Urteil vom Landgericht Bochum - 9 S 14/12

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Bochum vom 01.12.2011 (Az. 45 C 82/11) wie folgt abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 729,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.12.2010 sowie 5,00 € vorgerichtlicher Kosten zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass der Beklagten kein Anspruch auf Rückforderung der seit dem 01.01.2010 bis zum 03.04.2012 unter Vorbehalt gezahlten Miete zusteht.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf einen Betrag i.H.v. 4.085,90 € festgesetzt.

G r ü n d e

Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten Ansprüche infolge einer von ihr vorgenommenen einseitigen Mieterhöhung.

Mit Mietvertrag vom 20.08.2006 mietete die Beklagte von der Klägerin zum 01.10.2006 eine Dachgeschosswohnung in dem Objekt Sonnenscheinpfad 13 in Bochum. Es handelt sich dabei um preisgebundenen Wohnraum i.S.v. § 1 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (im Folgenden: WoBindG). In § 4 Nr.1 des Mietvertrages ist eine monatliche Miete ohne Betriebskosten i.H.v. 446,00 € vereinbart worden. Nach § 4 Nr.4 des Mietvertrages gelten gesetzlich zugelassene Mietpreiserhöhungen vom Tag der Zulässigkeit ab als vereinbart. Nach § 13 Nr.1 des Mietvertrages hat der Mieter auf seine Kosten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Ferner ist in § 13 Nr.5 und 29 des Mietvertrages geregelt, dass der Mieter bei Auszug die Bodenbeläge in einen einwandfreien Zustand zu versetzen sowie sämtliche Tapeten abzureißen und alle Dübeleinsätze zu entfernen hat. Aufgrund dieser Regelungen gehen die Parteien übereinstimmen davon aus, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte als Mieterin unwirksam ist.

Mit Schreiben vom 16.10.2010 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass sie aufgrund der Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte als Mieterin berechtigt sei, die Miete um 9,41 € pro m² Wohnfläche zu erhöhen, was zu einer monatliche Erhöhung der Kaltmiete um 60,80 € von 461,20 € auf 522,00 € ab dem 01.12.2010 führe. Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung war dem Schreiben nicht beigefügt. Eine solche hat die Klägerin bei der vorgehenden Mieterhöhung, über welche die Partei vor dem Amtsgericht Bochum einen Rechtsstreit geführt haben (Az. 45 C 112/09), der durch Vergleich vom 20.11.2009 beendet worden ist, vorgelegt. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens wird auf das Schreiben vom 16.10.2010 verwiesen.

Ab dem 01.12.2010 zahlte die Beklagte, die bereits seit dem Jahr 2007 die Mietzahlungen unter Vorbehalt leistet, auch die Mieterhöhung nur unter Vorbehalt.

Mit Schreiben vom 19.11.2010 erhob die Klägerin zusätzlich rückwirkend ab dem 01.12.2009 die geltend gemachte monatliche Erhöhung der Kostenmiete i.H.v. 60,80 € und verlangte von der Beklagten die Zahlung eines Betrages i.H.v. 729,60 € (12 Monate x 60,80 €) bis zum 10.12.2010. Nachdem die Beklagte keine Zahlung geleistet hatte, mahnte die Klägerin die Zahlung mit Schreiben vom 26.12.2010 und 28.01.2011 an.

Unstreitig befand sich an dem Haus, u.a. auch vor den Fenstern der Wohnung der Beklagten in dem Zeitraum vom 20.09.2010 bis zum 19.01.2011 ein Gerüst. Mit Hilfe dieses Gerüstes wurden vom 20.09.2010 bis zum 26.09.2010 Dacharbeiten durchgeführt. Diesbezüglich hat die Beklagte bereits vorgerichtlich Minderungsrechte geltend gemacht.

Der Klägerin hat die Ansicht vertreten, dass sie aufgrund der Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte bei den öffentlich geförderten, preisgebundenen Mieträumlichkeiten der Beklagten die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs.4 II. Berechnungsverordnung erhöhen könne. Das Schreiben vom 16.10.2010 erfülle die formellen Voraussetzungen gem. § 10 Abs.1 S.2 WoBindG, da es den Erhöhungsbetrag ausreichend berechne und erläutere. Die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung sei aufgrund der Vorlage im vorangegangenen Rechtsstreit entbehrlich gewesen, die Zusatzberechnung in dem Schreiben selbst sei ausreichend. Die Ausgangskostenmiete ergebe sich aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Vergleich vom 20.11.2009.

