Beschluss vom Amtsgericht Kerpen - 15 II 44/98

Tenor

Die Anfechtung der Jahresabrechnung 1997 (TOP 2 des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 2.7.1998) wird als unzulässig zurückgewiesen.

Auf die Anfechtung der Jahresabrechnung wird festgestellt, daß die Antragstellerin nicht verpflichtet ist, ganz oder teilweise den Saldo aus der Jahresabrechnung 1997 vorweg gemäß § 155 Abs. 1 ZVG zu befriedigen.

Die Anfechtung zu TOP 3 (Wirtschaftsplan 1999) wird als unbegründet zurückgewiesen.

Die Verfahrenskosten werden gegeneinander aufgehoben.

Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten findet nicht statt.

G R Ü N D E :

Die Antragstellerin ist durch den Beschluß des AG Kerpen vom 19.5.1998 zur Zwangsverwalterin über die im Rubrum näher bezeichnete Eigentumswohnung bestellt worden (vgl. das Verfahren 31 L 25/98).

Mit Schreiben vom 2.6.1998 unterrichtete die Antragstellerin den Verwalter über die angeordnete Zwangsverwaltung.

Am 2.7.1998 fand eine Eigentümerversammlung statt, zu welcher die Antragstellerin nicht eingeladen wurde. Nach der Versammlung erhielt sie - mit Schreiben vom 13.7.1998 - die auf der Eigentümerversammlung beschlossene Einzelabrechnung für das Jahr 1997 (Bl. 16 GA) sowie den beschlossenen Einzelwirtschaftsplan 1999.

Die Antragstellerin beantragt,

die auf der Eigentümerversammlung vom 2.7.1998 unter Tagesordnungspunkt 2 (Genehmigung der Jahresabrechnung 1997) und 3 (Genehmigung des Wirtschaftsplanes 1999) gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegner beantragen,

den Antrag zurückzuweisen.

Auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10.11.1998 wird Bezug genommen.

Der Antrag auf Anfechtung der Jahresabrechnung 1997 ist unzulässig.

Der Antragstellerin steht insofern kein eigenes Anfechtungsrecht zu. Denn die Antragstellerin ist nach Auffassung des Gerichts durch die Jahresabrechnung nicht betroffen, weil der Beschluß mit der Anordnung der Zwangsverwaltung erst im Mai 1998 ergangen ist, während sich die Abrechnung auf das Wirtschaftsjahr 1997 bezieht. Im einzelnen ist dazu wie folgt auszuführen:

Das Anfechtungs- und das Stimmrecht einerseits sowie die Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Lastentragung aus § 16 Abs. 2 WEG können nach Auffassung des Gerichts nicht isoliert voneinander betrachtet werden. Für das vorliegende Verfahren ergeben sich aus dem Zusammenspiel von materiell-rechtlicher Haftung (§ 16 Abs. 2 WEG), Stimmrecht (§ 25 WEG) und Anfechtungsrecht (§§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG) folgende Erwägungen:

Gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG steht das Recht, einen Eigentümerbeschluß anfechten zu können, den Wohnungseigentümern sowie dem WEG-Verwalter zu. Zu beiden Gruppen kann die Antragstellerin als Zwangsverwalterin der Eigentumswohnung nicht gezählt werden.

Allerdings vertritt die ganz herrschende Meinung in der Rechtsprechung wie auch in der Literatur die Ansicht, daß ein Zwangsverwalter gleichwohl anfechtungsberechtigt sei, wobei allerdings umstritten ist, ob dem Zwangsverwalter ein umfassendes Anfechtungsrecht - und Stimmrecht - oder ein durch den Zweck der Zwangsverwaltung beschränktes Anfechtungsrecht - und Stimmrecht - zusteht (vgl. Bub, in: Sonderausgabe des Staudinger zum WEG, 1997, § 25 Rdn. 139 - zum Stimmrecht - mit umfassenden weiteren Nachweisen; sowie Wenzel, ebenda, § 43 Rdn. 13 - zum Anfechtungsrecht -).

Das Gericht folgt der vom KG (Beschluß vom 27.8.1986 - 24 W 5931/85 -, NJW-RR 1987, 77) und von Wenzel vertretenen Ansicht, wonach der Zwangsverwalter nur solche Eigentümerbeschlüsse als materiell-rechtlich Beteiligter anfechten kann, die ihn auch in seiner Rechtsstellung betreffen. Diese Beschränkung des Anfechtungsrechts, die im Einzelfall durchaus zu Abgrenzungsschwierigkeiten führen kann, ist deshalb geboten, weil auch der Zweck der Anordnung der Zwangsverwaltung nur begrenzter Natur ist und der Eigentümer eine Beschränkung seiner Rechte nur insofern hinzunehmen hat, als dies durch den Zweck der Zwangsverwaltung unabdingbar geboten ist.

Gemessen daran ist vorliegend festzustellen, daß die Rechtsstellung der Antragstellerin durch den Beschluß über die Jahresabrechnung 1997 nicht betroffen ist.

Allerdings soll der Zwangsverwalter nach Auffassung des OLG Karlsruhe (Beschluß vom 10.1.1990 - 11 W 167/89 -, ZMR 1990, 189 = WuM 1990, 168 = Justiz 1990, 434) gemäß § 155 Abs. 1 ZVG verpflichtet sein, die nach der Beschlagnahme fällig werdenden Wohngeldlasten vorweg zu befriedigen. Dabei macht es nach Auffassung des OLG Karlsruhe keinen Unterschied, ob die Zahlungsverpflichtung bereits zuvor - als Wohngeld - fällig war. Vielmehr sei der "Wert des Wohnungseigentums" insoweit schon im Zeitpunkt der Beschlagnahme entsprechend gemindert.

Dieser Auffassung hat sich das BayObLG (Beschluß vom 14.2.1991 - 2Z BR 4/91 -, BayObLGZ 1991, 93 = WuM 1991, 308 = NJW-RR 1991, 723 = Rpfleger 1991, 332 = ZIP 1991, 812) angeschlossen (vgl. dort auch weitere Nachweise zu der wohl herrschenden Auffassung; wie das BayObLG auch: Pick, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 16 Rdn. 102; Bub, a.a.O., § 28 Rdn. 217 mit m.w. Nachw.; ebenso auch Zeller/Stöber, ZVG, 15. Aufl., § 155 Rdn. 4 in Verbindung mit § 152 Rdn. 16).

Demgegenüber wird in der Literatur - insbesondere von Hauger (vgl. in Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 16 Rdn. 42 und § 45 Rdn. 14; sowie in Festschrift für Bärmann und Weitnauer, S. 353 [357, 366]) und Schnauder (WE 1991, 7 [11]) - teilweise die Ansicht vertreten, daß der Zwangsverwalter nicht die volle Abrechnungssumme vorweg zu befriedigen habe, auch wenn der Abrechnungsbeschluß erst nach der Beschlagnahme gefaßt wurde. Vielmehr sollen die Beträge aus der Jahresabrechnung herauszurechnen sein, welche als Hausgeldforderung schon vor der Beschlagnahme fällig geworden waren; die Vorwegbefriedigung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG sei daher auf die sogenannte "Abrechnungsspitze" zu beschränken (vgl. Schnauder, a.a.O.; Hauger, a.a.O.).

Nach Auffassung des Gerichts ist der Zwangsverwalter aber nicht einmal verpflichtet, die Abrechnungsspitze "vorweg" gemäß § 155 Abs. 1 ZVG zu befriedigen.

Das Gericht teilt dabei den Ausgangspunkt der von Hauger und Schnauder vertretenen Rechtsansicht. Auch nach Auffassung des Gerichts ist die Rechtsstellung des Zwangsverwalters mit der Rechtslage des Erwerbers von Wohnungseigentum zu harmonisieren (vgl. dazu Hauger, in: Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 45 Rdn. 14).

