Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Dinslaken

vom 01. Dezember 1999 - 9 C 69/99 - wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern auferlegt.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 2.451,80 DM.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

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Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung des geleisteten Mäklerlohns aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB in Verbindung mit §§ 2 Abs. 2 Nr. 1, 5 WOVermittG.

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Ein Anspruch auf Entgelt steht dem Wohnungsvermittler nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WOVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume geschlossen wird, deren Verwalter er ist.

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Die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger haben nach der erstinstanzlich und im Berufungsverfahren vorgenommenen Beweisaufnahme nicht bewiesen, dass die Beklagte bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages am 17. Juli 1997 aufgrund eines Verwaltervertrages Verwalterin der Wohnanlage

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war und hierfür vergütet wurde.

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Aufgrund der Aussagen der im Berufungsverfahrens vernommenen Zeugen steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt noch keinen Verwaltervertrag mit dem Eigentümer der Wohnanlage, dem Zeugen

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abgeschlossen hatte.

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Hierzu hat die Zeugin u.a. bekundet, die Beklagte habe den Verwaltervertrag für die Wohnungen immer erst zwei bis drei Monate nach Abschluss der Mietverträge mit dem Zeugen abschließen können, da dieser den Abschluss des Verwaltervertrages bewusst herausgezögert habe, um auch die Verwaltervergütung erst später zahlen zu müssen.

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Hinsichtlich der Häuser hat die Zeugin ausgesagt, auch für diese Häuser habe die Beklagte erst ab Abschluss des Verwaltervertrages eine Vergütung erhalten, zum Zeitpunkt des Abschlusses des Verwaltervertrages befragt, hat die Zeugin ausgesagt, die Wohnungen in den vorgenannten Häusern seien erst Ende 1997 bezogen worden, vor Einzug der Mieter habe die Beklagte noch keine Verwaltervergütung erhalten, ihrer Erinnerung nach sei der Vertrag erst längere Zeit - mindestens zwei Monate - nach dem Einzug der erster Mieter abgeschlossen worden, es könne sein, dass der Vertrag erst im Juli 1998 - um die Häuser - ergänzt worden sei; aus ihrer Erinnerung könne sie sagen, dass erst vom Zeitpunkt der Ergänzung des Verwaltervertrages die Verwaltungsgebühr an die Beklagte gezahlt worden sein (252).

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Die Zeugin ist glaubwürdig. Sie zeigte bei ihrer Aussage keine Tendenz, zugunsten der Beklagten auszusagen, insbesondere erklärte die Zeugin auch, ihrer Einschätzung nach habe bei der Beklagte eine Vermischung von Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung stattgefunden.

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Die Aussage der Zeugin ist auch glaubhaft. Die Zeugin war in die Wohnungsgeschäfte der Firma eingeweiht und zeigte eine sichere Erinnerung an die Einzelheiten der Verwaltertätigkeiten der Beklagten für die Firma

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sowie daran, wie der Abschluss der Geschäfte seitens des Zeugen gehandhabt wurde. Ferner stimmen ihre Angaben dazu, dass der Verwaltervertrag zwischen dem Zeugen und der Beklagten wesentlich später als die Mietverträge abgeschlossen worden sind, im Kern auch mit denen der Zeugen und

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überein.

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Der Zeuge der bekundet hat, keine Erinnerung mehr an den genauen Zeitpunkt des Abschlusses des Verwaltervertrages zu haben, hat weiter ausgesagt nach Einzug der Mieter in die habe es verschiedene Beschwerden unter anderem über das verschmutzte Treppenhaus und die fehlenden Regelungen hinsichtlich der Müllplätze, der Autoabstellplätze und Außenanlagen gegeben; als er sich deswegen bei der Beklagten beschwert habe, habe diese ihm erklärt, damit nichts zu tun zu haben, weil sie nicht die Verwalterin dieser Häuser sei; später sei die Beklagte jedoch als Verwalterin auch dieser Häuser eingesetzt worden; dies sei jedoch wesentlich später geschehen. Da der Einzug der Mieter unstreitig erst Ende 1997 erfolgt ist, ist dieser Aussage zu entnehmen, dass der Verwaltervertrag erst im Jahre 1998 abgeschlossen worden ist.

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Auch die Zeugin hat bekundet, die Beklagte habe sich vor und nach dem Einzug der Mieter um diese gekümmert und hierfür von der Firma keine Verwaltervergütung erhalten, das wisse sie, weil sich die Beklagte, deren Mitarbeiterin sie von 1997 bis 1998 gewesen sei, bei ihr darüber beschwert habe, von der Firma und den Mietern der Häuser für verschiedene Angelegenheiten immer wieder in Anspruch genommen zu werden, ohne dafür etwas zu bekommen.

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Soweit sich die Kläger darauf berufen haben, die Beklagte sei Verwalterin der Häuser gewesen, weil sie sich schon bei Vertragsabschluss ihnen gegenüber als Verwalterin geriert und als Verwalterin bezeichnet habe, reicht dieses behauptete Verhalten der Beklagten für eine Verwaltertätigkeit nicht aus.

