Urteil vom Amtsgericht Schöneberg - 13 C 174/23

: 1. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags ungewöhnlich ist, wird nicht Vertragsbestandteil. Wenn eine Indexmietvereinbarung nicht im Abschnitt des Vertrages steht, in dem es um die Regelungen zur Miethöhe geht, ist sie als Überraschungsklausel zu werten, denn der Mieter muss dann nicht damit rechnen, eine Indexmiete zu vereinbaren.(Rn.12) (Rn.13)

: 2. Eine Klausel in AGB ist unwirksam, wenn sie nicht hinreichend klar und verständlich ist. Ein bloßer Verweis auf eine Rechtsvorschrift (hier § 557b BGB) ohne Erläuterung des Inhalts ist unzureichend, denn der durchschnittliche Mieter muss den Inhalt der in Bezug genommenen Norm verstehen können. Dies ist durch den bloßen Verweis nicht gewährleistet.(Rn.14)

nachgehend LG Berlin II, 13. Januar 2025, 63 S 138/24, Beschluss

: 1. Es wird festgestellt, dass sich die monatliche Nettokaltmiete für die von den Klägern innegehaltene Wohnung im Vorderhaus, 2. OG links des Hauses H. Straße, ... B. aufgrund des Schreibens vom 16.05.2023 nicht ab dem 01.07.2023 von 1.100,00 € auf 1.232,22 € erhöht hat.

: 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrags abzuwenden, soweit nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

1: Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 27.12.2021 die Wohnung H. Straße, ... B. belegen im Vorderhaus, 2. OG links an. Im Mietvertrag heißt es in "§ 16 Sonstige Vereinbarungen" unter Punkt 4.4 "Mieter und Vermieter vereinbaren eine Indexmiete gem. § 557 b BGB". Für die Einzelheiten des Vertrags wird auf Bf 5ff d.A verwiesen.

2: Mit Schreiben vom 16.05.2023 passte die Beklagte die monatliche Nettokaltmiete von 1.100,00 € um 12,02% auf 1232,22 € an. Für das Schreiben wird auf Bl. 17 d.A. verwiesen.

3: Die Kläger meinen, die Klausel sei einerseits schon räumlich überraschend und andererseits genüge sie den Voraussetzungen des § 557b BGB nicht.

5: festzustellen, dass sich die monatliche Nettokaltmiete für die von den Klägern innegehaltene Wohnung im Vorderhaus, 2. OG links des Hauses H. Straße, ... B. aufgrund des Schreibens vom 16.05.2023 nicht ab dem 01.07.2023 von 1.100,00 € auf 1.232,22 € erhöht hat.

8: Die Beklagte meint, sie sei in der Klageschrift nicht ausreichend bezeichnet. Ferner sei die Klausel wirksam.

9: Für den weiteren Sach- und Streitstand wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

10: Die Klage ist zulässig, insbesondere haben die Kläger ein hinreichendes Feststellungsinteresse am Umfang ihrer Zahlungsverpflichtungen, da sich die Beklagte der Forderung berühmt. Auch ist die Bezeichnung der Beklagten ausreichend, da die identifizierbar ist (vgl. Zöller/Greger, ZPO, § 253 Rz. 8c). Die Beklagte selbst hat sich im Mietvertrag auch nicht weitergehend bezeichnet, geht also selbst davon aus, dass sie so ausreichend identifizierbar ist.

12: Die Klausel ist bereits nicht Vertragsbestandteil geworden. Bei dem Vertrag handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Hier werden solche Bestimmungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil; §305 c Abs. 1 BGB.

13: Hier mussten die Kläger schon nach dem äußeren Erscheinungsbild nicht damit rechnen, dass sie eine Indexmiete vereinbaren. Die Regelungen zur Miethöhe sind in § 3 enthalten. Die Kläger brauchten daher nicht davon ausgehen, dass in Ziffer § 16.4.4. weitere Regelungen über die Anpassung der Miethöhe enthalten sind.

14: Selbst wenn man dies jedoch anders sehen würde, ist die Vereinbarung nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Hiernach ist eine Vereinbarung unwirksam, wenn sie nicht hinreichend klar und verständlich ist. Das ist hier der Fall. Der bloße Verweis auf eine Rechtsvorschrift ist unzureichend, wenn nicht auch über den Inhalt der in Bezug genommenen Norm unterrichtet wird (vgl. EuGH NJW 2013, 2253 Rn 50). Zwar wurde dort ein Regelungswerk in Bezug genommen, welches für den Vertrag eigentlich keine Anwendung fand während das BGB hier grundsätzlich Anwendung findet. Der Gedanke wird aber auch bereits im nationalen Mietrecht, etwa bei der Abbedingung von § 545 BGB in Allgemeinen Geschäftsbedingungen angewandt (vgl. OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 27.03.1995 - 4 RE-Miet 1/93). Dahinter steht letztlich der Gedanke, dass hinreichende Transparenz dann nicht mehr gegeben ist, wenn zum Verständnis der AGB vom durchschnittlichen Adressaten weitere Dokumente gelesen werden müssen. Ob es sich hierbei um Normen handelt die sich innerhalb eines Regelungswerks befinden, welches auf das Vertragsverhältnis Anwendung findet ist aus Sicht des Gerichts zweitrangig, weil allein durch die Verweisungstechnik die Regelung aus sich selbst heraus nicht mehr verständlich ist. Wo genau sich die in Bezug genommene Regelung befindet ist demgegenüber zweitrangig, da durch einfache Internetsuche auch anderweitige Regelungswerke mit nur geringem Aufwand aufgefunden werden können.

15: Auch wenn man dies anders sehen würde, bliebe die Regelung jedoch unwirksam, da § 557b BGB lediglich Mindestanforderungen an die wirksame Vereinbarung einer Indexmiete regelt.

16: Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.