Der Antrag des Beteiligten zu 1 auf gerichtliche Entscheidung wird mit der Maß-gabe zurückgewiesen, dass die Festsetzung des Verkehrswertes in dem Bescheid der Beteiligten zu 2 vom 20.06.2017 von 4.000.000,00 € auf 5.000.000,00 € abgeändert wird.

Die Kosten des Verfahrens haben die Beteiligte zu 1 zu vier Fünfteln und die Beteiligte zu 2 zu einem Fünftel zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Beteiligten streiten über die Ausübung eines Vorkaufsrechts zugunsten Dritter an den Grundstücken in …, Gemarkung …, Flur …, Flurstücke … [Straße und Hausnummern], die auch als „[…]“ bezeichnet werden. Die verkaufte Liegenschaft ist mit dreizehn zwei- bis dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern bebaut, die überwiegend nicht mehr bewohnt sind. Die Gebäude stehen unter Denkmalschutz.

Mit zwei notariellen Kaufverträgen vom 07.03.2014 erwarb die A, … von der B, … die verfahrensgegenständlichen Grundstücke zum Kaufpreis in Höhe von 1 Mio. € und in Höhe von 5,1 Mio. €.

Der Beteiligte zu 1 ist der Insolvenzverwalter über das Vermögen der A (im Folgenden: Insolvenzschuldnerin).

Am 15.12.2014 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Beteiligten zu 2 die Festlegung eines förmlichen Sanierungsgebietes „[…]“. Die Satzung wurde am 12.05.2015 ausgefertigt und trat am 03.06.2015 in Kraft. In § 1 der Satzung heißt es zur Festlegung des Sanierungsgebietes: „Im nachfolgend näher beschriebenen Gebiet liegen städtebauliche Missstände vor. Dieser Bereich soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert oder umgestaltet werden.“ Der räumliche Geltungsbereich des Sanierungsgebietes (§ 2 der Satzung) umfasst die verfahrensgegenständlichen Flurstücke sowie die Grundstücke Gemarkung …, Flur …, Flurstücke …, welche sich im Eigentum der Beteiligten zu 2 befinden.

Bereits am 06.05.2015 hatte die Insolvenzschuldnerin mit der Beteiligten zu 2 einen Vertrag geschlossen, wonach die Insolvenzschuldnerin in diejenigen Vereinbarungen im Rahmen der angedachten Sanierungstätigkeiten eintrat, die die Beteiligte zu 2 zuvor bereits mit der Voreigentümerin abgeschlossen hatte.

Mit Kaufvertrag des Notars […] vom 07.04.2017 (UR-Nr. …) verkaufte die Insolvenzschuldnerin die Grundstücke zu einem Kaufpreis von 9.900.000,00 € an die Beteiligte zu 3, wobei der Kaufpreis nicht in Geld, sondern durch Übertragung von Stammaktien der Muttergesellschaft der Käuferin und Beteiligten zu 3 beglichen werden sollte.

Mit am 25.04.2017 bei der Beteiligten zu 2 eingegangen Schreiben des Notars wurde der Abschluss des Kaufvertrages mitgeteilt.

Ausweislich eines Verkehrswertgutachtens des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für den Bereich der Stadt … vom 07.06.2017 (Bl. 75 d. A.) wurde für die verfahrensgegenständlichen Grundstücke ein Verkehrswert in Höhe von 4.000.000 € zum Wertermittlungsstichtag 07.04.2017 ermittelt (Bl. 85 d. A.).

Mit Schreiben vom 08.06.2017 hörte die Beteiligte zu 2 die Insolvenzschuldnerin vor der beabsichtigten Ausübung eines Vorkaufsrechts an und räumte dieser eine Frist zur Stellungnahme bis zum 15.06.2017 ein.

Mit Schreiben vom 14.06.2017 (Bl. 68 d. A.) teilte der Bevollmächtigte der Beteiligten zu 3 der Beteiligten zu 2 mit, dass die Abwendung des Vorkaufsrechts gemäß § 27 Abs. 1 BauGB erklärt werde.

Mit Schreiben vom 15.06.2017 zeigten die Bevollmächtigten der Insolvenzschuldnerin und des jetzigen Beteiligten zu 1 gegenüber der Beteiligten zu 2 an, dass sie diese vertrete. Zugleich nahmen diese zu dem Schreiben vom 08.06.2017 Stellung (Bl. 197 f. d. A.).

In der Sitzung vom 19.06.2017 beschloss die Stadtverordnetenversammlung der Beteiligten zu 2 die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Mit Bescheid vom 20.06.2017, zugestellt am 22.06.2017, übte die Beteiligte zu 2 das Vorkaufsrecht zugunsten der Beteiligten zu 4 aus, wobei sie den Kaufpreis auf einen Verkehrswert von 4.000.000,00 € herabsetzte.

Mit E-Mail der Bevollmächtigten der Insolvenzschuldnerin vom 04.07.2017 (Bl. 2 f. d. A.) sowie mit am 07.07.2017 bei der Beteiligten zu 2 eingegangen Schreiben der Bevollmächtigten vom 04.07.2017 (Bl. 222 f. d. A.) stellte die Insolvenzschuldnerin einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung.

