Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Parteien standen sich als Vermieter und Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss des Vordergebäudes M..., E... gegenüber. Der Kläger beansprucht von den Beklagten – nach Teilklagerücknahme im Übrigen – Nachzahlung von Mietnebenkosten für die Abrechnungsjahre 2016 und 2017.

Das Mietverhältnis begann am 01.01.2000 und besteht seither ungekündigt fort. Im Jahr 2018 trat die D... nach Veräußerung als neue Eigentümerin in sämtliche Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses ein.

Gemäß § 4 Abs. 1 u. 2 des Mietvertrages schulden die Beklagten neben der Grundmiete Vorauszahlungen auf die Heiz- und Betriebskosten gemäß Anlg. 3 zu § 27 der 2. BerechnungsVO (nunmehr §§ 1, 2 BetrKV).

Im Laufe des Mietverhältnisses, nämlich im Jahr 2004, tauschte der Kläger die Geräte zur Erfassung der Wärme- und Wassermengen nach Ablauf der gesetzlichen Eichfrist gegen angemietete Zählgeräte ein. Hierzu verhält sich das als Anlg. K1 zum Schriftsatz des Klägers vom 07.03.2022 beigefügte und namensneutral an die Mieter im Objekt gerichtete Schreiben des Abrechnungsbüros E... vom 14.05.2004, worin die jährlich anfallenden Kosten der Anmietung beziffert werden. Ca. ein Jahr später widersprachen die Beklagten dieser Umstellung.

Die Kosten für den Aufzug (Wartung und Notruftelefon) haben die Beklagten im Laufe des Mietverhältnisses nicht entrichtet. Mit Schreiben der vormaligen Hausverwaltung vom 29.01.2003 wurde mitgeteilt, dass die Aufzugskosten für das vergangene Abrechnungsjahr für die Erdgeschosswohnung herausgerechnet werden. Mit weiterem Schreiben der Hausverwaltung vom 05.10.2006 und anwaltlichem Schreiben vom 27.11. 2006 wurde für den Kläger mitgeteilt, dass man dem Abzug der Aufzugskosten für das Jahr 2004 widerspreche bzw. widersprochen habe. Mit Schreiben vom 12.05.2015 teilte die Hausverwaltung den Beklagten mit, ihr Widerspruch hinsichtlich der Aufzugskosten sei begründet und korrigierte die Nebenkostenabrechnung. Eine (gerichtliche) Geltendmachung der betreffenden Kostenposition erfolgte erstmals für die Abrechnungsjahre 2016 bis 2019 mit Zustellung des Mahnbescheids, 30.12.2020.

Für das Abrechnungsjahr 2016 rechnete der Kläger über die von ihm beauftragte Hausverwaltung die Mietnebenkosten ab (Schreiben vom 06.12. 2017). Hierzu verhält sich der zu Ziff. 1. der Klage geltend gemachte (Nachzahlungs-) Betrag (= 845,06 €). Mit Schreiben vom 14.11.2018 rechnete die Hausverwaltung den Zeitraum des Jahres 2017 mit dem sich zu Ziff. 2. des Klageantrags ergebenden Betrag ab (= 628,70 €).

Der Kläger ist der Auffassung, sämtliche Nebenkosten seien umlagefähig und demgemäß zutreffend zu Lasten der Beklagten in die Abrechnung eingestellt worden.

Der Kläger beantragt - nach Teilklagerücknahme im Übrigen:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 845,06 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über Basiszinssatz seit 28.12.2017 sowie 628,70 € nebst Zinsen wie vor seit 30.11. 2018 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen:

Die Klage wird abgewiesen.

Sie vertreten im Hinblick auf die Wasser- und Wärmemengenerfassung nach Umstellung auf Mietgeräte zusätzlich angefallenen Kosten die Auffassung, dass es bereits an einer wirksamen Übermittlung an die Beklagten fehle und von daher das nach der Heizkostenverordnung erforderliche Verfahren nicht beachtet worden sei. Im Übrigen behaupten sie, es sei bereits zu Beginn des Mietverhältnisses mit der vormals für den Kläger tätigen Hausverwaltung vereinbart worden, dass die Beklagten Kosten für Aufzugswartung und Notruf nicht hätten tragen müssen. Jedenfalls sei infolge des Umstandes, dass diese Kosten über den gesamten Zeitraum bis zur Klageerhebung nicht weiter verfolgt worden seien, Verwirkung eingetreten. Zum Nachzahlungsanspruch für das Jahr 2016 erheben die Beklagten vorsorglich die Einrede der Verjährung.

Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage hat - auch hinsichtlich des noch aufrecht erhaltenen Teils - in der Sache keinen Erfolg.

Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zahlung der nachgeforderten Betriebskosten für die nunmehr allein noch streitgegenständlichen Zeiträume der Jahre 2016 und 2017 gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

Soweit zunächst die von den Beklagten nicht beglichenen Mehrkosten für die Position „Messgeräte Heizung und Warmwasserzähler“ (anteilig) betroffen sind, kann der Kläger diese nicht beanspruchen, weil es an einer wirksamen Umlegung auf die Beklagten fehlt, denn insoweit ist das Verfahren nach § 4 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV nicht hinreichend beachtet worden.

Nach den erteilten Hinweisen ist nunmehr unstreitig, dass - anders als zunächst vom Kläger vorgetragen - eine Umrüstung auf Mietgeräte stattgefunden hat. Aus dem Schreiben des ... Abrechnungsbüros vom 14.05.2004 ergibt sich hinreichend eindeutig, dass ein Austausch der Messgeräte stattgefunden hat, und nunmehr angemietete Geräte mit zusätzlichem Kostenaufwand eingesetzt worden sind.

Nach der eingangs genannten Norm stand den Mietern als Nutzern ein Widerspruchsrecht zu, wonach die Kosten nur umgelegt werden konnten, wenn nicht die Mehrheit der Nutzer im Mietobjekt binnen Monatsfrist nach Zugang widersprochen hätte. Soweit sich die Beklagten darauf berufen, das Schreiben enthalte eine nur allgemeine Adressierung an den jeweiligen Mieter, weshalb ein ordnungsgemäßer Zugang in Frage gestellt werden müsse, kann dies dahingestellt bleiben.

Nach Auffassung des erkennenden Gerichts bestehen nämlich darüber hinaus durchgreifende Bedenken im Hinblick auf dieses Umlageschreiben. Das Schreiben enthält nicht den nach Auffassung des erkennenden Gerichtes erforderlichen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters und die damit verbundenen Rechtsfolgen.

Das Gericht folgt insoweit der Ansicht, wonach es für die Wirksamkeit der Umlegung zusätzlich zur Mitteilung der Kosten eines solchen Hinweises bedarf (so z. B. Schmidt / Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., Rn. 28 zu § 4 HeizkostenV m.w.N. zum Streitstand; Lammel, Rn. 16 zu § 4 HeizkostenV; a.A.: AG Hamburg WuM 1994, S. 695; MünchKomm zum BGB, 8. Aufl., Rn. 6 zu § 4 HeizkostenV). Zwar enthält § 4 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV ein solches Belehrungserfordernis nicht unmittelbar. Die Norm bezweckt jedoch den Schutz der Mieter dahingehend, dass eine Anmietung nicht gegen den erklärten Willen der Nutzermehrheit erfolgen soll (Lammel, Rn. 16 zu § 4 HeizkostenV m. N.). Der Gesetzgeber hat das Widerspruchsrecht und die Genehmigungsfiktion auch im unmittelbaren Regelungszusammenhang in § 4 Abs. 2 S. 2 der Verordnung aufgenommen.

Der Schutzzweck dieser Norm würde jedoch in der Praxis leerlaufen, wenn der Vermieter allein die Umstellung und die damit verbundenen Kosten mitteilen müsste. Für den durchschnittlichen, üblicherweise nicht juristisch vorgebildeten Mieter entstünde in diesem Fall der Eindruck, dass er die mitgeteilten Mehrkosten ohne weiteres übernehmen müsste, was nach ratio legis und Gesetzessystematik gerade nicht der Fall sein soll; vielmehr tritt diese Rechtsfolge erst nach ergebnislosem Ablauf der einmonatigen Widerspruchsfrist ein. Insbesondere die Genehmigungsfiktion wird dem Mieter ohne Kenntnis der Rechtslage regelmäßig nicht bewusst sein.

Soweit danach das Umlageverfahren gemäß § 4 Abs. 2 S. 2 HeizkostenV nicht hinreichend eingehalten wurde, haben die Beklagten die Umstellung zwar zu dulden; für die Dauer der Gerätenutzung ist die Einstellung der zusätzlich anfallenden Mietkosten in die Heizkostenabrechnung jedoch unzulässig (LG Berlin NZM 2000, S. 278; Schmidt/Futterer, a.a.O, Rn. 32 m.w.N.).

