Urteil vom Landgericht Bonn - 13 O 297/11

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 518.069,04 € zu zahlen nebst Jahreszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 127.785,00 € seit dem 23.04.2008, auf 119.266,00 € seit dem 11.01.2009, auf 29.816,50 € seit dem 18.02.2009, auf 50.688,05 € seit dem 22.05.2009, auf 35.779,80 € seit dem 11.08.2009, auf 12.852,25 € seit dem 15.08.2009, auf 47.706,40 € seit dem 16.10.2009, auf 12.408,25 € seit dem 26.01.2010, auf 4.00,00 € seit dem 25.02.2010 und auf 84.392,85 € seit dem 19.07.2011, Zug um Zug gegen Erteilung der Löschungsbewilligung betreffend die in Abt. II lfd. Nr. 5 des Grundbuches von Q des Amtsgerichts Q, Blatt #####, zugunsten der Eheleute Prof. Dr. I H und N H eingetragenen Auflassungsvormerkung sowie Zug um Zug gegen Abtretung der Grunderwerbssteuererstattungsansprüche der Kläger gegen den Fiskus aus der Rückabwicklung der Veräußerung des o.g. Wohnungsrechts. (* 1)

Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte hinsichtlich des vorstehenden Angebots zur Erteilung der Löschungsbewilligung in Annahmeverzug befindet.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern jeden weiteren im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wohnungseigentums entstandenen und noch entstehenden, zurzeit noch nicht bezifferbaren Schaden zu ersetzen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 8.634,40 € nebst Jahreszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.07.2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 5% und die Beklagten 95%; exklusive der durch die Anrufung des unzuständigen Landgerichts Q entstandenen Mehrkosten, welche von den Klägern zu tragen sind.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

T A T B E S T A N D :

Die Parteien streiten über die Rückabwicklung eines geschlossenen Bauträgervertrages und den Ersatz der hierdurch entstandenen Schäden.

Die Beklagte erwarb im Mai 2007 ein bebautes Teilgrundstück in der sog. „Speicherstadt Q“, auf welchem sich u.a. das streitgegenständliche Gebäude (sog. „Schinkelspeicher“, „Magazin 3“) befindet. In dem Notarvertrag der Beklagten befand sich ein ausdrücklicher Hinweis auf Gutachten als Anlage zum Notarvertrag, die eine erhebliche DDT-Kontaminierung des streitgegenständlichen Gebäudes auswiesen (Anlagen K2, K3 Bl. ## f. d.A.). DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan) ist ein gesundheitsschädliches Pestizid (Insektenschutzmittel), dessen Verwendung seit dem Jahre 1972 in der BRD verboten ist, das früher aber, vor allem in der DDR, u.a. als Holzschutzmittel verwendet wurde. Gemäß der Verordnung EG Nr. 1727/2008 des Europäischen Parlamentes (ABl. L 353 vom 31.08.2008; Quelle: EUR-Lex) über die Einstufung, Kennzeichnung und Verpackung von Stoffen und Gemischen gelten für DDT (Index-Nr. 602-045-00-7) u.a. folgende Gefahren- und Sicherheitshinweise: H351: kann vermutlich Krebs erzeugen, H301: Giftig beim Verschlucken, H 372: schädigt die Organe bei längerer oder wiederholter Exposition, H410: sehr giftig für Wasserorganismen mit langfristiger Wirkung; P260: Staub/Rauch/Gas/Nebel/Dampf nicht einatmen, P273: Freisetzung in die Umwelt vermeiden, P301 u. P 310: bei Verschlucken sofort Giftinformationszentrum oder Arzt anrufen. DDT ist dort in folgende Gefahrenklassen eingestuft: Karzinogenität Klasse 2, Akute Toxizität Klasse 3.

Anfang des Jahres 2007 waren in den verschiedenen Gebäudekomplexen der Speicherstadt Q Messungen zur DDT-Belastung vorgenommen worden. Seinerzeit lagen ausweislich eines Schreibens der Architekten L u.a. an die Denkmalschutzbehörde die Werte in dem Gebäude der Kläger („Schinkelspeicher“) bei Konzentrationen bis zu 600mg/m³ (Anlage K4, Bl. ## d.A.). In einem weiteren Gebäude (sog. „Boelckespeicher“) wurde hingegen kein DDT festgestellt. Die Beklagte, die ihre Gebäude ohnehin umfassend sanieren und danach in Wohneinheiten veräußern wollte, überlegte dann, wie mit den Befunden umzugehen sei. Letztlich entschied sie sich dafür, im Schinkelspeicher die Holzbodendielen ganz zu entfernen und das tragende Balkenholz im Gebäude zu belassen, dessen Oberfläche aber mit einer speziellen Schicht zu versiegeln.

Für die Weiterveräußerung der Objekte ließ die Beklagte im Mai 2007 ein notarielles Angebot für einen Kauf- und Bauträgervertrag nebst Baubeschreibung (Anlage K6, Bl. ## ff. d.A.) und einen Kaufprospekt erstellen. Keines dieser Dokumente enthält Hinweise darauf, dass die – bis dahin noch nicht sanierten – Gebäude mit DDT kontaminiert waren und hierfür konkrete Sanierungsmaßnahmen vorgesehen waren. Der Notarvertragstext (Anlage K5, Bl. ## d.A.) enthält unter Ziffer 12 Abs. 1 zudem folgende Angaben:

„Der Verkäufer garantiert, dass (…) ihm ein Vorhandensein solcher Altlasten auf dem Grundbesitz nicht bekannt ist“ (Bl. ## d.A.)

Darüber hinaus enthält der Vertragstext einen Gewährleistungsausschluss und eine Einschränkung eines Rücktrittsrechts im Gewährleistungsfall.

