Urteil vom Landgericht Dortmund - 3 O 244/00
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin nach einem
Streitwert von 413.356,90 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 des
jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
1
T a t b e s t a n d
2Mit notariell beurkundeten Kaufvertragsangeboten vom
311.04.1995 bzw. 22.05.1995 bot die M (im Folgenden
4M) der Klägerin bzw. dem Ehemann der Klägerin die im
5Wohnungsgrundbuch von Schwelm Blatt #### eingetragenen
6Eigentumswohnungen Nr. 50, 51 und 56 des Aufteilungsplans
7zu einem Kaufpreis von jeweils 88.115,00 DM zum
8Kauf an. Diese Angebote nahmen die Klägerin bzw. der
9Ehemann der Klägerin, vertreten jeweils durch A, mit notariell beurkundeten Erklärungen vom 18.04.1995 bzw. 24.05.1995 an.
10Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen die Klägerin
11und ihr Ehemann im April/Mai 1995 mit der C insgesamt sechs Bausparverträge mit Bausparsummen
12von jeweils 52.000,00 DM und, insoweit handelte
13die C im Namen und für
14Rechnung der Beklagten, drei Darlehensverträge über ein
15Vorausdarlehen in Höhe von jeweils 104.000,00 DM und
16einer Zinsfestschreibungszeit von fünf Jahren. In der
17von der Klägerin bzw. dem Ehemann der Klägerin (Angaben
18insoweit in Klammern) unterschriebenen Vertragsurkunden
19heißt es unter anderem wie folgt:
20"Die monatliche Zinsrate beträgt 619,66 DM
21(593,66 DM) .
22Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
23entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung
24des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.
25Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den
26zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge
27erfolgen . . . .
28Die monatliche Sparrate beträgt:
291. - 3. Jahr 78,00 DM,
304. - 6. Jahr 109,20 DM,
317. - 9. Jahr 150,80 DM,
32ab dem 10. Jahr 192,40 DM. . . ."
33Gesichert wurden die Darlehen durch Eintragung jeweils
34einer Grundschuld in Höhe von jeweils 104.000,00 DM zu
35Gunsten der C sowie durch die
36Guthaben aus den vorzufinanzierenden Bausparverträgen.
37Zudem musste die Klägerin bzw. der Ehemann der Klägerin
38der Mieteinnahmegemeinschaft (im Folgenden Mietpool)
39beitreten.
40Sämtliche Verträge wurden durch den Zeugen P
41angebahnt. Er führte die Vertragsverhandlungen
42mit der Klägerin und ihrem Ehemann. Einen persönlichen
43Kontakt zwischen der Klägerin und ihrem Ehemann einerseits
44und der Beklagten bzw. der C
45andererseits gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen
46ist streitig.
47Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin Freistellung
48von den Verpflichtungen aus den Darlehensverträgen,
49Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren
50Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnungen.
51Sie und ihr Ehemann zahlten von September
521995 bis Mai 1998 an die Beklagte monatlich 2mal
53619,66 DM und 593,66 DM insgesamt mithin 60.488,34 DM
54und einmalig 13.000,00 DM an die Firma I. Von dem
55Mietpool erhielten sie monatlich 3mal 324,56 DM, insgesamt
56mithin 32.131,44 DM. Wegen der Einzelheiten der
57Schadensberechnung wird auf BI. 21 d.A. verwiesen. Am
5810.05.2000 trat der Ehemann der Klägerin seine Rückabwicklungsansprüche
59an die Klägerin ab.
60Die Klägerin behauptet, der Zeuge P habe
61während der Vertragsverhandlungen Folgendes erklärt:
621. Die Mieteinnahmen seien durch die
63Mitgliedschaft in den Mietpool garantiert und
64durch jährliche Mieterhöhungen verringere sich
65die persönliche Belastung.
662. Über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus
67seien keine weiteren Zahlungen zu leisten. Die
68laufende Unterhaltung werde der Mietpool tragen.
693. Der Wert der Immobilien steige und sie können
70nach einigen Jahren mit Gewinn weiterveräußert
71werden. Die Veräußerung der Immobilien sei
72problemlos möglich. Tatsächlich belaufe sich der
73Wiederverkaufswert auf höchstens 62.315,62 DM
74für jede Wohnung.
754. Es handele sich um ein Steuersparmodell auch
76für den Fall der Arbeitslosigkeit.
