Urteil vom Landgericht Bielefeld - 6 O 127/06

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger zu Händen eines vom Kläger zu beauftra-genden Notars 106.700,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen des Klägers vor dem beauftragten Notar:

„Ich bin der eingetragener Eigentümer des nachfolgend beschriebenen, im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts S. von S. Blatt 8822 eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 79/10.000stel Mieteigentumsanteil an dem Grundstück im Rechtssinn, Gemarkung S., Flur 16, Flurstück 135, 137 und 216 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Gebäude W.-straße 12 im 4. Obergeschoss Nr. 122 des Aufteilungsplanes.

Ich verpflichte mich hiermit, dass vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die L. & Co. KG, vertreten durch ihren Geschäftsführer Herbert L., zu übertra-gen, frei von der in Abt. III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen Grund-schuld der Sparda-Bank Hannover eG in Höhe von 101.000,00 €.

Ich erteile hierzu der L. & Co. KG und Herrn I. L. die unwiderrufliche Vollmacht, in meinem Namen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, die Auflassung zu erklären.

Ich erteile mein Einverständnis mit einer Weisung der L. & Co. KG und des I. L. an den unterzeichnenden Notar, den eingehenden Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abt. III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen Grundschuld der Sparda-Bank Hannover eG zu verwenden.

Ich bewillige die Eintragung der L. & Co. KG als Eigentümer unter der aufschie-benden Bedingung, dass Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage gefor-derten Betrages nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basis-zinssatz seit Rechtshängigkeit auf dem Konto des unterzeichnenden Notars er-folgt und ein etwaig überschießender Betrag an mich auszukehren ist.“

Es wird festgestellt, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögens-schadens verpflichtet ist, soweit die im Klageantrag zu 1) näher bezeichnete Wohnung betroffen ist und der Schaden mit dem Erwerb dieser Wohnung, ihren laufenden Un-terhaltskosten und einer evtl. zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammen-hängt.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils

zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d

Der Kläger begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen fehlerhafter Beratung im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung.

Die Beklagte kauft Altwohnbestände an, teilt sie in Wohnungseigentum auf und vertreibt die dadurch entstandenen Eigentumswohnungen über Handelsvertreter.

Im Jahr 1999 erwarb die Beklagte das Objekt S. I (Mehrfamilienhäuser S. 2 - 24, W. 12 und 14). Mit notarieller Teilungserklärung des Notars K. in G. vom 04.11.1999 teilte die Beklagte das gesamte Objekt in Wohnungseigentum auf und gab die Wohnungen anschließend in den Vertrieb.

WEG-Verwalter des Objekts S. I war bis zum 31.12.2006 die Firma L. Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, eine Schwesterfirma der Beklagten. Das Gesamtobjekt verfügt über 165 Wohneinheiten und eine Gesamtfläche von 11.187 m². Für die vermieten bzw. zu vermietenden Wohnungen bietet die Beklagte die Möglichkeit des Beitritts zu einem Mietpool an, wobei die Einzelheiten der Beitrittsmöglichkeiten zwischen den Parteien streitig ist.

Anfang 2003 nahm die Beklagten durch die für sie tätigen Beraterinnen T. und U. Kontakt mit dem Kläger auf und bot eine Eigentumswohnung in dem Objekt in S. an. Nachdem der Kläger am 20. und 21.03.2003 2 Besuchsaufträge unterzeichnet hatte, auf deren Inhalt Bezug genommen wird (Blatt 70, 71 der Akten) kaufte er mit notarieller beurkundeten Vertrag vom 26.03.2003 (Blatt 14 bis 23 der Akten) die Eigentumswohnung Nr. 122 des Aufteilungsplanes zum Kaufpreis von 106.700,00 €. Gleichzeitig schloss er einen Vertrag über die Einziehung und Verwendung von Mieteinnahmen (Mietpoolvertrag), auf dessen Inhalt ebenfalls Bezug genommen wird (Blatt 24 bis 26 der Akten). Die Finanzierung erfolgte über ein "Privatdarlehen" der Vermittlerin U. in einer Gesamthöhe von 9.387,55 € sowie ein Darlehen der Sparda-Bank Hannover.

Bereits 2000 war es im Mietpoolbereich zu Unterdeckungen gekommen, und zwar in folgender Höhe:

2000: 365.325,09 DM

2001: 267.408,27 DM

2002: 17.943,39 €

Ab dem Jahr 2003 wies der Mietpoolbereich folgende Unterdeckungen auf:

2003: 96.491,39 €

2004: 137.329,21 €

2005: 38.541,25 €

In den Jahren 2000 und 2002 hatte die Beklagte den Mietpool einen Betrag von 150.000,00 DM sowie 46.016,27 € zugeführt.

Die Ausschüttungen für den Kläger beliefen sich bis April 2004 auf 296,81 € monatlich. Ab Mai 2004 bis Ende 2005 betrug die monatliche Ausschüttung 235,68 €.

