Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens insgesamt trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Berufung wird zugelassen.

1

Tatbestand:

2

Die Klägerin hat das Grundstück L von der W X AG gekauft. Die Eigentumsumschreibung erfolgte zum 14.10.2203. Die Klägerin hat das Grundstück an einen Anleger aus den Niederlanden weiterverkauft. Der Erwerber wurde am 21.9.2005 im Grundbuch eingetragen.

3

Die Beklagte hat 2002 auf dem Grundstück eine Wohnung noch von der W X AG gemietet. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass die Beklagte Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II BV zu tragen hat. Von einer Wirtschaftseinheit ist im Mietvertrag keine Rede. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Kopie des Mietvertrages Bezug genommen.

4

Die Klägerin rechnete die Betriebskosten für 2004 und 2005 ab. Die Abrechnungen unterscheiden jeweils zwischen 3 verschiedenen "Abrechnungskreisen". Die Beklagte erbat die Übersendung von Abrechnungsbelegen. Die Klägerin sandte der Beklagten diverse Belege mit "Buchungsbelegen für Aufteilung der Rechnung" Daraus und vor allem aus erst im Prozess überreichten Unterlagen ergab sich, dass die Rechnungen teilweise auf bis zu 58 Gebäude in 5 Strassen verteilt wurden. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindlichen Abrechnungen und Belege sowie die Aufteilungsberechnungen Bezug genommen.

5

Das erkennende Gericht hat durch Teilurteil vom 2.9.2009 die Klage in Höhe von 692,20 € abgewiesen. Dabei handelte es sich um die gesamte Abrechnung 2005, da die Klägerin dort unzulässigerweise eine Rumpfabrechnung bis zum September 2005 vorgenommen hatte und hinsichtlich der unstreitig nicht umlegbaren Dachrinnenreinigungskosten aus dem Jahre 2004.

6

Die Klägerin beantragt noch,

7

die Beklagte zur verurteilen an sie 497,18 € nebst Zinsen in Höhe vonb 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.12.2005 zu zahlen.

8

Die Beklagte beantragt,

9

die Klage abzuweisen.

10

Wegen des gesamten Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Das Gericht hat die Klägerin auf die Bedenken gegen die Schlüssigkeit der Klage wegen der Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten hingewiesen. Innerhalb der gesetzten Frist und auch bis heute ist keine Stellungnahme dazu eingegangen.

11

Entscheidungsgründe:

12

Die Klage ist auch hinsichtlich des noch anhängigen Restbetrages aus der Abrechnung 2004 unbegründet. Die Klägerin kann von der Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt die Zahlung der restlichen Betriebskosten verlangen.

13

Die Betriebskostenabrechnung für 2004 vom 23.12.2005 ist formell nicht ordnungsgemäß und löst deshalb keine weitere Zahlungspflicht aus.

14

Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH (BGH, NJW 1982, 573, 574) zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung muss die Abrechnung zumindest Angaben enthalten zu

15

1. den Gesamtkosten
2. dem Umlageschlüssel
3. der Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils
4. den Vorauszahlungen

16

Hinsichtlich der Gesamtkosten ist es erforderlich, dass in der Abrechnung wirklich der Gesamtbetrag angegeben wird bevor er um irgendwelche Abzugsbeträge und Verteilungsbeträge bereinigt wurde. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind (BGH MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 23 = GE 2007, 438 = DWW 2007, 114 = NJW 2007, 1059 = NZM 2007, 244 = WuM 2007, 196 = ZMR 2007, 359 = MDR 2007, 706). Diese vom BGH vor allem für sogenannte gemischt genutzte Gebäude und für Hausmeisterkosten (BGH MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 24 = WuM 2007, 585 = NZM 2007, 770 = GE 2007, 1378 = MM 2007, 369 = ZMR 2007, 953) entwickelte Rechtsprechung ist auch auf die Abrechnung von Wirtschaftseinheiten anzuwenden. Auch hier muss in der Abrechnung der Gesamtbetrag angegeben werden und der Anteil, der auf das konkrete Objekt, in dem der Mieter wohnt, entfallen soll. Nur dann kann der Mieter feststellen, ob die Abrechnung den mietvertraglichen Vereinbarungen entspricht. Ob die Zahlen dann richtig sind oder nicht ist eine Frage der materiellen Begründetheit.