Die Kläger unterzeichneten am 15.08.07 das vorformulierte Angebot für eine Wohneinheit von 121,70 m² zu einem Kaufpreis von 425.950,00 € (Anlage K7, Bl. ## ff. d.A.), die Beklagte nahm dieses am 31.08.07 an (Anlage K8, Bl. ## f. d.A.). Mit weiterem Notarvertrag erwarben die Kläger von der Speicherstadt Q GmbH einen auf dem Gelände gelegenen Tiefgaragenstellplatz zu einem Kaufpreis von 23.850,00 €. Der Wohnungskauf wurde von den Klägern darlehensfinanziert, die zusätzlich zwei Rentenversicherungen abschlossen, um diese als Sicherheit für die Bank einzusetzen.

Nachdem die Beklagte die Bauarbeiten fertiggestellt hatte, erfolgte am 29.09.2009 die Übergabe des Sondereigentums an die Kläger. Im Grundbuch ist eine Auflassungsvormerkung für sie eingetragen, das Eigentum ist allerdings bislang noch nicht auf sie umgeschrieben worden. Die Kläger haben die Wohnung sodann, wie beabsichtigt, ab Mitte Mai 2010 weitervermietet. Nachdem es in der Wohnung zu einem Käferbefall gekommen war, den die Beklagte beseitigte, erfuhren die Kläger erstmals von dem DDT im Gebäude, und zwar durch eine Kundeninformation der Beklagten vom 02.07.2010 (Anlage K19, Bl. ### d.A.). Zum Beleg dafür, dass hinreichend saniert sei, ließ die Beklagte weitere Messungen durchführen, auch in der Wohnung der Kläger. Das Ergebnis ergab für die Luft keine Werte innerhalb der Bestimmungsgrenze. Bei den Staubproben lagen die Werte bei 8,6 bis 11,0 mg/kg (Anlagen K23a und K23b Bl. ### ff. d.A.). Mit anwaltlichem Schreiben vom 07.03.2011 erklärten die Kläger unter Berufung auf eine arglistige Täuschung der Beklagten die Anfechtung des geschlossenen Kaufvertrages und forderten die Beklagte unter Fristsetzung zur Rückabwicklung auf.

Die Kläger behaupten, es bestehe auch bei den gemessenen Werten auf Dauer für die Bewohner der Wohnung eine Gesundheitsgefahr. Es sei damit zu rechnen, dass sich das DDT langfristig im Blut anreichere und so zu schwerwiegenden Gesundheitsrisiken führe. Keineswegs habe die Sanierung das Risiko vollständig eliminiert. Durch Risse im Holzbalken, der nur von außen und durch unzulässiges Material versiegelt sei, könne das DDT wieder austreten. Außerdem könne weiterer Käferfraß dazu führen, dass Holzstaub aus dem Inneren der Balken herausgelange. Zudem seien die Messwerte nicht aussagekräftig, da die Probenentnahme nicht ordnungsgemäß erfolgt sei, so dass die tatsächliche Belastung durchaus höher liegen könne. Das Objekt sei für den Fall einer Weiterveräußerung, bei der die Kontamination offenzulegen sei, erheblich im Wert gemindert. Schon der ernsthafte Verdacht einer Gesundheitsgefahr begründe einen Sachmangel der Immobilie. Durch die Formulierung in Ziffer 12 des Vertragstextes habe man die Käufer arglistig getäuscht. Mit der Garantie zu fehlenden Altlastenkenntnissen sei bewusst der Eindruck erweckt worden, es gäbe keinerlei schädliche Stoffe in der Bausubstanz. Darüber hinaus hafte die Beklagte auch wegen einer Aufklärungspflichtverletzung, da eine derartige Schadstoffbelastung offenzulegen sei. Hätten die Kläger von dem Problem gewusst, hätten sie mit Sicherheit vom Vertragsschluss Abstand genommen.

Die Kläger sind der Ansicht, neben den bislang gezahlten Kaufpreisraten für die Wohnung (440.302,25 €) sei auch der Garagenvertragsschluss rückabzuwickeln, da dieser kausal auf das Handeln der Beklagten zurückzuführen sei. Der Kauf der – noch nicht fertiggestellten – Garage sei eine nutzlose vertragsbezogene Aufwendung, ebenso wie die Kaufnebenkosten (20.315,87 €) Kredit- und Bankkosten (55.497,20 €), sonstige Ausgaben (10.544,26 €), die Rentenversicherungen (21.150,86 €) und das gezahlte Hausgeld (6.600,00 €). Außerdem seien bedingt durch die Fehlinformationen der Beklagten Fahrten zum Objekt angefallen, die die Klägerin erstatten müsse (3.354,00 €). Unter Anrechnung erzielter Mieteinnahmen (15.474,34 €) und der Rückkaufwerte der Rentenversicherungen (17.595,00 €) ergebe sich eine zu zahlende Summe von 524.695,10 €.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 524.695,10 € zu zahlen nebst Jahreszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 127.785,00 € seit dem 23.04.2008, auf 119.266,00 € seit dem 11.01.2009, auf 29.816,50 € seit dem 18.02.2009, auf 50.688,05 € seit dem 22.05.2009, auf 35.779,80 € seit dem 11.08.2009, auf 12.852,25 € seit dem 15.08.2009, auf 47.706,40 € seit dem 16.10.2009, auf 12.408,25 € seit dem 26.01.2010, auf 4.00,00 € seit dem 25.02.2010 und auf 84.392,85 € seit Klagezustellung (19.07.2011),

Zug um Zug gegen Erteilung der Löschungsbewilligung betreffend die in Abt. II lfd. Nr. 5 des Grundbuches von Q des Amtsgerichts Q, Blatt #####, zugunsten der Eheleute Prof. Dr. I H und N H eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Hilfsweise, für den Fall, dass die Kläger zwischenzeitlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden:

Zug um Zug gegen Abgabe folgender notariell beurkundeter Erklärung der Kläger gegenüber dem beauftragten Notar:

„Wir sind Eigentümer des im Wohnungsgrundbuch von Q des Amtsgerichts Q Blatt ##### eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend aus einem 333/10.000-Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur #, Flurstück ###, Gebäude- und Freifläche M Str., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung #.# laut Aufteilungsplan im Hause G-Str. #, ##### Q sowie eines Miteigentumsanteils 3/2000 an der „Freifläche E“.