Auch die rückwirkende Erhöhung ab dem 01.12.2009 sei wirksam erfolgt. Nach der Regelung in § 4 Abs.8 S.2 NMV dürfe sie aufgrund der in § 4 des Mietvertrages vereinbarten Mietpreisklausel eine Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangegangenen Kalenderjahres nachfordern.

Zudem ist die Klägerin der Ansicht gewesen, dass der Feststellungsantrag zulässig und begründet sei, da die Beklagte die Mietzahlungen seit 2007 und insbesondere die Mieterhöhung seit dem 01.12.2010 nur unter Vorbehalt zahle.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 729,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.12.2010 sowie 7,90 € vorgerichtlicher Kosten zu zahlen, sowie

festzustellen, dass der Beklagten kein Anspruch auf Rückforderung der seit dem 01.01.2010 bis heute unter Vorbehalt gezahlten Miete zustehe.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat die Ansicht vertreten, dass die Mieterhöhung unwirksam sei. Aufgrund der fehlenden Wirtschaftlichkeitsberechnung habe sie nicht prüfen können, ob der weitere Zuschlag nicht bereits bei der Kostenmiete berücksichtigt worden sei.

Sie hat behauptet, dass sie im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel bei Einzug Ende 2006 durch Tapezieren und Streichen der Wände und Decken sowie durch Abschleifen und Streichen der Heizkörper und Türzargen die Wohnung in Eigenleistung komplett renoviert habe. Dafür seien insgesamt angemessene und ortsübliche Kosten i.H.v. 2.134,49 € entstanden. Diesbezüglich stehe ihr gegen die Klägerin ein Ersatzanspruch alternativ ein Bereicherungsanspruch zu, mit dem sie hilfsweise die Aufrechnung erklärt hat. Diese Ansprüche seien auch nicht aufgrund des Vergleichs vom 20.11.2009 ausgeschlossen, da die streitgegenständlichen Ansprüche zu diesem Zeitpunkt noch nicht erkennbar gewesen seien. Die – unstreitig seitens der Klägerin erhobene – Einrede der Verjährung greife nicht, da sie, die Beklagte erst im Jahr 2010 Kenntnis von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel erlangt habe.

Zudem verstoße das rückwirkende Mieterhöhungsverlangen gegen Treu und Glauben, da die Klägerin aufgrund ihrer Renovierungsarbeiten zu Beginn des Mietverhältnisses bislang keiner Instandsetzungspflicht ausgesetzt gewesen sei.

Im Übrigen hat die Beklagte mit weiteren behaupteten Ansprüchen die Aufrechnung erklärt. Insoweit hat sie vorgetragen, dass sie in dem Zeitraum vom 20.09.2010 bis zum 26.09.2010 aufgrund der täglich von 07.45 bis 16.45 Uhr andauernden Dacharbeiten erhebliche Lärmbelästigungen habe ertragen müssen, was sie näher ausführt. Dies rechtfertige eine 40 %-Minderung. Für den anschließenden Zeitraum bis zum Abbau des Gerüsts sei aufgrund der von dem Gerüst ausgehenden Beeinträchtigungen eine 10 %-Minderung angemessen.

Desweiteren hat sie vorgetragen, dass der Balkon durch die Dacharbeiten verschmutzt worden sei und sie diesen selbst in 1 ¼ Stunde gereinigt habe, was nach ihrer Ansicht zu einem angemessenen und ortsüblichen Schadensersatzanspruch i.H.v. 17,50 € führe.

Die Klägerin hat repliziert, dass ein Schadensersatzanspruch wegen der behaupteten Renovierungsarbeiten zu Beginn des Mietverhältnisses schon wegen der Regelung in Nr. 1 des Vergleichs vom 20.11.2009 ausgeschlossen sei. Von dieser Erledigungsklausel seien auch die von der Beklagten geltend gemachten Forderungen erfasst. Zudem seien diese Ansprüche verjährt und seien dies auch schon gewesen, bevor die streitgegenständlichen Ansprüche der Klägerin, die erstmals mit Schreiben vom 19.11.2009 geltend gemacht worden seien, entstanden seien. Zudem fehle es an einem Verschulden ihrerseits, da sie keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel gehabt habe und auch nicht hätte haben müssen.

