Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleis-tung in Höhe von 110 % aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

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Tatbestand:

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Die Klägerin begehrt mit ihrer Klage Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Rückbauarbeiten bzw. Beschädigung der Mietsache betreffend das Objekt W-Straße ## in xxxx Y. Zwischen den Parteien bestand ein langjähriges Mietverhältnis. Dieses endete am 30.09.2007, der offizielle Rückgabetermin erfolgte am 01.10.2007.

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Während des Mietverhältnisses hatte der Beklagte diverse Umbaumaßnahmen in dem Mietobjekt durchgeführt.

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Mit Schreiben vom 02.07.2007, welches sich als Anlage K 3, Bl. 190 f., bei der Gerichtsakte befindet, kündigte der Beklagte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgerecht zum 30.09.2007. Die Kündigung wurde klägerseits mit Schreiben vom 12.09. bestätigt. Mit Schreiben vom 05.10.2007 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 31.10.2007 dazu auf, diverse Arbeiten in dem Objekt durchzuführen. Wegen Einzelheiten hierzu wird auf das Schreiben vom 05.10.2007, welches sich als Bl. 28 und 29 bei der Gerichtsakte befindet, Bezug genommen. Da die dort geforderten Arbeiten beklagtenseits nicht durchgeführt wurden, ließ die Klägerin diese durch von ihr beauftrage Handwerksunternehmen durchführen. Insgesamt entstanden ausweislich der bei der Akte befindlichen Rechnungen der Handwerksbetriebe, Bl. 18 ff. der Gerichtsakte, Kosten in Höhe von 8 695,53 €, die die Klägerin nunmehr mit ihrer Klage von Beklagtenseite erstattet verlangt.

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Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe die durchgeführten baulichen Veränderungen aus Eigeninitiative allein zur Realisierung seiner eigenen Wohnvorstellungen durchgeführt, ohne dass sie ihm dies ausdrücklich gestattet habe. Hierbei habe er teilweise nicht fachmännisch gearbeitet. Zum Teil habe sie einige der Umbauarbeiten mitfinanziert, indem sie dem Beklagten unter anderem ihren Pkw als Gegenleistung überlassen habe.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 8 695,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.03.2008 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er behauptet, sämtliche Umbauarbeiten seien mit Zustimmung der Klägerin erfolgt. Darüber hinaus habe sie ihm und seiner damaligen Ehefrau gegenüber erklärt, sie werde beide als Erben für ihr Haus einsetzen, sodass er  der Beklagte  die Umbauarbeiten auch im Hinblick auf die spätere Erbenstellung vorgenommen habe.

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Desweiteren behauptet er, er sei bereits Ende Juni 2007 ausgezogen und habe der Klägerin Zugang zur Wohnung einräumen wollen, was jedoch von dieser abgelehnt worden sei. In diesem Zusammenhang behauptet er, dass die Klägerin zumindest über einen Satz Schlüssel für die Wohnung des Beklagten verfügt habe, was von Klägerseite unbestritten geblieben ist. Am 30.06. habe er dann versucht, der Klägerin die weiteren Schlüssel zurückzugeben. Daher ist er der Auffassung, dass die Ansprüche der Klägerin spätestens mit Ablauf des Jahres 2007 verjährt seien. Insofern erhebt er die Einrede der Verjährung.

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Daneben behauptet er, er habe eigene Aufwendungen für die Umbaumaßnahmen getätigt, die sich auf 9 075,00 € für Materialkosten und Arbeitszeit  für die genaue Berechnung wird auf Bl. 149 ff. der Gerichtsakte verwiesen  summieren würden. Eine Finanzierung seitens der Klägerin habe nicht stattgefunden, der Pkw sei ihm vielmehr schenkweise überlassen worden. Mit den ihm gegenüber der Klägerin zustehenden Aufwendungsersatzansprüchen erklärt er die hilfsweise Aufrechnung gegenüber der Klageforderung.

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Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 30.07.2009, Bl. 211 ff. der Gerichtsakte, und vom 22.10.2009, Bl. 222 der Gerichtsakte. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 22.10.2009, Bl. 222 ff. der Gerichtsakte, Bezug genommen.

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Die Klägerin hat am 19.03.2008 den Erlass eines Mahnbescheides beim Amtsgericht Hagen beantragt, welcher am 27.03.2008 erlassen und dem Beklagten am 29.03.2008 zugestellt worden ist.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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I. Die zulässige Klage ist unbegründet.

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Es kann dahinstehen, ob der Klägerin der mit der Klage verfolgte Anspruch auf Schadensersatz gegen den Beklagten zusteht oder nicht. Denn die Klageforderung ist jedenfalls verjährt.

