Die sofortige Beschwerde vom 12.02.2024 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 27.12.2023 (Anordnung der Zwangsversteigerung) wird kostenpflichtig als unbegründet zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Die sofortige Beschwerde vom 12.02.2024 (Bl. 243 der Akten) ist statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere ist sie in der Frist des § 569 Abs. 1 ZPO erhoben. Sie ist aber unbegründet.

Die beschwerdeführende Wohnungseigentümergemeinschaft betreibt gegen den Beschwerdegegner die Zwangsversteigerung seines Wohnungseigentums aus zwei Versäumnisurteilen, ausgefertigt am 21.08.2019 (Bl. 4 der Akten) sowie am 30.10.2020 (Bl. 23 der Akten), mit denen zwei Sonderumlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft tituliert wurden. Die Sonderumlagen beruhten auf Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 06.09.2018 (Bl. 19 der Akten) sowie vom 21.11.2019 (Bl. 39 der Akten). Mit dem Antrag vom 19.12.2021 (Bl. 1 der Akten) begehrte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Anordnung der Zwangsversteigerung im privilegierten Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.

Mit Datum vom 07.06.2023 (Bl. 198 der Akten) mahnte die zuständige Rechtspflegerin die Vorlage der vollstreckbaren Ausfertigungen der beiden Versäumnisurteile an. Die vollstreckbaren Ausfertigungen wurden mit Datum vom 09.08.2023 (Bl. 200 der Akten) zu den Akten gereicht.

Mit Beschluss vom 27.12.2023 (Bl. 205 der Akten) ordnete das Amtsgericht die Zwangsversteigerung mit Einstufung des persönlichen Anspruchs der Wohnungseigentümergemeinschaft in Rangklasse 5 an. Der Beschluss wurde der Wohnungseigentümergemeinschaft am 29.01.2024 zugestellt (Bl. 211 der Akten). Dem Antragsgegner wurde der Beschluss am gleichen Tage zugestellt (Bl. 210R der Akten). Die Eintragung der Anordnung der Zwangsversteigerung im Wohnungseigentum Grundbuch erfolgte am 02.01.2024 (Bl. 217R der Akten). Das Ersuchen auf Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks ging bei dem Grundbuchamt des Amtsgerichts Offenbach am Main am 29.12.2023 ein (Bl. 212 Akten).

Mit der sofortigen Beschwerde vom 12.02.2024 (Bl. 243 der Akten) begehrt die Beschwerdeführerin die Einstufung ihrer Ansprüche als Vorrecht nach Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.

§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gewährt bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum ein Vorrecht für die Befriedigung der Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums. Das Vorrecht erfasst nach S. 2 der Nr. 2 die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten 2 Jahren. Da die vollstreckten Ansprüche aus den Jahren 2019 und 2020 stammen, lehnte das Amtsgericht die Einstufung in die privilegierte Rangklasse Nr. 2 ab.

Die Beschwerdebegründung vertritt die Auffassung, dass zur Fristwahrung des Vorranges nach Rangklasse 2 § 10 ZVG auf den Zeitpunkt der Anhängigkeit des Zwangsversteigerungsantrages vom 19.12.2021 abzustellen ist. Dies ist indessen nach dem Wortlaut des § 10 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 ZVG unzutreffend. Das Gesetz stellt auf das Jahr der Beschlagnahme und die letzten zwei Jahre (zuvor) ab. Damit ist maßgeblich der Zeitpunkt der Wirksamkeit der Beschlagnahme (BGH, Beschluss vom 22.07.2010, VZB 178/09, NJW 2011, 528, Rz.11, zitiert nach beck-online; Böttcher, § 10 ZVG, 7. Aufl. 2022, Rz. 20 A, zitiert nach beck-online; Sauren, Wohnungseigentumsgesetz, § 10 ZVG, 6. Aufl. 2014, Rz. 3A, zitiert nach beck online; Achenbach in Stöber, § 10 ZVG, 23. Aufl. 2022, Rz. 36, zitiert nach beck-online).

Nach § 22 Abs. 1 S. 2 ZVG wird die Beschlagnahme eines Grundstücks wirksam mit dem Zeitpunkt, in dem das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks dem Grundbuchamt zugeht. Dies war der 29.12.2023 (Bl. 212 der Akten). Damit war die Privilegierung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG nach Maßgabe des S. 2 dieser Vorschrift auf Ansprüche aus den Jahren 2023, 2022 und 2021 beschränkt.

Bei dieser Feststellung kann es angesichts des gesetzlichen Wortlauts keine Rolle spielen, dass das Amtsgericht den Antrag erstmals mit Datum vom 07.06.2023 (Bl. 198 der Akten) mit einer Monierung in Bearbeitung nahm und es ein weiteres halbes Jahr bis zur Anordnung der Zwangsversteigerung dauerte. Die organisatorisch und personell bedingten langen Verfahrenslaufzeiten eines Gerichts können aus Sicht der Kammer auch nicht zu verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 ZVG und die gesetzliche Anknüpfung der zeitlichen Begrenzung an den Beschlagnahmebeschluss führen. Allein die Existenz einer Entschädigungsvorschrift für Schäden aus der unangemessenen Dauer gerichtlicher Verfahren (§ 198 Abs. 1 GVG) belegt, dass der Gesetzgeber die Problematik gesehen und geregelt hat. Ob ein Entschädigungsanspruch nach § 198 Abs. 1 GVG tatsächlich bestehen könnte, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden.

Wiewohl der Bundesgerichtshof die entscheidende Rechtsfrage bereits judiziert hat, wurde das Verfahren vom Einzelrichter auf die Kammer übertragen (§§ 568 Abs. 1 S. 2, 574 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO), um die Rechtsbeschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage zuzulassen, ob die lange Bearbeitungsdauer des Amtsgerichts den Justizgewährleistungsanspruch des Art. 103 Abs. 1 GG verletzt haben könnte.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.