77Verschwiegen habe der Vermittler,
785. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine
79Tilgung erfolge,
806. dass Ausfallrisikenl/Nachzahlungspflichten des
81Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand
82bestünden,
837. dass die Bausparraten erheblich ansteigen
84würden,
858. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
86nicht sicher sei,
879. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells
88und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
89Die Klägerin beantragt,
901. die Beklagte zu verurteilen,
91a) an die Klägerin 41.356,90 DM nebst
924 % Zinsen seit Rechtshängigkeit
93zu zahlen,
94b) die Klägerin von allen Verbindlichkeiten
95aus dem Darlehen mit der Beklagten zu den
96Konto-Nrn. 1352569800, 1352469801 und
971369384300 freizustellen,
98c) die an die Beklagte zur Sicherheit
99von der Klägerin abgetretenen Bausparguthaben
100bei der C mit den
101Bausparvertrags-Nrn. 42011693/403,
1024201693/404, 4201693/401, 4201693/402,
1034224598/403 und 4224598/404 an die Klägerin
104zurück abzutreten,
105Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher
106Erklärungen, die zur Übertragung des
107im Wohnungsgrundbuch von des Amtsgerichts
108Schwelm Blatt #### eingetragenen Wohnungseigentums
109bestehend aus einem
1103,2601/1.000 Miteigentumsanteil nach WEG verbunden
111mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan
112mit Nr. 50 bezeichneten Wohnung,
113gelegen im T, F-weg #, im Wohnungsgrundbuch
114des Amtsgerichts Schwelm
115Blatt #### eingetragenen Wohnungseigentums
116bestehend aus einem 3,206/1.000 Miteigentumsanteil
117nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum
118an der im Aufteilungsplan mit
119Nr. 51 bezeichneten Wohnung, gelegen in
120T, F-weg #,
121im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Schwelm
122Blatt #### eingetragenen Wohnungseigentums,
123bestehend aus einem 3,206/1.000 Miteigentumsanteil
124nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum
125an der im Aufteilungsplan mit
126Nr. 56 bezeichneten Wohnung, gelegen in
127T, F-weg #, mit sämtlichen in den
128Grundbüchern eingetragenen und nicht eingetragenen
129Belastungen und Beschränkungen auf
130die Beklagte erforderlich sind,
1312. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet
132ist, der Klägerin sämtliche über den Monat
133August 1998 hinausgehenden, noch künftig entstehenden
134Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang
135stehen mit dem Erwerb der aus dem
136Klageantrag zu 1. c) ersichtlichen Immobilien.
137Die Beklagte beantragt,
138die Klage abzuweisen.
139Sie behauptet, der Klägerin und ihrem Ehemann sei
140empfohlen worden, sich die Immobilien anzusehen. Die
141Risikohinweise Anlage B 3 a) bis c) seien besprochen
142worden und der Klägerin und ihrem Ehemann eine Foto-
143kopie übergeben worden. Die Einzelheiten der Finanzierung
144seien so mitgeteilt worden, wie sie in den Besuchsberichten
145B 4 a) bis c) und 5 a) bis c) dargestellt sind.
146E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
147Die Klage ist nicht begründet.
148Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus keinem Rechtsgrund
149einen Anspruch auf Freistellung von den Verpflichtungen
150aus dem Darlehensvertrag, Schadensersatz
151und Feststellung der weiteren Ersatzpflicht der Beklagten
152Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.
1531 .
154Die Klägerin kann der Beklagten als Darlehensgeberin
155nicht etwaige Einwendungen aus dem Kaufvertrag
156(Unwirksamkeit wegen Sittenwidrigkeit, Anfechtung wegen
157arglistiger Täuschung, § 826 BGB) entgegenhalten. Die
158von ihr behaupteten Täuschungshandlungen der Vermittler
159(Höhe der monatlichen Belastung, Steuerersparnis, Ausfallrisiken
160des Mietpools, Wiederverkaufsmöglichkeit,
161Wert der Immobilie) führen zu keiner Durchgriffshaftung.
162Einer Beweiserhebung bedarf es insoweit nicht.
163Bei der Finanzierung von Immobilien wurde schon vor Inkrafttreten
164des Verbraucherkreditgesetzes der auf § 242
165BGB gestützte Einwendungsdurchgriff von der Rechtsprechung
166nicht zugelassen (BGH NJW 1988, S. 1583). Es
167fehlt in der Regel bei Immobilienfinanzierungen an der
168typischen Dreiecksverbindung zwischen Anleger, Bank und
169Unternehmen. Ein wirtschaftlich einheitliches Geschäft
170liegt nicht vor. Der getrennte Abschluss der verschiedenen
171Verträge mit entsprechender Risikoverteilung
172liegt im Interesse des Anlegers, der insoweit auch das
173Aufspaltungsrisiko tragen muss. An dieser Rechtslage
174ändert sich auch unter Berücksichtigung des Verbraucherkreditgesetzes
175(§ 9 Abs. 1 und Abs. 3) grundsätzlich nichts.