Wir verpflichten uns hiermit, das vorbezeichnete Wohnungseigentum in übrigen lastenfrei auf die Q2 Grundbesitz AG zu übertragen.

Wir erteilen hiermit der Q2 Grundbesitz AG die unwiderrufliche Vollmacht, in unserem Namen und unter Befreiung von den Beschränkungen des §181 BGB die Auflassung zu erklären.

Wir bewilligen die Eintragung der Q2 Grundbesitz AG als Eigentümerin.“ (* 2)

2. festzustellen, dass sich die Beklagte hinsichtlich des vorstehenden Angebots zur Erteilung der Löschungsbewilligung – hilfsweise Eigentumsübertragung – in Annahmeverzug befindet.

3. die Beklagte zu verurteilen, die Kläger freizustellen von den Verpflichtungen gegenüber der Speicherstadt Q GmbH aus dem Kaut-/Bauträgervertrag über den Tiefgaragenstellplatz Nr. ### vom 27.05.2009/25.08.2009, insbesondere von der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises von 23.850,00 €.

4. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern jeden weiteren im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wohnungseigentums entstandenen und noch entstehenden, zurzeit noch nicht bezifferbaren Schaden zu ersetzen.

5. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Ersatz der ihnen außergerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren 8.634,40 € nebst Jahreszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung (19.07.2011) zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, eine arglistige Täuschung oder sonstige Pflichtverletzung könne ihr nicht zur Last gelegt werden. Mit dem Begriff „Altlasten“ im Notarvertrag sei erkennbar nur der Boden bzw. das Grundstück selbst gemeint gewesen, nicht jedoch das Gebäude, was sich aus einer systematischen Auslegung der verschiedenen Absätze des Vertragstextes ergebe. Es habe auch keinerlei Aufklärungspflicht über das ehemals vorhandene DDT bestanden, da die Kontaminierung von Holzgebäuden mit früher gebräuchlichen Holzschutzmitteln eine selbstverständliche und allgemein bekannte Tatsache sei, über die man nicht aufklären müsse. Gerade in der ehemaligen DDR gehöre eine DDT-Kontamination von Gebäuden zum allgemeinen Lebensrisiko. Die Kläger hätten sich ihrerseits über das Objekt und die baulichen Gepflogenheiten in der DDR informieren müssen, sie träfe insofern ein Eigenverschulden. Hätten die Kläger die Beklagte vor Vertragsschluss nach DDT ausdrücklich gefragt, hätte die Beklagte selbstverständlich wahrheitsgemäß geantwortet. Von den minimal verbliebenen DDT-Rückständen gehe auch keine Gesundheitsgefahr mehr aus. Da man DDT nicht restlos beseitigen könne, genüge eine Reduzierung auf ein gesundheitlich unbedenkliches Maß, was geschehen sei. Die vorhandenen Messwerte lägen so weit unter dem sog. Handlungsbedarfswert, dass eine Gesundheitsgefahr auszuschließen sei. Zudem könne der verbleibenden Konzentration des Stoffes in Staub und Luft durch Heizen und regelmäßiges Lüften zusätzlich entgegengewirkt werden. Der Vertragszweck, eine risikofreie Bewohnbarkeit des Objekts, sei jedenfalls erfüllt. Dass trotz der Versiegelung noch DDT in größeren Mengen freigesetzt werde, etwa durch Risse oder Käferfraß, sei vollkommen spekulativ.

Die Beklagte ist der Ansicht, einer Anfechtung der Kläger stehe entgegen, dass diese nicht umgehend ihrer eigenen Mieterin gegenüber die Kündigung ausgesprochen hätten. Da die Kläger im Juli 2010 von dem DDT erfuhren, liege in der späteren Weiternutzung der Wohnung durch ihre Mieterin eine Bestätigung des Rechtsgeschäfts i.S.v. § 144 BGB. Jedenfalls sei eine Anfechtungserklärung erst acht Monate später rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB). Ein Sachmangel könne ohnehin nur solange bestehen, wie ein Verdacht nicht beseitigt sei, was hier durch zahlreiche Gutachten und Messungen der Fall sei. Dass die Kläger den Vertrag bei Kenntnis von dem DDT nicht abgeschlossen hätten, sei – auch nach eigener Lebenserfahrung –ausgeschlossen.

Der Höhe nach hält die Beklagte die Grunderwerbsteuer, die Fahrtkosten und die Kosten für den Erwerb des Tiefgaragenstellplatzes nicht für erstattungsfähig. Zudem müssten sich die Kläger – was mittlerweile unstreitig ist – Zahlungen der Beklagten von 3.046,20 € (Mietsubventionen wegen gewissen unstreitigen Mängeln) anrechnen lassen.

