Urteil vom Landgericht Düsseldorf - 23 S 218/13

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 13.06.2013, Az. 84 C 5216/11, teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin € 355,03 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.12.2011 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die auf S. 2 unter § 2 Abs. 1 im Mietvertrag der Parteien vom 10.01.2008 über die an die Beklagten unter der Miet-Konto-Nr. 0966.0.0015.02 vermietete Wohnung im Hause xxx Str. 16, 41462 Neuss, im Erdgeschoss, Wohnung Nr. 3 aufgeführte Servicegebühr wirksam von den Parteien vereinbart wurde.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagten € 94,26 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 02.04.2012 zu zahlen.

Im Übrigen werden die Widerklagen abgewiesen.

Die Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin 20% und die Beklagten als Gesamtschuldner 80%. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis.

Mit der Klage begehrt die Klägerin Mietzinsrückstände für den Zeitraum von Januar 2011 bis Juni 2012 sowie Nebenkostenerstattung aus den Abrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 nebst Zinsen und Erstattung von Mahngebühren. Mit der Widerklage begehren die Beklagten die Feststellung der Unwirksamkeit der Zahlung einer Servicegebühr in Höhe von € 25,00 monatlich. Hinsichtlich des Zeitraumes von März 2009 bis November 2011 liege damit eine Überzahlung der Miete, aber darüber hinaus auch eine Überzahlung bei den Nebenkosten für die Jahre 2009 und 2010 vor. Diese Beträge seien gemäß § 812 BGB zurückzufordern.

Das Amtsgericht hat sowohl der Klage als auch der Widerklage jeweils teilweise stattgegeben. Die Vereinbarung der Servicegebühr in § 2 Abs. 1 des Mietvertrags sei nicht wirksam zustande gekommen, da diese AGB-Klausel gegen das Transparenzgebot des § 307 BGB verstoße. Die Zwischenfeststellungswiderklage sei daher begründet. Da die Servicegebühr von den Beklagten somit nicht geschuldet werde, seien Mietzinsrückstände der Beklagten nicht gegeben, vielmehr liege eine Überzahlung auf die Miete in Höhe von € 169,24 für den streitgegenständlichen Zeitraum sowie auf die Servicegebühr in Höhe von € 550,00 vor. Allerdings stünde der Klägerin gegen die Beklagten noch ein Anspruch in Höhe von € 355,03 aus den Betriebskostenabrechnungen 2009 und 2010 zu. Die Abrechnungen seien - mit Ausnahme der Positionen „sonstige“ Betriebskosten“ und Kosten für „Wartung Dachtechnik“ und „Wartung Wassertechnik“ - nicht zu beanstanden. Mahnkosten könne die Klägerin demgegenüber nicht verlangen, weil nicht ersichtlich sei, welche Forderung die Klägerin hier angemahnt habe. Wegen Überzahlung könnten die Beklagten von der Klägerin die Zahlung eines Betrages in Höhe von € 719,26 verlangen. Der Einwand der Beklagten, dass für das Jahr 2011 Abrechnungsreife eingetreten sei und von der Klägerin keine Vorauszahlungen mehr verlangt werden könnten, sei dagegen aufgrund Verspätung nicht zu berücksichtigen.

Gegen dieses Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt.

Die Klägerin begehrt mit der Berufung die überwiegende Abweisung der Widerklagen. Die Servicegebühr sei wirksam vereinbart worden und verstoße nicht gegen sonstige AGB-Bestimmungen oder gegen sonstiges zwingendes Recht. Denn es seien auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen. Die Beklagten seien aufgrund der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Informationen aus Internet und Informationsveranstaltungen und aufgrund der vorvertraglichen Gespräche mit der Zeugin xxx ausführlich über den Anfall der Servicegebühr, deren Verwendung sowie über das von dem Kooperationspartner vorgehaltene Angebot informiert worden. Insoweit sei (positiv) festzustellen, dass die Servicegebühr wirksam vereinbart worden sei.

