Urteil vom Landgericht Dortmund - 3 O 72/12

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.293,69 € (i.W.: zweitausendzweihundertdreiundneunzig 69/100 Euro) zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits nach einem Streitwert von 3.250,32 € tragen die Klägerin zu 30 % und der Beklagte zu 70 %.

Das Urteil ist für beide Parteien gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Klägerin nimmt den Beklagten, ihren Stiefsohn, auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung von monatlich 440,00 € seit Dezember 2011 für die Alleinnutzung des Hausgrundstücks I-weg in G in Anspruch.

Die 84-jährige Klägerin lebt seit Mai 2010 in stationärer Heimpflege im T-haus in G. Da die Kosten der Heimunterbringung durch die Klägerin aus den ihr zur Verfügung stehenden Einahmen – Altersrente, Witwenrente und Einnahmen aus der Vermietung einer Garage in Höhe von zusammen monatlich knapp 750,00 € – nicht bestritten werden können, wird ihr vom Landkreis Unna ergänzende Sozialhilfe und ein Pflegewohngeld gewährt. Der Landkreis Unna forderte die Klägerin auf, die streitgegenständliche Immobilie zu vermieten und die erzielten Mieteinnahmen im Verfahren über die Gewährung von Sozialhilfe und Pflegewohngeld einzusetzen. Mit Schreiben vom 08.01.2012 (Anlage AG14a) drohte der Landkreis Unna der Klägerin an, die Leistungen wegen fehlender Mitwirkung zum 01.03.2012 einzustellen, sofern sie die Vermietung nicht bis zu diesem Zeitpunkt nachweist.

Die Parteien sind miteinander in Erbengemeinschaft verbunden. Das vorgenannte Hausgrundstück stand ursprünglich im gemeinschaftlichen Eigentum des späteren Ehemannes der Klägerin (zugleich Vaters des Beklagten) C sowie dessen erster Ehefrau C2. Nach dem Tod von Frau C2 am 00.00.1968 erbten deren hälftigen ideellen Miteigentumsanteil in gesetzlicher Erbfolge Herr C zu einem Anteil zu ½ sowie der Beklagte und dessen Schwester V, zu jeweils ¼. Mit notariellem „Grundstücksanteilsübertragungs- und Teil-Erbauseinandersetzungsvertrag mit Auflassung“ vom 21.12.2002 (UR-Nr. 001/2002 des Notars N mit Amtssitz in G, Anlage AG1) wurde ein Teilgrundstück aus dem Nachlass mit einer Größe von 850 qm auf den Beklagten und dessen Schwester übertragen. Dieses Teilgrundstück wurde sodann nochmals in zwei Teilgrundstücke von 410 und 440 qm Größe unterteilt und von dem Beklagten und dessen Schwester mit „Grundstückskaufverträgen mit Auflassung“ jeweils vom selben Tag an die Eheleute L und Herrn I2 (UR-Nr. 002/2002 und 003/2002 desselben Notars, Anlagen B28a und B28b) weiterveräußert. An dem verbleibenden, hier allein noch streitgegenständlichen Hausgrundstück bestand die Erbengemeinschaft auch weiterhin fort. Nach dem Tod des Ehemannes der Klägerin am 14.04.2007 erbte die Klägerin aufgrund notariellen Erbvertrages vom 27.07.2001 (UR-Nr. 101/2001 des Notars O mit Amtssitz in G, Anlage B27) die vorgenannten Anteile des Ehemannes der Klägerin an dem Hausgrundstück im Wege der Vorerbschaft; zu Nacherben wurden in dem Erbvertrag der Beklagte und dessen Schwester zu gleichen Teilen bestimmt.

Die Eigentumslage an dem streitgegenständlichen Hausgrundstück stellt sich daher wie folgt dar: Die Klägerin ist Eigentümerin eines ideellen hälftigen Miteigentumsanteils in Vorerbschaft, ferner hält sie als Vorerbin einen halben Anteil an der Miterbengemeinschaft an dem anderen ideellen hälftigen Miteigentumsanteil. Der Beklagte und dessen Schwester halten jeweils einen Anteil zu ¼ an der Miterbengemeinschaft an dem anderen ideellen hälftigen Miteigentumsanteil. Wirtschaftlich betrachtet ist die Klägerin also zu ¾ und der Beklagte und dessen Schwester jeweils zu ¹/₈ an dem Hausgrundstück beteiligt.

Das streitgegenständliche Hausgrundstück befand sich im Jahre 2007 in einem tadellosen Zustand. Derzeit befindet es sich in einem Zustand der Verwahrlosung.