Der Beteiligte zu 1 führt zur Begründung des Antrages im Wesentlichen aus, dass die Insolvenzschuldnerin vor Erlass des streitgegenständlichen Bescheides nicht ordnungsgemäß angehört worden sei. Die Anhörung sei nicht entbehrlich gewesen. Eine Heilung durch ein Aufgreifen des Vorbringens der Beteiligten zu 1 in dem Bescheid habe nicht stattgefunden, da die Stadtverordnetenversammlung als das zur Entscheidung befugte Organ von dem Vorbringen keine Kenntnis gehabt habe. Die Kenntnis des Magistrats genüge nicht. Da es sich um eine Ermessensentscheidung handele, sei die unterbliebene Anhörung auch nicht unbeachtlich. Die tatbestandlichen Voraussetzungen für das Entstehen eines Vorkaufsrechts (zugunsten Dritter) hätten nicht vorgelegen, jedenfalls sei dieses wirksam abgewendet worden. Es handele sich vorliegend nicht um einen Kauf-, sondern um einen Tauschvertrag. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei auch nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, da im maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung der Beteiligten zu 2 über die Ausübung des Vorkaufsrechts die erforderliche Konkretisierung der Sanierungsziele für die streitgegenständlichen Grundstücke nicht gegeben gewesen sei und sich auch die tatsächlichen Planungen zur Realisierung der angegebenen Verwendungszwecke als unkorrekt und planlos erwiesen hätten. Auch fehle es an der Darlegung, warum die Ausübung des Vorkaufsrechts notwendig sei, um diese Ziele (besser) zu erfüllen. Die Förderung des Sanierungsziels werde nicht schlüssig und konkret dargelegt. Bei dem Objekt handele es sich nicht um ein bloßes Spekulationsobjekt. Der Erlass einer Sanierungssatzung setze voraus, dass diese zur Behebung städtebaulicher Missstände erforderlich sei. Dies sei nur dann der Fall, wenn die Realisierung der Sanierungsmaßnahmen in absehbarer Zeit zu erwarten sei. Dies sei hier nicht der Fall, da die Beteiligte zu 2 der Beteiligten zu 4 eine Frist von 10 Jahren einräume. Es sei auch nicht erkennbar, wie die Einhaltung der Sanierungspflichten durch die Beteiligte zu 4 sichergestellt werden könne. Die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten der Beteiligten zu 4 verstoße überdies gegen europäisches Beihilfenrecht. Hier würde ein Grundstück mit einem Wert von 10 Mio. € zu einem Preis von nur 4 Mio. € übertragen werden. Mit der Differenz solle erkennbar die Sanierung finanziert werden. Die Beteiligte zu 2 ermögliche damit der Beteiligten zu 4 einen erheblichen finanziellen Vorteil, was nichts anderes als eine unerlaubte Beihilfe sei. Weiter sei das Vorkaufsrecht auch ordnungsgemäß durch Erklärung nach § 27 BauGB abgewendet worden. Der angegriffene Bescheid sei jedenfalls wegen der Entscheidung zugrundeliegender Ermessensfehler rechtswidrig. Eine Abwägungsentscheidung oder Gewichtung der Belange sei nicht erkennbar. Aus der Niederschrift der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung gehe lediglich hervor, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts wie vorgeschlagen beschlossen worden sei. Die Festsetzung des Kaufpreises auf Grundlage des Verkehrswertgutachtens des Gutachterausschusses für Immobilienwerte sei rechtsfehlerhaft erfolgt. Die Voraussetzungen für die abweichende Bestimmung des Kaufpreises hätten nicht vorgelegen, sodass kein abweichender Kaufpreis hätte bestimmt werden dürfen. Der ermittelte Verkehrswert von 4 Mio. € entspreche nicht dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Kaufpreis. Man hätte die Grundstücke im Mai 2017 für 11 Mio. € verkaufen können. Auch das im Februar 2017 erstellte Wertgutachten des Ingenieurbüros […] komme zu vergleichbaren Ergebnissen. Hiernach gehe man von einem Wert von etwa 9 Mio. € aus, solange sich die Liegenschaften in unsaniertem Zustand befänden. Insoweit sei hier keine erhebliche Abweichung zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Kaufpreis erkennbar. Schließlich beanstandet er die Verkehrswertermittlung durch den gerichtlichen Sachverständigen […] als unzutreffend niedrig.

Der Beteiligte zu 1 beantragt,

die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter, an den Grundstücken Gemarkung …, Flur …, Flurstück … gemäß notariellem Grundstückskaufvertrag UR-Nr. … vom 07.04.2017 zwischen der A aus … (Verkäufer) und der C aus …, Sanierungsgebiet […] aufzuheben,

hilfsweise,

den Bescheid der Beteiligten zu 2 vom 20.06.2017 über die Ausübung des vorstehenden Vorkaufsrechts aufzuheben, soweit in diesem Bescheid in Ziffer 3 der zwischen der Antragstellerin als Verkäuferin und der C (Käuferin) vereinbarte Kaufpreis herabgesetzt wurde sowie

wiederum hilfsweise,

vorgenannten Bescheid abzuändern, sodass das Gericht den tatsächlich ermittelten maßgeblichen Verkehrswert der Höhe nach verbindlich festlegt, soweit dieser den von der Beteiligten zu 2 festgesetzten Wert übersteigt.