17

In der Abrechnung selbst fehlt jeder Hinweis auf die Wirtschaftseinheiten Da die Klägerin erst nach 31.12.2005 überhaupt darauf hingewiesen hat, dass hier eine Aufteilung erfolgt ist und wie sie vorgenommen wurde, war dies verspätet. Nach Ablauf der Ausschlussfrist können formelle Fehler nicht mehr geheilt werden (BGH MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 8 = GE 2005, 50 = NZM 2005, 13 = WuM 2005, 61 = ZMR 2005, 121 = DWW 2005, 18 mit Anmerkungen von Börstinghaus, LMK 2005, 1; Lützenkirchen NZM 2005, 8; ders. MietRB 2005, 64; Maciejewski MM 2005, 73; Monjé GE 2005, 20; Börstinghaus, NZM 2005, 250; U. Bieber WuM 2005, 448; M, WuM 2005, 502; M, NZM 2006, 641).

18

Es ist auch nicht ersichtlich, dass überhaupt noch ein Nachzahlungsbetrag übrig bleibt, wenn man die Positionen, die formell nicht ordnungsgemäß sind aus der Abrechnung herausnimmt (Gartenpflege 337,46 € und Wasserkosten 126,59 € und Hausmeister 47,79 € und Strom 32,90 €).

19

Wenn man aber davon ausgeht, dass die Abrechnung formell in Ordnung ist, dann liegt zumindest ein materieller Fehler vor. Eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten ist hier weder vereinbart noch ist sonst vorgetragen, dass dies hier zulässig ist. Im Mietvertrag befindet sich kein Hinweis auf Abrechnungseinheiten. Zwar hat der BGH für die Heizkostenabrechnung entschieden dass eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten zulässig ist, wenn dies von Anfang an so geschehen ist auch wenn keine vertragliche Vereinbarung vorliegt (BGH MietPrax-AK § 556 BGB Nr.12 = WuM 2005, 579 = DWW 2005, 328 = GE 2005, 1118 = NZM 2005, 737= NJW 2005, 3135 = ZMR 2005, 937 = MDR 2006, 196 mit Anm. Dickersbach, NZM 2006, 281), diese Rechtsprechung ist aber nicht so ohne Weiteres auf andere Betriebskostenpositionen übertragbar. Der BGH hat in der zuvor genannten Entscheidung als ein tragendes Argument angeführt, dass dort von Anfang an keine getrennte Abrechnung nach I möglich war, da die Häuser über eine gemeinschaftliche Heizung in einem der Gebäude beheizt wurden. So liegt hier aber nicht. Hier sich einzelne Positionen zusammengefasst worden, ob wohl eine getrennte Rechnungsersteller durch Versorger oder Handwerker möglich gewesen wäre. Zumindest ist nicht vorgetragen, warum dies nicht gewesen sein soll.

20

Das Gericht kann diesen Sachverhalt auch berücksichtigen, unabhängig davon, ob der Mieter in seinen Einwendungen sie so vorgebracht hat oder nicht. Der Einwendungsausschluss greift hier nicht ein. Die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung ist vom Gericht immer zu prüfen (Blank, NZM 2008, 745). Auf die Frage, ob es sich um öffentlich geförderten Wohnungsbau handelt kommt es deshalb nicht an (BGH MietPrax-AK § 556 BGB Nr.12 = WuM 2005, 579 = DWW 2005, 328 = GE 2005, 1118 = NZM 2005, 737= NJW 2005, 3135 = ZMR 2005, 937 = MDR 2006, 196 mit Anm. Dickersbach, NZM 2006, 281).

21

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Ziff 11 ZPO.

22

Die Berufung war zuzulassen, da es bisher höchstrichterlich nicht geklärt ist,

23

• welche Angaben in einer Betriebskostenabrechnung bei Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten erforderlich
• wann eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten zulässig ist, wenn eine Aufteilung im Prinzip möglich wäre
• welchen Umfang der Einwendungsausschluss in diesen Fällen hat.