Die Beklagten verfolgen mit der Berufung das erstinstanzliche Widerklageziel auf Rückzahlung geleisteter Überzahlungen in vollem Umfang weiter. Sie sind der Ansicht, dass eine Überzahlung auf die Nebenkosten für die Jahre 2009 und 2010 von weiteren € 1.284,70 vorliege. Den Eintritt der Abrechnungsreife habe das Gericht von Amts wegen zu berücksichtigen, so dass die Berechnung auf Seite 13 des Urteils um die Betriebskostenvorauszahlungen von mtl. € 140,00 zu kürzen sei.

Von weiteren tatbestandlichen Ausführungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Die Kammer hat die Akte des Parallelverfahrens Amtsgericht Neuss 85 C 1447/11 (Landgericht Düsseldorf 23 S 98/13) beigezogen. Diese war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

I. Berufung der Klägerin

Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 511, 517, 519 ZPO. Die Berufungsbegründung erfüllt auch die formalen Anforderungen an eine ordnungsgemäß Berufung, § 520 ZPO.

In der Sache hat die Berufung der Klägerin Erfolg, da die Widerklagen im Umfang der Anfechtung unbegründet sind. Zu Unrecht hat das Amtsgericht angenommen, dass die in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages vereinbarte Servicegebühr der AGB-rechtlichen Klauselkontrolle nicht standhalte und unwirksam sei.

Zunächst liegt keine doppelte Vereinbarung einer Servicegebühr vor. Soweit die Gebühr auch unter § 2 Abs. 6 des Mietvertrages genannt wird, handelt es sich, wie zwischen den Parteien unstreitig ist, nicht um abrechnungsfähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Die Klägerin hat die Gebühr weder in der Vergangenheit bei den Nebenkosten in Ansatz gebracht noch wird sie dies in Zukunft tun. Mit Schriftsatz vom 16.04.2013 (Bl. 108 d.A.) hat die Klägerin verbindlich zugesagt, die Servicegebühr nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen.

Die in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages vereinbarte Servicegebühr ist nicht unwirksam. Sie verstößt weder gegen wesentliche Grundgedanken des Mietrechts noch ist sie intransparent oder ansonsten nicht wirksam vereinbart worden. Ferner ist sie nicht sittenwidrig oder sonst nichtig. Die Servicegebühr wird nicht von der Klägerin ohne Gegenleistung vereinnahmt. Vielmehr stellt diese Gebühr keinen Bestandteil der Miete für die Zurverfügungstellung von Wohnraum dar. Sie wird von der Klägerin für ihren Kooperationspartner erhoben, welcher als Gegenleistung Dienstleistungen im Rahmen eines allgemeinen und sozialen Betreuungsangebots im Sinne von § 3 Abs. 1 WTG erbringt. Insofern wird die Gebühr von der Klägerin an den Kooperationspartner weitergeleitet. Eine sittenwidrige Koppelung liegt nicht vor. Vielmehr handelt es sich um einen zulässigen typengemischten Vertrag, wie bereits aus dem Mietvertrag selbst ersichtlich wird, wenn in § 2 Abs. 1 die vier unterschiedlichen Kostenpositionen (Grundmiete, Zuschlag Stellplatz, Servicegebühr, Vorauszahlung Betriebskosten) in drucktechnischer Hervorhebung aufgelistet werden. Diese mietvertragliche Klausel enthält die erforderliche Vereinbarung der Parteien über die Servicegebühr, es fehlt nicht an einer Vereinbarung über die wesentlichen Vertragsbestandteile (essentialia negotii) eines Wohnens mit Service.

Für den durchschnittlichen Mietinteressenten ist ersichtlich, dass bei dem Wohnangebot der Klägerin in der Südlichen xxx („Wohnen mit Service“) ein besonderes soziales Angebot unterhalb der Schwelle des Betreuten Wohnens angeboten wird (vgl. auch Münchener Kommentar, BGB, Vor §§ 535 ff. BGB Rz. 38 (Sonstige Mietverträge mit Serviceleistungen (sog. „Service Wohnen“)). Niederschwellige Servicedienstleistungen unterhalb des sog. Betreuten Wohnens werden von dem Kooperationspartner der Klägerin tatsächlich angeboten und erbracht. Insoweit kann offen bleiben, ob den Beklagten durch Internet-Veröffentlichungen der Klägerin oder auf sonstige Weise die angebotene Wohnstruktur bekannt geworden war. In ihrer Bewerbung spiegelt sich jedenfalls wider, dass die Beklagten sich selbst zu dem angesprochenen Personenkreis gezählt haben.