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Verwalter ist, wer die Obhut für das Objekt anstelle des Vermieters durch ordnende und gestaltende Tätigkeit wahrnimmt (Staudinger - Reuter, BGB, 13. Auflage, §§ 652, 653 Rn. 144). Dabei genügt nicht jede Tätigkeit, die Zweifel an der Neutralität des Vermittlers aufkommen lässt, so wenn der Vermittler, wie dies bei dem Abschluss des Mietvertrages mit den Klägern geschehen ist, den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages vertritt (LG Köln WuM 1992, 141 f.; Staudinger - Reuter, a.a.O.).

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Auch genügt es nicht, wenn der Vermittler erst nach Abschluss des Mietvertrages mit der Verwaltung der Mietwohnung beauftragt wird (Staudinger - Reuter a.a.O.) Hiervon ist vorliegend nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auszugehen. Insoweit erscheint es der Kammer durchaus als nachvollziehbar, dass die Beklagte - wie die von den Klägern vorgelegten Schriftsätze der Beklagten vom 20. Mai 1997, 13. August 1997, 20. August 1997, 20. Oktober 1997, 7. November 1997, 25. November 1997, 19. Januar 1998, 2. Februar 1998, 18. März 1998 zeigen, in erheblichem Umfang Verwaltertätigkeiten entfaltet hat, ohne hierfür bezahlt zu werden, da die Beklagte sich mit diesem Engagement für die Übertragung der Verwaltung empfehlen wollte. Dies gilt um so mehr, als nach den Aussagen des Zeugen und der Zeugin die Beklagte unter Hinweis auf Mitkonkurrenten für die Hauserverwaltung offenbar hingehalten werden sollte, mit dem Ziel, dass diese Verwaltungstätigkeiten entfaltete, um "im Geschäft zu bleiben" und andererseits der Vertragsabschluss hinausgezögert wurde, um die Zahlung einer Verwaltervergütung zu verzögern.

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Es kann dahinstehen, ob ein Mäklerlohn auch dann gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WOVermittG ausgeschlossen ist wenn eine erst nach dem Mietvertragsabschluss aufgenommene Verwaltertätigkeit bereits bei Vertragsabschluss vorgesehen war, wie das Landgericht München in einem Fall entschieden hat (WuM 1986, 122).

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Zwar ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen, dass die Beklagte auch schon im Zeitpunkt der Vermietung das Ziel hatte, die von ihr vermieteten Wohnungen später auch für den Vermieter zu verwalten und den Verwaltervertrag, den sie bereits hinsichtlich weiterer Wohnhäuser der Eheleute

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hatte, auch auf die Objekte und zu erweitern. Dies ergibt sich aus den Aussagen der Zeugen (225) und (256). Allerdings konnte die Beklagte insbesondere nach den Bekundungen des Zeugen nicht sicher damit rechnen, dass sie auch bei den vorgenannten Häusern einen Verwaltervertrag erhalten würde. So hat der Zeuge bekundet, dass die Beklagte nicht immer davon ausgehen konnte, den Verwaltervertrag für seine Häuser zu bekommen, da für ihn auch andere, insbesondere preiswertere Makler zu Verfügungen standen (233). Wenn die Zeugin auch bekundet hat (252), die Beklagte habe eigentlich immer die Objekte, die sie vermietet habe, später auch Verwalter, so mag dies ihre Beobachtung und Erfahrung als Mitarbeiterin des Zeugen gewesen sein, dem steht jedoch nicht entgegen, dass sich der Zeuge - nach seinem glaubhaften Bekunden - die Entscheidung darüber, wer letztendlich den Verwaltervertrag erhält, offengehalten hat.

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Eine Gleichstellung der späteren, jedoch bereits bei Abschluss des Mietvertrages absehbaren Verwaltung der Mietobjekte mit einer Verwaltung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WOVermittG scheidet vorliegend nach Auffassung der Kammer jedoch auch deshalb aus, da der zeitliche Abstand zwischen dem Abschluss des Mietvertrages am 17. Juli 1997 und dem Abschluss des Vewaltervertrages am 01. Juli 1998 mehr als ein Jahr betragen hat. Dabei steht zur Überzeugung der Kammer nach der Aussage der Zeugin fest, dass die Beklagte erst durch die Ergänzung des Verwaltervertrages ab 01. Juli 1998 mit der Verwaltung der Firma beauftragt war. Insoweit hatte die Zeugin ihrem Bekunden nach sicher in Erinnerung, dass vor einer Ergänzung des Verwaltervertrages keine Vergütung gezahlt wurde. Eine Nachdatierung des Verwaltervertrages hätte aus der Sicht der Beklagten mithin keinen Sinn gemacht hätte, da dies zu einem späteren Einsetzen der Verwaltervergütung geführt hätte.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.