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 21.03.2012 behauptet die Beklagte erstmals, das Holz sei nicht nur mit einem alkalischen Absperranstrich versiegelt worden, sondern zusätzlich mit einem Spezialprodukt zur Tiefenfixierung von Schadstoffen behandelt worden, wodurch verhindert werde, dass bei Rissen im Holz DDT austreten könne. Deswegen erscheine es auch ausgeschlossen, dass DDT bei einem Anbohren der Holzbalken freigesetzt werde.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E :

Die zulässige Klage ist in dem erkannten Umfang begründet. Die Beklagte hat den Klägern im Zuge der Vertragsverhandlungen einen Mangel des erworbenen Objekts arglistig verschwiegen, so dass die Kläger gemäß §§ 812, 123, BGB und § 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 280 BGB die Rückabwicklung des Bauträgervertrages und Ersatz der im Vertrauen auf den Vertragsschluss entstandenen Schäden verlangen können. Im Falle arglistigen Handelns können bereicherungsrechtliche Rückabwicklungsansprüche nach erfolgreicher Anfechtung eines Vertrages und Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss nebeneinander geltend gemacht werden. Denn letztere Ansprüche aus sog. culpa in contrahendo unterliegen bei arglistigem Handeln keiner Sperrwirkung der – an sich grundsätzlich vorrangigen – Gewährleistungsvorschriften (vgl. BGH NJW 2009, 2120; BGH NJW 1995, 2159), weil der Veräußerer in solchen Fällen nicht schutzwürdig ist und keine Umgehung von kauf- bzw. werkvertraglichen Sondervorschriften droht.

Die streitgegenständliche Wohnung weist aufgrund des im Gebälk vorhandenen DDTs einen Sachmangel i.S.v. §§ 434, 633 BGB auf, der den Klägern vor Vertragsschluss hätte offenbart werden müssen, woraus ein arglistiges Verschweigen folgt, welches die Kläger zur Anfechtung nach § 123 BGB berechtigte.

Die vorhandene DDT-Belastung begründet einen Sachmangel, da sich die Wohnung in ihrem jetzigen Zustand nicht uneingeschränkt zu der nach dem Vertrag vorausgesetzten Verwendung eignet und keine übliche Beschaffenheit aufweist. Baustoffe, die – wie hier – zum Zeitpunkt der Errichtung der Gebäude gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt wurden, können einen Baumangel begründen, wobei stets eine Einzelfallabwägung nach Art und Maß der Beeinträchtigung vorzunehmen ist (BGH NJW 2009, 2120). Bei Altlasten in Grundstücken, die früher als unbedenklich erachtet wurden, von denen aber nach heutigem Erkenntnisstand Gefahren ausgehen können, nimmt die Rechtsprechung regelmäßig das Vorliegen eines Sachmangels an (BGH, NJW 2001, 64; OLG Köln, VersR 1994, 686; OLG Schleswig, OLGR Schleswig 2005, 709; OLG Nürnberg, OLGR Nürnberg 2006, 85). Dies ist mit Baustoffen, von denen Gesundheitsgefahren ausgehen, grundsätzlich vergleichbar. Allerdings ist auch dem Umstand Rechnung zu tragen, inwieweit von einem – wie hier grundsätzlich gesundheitsschädlichen Stoff – aufgrund der konkreten Art der Verwendung tatsächlich Gefahren ausgehen.

Vielfach wird in der Rechtsprechung vertreten, ein aufklärungsbedürftiger Sachmangel läge schon dann vor, wenn der Verdacht des Vorliegens eines Mangels bzw. die Gefahr eines Mangeleintritts bestehe (vgl. BGHZ 52, 51 Salmonellenverdacht, BGH WM 1968, 1220 Hausschwammverdacht, BGH NJW 2001, 64 Altlastenverdacht; BGH WM 2003, 1676 Gefahr des Befalls mit Hausschwamm). Denn bereits der Verdacht eines schwerwiegenden Mangels führe dazu, dass der Verkehr einer Sache geringeren Wert beimesse. Ein Sachmangel entfiele erst dann, wenn der Verdacht beseitigt sei (LG Bonn, NJW 2004, 74). Gemessen an diesen Grundsätzen ist hier ein Sachmangel gegeben, da nicht nur der Verdacht einer DDT-Kontaminierung besteht, sondern diese tatsächlich vorhanden ist. Diese führt auch dazu, dass dem Wohnobjekt im Verkehr ein deutlich geringerer Wert beigemessen wird, da zu besorgen ist, dass die Belastung mit diesem Giftstoff Gesundheitsgefahren verursachen kann. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht es auch keineswegs eindeutig fest, dass von dem in den Balken noch vorhandenen DDT unter keinen Umständen mehr Gesundheitsgefahren ausgehen können. Denn für DDT gibt es weder einheitliche Richtlinien noch gesicherte wissenschaftliche Untersuchungserkenntnisse dazu, ab welcher Konzentration des Stoffes in Luft und Staub und ab welcher Dauer der Aussetzung mit bestimmten Konzentrationsmengen mit welchen Gesundheitsbeeinträchtigungen zu rechnen ist. Verschiedene Bundesländer haben hierzu unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe entwickelt (z.B. das Land Mecklenburg-Vorpommern und das Land Bayern, auf deren Informationsblätter sich die Beklagte beruft, vgl. Anlagen B3, B4, Bl ### ff. d.A.). Hierin werden verschiedene Richt- und Grenzwerte festgelegt, z.B. Handlungsrichtwerte, ab denen eine Gesundheitsgefahr bestehe, und Sanierungszielwerte, ab denen vorbeugend eine Sanierung empfohlen wird. Die Aussagen zu Gesundheitsgefahren sind darin insgesamt jedoch recht vage gehalten, bei geringeren Belastungen solle nur „in der Regel“ (vgl. Bl. ### d.A.) keine Gesundheitsgefahr bestehen. Die Handlungsbedarfsrichtwerte bestimmen zudem lediglich das behördliche Einschreiten. Wenn im Jahre 1999 ausweislich der Anlage B3 eine Kommission des Umweltbundesamtes bei einer Hausstaubkonzentration bis zu 100 mg DDT pro kg Hausstaub keinen Handlungsbedarf gesehen haben soll, dann handelt es sich hierbei aber keineswegs um eine gesicherte Erkenntnis mangelnder Gefährlichkeit des Stoffes. Es mag außerdem zutreffen, dass eine Messung in der Wohnung der Kläger im Hausstaub geringere Konzentrationen (bis zu 18 mg/kg) ergeben hat. Das zeigt jedoch, dass das Pestizid dort weiterhin vorhanden ist und von der Versiegelungsschicht gerade nicht wirksam aus den Wohnräumen abgehalten wird. Zudem sind die Messbedingungen unklar. Die Beklagte selbst räumt ein, dass die Konzentrationen in Staub und Luft vom Lüftungs- und Heizungsverhalten beeinflusst werden. Dann aber besteht nach wie vor die Möglichkeit, dass bei längerer Abwesenheit oder seltenem Lüften der Wohnungsbewohner Konzentrationen auftreten, die das gesundheitsgefährdende Maß erreichen. Im Übrigen kann auch nicht sicher ausgeschlossen werden, dass die regelmäßige Aufnahme geringer – an sich unschädlicher – Mengen eines toxischen Stoffes nach jahrzehntelanger Nutzung der Wohnung nicht doch zu Gesundheitsgefahren führt. Hinweise auf Langzeitstudien über mehrere Jahrzehnte oder die gesamte Lebenszeit von einer repräsentativen Menschenzahl sucht man in den verschiedenen Informationsunterlagen vergebens. Insofern kann der Verdacht, dass von dem DDT in der Wohnung der Kläger Gefahren ausgehen können, nicht hinreichend ausgeräumt werden. Solange das DDT noch messbar vorhanden ist, wird im Verkehr – auch unter Hinzuziehung von unverbindlichen Richtlinien und Messgutachten – die Besorgnis, es könne dennoch zu Gesundheitsgefahren kommen, niemals vollständig ausräumbar sein.