Der Kläger behauptet, er sei über das Risiko des Mietpools nicht aufgeklärt worden. Insbesondere sei er - unstreitig - nicht darauf hingewiesen worden, dass der Mietpool bereits ein Defizit aufgebaut habe. Außerdem sei das gesamte Objekt stark sanierungsbedürftig gewesen. Entgegen einem weiteren Versprechen sei das Objekt nicht zur Altersvorsorge geeignet. Schließlich sei der Kaufpreis sittenwidrig überhöht.

Der Kläger beantragt:

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger zu Händen eines vom Kläger zu beauftragenden Notars 106.700,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 rozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen des Klägers vor dem beauftragten Notar:

"Ich bin der eingetragener Eigentümer des nachfolgend beschriebenen, im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts S. von S. Blatt 882 eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 79/10.000stel Mieteigentumsanteil an dem Grundstück im Rechtssinn, Gemarkung S., Flur 16, Flurstück 135, 137 und 216 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Gebäude W.-straße 12 im 4. Obergeschoss Nr. 122 des Aufteilungsplanes.

Ich verpflichte mich hiermit, dass vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht auf die L. & Co. KG, vertreten durch ihren Geschäftsführer I. L., zu übertragen, frei von der in Abt. III des Wohnungsgrundbuches eingetragenen Grundschuld der Sparda-Bank Hannover eG in Höhe von 101.000,00 €.

Ich erteile hierzu der L. & Co. KG und Herrn I. L. die unwiderrufliche Vollmacht, in meinem Namen unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, die Auflassung zu erklären.

Ich bewillige die Eintragung der L. & Co. KG als Eigentümer unter der aufschiebenden Bedingung, dass Zahlungseingang in Höhe des durch die Klage geforderten Betrages nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit auf dem Konto des unterzeichnenden Notars erfolgt und ein etwaig überschießender Betrag an mich auszukehren ist. "

Es wird festgestellt, dass die Beklagte auch zum Ausgleich des weiteren Vermögensschadens verpflichtet ist, soweit die im Klageantrag zu 1) näher bezeichnete Wohnung betroffen ist und der Schaden mit dem Erwerb dieser Wohnung, ihren laufenden Unterhaltskosten und einer evtl. zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zusammenhängt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie vertritt die Auffassung, auf das Mietpooldefizit hätte sie nur hinweisen müssen, wenn zu erwarten gewesen wäre, dass auch in de Folgezeit erhebliche Defizite entstehen würden. Hiervon könne aber keine Rede sein.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Schadensersatz des Klägers ergibt sich aus § 280 BGB.

Zwischen den Parteien ist ein Beratungsvertrag zu Stande gekommen. Nach der Rechtsprechung des BGH kann zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zu Stande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Rechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, dass der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (BGH, NJW 2004, 64 f). Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, da die - nicht vernommene - Zeugin U. den Kläger unstreitig mit dem Ziel des Erwerbs einer Eigentumswohnung beraten hat. Ferner sind sogenannte "Besuchsaufträge" gefertigt worden, in denen nochmals die Berechnung über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs dargestellt worden ist.

Wesentlicher Inhalt der Beratung war die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwandes des Klägers. Bei der Berechnung des Eigenaufwands muss der Verkäufer daher auch die im Zeitpunkt der Beratung abzusehende ungünstige Veränderungen der Mieteinnahmen oder Unterhaltungskosten berücksichtigen.

Die Verletzung der Beratungspflichten der Beklagten ist bereits darin zu sehen, dass sie dem Kläger nicht auf die schon eingetretene Mietpoolunterdeckung hingewiesen hat. Die Unterdeckung im Mietpool für die Jahre 2000 und 2001 in Höhe von 365.325,09 DM sowie 267.408,27 DM waren der Beklagten im Zeitpunkt der Kaufberatung des Klägers bekannt. Die Mietpoolabrechnung für 2002, die zu einer abermaligen Unterdeckung in Höhe von 17.943,39 € führte, erfolgte am 21.03.2003, und damit immerhin noch 5 Tage vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Die Kammer geht davon aus, dass die Beklagte in der Lage gewesen wäre, den Kläger vor dem 26.03.2003 auf das Ergebnis der Mietpoolabrechnung für 2002 hinzuweisen. Die Beklagte musste dem Kläger, der auf ihre Veranlassung dem Mietpool beitrat, jedenfalls ungefragt zumindest darüber informieren, dass es im Mietpool bereits in den Jahren 2000 und 2001 zu erheblichen Unterdeckungen gekommen war. Immerhin trat der Kläger einer Mietpoolgemeinschaft zu einem Zeitpunkt bei, in dem erhebliche Unterdeckungen vorhanden waren, die in der Folgezeit ausgeglichen werden mussten. Über diese Situation musste die Beklagte den Kläger nicht im Unklaren lassen, und zwar unabhängig davon, wie hoch sie die Miteinnahme pro m² für den Kläger kalkulierte.