Die Beteiligte zu 2 beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Die Beteiligte zu 2 führt im Wesentlichen aus, dass der Bescheid formell rechtmäßig sei, insbesondere sei die Insolvenzschuldnerin angehört worden. Mit den von der Insolvenzschuldnerin erhobenen Einwendungen setze sich der Bescheid umfassend auseinander. Der Bescheid sei auch materiell rechtmäßig. Es liege kein Tausch-, sondern ein Kaufvertrag vor, der das gemeindliche Vorkaufsrecht auslöse. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Das Grundstück liege in einem Sanierungsgebiet. Die Gebäude befänden sich in desolatem Zustand; es drohe der Verfall. Die Insolvenzschuldnerin sei ihren vertraglichen Verpflichtungen zur Sanierung nicht nachgekommen. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts stelle die Beteiligte zu 2 sicher, dass mit der notwendigen Sanierung der Gebäude zeitnah begonnen werden könne. Die Beteiligte zu 4, eine 100 %-ige Enkelgesellschaft der Beteiligten zu 2, habe in der Vergangenheit städtebauliche Projekte gleichen Volumens übernommen und durchgeführt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert von 4 Mio. € stehe mit den gesetzlichen Vorgaben im Einklang. Der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Kaufpreis von 9,9 Mio. € sei ein bloßer Spekulationspreis, der im gewöhnlichen Rechts- und Geschäftsverkehr nicht zu erzielen sei. Die Beteiligte zu 3 habe die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht ordnungsgemäß abgewendet. Es fehle an der Glaubhaftmachung, dass sie bereit und in der Lage sei, die Sanierung ordnungsgemäß und fristgerecht durchzuführen. Im Gegenteil belege ihr eigenes Wertgutachten, dass eine Sanierung weder gewollt noch wirtschaftlich darstellbar sei. Der von dem gerichtlichen Sachverständigen […] ermittelte Verkehrswert sei zu hoch. Realistisch sei ein Verkehrswert, der sogar noch deutlich unter dem im streitgegenständlichen Bescheid festgesetzten Wert liege.

Die Beteiligten zu 3 und zu 4 haben keine Anträge gestellt.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen […] zum Verkehrswert der verfahrensgegenständlichen Grundstücke. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachtenausfertigung vom 08.02.2019 (Gutachtenband), nebst Ergänzungsgutachten vom 29.01.2020 (Gutachtenband) und vom 17.07.2025 (Bl. 5088 d. A.) sowie auf das Protokoll vom 29.10.2025 (Bl. 5171 d. A.) Bezug genommen.

Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist nach § 217 Abs. 1 BauGB statthaft und zulässig, da sich dieser gegen eine Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 3 BauGB richtet. Die Insolvenzschuldnerin hat gemäß § 217 Abs. 2 und 3 BauGB form- und fristgerecht einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung bei der Beteiligten zu 2 gestellt. Nachdem die Bevollmächtigten des Beteiligten zu 1 den Antrag zunächst lediglich als E-Mail übersandten ist schließlich am 07.07.2017 ein Antrag auch in schriftlicher Form bei der Beteiligten zu 2 eingegangen.

Der Antrag ist jedoch nur aus dem in der Entscheidungsformel ersichtlichen Umfang begründet. Der angefochtene Bescheid der Beteiligten zu 2 vom 20.06.2017 ist mit Ausnahme der Höhe der Preislimitierung des ausgeübten Vorkaufsrechts rechtmäßig. Soweit der durch den Bescheid festgesetzte Verkehrswert den nach der Beweisaufnahme feststehenden Verkehrswert unterschreitet, ist der Antrag jedoch begründet.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts erweist sich als formell rechtmäßig.

Für die Frage der Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts ist § 28 Abs. 2 BauGB in der bis zum 22.06.2021 geltenden Fassung anzuwenden, da nach § 233 Abs. 1 Satz 1 BauGB Verfahren nach diesem Gesetz, die vor Inkrafttreten einer Gesetzesänderung förmlich eingeleitet worden sind, nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen werden.

Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB a. F. kann das Vorkaufsrecht nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die Beteiligte zu 2 erhielt am 25.04.2017 Kenntnis vom Abschluss des Kaufvertrages vom 07.04.2017, sodass die Ausübung des Vorkaufsrechts am 20.06.2017, zugestellt am 22.06.2017, noch innerhalb der Ausschlussfrist erfolgte.

Die Insolvenzschuldnerin wurde insbesondere durch die Beteiligte zu 2 vor Erlass des das Vorkaufsrecht ausübenden Bescheides ordnungsgemäß angehört.

Nach § 28 Abs. 1 HVwVfG ist, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in Rechte eines Beteiligten eingreift, diesem Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Das Gesetz verlangt dabei weder überhaupt eine Fristsetzung noch eine bestimmte Fristlänge. Maßgebend ist, dass dem Anzuhörenden hinreichend Zeit bleibt, sich mit dem Verfahrensgegenstand, gegebenenfalls unter Einsichtnahme in die Akten und unter Beiziehung eines Beistands, vertraut zu machen und seine Stellungnahme vorzubereiten (so Schneider in Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht – VwVfG, Werkstand: 7. EL Mai 2025, § 28 VwVfG Rn. 48 zum VwVfG des Bundes).

Diesen Anforderungen wurde vorliegend Genüge getan. Der Bevollmächtigte der Verkäuferin nahm am 15.06.2017 mittels eines mehrseitigen Schriftsatzes ausführlich zu dem Anhörungsschreiben vom 08.06.2017 in der bis zum 15.06.2017 gesetzten Frist Stellung. Soweit weiter ausgeführt wurde, dass der Stadtverordnetenversammlung anlässlich der Beschlussfassung vom 19.06.2017 die Stellungnahme vom 15.06.2017 nicht vorgelegen habe, ändert dies zum einen nichts an der Rechtmäßigkeit der durchgeführten Anhörung, zum anderen lag die genannte Stellungnahme der Stadtverordnetenversammlung anlässlich ihres die Ausübung des Vorkaufsrechts bekräftigenden Beschlusses vom 28.08.2017 vor, sodass spätestens hierdurch die Heilung eines etwaigen Formmangels eingetreten ist. Überdies nimmt der streitgegenständliche Bescheid selbst ausdrücklich Bezug auf die Stellungnahme vom 15.06.2017 (dort Seite 3), welche der Beteiligten zu 2 also gerade im Zeitpunkt des Bescheiderlasses vorgelegen hatte.