Eine Beschreibung des Inhalts des angebotenen Service enthält der Mietvertrag selbst zwar nicht. Es ist aber auch nicht erforderlich, dass aus dem Mietvertrag selbst ersichtlich wird, „um was es sich bei der Servicegebühr überhaupt handele“, wenn jedenfalls aus den individuellen Begleitumständen des Mietvertragsabschlusses ersichtlich ist, dass der Inhalt der Gebühr dem Mietinteressenten genügend umrissen worden ist. Dies ist hier der Fall. Nach dem Ergebnis der im Parallelverfahren durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass der Inhalt der Servicegebühr im vorliegenden Einzelfall den Beklagten im Rahmen der vorvertraglichen Verhandlungen genügend erläutert worden ist. Beide Parteien haben bereits erstinstanzlich auf die im Parallelverfahren erfolgte Beweisaufnahme verwiesen und zu Beweiszwecken das Protokoll der Beweisaufnahme vorgelegt. Damit haben sie sich übereinstimmend mit einer Verwertung des Beweisprotokolls im Wege des Urkundsbeweises einverstanden erklärt. Die Akte lag der Kammer vor und war Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Bei ihrer dortigen Vernehmung als Zeugin hat die Beklagte zu 2) ausgeführt, dass sie an der Informationsveranstaltung der Klägerin im Sommer 2007 teilgenommen hat, bei der Herr xxx über die Servicegebühr gesprochen und konkrete Beispiele für den angebotenen Service angeführt hat. Ihrer weiteren Angabe, bei Abschluss des Mietvertrags habe sie nicht gewusst, wofür die Servicegebühr sei, kann daher nicht gefolgt werden (Bl. 117 R d.A.). Auch das im hiesigen Verfahren erfolgte Bestreiten einer vorvertraglichen Aufklärung ist damit unbeachtlich, da es in unauflöslichem Widerspruch zu den Zeugenangaben der Beklagten zu 2) steht.

Gegenteiliges können die Beklagten nicht aus der Aussage der Zeugin xxx herleiten. Die Beklagten berufen sich lediglich auf den einleitenden Satz der Zeugin. Es ist aber die gesamte Aussage der Zeugin zu berücksichtigen. Obwohl die Zeugin einleitend ausgesagt hat, „wir wussten damals selber nicht so genau, wofür die Servicegebühr eigentlich war“, hat sie dennoch anschließend konkrete Beispiele des angebotenen Service benannt und weiter ausgeführt, dass sie ausdrücklich darauf hingewiesen habe, dass die Gebühr lediglich die Verwaltung des Treffs abgelte (Bl. 121 d.A.). Die einleitende Wertung der Zeugin wird daher durch ihre weiteren Angaben von ihr selbst widerlegt. Die Aussage der Zeugin xxx ist damit ebenso positiv ergiebig für die vorvertraglichen Verhandlungen wie diejenige des Zeugen xxx. Diese werden nicht durch die Angaben der Mietinteressenten widerlegt, zumal diese teilweise bereits unergiebig waren. Insbesondere die eigenen Angaben der Beklagten widerlegen dieses Beweisergebnis anhand einer Gesamtwürdigung der Beweisaufnahme nicht.

Aufgrund des objektiven Erklärungswerts der Zeugenaussagen, den die Kammer anders auslegt als das Amtsgericht, ohne dass es auf die Glaubwürdigkeit der Zeugen ankommt, bedarf es einer Wiederholung der Beweisaufnahme nicht. Auch ist nicht erforderlich, die von der Klägerin zusätzlich benannte Zeugin xxx zu vernehmen, weil die von den Beklagten behauptete unterlassene vorvertragliche Aufklärung bereits durch die erfolgte Beweisaufnahme widerlegt ist. Entgegen der Ansicht der Beklagten liegt kein Fall eines sog. Non liquet vor. Es geht auch nicht um die Frage, ob „ohne eine entsprechende Vereinbarung der Parteien ein „Wohnen mit Service“ in einen Mietvertrag hineingelesen werden kann.“ Diese Frage stellt sich hier nicht, weil im vorliegenden Streitfall zum einen eine positive schriftliche mietvertragliche Vereinbarung dem Grunde nach besteht (§ 2 Abs. 1) und zum anderen eine positive mündliche mietvertragliche Vereinbarung dem Umfang nach.