Die Klägerin behauptet, dass sich der Beklagte bis Ende 2011 ihrer Vermietungsabsicht erfolgreich widersetzt habe, obwohl mit dem Ehepaar T2 aus G bereits potentielle Mieter zumindest für das Erdgeschoss des Mietobjekts (zu einer monatlichen Kaltmiete von 350,00 €, s. Anlage AG4) festgestanden hätten. Seit Dezember 2011 bewohne der Beklagte selbst mit seiner Ehefrau das Objekt. Der Beklagte habe seinen Wohnsitz dauerhaft nach G verlegt und an einer Vermietung des Objektes überhaupt kein Interesse mehr. Der Klägerin stehe daher ein Anspruch auf Gewährung einer Nutzungsentschädigung zu. Diese betrage – bei einer ortsangemessenen Nettokaltmiete von 5,10 € pro qm und einer Wohnfläche von 115 qm – monatlich mindestens 586,50 € netto, wovon der Klägerin ¾ (= 440,00 €) zustünden (s. auch Anlage AG14). Hilfsweise sei der Beklagte verpflichtet, der Vermietung des Hausgrundstücks durch die Klägerin zu einem monatlichen Kaltmietzins in Höhe von mindestens 585,00 € zuzüglich der anfallenden Betriebskosten zuzustimmen.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin wegen der Alleinnutzung des Hausgrundstücks I-weg in G für die Monate seit Dezember 2011 eine monatliche Nutzungsentschädigung i.H.v. 440,00 € zu zahlen,

hilfsweise,

den Beklagten zu verurteilen, der Vermietung des Hausgrundstücks I-weg in G durch die Klägerin zu einem monatlichen Kaltmietzins in Höhe von mindestens 585,00 € exklusive der anfallenden und auf künftige Mieter umzulegenden Betriebskosten zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Auffassung, dass die Klägerin schon deshalb keine anteilige Nutzungsentschädigung verlangen könne, weil die Parteien eine abweichende Vereinbarung getroffen hätten. Die Klägerin habe mit anwaltlichem Schreiben vom 24.11.2011 (Anlage AG12) einer Renovierung des Objektes durch den Beklagten zugestimmt. Die Vermietung werde nicht von dem Beklagten, sondern von der Klägerin selbst verzögert, da sie – bzw. ihr Sohn T3 – keine Anstalten mache, die Hausratsgegenstände der Klägerin vom Grundstück zu entfernen, das Nutzungsrecht von Frau N2 an der Garage zu beenden (vgl. hierzu Anlage B23) und eine Lösung für die Finanzierung der noch anstehenden Handwerkerarbeiten zu finden. In seinem derzeitigen Zustand sei das Objekt nicht vermietbar. Da die Klägerin fortlaufend gegen ihre Pflichten als Vorerbin in Bezug auf die Erhaltung des Hausgrundstücks verstoße, stehe ihm – dem Beklagten – ein Zurückbehaltungsrecht zu (S. 3 des nachgelassenen Schriftsatzes des Beklagtenvertreters vom 28.07.2012 = Bl. 70 d.A.). Der Beklagte und seine Ehefrau hätten sich schließlich nur für die Dauer der Renovierungsarbeiten in G angemeldet. Sie wollen die „Behelfsunterkunft“ in G, die sie seit dem 20.12.2011 „auch zum Schlafen“ nutzen, „baldmöglichst“ wieder verlassen.

Hilfsweise rechnet der Beklagte mit einem Nutzungsentschädigungsanspruch gegen die Klägerin für deren Nutzung des Grundstücks im Zeitraum 2003 bis Oktober 2011 bis zu einer Höhe von 10.000,00 € auf. Der Beklagte verweist in diesem Zusammenhang auf § 4 Ziff. 1. des Vertrages vom 21.12.2002 (Anlage AG1), wonach die Veräußerungen von Herrn C an den Beklagten und dessen Schwester „als Gegenleistung und zur Ausgleichung“ für den von Herrn C „bis auf den heutigen Tag gehabten Nutzen an dem erbengemeinschaftlichen Vermögen der Erblasserin C2“ erfolgen. Hieraus meint der Beklagte ableiten zu können, dass die Klägerin dem Beklagten (und dessen Schwester) ab diesem Zeitpunkt eine Entschädigung für die Nutzung des Hausgrundstücks schulde. Abgesehen davon hätten Herr C, der Beklagte und dessen Schwester für die Zeit ab dem Jahre 2003 mündlich eine Entschädigungsvereinbarung getroffen.