Sie ist ferner der Ansicht gewesen, dass der Beklagten auch keine Minderungsrechte zustehen würden. Insoweit fehle es an einem substantiierten Vortrag. Die Lärmbelästigungen sowie eine Verschmutzung des Balkons bestreitet sie mit Nichtwissen. Zudem könne aufgrund der arbeitsbedingten Abwesenheit der Beklagte keine wesentliche Beeinträchtigung vorgelegen haben. Für die Zeit nach den Dacharbeiten habe keine Gebrauchsbeeinträchtigung bestanden, zumal die Beklagte ab Ende September 2010 mehrere Wochen ortsabwesend und nur das Schlafzimmerfenster von dem Gerüst betroffen gewesen sei. Hinsichtlich der Reinigung des Balkons bestehe kein Anspruch, da die Beklagte die Reinigung vor Ablauf der von ihr selbst gesetzten Frist durchgeführt habe.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Klägerin weder einen Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung für den Zeitraum von Dezember 2009 bis November 2010 noch einen Anspruch auf Feststellung, dass der Beklagten kein Anspruch auf Rückforderung der seit dem 01.01.2010 bis heute unter Vorbehalt gezahlten Mieten zustehe, habe, da die unter dem 16.10.2010 erklärte einseitige Mieterhöhung unwirksam sei. Insoweit fehle es an einer hinreichenden Erläuterung und Berechnung der Mieterhöhung gem. § 10 Abs.1 S.2 WoBindG. Zwar habe aufgrund des Vorprozesses keine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt werden müssen. Allerdings habe die Erhöhung wegen der unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen berechnet und erläutert werden müssen. Die Klägerin habe den Ausgangspunkt ihrer Berechnung, nämlich die Erhöhung um 9,41 € pro m² für die Schönheitsreparaturen nicht erklärt. Erforderlich sei, dass im Einzelnen die Kosten von anfallenden Schönheitsreparaturen dargelegt und berechnet werden würden. Dies sei im Mieterhöhungsverlangen vom 16.10.2010 nicht erfolgt. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liege nicht vor. Der Klägerin habe auch keine Gelegenheit gegeben werden müssen, den Betrag von 9,41 € pro m² zu erläutern, da dies bereits im Mieterhöhungsverlangen hätte erfolgen müssen. Aus diesen Gründen komme es nicht auf das Bestehen aufrechenbarer Gegenansprüche an.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Zur Begründung führt sie aus, dass das Amtsgericht verkannt habe, dass das Mieterhöhungsverlangen wirksam erfolgt sei. Es habe übersehen, dass der Ausgangswert gem. § 28 Abs.4 S.2 II.BV indexiert sei und sich ab dem 01.01.2008 auf 9,41 € pro m² erhöht habe. Diesen zulässigen Wert habe sie im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens geltend gemacht. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei der verlangte Zuschlag auch ausreichend erläutert und berechnet worden. Anhand der Angaben im Mieterhöhungsverlangen vom 16.10.2010 habe die Beklagte den Zuschlag nachvollziehen können. Der Grund für den Zuschlag, nämlich die Unwirksamkeit der Regelung über die Übertragung der Schönheitsreparaturen, sei in dem Schreiben angegeben worden. Hinsichtlich des Feststellungsantrages hätte das Gericht zumindest für die nicht erhöhte Miete aussprechen müssen, dass kein Rückforderungsanspruch der Beklagten bestehe.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an sie 729,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.12.2010 sowie 7,90 € vorgerichtlicher Kosten zu zahlen, sowie festzustellen, dass der Beklagten kein Anspruch auf Rückforderung der seit dem 01.01.2010 bis heute unter Vorbehalt gezahlten Miete zustehe.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags.

II.

