Urteil vom Landgericht Bonn - 6 S 9/13

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 27.10.2010 - 203 C 414/10 – abgeändert und unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen folgendermaßen insgesamt neu gefasst.

Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Euskirchen vom 13.08.2012 – AZ 12-7495270-1-8N – wird dahingehend aufrechterhalten, dass die Beklagte zu 1) zur Zahlung von 460,00 € an die Klägerin verpflichtet ist. Im Übrigen wird dieser Vollstreckungsbescheid aufgehoben.

Der Beklagte zu 2) wird – dabei in Höhe des vorstehend genannten Betrags von 460,00 € ohne Zinsen als Gesamtschuldner mit der Beklagten zu 1) – verurteilt, an die Klägerin 1.595,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.07.2012 zu zahlen.

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin weitere 1.472,00 € zu zahlen.

Der Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Klägerin weitere 3.313,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.595,00 € seit dem 04.08.2012, 04.09.2012 und 04.10.2012 zu zahlen.

Die Beklagte zu 1) wird des Weiteren – insoweit gesamtschuldnerisch haftend mit dem Beklagten zu 2) - verurteilt, an die Klägerin Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 460,00 € seit dem 13.07.2012, aus einem Betrag von 460,00 € seit dem 14.09.2012, aus einem Betrag von 920,00 € seit dem 27.09.2012 und aus einem Betrag von 92,00 € seit dem 06.11.2012 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits der 1. Instanz haben die Parteien folgendermaßen zu tragen:

Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Beklagte zu 15% und der Beklagte zu 50%; im Übrigen (35%) fallen diese Kosten der Klägerin zur Last.

Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten trägt die Klägerin zu 70%.

Im Übrigen findet keine Kostenerstattung statt.

Die Kosten des Rechtsstreits der 2. Instanz tragen die Beklagte zu 30% und die Klägerin zu 70%

Dieses sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte und die Klägerin können die Vollstreckung jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrags abwenden, soweit nicht die jeweils andere Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Klägerin vermietete an den Beklagten das Haus X #a in ##### L. Der Beklagte selber zog in das Objekt nicht ein. Das Objekt wurde vielmehr unstreitig jedenfalls teilweise von der Beklagten genutzt. Zwischen den Parteien ist streitig, inwieweit das Objekt auch bzw. überwiegend von der Firma N GmbH genutzt worden sein sollte. Unstreitig wurde die Miete von Beginn an allein von der Beklagten oder von der N GmbH – und nicht vom Beklagten – an die Klägerin gezahlt. Das Mietobjekt besteht aus zwei Zimmern im Dachgeschoss und zwei Räumen im Souterrain, wobei die Beklagte die beiden letztgenannten Räume als eigene Appartements bezeichnet und hierzu behauptet, dass diese über einen separaten Eingang verfügten. Im Erdgeschoss befinden sich fünf weitere Räume sowie die Küche, wobei die Beklagte behauptet, dass jedenfalls zwei dieser Räume jeweils auch über ein eigenes Bad sowie einen kleinen Kühlschrank verfügten. Laut Angabe im Mietvertrag verfügt das Objekt über eine Wohnfläche von ca. 240 m² (Bl. ## GA). Nachdem seit März 2012 weder die Beklagten noch die N GmbH den vereinbarten monatlichen Bruttomietzins i.H.v. 1.595,00 € zahlten, kündigte die Klägerin gegenüber dem Beklagten zum 30.06.2012 das Mietverhältnis außerordentlich, was der Beklagte auch akzeptierte. Auf die Räumungsklage der Klägerin gegen die Beklagten wurden diese vom Amtsgericht L durch Teilanerkenntnis- und Schlussurteil vom 29.08.2012 zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet (AZ 3 C 79/12) – der Beklagte hatte die Klageforderung anerkannt. Die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung der Beklagten wurde durch die Kammer gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss vom 06.03.2013 zurückgewiesen (AZ 6 S 156/12). Am 06.11.2012 erfolgte auf Veranlassung der Klägerin die Zwangsräumung des Mietobjekts auf Grundlage des vorgenannten Titels.

Die Beklagte behauptet, dass der Mietvertrag nicht mit dem Beklagten, sondern mit der N GmbH geschlossen worden sei, da der Klägerin bekannt gewesen sei, dass das Mietobjekt von der N GmbH habe genutzt werden sollen. Sie habe lediglich die beiden Zimmer im Dachgeschoss, die einer Gesamtfläche von ca. 40 m² entspreche, sowie die Gemeinschaftsküche im Erdgeschoss die ca. eine Fläche von 8 m² aufweise, genutzt. Im Übrigen sei das Objekt von der N GmbH genutzt worden, wobei mehrere Räumlichkeiten insbesondere an Monteure untervermietet worden seien, was der Klägerin auch bekannt gewesen sei und womit sie auch einverstanden gewesen sei. Sie habe einen entsprechenden Untermietvertrag mit der N GmbH gehabt, wonach sie durchgehend 460,00 € monatliche Miete an die N GmbH gezahlt habe. Die (Haupt-)Miete i.H.v. 1.595,00 € sei seit März 2012 nicht mehr an die Klägerin gezahlt worden wegen Mängeln des Objekts insbesondere hinsichtlich von Ausfällen der Heizung.