Der formellen Rechtmäßigkeit des Bescheides steht auch nicht die Beanstandung des Beteiligten zu 1 entgegen, dem Recht auf Akteneinsicht habe die Beteiligte zu 2 nicht vollumfänglich entsprochen. Gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 HVwVfG hat die Behörde den Beteiligten Einsicht in die das Verfahren betreffenden Akten zu gestatten. Das aus der Sicht des Beteiligten zu 1 nicht vollständig beachtete Akteneinsichtsbegehren betrifft dabei allerdings nur solche Vorgänge, die nicht Gegenstand des streitgegenständlichen Verwaltungsverfahrens – betreffend den Erlass des Ausübungsbescheides vom 20.06.2017 über ein Vorkaufsrecht – sind. Diese sind nicht vom Akteneinsichtsrecht nach § 29 HVwVfG erfasst. Hierbei handelt es sich um ältere Vorgänge, die vor der Entstehung des hier streitgegenständlichen Vorkaufsrechts entstanden waren, konkret „Verwaltungsvorgänge, beginnend mit dem Verkauf der streitgegenständlichen Grundstücke durch die D (HRB …) im Oktober 2009, spätestens aber beginnend mit dem Erwerb der streitgegenständlichen Grundstücke durch die ‚Rechtsvorgängerin‘ unserer Mandantin, die E (HRB …) im Februar 2013“ (vgl. Schriftsatz vom 26.06.2017, Bl. 558 d. A.). Diese beziehen sich jedoch erkennbar nicht unmittelbar auf den hier betreffenden Vorgang des Bescheiderlasses vom 20.06.2017, sodass der Beteiligte zu 1 insoweit keinen Verfahrensfehler geltend machen kann. Darüber hinaus hätte ein solcher etwaiger Verfahrensfehler auch das Ergebnis – den Erlass des streitgegenständlichen Bescheides – offensichtlich nicht beeinflusst (§ 46 HVwVfG; vgl. auch BeckOK VwVfG, Bader/Ronellenfitsch, § 29 VwVfG, Rn. 36 zum VwVfG des Bundes).

Der streitgegenständliche Bescheid erweist sich schließlich in materiell-rechtlicher Hinsicht lediglich in dem aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Umfang als rechtswidrig. Die grundsätzliche Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 2 begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

Die streitgegenständlichen Grundstücke sind unstreitig in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegen, sodass die Regelung über das Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB anwendbar ist.

Bei dem Vertrag vom 07.04.2017 handelt es sich auch um einen Kauf- und nicht um einen Tauschvertrag, sodass auch der allgemeine Anwendungsbereich der §§ 24 f. BauGB eröffnet ist.

Ein Kaufvertrag ist nach § 433 BGB ein Vertrag, durch den der Verkäufer einer Sache verpflichtet wird, dem Käufer die Sache zu übereignen, und in dem sich der Käufer verpflichtet, dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die gekaufte Sache abzunehmen. Mit dem streitgegenständlichen notariellen Vertrag, den die Vertragsparteien auch ausdrücklich als „Grundstückskaufvertrag“ bezeichneten, verpflichtete sich die Insolvenzschuldnerin, das Eigentum an den im Vertrag bestimmten Grundstücken an die Beteiligte zu 3 zu übertragen und im Gegenseitigkeitsverhältnis dazu die Beteiligte zu 3 eine in dem Vertrag ausdrücklich als „Kaufpreis“ in Höhe von 9.900.000,00 € bezeichnete Gegenleistung zu erbringen. Zwar haben die Vertragsparteien auch vereinbart, dass die Beteiligte zu 3 diesen Betrag nicht in Geld, sondern durch Übereignung von Aktien in solcher Stückzahl begleicht, die nach ihrem Kurswert dem vereinbarten Kaufpreis entsprechen. Dies steht einer Qualifizierung des Vertrags als Kaufvertrag nicht entgegen. Diese Regelung ist gemäß §§ 133, 157 BGB nämlich als Ersetzungsbefugnis der Käuferin bezüglich der Kaufpreiszahlung nach § 364 BGB zu verstehen (vgl. Grunewald, in: Erman, BGB, 17. Aufl., 7/2025, § 480 Rn. 5). Dies wird dadurch deutlich, dass die Vertragsparteien als Gegenleistung nicht die Übereignung einer bestimmten Anzahl von Wertpapieren vorsahen, sondern sich die Gegenleistung erst zum Zeitpunkt der Erfüllung nach dem Kurswert der zu übertragen Wertpapiere im Verhältnis zu dem im Vertrag festgelegten Kaufpreis bestimmen sollte. Dies zeigt, dass die – zumindest bei Kaufvertragsschluss handelbaren – Wertpapiere lediglich an die Stelle des Geldwertes treten sollten und eine geldähnliche Funktion erfüllten, nicht aber ihres Sachwertes wegen übertragen werden sollten (vgl. dazu Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 159. EL Mai 2025, § 24 BauGB Rn. 51, 53a).