Auch soweit die Kosten für den Aufzug (Wartung und Notruf) betroffen sind, kann der Kläger diese nicht (mehr) für die Jahre 2016 und 2017 verlangen, denn etwaige Nachzahlungsansprüche sind nach den Grundätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwirkt.

Der Verwirkungstatbestand setzt voraus, dass der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend gemacht hat, obwohl er dazu in der Lage gewesen wäre, der Gegner sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde, und die verspätete Geltendmachung daher gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt. Die erforderliche Zeitdauer, die seit der Möglichkeit der Geltendmachung des Rechts verstrichen sein muss, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Zu berücksichtigen sind vor allem die Art und Bedeutung des Anspruchs, die Intensität des von dem Berechtigten geschaffenen Vertrauenstatbestandes und das Ausmaß der Schutzbedürftigkeit des Verpflichteten (BGH NJW 2018, S. 1390 m.w.N. zur ständ. Rechtspr.).

Es ist in diesem Sinne nach Auffassung des Gerichtes unter Berücksichtigung des gesamten Akteninhalts nicht zu bezweifeln, dass zugunsten der Beklagten das für den Verwirkungstatbestand erforderliche Zeit- als auch Umstandsmoment eingreift.

im Hinblick auf den verstrichenen Zeitraum ist es unstreitig, dass die Beklagten im gesamten Zeitraum der Mietdauer, nämlich vom Jahr 2000 an bis zum heutigen Zeitpunkt keine Nebenkosten entrichtet haben. Es ist weiterhin unstreitig, dass von Beginn des Mietverhältnisses jedenfalls bis zum Zeitpunkt der Zustellung des Mahnbescheides (am 30.12.2020) eine Nachzahlung der Aufzugskosten gerichtlich nicht eingefordert wurde. Im Hinblick auf den danach verstrichenen Zeitraum von zwei Jahrzehnten kann bezüglich des Zeitmoments kein ernsthafter Zweifel bestehen.

Auch das Umstandsmoment ist begründbar: Zunächst ist zu beachten, dass die Beklagten im Erdgeschoss wohnen. Zwar ist grundsätzlich auch der Bewohner einer Erdgeschosswohnung zur anteiligen Zahlung der Aufzugskosten verpflichtet. Es gab diesbezüglich jedoch stets Gespräche und Korrespondenz mit den vom Kläger jeweils beauftragten Hausverwaltungen, wie sich auch aus den zur Akte gereichten Anlagen ergibt. Insoweit ist den Beklagten jedenfalls im Jahr 2003 und 2015 schriftlich zugestanden worden, dass ihrem Widerspruch Rechnung getragen werde. Zwar wird in den Schreiben aus dem Jahr 2006 die gegenteilige Auffassung im Hinblick auf das Abrechnungsjahr 2004 vertreten. Dieser Widerspruch im Verhalten des Klägers steht der Bejahung des Umstandsmoments jedoch nicht entgegen. Es bleibt nämlich zu beachten, dass die Beklagten mangels Vorlage anderweitiger Schriftstücke über zwei Jahrzehnte hinweg (= bis zum Ende des Jahres 2020) weder außergerichtliche noch gerichtliche Zahlungsaufforderungen erhielten. Auch wenn die Schreiben aus dem Jahr 2006 (betr. Abrechnung 2004) zugrunde gelegt werden, ist seit ca. 15 Jahren keine weitergehende Geltendmachung erfolgt; im Gegenteil wurde den Beklagten im Frühjahr 2015 noch die Begründetheit ihres Widerspruchs bestätigt. Angesichts all dessen durften die Beklagten sich redlicherweise darauf einstellen, dass ihrem wiederholt vorgetragenen Einwand Rechnung getragen würde und sie für die Zukunft darauf vertrauen durften, die Position „Aufzugskosten“ werde ihnen gegenüber nicht mehr geltend gemacht. Gegenteiliges ergibt sich weder aus dem Vortrag des Klägers noch aus den auf Erörterung und Hinweis zur Akte gereichten Schriftstücken.

Die Klage war nach allem mit den sich aus § 91 Abs. 1 ZPO (Kosten) und §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO (vorläufige Vollstreckbarkeit) ergebenden prozessualen Nebenfolgen nachzuweisen.