Die Beklagte beantragt sinngemäß,

das Teilanerkenntnis und Schlussurteil des Amtsgerichts L bezüglich der Beklagten aufzuheben, den Vollstreckungsbescheid vom 13.08.2012 aufzuheben sowie die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin behauptet, dass die Beklagte das Objekt alleine genutzt habe. Die Beklagte habe sie über ihre wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere über ihre Zahlungsfähigkeit, getäuscht. Sie ist der Ansicht, dass vor diesem Hintergrund eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung vorliege. Ungeachtet dessen schulde die Beklagte als Nutzungsentschädigung aufgrund der nicht erfolgten Räumung zum 30.06.2012 gemäß § 987 BGB den vollen Mietzins, wie dies der Entscheidung des OLG Düsseldorf (ZMR 2010, 755) und der Entscheidung des LG Kiel (WuM 1995, 540) entspreche. Die Klägerin behauptet, sie habe auch die Beklagte über die gegenüber dem Beklagten zum 30.06.2012 erfolgte Kündigung und damit verbundene Räumungsverpflichtung in Kenntnis gesetzt, wobei die Beklagte am 14.06.2012 dem Ehemann der Klägerin auf entsprechende Nachfrage mitgeteilt habe, dass sie zum 30.06.2012 das Objekt nicht räumen werde.

Die Kammer hat die Akte LG Bonn, 6 S 156/12, beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht.

Im Übrigen wird Bezug genommen auf das amtsgerichtliche Urteil, auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 27.06.2013 sowie auf die wechselseitigen Schriftsätze.

II.

Die Berufung hat teilweise Erfolg.

Dem Amtsgericht ist entgegen der Auffassung der Beklagten darin zu folgen, dass allein der Beklagte einen wirksamen Mietvertrag mit der Klägerin abschloss und dass dieser Mietvertrag wegen Zahlungsrückständen gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB wirksam gekündigt wurde, so dass die Beklagte seit dem 30.06.2012 zur Räumung des Objekts verpflichtet war – insoweit hat die Kammer bereits im Verfahren 6 S 156/12 die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts L vom 29.08.2012 – 3 C 79/12 – zurückgewiesen, mit welchem die Beklagte zur Räumung verurteilt worden war. Auf die den Parteien bekannten Erwägungen aus dem Hinweisbeschluss vom 14.01.2013 (6 S 156/12) wird Bezug genommen. Folglich ist über die Räumungsverpflichtung der Beklagten bereits rechtskräftig entschieden worden.

Auch soweit gemäß § 322 Abs. 1 ZPO nicht in Rechtskraft erwachsen sein sollte, dass die Klägerin lediglich einen Mietvertrag mit dem Beklagten geschlossen hatte und nicht mit der N GmbH, ist hieran festzuhalten. Der Sachvortrag der Beklagten zu einem solchen Vertragsschluss ist unsubstantiiert und zudem unbewiesen – insbesondere angesichts der gegenteiligen Beweiskraft der Mietvertragsurkunde, die vielmehr einen Mietvertragsschluss zwischen der Klägerin und dem Beklagten belegt. Sofern eine „verdeckte Strohmann-Anmietung“ vorgelegen haben sollte, in dessen Rahmen der Beklagte lediglich nach außen als Mieter gegenüber der Klägerin auftrat und im Innenverhältnis zwischen der N GmbH und der Beklagten letztere drei einig waren, dass der eigentliche Hauptmieter bzw. -nutzer die N GmbH sein sollte, die auch den Mietzins an die Klägerin leisten sollte, ändert dies nichts daran, dass die Klägerin nur mit dem Beklagten einen Mietvertrag schloss – selbst wenn der Sachvortrag der Beklagten zutreffen sollte, dass die Klägerin von der beabsichtigten Nutzung durch die N GmbH gewusst habe. Insgesamt ergibt sich jedenfalls schon aus dem Sachvortrag der Beklagten nicht hinreichend, dass die Klägerin einen Mietvertrag mit der N GmbH geschlossen hätte und nicht mit dem Beklagten – entgegen der Urkundenlage. Allein der Umstand der Zahlung des Mietzinses durch die N GmbH und die ggf. vorhandene Kenntnis der Klägerin von der Nutzung durch die N GmbH reicht nicht aus, um einen konkludenten Mietvertragsschluss – und konsequenterweise dann Aufhebung des Mietvertrags mit dem Beklagten im allseitigen Einverständnis – anzunehmen.

Die Kammer vermag dem Amtsgericht jedoch nicht darin zuzustimmen, dass (auch) die Beklagte den vereinbarten Mietzins in Höhe von monatlich 1.595,00 € als Nutzungsentschädigung oder -wertersatz – gar gemäß § 812 BGB – in voller Höhe für den Zeitraum seit dem 01.07.2012 schuldete.

