eine beauftragte Firma ein Loch geschlagen wurde. Es kann dahinstehen, ob das Loch handtellergroß oder etwa 30 X 30 cm groß war. Wenn der Kläger eigenmächtig diese Wand abgerissen hat und mit einer Umgestaltung des Bades begonnen hat, ist es seine Sache, die Wand wiederherzustellen. Die übrigen Punkte beziehen sich jedoch nicht auf Instandsetzungsarbeiten, die offensichtlich nicht durchzuführen wären. Hinsichtlich des Regenfallrohres verlangt der Kläger eine Beschlussfassung dazu, ob das Kunststoffrohr entfernt und ein neues Gussstahlrohr eingebracht werden soll. Dies bezieht sich nicht nur auf seine Wohnung, sondern auf den gesamten Rohrstrang über alle Geschosse. Insoweit ist der Kläger auch gem. § 7 der Teilungsordnung nicht zur Änderung berechtigt oder verpflichtet. Auch die Ansicht der Beklagten, dass kein Mangel vorliege, ist hier nicht maßgebend. Es ist Sache der Eigentümerversammlung überlassen, zu entscheiden, ob es auch nach mehreren Jahren bei der bisherigen Regelung mit dem Kunststoffrohr im alten Rohr verbleiben soll oder nicht. Wenn eine Prüfung ergeben sollte, dass das Kunststoffrohr nicht abgerutscht ist, wird der Verwalter die Versammlung sicher auch darüber informieren. Hinsichtlich des Antrags zu 1 c) (Küchenwand) geht es um Fragen des Feuerschutzes. Der Kläger behauptet, dass es sich um eine erstmalige Instandsetzung handele. Es kann dahinstehen, ob dieser Anspruch verjährt ist (vgl. zur Verjährung des Anspruchs auf erstmalige Herstellung den Beschluss des OLG Düsseldorf vom 12.03.2009, I-3 Wx 60/08; Fundstelle Juris). Es obliegt der Eigentümergemeinschaft, zu entscheiden, ob sie sich auf Verjährung berufen will oder nicht und ob die Eigentümer der Ansicht sind, dass der Brandschutz gewährleistet ist. Hinsichtlich des Sanitärfallrohrs gem. dem Antrag zu 1 d) obliegt es ebenfalls der Eigentümergemeinschaft, zu entscheiden, ob Maßnahmen durchzuführen sind oder nicht. Auch insoweit steht § 7 der Teilungserklärung nicht entgegen, da das Sanitärfallrohr sich nicht nur im Bereich der Wohnung des Klägers befindet. Hinsichtlich des Antrags zu 2) betreffend etwaiger Wärmebrücken im Wohnzimmer der Wohnung des Klägers spricht zwar einiges dafür, dass dem Kläger nach § 7 der Teilungserklärung die Instandsetzung obliegt und auch die Beseitigung von Schäden. Fraglich ist jedoch, woraus etwaige Wärmebrücken resultieren. Darüber hinaus hat der Kläger ein nachvollziehbares Interesse daran, dass durch Beschluss festgestellt wird, ob er berechtigt ist, Arbeiten durchzuführen. Schließlich kann auch hinsichtlich des Antrages zu 3) dahinstehen, ob der Kläger nach der Teilungserklärung berechtigt wäre, den Wasseranschluss im Bad auf 20-40 cm Höhe über dem Fussboden zu verlegen. Der Kläger hat auch insoweit ein Interesse daran, dass durch Beschluss geklärt wird, ob er dazu berechtigt ist. Um eine Frage der Instandhaltung handelt es sich insoweit nicht.