Betreffend der Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum ist bislang aber kaum eine überzeugende Haftungsregelung entwickelt worden. Um die Erwerberhaftung in sich schlüssig darzustellen, sind mehrere Rechtsbereiche, die sich gegenseitig beeinflussen, in Einklang zu bringen. In erster Linie ist dabei auf ein materiell-rechtlich überzeugendes Haftungsergebnis Rücksicht zu nehmen: Nur wenn es der Rechtsprechung gelingt, im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (ausgeschiedener Wohnungseigentümer zum Erwerber) den "richtigen" Schuldner für die Haftung aus der Abrechnung zu bestimmen, vermögen auch die weiteren Fragen - vornehmlich das Stimmrecht und das Anfechtungsrecht - einer zutreffenden Lösung zugeführt zu werden.

Mit Blick auf die Erwerberhaftung kann die derzeitige Rechtslage wie folgt zusammengefaßt werden (vgl. auch Stobbe, WuM 1998, 585):

Wird das Wohnungseigentum im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben, so soll der Erwerber nach einer Entscheidung des 7. Zivilsenats des BGH (BGH, Beschluß vom 27.6.1985 - VII ZB 16/84 -, BGHZ 95, 118 = NJW 1985, 2717 = LM § 16 WEG Nr. 6) nicht für die Rückstände des früheren Wohnungseigentümers haften müssen. Dies soll auch dann gelten, wenn "die Abrechnung eines vor dem Zuschlag abgelaufenen Wirtschaftsjahres erst nach dem Zuschlag erstellt und bekannt gemacht" worden ist. Da dem mitgeteilten Sachverhalt (in der NJW) nicht entnommen werden kann, daß der Beschluß über die Jahresabrechnung angefochten worden wäre (auch die Entscheidungsgründe geben zu einer solchen Annahme keinen Anlaß), ist davon auszugehen, daß der Erwerber von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung (nach dieser Rechtsauffassung) nicht einmal den nach seinem Eigentumserwerb gefaßten Beschluß über die Abrechnung eines früheren Wirtschaftsjahres anfechten müßte, um eine Haftungsbegrenzung herbeizuführen.

Mit Beschluß vom 21.4.1988 (- V ZB 10/87 -, BGHZ 104, 197 = NJW 1988, 1910) hat der 5. Zivilsenat des BGH sodann für die Haftung des Erwerbers eine Kehrtwendung vollzogen und sich zugleich inhaltlich von der Entscheidung des 7. Senats distanziert. In dem Beschluß aus dem Jahre 1988 stützt der BGH die Zahlungsverpflichtung des neuen Eigentümers alleine auf den Umstand, daß erst durch den Beschluß der Wohnungseigentümer die konkrete Beitragspflicht gemäß § 16 Abs. 2 WEG begründet werde. Da der Beschluß nur Verbindlichkeiten "für die zur Beschlußfassung berufenen Wohnungseigentümer, nicht aber für deren Rechtsvorgänger" begründen könne, hafte der Erwerber für die Zahlungsrückstände. Da der BGH den Erwerber in der besagten Entscheidung auch für die "Deckungslücke" haften lassen will, welche sich auch aus der Nichtzahlung von rückständigen Wohngeldvorschüssen ergibt, hätte der Erwerber danach sogar für den gesamten Abrechnungssaldo einzustehen. Da die Jahresabrechnung von den Erwerbern offenbar nicht angefochten wurde, kann der Entscheidung keine Äußerung des BGH zu der Frage entnommen werden, ob der Erwerber die Haftung durch Anfechtung der Jahresabrechnung auf die sogenannte "Abrechnungsspitze" beschränken kann.

Diese Möglichkeit wird den Erwerbern von Wohnungseigentum von der neueren obergerichtlichen Rechtsprechung zugebilligt. So kann sich der Erwerber von Wohnungseigentum im Wege der Anfechtung der Jahresabrechnung zumindest davor schützen, für solche Wohngeldrückstände haften zu müssen, welche bereits vor der Beschlußfassung der Gemeinschaft zur Jahresabrechnung als Wohngeldvorauszahlungen fällig waren (vgl. KG, Beschluß vom 27.6.1994 - 24 W 5882/93 -, WuM 1994, 497 = FGPrax 1995, 28 = DWE 1994, 162 - nur LS -; Beschluß vom 17.12.1997 - 24 W 2520/96 -, ZMR 1998, 656; OLG Düsseldorf, Beschluß vom 24.1.1997 - 3 Wx 440/96 -, ZMR 1997, 250; OLG Köln, Beschluß vom 21.5.1997 - 16 Wx 129/97 -, ZMR 1998, 194; von den Instanzgerichten: LG Berlin, Beschluß vom 6.2.1996 - 85 T 287/95 -, ZMR 1998, 656; ebenso aus der Literatur: Bub, a.a.O., § 28 Rdn. 191; Hauger, in: Weitnauer, a.a.O., § 16 Rdn. 51). Der Erwerber haftet daher nur für die sog. "Abrechnungsspitze", nicht aber für die Wohngeldvorschüsse, mit welchen der Veräußerer schon in Rückstand gekommen ist.

Auch wenn der BGH bisher die Beschränkung der Haftung des Erwerbers auf die Abrechnungsspitze nicht ausdrücklich bestätigt hat, so liegen doch die Entscheidungen des KG, des OLG Düsseldorf und des OLG Köln auf der Linie der vom 5. Zivilsenat des BGH entwickelten Rechtsprechung. Dies um so mehr, wenn man bedenkt, daß der BGH mit Beschluß vom 30.11.1995 (- V ZB 16/95 -, ZMR 1996, 215 f.) festgestellt hat, daß der Wohnungseigentümer auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft noch für rückständige Wohngeldzahlungen in Anspruch genommen werden kann. Damit geht einher, daß die Beschlußfassung über die Jahresabrechnung in aller Regel keine Schuldumschaffung in der Weise bewirkt, daß der Beschluß über den Wirtschaftsplan aufgehoben und vollständig durch den Beschluß über die Jahresabrechnung ersetzt würde (vgl. BGH, a.a.O.).

Nach der Rechtsprechung haftet der Erwerber von Wohnungseigentum daher für Rückstände betreffend ein früheres Abrechnungsjahr, wenn nur der die Fälligkeit begründende Beschluß nach dem Eigentumserwerb gefaßt wurde; gleichzeitig kann der Erwerber allerdings den Umfang seiner Haftung durch die Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses auf die Abrechnungsspitze beschränken.

Auch wenn die vorstehend beschriebene Rechtsprechung zunehmend einen gefestigten Eindruck vermittelt, kann sich das hier zur Entscheidung berufene Gericht dem aufgrund von grundsätzlichen Bedenken, die sich bereits gegen den Ansatz der Haftung des Erwerbers richten, nicht anschließen.

Die Kritik an der oben dargestellten Rechtsprechung kann dabei in folgende Punkte aufgegliedert werden:

Die Haftung des Erwerbers für Wirtschaftsperioden, in welchen er noch gar nicht zur Eigentümergemeinschaft gehört hat, läßt sich nicht mit dem Sinn und Zweck von § 16 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 WEG in Einklang bringen (nachfolgend zu a).

Dem Erwerber ein Stimmrecht hinsichtlich einer Abrechnung zuzugestehen, welche bereits vor seinem Eintritt in die Gemeinschaft vollständig abgeschlossen war, erweist sich als wenig überzeugend, weil er weder zu den Vorauszahlungen noch zu den Ausgaben über die erforderlichen Informationen verfügt (nachfolgend zu b).

Wegen der Betroffenheit in eigenen Rechten ist dem bereits ausgeschiedenen Wohnungseigentümer ein eigenes Stimm- und Anfechtungsrecht zuzubilligen (nachfolgend zu c).

Die Stimmrechtsausübung durch den Erwerber erweist sich auch unter dogmatischen Gesichtspunkten nicht als zwingend geboten (nachfolgend zu d).

zu a):

Eine in sich schlüssige Lösung der Erwerberhaftung setzt nach Auffassung des Gerichts voraus, daß der Grund für die Haftung einer näheren Untersuchung unterzogen wird.