Entsprechend dem Hinweisbeschluss der Kammer vom 29.04.2013 sind die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche dem Grunde nach nur gemäß §§ 987, 990 Abs. 1 BGB schlüssig. Dem Amtsgericht kann nicht darin gefolgt werden, dass § 812 BGB einschlägig wäre – schon gar nicht § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB, da die Klägerin nur an ihren Vertragspartner, den Beklagten, und nicht an die Beklagte leistete und weil im Übrigen auch § 993 Abs. 1 BGB die Anwendung des Bereicherungsrechts im sachlichen Anwendungsbereich des § 987 BGB ausschließt (BGHZ 41, 157; Palandt-Bassenge, 71. Auflage, Vorbem. v. § 987, Rn. 18). Bei Ansprüchen des Vermieters/Eigentümers gegen den Untermieter oder anderweitigen Besitzer kommen allenfalls Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (§§ 985 ff. BGB) in Betracht, die bereicherungsrechtlichen Ansprüchen vorgehen. Es käme also allein ein Anspruch aus §§ 987, 988, 990, 991 BGB in Betracht (vgl. BGH MDR 1969, 128, LG Freiburg WuM 1989, 287). Soweit das LG Köln und ihm folgend das OLG Köln (vgl. LG Köln MietRB 2005, 320, nachgehend OLG Köln MietRB 2006, 28) § 812 Abs. 1 S. 1 2. Alt. BGB anwendeten, ohne aber zu begründen, warum die Klägerin den Besitz auch nach Ende des Mietvertrags nicht (weiterhin) an den Hauptmieter leisten sollte, wodurch dann nach allgemeinen bereicherungsrechtlichen Grundsätzen (Subsidiarität der Nichtleistungskondiktion) die Nichtleistungskondiktion ausgeschlossen wäre, zumal § 993 Abs. 1 S. 2 BGB das Bereicherungsrecht sperrt und allein §§ 987 – 992 BGB für anwendbar erklärt, ist dem jedenfalls nicht zu folgen. Dass die Beendigung des Mietverhältnisses bewirken sollte, dass rein faktisch der bisherige Vermieter dem Mieter nicht mehr den Besitz leiste, sondern nunmehr nur dem (Dritt-)Besitzer leiste, ist nicht nachvollziehbar. Abzustellen ist im Rahmen des Leistungsbegriffs insoweit auf die ursprüngliche Besitzverschaffung, die fortwirkend den Leistungsempfänger bestimmt.

Ein Anspruch aus § 988 BGB besteht auch nicht (vgl. zu den Voraussetzungen LG Freiburg WuM 1989, 287; KG Berlin KGR 2004, 380), da die Klägerin nicht bewiesen hat, dass die Beklagte den Besitz unentgeltlich erlangt hätte. Für Entgeltlichkeit reicht aus, dass gegenüber dem Dritten, von dem der Anspruchsgegner seinen Besitz ableitet, ein entgeltliches Verhältnis vorliegt. Zwischen der Klägerin und dem Beklagten lag ein entgeltliches Verhältnis vor – das Mietvertragsverhältnis – und auch zwischen dem Beklagten und der N GmbH bzw. der Beklagten lag ein entgeltliches Verhältnis, da nach dem nicht widerlegten Sachvortrag der Beklagten einerseits absprachegemäß im Verhältnis zwischen dem Beklagten und der N GmbH allein die Firma N GmbH den Mietzins an die Klägerin zahlte, solange dieser gezahlt wurde, und andererseits die Beklagte im Rahmen eines Untermietvertrags im Verhältnis zur N GmbH einen Mietzins von 460,00 € monatlich zahlte – gedeckt von Sozialleistungen der ARGE. Soweit die Klägerin die tatsächliche Nutzung der Firma N GmbH bzw. den Umfang der Nutzung durch die Beklagte und die Innenabsprachen zwischen dem Beklagten/der N GmbH/der Beklagten bestreitet, reicht dies nicht aus. Sie ist jedenfalls beweisfällig hinsichtlich der Unentgeltlichkeit, während die Beklagte ihrer sekundären Darlegungslast genügt hat (vgl. zur dem Eigentümer obliegenden Beweislast Palandt-Bassenge, 71. Auflage, § 988, Rn. 3).

Zwar wird vertreten, dass der rechtsgrundlose Besitzerwerb dem unentgeltlichen Besitzerwerb gleich gesetzt wird, so dass nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses § 988 BGB anwendbar sein könnte, aber im Dreipersonenverhältnis ist § 988 BGB bei fortbestehender Entgeltlichkeit im Verhältnis des Dritten zu seinem Besitzmittler nach richtiger Auffassung nicht hinsichtlich der Herausgabe von Nutzungsvorteilen anwendbar (LG Freiburg aaO), da der Dritte ansonsten seine Gegenleistung an den Hauptmieter bzw. an denjenigen, von dem er seinen Besitz ableitet, erbringt und trotzdem dem Anspruch des Eigentümers ausgesetzt wäre, was unbillig wäre. Sachgerecht ist insoweit nach allgemeinen bereicherungsrechtlichen Grundsätzen, dass die Kondiktion in den jeweiligen Leistungsverhältnissen erfolgt. D.h. die Klägerin könnte gemäß § 988 BGB allenfalls gegenüber ihrem Leistungsempfänger (dem Mieter), also gegenüber dem Beklagten, kondizieren, nicht aber die Herausgabe der Nutzungen bzw. Wertersatz gegenüber der Beklagten gemäß § 988 BGB verlangen.

Ein Fall des § 816 BGB liegt auch nicht vor, zumal auch insoweit § 993 Abs. 1 S. 2 BGB eine Anwendung sperrt.

Ein Anspruch kann sich also nur aus §§ 987 ff. BGB ergeben. Konkret kommt vorliegend nur ein Anspruch aus §§ 987, 990 Abs. 1 S. 2 BGB in Betracht, da die Beklagte unstreitig zunächst zum Besitz berechtigt war und erst infolge der Kündigung des Hauptmietvertrags zum 30.06.2012 ihr Besitzrecht gegenüber der Klägerin verlor.