Durch die Beratung und Beschlussfassung wird auch nicht die Rechtskraft vorhergehender Entscheidungen berührt. Im Verfahren des Amtsgerichts Bonn mit dem Aktenzeichen 27 C 224/08 richtete sich die Widerklage gegen die Wohnungs- eigentümergemeinschaft als Verband. Die Widerklage wurde abgewiesen, da die WEG als Verband nicht passivlegitimiert war. Der Anspruch auf Instandsetzungs- maßnahmen ist jedoch gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Diese waren ausweislich der zur Informationszwecken beigezogenen Akte des Verfahrens 27 C 224/08 in dem Verfahren nicht beigeladen worden. Eine Rechtskrafterstreckung ist deshalb nicht erfolgt. Im Verfahren 27 C 61/09 sind keine Ansprüche auf Instandsetzung geltend gemacht worden. Im Verfahren 27 C 194/10 hat der Kläger unter anderem von den übrigen Eigentümern die Durchführung einer Versammlung zu den von ihm gewünschten Tagesordnungspunkten verlangt. Über etwaige Instandsetzungsansprüche ist in diesem Verfahren nicht entschieden worden. Für den hier wieder streitgegenständlichen Anspruch waren die übrigen Eigentümer nicht passiv legitimiert. In den einstweiligen Verfügungsverfahren wurde zwar der hier streitgegenständliche Anspruch gegen die Beklagte auf Aufnahme der vom Kläger gewünschten Punkte auf die Tagesordnung verfolgt. Dadurch erging keine Entscheidung über etwaige Instandsetzungsansprüche. Es erging auch keine für das Hauptsacheverfahren bindende Entscheidung. Die Anträge wurden wegen fehlender Eilbedürftigkeit zurückgewiesen.

Das Verlangen des Klägers auf Aufnahme der von ihm gewünschten Punkte auf die Tagesordnung ist auch nicht rechtsmissbräuchlich. Allein daraus, dass der Kläger mehrmals Anträge gegen die falschen Beklagten gerichtet hat, wird die Geltendmachung des richtigen Antrags gegen die richtige Beklagte nicht zu einem Rechtsmissbrauch. Die Eigentümerversammlung ist noch nie mit diesen Punkten verfasst worden. Es liegt auch keine Verwirkung vor. Zwar ist einige Zeit seit dem Wasserschaden vergangen. Dem Kläger ist bereits in den Urteilen in den Verfahren 27 C 224/08 und 27 C 194/10 aufgezeigt worden, welches der richtige Weg zur Durchsetzung etwaiger Ansprüche ist. Es fehlt hier jedoch an dem für eine Verwirkung erforderlichen Umstandsmoment. Der Kläger hat immer wieder zuletzt mit einstweiligen Verfügungen versucht, sein Instandsetzungsbegehren und dann auch die Aufnahme auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung voranzutreiben. Die übrigen Eigentümer und die Verwalterin können deshalb nicht darauf vertraut haben, dass der Kläger sein Begehren nicht weiter verfolgen werde. Auch aus einem etwaigen Gespräch bei dem Ortstermin am 01.September 2008 lässt sich kein konkreter Verzicht des Klägers herleiten. Wenn man sich mit den Worten, dass jetzt alles geklärt sei, trennt, folgt daraus nicht, dass der Kläger auf Ansprüche verzichten wollte. Es kann auch dahinstehen, ob der Kläger versuchen möchte, Baumaßnahmen auf Kosten der Eigentümer durchzusetzen. Seinen Anträgen für die Tagesordnung lässt sich das nicht eindeutig entnehmen. Hinsichtlich des Antrags zu 3) möchte er ausdrücklich nur die Zustimmung zur Durchführung der Maßnahme auf seine Kosten. Jedenfalls kann die Eigentümergemeinschaft nicht die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum nur deshalb verweigern, weil auch eine Kostenentscheidung zu treffen ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Der Streitwert wird wie folgt festgesetzt:

Antrag zu 1 a) 1.000,00 €, 1 b) 500,00 €, 1 c) 500,00 €, 1 d) 500,00 €, 2) 1.500,00 € und zu 3) 500,00 €, insgesamt 4.500,00 €.

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