Urteil vom Amtsgericht Neuss - 85 C 1447/11

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 410,55 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.9.2011 zu bezahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Parteien sind durch Mietvertrag vom 16.2.2008 über die Wohnung X-Straße in N. verbunden. Die Wohnung der Beklagten befindet sich im Erdgeschoss. Zu der Wohnung gehört ein Kelleraum, der über das Treppenhaus und mit einem Fahrstuhl im Nebenhaus, das unteridisch mit dem Haus der Beklagten verbunden ist, erreichbar ist.

Gemäß § 2 des Mietvertrages beträgt die Grundmiete 422,30 Euro, für die eine Staffelung vorgesehen ist. Zusätzlich zu zahlen sind 50 Euro für einen Stellplatz, eine Servicegebühr in Höhe von 25 Euro und eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 168 Euro. Wegen der Einzelheiten der Staffelmiete wird auf Blatt 13 der Akte verwiesen.

Die Servicegebühr leitet die Kläger an die E. in N. weiter, die in der Wohnanlage ein Büro betreibt, in dem den Bewohnern die Möglichkeit gegeben wird, sich zu treffen, Hilfestellung bei Anträgen zu bekommen sowie gegen Gebühr Serviceleistungen wie Babysitting, Blumengießen und Briefkastenleerung bei Abwesenheit, Wäschepfege u.a. in Anspruch zu nehmen. Außerdem befindet sich dort ein Cafe. Dieses und alle anderen Leistungen dieses Büros stehen auch der Allgemeinheit zu denselben Preisen offen.

Für die Monate März bis November 2010 bezahlte die Beklagte lediglich den nicht gemäß der Staffelvereinbarung erhöhten Mietzins. Die Klägerin fordert im Hinblick hierauf Zahlung in Höhe von 57,06 Euro.

Im Monat Dezember 2010 bezahlte die Beklagte einen um 39,79 Euro reduzierten Betrag. Auch diesen fordert die Klägerin mit der Klage.

Für die Monate März und April leistete die Beklagte wiederum Mietzinszahlungen, bei denen sie die Erhöhung durch die vereinbarte Staffelmiete unterließ, so dass die Klägerin für diese Monate einen Betrag in Höhe von 12,68 Euro nachfordert.

Insgesamt bestehen somit Mietrückstände in Höhe von 109,53 Euro.

Im September 2009 übersandte die Kägerin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008, die eine Nachforderung in Höhe von 508,40 Euro auswies.

Im Dezember 2010 übersandte die Klägerin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009, die mit einem Saldo in Höhe von 839,87 Euro zulasten der Beklagten abschloss. Auf beide Forderungen leistete die Beklage keine Zahlungen. Mit Schreiben vom 1.10.2009 erhob sie Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 und am 25.11.2010 gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009.

Die Parteien streiten über die Rechtmäßigkeit verschiedener Posten in den Abrechnungen, insbesondere der Kosten für die Gartenpflege, den Aufzug, die Müllabfuhr sowie um die Wirksamkeit der Vereinbarung der Servicegebühr.

In der Wohnanlage steht den Mietern eine 24 Stunden erreichbare Notrufnummer zur Verfügung, die in den Dienstzeiten der Klägerin von deren Mitarbeitern bedient wird. Für die übrige Zeit hat die Kägerin mit den T. einen Vertrag geschlossen. Hierfür verlangt die Klägerin von den Mietern eine Gebühr.

Die Klägerin behauptet,

sie habe die Beklagte mit Schreiben vom 24.8.2010 gemahnt. Daher stehe ihr ein Betrag in Höhe von 2,50 Euro Mahnkosten zu.

Sämtliche in Rechnung gestellten Betreibskosten seien angefallen und gerechtfertigt.

Die Servicegebühr sei wirksam vereinbart worden, die Mieter seinen auch vor Abschluss des Mietvertrages auf den Inhalt des Angebots aufmerksam gemacht worden.

Die Klägerin hat daher beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.460,24 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 5.4.2011 zu bezahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend hat sie beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 397,56 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.9.2011 zu bezahlen,

hilfweise, die Beklagte zu verurteilen, an sie 1050 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.9.2011 zu bezahlen.