Selbst wenn – all dessen ungeachtet – der Kaufvertrag wegen der in Wertpapieren zu erbringenden Gegenleistung lediglich als kaufähnliches Rechtsgeschäft zu qualifizieren wäre, blieben die Vorschriften über das Vorkaufsrecht gemäß §§ 24 f. BauGB anwendbar (OLG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.10.1995 – 1 U (Baul) 1/95, juris).

Auch die weiteren Voraussetzungen für die Ausübung des preislimitierten Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 3 BauGB a. F. sind gegeben.

Bei einem preislimitierten Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 3 BauGB a. F. handelt es sich um einen einheitlichen Verwaltungsakt, in dem gleichzeitig das Vorkaufsrecht ausgeübt und der Kaufpreis auf den Verkehrswert herabgesetzt wird. Im Gegensatz zur früheren Rechtslage nach § 3 Abs. 3 BauGB-Maßnahmengesetz ist eine Gemeinde nicht mehr verpflichtet, den Kaufpreis an den Verkehrswert anzupassen. § 28 Abs. 3 BauGB a. F. räumt der Gemeinde vielmehr ein Ermessen ein, ob sie aus städtebaulichen Gründen bei Ausübung des Vorkaufsrechts den (in ihren Augen überhöhten) Kaufpreis zahlt, um in jedem Fall Eigentümerin des Grundstücks zu werden oder das Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten auszuüben (§ 27a BauGB a. F.) oder den Kaufpreis im Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Verkehrswert herabsetzt mit dem Risiko, dass der Verkäufer nach § 28 Abs. 3 Satz 2 BauGB a. F. vom Vertrag zurücktritt. Die Möglichkeit, zwischen der Ausübung des Vorkaufsrechts zum Kaufpreis und zur Ausübung des Vorkaufsrechts zum Verkehrswert zu wählen, versetzt die Gemeinde in die Lage, in der jeweiligen städtebaulichen Situation die Entscheidung zu treffen, die die konkrete städtebauliche Maßnahme am wirksamsten fördert (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 159. EL Mai 2025, § 28 BauGB Rn. 58).

Die Beteiligte zu 2 hat vorliegend ihr Ermessen dahingehend ausgeübt, dass sie das Vorkaufsrecht unter Herabsetzung des Kaufpreises ausübt.

Nach dem nach den obigen Ausführungen hier anwendbaren § 28 Abs. 3 BauGB a. F. ist tatbestandliche Voraussetzung für die Ausübung des preislimitierten Vorkaufsrechts, dass der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise deutlich überschreitet. Eine deutliche Überschreitung wird in der Regel bei einer Überschreitung des Verkehrswertes um mindestens 20 bis 30 % angenommen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 159. EL Mai 2025, § 28 BauGB Rn. 76a). Vorliegend beträgt der Verkehrswert des Grundstücks nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme, auf das sogleich noch näher einzugehen sein wird, 5.000.000,00 €. Ausgehend vom Verkehrswert in dieser Höhe liegt der vereinbarte Kaufpreis von 9.900.000,00 € nahezu 100 % über dem Verkehrswert, was eine im Rechtsverkehr erkennbare deutliche Überschreitung des Verkehrswerts darstellt.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist weiter auch im Hinblick auf § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt.

In förmlich festgelegten Sanierungsgebieten rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn damit die besonderen Maßnahmen unterstützt werden, die zur Beseitigung städtebaulicher Missstände erforderlich sind. Den breiten Einsatzmöglichkeiten des Sanierungsrechts entspricht ein umfassend anwendbares Vorkaufsrecht. Allgemein besteht ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Anforderungen, die sich aus dem Tatbestandsmerkmal des Wohls der Allgemeinheit ergeben, und dem Stand der Konkretisierung der Sanierungsziele sowie dem Fortschritt bei der Verwirklichung der Sanierung. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ist zu beachten, dass die Ziele und Zwecke der Sanierung anfangs noch nicht im Einzelnen festzustehen brauchen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 159. EL Mai 2025, § 24 BauGB Rn. 70). Diese müssen zwar nicht in der Satzung selbst festgeschrieben sein, sich aber zumindest aus ihrer Begründung oder den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen ergeben. Wird das Vorkaufsrecht an einem Grundstück in einem Umlegungs- oder Sanierungsgebiet, Entwicklungsbereich oder im Gebiet einer Erhaltungssatzung ausgeübt, ist die Ausübung gerechtfertigt, wenn die städtebaulichen Gründe hierfür jenen entsprechen, die mit der jeweiligen Maßnahme oder Gebietsfestsetzung verfolgt werden (Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Auflage 2025, § 24 BauGB Rn. 22). Erst mit fortschreitendem Sanierungsverfahren sind höhere Anforderungen an die Konkretisierung der Ziele der Maßnahme zu stellen. Die erforderliche Konkretisierung kann in einem Bebauungsplan, aber auch in einer informellen städtebaulichen Planung vorgenommen werden. Ein langer Zeitraum seit der Inkraftsetzung der Sanierungssatzung führt allerdings für sich allein genommen nicht zwangsläufig zu der Annahme, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit nicht mehr dienen kann (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 159. EL Mai 2025, § 24 BauGB, Rn. 70 m. w. N. zur Rechtsprechung).