Die Pflichtwidrigkeit der Beklagten erhöht sich weiter dadurch, dass sie weiterhin mit einer Mieteinnahme von 3,32 € pro m² rechnete, obwohl sie zu diesem Zeitpunkt bereits wusste, dass ihre Kalkulation von ursprünglich 6,50 DM pro m² bislang nicht aufgegangen war. Der Beklagten war zumindest bekannt, dass der Mietpool in den Jahren 2001 und 2001 der Mietpool erheblich Unterdeckungen aufwies. Wenn sie gleichwohl hiervon unbeeindruckt nach wie vor von einer Mieteinnahme von 3,25 € pro m² ausging, verschloss sie sich bewusst den zwischenzeitlich eingetretenen Veränderungen, nämlich der Erkenntnis, dass der Mietpool schwerwiegend unterdeckt war. Es sind keinerlei Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass die Beklagte Anfang 2003 berechtigter Weise annehmen durfte, bei den Unterdeckungen des Mietpools für 2000/2001 habe es sich um vorübergehende Probleme gehandelt, die ohne weiteres behoben werden könnten. Das Vorgehen der Beklagten vermittelt vielmehr in dem vorliegenden Fall den Eindruck, dass der Kläger in 2003 "sehenden Auges" in wirtschaftliche Schwierigkeiten geführt worden ist. Die Kammer hat keinerlei Verständnis für eine derartige Verkaufsstrategie der Beklagten, die ein erkanntes Abstürzen des Mietpools in die Verlustzone unerwähnt und in der Kalkulation unberücksichtigt lässt.

Die objektive Pflichtverletzung hat die Beklagte auch zu vertreten.

Liegt objektiv eine Pflichtverletzung vor, muss der Schuldner darlegen und ggfls. beweisen, dass er eine objektive feststehende und zu einem Schaden führende Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Diesen Entlastungsbeweis hat die Beklagte nicht geführt.

Die Kausalität zwischen Beratungspflichtverletzung und Kaufvertragsabschluß ist zu bejahen. Nach feststehender Rechtsprechung des BGH ist, wer vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt, darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch bei pflichtgemäßen Verhalten eingetreten wäre, der Geschädigten also dem Hinweis unbeachtet gelassen und auch bei wahrheitsgemäßen Tatsachenangaben den Vertrag, so wie geschehen, geschlossen hätte (vergleiche BGH, NJW 1998, 302; OLG Hamm 22 U 55/06, Urteil vom 07.09.2006). - Diesen Beweis hat die Beklagte nicht geführt.

Auf der Rechtsfolgenseite kann der Kläger verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn er den streitgegenständlichen Kaufvertrag und zur Finanzierung des Kaufpreises geschlossenen Darlehensvertrag nicht geschlossen hätte.

In diesem Fall wäre der Kläger nicht Eigentümer der streitgegenständliche Wohnung geworden. Ferner hätte er das Finanzierungsdarlehen nicht aufgenommen. Der Kläger kann deshalb die Rückübertragung der Eigentumswohnung an die Verkäuferin verlangen. Da der Kläger die Eigentumswohnung lastenfrei erworben hat, ist der Kläger auch verpflichtet, der Beklagten lastenfreies Eigentum an der Wohnung zurückzuübertragen.

II.

Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 286 I 2, 288 II BGB. Dass der Käufer den Kaufpreis nicht aus eigenen Mitteln bezahlt hat, vermag an der Tatsache, dass die Beklagte eine Geldschuld im Sinne des § 288 I 1 BGB schuldet, nichts zu ändern.

Der Zinsanspruch des Klägers entfällt nicht in Folge der Beantragung der Zug um Zug Verurteilung. Zwar kann in Fallgestaltungen ausnahmsweise der Verzugszins - und auch der Prozesszinsanspruch entfallen, wenn dem Schuldner ein Zurückbehaltungsrecht zusteht und der Gläubiger diesem durch eine entsprechende Antragstellung bereits Rechnung getragen hat (vergleiche BGH, NJW - RR 2005, 170, BGH, NJW 1973, 1234; Bamberger/Roth BGB § 291 RNr. 5). Eine derartige Ausnahmesituation liegt indes nicht vor, wenn der Schuldner, wie hier die Beklagte, die Erfüllung seiner Pflicht ernsthaft verweigert hat. Mit der Erfüllungsverweigerungen entfallen die Pflichten des Gläubigers zur Mitwirkung, insbesondere die Verpflichtung, die eigene (Gegen-) Leistung anbieten zu müssen. Zu dem kann sich der Schuldner bei ernsthafter Verweigerung der eigenen Leistung nicht auf mangelnde Fälligkeit der Forderung oder ein ich, zustehendes Zurückbehaltungsrecht berufen.

III.

Das Feststellungsbegehren ist zulässig und begründet. Das gemäß § 256 I ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ergibt sich daraus, dass der Kläger zu einer abschließenden Bezifferung des ihm entstandenen Schadens nicht in der Lage ist.

Das Feststellungsgebehren ist gemäß § 280 BGB begründet. Denn der Kläger kann von der Beklagten noch weiteren, auf das Beratungsverschulden zurückzuführenden Schaden ersetzt verlangen.

IV.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 I, 92 II, 269 III, 709 ZPO.

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