Dabei ist von dem Wortlaut des § 16 WEG auszugehen. Dieser Vorschrift - insbesondere dem Verhältnis von § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG zu § 16 Abs. 2 WEG - kann entnommen werden, daß die Haftung des Wohnungseigentümers für die gemeinschaftlichen Lasten nur vor dem Hintergrund des dem Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungsrechtes gemäß § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG gedeutet werden kann. Die Verpflichtung zur Lastentragung nach § 16 Abs. 2 WEG stellt gleichsam die Kehrseite des dem Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG zustehenden Nutzungsrechts dar.

So bestimmt § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG, daß dem Wohnungseigentümer "ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums" gebührt. Wenn der Wohnungseigentümer sodann nach § 16 Abs. 2 WEG die "Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums" zu tragen hat, so ist diese Verpflichtung lediglich die Kehrseite des in § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG normierten Nutzungsrechts. Da das Sondereigentum rechtstechnisch nur "Annex" des gemeinschaftlichen Eigentums ist, besagen die Vorschriften im Zusammenspiel, daß derjenige, der als Eigentümer den Vorteil des Sondereigentum hat - also die Nutzungen zieht -, auch die seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Lasten zu tragen hat. Eine an Sinn und Zweck der Vorschrift orientierte Auslegung kann daher nach Ansicht des Gerichts nur zu dem Ergebnis führen, daß jeder Wohnungseigentümer auch immer für die Zeit die Lasten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen hat, für die er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war und die Nutzungen genossen hat. Beschließen die Wohnungseigentümer daher im Jahre 1998 die Abrechnung für das Jahr 1997, so müssen auch alleine die im Jahre 1997 im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer die Lasten tragen. Hier alleine deshalb den neuen Wohnungseigentümer ganz oder teilweise deshalb haften zu lassen, weil der Beschluß über die Jahresabrechnung (zufällig) nach dem Ausscheiden des früheren Eigentümers gefaßt wurde, vermag nicht zu überzeugen. Denn diese rein formale, an der Fälligkeit des Wohngeldes orientierte Betrachtung vernachlässigt das Zusammenspiel von § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG und § 16 Abs. 2 WEG. Die Haftung des Erwerbers ist materiell-rechtlich durch die bloße Anknüpfung an die Fälligkeit nicht zureichend zu legitimieren; soweit von der Rechtsprechung das Problem insofern "entschärft" wird, als der Erwerber nur noch auf die Abrechnungsspitze haften soll (wenn er denn rechtzeitig angefochten hat), beseitigt dies lediglich die extremen "Folgeschäden" der Rechtsprechung, die sich ausschließlich an der Fälligkeit des zu zahlenden Wohngeldes orientiert. Eine überzeugende Haftungsgrundlage wird dadurch jedoch nicht vermittelt.

Mit dieser Kritik befindet sich das Gericht durchaus in Einklang mit der Rechtsprechung des 7. Zivilsenats des BGH (vgl. den bereits zitierten Beschluß vom 27.6.1985 - VII ZB 16/84 -, BGHZ 95, 118 = NJW 1985, 2717 = LM § 16 WEG Nr. 6), welche allerdings der 5. Zivilsenat des BGH revidiert hat.

So hat der 7. Zivilsenat des BGH in der zitierten Entscheidung ausgeführt, daß der durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erwerbende Wohnungseigentümer mit den Kosten, die vor dem Zuschlag für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums angefallen sind, nichts zu tun hat. Diese Kosten sind "ohne Mitwirkung des Erstehers" zustande gekommen, so daß nicht einzusehen ist, weshalb der Erwerber für diese Kosten aufkommen sollte. (Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob es noch der Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses durch den Erwerber bedarf.)

Auch wenn der 5. Zivilsenat des BGH in der späteren Entscheidung vom 21.4.1988 (BGHZ 104, 197 = NJW 1988, 1910) sodann die gegenteilige Auffassung vertreten hat, so kann doch auch den dortigen Entscheidungsgründen entnommen werden, daß auch nach Ansicht des 5. Zivilsenats der Gesichtspunkt der "harmonischen" Verteilung von Nutzungen und Lasten einen entscheidenden Gesichtspunkt bei der Kostenverteilung bildet. Immerhin formuliert der Senat a.a.O. (unter II. 1e):

"Soweit die Jahresabrechnungen reine Verbrauchskosten erfassen, mag es allerdings näher liegen, denjenigen zu belasten, der an dem Verbrauch mitgewirkt und damit den Nutzen gehabt sowie zum Entstehen der Deckungslücke beigetragen hat."

Der 5. Zivilsenat des BGH verteidigt das von ihm gefundene Ergebnis jedoch sodann im wesentlichen mit vier Argumenten, die allerdings nach Auffassung des Abteilungsrichters alle nicht richtig zu überzeugen vermögen.

Als erstes begründet der BGH die Haftung des Erwerbers damit, daß die "Deckungslücken, die dadurch entstehen, daß sich die Vorschußforderungen als uneinbringlich erweisen, ohnehin im folgenden Wirtschaftsjahr durch entsprechend erhöhte Vorschußleistungen der Wohnungseigentümer - unter Einschluß des inzwischen im Grundbuch eingetragenen Erwerbers - ausgeglichen werden."

Dieses Argument kann aus mehreren Gründen nicht überzeugen:

Zunächst kann aus einer Abrechnung, die mit einem negativen Saldo endet, noch längst nicht geschlossen werden, daß die "Deckungslücke" uneinbringlich sein muß. Dazu hat der 5. Zivilsenat denn auch inzwischen durch den bereits erwähnten Beschluß vom 30.11.1995 (- V ZB 16/95 -, ZMR 1996, 215) festgestellt, daß der ausgeschiedene Wohnungseigentümer weiter "aus dem Wirtschaftsplan für die Wohngeldvorschüsse (haftet), welche während des Zeitraums, als er Wohnungseigentümer war, fällig geworden sind". Die vom BGH im Beschluß vom 21.4.1988 gesehene "Deckungslücke" kann sich daher primär nur auf die sogenannte "Abrechnungsspitze" beziehen. Haftet der ausgeschiedene Wohnungseigentümer somit aber noch für die vor dem Eigentumswechsel bereits fällig gewordenen Wohngeldvorschüsse, so kann auch nicht mehr gesagt werden, daß die Forderung in dieser Höhe "uneinbringlich" sei.

Weiter spricht gegen den BGH, daß es bei einer wirtschaftlichen Betrachtung natürlich in aller Regel einen großen Unterschied ausmachen wird, ob der Erwerber des Wohnungseigentums lediglich im Haftungsverband mit den übrigen Wohnungseigentümern für die "Deckungslücke" einzustehen hat (etwa über eine Sonderumlage; vgl. dazu - bezogen auf den Zwangsverwalter - auch OLG Düsseldorf, - 3 Wx 201/90 -, WuM 1990, 458), oder ob er alleine für diese Forderung aufkommen soll. Die Erwägung des BGH, daß der Erwerber gleichsam "allemal" für die Deckungslücke in Anspruch genommen werden müsse, kann daher seine Alleinhaftung nicht überzeugend begründen.

Als weiteren Punkt, der die Haftung des Erwerbers rechtfertigen soll, verweist der BGH darauf, daß in der Jahresabrechnung auch "Aufwendungen für Reparaturen und größere Instandhaltungsmaßnahmen" enthalten seien (genauer: sein können). Den Nutzen hieraus ziehe aber in erster Linie nicht der alte, sondern der neue Wohnungseigentümer.

Auch dies überzeugt indes nicht. Enthält nämlich die Abrechnung solche Positionen, so sind die entsprechenden Ausgaben bereits getätigt worden. Dies ergibt sich aus dem "Geldflußprinzip", welches das Abrechnungsrecht beherrscht (vgl. statt aller Köhler, ZMR 1998, 327 [328]). In diesem Fall werden sich die Investitionen, aus denen der Erwerber in der Tat Nutzen ziehen mag, aber bereits in dem Objekt und damit auch in dem Erwerbspreis niedergeschlagen haben. Die von dem BGH angeführte Erwägung führt daher hinsichtlich dieser Investitionen dazu, daß der Erwerber gleich doppelt für die Aufwendungen einstehen soll (einmal über den Erwerbspreis, einmal über die Haftung für die Rückstände).