Sie ist der Ansicht, aus den Betriebskostenabrechnungen stünden der Klägerin keinerlei Nachzahlungsansprüche zu.

Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 sei schon aus formellen Gründen unwirksam, da dort die Positionen "Müllabfuhr, Wasseruhr und sonstige Betriebskosten '" mehrfach aufgeführt sind.

Darüberhinaus enthielten beide Abrechnung auch inhaltliche Fehler.

Die Kosten für das Kabelfernsehen seien weder richtig noch erforderlich.

Bei der Kostenart " Versicherungen" werde nicht unterschieden zwischen Haftpflicht, Gebäude- und Glasversicherung.

Die Kosten für den Aufzug könne die Klägerin nicht auf sie umlegen, da sie keinerlei Nutzen von dem Aufzug habe.

In der Abrechnung seien Reinigungsarbeiten aufgeführt worden, die unzureichend oder überhaupt nicht durchgeführt worden seien. Die Reinigungskraft habe sich nicht mehr als 10 Minuten eventuell in ihrem Haus aufgehalten, was vielleicht ein Mal monatlich, in den Wintermonaten fast gar nicht geschehen sei.

Die Kosten für die Rauchmelder seien zu Unrecht berechnet worden, da sich in ihrer Wohnung - dies ist inzwischen unstreitig - seit 2009 keine Rauchmelder befinden.

Die Kosten der Gartenpflege könnten auf sie nicht umgelegt werden, da diese Gartenanlage dem öffentlichen Verkehr dienten und daher gemäß §2 Satz 10 BetrKV die Kosten nicht umlegbar seien. Die Anlage sei öffentlich zugänglich und werde auch von Menschen, die nicht dort wohnten, wie ein öffentlicher Park benutzt. Diese Besucher würden die Anlage erheblich verschmutzen.

Zudem sei nicht zutreffend, dass die Firma O., wie in den Rechnungen aufgeführt, nomatlich Garten- und Reinigungsarbeiten durchführe. Sie zweifele die Richtigkeit der Rechnungen sowohl der Fa. O. als auch der Fa. N. GmbH an. Der Vorstandsvorsitzende der Klägerin sei gleichzeitig Geschäftsführer der N. GmbH. Zudem sei der Betrag über die Gartenpflege mit der Fa. O. erst zum 30,11.2009 beendet worden, so dass es schwer vorstellbar sei, dass für Dezember 2009 ein Betrag in Höhe von 78,653,68 Euro bei der Fa. N. entstanden sei.

Auch die Rechnung der Fa. O. vom 29.1.2010 über einen Containerservice sei nicht umlegungsfähig, da die Müllgefäße von der Müllabfuhr sebst geholt und an ihren Standort zurückgebracht würden. Soweit die Müllgefäße in den Wohnungen auf der L.-Straße von der Fa. O. zur Straße und wieder zurückgebracht würden, seien diese Kosten nicht auf die Beklagte umzulegen, da die Klägerin nicht befugt sei, hier eine Wirtschaftseinheit anzunehmen.

Die Rechnung der T. über einen Betrag in Höhe von 4.800 Euro für die Annahme und Bearbeitung von Störmeldungen sei nicht zulässig und umlagefähig. Es handele sich nicht um Betriebskosten, da es sich nicht um regelmäßig wiederkehrende Kosten handele.

Ein Umlageausfallwagnis könne die Klägerin nicht verlangen.

Die Servicegebühr in Höhe von monatlich 25 Euro habe sie ohne Rechtsgrund bezahlt. Die Vereinbarung der Servicegebühr sei nichtig wegen eines Verstoßes gegen §§ 305,307 BGB. Sie stelle eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar und sei mit dem gesetzlichen Grundgedanken der Miete nicht zu vereinbaren.

Bei Vertragsabschluss habe man ihr mitgeteilt, dass diese Servicegebühr sie dazu berechtige, unentgeltlich die Räume des Treffs incl. der Küche zu nutzen. Sie könne darüberhinaus unentgeltlich Serviceleistungen in Anspruch nehmen. Da dies nicht den Tatsachen entspricht, rechne sie mit ihrem Bereicherungsanspruch auf und fordere im Übrigen mit ihrer Widerklage die ab Februar 2008 gezahlten Servicegebühren zurück.