Nach dem mithin allein einschlägigen § 987 Abs. 1 BGB sind nur die Nutzungen herauszugeben, die der (inzwischen gemäß § 990 Abs. 1 S. 2 BGB bösgläubige) Besitzer - die Beklagte - tatsächlich gezogen hat (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 10. Auflage, § 546, Rn. 108 m.w.N.; 546a, Rn. 104; vgl. BGH NZM 2000, 183). Anders als im Rahmen von § 546a BGB kommt es also entgegen der im Schriftsatz der Klägerin vom 24.04.2013 geäußerten Rechtsansicht in der Rechtsfolge darauf an, in welchem Umfang die Beklagte das Objekt tatsächlich genutzt hat und nicht einfach nur darauf, dass keine Teilrückgabe erfolgte bzw. ob eine solche möglich gewesen wäre. Sofern das Objekt nur teilweise vom Anspruchsgegner genutzt wurde, besteht gemäß §§ 987, 990 Abs. 1 BGB auch nur ein Nutzungsersatzanspruch in Höhe des objektiven Mietwerts bezogen auf den von der Beklagten genutzten Teil (vgl. Palandt-Bassenge, 71. Auflage, § 987, Rn. 4; BGH NZM 2000, 183 zu § 812 BGB).

Der gegenteiligen Ansicht des OLG Düsseldorf (ZMR 2010, 755) und des LG Kiel (WuM 1995, 540) vermag die Kammer nicht zu folgen.

Es entspricht zunächst ständiger Rechtsprechung, dass nach §§ 987, 990 Abs. 1 BGB nur die tatsächlich gezogenen Nutzungen herauszugeben sind (Ausnahme § 987 Abs. 2 BGB, die hier nicht einschlägig ist). Der Besitzer kann aber nur Nutzungen insoweit ziehen, wie er auch Besitz an der in Rede stehenden Sache hat. Soweit der Besitzer nur teilweise Besitz an einem Gesamtobjekt hat, kann er hinsichtlich des übrigen Teils auch keine Nutzungen gezogen haben. Dass er ggf. Nutzungen des Eigentümers verhindert bzw. vereitelt hat, ist nicht maßgeblich, sondern welche er gezogen hat. Die Vereitelung von Nutzungen des Eigentümers ist eine Frage des Schadensersatzes gemäß §§ 990 Abs. 2 BGB, 546 Abs. 2, 280, 281, 286 BGB (vgl. Schmidt-Futterer, 10. Auflage, § 546, Rn. 104). Mit anderen Worten: Nach § 987 BGB wird nach ständiger Rechtsprechung Herausgabe der Nutzungen bzw. Wertersatz nur soweit geschuldet, wie auch tatsächlich Besitz des Anspruchsgegners bestand. Die Entscheidungen des OLG Düsseldorf und des LG Kiel wenden in der Rechtsfolge hiervon abweichend aber effektiv die Rechtsfolge des § 546a BGB an, der schon gar keinen Nutzungsherausgabeanspruch bzw. Nutzungswertersatzanspruch, sondern eine (in der Regel weitergehende) Vorenthaltungsentschädigung (des Vermieters gegenüber dem Mieter) normiert – ohne dass das OLG Düsseldorf bzw. das LG Kiel dies nachvollziehbar begründet hätten. Die damit faktisch erreichte gesamtschuldnerische Haftung zwischen Mieter und Untermieter (bzw. anderweitigem Besitzer) für den objektiven Mietwert des Gesamtobjekts ungeachtet der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse ist weder systematisch zu rechtfertigen, noch besteht hierfür ein anerkennenswertes Bedürfnis (§ 242 BGB). Systematisch spricht gegen die vom OLG Düsseldorf und LG Kiel propagierte Rechtsanwendung insbesondere die Regelung des § 990 Abs. 2 BGB. Der Gesetzgeber hat hiermit normiert, dass dem Eigentümer über den Anspruch aus §§ 987, 990 Abs. 1 BGB hinaus unbenommen bleibt, weitergehenden Schadensersatz wegen Verzugs geltend zu machen (§§ 280, 286 BGB). Dieselbe Rechtsfolge ergibt sich auch aus § 546 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 280, 281, 286 BGB, sofern der Eigentümer und Vermieter identisch sind. Mithin kann der Eigentümer nach allgemeinen Schadensersatzgrundsätzen seinen etwaigen Mietausfallschaden über den – u.U. geringeren – Nutzungsersatz hinsichtlich des (Teil-)Besitzes hinaus durchaus auch gegenüber dem Dritten geltend machen. Er ist insoweit nicht rechtlos gestellt. Dass der Eigentümer insoweit nunmehr im Unterschied zur Vorenthaltungsentschädigung (§ 546a BGB) nachweisen müsste, dass er auch einen konkreten Mietinteressenten gehabt hätte, der das Objekt gemietet hätte, wenn der Besitzer seiner Räumungsverpflichtung ordnungsgemäß nachgekommen wäre (bzw. der wegen der Nichterfüllung den bereits geschlossenen Mietvertrag gekündigt hätte), ist nicht unbillig, sondern entspricht der unterschiedlichen Ausgestaltung der Ansprüche des Eigentümers gegen den Besitzer einerseits und des Vermieters gegen den Mieter andererseits seitens des Gesetzgebers. Diese gesetzgeberische Entscheidung vermag nicht durch eine systemwidrige extensive Ausweitung der Rechtsfolge des § 987 BGB umgangen werden, mit der der vom Umfang des Besitzes abhängige Nutzungswertersatzanspruch faktisch in eine vom Umfang des Besitzes unabhängige Vorenthaltungsentschädigung umgemünzt wird. Die unterschiedlichen Voraussetzungen und Reichweiten der Vorenthaltungsentschädigung, des Nutzungswertersatzanspruchs und des Mietausfallschadensersatzanspruchs sind vielmehr in jedem Einzelfall angemessen zu berücksichtigen. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass es dem Eigentümer vielfach schwer fallen dürfte, den Umfang des konkreten Besitzes/der Nutzung einzelner Dritter (insbesondere von Untermietern) vorzutragen und nachzuweisen, wie auch im vorliegenden Fall der Fall war. Solche der Rechtsverfolgung in vielen Bereichen immanenten Darlegungs- und Beweisschwierigkeiten rechtfertigen jedoch keine systemwidrige Anwendung materiellen Rechts, zumal dem dritten Besitzer eine gesteigerte sekundäre Darlegungslast obliegt, nachvollziehbar den Umfang und die Art seines Besitzes/seiner Nutzung vorzutragen und ggf. bei unsubstantiiertem Sachvortrag die Alleinnutzung als zugestanden behandelt werden kann gemäß § 138 IV ZPO.