Als dritten Grund für die Erstreckung der Haftung auf alte Abrechnungssalden gibt der BGH an, daß es dem rechtsgeschäftlichen Erwerber frei stehe, im Verhältnis zum Veräußerer eine ihm günstigere Regelung zu vereinbaren.

Dem ist entgegenzuhalten, daß mancher Erwerber die sich ergebende Problematik bei dem Kauf des Wohnungseigentums nicht wird übersehen können. Auch wenn hier die Formvorschrift des § 313 Satz 1 BGB (notarielle Beurkundung) eine gewisse Absicherung des Erwerbers mit sich bringen wird, so bleibt doch die interne Vereinbarung eine "Krücke", durch welche das gerade vom BGH begründete Ergebnis nur wieder ausgeglichen werden soll. Außerdem kann diese "Lösung" nur dann einen Ausgleich verschaffen, wenn es einen schuldrechtlichen Vertrag mit dem Veräußerer gibt. Wird das Wohnungseigentum - wie in dem Fall, über welchen der 7. Zivilsenat zu befinden hatte - demgegenüber durch Zuschlag erworben, so kann der Ersteigerer naturgemäß über diesen Weg keine Absicherung erfahren.

Schließlich meint der BGH, daß sich die Lösung des 7. Zivilsenats zudem "kaum in die Praxis umsetzen lassen (dürfte)", weil sie eine "nur schwer durchführbare Rückrechnung und zeitanteilige Zuordnung des Kostenanfalls erfordert".

Auch diese Beurteilung kann - jedenfalls in ihrer Allgemeinheit - nach Ansicht des Gerichts nicht geteilt werden.

Dazu sei noch einmal kurz dargelegt, um welche Fälle es im wesentlichen bei der hier streitigen Haftung des Erwerbers geht: Der Erwerber wird im Laufe eines Wirtschaftsjahres in das Grundbuch eingetragen; nach seiner Eintragung faßt die Gemeinschaft einen Beschluß betreffend das vorangegangene Wirtschaftsjahr.

Bei einer solchen Fallgestaltung ergeben sich jedoch für die Abrechnung des bereits abgelaufenen Wirtschaftsjahres regelmäßig keine besonderen Abrechnungsprobleme. Vielmehr hat nach der hier vertretenen Rechtsauffassung alleine der Eigentümer die Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahres zu tragen, der für diese Zeit auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war.

Selbst bei einem (weiteren) Eigentümerwechsel im Laufe des abzurechnenden Wirtschaftsjahres kommt es dabei nach Auffassung des Gerichts zu keinen größeren Schwierigkeiten. Hier ist allerdings zu bedenken, daß das Stimmrecht nicht auf die früheren Eigentümer aufgespalten werden kann. Zur Beschlußfassung dürfte daher stets nur derjenige Wohnungseigentümer berechtigt sein, der am Ende der Wirtschaftsperiode als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Ist das Wohnungseigentum etwa zum 1.5. erworben und zum 1.2. des Folgejahres schon wieder veräußert worden, so bietet schon die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung der Wohngeldvorschüsse eine weitgehende Grundlage für die (interne) Kostenverteilung zwischen dem ursprünglichen Veräußerer und dem Erst-Erwerber. Die Aufteilung des Abrechnungssaldos (Guthaben oder Nachzahlungsverpflichtung) kann dabei nach Auffassung des Gerichts auch dem internen Verhältnis dieser Beteiligten überlassen werden; jedenfalls sind diese beiden Beteiligten "näher" an der Aufteilung des Abrechnungssaldos dran, als der Wohnungseigentümer, der erst am 1.2. des Folgejahres in das Grundbuch eingetragen worden ist und nach der herrschenden Meinung über das Wirtschaftsjahr abstimmen und für eine etwaige "Abrechnungsspitze" auch noch haften soll.

Zusammenfassend kann daher festgehalten werden, daß der neueren Rechtsprechung des BGH zur Erwerberhaftung erhebliche Bedenken entgegenstehen. Unter materiellen Gesichtspunkten vernachlässigt die Begründung der Haftung des Erwerbers Sinn und Zweck von § 16 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 WEG; die vom BGH genannten Gründe, die für eine Erwerberhaftung sprechen sollen, erscheinen nicht tragfähig.

zu b):

Weiter erscheint es dem Gericht auch nicht überzeugend, dem Erwerber ein Stimmrecht hinsichtlich der Abrechnung zuzugestehen, wenn er in dem Abrechnungsjahr noch gar nicht der Eigentümergemeinschaft zugehörig war.

Mit der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung bestätigen die Wohnungseigentümer im wesentlichen die Einnahmen und die Ausgaben des jeweiligen Wirtschaftsjahres. Unter dem Blickwinkel der Einzelabrechnung wird für jeden Wohnungseigentümer in der Abrechnung verbindlich geregelt, welche Vorschüsse von ihm in dem Wirtschaftsjahr gezahlt worden sind und welche Ausgaben (einschließlich des richtigen Verteilungsschlüssels) ihm zuzurechnen sind (vgl. zu alledem Köhler, ZMR 1998, 327 ff.).

Angesichts dieses Gegenstandes der Jahresabrechnung liegt auf der Hand, daß der Erwerber kaum sinnvoll an der Beschlußfassung teilnehmen kann. Namentlich hinsichtlich der Vorausleistungen des zwischenzeitlich ausgeschiedenen Wohnungseigentümers wird er aus eigener Kenntnis keine Angaben machen können. Ähnlich wird sich die Situation in Bezug auf die Abstimmung über die Ausgaben des früher bereits vollständig abgelaufenen Wirtschaftsjahres verhalten. Auch hier werden dem Erwerber, der erst im Folgejahr ins Grundbuch eingetragen worden ist, sowohl die erforderlichen Kenntnisse als auch das Interesse für eine sinnvolle Abstimmung fehlen.

zu c):

Damit geht einher, daß die Jahresabrechnung durchaus noch für den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer rechtliche Relevanz behalten kann. Dies wird insbesondere dann deutlich, wenn die Vorschüsse des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers den nach der Abrechnung zu entrichtenden Betrag übersteigen, die Jahresabrechnung mithin zu einem Guthaben des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers führen sollte.

Hier ist nämlich schon zweifelhaft, wem dieses Guthaben nach der Rechtsprechung des BGH zustehen soll. Da der BGH seine Auffassung zur Haftung des Erwerbers auf die Unzulässigkeit eines "Vertrages" bzw. "Beschlusses" zu Lasten Dritter stützt (vgl. den Beschluß vom 21.4.1988 - V ZB 10/87 -, BGHZ 104, 197 = NJW 1988, 1910 [1911]), läge es wohl auf der Linie der Rechtsprechung des BGH, wenn ein etwaiges Guthaben aus der Abrechnung noch dem bereits ausgeschiedenen Wohnungseigentümer zustünde: Denn das Guthaben hat dieser "angespart", indem er während seiner Stellung als Eigentümer mehr an Wohngeld entrichtet hat, als nach der Abrechnung auf ihn (!) an Kosten entfallen. Ergibt daher die Abrechnung, daß dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer beispielsweise noch ein Guthaben in Höhe von 1.000 DM aus der Abrechnung zusteht, so läge insoweit auch kein Beschluß zu Lasten Dritter vor.

Ungeklärt wäre dabei indes, wer anfechtungsberechtigt sein soll, wenn der Beschluß ein zu niedriges Guthaben ausweist. Wer sollte etwa - um im obigen Beispiel zu bleiben - anfechtungsberechtigt sein, wenn zu Unrecht lediglich ein Guthaben mit 500 DM (anstatt mit 1.000 DM) ausgewiesen wird? Steht in einem solchen Fall dem neuen Wohnungseigentümer das Anfechtungsrecht zu, weil er bei der Beschlußfassung schon im Grundbuch eingetragen war oder soll - wegen der Betroffenheit in seinen Rechten - hier noch der ausgeschiedene Wohnungseigentümer anfechtungsbefugt sein?