176Ob es sich bei dem Zwischenkredit um ein verbundenes
177Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 Verbraucherkreditgesetz
178handelt, erscheint fraglich. Jedenfalls handelt es
179sich um ein Darlehen, das zwar nicht durch ein Grundpfandrecht
180gesichert ist, aber lediglich der Zwischenfinanzierung
181der durch ein Grundpfandrecht gesicherten
182Bauspardarlehen der C dient. Für
183einen derartigen Kredit ist gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2, 2.
184Alt. VerbrKrG die Regelung über den Einwendungsdurchgriff
185nach § 9 Abs. 3 VerbrKrG nicht anwendbar. Es handelt
186sich um einen zu im Hinblick auf Laufzeit und Verzinsung
187banküblichen Bedingungen gewährten Realkredit.
188Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Beleihungswert.
189Die Einhaltung bestimmter Beleihungsgrenzen wird
190bei der Gewährung von Realkrediten im eigenen Interesse
191der Bank zwar üblich sein, gehört aber nicht zu den
192Wesensmerkmalen eines Realkredits im Sinne des § 3
193Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (OLG Hamm WM 1998, 1230 ff.
194(1233)). Der vereinbarte Zinssatz in Höhe von 8,44 %
195(8,11 %) übersteigt den von der Bundesbank veröffentlichten
196Durchschnittszinssatz für Realkredite mit
197fünf jähriger Laufzeit in Höhe von 7,85 % nur unerheblich.
198Dahinstehen kann, ob der vereinbarte Zinssatz
199innerhalb der von der Bundesbank veröffentlichten
200Streubreite liegt, denn dies ist kein geeignetes
201Kriterium zur Beurteilung der banküblichen Bedingungen.
202Maßgebend ist allein, ob der vereinbarte Zinssatz den
203Durchschnittszinssatz erheblich übersteigt. Dies ist
204bei 7 % wie im vorliegenden Fall, nicht anzunehmen.
2052 .
206Die von der Klägerin behaupteten Täuschungshandlungen
207der Vermittler führen auch nicht zu einer Haftung der
208Beklagten über § 278 BGB. Auch wenn die Vermittler als
209Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen sind, haftet
210die Beklagte für deren Erklärungen nur, soweit sie im
211Rahmen der Erfüllungshilfe, also im Bereich des Darlehensvertrages
212tätig geworden sind (BGH NJW-RR 1997,
213S. 116, OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM 1999,
214844, OLG Zweibrücken WM 1999, 2022, von Heymann in NJW
2151999, 1578 ff. (1584)). Die behaupteten Täuschungshandlungen
216zielen aber -wenn es sie gab- auf den Abschluss
217des Kaufvertrages. Das Interesse an dem Objekt sollte
218geweckt und verstärkt werden. Die Finanzierung war dann
219erst der zweite Schritt.
2203 .
221Es besteht schließlich auch kein Schadensersatzanspruch
222wegen schuldhafter Pflichtverletzungen bei Anbahnung
223des Kreditvertrages (c.i.c.).
224a)
225Falsche oder bewusst unvollständige Angaben hinsichtlich
226der Grundlagen des Kreditvertrages werden nicht
227substantiiert dargelegt. Soweit die Klägerin geltend
228macht, es sei für sie nicht ersichtlich gewesen, dass
229es während der Laufzeit des Zwischenkredites der Beklagten
230keine Tilgung geben werde, widerspricht das dem
231Inhalt des von ihr und ihrem Ehemann unterzeichneten
232Kreditvertrages, in dem es ausdrücklich heißt:
233"Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
234entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis
235zur Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung
236erfolgt ... "
237b)
238Eine Aufklärungs- oder Beratungspflicht wegen der mit
239dem Kaufvertrag verbundenen Risiken bestand nicht.
240Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
241ist eine kreditgebende Bank grundsätzlich nicht
242verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der
243von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären
244(BGH NJW-RR 1992, 879, NJW-RR 1990, 876, NJW 91,
245693). Nur ausnahmsweise können sich aus den besonderen
246Umständen des Einzelfalls Aufklärungs- und Hinweispflichten
247der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall
248sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung,
249der Durchführung und dem Vertrieb des Projekts über
250ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen
251zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken solcher
252Projekte hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand
253für den Kunden schafft oder dessen Entstehen begünstigt,
254wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen
255sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen
256Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte
257verwickelt oder wenn sie in Bezug auf die speziellen
258Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung
259vor dem Darlehensnehmer hat (BGH NJW-RR 1992, 879 ff.
260(880) ). Derartige besondere Umstände sind hier nicht
261gegeben.
262Soweit die Klägerin behauptet, die Beklagte sei praktisch
263auch als Partei des finanzierten Geschäfts (des
264Kaufvertrages) aufgetreten, trägt ihr Vortrag diese
265Behauptung nicht. Die Beklagte hat nicht erkennbar
266Funktionen übernommen, die typischerweise vom Veräußerer
267wahrgenommen werden. Nur dann müsste sie aber auch
268den im jeweiligen Funktionsbereich geltenden Prüfungsund
269Aufklärungspflichten nachkommen (BGH NJW-RR 1992,
270S. 879 ff. (883)). Der Darlehensvertrag mit der
271Beklagten war kein notwendiger Bestandteil des Eigentumserwerbs.
272Unstreitig hätten die Klägerin und ihr
273Ehemann auch eine andere Bank als Zwischenkreditgeber
274anstelle der Beklagten hinzuziehen können.
275Zu den vom Kreditinstitut zu tragenden Risiken gehört
276ferner nicht die Beurteilung, ob die vom Käufer geschuldeten
277"Gesamtkosten" in angemessenem Verhältnis
278zum Wert des zu erwerbenden Objekts stehen (BGH NJW
2791988, S. 1583). Darüber muss sich der Erwerber in seinem
280eigenen Interesse, ggf. unter Beiziehung eines
281Fachberaters, in aller Regel selbst unterrichten. Das
282Kreditinstitut darf daher beim Abschluss des Darlehensvertrages
283im allgemeinen ohne Sorgfaltsverstoß davon
284ausgehen, dass der Erwerber/Darlehensnehmer diese Prüfung
285vorgenommen hat. Es ist daher unerheblich, ob und
286in welchem Umfang von der Beklagten Provisionen an die
287Vermittler gezahlt wurden. Ein durch derartige Manipulationen
288aufgeblähter Kaufpreis gehört zu dem Risiko
289des Erwerbsgeschäfts, das grundsätzlich allein vom Erwerber
290zu prüfen und zu beurteilen ist.
291Ausnahmen von diesem Grundsatz kommen in Betracht, wenn
292die Bank weiß, dass das Objekt mit Mängeln behaftet
293ist, die der Erwerber nicht kennt. Das kann insbesondere
294der Fall sein, wenn sie im Besitz eines ihm nicht
295zugänglichen Guthabens ist, aus dem sich das Vorhandensein
296versteckter Mängel ergibt. Die Bank ist allerdings
297grundsätzlich nicht gehalten, Ermittlungen darüber anzustellen,
298ob der Erwerber seiner Prüfungsobliegenheit
299nachgekommen ist.
300Vor diesem Hintergrund ist ein Verschulden der Beklagten
301weder erkennbar noch dargelegt. Schwerwiegende Baumängel
302und/oder einen daraus resultierenden unerwartet
303geringen Mietertrag behauptet die Klägerin nicht.
304Die Beklagte schuldete auch keine Kreditberatung in dem
305Sinne, dass sie die Klägerin und ihren Ehemann über
306verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung und deren
307Vor- und Nachteile informieren musste. Auch das war
308grundsätzlich Sache der Klägerin und ihrem Ehemann
309selbst. Wenn sie eine Beratung durch die Beklagte gewünscht
310hätten, hätten sie das mit ihr besonders vereinbaren
311müssen.
312Die Bonitätsprüfung war ausreichend, zumal es sich um
313einen Zwischenkredit handelte, der schon nach einigen
314Jahren durch die Bausparverträge abgelöst werden
315sollte. Grundsätzlich geschieht die Bonitätsprüfung und
316die Prüfung ausreichender Sicherheit ausschließlich im
317Interesse der Bank (BGH NJW 1992, 1820). Eine Aufklä-
318rungspflicht kann sich allenfalls dann ergeben, wenn
319von vornherein klar ist, dass der Kreditnehmer seinen
320Zahlungspflichten nicht nachkommen kann. Dies war hier
321angesichts der von der Klägerin und ihrem Ehemann geleisteten
322streitgegenständlichen Zahlungen nicht der Fall.