Die dargestellte Anwendung der §§ 987, 990 BGB ist grundsätzlich auch unabhängig von der Frage, ob das Gesamtobjekt nur als solches vermietbar oder anderweitig wirtschaftlich verwertbar wäre oder nicht, also ob in Anlehnung an die Rechtsprechung zu §§ 546, 546a BGB eine Teilrückgabe zulässig wäre (was in der Regel nicht der Fall ist) oder nicht und ob der bereits wieder im Besitz des Eigentümers befindliche Rest vermietbar bzw. anderweitig wirtschaftlich verwertbar wäre. Dies sind Aspekte, die lediglich im Rahmen des potentiellen Schadensersatzanspruchs gemäß § 990 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 280, 281, 286 BGB bzw. gemäß § 546 Abs. 2 i.V.m. §§ 280, 281, 286 BGB von Relevanz sein können, nicht aber für den Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen bzw. Nutzungswertersatz gemäß §§ 987, 990 Abs. 1 S. 2 BGB, welcher in der Rechtsfolge lediglich an die tatsächlich gezogenen Nutzungen bzw. an dessen objektiven Wert anknüpft, also in der Regel an den objektiven Mietwert bezogen auf den durch den Anspruchsgegner ausgeübten Besitz.

Nach diesen Voraussetzungen schuldet die Beklagte lediglich Nutzungswertersatz in Höhe des objektiven Mietwerts der durch sie nach ihrem Sachvortrag genutzten Teile des Hauses (2 Zimmer im Dachgeschoss, Mitbenutzung Küche) – im Ergebnis in Höhe von 460,00 € monatlich entsprechend der Höhe des monatlichen Untermietzinses laut eigener Darlegung der Beklagten, die sich die Klägerin insoweit jedenfalls konkludent hilfsweise zu eigen machte.

Die für eine Alleinnutzung der Beklagten primär darlegungs- und beweisbelastete Klägerin ist beweisfällig geblieben. Die Voraussetzungen für eine Vernehmung der Beklagten als Partei von Amts wegen gemäß § 448 ZPO lagen nicht vor, da für die behauptete Alleinnutzung keine erheblichen Anhaltspunkte bestanden, so dass die maßgeblichen Tatsachen nicht „anbewiesen“ waren. Vielmehr behauptete die Klägerin eine solche Alleinnutzung letztlich pauschal, obwohl sie selbst und auch ihr Ehemann offenkundig gar keine konkrete Kenntnis von den Nutzungsverhältnissen aus eigener Erfahrung hatten. Die Beklagte trug hingegen auf Hinweis der Kammer mit Schriftsatz vom 24.05.2013 substantiiert vor, wie sich die Nutzung des Gesamtobjekts zwischen der Beklagten und der N GmbH aufteilte. Erhebliche objektive Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit dieser Darlegung bestanden nicht.

Eine Parteivernehmung auf Antrag der Klägerin war gemäß §§ 445, 446 ZPO nicht vorzunehmen aufgrund der diesbezüglichen Weigerung der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 27.06.2013. Die Kammer vermag der Weigerung gemäß § 446 ZPO im Rahmen der gebotenen Beweiswürdigung gemäß § 286 ZPO kein erhebliches Gewicht dahingehend beizumessen, dass dem Sachvortrag der Beklagten zu den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen keinen Glauben zu schenken sei und dass vielmehr dem – ansonsten unbewiesenen pauschalen – Sachvortrag der Klägerin Glauben zu schenken sei, dass die Beklagte das Objekt im maßgeblichen Zeitraum 01.07.2012 – 06.11.2012 allein genutzt habe.

Ein anderweitiger tauglicher Beweisantritt der Klägerin lag nicht vor. Insbesondere war auch eine Vernehmung des Ehemanns der Klägerin, Herr E, und eine Vernehmung des Beklagten, Herrn T, wie im Schriftsatz vom 10.05.2013 angeboten wurde, nicht veranlasst, da der entsprechende Sachvortrag offenkundig ins Blaue hinein erfolgte und damit eine Beweiserhebung einer Ausforschung gleichgekommen wäre und zudem auch unsubstantiiert war, da unklar ist, was mit „größten Teil des Hauses“ konkret gemeint sein soll, zumal auch keine zeitliche Einordnung erfolgte – maßgeblich ist nur der Zeitraum 01.07.2012 bis 06.11.2012. Soweit dies (erst) in der mündlichen Verhandlung vom 27.06.2012 durch den Prozessbevollmächtigten der Klägerin dahingehend konkretisiert wurde, dass das gesamte Haus uneingeschränkt nur von der Beklagten genutzt worden sei, kann dahinstehen, ob damit der Sachvortrag hinreichend substantiiert wurde – jedenfalls war dieser Sachvortrag nunmehr verspätet gemäß § 296 Abs. 2 ZPO, da die Kammer frühestens zu diesem Zeitpunkt gehalten gewesen wäre, die – nicht präsenten – Zeugen zu vernehmen, so dass ein weiterer Termin erforderlich geworden wäre, wodurch der Rechtsstreit verzögert worden wäre. Angesichts der vorangegangenen ausführlichen Hinweise der Kammer vermag die Klägerin sich auch nicht darauf berufen, dass sie übersehen hätte, dass die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse erheblich wären und dass insoweit ein konkreter Sachvortrag erforderlich wäre. Nur am Rande sei im Übrigen bemerkt, dass auch nicht ersichtlich ist, warum der Ehemann der Klägerin zu den tatsächlichen Nutzungsverhältnissen etwas hätte sagen können sollen angesichts der Distanz des Wohnorts der Klägerin und ihres Ehemanns zum Mietobjekt und da nicht ersichtlich ist, dass seit Beginn des Mietverhältnisses Besichtigungen stattgefunden hätten. Auf Vorhalt der Beklagten, dass der Beklagte zu den Nutzungsverhältnissen gar nichts sagen könne, weil er seit ihrem Einzug nie im Haus gewesen sei, vermochte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin dies auch nur zu bestreiten, was nicht dafür spricht, dass der Beklagte gegenüber der Klägerin, ihrem Ehemann oder dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin überhaupt etwas zu konkreter Kenntnis geäußert hätte.