Selbst wenn man die Rechtsprechung des BGH zur Erwerberhaftung zugrunde legt, können im übrigen die Rechte des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers dann noch betroffen sein, wenn er sich als Veräußerer gegenüber dem Erwerber zu einer Übernahme eines etwaigen Nachzahlungsbetrages verpflichtet haben sollte.

Unter dem Blickwinkel der Jahresabrechnung ist daher unter Beachtung des in § 16 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG zum Ausdruck kommenden Rechtsgedankens nur dann eine in sich schlüssige und widerspruchsfreie Regelung denkbar, wenn - ungeachtet der Eigentümerstellung im Zeitpunkt der Beschlußfassung - jeweils den Wohnungseigentümer die Abrechnungsfolgen (als Guthaben oder auch als Nachzahlungsbetrag) treffen, der in der Wirtschaftsperiode, über welche Beschluß zu fassen ist, Wohnungseigentümer war.

Wegen seiner materiellen Betroffenheit und seiner (wenn auch abgeschlossenen) Beteiligung an der Gemeinschaft ist er auch alleine als stimm- und anfechtungsberechtigt anzusehen.

zu d):

Die Stimmrechtsausübung durch den Erwerber erweist sich auch unter dogmatischen Gesichtspunkten nicht als zwingend geboten.

Hier ist zunächst festzustellen, daß ein Stimmrecht auch jetzt teilweise schon "Nicht-Eigentümern" eingeräumt wird.

Zu denken ist hier etwa an das Stimmrecht "werdenden Eigentümers" bei der Teilung nach § 8 WEG (für den Zeitraum zwischen dem Übergang des Besitzes an der erworbenen Eigentumswohnung und dem Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft, also bis zur Eintragung des ersten Erwerbers, vgl. dazu Bub, a.a.O., § 25 Rdn. 114 m.w. Nachw.).

Weiter wird für zulässig erachtet, daß der Wohnungseigentümer den Erwerber zur Ausübung des ihm (noch) zustehenden Stimmrechts ermächtigen kann (KG, OLGZ 1979, 290 = MDR 1979, 937 = Rpfleger 1979, 316; ZMR 1994, 524 = NJW-RR 1995, 147 = WuM 1994, 714 = WE 1995, 119 = DWE 1995, 31 = FGPrax 1995, 28; LG Wuppertal, Rpfleger 1972, 451; Bub, a.a.O., § 25 Rdn. 111). Nach Auffassung von Bub (vgl. a.a.O. Rdn. 113) soll sogar aufgrund der Interessenlage regelmäßig eine "konkludente" Ermächtigung des Erwerbers anzunehmen sein, "da das Stimmrecht zu den Gebrauchsvorteilen und damit zu den Nutzungen des Wohnungseigentums im Sinne von § 100 BGB zählt" (ähnlich auch KG, a.a.O.: "..., so ist der Erwerber regelmäßig als ermächtigt anzusehen ..."). Wegen der konkludenten Ermächtigung zur Stimmabgabe soll sogar der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung nur dann zur Prüfung der Stimmberechtigung des Erwerbers verpflichtet sein, wenn insoweit "konkrete Zweifel bestehen oder von anderen Wohnungseigentümern erhoben werden" (so Bub, a.a.O.). Nach Auffassung von Merle (in: Bärmann/Pick/Merle, § 25 Rdn. 9) soll es sogar zulässig sein, daß der Veräußerer den Erwerber nicht nur ermächtigt, sein Stimmrecht auszuüben; vielmehr soll der Veräußerer das Stimmrecht sogar auf den Erwerber übertragen können.

Auch wenn sich somit das Stimmrecht des "werdenden" Wohnungseigentümers in der Ausübung einer (konkludenten) Ermächtigung erschöpft oder nur infolge einer Stimmrechtsübertragung besteht - insofern kein "originäres, eigenes" Stimmrecht des Erwerbers darstellt -, so fällt doch auf, daß von Bub und Merle die Befugnis zur Stimmrechtsausübung in einem Kontext mit dem Nutzungsrecht des Wohnungseigentums und der Interessenlage an der weiteren Beschlußfassung gesehen wird. Ist aber die Nutzungszeit bei früheren Wirtschaftsjahren schon abgeschlossen, so spricht nach Auffassung des Gerichts alles dafür, auch den seinerzeit Nutzungsberechtigten hinsichtlich der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung für stimmberechtigt zu halten. Jedenfalls läßt die Erwägung, daß auch ein Nichteigentümer im Vorgriff auf seinen Eigentumserwerb ein solches Stimmrecht ausüben kann, wenn er dazu nur "ermächtigt" oder es ihm "übertragen" worden ist, den Schluß zu, daß keine grundsätzlichen dogmatischen Bedenken dagegen bestehen können, auch den bereits ausgeschiedenen Wohnungseigentümer mit abstimmen zu lassen, wenn seine Interessen evident berührt sind.

Würde man dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer ein solches Stimmrecht zubilligen, so wären auch die Bedenken des BGH, die dieser aus dem Gesamtakt "zu Lasten Dritter" ableitet (vgl. erneut den Beschluß vom 21.4.1988, a.a.O.) gegenstandslos.

Folgt man somit der hier vertretenen Rechtsauffassung, so ergibt sich, daß der ausscheidende Wohnungseigentümer auch noch für solche Abrechnungsjahre stimmberechtigt ist, an deren Ende er als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen war. (Dabei kann für das vorliegende Verfahren dahinstehen, ob in diesen Fällen der als neuer Eigentümer bereits im Grundbuch eingetragene Erwerber - gleichsam in entsprechender Anwendung der vom Kammergericht vertretenen Ansicht zur Stimmrechtsermächtigung - das Stimmrecht regelmäßig für den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer ausüben kann. Für das Stimmrecht ergäbe sich bei einer solchen Betrachtung, daß der "werdende" Eigentümer im Regelfall bereits als ermächtigt angesehen werden kann, über solche Beschlüsse abzustimmen, die ihn - statt des Eigentümers - in seiner zukünftigen Stellung als Miteigentümer treffen, während der bereits eingetragene Eigentümer in aller Regel als "ermächtigt" angesehen werden könnte, für den schon ausgeschiedenen Wohnungseigentümer dessen Stimmrecht auszuüben. Bei einer solchen Annahme läge kein "Beschluß zu Lasten Dritter" vor und dem ausgeschiedenen Eigentümer stünde - wie hier vertreten - das Anfechtungsrecht zu.)

Dem entsprechend ist der ausgeschiedene Wohnungseigentümer auch als berechtigt anzusehen, einen etwa gefaßten Abrechnungsbeschluß anfechten; schließlich soll ihn auch das Ergebnis der Jahresabrechnung treffen. Diese Rechte des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers sind mithin aus seiner materiellen Beteiligung, die sich aus der Auslegung von § 16 WEG ergibt, zu folgern. Die Rechte des Wohnungseigentümer hängen somit gleichsam "sachbezogen" an der ehemals gegebenen Miteigentümerstellung.

Ist somit bei einem Wechsel im Wohnungseigentum der ausgeschiedene Wohnungseigentümer noch aus der Jahresabrechnung für abgeschlossene Wirtschaftsperioden berechtigt oder verpflichtet, so entfällt auch jeglicher Grund, den Zwangsverwalter nach § 155 Abs. 1 ZVG für verpflichtet zu erachten, Ansprüche der Gemeinschaft vorweg zu befriedigen.

Die von der Gegenansicht herangezogenen Argumente können nach Auffassung des Gerichts nicht überzeugen.