Die Berufung der Klägerin ist zulässig und im wesentlichen Umfang begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung i.H.v. 729,60 € gem. § 535 Abs.2 BGB infolge einer einseitigen Mieterhöhung für den Zeitraum vom 01.12.2009 bis zum 30.11.2010 (12 Monate x 60,80 € Mieterhöhung).

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts liegt mit dem Schreiben vom 16.10.2010 eine wirksame, einseitige Mieterhöhung vor.

Nach § 10 Abs.1 WoBindG kann der Vermieter dem Mieter, wenn dieser nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet ist, gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt, beizufügen. An Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn das zulässige Entgelt von der Bewilligungsstelle auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung genehmigt worden ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. Nach § 10 Abs.2 WoBindG hat die Erklärung des Vermieters die Wirkung, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt; wird die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben, so tritt diese Wirkung von dem Ersten des übernächsten Monats an ein.

Bei der von der Beklagten angemieteten Wohnung handelt es sich unstreitig um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum, so dass das Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (WoBindG) und damit auch § 10 WoBindG Anwendung findet.

Die Klägerin hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 16.10.2010 die Erhöhung der Kostenmiete um den Zuschlag von 9,41 € pro m² im Jahr mit der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel gem. § 13 Nr.1 des Mietvertrages begründet. Dabei geht die Klägerin zutreffend davon aus, dass diese Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Die Unwirksamkeit ergibt sich aufgrund des unzulässigen Summierungseffekts mit der Regelung in § 29 des Mietvertrages, wonach die Beklagte als Mieterin bei Auszug verpflichtet gewesen wäre, die Tapeten zu entfernen, was als unangemessene Benachteiligung gem. § 307 Abs.1 BGB unzulässig ist (BGH, Urteil vom 05.04.2006). Diese Unwirksamkeit hat zur Folge, dass die von der Beklagten zu zahlende Kostenmiete, die insoweit die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht berücksichtigt, zu gering ist, da entsprechend den gesetzlichen Vorschriften die Klägerin als Vermieterin zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Demnach liegen die Voraussetzungen einer Erhöhung gem. § 10 Abs.1 S.1 WoBindG vor.

Die Kostenmiete als das zulässige Entgelt bei öffentlich gefördertem Wohnraum wird in § 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG dahin bestimmt, dass der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Zu den laufenden Aufwendungen gehören die in § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) näher umschriebenen Instandhaltungskosten. Die Beklagte war bis zur Mieterhöhung nur zur Entrichtung eines unter der Kostenmiete liegenden Entgelts verpflichtet, da sie bis dahin den nach § 28 Abs. 4 II. BV zulässigen Zuschlag für die Kosten der vom Vermieter zu tragenden Schönheitsreparaturen nicht zu zahlen hatte. Die Klägerin ist berechtigt, die Kostenmiete um diesen Zuschlag zu erhöhen, weil sie als Vermieterin aufgrund der Unwirksamkeit der Formularklausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist (§ 535 Satz 2 BGB) und damit, wie es § 28 Abs. 4 II. BV voraussetzt, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Die Berechtigung des Vermieters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV entfällt bei der Kostenmiete nur dann, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist (BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az. VIII ZR 177/09, Beschluss vom 13.07.2010, Az. VIII ZR 281/09, Beschluss vom 31.08.2010, Az. VIII ZR 28/10; Beschluss vom 12.01.2011, Az. VIII ZR 6/10). Darin liegt kein Verstoß gegen das Verbot geltungserhaltender Reduktion (BGH, a.a.O.).

Aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel war die Klägerin somit grundsätzlich berechtigt, die Kostenmiete um den Zuschlag nach § 28 Abs.4 II.BV zu erhöhen.