Der Beklagte behauptet weiter, dass eine Vermietung nur des Wohnhauses – d.h. ohne die Nebengebäude (Werkstatthalle, Remise, Garage) – unwirtschaftlich und für ihn unzumutbar sei. Eine Vermietung sei schließlich nur unter weitreichenden Einschränkungen (Bl. 48 f. d.A.) möglich.

Der Beklagte beruft sich schließlich wegen der von der Klägerin seit dem Jahre 2007 erzielten, aber ihm gegenüber nicht offengelegten und nicht ordnungsgemäß abgerechneten Mieteinnahmen auf ein Zurückbehaltungsrecht (S. 13 des nachgelassenen Schriftsatzes des Beklagtenvertreters vom 28.07.2012 = Bl. 80 d.A.).

Wegen des weiteren Sach- und Steitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist im Hauptantrag zulässig und zum überwiegenden Teil begründet.

Als Anspruchsgrundlage kommt für das mit dem Hauptantrag verfolgte Begehren des Klägers allein § 2038 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 745 Abs. 2 BGB in Betracht.

In Bezug auf den ideellen hälftigen Miteigentumsanteil, der ursprünglich Frau C2 zustand, bilden die Klägerin (Vorerbin nach ihrem verstorbenen Ehemann gemäß Erbvertrag vom 27.07.2001 zu einem Anteil von ½), der Beklagte und dessen Schwester (jeweils zu einem Anteil von ¼) eine Erbengemeinschaft gemäß den §§ 2032 ff. BGB.

Gemäß § 2038 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 745 Abs. 2 BGB kann ein Mitglied einer Erbengemeinschaft gegenüber einem anderen Mitglied eine den Interessen aller Miterben entsprechende Verwaltung und Nutzung des Hauses, dessen Bruchteilseigentümerin zur Hälfte die Erbengemeinschaft ist, verlangen (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 06.11.1991 – 8 U 119/91 – NJW-RR 1992, 329, 329 f.).

Hier verlangt die Klägerin mit ihrem Hauptantrag die Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung durch den Beklagten wegen behaupteter Alleinnutzung des Hausgrundstücks seit Dezember 2011 in Höhe von 440,00 €. Diesen (Haupt-)Antrag legte das Gericht dahingehend aus, dass die Klägerin das Nutzungsentgelt nicht für den gesamten Monat Dezember 2011, sondern nur anteilig für die Zeit der tatsächlichen Nutzung durch den Beklagten (und dessen Ehefrau) verlangt. Der Beklagtenvertreter hat mit Schriftsatz vom 08.05.2012 (dort S. 15 unten = Bl. 42 d.A.) unstreitig gestellt, dass der Beklagte zumindest einen Teil des Wohnhauses erst seit dem 20.12.2011 nutzt. Erst ab diesem Zeitpunkt kann die Klägerin daher bei verständiger Auslegung ihres Antrags ein Nutzungsentgelt für die Überlassung des Hausgrundstücks beanspruchen.

Ein solcher Entschädigungsanspruch ist von der Rechtsprechung im Grundsatz anerkannt: Eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung gemäß § 745 Abs. 2 BGB in Form einer Entschädigungszahlung für die Alleinnutzung des gemeinschaftlichen Gegenstandes durch einen Teilhaber kann unmittelbar im Wege einer Zahlungsklage geltend gemacht werden (vgl. BGH, Urt. v. 15.09.1997 – II ZR 94/96 – NJW 1998, 372, 373; Urt. v. 14.11.1988 – II ZR 77/88 – NJW 1989, 1030, 1031; Urt. v. 17.12.1973 – II ZR 59/72 – NJW 1974, 364, 365).

Eine von § 745 Abs. 2 BGB abweichende Vereinbarung des Inhalts, dass die Klägerin dem Beklagten die Alleinnutzung des gemeinschaftlichen Gegenstandes gestattet hätte, ist – entgegen der Auffassung des Beklagten – in dem anwaltlichen Schreiben der Klägerin vom 24.11.2011 (Anlage AG12) nicht zu sehen. Denn dort erklärte die Klägerin lediglich ihr „grundsätzliches Einverständnis“ mit der Durchführung der Renovierungsarbeiten ab Anfang Januar 2012 durch den Beklagten, bat diesen aber gleichzeitig „um kurze Bekanntgabe, welche Renovierungsarbeiten ihr Mandant konkret durchzuführen gedenkt und welche Zeiträume er hierfür einplant“. Die Dauer der Arbeiten konnte der Beklagte jedoch nicht vorhersagen (anwaltliches Schreiben vom 09.12.2011, Anlage AG13). Das „grundsätzliche Einverständnis“ der Klägerin bedeutet daher gerade nicht, dass sie grünes Licht für zeitlich unbefristete Renovierungsarbeiten gegeben hat.