In einer neueren Entscheidung vom 27.03.2009 stellt der Bundesgerichtshof nicht mehr auf einen reinen Gefahrenverdacht ab, sondern vertritt die Auffassung, es verbiete sich einerseits, allein auf ein abstraktes Gefährdungspotential abzustellen, und andererseits, erst bei akutem Sanierungsbedarf von einem Sachmangel auszugehen. Vielmehr sei von einem Mangel erst, aber auch schon dann auszugehen, wenn die ernsthafte Gefahr bestehe, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potential im Rahmen der üblichen Nutzung eines Objekts austreten können. Hierzu genüge es, dass Asbest aus einer Wand dann austreten könne, wenn die Wand angebohrt werde (BGH, NJW 2009, 2120). Auch an diesem Grundsatz gemessen ist hier von einem Sachmangel auszugehen. Denn das DDT, bei dem es sich aufgrund der aktuellen gesetzlichen Verbote und Gefahrstoffklassifizierungen eindeutig um einen stark gesundheitsschädlichen Stoff handelt, befindet sich in den tragenden Holzbalken des Objekts, die Teile der Wohnräume sind, und dort jederzeit im Rahmen der üblichen Nutzung einer Wohnung mit einer Bohrmaschine angebohrt oder in ihrer Substanz anderweitig aufgebrochen werden können. Dabei ist schon rein denklogisch zu erwarten, dass der bei den Bohrungen entstehende Staub dann eine um ein vielfaches erhöhte Konzentration des DDT aufweisen wird, die eingeatmet oder von auf dem Fußboden spielenden Kleinkindern oral aufgenommen werden kann. Sofern die Beklagte erstmals mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 21.03.2012 – entgegen sämtlichen vorgerichtlichen Informationen und den damaligen Sanierungsempfehlungen – behauptet, die Balken seien nicht nur versiegelt, sondern mit einem – nicht näher benannten – „Spezialprodukt zur Tiefenfixierung“ behandelt worden, ist dieser Vortrag verspätet und darüber hinaus auch unbeachtlich. Denn das Spezialprodukt wird weder benannt, noch dessen Wirkweise und die daraus folgenden tatsächlichen Konsequenzen hinreichend substantiiert vorgetragen. Vielmehr handelt es sich erkennbar um eine Spekulation, wenn ausgeführt wird, dass dann auch ein Anbohren der Holzbalken nicht zum Freisetzen von DDT führen dürfte. Derartige Mutmaßungen sind jedoch nicht geeignet, eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung und Durchführung einer Beweisaufnahme zu rechtfertigen. Darüber hinaus ist auch ohne besondere Fachkunde ersichtlich, dass die Behauptung nicht zutreffen kann. Hierfür spricht schon, dass diese Sanierungsart seinerzeit weder von den Architekten L u.a. gegenüber der Denkmalschutzbehörde vorgeschlagen wurde, noch jemals vorgerichtlich gegenüber den verunsicherten Wohnungseigentumserwerbern behauptet wurde. Wenn es im Übrigen tatsächlich einen solchen chemischen „Wunderwirkstoff“ gäbe, der die DDT-Partikel im Holz vollständig binden/fixieren würde, wäre die aufgebrachte Versiegelung vollkommen unnötig, weil das DDT sich dann ohnehin nicht mehr lösen und aus dem Holz heraus in Luft und Hausstaub gelangen könnte. Die von der Beklagten durchgeführten Messungen, die in der Wohnung der Kläger aber DDT im Hausstaub nachgewiesen haben, belegen jedoch das Gegenteil. Da die DDT-Partikel ausweislich dieser Messungen keineswegs irgendwo fest gebunden sind, sondern selbst durch eine zusätzliche Versiegelung aus dem Holz heraus diffundieren, erschließt es sich von selbst, dass bei einem Anbohren, das die Versiegelungsschicht durchbricht und durch mechanisches Einwirken zu einer Pulverisierung des dahinter befindlichen Holzes nebst der daran haftenden Partikel führt, eine größere Staubmenge mit erheblich höherer DDT-Konzentration als im „normalen“ Hausstaub entstehen wird.