Ein solche einseitige Erhöhung hat die Klägerin durch ihr Mieterhöhungsschreiben vom 16.10.2010 bewirkt. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts erfüllt das Schreiben die formellen Voraussetzungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 10 Abs.1 S.2 WoBindG. Nach dieser Vorschrift setzt die formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhung voraus, dass in dem Schreiben die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Dies ist vorliegend der Fall. Zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, dass aufgrund des Vorprozesses die Vorlage der bis dahin gültigen Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht erforderlich war. Vielmehr ist nach § 10 Abs.1 S.3 WoBindG die Vorlage einer Zusatzberechnung ausreichend. Eine solche Zusatzberechnung enthält hier das Schreiben vom 16.10.2010 selbst, was als ausreichend zu erachten ist. Soweit das Amtsgericht beanstandet, dass der Zuschlag von 9,41 € pro m² nicht erläutert worden ist, kann dem nicht gefolgt werden. Der Zuschlag war nicht erläuterungsbedürftig, da er sich aus gesetzlichen Vorschriften ergibt. Nach § 28 Abs.4 S.2 der II. BV darf ein Vermieter höchstens 8,50 € pro m² Wohnfläche im Jahr ansetzen. Zwar legt die Formulierung „höchstens“ den Gedanken nahe, dass der Vermieter erläutern muss, warum er den zulässigen Höchstbetrag verlangt und wie er diesen berechnet. Jedoch ist zu beachten, dass sich dieser Zuschlag gem. § 28 Abs.5a i.V.m. § 26 Abs.4 der II. BV 2005 und 2008 erhöht hat und zwischenzeitlich bei 9,41 € pro m² liegt (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 558a BGB Rn. 53, Fußnote 219), die Erhöhung also vom Gesetzgeber definiert wird. Einer solchen pauschalen Erhöhung bedürfte es gerade nicht, wenn die jeweilige Erhöhung unter Angabe konkreter Berechnungsgrundlagen erfolgen müsste, denn dann wäre nur diese Ausgangsbasis für das Erhöhungsverlangen. Die Fortschreibung der Höchstgrenze könnte insoweit allenfalls dazu dienen, den Inflationszuschlag auszugleichen, wofür die Kammer allerdings keine Anhaltspunkte sieht. Daher belief sich der von der Klägerin angesetzte Zuschlag auf den gesetzlich festgesetzten Wert, auf deren Regelungen die Klägerin auch hingewiesen hat, was ausreichend ist. Einer weiteren Erläuterung bedurfte es daher nicht.

Die Mieterhöhung verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben. Soweit die Beklagte diesbezüglich vorträgt, dass sie im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen zum Mietbeginn die Wohnung renoviert hat, ist dieser Vortrag unerheblich. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen betrifft, worauf die Klägerin zu Recht hinweist, die während des Mietverhältnisses durchzuführenden Arbeiten, durch die die Erhaltung der Mietsache wie bei Mietbeginn sichergestellt werden soll. Soweit die Beklagte daher zu Beginn des Mietverhältnisses die Wohnung renoviert, weist dies keinen Zusammenhang zu den Schönheitsreparaturen und zu der unwirksamen Klausel auf.

Ob die Mieterhöhung gegen Treu und Glauben verstößt, wenn der Vermieter dem Mieter nicht zunächst eine Korrektur der unwirksamen Schönheitsreparaturenregelung anbietet (vgl. BGH, Beschluss vom 13.07.2010, Az. VII ZR 281/09, Rn. 2), kann hier dahingestellt bleiben, da die Beklagte dies nicht gerügt oder vorgetragen hat, dass sie sich auf den Abschluss einer wirksamen Klausel eingelassen hätte, um die Erhöhung der Kostenmiete zu vermeiden.

Im Übrigen sind bei der Berechnung der Mieterhöhung keine Fehler ersichtlich und seitens der Beklagten auch nicht vorgetragen.

Die zulässige Mieterhöhung kann von der Klägerin auch rückwirkend für den Zeitraum vom 01.12.2009 bis zum 30.11.2010 geltend gemacht werden

Zwar entfaltet eine Erklärung des Vermieters nach § 10 Abs.1 WoBindG gemäß § 10 Abs.2 WoBindG grundsätzlich nur Wirkung für die zukünftigen Mietzahlungen. Jedoch ermöglicht die Vorschrift des § 4 Abs.8 S.2 Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970) auch eine Mieterhöhung für einen zurückliegenden Zeitraum. Danach darf der Vermieter bei einer Vereinbarung, dass die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist (§ 4 Abs.8 S.1 NMV 1970), eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen (nur) für einen zurückliegenden Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres nachfordern. Die Vorschrift des § 4 NMV 1970 ist gem. § 50 Abs.1 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung auch auf den streitgegenständlichen Raum noch anzuwenden.