Der Beklagte und seine Ehefrau nutzen unstreitig seit dem 20.12.2011 zumindest einen Teil des Wohnhauses I-weg in G. Zu welchem Zweck der Beklagte die Wohnung nutzt (für Renovierungsarbeiten) und wieviele Räume der Wohnung davon betroffen sind (nach eigenem Vorbringen nutzt er nur einen Raum als „Behelfsunterkunft“ bzw. „auch zum Schlafen“), kann letztlich dahingestellt bleiben. Denn ein Mieter schuldet dem Vermieter auch dann die volle Miete, wenn er nur einen kleinen Teil der Wohnung oder wenn er die Wohnung als reine Übernachtungsstätte nutzt. Die Nutzung zumindest eines Teils des Wohnhauses durch den Beklagten hält auch noch an: Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 10.07.2012 erklärte der Beklagte informatorisch, dass er beabsichtige, das Hausgrundstück vorerst weiter zu renovieren und am 01.09.2012 zurück nach L2 zu gehen.

Die Hilfsaufrechnung des Beklagten mit Nutzungsentschädigungsansprüchen seinerseits gegenüber der Klägerin ist unbegründet. Für ein solches Begehren ist eine Anspruchsgrundlage nicht ersichtlich. Dass die Klägerin die Nutzung des Hausgrundstückes im Zeitraum 2003 bis Oktober 2011 dem Beklagten (und dessen Schwester) anteilig vergüten müsste, ergibt sich insbesondere nicht aus § 4 Ziff. 1. des notariellen Vertrages vom 21.12.2002, an dem die Klägerin im Übrigen gar nicht beteiligt war und der schon deshalb unmittelbare Rechtswirkung ihr gegenüber nicht entfalten kann. Der vom Beklagten gezogene Umkehrschluss, dass auch in der Zukunft der gehabte Nutzen des verstorbenen Ehemannes bzw. nachfolgend der Klägerin gegenüber dem Beklagten und seiner Schwester auszugleichen ist, erschließt sich dem Gericht nicht. Soweit der Beklagte behauptet, dass die Parteien des notariellen Vertrages vom 21.12.2002 mündlich eine Entschädigungsvereinbarung getroffen hätten (Beweisangebot: Schwester des Beklagten, Bl. 45 d.A.), war dem nicht weiter nachzugehen, da eine Vereinbarung mit einem derartigen Inhalt, wenn sie denn getroffen worden wäre, die daran unbeteiligte Klägerin nicht wirksam hätte binden können.

Zurückbehaltungsrechte im Sinne des § 273 Abs. 1 BGB stehen dem Beklagten nicht zu. Soweit er meint, dass er berechtigt sei, die Zahlung der anteiligen Nutzungsentschädigung an die Klägerin solange zurückzuhalten, bis diese ihrer gesetzlichen Pflicht als Vorerbin aus § 2124 Abs. 1 BGB auf Tragung der gewöhnlichen Erhaltungskosten für das Hausgrundstück nachkommt, geht diese Auffassung fehl. Als Vorerbin ist die Klägerin dem Beklagten (und dessen Schwester) als Nacherben gegenüber lediglich zur Tragung der gewöhnlichen Erhaltungskosten verpflichtet. Zur Vornahme substanzerhaltender Maßnahmen ist ein Vorerbe verpflichtet, wertsteigernde Luxusaufwendungen braucht er dagegen nicht zu tätigen (vgl. zur Abgrenzung: de Leve, ZEV 2005, 16; Palandt-Weidlich, BGB, 70. Auflage 2011, § 2124 Rn. 2 f.). Es drängt sich dem Gericht der Eindruck auf, dass es dem Beklagten darum geht, die Sache „auszusitzen“ und auf den Eintritt des Nacherbfalls zu warten. Schließlich hat der Beklagte auch keine Gegenansprüche auf Offenlegung und/oder Abrechnung etwaiger Mieteinnahmen. Der – von der Klägerin – bestrittene Vortrag des Beklagten, dass die Klägerin seit dem Jahre 2007 außer der Garage weitere Nebengebäude und/oder Teile des Wohnhauses an Dritte vermietet habe (S. 11 f. des Schriftsatzes des Beklagtenvertreters vom 28.07.2012 = Bl. 78 f. d.A.), gründet auf bloßen Vermutungen und ist daher als unsubstantiiert zu qualifizieren.