Dies gilt zunächst für das vom OLG Karlsruhe (Beschluß vom 10.1.1990 - 11 W 167/89 -, ZMR 1990, 189) herangezogene Argument der Erwerberhaftung. Hierzu ist oben ausführlich Stellung genommen worden: Da nach der hier vertretenen Auffassung der Erwerber für das Ergebnis früherer Abrechnungsjahre jedenfalls nach einer Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses nicht einzustehen hat, kann auch der Zwangsverwalter nicht nach § 155 Abs. 1 ZVG als verpflichtet angesehen werden, diese Rückstände als laufende Ausgaben vorweg zu befriedigen.

Auch das weitere Argument des OLG Karlsruhe, der Wert des Wohnungseigentums sei schon im Zeitpunkt der Beschlagnahme "gemindert" trifft nach Auffassung des Gerichts nicht den Kern der Haftungsproblematik. Denn der Zwangsverwalter soll gemäß § 155 Abs. 1 ZVG nur die "Ausgaben der Verwaltung" sowie bestimmte Verfahrenskosten vorweg aus den Nutzungen befriedigen. Es geht daher nicht um den "Wert des Wohnungseigentums", sondern darum, daß die laufenden Erträge zunächst die laufenden Kosten abzudecken haben. Im übrigen müßte diese Erwägung des OLG Karlsruhe erst recht dazu führen, daß der Erwerber von Wohnungseigentum "ohne wenn und aber" für aufgelaufene Rückstände des Voreigentümers haften müßte. Dies ist aber nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nicht der Fall (vgl. dazu BGH, Beschluß vom 24.2.1994 - V ZB 43/93 -, ZMR 1994, 271: zur Haftung des Erwerbers bei entsprechender Klausel in der Teilungserklärung).

Soweit das OLG Karlsruhe seine Auffassung darauf stützt, daß nach der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung "alleine dieser Beschluß maßgebende Rechtsgrundlage für die Durchsetzung" des (an sich im voraus zu entrichtenden) Wohngeldes sei, dürfte die Entscheidung aufgrund neuerer BGH-Entscheidungen "überholt" sein.

So hat der BGH mit Beschluß vom 30.11.1995 (- V ZB 16/95 -, ZMR 1996, 215 f.) festgestellt, daß der Wohnungseigentümer auch nach seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft noch für rückständige Wohngeldzahlungen in Anspruch genommen werden kann. Weiter kann nicht ernsthaft bestritten werden, daß für etwaige Verzugszinsen wegen verspätet gezahltem Wohngeld alleine der Wirtschaftsplan als Anspruchsgrundlage (gegebenenfalls in Verbindung mit der Teilungserklärung) in Betracht kommt (vgl. eingehend zu dem Verhältnis von Wohngeldvorschußanspruch und Abrechnungsanspruch Bub, a.a.O., § 28 Rdn. 248 ff.). Kann daher die Verpflichtung zur Zahlung von Vorschüssen nach dem Wirtschaftsplan auch nach erfolgter Abrechnung noch fortbestehen, so bildet - entgegen der Rechtsauffassung des OLG Karlsruhe und des BayObLG (Beschluß vom 14.2.1991 - 2Z BR 4/91 -, WuM 1991, 308 = NJW-RR 1991, 723) - die Beschlußfassung über die Abrechnung keinen Grund, den Zwangsverwalter solche Beträge vorweg befriedigen zu lassen, welche schon vom Eigentümer der beschlagnahmten Wohnung geschuldet wurden (und noch von diesem verlangt werden können). Dies gilt nach Auffassung des Gerichts in entsprechender Anwendung der Rechtsprechung zur Haftungsbegrenzung des Erwerbers auf die "Abrechnungsspitze" in jedem Fall für den Abrechnungsinhalt, in welchem als "Deckungslücke" bereits früher fällig gewordene Wohngeldvorschüsse enthalten sind; nach der hier vertretenen Ansicht darüber hinaus auch für den überschießenden Betrag (vgl. dazu eingehend oben).

Das hier entwickelte Ineinandergreifen von Haftung (an der Auslegung von § 16 WEG orientiert), Stimmrecht und Anfechtungsbefugnis fügt sich auch nahtlos mit dem Regelungszweck von § 155 Abs. 1 ZVG.

Nach dieser Vorschrift gebühren dem Zwangsverwalter die Nutzungen des Grundstücks. Dem Zwangsverwalter stehen dabei (vgl. § 152 ZVG) nur die "Früchte" zu, welche fällig geworden sind, nachdem die Beschlagnahme wirksam geworden ist (vgl. §§ 146, 22, 151 ZVG). Wenn § 155 Abs. 1 ZVG gleichzeitig anordnet, daß "aus den Nutzungen" die Ausgaben der Verwaltung sowie bestimmte Verfahrenskosten vorweg zu bestreiten sind, so deutet schon der sprachliche Zusammenhang darauf hin, daß "aus den Nutzungen" auch nur die Lasten zu tragen sind, die mit der Nutzungszeit wirtschaftlich in einem Zusammenhang stehen. Unter diesem Blickwinkel können aber negative Salden aus einem vergangenen Wirtschaftsjahr unter keinen Umständen zu den "Ausgaben der Verwaltung" zählen: Denn für diesen Zeitraum standen dem Zwangsverwalter auch keine Nutzungen zu. Der Zwangsverwalter kann diese Ausgaben daher auch gar nicht "aus den Nutzungen" bestreiten.

Neben dem sprachlichen Argument spricht auch der Sinn und Zweck der Regelung des § 155 Abs. 1 ZVG gegen eine Vorwegbefriedigung der übrigen Wohnungseigentümer.

Denn durch die Beschlagnahme soll bewirkt werden, daß dem Gläubiger der Nutzen der beschlagnahmten Wohnung unter Abzug der laufenden Kosten (ebenso Hauger, Festschrift für Bärmann und Weitnauer, S. 353 [356 f.]; "Bruttoeinnahmen" - vgl. Zeller/ Stöber, ZVG, 15. Aufl., § 155 Rdn. 2, Ziffer 2.2 und Rdn. 3, Ziffer 3.2) zugute kommen soll. Für Rückstände soll der Zwangsverwalter demgegenüber gerade nicht aufkommen (vgl. Hauger, a.a.O.). Nur soweit den "Ausgaben der Verwaltung" zeitlich entsprechende Nutzungen gegenüberstehen, kann daher die Verteilung der Nutzungen nach § 155 Abs. 1 ZVG erfolgen. Betrifft daher die Beschlußfassung ein Wirtschaftsjahr, in welchem die Beschlagnahme noch gar nicht erfolgte, so kann die Gemeinschaft auch nach § 155 Abs. 1 ZVG keinen Anspruch auf die Nutzungen erheben: Denn in diesem Fall geht es alleine um die Durchsetzung von Verbindlichkeiten, die auf einen Zeitraum entfallen, als der Zwangsverwalter auch noch keine Nutzungen aus dem Objekt hat ziehen können. Für das hier vorliegende Verfahren bedeutet dies, daß die Antragstellerin weder für den Saldo aus der Abrechnung 1997 noch für den "Spitzenbetrag" (geschuldete Vorschüsse für das Jahr 1997 in Höhe von 12 * 375 DM = 4.500 DM abzüglich Wohngeldsaldo in Höhe von 4.800,69 DM) in Anspruch genommen werden kann. Denn alle Kosten, die in 1997 angefallen sind, sind der Beschlagnahme vom Mai 1998 ausnahmslos vorausgegangen. Würde man hier eine Verteilung der ab Mai/Juni 1998 gezogenen Nutzungen vornehmen, so würden die Vollstreckungsgläubiger für rückständige Kosten aufzukommen haben. Ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf die im Jahre 1998 gezogenen Nutzungen kommt daher nur hinsichtlich des für 1998 fällig werdenden Wohngeldes sowie hinsichtlich der "Abrechnungsspitze" in Betracht, die sich für das Wirtschaftsjahr 1998 (nach erfolgter Abrechnung) ergeben könnte.