Wegen des weitergehenden Parteivorbringens wird Bezug genommen auf den vorgetragenen Inhalt Anlagen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 14.3.2012. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Klägerin hat infolge der Aufrechnung durch die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten.

Grundsätzlich steht der Klägerin zwar ein Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete für die Monate März bis November 2010 in Höhe von jeweils 6,34 Euro zu, da die Beklagte die im Mietvertrag vereinbarte Erhöhung der Miete bei ihren Zahlungen nicht berücksichtigt hat. Insoweit ergibt sich ein Betrag in Höhe von 57,06 Euro.

Ein weiterer Nachzahlungsbetrag ergibt sich grundsätzlich aus der für Dezember 2010 zuwenig bezahlten Miete in Höhe von 39,73 Euro, sowie aus der für die Monate März und April zu wenig gezahlten Mieten in Höhe von je 6,34 Euro, insgesamt also 12,68 Euro. Damit ergibt sich ein Mietrückstand in Höhe von insgesamt 109,53 Euro.

Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008 steht der Klägerin dagegen kein Anspruch zu, vielmehr liegt hier eine Überzahlung der Beklagten in Höhe von 295,34 Euro vor.

Die Betriebskostenabrechnung ist zum einen schon formell unwirksam. Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass die Positionen "Müllabfuhr, Wasseruhr und sonstige Betriebskosten" mehrfach aufgeführt sind. Eine Betriebskostenabrechnung muss mindestens eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten. Dabei soll der Mieter die auf ihn entfallenden Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen können. Die Abrechnung ist so zu erstellen, dass der Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege nur noch zur Kontrolle angewiesen ist. Diesen Anforderungen genügt die vorliegende Abrechnung nicht. Infolge der Mehrfachnennung ist es für den Mieter nicht ersichtlich, ob insoweit ein Fehler des Vermieters vorliegt, ob nur ein einziger Betrag anzusetzen ist, und wenn ja, welcher, oder ob alle zwei bzw. drei Beträge anzusetzen sind. Insoweit ist die Abrechnung daher formell unwirksam. Da dieser Fehler jedoch die herausrechenbaren Kosten für die Müllabfuhr, die Wasseruhr und die sonstigen Betriebskosten betrifft, bleibt sie im Übrigen wirksam. Jedoch ist ein Abzug in Höhe von 642,28 Euro zu machen.

Ein weiterer Abzug ist in Höhe von 130,98 Euro bezüglich der Position "Versicherungen" zu machen, da die Versicherungen nicht insgesamt, sondern als Einzelpositionen aufzuschlüsseln sind, um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, sich Gedanken zur Umlagefähigkeit und Plausibliltät der jeweiligen Kosten zu machen und auch die Prämienentwicklung zu verfolgen (Schmidt-Futterer /Langenberg, § 556 Rn 145).

Auch die geltend gemachten 44,84 Euro sind abzuziehen, da nicht ersichtlich ist, woraus sich eine Berechtigung der Klägerin zur Geltendmachung eines Umlageausfallwagnisses ergibt.

Insgesamt sind von der Betriebskostenabrechnung daher 818,10 Euro abzuziehen. Die gesamten von der Kägerin in Rechnung gestellten Betriebskosten betragen 2.286,76 Euro. Zieht man hiervon den zuviel berechneten Betrag in Höhe von 818,10 Euro ab, so verbleibt ein Anspruch in Höhe von 1.468,66 Euro. Hierauf hat die Beklagte bereits Vorauszahlungen in Höhe von 1.764 Euro erbracht, so dass ihr ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 295,34 Euro zusteht.

Weitere Abzüge von dieser Abrechnung kann die Beklagte nicht vornehmen.