Nach Auffassung der Kammer greift § 4 Abs.8 S.2 NMV 1970 im vorliegenden Fall zwar nicht unmittelbar ein. Es sind aber die Voraussetzungen einer rückwirkenden Mieterhöhung in analoger Anwendung der vorgenannten Regelung gegeben.

Die Parteien haben in § 4 Nr.2 und Nr.4 des Mietvertrages geregelt, dass die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist. Insoweit liegt die erforderliche Mietpreisklausel vor.

Zwar liegt mit der Erhöhung der Kostenmiete um den Zuschlag gem. § 28 Abs.4 II.BV keine Erhöhung der laufenden Aufwendungen i.S.v. § 4 Abs.1 NMV vor. Die Klägerin hätte aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, die schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorgelegen hat, diese Erhöhung bereits ab diesem Zeitpunkt in Ansatz bringen können, so dass keine Änderung der laufenden Aufwendung vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az. VIII ZR 177/09, Rn. 18).

Jedoch sind nach Auffassung der Kammer die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung gegeben. Es liegt nämlich eine planwidrige Regelungslücke vor und der geregelte Sachverhalt ist dem vorliegenden Sachverhalt so ähnlich, dass eine analoge Anwendung geboten erscheint.

Eine Regelung für den Fall, dass – wie hier – erst nachträglich für die Vertragsparteien ersichtlich wird, dass bereits zu einem früheren Zeitpunkt ein Zuschlag zur Kostenmiete von dem Vermieter hätte verlangt werden können, existiert nicht. Die Regelung in § 4 Abs.8 NMV 1970 soll aber ihrem Sinn und Zweck nach dem Vermieter die Möglichkeit geben, seine tatsächlichen Kosten bei einer Erhöhung von laufenden Aufwendungen auch für einen zurückliegenden Zeitraum auf den Mieter umzulegen, da der Mieter letztlich die tatsächlichen Kosten des Wohnraums tragen soll.

Vertraut der Vermieter jedoch zulässigerweise darauf, dass die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden, so stellt er diese Kosten nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein. Wird dann die Unwirksamkeit der Klausel offenbar und ersetzen die Vertragsparteien im Anschluss daran nicht die unwirksame Klausel durch eine wirksame Klausel, würden die tatsächlichen Kosten der Schönheitsreparaturen auf den Vermieter verschoben. Insoweit vermag die Kammer aber einen sachlichen Grund für die Unterscheidung zwischen der Erhöhung laufender Aufwendungen und der erstmaligen, zulässigen Berücksichtigung einer neuen Aufwendung als Kostenposition in der Kostenmiete, die bereits zu einem früheren Zeitpunkt hätte geltend gemacht werden können, nicht zu erkennen. Die Verschiebung der Kostenlast auf diese Weise würde vielmehr dem Grundsatz, dass der Vermieter berechtigt ist, die Kostenmiete geltend zu machen, widersprechen.

Wäre dem Gesetzgeber die hier gegebene Fallkonstellation bewusst gewesen, hätte er wegen der Vergleichbarkeit der Sachverhalte eine Regelung getroffen, die es dem Vermieter ermöglichen würde, für einen bestimmten Zeitraum eine Erhöhung der Kostenmiete um den Zuschlag nach § 28 Abs.4 II.BV nachzuverlangen, wenn er aufgrund einer unwirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturen von Beginn des Mietverhältnisses zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war und fortlaufend ist und dies aufgrund seiner Unkenntnis dieses Umstandes nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnung mit eingestellt hat. Insoweit liegt eine planwidrige Regelungslücke vor, die eine analoge Anwendung gebietet.

Der Anspruch ist auch nicht gem. § 4 Abs.1 S.1 NMV 1970 ausgeschlossen, da die Klägerin die Erhöhung der Kostenmiete um den Zuschlag nach § 28 Abs.4 II.BV nicht zu vertreten hat (vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az. VIII ZR 177/09, Rn. 18).

Demnach ist die Klägerin berechtigt gewesen, auch für den Zeitraum vom 01.12.2009 bis zum 31.11.2010, also für 12 Monate, die Erhöhung der Kostenmiete um den Zuschlag gem. § 28 Abs.4 II. BV i.H.v. 60,80 € entsprechend der Berechnung im Schreiben vom 19.11.2010 nachzuverlangen.