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Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH erfordert die "Rückgabe" der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters (vgl. hierzu auch BGH NJW 2004, 774, 775). Das bedeutet zum einen, dass der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich, von der der Vermieter Kenntnis erlangen muss. Die Besitzerlangung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist jedoch nicht unbedingt identisch mit der Rückgabe gemäß § 546 BGB. Entscheidend ist, dass der Vermieter die unmittelbare Sachherrschaft im Sinne von § 854 BGB vom Mieter zurückerhält (BGH NJW 2005, 2004). Er soll also die Möglichkeit haben, die Sache ungestört auf Veränderungen und Verschlechterungen zu untersuchen.

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Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin die Mieträume spätestens Ende Juni 2007 Anfang Juli 2007 zurückerhalten hat und so in die Lage versetzt worden ist, die Räume ohne Störung durch den Beklagten auf etwaige Veränderungen und Verschlechterungen zu untersuchen. Das Gericht stützt sich hierbei auf die glaubhafte Aussage der Zeugin O in ihrer Einvernahme im Beweistermin. Diese hat nachvollziehbar bekundet, dass sie Anfang Juli 2007 mit dem Beklagten als deren neuer Lebensgefährtin in eine gemeinsame Wohnung gezogen sei. Kurz vorher sei durch sie und den Beklagten das Haus geräumt und gereinigt worden. Anlässlich eines Besuchs an der Haustür der Klägerin sei versucht worden, sämtliche Schlüssel an die Klägerin zurückgelangen zu lassen, was von dieser jedoch abgelehnt worden sei. In diesem Zusammenhang sei gesagt worden, dass die Wohnung sauber, leer und geputzt gewesen sei und nunmehr die Schlüssel übergeben werden sollten, was sodann von der Klägerin abgelehnt worden sei. Nach erfolglosem Versuch, die Schlüssel an die Klägerin zurückzugeben, habe der Beklagte dann die Schlüssel in den neben der Haustür der Klägerin befindlichen Briefkasten geworfen, welcher vom Beklagten genutzt worden sei. Aufgrund dieses gefundenen Beweisergebnisses ist das Gericht davon überzeugt, dass der Beklagte und die Zeugin O tatsächlich am besagten Tag vergeblich versucht haben, die Schlüssel an die Klägerin zurückgelangen zu lassen und der Beklagte zudem eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe der Mietsache vorgenommen hat, von der die Klägerin als Vermieterin auch Kenntnis erlangen musste.

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In diesem Zusammenhang kann zudem dahinstehen, ob durch die Einlegung der Schlüssel in den Briefkasten die vollständige Besitzübergabe an den Schlüsseln eingetreten ist. Insofern bedarf es auch nicht mehr der nur vorsorglich noch gegenbeweislich benannten Zeugin L. Denn nach dem unbestrittenen Beklagtenvortrag hat sich die Klägerin zumindest im Besitz eines kompletten Schlüsselsatzes befunden, sodass sie ab dem 30.06.2009 die ungestörte Sachherrschaft über die Mieträumlichkeiten hatte. Der Umstand, dass möglicherweise noch weitere Schlüssel im Besitz des Beklagten verblieben sind, ist für den Beginn der Verjährung nach § 548 Abs. 1 Satz 2 irrelevant. Denn anders als bei der Rückgabe des Objekts gemäß § 546 BGB ist die Herausgabe sämtlicher Schlüssel für die Besitzerlangung des Vermieters nicht entscheidend. Abzustellen ist allein auf die mit der unmittelbaren Besitzverschaffung verbundene Möglichkeit des Vermieters zur Prüfung der Mieträume. Diese besteht unabhängig davon, ob eventuell noch Schlüssel beim Mieter verblieben oder etwa im Laufe des Mietverhältnisses verloren gegangen sind.

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Auch der Umstand, dass im Zeitpunkt der Besitzerlangung durch die Klägerin das Mietverhältnis noch gar nicht beendet war, steht dem Verjährungsbeginn nach § 548 nicht entgegen. Denn der Zeitpunkt, in dem der Vermieter sich ein Bild vom Zustand der Mietsache machen kann, ist nämlich auch dann maßgebend, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist (so auch BGH NJW 1981, 2406 m. w. N.).

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Spätestens mit Ablauf des Jahres 2007, jedoch zumindest vor Durchführung des Mahnverfahrens, welches verjährungshemmende Wirkung hätte entfalten können, ist der Klageanspruch verjährt. Im übrigen ist nichts dazu vorgetragen, dass es während des Laufs der Verjährungsfrist zu einer Hemmung der Verjährung, etwa durch Verhandlungen im Sinne von § 203 BGB oder zu einem Neubeginn durch Anerkenntnis gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB gekommen wäre.

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Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagtenseite vom 05.11.2009 enthielt keinen neuen erheblichen Tatsachenvortrag, der die Wiedereröffnung nach § 156 ZPO rechtfertigt, und blieb bei der Entscheidung des Gerichts unberücksichtigt.

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II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert: 8 695,53 €.