Insgesamt hat die Klägerin eine Alleinnutzung der Beklagten oder in irgendeiner konkreten Form über die Darlegung der Beklagten hinausgehende Nutzung im maßgeblichen Zeitraum 01.07.2012 bis 06.11.2012 nicht bewiesen.

Folglich vermag die Klägerin Nutzungswertersatz lediglich hinsichtlich des unstreitigen Umfangs der Nutzung entsprechend der eigenen Darlegung der Beklagten verlangen.

In der Höhe vermag die Kammer den objektiven Mietwert des nach dieser Darlegung von der Beklagten genutzten Teils der Wohnung entsprechend der Höhe des Untermietzinses zu schätzen (§ 287 ZPO), den die Beklagte nach ihrer eigenen Darlegung mit Schriftsatz vom 29.11.2012 im Verfahren 6 S 156/12 als Untermietzins der N GmbH für die von ihr genutzten Räumlichkeiten schuldete und zahlte – 460,00 € monatlich. Der Kammer erscheint dies eine angemessenere Schätzungsgrundlage als die anderenfalls noch denkbare – für die Klägerin übrigens potentiell ungünstigere – Schätzung auf Basis des Verhältnisses der von der Beklagten genutzten Fläche (ca. 44 qm) im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche (240 qm laut Mietvertrag) bezogen auf den monatlichen Gesamtmietzins des Hauptmietverhältnisses (1.595,00 €).

Für die in Rede stehenden 4 Monate (Juli, August, September, Oktober 2012) schuldet die Beklagte der Klägerin demnach insgesamt 1.840,00 € (= 4 X 460,00 €). Für die genannten 6 Tage im November 2012 bis zur Zwangsräumung am 06.11.2012 schuldet die Beklagte der Klägerin weitere 92,00 € (= 460,00 €/30X6). Insgesamt schuldet die Beklagte der Klägerin also für den Zeitraum 01.07.2012 bis 06.11.2012 1.932,00 €.

Da durch die Zwangsräumung am 06.11.2012 das Rechtsschutzinteresse für die Klage auf zukünftige Zahlung von Nutzungsersatz gemäß § 259 ZPO nachträglich entfiel, hat sich die Klage insoweit, also teilweise, erledigt und wurde – jedenfalls konkludent auch beidseitig – für erledigt erklärt. Die Umstellung des Klageantrags auf einen bezifferten Zahlungsantrag für den Zeitraum vom 01.11.2012 bis zum 06.11.2012 war sachdienlich, beruhte auf unstreitigen Tatsachen (zulässig gemäß § 529 ZPO) und war damit auch in der Berufung gemäß § 533 ZPO zulässig.

Bei der Bemessung der Nutzungsentschädigung war keine Minderung der Gebrauchstauglichkeit zu berücksichtigen. Mit der Berufungsbegründung wurde nicht geltend gemacht, dass das amtsgerichtliche Urteil insoweit rechtsfehlerhaft sei, zumal der diesbezügliche Sachvortrag der Beklagten auch unsubstantiiert sein dürfte.

Es kann offen bleiben, ob der Nutzungswertersatzanspruch aus §§ 987, 990 Abs. 1 S. 2 BGB voraussetzt, dass der Eigentümer die Rückgabe der Mietsache vom Dritten ausdrücklich verlangt hat (Schmidt-Futterer-Streyl, 10. Auflage, § 546, Rn. 108 unter Verweis auf LG Köln NJW-RR 1990, 231, offen gelassen in BGH MDR 1969, 128), wobei hierfür Einiges spricht. Jedenfalls aber ist als zugestanden anzusehen, dass die Klägerin die Beklagte zur Räumung zum 30.06.2012 aufgefordert hat, also vor dem hier maßgeblichen Zeitraum ab dem 01.07.2012. Die Klägerin setzte die Beklagte über die erfolgte Kündigung und damit verbundene Räumungsverpflichtung in Kenntnis, wobei die Beklagte am 14.06.2012 dem Ehemann der Klägerin auf entsprechende Nachfrage mitteilte, dass sie zum 30.06.2012 das Objekt nicht räumen werde. Das diesbezügliche pauschale Bestreiten der Beklagten hinsichtlich der Räumungsaufforderung ist unbeachtlich, und dieser Sachvortrag ist damit als zugestanden zu behandeln gemäß § 138 Abs. 4 ZPO, da die Beklagte sich konkret zum Inhalt dieses Gesprächs und zur Kommunikation zwischen den Parteien im Zusammenhang mit der Kündigung des Hauptmietvertrags zum 30.06.2012, von welcher die Beklagte unstreitig Kenntnis hatte, hätte erklären müssen.