Der Beklagten stehen gegen die Klägerin keine Gegenansprüche zu, mit denen sie die Aufrechnung gegenüber dem klägerischen Zahlungsanspruch erklären kann.

(1)

Es kann dahingestellt bleiben, ob der Beklagten gegen die Klägerin wegen der von ihr durchgeführten Renovierungsarbeiten vor dem Einzug Ende 2006 Aufwendungsersatz- oder Bereicherungsansprüche zustehen. Denn die Beklagte ist jedenfalls aufgrund der Regelung in Nr. 1 des Vergleiches der Parteien vom 20.11.2009 in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Bochum, Az. 45 C 112/09, der eine Erledigungsklausel für bis dahin, auch nur eventuell bestehende Ansprüche der Parteien beinhaltet, ausgeschlossen. Die von der Beklagten geltend gemachten Ansprüche hinsichtlich der zeitlich vorherigen Renovierung sind von dieser Erledigungsklausel umfasst.

(2)

Der Beklagten stehen gegen die Klägerin auch keine Rückforderungsansprüche wegen zu viel gezahlter Miete gem. § 812 Abs.1 S.1 1.Alt. BGB zu. Entgegen ihrer Auffassung war die Miete in dem Zeitraum vom 20.09.2010 bis zum 19.01.2011 nicht gem. § 536 BGB gemindert. Zwar wurde unstreitig auf dem oberhalb der Wohnung der Beklagten liegenden Dach vom 20.09.2010 bis zum 26.09.2010 gearbeitet. Die Beklagte hat jedoch schon keine zur Minderung berechtigenden Beeinträchtigungen dargelegt. Aus der von ihr in der mündlichen Verhandlung am 03.04.2012 vorgelegten Aufstellung über die durchgeführten Arbeiten und deren Auswirkungen lassen sich keine erheblichen Beeinträchtigungen entnehmen, die zu einer erheblichen Minderung der Tauglichkeit geführt haben. Aus der Aufstellung ergibt sich, dass die Beklagte die Arbeiten nur an zweieinhalb Tagen wahrnehmen konnte und an diesen Tagen die von den Arbeiten ausgehenden üblichen Auswirkungen sich im Bereich des Zumutbaren gehalten haben. Für solche, aus der maßgebenden Sicht eines objektiven Mieters unerheblichen Beeinträchtigungen besteht gem. § 536 Abs.1 S.3 BGB kein Minderungsrecht.

Zudem war das für die Arbeiten erforderliche Gerüst bis zum 19.01.2011 an der Fassade des Hauses angebracht. Für den Folgezeitraum hat die Beklagte ebenfalls keine erhebliche Beeinträchtigung vorgetragen, so dass diesbezüglich kein Minderungsanspruch besteht. Allein das Vorhandensein eines Gerüstes berechtigt nicht zur Minderung der Miete (Vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, § 536 BGB Rn. 123). Von dem Gerüst ausgehende erhebliche Beeinträchtigungen, die zu einer Minderung der Tauglichkeit der Wohnung geführt haben, hat die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen.

(3)

Die Beklagte hat gegen die Klägerin auch kein Aufwendungsersatzanspruch für die von ihr durchgeführte Reinigung ihres Balkons i.H.v. 17,50 €. Insoweit kann es dahingestellt bleiben, ob und in welchem Umfang der Balkon tatsächlich verschmutzt gewesen ist und inwieweit eine Verantwortlichkeit der Klägerin für eine etwaige Verschmutzung gegeben ist. Ein Anspruch ist jedenfalls ausgeschlossen, da die Beklagte nach unbestrittenem Vortrag der Klägerin den Balkon selbst vor Ablauf der der Klägerin gesetzten Frist gereinigt hat und insoweit eine fristgerechte Mängelbeseitigung durch die Klägerin verhindert hat, was entsprechende Sekundäransprüche ausschließt.