Zwar wurde in der Sanierungssatzung vom 15.12.2014 zunächst noch lediglich allgemein ausgeführt, dass im Sanierungsgebiet städtebauliche Missstände vorlägen und dieser Bereich durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert oder umgestaltet werden solle. Doch begegnet dieser allgemeine Planungsstand zum einen vor dem Hintergrund, dass die Sanierungssatzung erst im Jahr 2015 und somit kaum mehr als zwei Jahre vor der Ausübung des Vorkaufsrechts in Kraft getreten war, keinen rechtlichen Bedenken, da zu diesem Zeitpunkt noch keine allzu detaillierte Planung zu fordern war. Zum anderen ist zu beachten, dass die Beteiligte zu 2 bereits am 28.11.2014/17.12.2014, 22.01.2015 und am 06.05.2015 mit der damaligen Eigentümerin Verträge zum Zwecke der Konkretisierung des grundsätzlichen Sanierungsvorhabens abgeschlossen hatte, in deren Verpflichtungen zunächst die Insolvenzschuldnerin eingetreten und die zuletzt nach Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 4 mit Vereinbarung vom 20.06.2017 (Bl. 66 d. A.) übernommen worden waren.

Vor diesem Hintergrund begegnet es keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Beteiligte zu 2 in dem streitgegenständlichen Bescheid (dort Seite 2, Bl. 394 d. A.) ausführt, dass nach dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen der Bereich der historischen „[…]“ in seiner baulichen Substanz und in seiner sonstigen Beschaffenheit nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Lebensverhältnisse und der Sicherheit der in ihm wohnenden Menschen gerecht wird. Zur Beseitigung dieser städtebaulichen Missstände und Mängel und zur zweckmäßigen Durchführung geplanter Sanierungsmaßnahmen nach § 136 BauGB sei das Gebiet zum Sanierungsgebiet „[…]“ festgelegt worden. Weiter führt die Beteiligte zu 2 in dem Bescheid vom 20.06.2017 (dort Seiten 5 f., Bl. 397 f. d. A.) aus, dass durch Sanierungsmaßnahmen im Wesentlichen die bauliche Struktur nach sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen entwickelt, die Wirtschaftsstruktur verbessert, die Siedlungsstruktur an die Erfordernisse des Umweltschutzes und den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen angepasst und die Gestaltung des Ortsbildes unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes erhalten und erneuert werden sollen. Weiter führt die Beteiligte zu 2 aus, dass mit der Ausübung des Vorkaufsrechts die dringend erforderliche Sanierung ausgeführt werden könne, wodurch für eine große Anzahl Wohnungssuchender neuer Wohnraum entstehe. Der Verfall der Gebäude werde beendet. Die Ziele der Sanierungssatzung könnten somit wirksam und zeitgerecht erreicht werden. Die städtebauliche Sanierungsmaßnahme diene damit dem Wohl der Allgemeinheit. Die baulichen, strukturellen und funktionalen Missstände würden beseitigt werden und die vorhandene Bausubstanz für eine zeitgemäße Wohnnutzung ertüchtigt.

Die Beteiligte zu 3 hat das Vorkaufsrecht mit Schreiben vom 14.06.2017 (Bl. 68 f. d. A.) nicht wirksam nach § 27 Abs. 1 BauGB abgewendet.

Nach dieser Vorschrift kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB hierzu verpflichtet.

Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass Beteiligte zu 3 als Käuferin dazu in der Lage war, das Grundstück binnen angemessener Frist den städtebaulichen Zielen entsprechend zu nutzen. Insbesondere machte die Beteiligte zu 3 nicht glaubhaft, dass sie zur Herbeiführung der vorgesehenen Nutzung tatsächlich, rechtlich und auch wirtschaftlich in der Lage war (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Auflage 2025, § 27 BauGB Rn. 3). Zwar ist hierfür nicht erforderlich, dass die Beklagte zu 3 einen Finanzierungsnachweis erbringt, bei dem hier offensichtlich erforderlichen größeren Investitionsbedarf hätte sie jedoch glaubhaft machen müssen, dass ihr zu gegebener Zeit die Durchführung der Maßnahme möglich sein werde, etwa durch Vorlage einer Bankauskunft (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 159. EL Mai 2025, § 27 BauGB Rn. 26). Zwar ließ die Beteiligte zu 3 mit Schreiben vom 14.06.2017 (Bl. 68 f. d. A.) verlautbaren, dass sie dazu in der Lage sei, die zu einer bestimmungsgerechten Nutzung erforderliche Sanierung durchzuführen. Sie verfüge über Barreserven von 2.800.000,00 Pfund Sterling. Zudem habe sich einer der Aktionäre dazu verpflichtet 8.000.000,00 Pfund Sterling in die Gesellschaft zu investieren. Aus den dem Schreiben vom 14.06.2017 beigefügten Anlagen lässt sich jedoch allenfalls die Absicht eines solchen Investments ableiten. Unabhängig davon, dass diese Absichtserklärung auf einen Satz beschränkt bleibt, kann im Ergebnis nicht von einer hinreichenden Glaubhaftmachung des finanziellen Leistungsvermögens der Käuferin ausgegangen werden. Es fehlt an näheren Angaben, wie das Investment genau ablaufen soll, was wiederum Zweifel an der Darstellung nährt, die Sanierung könne in angemessener Zeit umgesetzt werden. Zwar mag eine mit der im Vereinigten Königreich ansässigen Konzernmutter gesellschaftsrechtliche Verbundenheit bestehen, die Absicht des Investments bezieht sich jedoch auf die F, Käuferin ist aber nicht diese Gesellschaft, sondern die Beteiligte zu 3, die als C firmiert. Auch diese Unklarheiten stehen einer Glaubhaftmachung des Umstandes entgegen, dass die Beteiligte zu 3 als Käuferin zur bestimmungsgerechten Nutzung und der hierfür erforderlichen Sanierung der Grundstücke in der Lage gewesen wäre.