Der mit dem Hauptantrag verfolgte Anspruch der Klägerin auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung ist daher dem Grunde nach gegeben.

Der (Haupt-)Anspruch des Klägers ist der Höhe nach nur teilweise begründet.

Eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 440,00 € (zur Berechnung der Klägerin: S. 3 f. des Schriftsatzes ihrer Prozessbevollmächtigten vom 13.03.2012 = Bl. 3 f. d.A., nicht nachgelassener Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 10.07.2012 = Bl. 65 d.A.) erscheint dem Gericht übersetzt.

Das Gericht nahm insoweit eine Schätzung nach § 287 ZPO vor, wobei es sich von folgenden Erwägungen leiten ließ: Der letzte qualifizierte Mietspiegel (im Sinne des § 558d BGB) der Stadt G datiert vom 01.09.2008 (gültig bis zum 31.08.2010). Bei einem Baujahr des Hauses zwischen 1949 und 1965 (mit Bad und Heizung: 4,50 € pro qm) bemisst das Gericht bei 115 qm Wohnungsfläche und einem Anteil der Klägerin von 75 % den monatlichen Betrag mit 388,13 € netto. Von diesem Betrag ist angesichts des unstreitigen Renovierungsstaus noch ein Abschlag von angemessenen 20 % zu machen, so dass sich ein Betrag von monatlich 310,50 € errechnet. Der Dezember 2011 (ab dem 20., d.h. 12 von 31 Tagen) ist aus den bereits oben dargelegten Gründen anteilig mit 120,19 € zu entschädigen. Insgesamt ergibt dies den aus dem Tenor zu Ziff. 1. ersichtlichen Betrag in Höhe von 2.293,69 € (120,19 € + 7 x 310,50 €), wegen des überschießenden Betrages hatte die Klage der Abweisung zu unterliegen.

Mehr hat die Klägerin nicht beantragt, weshalb das Gericht auch nicht mehr zusprechen durfte (§ 308 Abs. 1 S. 1 ZPO). Die Klägerin hat insbesondere nicht auch zugleich Klage auf künftige Leistung der Nutzungsentschädigung gemäß den §§ 257 ff. ZPO erhoben. Der Hauptantrag ist dem eindeutigen Wortlaut nach auf Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung „für die Monate ab Dezember 2011“ gerichtet. Er reicht in zeitlicher Hinsicht – nur – bis zum Entscheidungszeitpunkt, nicht aber darüber hinaus.

Über den Hilfsantrag des Klägers war trotz des lediglich teilweisen Erfolgs des Hauptantrages nicht mehr zu befinden. Die gebotene Auslegung der Klage (vgl. hierzu: Becker-Eberhard, in: MüKo, BGB, 3. Auflage 2008, § 260 Rn. 51) ergab, dass der Hilfsanspruch – auf Zustimmung der Vermietung des Hausgrundstücks durch die Klägerin zu einem monatlichen Kaltmietzins in Höhe von mindestens 585,00 € zuzüglich Betriebskosten – nicht mehr geprüft werden soll, wenn der Hauptanspruch nur teilweise durchdringt.

Ungeachtet dessen hätte der Hilfsantrag auch insofern Bedenken unterlegen, als dass die Klägerin die Zustimmung nur des Beklagten verlangt, nicht aber auch die Zustimmung der Schwester des Beklagten. Ohne die Zustimmung der Schwester (eine solche hat die Klägerin bislang nicht vorgetragen) kann das Objekt nicht vermietet werden, so dass das Rechtsschutzbedürfnis für den Hilfsantrag zweifelhaft gewesen wäre.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 S. 1, 2. Alt. ZPO.

Der Streitwert wurde gemäß § 3 ZPO festgesetzt. Er bemisst sich nach dem Wert des Hauptantrages (440,00 € x 7 ¹²/₃₁). Da über den Hilfsantrag keine Entscheidung ergangen ist, war er wertmäßig nicht zu berücksichtigen, § 45 Abs. 1 S. 2 GKG. § 9 ZPO war für die Bemessung des Streitwertes des Hauptantrages dagegen nicht einschlägig, da die Klägerin keine wiederkehrenden Leistungen auch für die Zukunft eingeklagt hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 709 S. 1 u. S. 2 ZPO.

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