Entgegen ihrer Ansicht ist sie zur anteiligen Übernahme der Kosten für die Aufzugsanlage verpflichtet.Eine Umlage scheidet nur dann aus, wenn der Mieter den Aufzug nicht in wirtschaftlich sinnvoller Weise nutzen kann. Diese Nutzungsmöglichkeit besteht jedoch im zu entscheidenden Fall, da die Beklagte mit dem Aufzug im Nebenhaus in den Keller fahren kann und von dort aus durch einen unterirdischen Gang zu ihrem Keller gelangt. Dies gibt ihr die Möglichkeit, sperrige oder schwere Gegenstände ohne diese tragen zu müssen, in ihren Keller zu befördern. Ob sie diese Möglichkeit tatsächlich nutzt, ist unerheblich.

Auch die Kosten für die Hausreinigung sind von der Beklagten anteilsmäßig zu übernehmen. Die von ihr hiergegen vorgebrachten Behauptungen sind nicht substantiiert. Sie trägt vor, die Hausreinigung sei nur unvollständig bzw. oft auch gar nicht vorgenommen worden. Diese Angaben sind jedoch zu allgemein und das Gericht ist daher nicht in der Lage hierüber Beweis zu erheben.

Auch die Kosten der Gartenpflege sind anteilig von der Beklagten zu tragen. Gegen die Richtigkeit der Rechnungen spricht nicht schon, dass der Vorstandsvorsitzende der Klägerin gleichzeitig Geschäftsführer der Fa. N. ist. Eine solche Firmenverflechtung kommt häufig vor und indiiziert nicht bereits die Unrechtmäßigkeit der Rechnung. Weitere Anhaltspunkte hierfür sind jedenfalls nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich.

Gegen die Umlagefähigkeit der Kosten der Gartenpflege spricht auch nicht, dass diese Anlage auch von dritten benutzt wird. Zum einen ist schon nicht ersichtlich, inwieweit die Beklagte bei einer so großen und von so vielen Menschen bewohnten Anlage überhaupt ausmachen kann, welche Verschmutzungen von Mietern und welche von Dritten herbeigeführt werden. Zum anderen nimmt Nr. 10 der BetrKVO nur die Verkehrsflächen, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen, von der Umlagefähigkeit aus. Dagegen ist die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen auch dann umlagefähig, wenn diese Flächen auch von Dritten benutzt werden. Die Klägerin hat auch nachvollziehbar dargestellt, wie sich die geltend gemachten Kosten aufgliedern. Die schlichte Behauptung, diese Kosten seien weder nachvollziehbar noch erforderlich, ist daher nicht ausreichend.

Ebenso sind die Einwendungen gegen die Position "Kabelfernsehen" nicht zu berücksichtigen, da sie unsubstantiiert sind.

Aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 steht der Klägerin ein Anspruch in Höhe von 825,26 Euro zu.

Aus dieser Abrechnung sind lediglich die Kosten für die Wartung der Rauchmelder in Höhe von 14,61 Euro herauszurechnen, da inzwischen unstrittig ist, dass sich in der Wohnung der Beklagten keine Rauchmelder mehr befinden.

Dagegen sind die Kosten für die Müllabfuhr in voller Höhe anzusetzen. Die Beklagte hat zwar eingewendet, die Kosten für den Containerservice durch die Fa. O. dürften nicht berücksichtigt werden, da dieser lediglich für andere Häuser erbracht werde. Bei dem von ihr bewohnten Haus hole sich die Müllabfuhr selbst die Mülltonnen aus den Stellplätzen und bringe sie auch wieder zurück. Die Klägerin hat jedoch ausgeführt, dass insoweit eine Abrechnungseinheit bestehe.

Auch die Position "sonstige Kosten" ist umlagefähig. Hierin sind u.a. die Kosten für einen Servicenotdienst durch die T.. Diese Kosten sind entgegen der Ansicht der Beklagten ebenfalls Betriebskosten. Nach § 19 Abs.2 Satz1 WoFG sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Kosten für die Enrichtung und Unterhaltung eines Notdienstes entstehen laufen und dienen dazu, den Wohnbetrieb tags und nachts ungestört aufrecht zu erhalten, was insbesondere bei einer so großen Anlage, in der auch alte und behinderte Menschen wohnen, unerlässlich ist. Für diese Menschen ist es unter Umständen lebensnotwendig, dass z.B. der Aufzug jederzeit funktioniert.