Folglich begründet zumindest die Möglichkeit, dass bei Bohrarbeiten zusätzliches DDT freigesetzt wird, eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit des klägerischen Wohnobjekts. Darüber hinaus hält die Kammer eine bedenkenlose Bewohnbarkeit der Immobilie auch ohne Bohrarbeiten nicht für gegeben. Denn zur üblichen Nutzung einer Wohnung gehört es auch, diese wochen- oder monatelang ungeheizt und ungelüftet leerstehenlassen zu können, ohne nach einer Rückkehr befürchten zu müssen, dass sich die in der Wohnung befindlichen Giftkonzentrationen, die zuvor noch unter dem schädlichen Niveau lagen, nunmehr so stark erhöht haben, dass man die Wohnung guten Gewissens – insbesondere mit Kleinkindern – nicht mehr betreten mag.

Der Mangel der DDT-Belastung war auch aufklärungsbedürftig, da die streitgegenständliche Wohnung durch das Vorhandene DDT in ihrem Wert und ihrer Nutzbarkeit erheblich beeinträchtigt ist. Im Rahmen von Vertragsverhandlungen hat der Verkäufer den Käufer grundsätzlich ungefragt über solche bekannten Mängel aufzuklären, die für den Vertragsschluss von wesentlicher Bedeutung sein können und geeignet sind, die beabsichtigte Nutzung zu mindern (BGH BauR 1979, 85). Da das Vorhandensein von Altlasten oder die Kontaminierung eines Gebäudes mit Giftstoffen oder Schädlingen die Werthaltigkeit einer Immobilie stets erheblich beeinträchtigt und wesentlich für die Erwerbsentscheidung sein kann, ist über derartige Umstände immer ungefragt aufzuklären (vgl. BGH NJW 2009, 2120 Asbest, BGHZ 52, 51 Salmonellenverdacht, BGH WM 1968, 1220 Hausschwammverdacht, BGH NJW 2001, 64 Altlastenverdacht; BGH WM 2003, 1676 Gefahr des Befalls mit Hausschwamm, weitere Beispiele bei Palandt, 69. Aufl., § 123 BGB Rz. 8 m.w.N.).

Die Verletzung einer bestehenden Aufklärungspflicht begründet eine arglistige Täuschung durch Unterlassen i.S.v. § 123 BGB (vgl. Palandt, 69. Aufl., § 123 BGB Rz. 5 m.w.N.). Diese war für den Vertragsschluss hier auch ursächlich. Die Auffassung der Beklagten, nach allgemeiner Lebenserfahrung ließe sich niemand wegen einer DDT-Belastung von einem Immobilienerwerb abhalten, zumal diese die Werthaltligkeit einer Immobilie und deren Vermietbarkeit nicht beeinträchtige, wird von der Kammer nicht geteilt. Vielmehr kann nach allgemeiner Lebenserfahrung davon ausgegangen werden, dass allein das Vorhandensein eines toxischen Stoffes dazu führt, dass Kauf- oder Mietinteressenten sich – ungeachtet niedriger Messwerte – um ihre Gesundheit sorgen und von einem Vertragsschluss im Zweifel absehen. Im Übrigen haben die Kläger in der mündlichen Verhandlung glaubhaft dargelegt, an einer DDT-belasteten Immobilie keinerlei Interesse zu haben; hierfür spricht auch die erklärte Anfechtung. Die Ursächlichkeit einer Täuschung i.S.v. § 123 BGB entfällt zudem erst dann, wenn der Anfechtende den Gegenstand der Täuschung – hier also den verschwiegenen Mangel – wirklich kannte; grob fahrlässige Unkenntnis lässt das Anfechtungsrecht nicht entfallen (BGH NJW 1971, 1795). Vorliegend sind für eine positive Kenntnis der Kläger von dem vorhandenen DDT aber keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich. Das Vorhandensein von DDT in älteren DDR-Gebäuden ist auch keineswegs eine völlig selbstverständliche und gemeinhin bekannte Tatsache, die so evident ist, dass es hierauf keines besonderen Hinweises mehr bedurft hätte. Vielmehr handelte es sich um eine ausschließlich der Klägerin positiv bekannte Tatsache, von welcher die Beklagten auch bei größtmöglichen eigenen Anstrengungen nicht zwingend hätten Kenntnis erlangen müssen. (* 3)

Die Beklagte handelte beim Verschweigen des aufklärungsbedürftigen Mangels auch arglistig, da sie ihrerseits Kenntnis von dem vorhandenen DDT hatte und aufgrund der Gestaltung ihres eigenen notariellen Erwerbsvertrages, der ausdrücklich auf das vorhandene DDT hinwies, auch ein hinreichendes Bewusstsein für die Notwendigkeit der Aufnahme solch relevanter Details in eine Vertragsvereinbarung und die Bedeutung für den Vertragsschlusswillen haben musste. Für eine Arglist genügt es zudem, dass der Anfechtungsgegner mit bedingtem Vorsatz handelte, eine Täuschungsabsicht ist nicht erforderlich (vgl. Palandt a.a.O. Rz. 11 m.w.N.).