Auch die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter gemäß § 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB – hier zugunsten der Beteiligten zu 4 – begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

Nach dieser Vorschrift kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten ausüben, wenn der Dritte zu der mit der Ausübung des Vorkaufsrechts bezweckten Verwendung des Grundstücks innerhalb angemessener Frist in der Lage ist und sich hierzu verpflichtet. Das Erfordernis, dass der durch die Ausübung des Vorkaufsrechts begünstigte Dritte in der Lage sein muss, das Grundstück zweckentsprechend zu verwenden, erfordert eine Prognoseentscheidung. Die dem Bescheid vom 20.06.2017 zugrundeliegende Prognoseentscheidung, dass die Beteiligte zu 4 aufgrund ihrer Aufgabenstellung rechtlich und finanziell in der Lage sei, das Grundstück dauerhaft entsprechend dem Erhaltungsziel zu verwenden, ist nicht zu beanstanden. Die Beteiligte zu 4 verpflichtete sich mit Vereinbarung vom 20.06.2017, die Grundstücke mit den Gebäuden nach Maßgabe der Sanierungssatzung und den Verträgen mit der Beteiligten zu 2 (Bl. 66 d. A.) innerhalb einer Frist von 10 Jahren zu sanieren. Dabei durfte die Beteiligte zu 2 auch von der ausreichenden finanziellen Leistungsfähigkeit der Beteiligten zu 4 im Sinne des § 27a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ausgehen, da es sich bei dieser um eine 100%-ige Gesellschaft der Beteiligten zu 2 handelt, sodass ihr ohne Weiteres eine eingehende Bewertung der Leistungsfähigkeit der Beteiligten zu 4 möglich war.

Es kann dahinstehen, ob das Vorliegen einer nach dem EU-Recht unzulässigen Beihilfe die Rechtmäßigkeit eines Ausübungsbescheids im Sinne der §§ 24 f. BauGB beeinflussen könnte. Eine solche Beihilfe kann hier schon deshalb ausgeschlossen werden, weil eine Begünstigung im Sinne des Beihilfenrechts nicht erkennbar ist, denn die Beteiligte zu 4 soll die Grundstücke ausweislich des Bescheides vom 20.06.2017 ausdrücklich zum Verkehrswert nach § 194 BauGB erwerben (vgl. Seite 6 des Bescheides vom 20.06.2017, Bl. 63 d. A.). Die damit dem Erwerb der Grundstücke gegenüberstehende Gegenleistung schließt eine Begünstigung im Sinne des Beihilfenrechts von vornherein aus.

Schließlich hat die Beteiligte zu 2 mit dem Bescheid vom 20.06.2017 auch das ihr zustehende Ermessen in rechtmäßiger Weise ausgeübt (§ 223 Satz 1 BauGB).

Es ist nicht ersichtlich, dass der Magistrat oder die Stadtverordnetenversammlung der Beteiligten zu 2 unzutreffend von einer gebundenen Entscheidung ausgegangen wären. Hiervon geht die Beteiligte zu 2 insbesondere auch nicht in dem angefochtenen eigentlichen Bescheid vom 20.06.2017 aus. Vielmehr führt sie darin ausdrücklich aus, dass die Ausübung des Vorkaufsrechtes dringend erforderlich und auch verhältnismäßig sei. Der Verkäufer sei der Pflicht zur Sanierung nicht nachgekommen. Er habe noch nicht einmal mit der Sanierung begonnen. Die Beteiligte zu 2 hat insofern zum einen das ihr grundsätzlich eröffnete Ermessen erkannt und sich darüber hinaus auch mit der Erforderlichkeit und Angemessenheit der Ausübung des Vorkaufsrechts auseinandergesetzt. Die Beteiligte zu 2 führt dabei zudem weitergehend aus, dass aufgrund der Möglichkeit, den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks zu bestimmen, die hier im Bescheid vorgenommene entsprechende Festsetzung nach sachgerechter Ermessensausübung gerechtfertigt sei. Dass der nach der Beweisaufnahme feststehende Verkehrswert über diesem Betrag liegt, vermag an der Rechtmäßigkeit der Ermessensausübung an sich nichts zu ändern.

Allein die mit der Ausübung des Vorkaufsrechts vorgenommene Reduzierung des Kaufpreises auf einen Betrag in Höhe von 4.000.000,00 € erweist sich als rechtswidrig. Die Kammer folgt bei der Feststellung des Verkehrswerts zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses am 07.04.2017 dabei den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen […], wonach der Verkehrswert der streitgegenständlichen Grundstücke 5.000.000,00 € beträgt.

Die Kammer dabei vermag, entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 1, insbesondere keine widersprüchliche Darstellung in den Ausführungen des Sachverständigen zu erkennen. Soweit der Beteiligte zu 1 widersprüchliche Angaben in den Ausführungen des Sachverständigen beanstandet hat, etwa hinsichtlich der Bemessung der Restnutzungsdauer der Gebäude, der Angabe des Ursprungsbaujahres sowie des der Verkehrswertberechnung zugrunde gelegten Liegenschaftszinssatzes hat der Sachverständige bei seiner Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 29.10.2025 (Bl. 5171 ff. d. A.) diese Beanstandungen vollständig ausräumen können.