Bezüglich der weiteren gegen die Abrechnung für das Jahr 2009 geltend gemachten Einwendungen gilt das oben zu der Abrechnung für das Jahr 2008 Gesagte.

Ein Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Mahnkosten in Höhe von 2,50 steht der Klägerin nicht zu, da die Beklagte den Zugang der Mahnung bestritten hat, und die Klägerin keinen Beweis für den Zugang angeboten hat.

Insgesamt ergibt sich somit ein Nachforderungsanspruch der Klägerin in Höhe von 639,45 Euro.

Hiergegen hat die Beklagte jedoch mit einem Anspruch auf Rückzahlung zu unrecht bezahlter Servicegebühren wirksam aufgerechnet. Denn diese Servicegebühren in Höhe von monatlich 25 Euro, insgesamt also vom Februar 2008 bis zum Juli 2011 1050 Euro, hat die Beklagte ohne Rechtsgrund bezahlt und kann sie daher gemäß $ 812 BGB zurückfordern.

Die Vereinbarung der Zahlung der Servicegebühr im Mietvertrag war unwirksam.

Aus dem vereinbarten Mietvertrag ist schon nicht ersichtlich, um was es sich bei der Servicegebühr überhaupt handelt. Denn diese ist zweimal aufgeführt.

Zum einen ist die Servicegebühr in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages als Zusatz zur Grundmiete aufgeführt, zum anderen findet sie sich in § 2 Abs. 6 des Mietvertrages als Teil der umlagefähigen Betriebskosten.

Soweit die Servicegebühr Teil der Betriebskosten ist, ist diese Vereinbarung unzulässig, da es sich dabei nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt. Betriebskosten im Sinne des § 556 BGB sind solche Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hier entstehen die Kosten, für die die Servicegebühr verwendet wird, gar nicht der Klägerin. Vielmehr dient die Servicegebühr dazu, den Betrieb des Treff- und Servicepunktes zu finanzieren. Dieser wird jedoch durch die E. betrieben, und die Klägerin reicht daher die von den Mietern eingenommen Servicegebühren nach eigenen Angaben direkt an die E. weiter. Es kann sich daher nicht um umlagefähige Betriebskosten handeln.

Aber auch als Teil der Grundmiete ist die Servicegebühr unwirksam. Denn in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – und solche stellen die Vereinbarungen in dem Mietvertrag dar- kann eine solche Geschäftsgebühr nicht wirksam vereinbart werden. Diese Klausel ist wegen Verstoß gegen § 307 BGB unwirksam.