Für das hier vertretene Ergebnis, daß die Antragstellerin Abrechnungskosten betreffend das Kalenderjahr 1997 nicht gemäß § 155 Abs. 1 ZVG vorab zu befriedigen hat, spricht weiter folgende Erwägung:

Nimmt man nämlich mit der oben darstellten Auffassung von Hauger und Schnauder an, daß der Zwangsverwalter nicht für Beträge "zu haften" hat, die bereits vor der Beschlagnahme originär fällig geworden sind, so kann die Antragstellerin hier der für das Jahr 1998 zu erwartenden Abrechnung hinsichtlich der Monate Januar bis Mai entgegenhalten, daß diese Wohngeldforderungen schon vor der Beschlagnahme fällig waren. Aus der Abrechnung für das Jahr 1998 sind diese Beträge daher von dem Eigentümer, nicht aber vorweg von dem Zwangsverwalter zu begleichen.

Würde man jetzt aber den Zwangsverwalter für die Abrechnungsspitze aus dem Kalenderjahr 1997 alleine deshalb "haften" lassen, weil diese Forderung originär erst mit der Beschlußfassung vom 2.7.1998 entstanden ist, so könnte der Zwangsverwalter zwar die Vorabbefriedigung der Wohnungseigentümer für das Wohngeld von Januar bis Mai 1998 abwenden, nicht aber den Ausgleich der Abrechnungsspitze umgehen, welche auf einen früheren Zeitraum entfällt. Auch dieser Erwägung kann entnommen werden, daß alleine der Blick auf die Frage, wann die Forderung der Gemeinschaft fällig geworden ist, nicht zu überzeugenden Ergebnissen führen kann.

Für das hier gefundene Ergebnis läßt sich auch die Behandlung rückständiger Wohngeldzahlungen im Konkurs anführen. Für diese Ansprüche hat der 9. Zivilsenat des BGH mit Beschluß vom 10.3.1994 (- IX ZR 98/93 -, NJW 1994, 1866) entschieden, daß die rückständigen Vorschüsse auch nach der Beschlußfassung über die Abrechnung "Konkursforderungen" bleiben und durch diesen Beschluß nicht zu "Masseverbindlichkeiten" werden. Bleiben aber diese Forderungen der Wohnungseigentümer bloße Konkursforderungen, so ist nicht einzusehen, weshalb die Zahlungsansprüche der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft nach Anordnung der Zwangsverwaltung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG vorweg zu befriedigen sein sollten.

Schließlich verstieße es nach Auffassung des Gerichts gegen den Grundsatz der "Priorität", wenn der Zwangsverwalter gemäß § 155 Abs. 1 ZVG den Abrechnungssaldo ganz oder teilweise vorweg befriedigen müßte. Dies würde zu einer nicht hinzunehmenden Benachteiligung des die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers führen würde.

Das Zwangsvollstreckungsrecht wird in weiten Teilen von dem Grundsatz der "Priorität" beherrscht (vgl. Hartmann, in: Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 57. Aufl., § 804 Rdn. 10: "Wer zuerst kommt, mahlt zuerst"). Der Gläubiger, der als erster mit seinem Titel die Vollstreckung betreibt und ein Pfandrecht erlangt hat, soll - solange der Schuldner nicht in Konkurs gefallen ist und die gleichmäßige Befriedigung aller Gläubiger im Vordergrund des Verfahrens steht - die bessere Rangstellung gegenüber den anderen Gläubigern erhalten (vgl. zum Rangverhältnis nach dem ZVG dort §§ 10 ff.; speziell zum Rangverhältnis bei der Zwangsverwaltung: Zeller/Stöber, a.a.O., § 155 Rdn. 4 - vgl. zum Rangverhältnis mehrerer das Verfahren betreibender Gläubiger insbes. Rdn. 7, Ziffer 7.2 f: "Mehrere betreibende Gläubiger haben also in der Zwangsverwaltung ganz normal, wie in der Zwangsversteigerung auch, untereinander den Rang nach dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens ihrer Beschlagnahme: § 10 Abs. 2."). Der die Zwangsverwaltung betreibende Titelgläubiger muß daher von den Nutzungen des Grundstückes auch nur die in § 155 Abs. 1 ZVG genannten laufenden Ausgaben der Verwaltung sowie bestimmte Kosten des Verfahrens durch den Zwangsverwalter vorweg befriedigen lassen.

Würde man nun aber den Zwangsverwalter für verpflichtet erachten, auch etwaige Abrechnungsnachforderungen aus einer vergangenen Wirtschaftsperiode vorweg zu befriedigen, würden die übrigen Wohnungseigentümer ohne Titelgläubiger zu sein und ohne, daß sie die Zwangsverwaltung hätten betreiben müssen, gegenüber dem die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubiger bevorrechtigt sein. Damit würde aber der Rang der Gläubiger in unzulässiger Weise zu Gunsten der Miteigentümer des Schuldners und zum Nachteil des bereits die Vollstreckung betreibenden Gläubigers verschoben.

Als Zwischenergebnis kann daher festgehalten werden, daß die Antragstellerin als Zwangsverwalterin einerseits nicht berechtigt ist, den Beschluß über die Jahresabrechnung 1997 anzufechten (weshalb es auf die Berechtigung ihrer Angriffe gegenüber der Jahresabrechnung nicht ankommt); andererseits ist sie nicht verpflichtet, den sich aus der Abrechnung 1997 ergebenden Saldo auszugleichen.

Da gerade in WEG-Verfahren gestellte Anträge über ihren reinen Wortlaut hinaus auszulegen sind, hat das Gericht diese Feststellung auch im Tenor der Entscheidung zum Ausdruck gebracht.

Eine solche Feststellung erweist sich auch als zulässig. Dem steht namentlich nicht entgegen, daß die Antragstellerin nach den oben dargelegten Grundsätzen nicht zur Anfechtung der Jahresabrechnung befugt ist. Denn aufgrund ihres Antrages ist die Zwangsverwalterin formell Beteiligte des Verfahrens. Darüber hinaus hat sich auch ein materiell-rechtliches Feststellungsinteresse. Dieses Feststellungsinteresse ergibt sich bereits aus dem Umstand, daß die überwiegende Rechtsprechung (wie dargelegt) die Antragstellerin für verpflichtet erachten würde, den Saldo aus der Abrechnung 1997 auszugleichen. Da diese Zahlungsverpflichtung aber gerade nicht besteht, kann ein Feststellungsinteresse der Antragstellerin nicht geleugnet werden.

Eine solche Feststellung entspricht auch dem vorgetragenen Begehren der Antragstellerin. Dabei ist - wie bereits erwähnt - nicht an dem Wortlaut der Erklärung (des Antrages) stehen zu bleiben, sondern das dahinter stehende Begehren der Antragstellerin zu berücksichtigen.

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, daß der gebotene Gleichlauf zwischen der Erwerberhaftung, der Haftung des Konkursverwalters und der Haftung des Zwangsverwalters nur auf die Weise erreicht werden kann, daß der Zwangsverwalter jedenfalls im Rahmen der Anfechtungsfrist zur Jahresabrechnung die Feststellung begehren kann, daß sich die vorweg zu befriedigenden Forderungen nur auf solche Beträge beziehen kann, die auf einen Zeitraum nach der Beschlagnahme entfallen. In welcher Weise für das Wirtschaftsjahr, in welches der Beschlagnahmebeschluß fällt, eine Aufteilung zwischen dem Eigentümer (und Schuldner) und dem Zwangsverwalter zu bilden ist (wie also hier die sich für das Jahr 1998 ergebende "Abrechnungsspitze" zu verteilen ist), braucht derzeit nicht entschieden zu werden. Da die Antragstellerin als Zwangsverwalterin mit der Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses auch zureichend ihre "Haftungsbegrenzung" geltend gemacht hat, kann unentschieden bleiben, ob auch der Zwangsverwalter diese Ausführungen gegebenenfalls erst in einem gegen ihn gerichteten Zahlungsverfahren geltend machen kann (dafür Hauger, in: Festschrift für Bärmann und Weitnauer, S. 353 [366]: "Die Jahresabrechnung ist rechtsfehlerfrei, weil sie die Hausgeldschuld des Eigentümers zutreffend wiedergibt. Der Zwangsverwalter kann die Abrechnung deshalb aus diesem Grund nicht mit Erfolg anfechten. Die beschränkte Inanspruchnahme der Masse, die ausschließlich auf den vollstreckungsrechtlichen Vorschriften beruht, ist nicht im Anfechtungs-, sondern in einem Leistungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG geltend. Entsprechendes gilt aufgrund § 58 Nr. 2 KO für den Konkursverwalter.").