Soweit die Klägerin behauptet, dass sich die Beklagte den Besitz des Mietobjekts durch Vorspiegelung ihrer Zahlungsfähigkeit und -willigkeit erschlichen habe und deshalb der Ansicht ist, dass ihr die geltend gemachten Ansprüche (in voller Höhe) hilfsweise gemäß § 826 BGB zustünden, ist dem nicht zu folgen. Der Sachvortrag ist unschlüssig bzw. nicht nachvollziehbar. Es erschließt sich nicht, wie die Klägerin auf die ggf. seitens der Beklagten behauptete Zahlungsfähigkeit und -willigkeit vertraut haben sollte und ihr deshalb den Besitz am Mietobjekt geleistet habe vor dem Hintergrund, dass sie nach ihrem eigenen, vom Amtsgericht auch so zugrunde gelegten Sachvortrag den Mietvertrag mit dem Beklagten geschlossen hat und damit allenfalls auf dessen Zahlungsfähigkeit und -willigkeit vertraut hat und auch nur diesem den Besitz geleistet hat (s.o.). Wenn dieser Sachvortrag der Klägerin zuträfe, hätte nichts näher gelegen, als mit der Beklagten den Mietvertrag zu schließen. Zudem ist der Sachvortrag auch unsubstantiiert, da nicht einmal vorgetragen wird, ob die angeblichen Zusicherungen der Beklagten vor oder nach Mietvertragsschluss bzw. vor oder nach Schlüsselübergabe (an den Beklagten) erfolgt wären, so dass ein plausibler Vortrag zu einer etwaigen Kausalität zwischen Zusicherungen und geltend gemachten Schaden nicht vorliegt. Eine Vernehmung der angebotenen Zeugen (T/E) war daher auch insoweit nicht veranlasst.

Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 280, 286, 288, 291 BGB.

Da die Regelung des § 556b Abs. 1 BGB bzw. des Mietvertrags zwischen der Klägerin und dem Beklagten hinsichtlich der Fälligkeit des Mietzinses zum dritten Werktag des Monats im Verhältnis zur Beklagten hinsichtlich der Fälligkeit der Nutzungsentschädigung gemäß §§ 987, 990 BGB nicht gilt, trat Verzug nicht gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein, sondern erst durch die jeweilige Zustellung der Klage bzw. Zustellung des Mahnbescheids gemäß § 286 Abs. 1 S. 2 BGB. Eine vorausgegangene Mahnung ist nicht vorgetragen worden. Hinsichtlich des Nutzungswertersatzanspruchs in Höhe von 92,00 € für den Zeitraum 01.11.2012 bis 06.11.2012 trat Fälligkeit und zugleich auch Verzug am 06.11.2012 ein, da zuvor bereits insoweit zukünftiger Nutzungsersatz rechtshängig geworden war durch die Klageerweiterung vom 02.10.2012 – zugestellt am 05.10.2012 – aber Verzug nicht vor Fälligkeit eintreten kann.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 97, 100, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war zuzulassen hinsichtlich der Frage, ob der Eigentümer gemäß §§ 987, 990 Abs. 1 S. 2 BGB vom Besitzer, ohne dass zwischen beiden ein Mietverhältnis besteht, den objektiven Mietwert des gesamten Objekts als Nutzungsersatz verlangen kann, wenn der Vermieter nicht bewiesen hat, dass der Besitzer das gesamte Objekt genutzt hat, also ob ein Besitzer des Objekts als Gesamtschuldner zusammen mit dem Mieter (der gemäß § 546a BGB den Mietzins als Vorenthaltungsentschädigung schuldet) den vollen Mietzins schuldet, auch wenn nicht feststeht, dass der Besitzer (Untermieter) das gesamte Objekt genutzt hat. Der Beantwortung dieser Frage kommt einerseits grundsätzliche Bedeutung zu (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO), und andererseits erfordert auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO eine Entscheidung des Revisionsgerichts im Hinblick auf die von der vorliegenden Entscheidung der Kammer abweichende Auffassung des OLG Düsseldorf (aaO) und des LG Kiel (aaO).