Überzeugend erscheint der Kammer weiter auch der Ansatz des Sachverständigen, wonach für die streitgegenständlichen Grundstücke nicht der für die örtliche Bodenrichtwertzone von dem Gutachterausschuss festgesetzte Bodenrichtwert heranzuziehen, sondern von diesem abzuweichen ist. Nach den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen entspricht der Charakter des Gebiets der streitgegenständlichen Liegenschaften nämlich nicht den Parametern der örtlichen Bodenrichtwertzone, da hierbei von durchschnittlich erheblich kleineren Grundstücken ausgegangen wird, da sich in dieser Bodenrichtwertzone eine erhebliche Anzahl von mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücken befindet. Das hier maßgebliche Gebiet entspricht vielmehr demjenigen jenseits der nördlich angrenzenden Verkehrswege, welches ebenfalls durch eine überwiegende Bebauung mit Mehrfamilienhäusern im Geschosswohnungsbau charakterisiert ist. Da dieses Gebiet jedoch zum einen zentraler zur Innenstadt hin gelegen ist und zum anderen nicht unmittelbar an ein Gewerbe-/Industriegebiet angrenzt, wie das bei den hier in Streit stehenden Flächen der Fall ist, ist der vom Sachverständigen vorgenommene Abschlag auf den entsprechenden Bodenwert gerechtfertigt.

Überzeugend hat der Sachverständige seinem Gutachten auch zu Grunde gelegt, dass die streitgegenständlichen Grundstücke nur als einfache Wohnlage zu qualifizieren sind. Die konkrete Lage dieser Grundstücke ist zum einen maßgeblich von den nördlich unmittelbar angrenzenden Verkehrswegen (Bundesstraße sowie Bahngleise zum … Hauptbahnhof) und zum anderen durch die südlich unmittelbar angrenzenden gewerblich genutzten Flächen bis hin zum […], mit der entsprechenden Immissionsbelastung geprägt. Zwar sind durchaus auch positive Aspekte wie eine gute Anbindung an den ÖPNV sowie ausreichende Abstellmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge zu benennen, doch hat der Sachverständige überzeugend ausgeführt, dass diese Gesichtspunkte die negativ ins Gewicht fallenden Punkte nicht aufzuwiegen vermögen. Es ist deshalb ohne Weiteres nachvollziehbar, dass der Sachverständige für das Gutachten eine mittlere Wohnlage nicht hat annehmen können. Insbesondere hat der Sachverständige dabei nachvollziehbar berücksichtigt, dass für das Gebiet keine hinreichend gute Nahversorgung mit Geschäften des täglichen Bedarfs und sonstige Infrastruktur erreichbar ist. Diese ist erst in Richtung der Innenstadt, zumal nach Überquerung der zuvor genannten Verkehrswege, zu erreichen. Überdies weisen die Grundstücke zwar für sich genommen eine ansprechende Durchgrünung auf, doch ist für die die Grundstücke umgebenden Flächen gerade das Gegenteil der Fall, sodass das für die Bewertung maßgebliche Gebiet nicht von einer besonderen Durchgrünung geprägt ist.

Auf Basis der Annahme einer einfachen Wohnlage ergeben sich die für die Berechnung des Ertragswertes vom Sachverständigen herangezogenen Mietansätze. Diese werden durch die Einwendungen des Beteiligten zu 1 nicht in Frage gestellt. Insbesondere hat der Sachverständige überzeugend begründet, dass für die Mietansätze zur Ermittlung des Ertragswerts ausschließlich der Immobilienmarkt der Stadt […] heranzuziehen ist. Ein Indiz für die Richtigkeit dieser Einschätzung ist bereits, dass für diesen Markt auch ein eigener Gutachterausschuss für Immobilienwerte besteht. Im Übrigen ist nach den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen ein Immobilienmarkt „[…]“ nicht definiert. Freilich dürften innerhalb des Immobilienmarktes der Stadt […] die örtlichen Parameter durch die günstige Lage am Rand des Rhein-Main-Gebiets und die gute Erreichbarkeit von Frankfurt am Main beeinflusst sein. Dies ist jedoch eine Eigenschaft des […] Immobilienmarktes selbst, den der Sachverständige mit nicht zu beanstandenden konkreten Mietansätzen herangezogen hat.

Schließlich folgt die Kammer auch den Ausführungen des Sachverständigen zu den anzusetzenden Kosten für die Sanierung der Gebäude. Der Umstand allein, dass die diesbezüglichen Werte nach Auffassung des Beteiligten zu 1 von den von diesem beauftragten Gutachtern dargestellten Werten abweichen, vermag die Plausibilität der Annahmen des von dem Gericht beauftragten Sachverständigen nicht zu erschüttern. Der Sachverständige hat insoweit nachvollziehbar ausgeführt, dass er Parameter herangezogen habe, die auf Erfahrungswerten von bereits durchgeführten Sanierungsmaßnahmen beruhen. Diese Werte, dies hat der Sachverständige überzeugend dargelegt, unterscheiden sich letztlich auch nicht maßgeblich von denjenigen, die die von dem Beteiligten zu 1 beauftragten Gutachter ansetzten.

Die zum Nachteil der Insolvenzschuldnerin unzutreffende Bemessung des Verkehrswertes führt jedoch nicht zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung der Beteiligten zu 2, sondern zu deren aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Abänderung.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO i. V. m. § 221 BauGB.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO, § 221 BauGB.