100

Für die Antragstellerin folgt daraus, daß sie nicht (ganz oder anteilig) für die Abrechnung betreffend das Wirtschaftsjahr 1997 in Anspruch genommen werden kann. Vielmehr hat für die unter TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 2.7.1998 gebilligte Jahresabrechnung alleine der Eigentümer der Wohnung und Schuldner des Zwangsverwaltungsverfahrens aufzukommen. Da dieser - ebenso wenig wie andere Anfechtungsberechtigte - keinen Anfechtungsantrag gestellt hat, kann die Jahresabrechnung ohne Rücksicht auf etwaige Mängel (für die nach Ansicht des Gerichts allerdings kein Anhalt spricht) nicht für unwirksam erklärt werden.

101

Die Anfechtung des Wirtschaftsplanes 1999 ist nicht begründet.

102

Insofern hat das Gericht keine Bedenken, der Antragstellerin ein eigenes Anfechtungsrecht zuzubilligen. Dies folgt schon aus der Tatsache, daß der Wirtschaftsplan bei zureichend langer Dauer der Zwangsverwaltung auch für die Antragstellerin Bedeutung erlangen kann, als in dem Wirtschaftsplan niedergelegt ist, welche "laufenden Aufwendungen" die Antragstellerin ab 1999 aus den Nutzungen vorweg zu bestreiten hat.

103

In der Sache geht die Antragstellerin - was erst in der mündlichen Verhandlung vom 10.11.1998 deutlich geworden ist und mit Schriftsatz vom 17.11.1998 bekräftigt wurde - erkennbar von der Vorstellung aus, daß der Beschluß vom 2.7.1998 zu TOP 3 möglicherweise schon für das Wirtschaftsjahr 1998 Geltung beanspruchen könnte. Diese Auslegung ist aber mit dem Beschluß vom 2.7.1998 in keiner Weise vereinbar. Vielmehr bezieht sich der Beschluß ausschließlich auf das Jahr 1999. Bereits einleitend heißt es dazu:

104

"Genehmigung Wirtschaftsplan 1999

105

Beschluß:

106

Die Eigentümergemeinschaft genehmigt den Wirtschaftsplan 1999, bestehend aus:

107

- Gesamtwirtschaftsplan 1999

108

- Einzelwirtschaftspläne 1999".

109

Der Beschluß bezieht sich daher in keiner Weise auf das Wirtschaftsjahr 1998.

110

Auch inhaltlich ist der Beschluß nach Auffassung des Gerichts nicht zu beanstanden.

111

Das WEG regelt nicht in verbindlicher Weise, wann von den Wohnungseigentümern Vorauszahlungen zur Lasten- und Kostentragung zu erbringen sind. In § 28 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 2 WEG heißt es dazu nur, daß der Wirtschaftsplan "die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung" zu enthalten hat. Nach Abs. 2 der besagten Vorschrift sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, "nach dem Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten".

112

Angesichts dieser Gesetzeslage ist mit Bub (a.a.O., § 28 Rdn. 48 ff.) davon auszugehen, daß die Wohnungseigentümer im Beschlußwege die näheren Einzelheiten zur Vorauszahlungsverpflichtung der Wohnungseigentümer innerhalb der Grenzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung festlegen können.

113

Diese Grenzen sind durch den Beschluß zu TOP 3 nicht überschritten worden.

114

Inhaltlich legt der Beschluß fest, daß das Wohngeld alternativ bis zum 15.1.1999 vorab für das ganze Jahr oder in monatlichen Teilbeträgen, die sodann jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im voraus fällig werden, erbracht werden kann. In der Beschlußfassung ist hier von einer "Stundung" des Restbetrages die Rede. Ergänzt wird die Regelung dadurch, daß der gesamte noch geschuldete Jahresbetrag sofort zur Zahlung fällig wird, wenn der Wohnungseigentümer mit der Zahlung von "mehr als einer Monatsrate nicht fristgerecht" nachgekommen ist.

115

Eine solche Regelung entspricht nach Ansicht des Gerichts ohne weiteres einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn durch die Beschlußfassung wird den Wohnungseigentümern das Recht eingeräumt, ihren Zahlungsverpflichtungen in monatlichen Teilbeträgen gerecht zu werden. Die monatliche Zahlungsweise entspricht dabei einer weit verbreiteten, ja üblichen Erhebungspraxis für die Wohngeldzahlungen. Weiter ist nicht zu beanstanden, daß säumige Wohnungseigentümer bei entsprechendem Rückstand den Vorteil der Ratenzahlungsmöglichkeit verlieren und ihnen gegenüber der gesamte Rückstand in einem Betrag geltend gemacht werden kann. Eine solche Handhabung ist schon deshalb geboten, weil die Wohnungseigentümergemeinschaften auf den regelmäßigen Fluß der Wohngeldzahlungen angewiesen sind. Dies kommt etwa darin zum Ausdruck, daß allgemein eine Aufrechnung gegenüber dem Anspruch auf Zahlung von Wohngeld nur in engen Grenzen für zulässig erachtet wird (vgl. dazu Hauger, in: Weitnauer, § 16 Rdn. 28 m.w. Nachw.). Kommt der Wohnungseigentümer daher seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach und fehlt eine Regelung, wie sie hier der Beschluß enthält, so sehen sich die übrigen Wohnungseigentümer vielfach genötigt, monatsweise das Wohngeld einzufordern und in beim WEG-Gericht anhängigen Zahlungsverfahren den Antrag sukzessive zu erhöhen oder in weiteren Verfahren "dem Geld nachzulaufen". Ein solches Vorgehen bedeutet für die WEG-Verwaltung einen erhöhten Aufwand, der letztlich von den korrekt zahlenden Wohnungseigentümern mitzutragen ist. Außerdem kann der säumige Wohnungseigentümer auf diese Weise zumindest vorübergehend seiner Zahlungspflicht und damit der gemeinsamen Lastentragung entziehen. Wenn die Gemeinschaft daher die Stundung des für das Jahr zu entrichtenden Wohngeldes davon abhängig macht, daß der einzelne Wohnungseigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen im wesentlichen vertragsgemäß nachkommt (und nicht mit mehr als einer Rate in Rückstand gerät), so ist dies nicht zu beanstanden. Das Gericht sieht sich bei der Entscheidung auch auf einer Linie mit den Entscheidungen zum Lastschrifteinzugsverfahren (vgl. dazu SaarlOLG, Beschluß vom 10.10.1997 - 5 W 60/97 -, ZMR 1998, 50 [56] und HansOLG Hamburg, Beschluß vom 6.4.1998 - 2 Wx 97/97 -, ZMR 1998, 451). Hier wie dort werden durch die Beschlußfassung berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer nicht betroffen; im Sinne einer ordnungsgemäßen und effizienten Verwaltung erweist sich die hier beschlossene Stundungs- bzw. Fälligkeitsregelung als ebenso sinnvoll, wie eine Beschlußfassung zum Lastschrifteinzugsverfahren.

116

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.

117

Es entsprach billigem Ermessen, die Verfahrenskosten gegeneinander aufzuheben, da die Antragstellerin hinsichtlich der Anfechtung des Abrechnungsbeschlusses im wesentlichen ihr Anliegen hat durchsetzen können, während ihr bei der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 der Erfolg versagt geblieben ist.

118

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten hat es bei der gesetzlichen Regelung des § 47 Satz 2 WEG zu verbleiben.

119

Geschäftswert nach § 48 WEG: 5.000 DM

Referenzen

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