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 03.07.2013 veranlasste keine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO. Da nicht dargetan wurde, warum der etwaig entscheidungserhebliche neue Sachvortrag und die entsprechenden neuen Beweisangebote, erst jetzt erfolgten, ist davon auszugehen, dass die grundsätzlich schon gemäß § 296a ZPO ausgeschlossenen weiteren Angriffs- und Verteidigungsmittel jedenfalls gemäß § 296 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen sind, da im Falle ihrer Berücksichtigung – bei unterstellter Entscheidungserheblichkeit – eine weitere Verhandlung zur Beweisaufnahme hätte durchgeführt werden müssen, wodurch der Rechtsstreit verzögert worden wäre. Es ist mangels gegenteiliger konkreter Erläuterung davon auszugehen, dass die Verspätung auf grober Nachlässigkeit beruhte, da die Erkenntnisse der Zeugen aus dem März dieses Jahres herrühren sollen und da die Kammer die Klägerin bereits mit konkretem Hinweis vom 29.04.2013 darauf hingewiesen hat, dass sie hinsichtlich des Nutzungsumfangs der Beklagten beweisbelastet ist. Wenn dennoch erst mit Schriftsatz vom 03.07.2013 nach Durchführung der mündlichen Verhandlung am 27.06.2013 der neue Sachvortrag erfolgte und die Zeugen benannt wurden, kann dies vor diesem Hintergrund nur auf grober Nachlässigkeit beruhen. Soweit die Klägerin ausführte, dass ihr „soeben“ neue Beweismittel „zugänglich gemacht“ wurden, ist dies unsubstantiiert und stellt keine konkrete Erläuterung seitens der insoweit jedenfalls sekundär darlegungsbelasteten Beklagten dar, warum der neue Vortrag nicht auf grober Nachlässigkeit beruhen sollte. Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin sich erst nach der mündlichen Verhandlung mit dem Zeugen – wohl ihrem Immobilienmakler, der für sie Tätigkeiten hinsichtlich des Objekts entfaltet(e) – in Verbindung setzte, obwohl ihr dies bereits seit Zugang des Hinweisbeschlusses möglich gewesen wäre und bei Beachtung der prozessualen Sorgfalt geboten gewesen wäre. Die Unterlassung der Einholung von Informationen hinsichtlich des Nutzungsumfangs stellt eine Verletzung der prozessualen Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße dar, wobei die Klägerin dasjenige unbeachtet gelassen hat, was jedem der einen Prozess führt, hätte einleuchten müssen (vgl. BGH NJW 1987, 501; Zöller-Greger, 28. Auflage, § 296, Rn. 27), da jedem hätte einleuchten müssen, dass man unmittelbar nach Erhalt des Hinweises vom 29.04.2013 vor der mündlichen Verhandlung diejenigen Personen hätte befragen müssen, die Kenntnis von der konkreten Nutzung des Objekts hatten, insbesondere also einen Immobilienmakler, der – mutmaßlich im Auftrag bzw. jedenfalls mit Zustimmung der Klägerin – Fotos vom Objekt auch im Innenbereich angefertigt hatte.

Soweit die Klägerin meint, dass sie bereits im Schriftsatz vom 10.05.2013 tauglichen Beweis für die konkreten Nutzungsverhältnisse angetreten habe, ist dem nicht zu folgen, da der Vortrag, dass die Beklagte „den größten Teil des Hauses“ genutzt habe, jedenfalls unsubstantiiert ist (s.o.); dies hätte keine Grundlage für eine Schätzung geboten. Die Vernehmung der Zeugen T und E war und ist nicht veranlasst.

Im Übrigen läge auch – unterstellt der im Schriftsatz vom 03.07.2013 enthaltene neue Sachvortrag wäre bewiesen – weiterhin ein unsubstantiierter Sachvortrag vor, der keine taugliche Grundlage für eine Schätzung gemäß § 287 ZPO bieten würde, da immer noch nicht konkret dargetan ist, wie sich die Flächenverhältnisse im Haus konkret darstellen. Auch auf Basis der vorgelegten Pläne wäre eine solche Schätzung nicht möglich gewesen, da sich hieraus nicht die konkrete Fläche der jeweiligen Räumlichkeiten ableiten lässt, so dass immer noch nicht hätte beurteilt werden können, welche Fläche die Beklagte im Verhältnis zur Gesamtfläche genutzt hätte – auch aus dem neuen Sachvortrag ergibt sich nicht, dass die Souterrain-Wohnungen von der Beklagten genutzt worden wären, so dass diese jedenfalls herauszurechnen gewesen wären, was auf Basis dieses Sachvortrags nicht möglich gewesen wäre, so dass das konkrete Verhältnis der Nutzungsanteile rechnerisch nicht ermittelbar gewesen wäre.

Soweit weiterhin rechtlich auf Basis der Vorenthaltung der Dachgeschossräume argumentiert wird, wird auf die obige rechtliche Würdigung verwiesen, wonach die Beklagte gerade keine Vorenthaltungsentschädigung, sondern (nur) Nutzungswertersatz schuldet. Ein Anspruch auf darüber hinausgehenden Mietausfallschaden, der letztlich vorliegend der Vorenthaltungsentschädigung in der Rechtsfolge entspräche, ist nicht schlüssig dargetan worden, da die Kläger nicht vorgetragen haben, dass im Falle der Räumung zum 30.06.2012 jemand das Objekt gemietet hätte, zumal das Objekt bis heute nicht vermietet ist.

Streitwerte:

Erste Instanz: 20.735,00 € (= 4 X 1.595,00 € + 9 X 1.595,00 €)

Zweite Instanz: Bis zum 26.06.2013 20.375,00 €; danach 6.699,00 € (= 4 X 1.595,00 € + 319,00 €)

Der Streitwert bemisst sich hinsichtlich des Klageantrags auf zukünftige Nutzungsentschädigung nach dem neunfachen Monatsbetrag der geforderten Nutzungsentschädigung gemäß §§ 47, 48 GKG i.V.m. § 3 ZPO (vgl. Beschluss der Kammer v. 27.08.2009, 6 S 36/09) – jedenfalls soweit die Räumung des Nutzers absehbar ist, wie vorliegend der Fall war im Hinblick auf das parallel durchgeführte Räumungsverfahren AG Königswinter 3 C 79/12, LG Bonn 6 S 79/12. Zwar ist bei der Klage auf künftige Miete – jedenfalls im Gewerberaummietrecht – nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NZM 2004, 423) § 9 ZPO maßgeblich, wonach der 42-fache Monatsbetrag maßgeblich wäre. Aber eine Nutzungsentschädigung ist im Unterschied zum Mietzins im unbefristeten Mietverhältnis lediglich eine vorübergehende Leistung, für welche § 9 ZPO nicht anwendbar ist (vgl. Zöller-Herget, 28. Auflage, § 9, Rn. 3), so dass § 3 ZPO anwendbar ist.

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