323Eine Rückabwicklung der Verträge nach § 3 HaustürWG
324scheidet nach § 5 Abs. 2 HaustürWG aus. Hiernach sind,
325wenn ein Geschäft im Sinne von § 1 Abs. 1 HaustürWG zugleich
326die Voraussetzung eines Geschäfts nach dem Verbraucherkreditgesetz
327erfüllt, nur dessen Vorschriften
328anwendbar. § 5 Abs. 2 HaustürWG enthält eine abschließende
329Regelung (BGH NJW 2000, 521 ff. (522))
330Nach dem Wortlaut der Vorschrift kommt es allein darauf
331an, ob ein Rechtsgeschäft überhaupt dem Verbraucherkreditgesetz
332unterfällt, nicht aber, ob dessen Schutzbestimmungen
333sämtlich oder nur zum Teil Anwendung finden.
334Der Ausschluss des Widerrufsrechts nach § 1 HaustürWG
335für Kreditverträge im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2
336VerbrKrG entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der
337die Einräumung einer Widerrufsmöglichkeit als für Realkredite
338von vornherein unpassend angesehen hat. Sinn
339und Zweck der einschlägigen Normen des Haustürwiderrufsgesetzes
340sowie des Verbraucherkreditgesetzes gebieten
341keine teleologische Reduktion des § 5 Abs. 2
342HaustürWG in der Weise, dass im Falle von § 3 Abs. 2
343Nr. 2 VerbrKrG der Widerruf nach § 1 HaustürWG möglich
344bleibt. Der mit dem Haustürwiderrufsgesetz beabsichtigte
345Schutz vor Überrumpelung bzw. Überraschung dient
346ebenso wie der mit dem Widerrufsrecht nach § 7 VerbrKrG
347angestrebte Übereilungsschutz dem Ziel, den Verbraucher
348vor dem Risiko unüberlegt eingegangener rechtlicher
349Verpflichtungen zu bewahren; dass dabei in einem Fall
350an Sachverhalte angeknüpft wird, in denen der Kunde bei
351der Vertragsanbahnung bestimmte Vertriebsmethoden, im
352anderen Fall der mit der Darlehensaufnahme verbundenen
353Gefahr wirtschaftlicher Überforderung ausgesetzt ist,
354rechtfertigt keine unterschiedliche Beurteilung. Dann
355aber muss die dem Ausschluss des Widerrufsrecht durch
356§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG zugrunde liegende generelle
357Wertung auch gelten, wenn der Kreditvertrag ein Haustürgeschäft
358darstellt.
359Die Verbraucherschutzvorschriften des europäischen Gemeinschaftsrechts
360erfordern keine andere Auslegung von
361§ 5 Abs. 2 HaustürWG. Die Verbraucherkredit-Richtlinie
362vom 22.12.1986 schreibt die Einräumung eines Widerrufsrechts
363nicht vor. Die Haustürgeschäftsrichtlinie vom
36420.12.1985, die in Art. 5 Abs. 1 ein Rücktrittsrecht
365des Verbraucher vorschreibt, nimmt zwar Realkredite
366nicht ausdrücklich aus, schließt es aber auch nicht
367aus, bei bestimmten Vertragstypen für Haustürgeschäfte
368kein Widerrufsrecht zuzulassen. Der Richtliniengeber
369ging mithin davon aus, dass Verbraucherkreditgeschäfte
370durch die zeitlich nach der Haustürgeschäfte-Richtlinie
371erlassene Verbraucherkredit-Richtlinie eigenständig
372geregelt werden konnten und sollten, auch soweit es
373sich um Haustürgeschäfte handelte (so BGH NJW 2000, 521
374ff.) .
375Von der Möglichkeit, das Verfahren nach § 148 ZPO bis
376zur Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs über den
377Vorlagebeschluss des Bundesgerichtshofs vom 30.11.1999
378(NJW 2000, S. 521 ff.) auszusetzen, hat das Gericht
379keinen Gebrauch gemacht, weil es nach dem oben Gesagten
380von der Wirksamkeit der Regelung des § 5 Abs. 2 HaustürWG
381ausgeht (ebenso OLG Stuttgart, WM 1999, 74) und
382eine unabsehbare Verzögerung des Verfahrens nicht im
383Interesse der Parteien liegt.
384Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO
385abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
386beruht auf § 709 ZPO.
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