Das Anfechtungsrecht der Kläger ist auch nicht nach § 144 BGB ausgeschlossen. Eine Bestätigung eines anfechtbaren Geschäfts nach § 144 BGB im Wege konkludenten Verhaltens kommt nur dann in Betracht, wenn eine Handlungsweise der Kläger als eindeutiger Wille zum Festhalten an dem anfechtbaren Geschäft auszulegen ist und jede andere, den Umständen nach einigermaßen verständliche Deutung dieses Verhaltens ausscheidet (BGH NJW 1971, 1795). Ein Bestätigungswille setzt voraus, dass der Anfechtende die Täuschung und das Bestehen eines Anfechtungsrechtes kennt (BGH a.a.O.). Hierzu wird vertreten, dass in der Verfügung über einen Gegenstand oder in der Weiternutzung einer Sache – je nach den Umständen des Einzelfalles - eine Bestätigung liegen könne (vgl. Palandt, § 144 BGB Rz. 2 m.w.N.). Das ist bei den hier vorliegenden Umständen (sukzessive Kenntniserlangung ab Juli 2010, Abwarten wissenschaftlicher Ergebnisse, regelmäßige Kommunikation mit Rügen der Problematik, Anfechtung im März 2011) jedoch nicht annehmen. Zudem haben die Kläger über die Eigentumswohnung nach Kenntniserlangung des Anfechtungsgrundes nicht aktiv verfügt, denn die Vermietung erfolgte bereits zu einem früheren Zeitpunkt. Das bloße Fortbestehenlassen des Mietverhältnisses rechtfertigt entgegen der Auffassung der Beklagten aber keineswegs den sicheren Schluss, dass die Kläger den Kaufvertrag mit der Beklagten fortgelten lassen wollten, zumal eine Kündigung gegenüber der Mieterin mangels Kündigungsgrundes weder rechtlich möglich war, noch aus Schadensminderungsgesichtspunkten gegenüber der Beklagten angebracht gewesen wäre.

Die Kläger haben ihr Anfechtungsrecht auch nicht nach § 242 BGB verwirkt, weil sie die Anfechtung erst 8 Monate nach Erhalt der ersten Kundeninformation zum DDT im Juli 2010 erklärten. Denn wenn das Gesetz einem Anfechtungsberechtigten nach § 124 BGB für die Anfechtungserklärung ein Jahr Entscheidungsspielraum zubilligt, darf er diese Frist auch voll ausschöpfen und die erworbene Sache innerhalb der Anfechtungsfrist nutzen, ohne dass dieses Verhalten als treuwidrig zu werten wäre (BGH NJW 1971, 1795). Zudem hatten die Kläger nicht schon ab Juli 2007, sondern erst nach der in der Folgezeit erfolgten umfassenderen Sachaufklärung hinreichend Gelegenheit, ein Anfechtungsrecht hinreichend zu prüfen und abzuwägen. (* 4)

Aufgrund der erklärten Anfechtung wurde der mit der Beklagten abgeschlossene Kauf- und Bauträgervertrag gemäß § 142 ex tunc nichtig, so dass die Kläger gemäß §§ 812, 818 BGB die Rückzahlung der geleisteten Kaufpreisraten (440.302,25 €) und Ersatz der gezogenen Nutzungen (Zinsen) Zug um Zug gegen Herausgabe des Eigentums bzw. der Auflassungsvormerkung verlangen können.

Darüber hinaus steht den Klägern aufgrund des arglistigen Verschweigens eines aufklärungsbedürftigen Mangels gemäß § 311 Abs. 2, 241, 280 BGB ein Anspruch auf Schadensersatz wegen einer vorvertraglichen Pflichtverletzung zu. Dieser ist hier auf das sog. negative Interesse begrenzt, da keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Vertrag ohne die Pflichtverletzung zu anderen Konditionen zustande gekommen wäre. Der zu ersetzende Vertrauensschaden umfasst diejenigen Schäden, die den Klägern im Vertrauen auf das Zustandekommen bzw. die Wirksamkeit des Kauf- und Bauträgervertrages entstanden sind. Hierunter fällt neben der Rückabwicklung des infolge der Pflichtverletzung geschlossenen Vertrages auch ein Anspruch auf Ersatz nutzloser Aufwendungen (vgl. Palandt § 311 BGB Rz. 55; MüKo 6. Aufl. § 311 BGB Rz. 209). Zu den erstattungsfähigen vertragsbezogenen nutzlosen Aufwendungen gehören klassischerweise Beurkundungs- Finanzierungs- und sonstige Vertragskosten, sowie andere im Vertrauen auf den Vertrag entstandene Nachteile (vgl. Saarl. OLG, NJW-RR 2010, 125; OLG Frankfurt MDR 1998, 41). Folglich können die Kläger neben der Rückzahlung der Kaufpreisraten auch noch die Erstattung der Kaufnebenkosten (20.315,87 €), der Kredit- und Bankkosten (55.497,20 €), der sonstigen Ausgaben (10.544,26 €), des Hausgeldes (6.600,00 €) und der Fahrt- und Verpflegungskosten ab dem 17.11.2007 (3.330,00 €) verlangen. Unter Anrechnung erzielter Mieteinnahmen (-15.474,34 €) und erfolgter Zahlungen der Beklagten (-3.046,20 €) ergibt sich ein Zahlungsanspruch der Kläger von 518.069,04 €.