Der Zinsanspruch folgt aus § 288 Abs.1 BGB. Mit Ablauf der im Schreiben vom 19.11.2010 gesetzten Frist bis zum10.12.2010 befand sich die Beklagte mit der Zahlung in Verzug.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte auch ein Anspruch auf Ersatz für die Kosten der nach Verzugseintritt übersandten Mahnschreiben vom 26.12.2010 und vom 28.01.2011 zu. Diese Mahnungen stellten zweckentsprechende Maßnahmen der Rechtsverfolgung dar. Die Kosten sind aufgrund des Umstandes, dass die Klägerin selbst die Zahlung angemahnt hat, mit einem Betrag i.H.v. 2,50 € pro Schreiben zu veranschlagen (vgl. Palandt, BGB, 71. Auflage 2012, § 286 Rn. 45).

Dagegen hat die Klägerin keinen materiellen Kostenerstattungsanspruch auf Ersatz der Kosten für das Mahnantragsformular i.H.v. 2,90 €. Diese Kosten sind aufgrund der Identität des Gegenstands des Mahnverfahrens und des Erkenntnisverfahrens Bestandteil der Kosten des Rechtsstreits. Insoweit besteht ein prozessualer Kostenerstattungsanspruch im Rahmen des Kostenfestsetzungsverfahrens.

Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die begehrte Feststellung.

Der Feststellungsantrag ist zulässig, da die Beklagte unstreitig seit dem 01.01.2010 die Miete nur unter Vorbehalt zahlt und die Klägerin somit ein rechtliches Interesse an der Feststellung hat, dass kein Rückforderungsanspruch der Klägerin gegeben ist.

Die Formulierung des Feststellungsantrages, wonach festgestellt werden soll, dass der Beklagten „bis heute“ kein Rückforderungsanspruch zustehe, hat zur Folge, dass hinsichtlich des Ende des Zeitraums auf den Tag der mündlichen Verhandlung, an dem der Antrag gestellt worden ist, abzustellen ist. Insoweit liegt eine Klageerweiterung vor, die nach § 533 ZPO zulässig ist. Die Einbeziehung des über das amtsgerichtliche Urteil hinausgehenden Zeitraums ist wegen der gleichen Sachlage sachdienlich.

Der Antrag ist auch begründet, da der Beklagten gegen die Klägerin kein Rückforderungsrecht hinsichtlich der unter Vorbehalt gezahlten Miete für den Zeitraum vom 01.01.2010 bis zum 03.04.2012, dem Datum der mündlichen Verhandlung, zusteht.

Ein Rückforderungsrecht besteht zunächst nicht für die Zeiträume vom 01.01.2010 bis zum 19.09.2010 und vom 20.01.2011 bis zum 03.02.2012. Für diese Zeiträume hat die Beklagte keine ihr zustehenden Gegenrechte, auf die sie den von ihr vorgenommenen Vorbehalt stützen könnte, geltend gemacht. Minderungsrechte macht sie nur für den Zeitraum vom 20.09.2010 bis zum 19.01.2011 geltend. Da entsprechend den obigen Ausführungen die Klägerin auch einen Anspruch auf die Mieterhöhung seit dem 01.12.2009 hat, ist auch der diesbezügliche Vorbehalt der Beklagten rechtsgrundlos, so dass auch insoweit der Feststellungsantrag begründet ist.

Der Beklagten steht jedoch auch kein Rückforderungsrecht für den Zeitraum vom 20.09.2010 bis zum 19.01.2011 zu. Für diesen Zeitraum stand der Beklagten kein Recht zur Minderung der Miete zu. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs.2 Nr.1 ZPO.

IV.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Kammer hat die Revision zugelassen, weil es für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreites auf die Rechtsfrage ankommt, ob § 4 Abs.8 S.2 NVM 1970 in analoger Anwendung auch auf Fälle anwendbar ist, in denen die Kostenmiete aufgrund der Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter um den Zuschlag nach § 28 Abs.4 II.BV erhöht wird.

VI.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren setzt sich zusammen aus der Höhe des Zahlungsantrages und dem Wert der begehrten Feststellung, der mit 25 % der unter Vorbehalt gezahlten Miete für den Zeitraum vom 01.01.2010 bis zum 03.04.2012 (11 Monate x 461,20 € und 16 Monate x 522,00 €) anzusetzen ist.

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