Dies ergibt sich zum einen schon daraus, dass nach dem Mietvertrag überhaupt nicht klar ist, wofür die Servicegebühr bezahlt wird und welche Gegenleistungen der Miete dafür erwarten kann. Zum anderen benachteiligt diese Regelung den Mieter unangemessen, da sie mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts nicht zu vereinbaren ist ($307 Abs.2 Ziff. BGB). Grundgedanke des Mietrechts ist es, dass der Mieter ein Entgelt für die Zurverfügungstellung von Wohnraum entrichtet. Im Gegensatz zu dem vom BGH entschiedenen Fall (III ZR 167/05) war das im hier zu entscheidenden Fall vorliegende Wohnangebot nicht von vorneherein auf die Unterstützung gesundheitlich und altersbedingt beeinträchtigter Menschen ausgerichtet. Ein bestimmtes Unternehmen sollte die für das Betreute Wohnen unerlässlichen Grundleistungen bereitstellen und die Mieter sollten gehalten sein, sich für die Dauer des Mietvertrages an dieses Unternehmen vertraglich zu binden. Die Koppelung von Miet- Und Servicevertrag diente dem Intersse des Dienstanbieters und des Vermieters an einer verlässlichen Kalkulation des angebotenen Betreuten Wohnens, sie lag indes auch im Interesse der betagten Mieter an einer zuverlässigen Versorgung. Hätten sie sich einseitig von dem Servicevertrag lossagen können, dann wäre ihre stetige Grundbetreuung zumindest gefährdet gewesen. Der Servicevertrag hat somit das Betreute Wohnen erst zu diesem gemacht und war daher Grundvoraussetzung und notwendiger Bestandteil. Der hier zu entscheidende Fall liegt jedoch anders. Zwar richtet sich das Mietangebot auch an hilfsbedürftige Menschen, steht jedoch jedermann offen, der einen Wohnberechtigungsschein besitzt. Die Unterhaltung des Servicepunktes dient daher nicht der Erreichung eines bestimmten Wohnzwecks. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass die Unterhaltung einer solchen Servicestation grundsätzlich begrüßenswert ist. In einer Wohnanlage, in der behinderte und nicht behinderte Menschen, alte und junge Menschen zusammenwohnen, ist es für das Zusammenleben förderlich, wenn es Plätze für ein Zusammenkommen und die Möglichkeit für Hilfsangebote gibt. Es dient der Erleichterung des täglichen Lebens, wenn man Babysitterdienste, Reinigungsleistungen, Wäscheservice, Betreuung der Wohnung bei Abwesenheit , Hausaufgabenbetreuung an einer einzigen Stelle in Anspruch nehmen kann und sich nicht an viele verschiedene Stellen wenden muss. Auch die Möglichkeit, Hilfe bei Behördenangelegenheiten zu bekommen, ist für viele Menschen ausgesprochen hilfreich, da die Hemmschwelle bezüglich der Hilfeleistung niedriger ist als bei der Behörde selbst. Dies alles macht aber nicht den Charakter des Wohnens aus. Denn das Wohnen in dieser Anlage ist auch möglich ohne all diese Hilfsangebote.

Auch aus der Tatsache, dass diese Serviceleistungen allen Menschen und nicht nur den Mietern der Klägerin offenstehen – und dies zu identischen Preisen – zeigt, dass diese Serviceleistungen nicht Teil des Mietvertrages sind. Denn der Vermieter kann immer nur ein Entgelt für die Zurverfügungstellung einer Leistung an den Mieter, nicht aber an die Allgemeinheit verlangen.

Auch die Tatsache, dass die Mieter bei Nicht- oder Schlechterfüllung der Dienstleistung durch die E. überhaupt keine rechtlichen Möglichkeiten haben, zeigt, dass diese Regelung unwirksam ist. Da die Mieter keinen Vertrag mit der E. haben, können sie dieser gegenüber keinerlei Rechte geltend machen. Gegenüber der Klägerin können sie ebenfalls keinerlei Rechte geltend machen, da im Mietvertrag nicht geregelt ist, welche Leistungen überhaupt zu erbringen sind.

Die Klägerin kann sich auch nicht auf das Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 22.8.2008 ( 87 C 1489/08) bzw des Landgerichts Mannheim vom 15.6.199 (4 S 167/99) berufen. In diesen Urteilen wurde festgestellt, dass der Vermieter Verwalterkosten als eigenständigen Teil neben der Grundmiete und den Nebenkosten geltend machen kann. Begründet wurde dies jedoch damit, dass die Verwalterkosten auch in der Grundmiete hätten enthalten sein können und so nur eine Offenlegung der Kalkulation erfolgte. Im hier zu entscheidenden Fall hätten jedoch die Kosten für den Servicepunkt aus den oben angeführten Punkten nicht in die Grundmiete einbezogen werden dürfen.

Die Klägerin hat die vereinnahmten Beträge für die Servicegebühr daher zurückzubezahlen. Insgesamt hat die Beklagte von ihrem Einzug im Februar 2008 bis zum Monat Juli 2011 41 Monate lang die Servicegebühr in Höhe von 25 Euro bezahlt, so dass sich ein Betrag in Höhe von 1050 ergibt, den die Klägerin zurückzubezahlen hat. In Höhe von 639,45 Euro kann die Beklagte daher gegen die Forderung der Klägerin aufrechnen, in Höhe des Restbetrages von 410,55 ist die Hilfswiderklage begründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§709 Ziff.11, 7011 ZPO.

Streitwert: 1.845,12 Euro.

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