Für die Frage eines Schadens sind etwaige Erstattungsansprüche gegen Dritte grundsätzlich irrelevant, so dass auch die klägerseits gezahlte Grundsteuer als Teil der Kaufnebenkosten zu ersetzen ist, allerdings – im Wege einer Vorteilsausgleichung – nur Zug um Zug gegen Abtretung eines Steuerrückerstattungsanspruchs an die Beklagte (vgl. BGH NJW 1993, 1703; OLG Karlsruhe, OLGR Karlsruhe 2005, 141). Bei den Fahrt- und Verpflegungskosten können die Fahrten zur Erstbesichtigung und zum Notartermin nicht angesetzt werden, da diese auch angefallen wären, wenn die Beklagte vor Vertragsschluss – also spätestens beim Notartermin der Kläger – die gebotene Aufklärung vorgenommen hätte. Die Aufwendungen für den erworbenen Tiefgaragenstellplatz können ebenfalls nicht geltend gemacht werden, ebenso wenig wie die Zahlungen auf die abgeschlossenen Rentenversicherungsverträge (21.150,86 €). Zwar wurden beide im Vertrauen auf das wirksame Zustandekommen bzw. Fortbestehen des Kauf- und Bauträgervertrages getätigt, es handelt sich jedoch nicht um nutzlose vertragsbezogene Aufwendungen, die ohne den geschlossenen Kauf- und Bauträgervertrag ihren Sinn und ihre Werthaltigkeit für die Kläger verlieren würden. Vielmehr sind die beiden, gegenüber Dritten eingegangenen Verbindlichkeiten auch ungeachtet des Kaufvertrages über das Wohnungseigentum für die Kläger gleichermaßen werthaltig und nutzbar.

Der Schadensersatzanspruch der Kläger ist nicht gemäß § 254 BGB aufgrund eines eigenen Mitverschuldens bei der Schadensentstehung zu kürzen. Denn die Kammer hält es nicht für fahrlässig, bei Abschluss eines Kauf- bzw. Bauträgervertrages darauf zu vertrauen, dass die Bausubstanz mangelfrei, insbesondere frei von verbotenen toxischen Substanzen ist. Es gehört nicht zu den allgemeinen Sorgfaltspflichten eines Haus- oder Wohnungseigentumskäufers, sich über das etwaige Vorhandensein sämtlicher denkbarer, ggfs. regionaltypischer und alterstypischer Baumängel ausführlich zu informieren und den Verkäufer vor Vertragsschluss nach allen Eventualitäten zu fragen. Entgegen der Auffassung der Beklagten handelt es sich beim Vorhandensein von DDT in älteren DDR-Gebäuden auch nicht um eine selbstverständliche und allgemein bekannte Tatsache, was im Übrigen auch daraus folgt, dass eines der anderen Speichergebäude überhaupt nicht mit DDT kontaminiert war. Hiermit mussten die Kläger nicht rechnen.

Die Kläger haben ein berechtigtes Interesse an der Feststellung einer weitergehenden Schadensersatzpflicht, da das Entstehen weiterer ersatzfähiger Schäden (z.B. Notar- bzw. Grundbuchkosten der Rückabwicklung o.ä.) nicht auszuschließen ist. Darüber hinaus folgt aus §§ 756, 765 ZPO ein berechtigtes Interesse an der Feststellung des Annahmeverzuges der Beklagten bezüglich der Rückabwicklung des Vertrages.

Der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten folgt aus Schadensersatzgesichtspunkten, der Zinsanspruch beruht auf §§ 280, 286 BGB, soweit Zinsen ab der Anfechtungserklärung geltend gemacht werden. Im Übrigen folgt der Zinsanspruch aus § 818 Abs. 1 BGB, da die Beklagte unstreitig durch die erlangten Kaufpreisraten eigene Schuldzinsen in der geltend gemachten Höhe erspart hat, die als gezogene Nutzungen i.S.v. § 818 Abs. 1 BGB herauszugeben sind (vgl. Palandt § 818 Rz. 10 m.w.N.).

Die Entscheidungen über die Kosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 91, 92, 281 Abs. 3, 709 ZPO.

Streitwert: 563.545,10 € (Antrag 1: 524.695,10 €, Antrag 2: ohne Ansatz, Antrag 3: 23.850,00 €, Antrag 4: 15.000,00 €, Antrag 5: ohne Ansatz)

Am 24.05.2012 erging der nachfolgende Berichtigungsbeschluss:

Der Tatbestand und die Gründe des Urteils des Landgerichts Bonn vom 18.04.2012 werden gemäß § 319 ZPO wegen offensichtlicher Unrichtigkeiten wie folgt berichtigt:

· Seite 2, Tenor Ziffer 1, Zinsen: "...aus 4.000,00 € seit dem 25.02.2010..." ( * 1)

· Seite 2, Tenor Ziffer 1: der Name der Kläger lautet "H2" ( * 1)

· Seite 6, Antrag Ziffer 1, Zinsen: "...aus 4.000,00 € seit dem 25.02.2010..." ( * 2)

· Seite 6, Antrag Ziffer 1: der Name der Kläger lautet " H2"( * 2)

· Seite 6, Antrag Ziffer 3: "... aus dem Kauf-/Bauträgervertrag über ..." ( * 2)

· Seite 13, 2. Absatz am Ende: "Vielmehr handelte es sich um eine ausschließlich der Beklagten positiv bekannte Tatsache, von welcher die Kläger auch bei größtmöglichen eigenen Anstrengungen ..." ( *3)

· Seite 14, 2. Absatz: "Zudem hatten die Kläger nicht schon ab Juli 2010, sondern erst nach der in der Folgezeit erfolgten umfassenden Sachaufklärung..."( * 4)

Referenzen

Dieser Inhalt enthält keine Referenzen.