Wegen der Einzelheiten wird ergänzend auf die Ausführungen der Kammer im Urteil vom 19.02.2014 und im Beschluss vom 25.06.2014, Az. 23 S 98/13, zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen. Gleiches gilt, soweit die Beklagten, ohne auf die Besonderheiten des vorliegenden typengemischten Vertrags einzugehen, weiterhin pauschal behaupten, sie seien gegenüber dem Kooperationspartner „rechtlos“ gestellt (vgl. zur ähnlichen Konstellation beim Betreuten Wohnen BGH, Urt. v. 23.02.2006, Az. III ZR 167/05, Rz. 18 zitiert nach juris).

3)a)

Soweit daher das Amtsgericht der Widerklage auf Rückzahlung der Servicegebühr stattgegeben hat, war das angefochtene Urteil abzuändern. Den Beklagten steht insgesamt kein Anspruch gemäß § 812 BGB auf Rückzahlung der Servicegebühr zu, weil diese mit Rechtsgrund (wirksame Vereinbarung im Mietvertrag) geleistet wurde. Dies betrifft zum einen den Betrag von € 550,00 Servicegebühr für die Zeit von März 2009 bis Dezember 2010 (Ziffer IV. = S. 19 des angefochtenen Urteils). Zum anderen betrifft dies teilweise den von dem Amtsgericht festgestellten Überzahlungsbetrag von € 169,26, soweit darin für die Klägerin nachteilig € 75,00 Servicegebühr für die Monate Januar bis März 2012 berücksichtigt wurden (Ziffer IV. i.V.m. Ziffer III.1 des angefochtenen Urteils = S. 12-13,19).

Nicht angegriffen hat die Klägerin die widerklagende Verurteilung zur Rückzahlung an die Beklagten in Höhe von (€ 719,26 - € 625,00=) € 94,26. Diese Verurteilung der Klägerin war daher aufrechtzuerhalten.

Aus den vorstehenden Ausführungen folgt zugleich, dass die Zwischenfeststellungswiderklage unbegründet ist. Die Servicegebühr ist wirksam vereinbart worden. Aufgrund der negativen Feststellungsklage der Beklagten, welcher das Amtsgericht im angefochtenen Urteil zu Unrecht stattgegeben hat, hat die Klägerin ein Rechtsschutzbedürfnis für die positive Feststellung der Wirksamkeit der Gebühr, wie mit dem Berufungsantrag geltend gemacht. Die Klageerweiterung in der Berufungsinstanz ist zulässig, weil sie sachdienlich ist und auf Tatsachen gestützt werden kann, welche die Kammer ihrer Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin zugrunde zu legen hat, § 533 ZPO. Sie ist auch begründet, wie vorstehend ausgeführt.

II. Berufung der Beklagten

Die Berufung der Beklagten ist überwiegend zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt, §§ 511, 517, 519 ZPO, und überwiegend ordnungsgemäß begründet worden, § 520 ZPO.

In der Sache hat die Berufung der Beklagten keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer Rechtsverletzung zum Nachteil der Beklagten (§§ 513, 546 ZPO), noch rechtfertigen nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung.

Eine weitergehende Rückzahlung auf die Nebenkosten für die Jahre 2009 und 2010 können die Beklagten nicht verlangen. Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Beklagten zur Zahlung von € 355,03 nebst Zinsen an die Klägerin verpflichtet sind. Das angefochtene Urteil beruht insoweit weder auf unvollständigen Tatsachenfeststellungen noch auf Rechtsverletzungen zum Nachteil der Beklagten. Mithin kann auf die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts hinsichtlich der Aufzugskosten, Kosten der Gartenpflege, Treppenhausreinigung und der weiteren Betriebskosten zur Vermeidung von Wiederholungen vollinhaltlich Bezug genommen werden. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine abweichende Entscheidung. Ergänzend ist lediglich folgendes anzumerken:

Die Beklagten haben sich im Mietvertrag verpflichtet, anteilige Aufzugskosten zu tragen. In § 1 Abs. 4 wurde zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart, dass der Aufzug zum Mitgebrauch vermietet ist. In § 2 Abs. 6 Nr. 1, 11. Spiegelstrich wurden die Aufzugskosten als umlagefähige Betriebskosten vereinbart. Kosten des Aufzugbetriebs sind auch nach der Betriebskostenverordnung umlagefähige Betriebskosten. Gemäß § 2 Abs. 6 Nr. 1, 5. Abs. erfolgt die Abrechnung jährlich für das Kalenderjahr nach dem Verhältnis der Wohnfläche, soweit nichts anderes festgelegt wird.

AGB-rechtliche Bedenken hiergegen bestehen nicht, auch wenn davon ausgegangen werden kann, dass es sich um eine formularmäßig vereinbarte Beteiligung der Beklagten als Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten handelt, weil inhaltsgleiche Klauseln in dem Parallelverfahren 23 S 98/13 zwischen den dortigen Mietparteien vereinbart wurden. Es handelt sich indes nicht um eine überraschende Klausel (BGH, Urt. v. 20.09.2006, VIII ZR 103/06). Eine gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt ebenfalls nicht vor. Die Umlage der Aufzugskosten nach der Wohnfläche weicht nicht von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab. Vielmehr entspricht die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nach dem Maßstab der Wohnfläche dem Grundgedanken des § 556a Abs. 1 S. 1 BGB (BGH, a.a.O.). Es ist die Wertung des Gesetzgebers selbst, dass der Flächenschlüssel für alle Betriebskosten, für die - wie hier - kein anderer Abrechnungsmaßstab gilt, sachgerecht ist. § 556a Abs. 1 S. 2 BGB findet demgegenüber keine Anwendung, da es nicht um eine erfasste Verursachung geht, so dass es nicht auf die Frage ankommt, ob eine sinnvolle Nutzung im Einzelfall möglich ist (BGH, a.a.O., der der gegenteiligen Mindermeinung von Langenberg, welche die Beklagten zitieren, ausdrücklich nicht folgt).

Selbst wenn die Wertung des § 24 Abs. 2 S. 1 NMV für - wie im Streitfall gegebenen - preisgebundenen Wohnraum heranzuziehen sein sollte, liegen die Voraussetzungen der Beteiligung der Beklagten an den Aufzugskosten vor. Nach § 24 Abs. 2 S. 1 NMV kann Wohnraum im Erdgeschoss von der Umlage ausgenommen werden, was bedeutet, dass die Kostenbeteiligung den Regelfall darstellt. Die Beklagten haben aber nicht bewiesen, dass sie aus dem Vorhandensein des Aufzugs keinen objektiven Nutzen ziehen können, so dass nicht ersichtlich ist, dass auf Seiten der Klägerin, gemessen am Maßstab des § 315 BGB, ein Ermessensfehlgebrauch vorliegt (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 13. Aufl., Rz. 5156f.).

Die Beklagten haben selbst als Erdgeschossmieter einen objektiven Gebrauchsvorteil durch den Aufzug im Nachbargebäude, da hierdurch ihr Kellerraum und die Tiefgarage erschlossen werden. Ihr Bestreiten ist nicht ausreichend, weil eine Bewertung ihres Vorbringens ergibt, dass die örtlichen Verhältnisse im Wesentlichen unstreitig sind und die Beklagten diese örtlichen Verhältnisse lediglich in rechtlicher Hinsicht abweichend bewerten. Sie meinen, dass „der Aufzug im Nachbarhaus eigentlich nicht dafür gedacht sei, den Mietern des Nebenhauses zur Verfügung zu stehen, damit diese etwa einen ihrer Wohnung zugewiesenen Keller in „ihrem“ Haus erreichen.“ Dies ist bereits vor dem Hintergrund des von der Klägerin ersonnenen und umgesetzten Wohnkonzepts nicht zutreffend. Außerdem haben die Beklagten mietvertraglich vereinbart, sich als Erdgeschossmieter an den Aufzugskosten zu beteiligen, was zeigt, dass auch sie grundsätzlich von einem für sie bestehenden Nutzwert ausgegangen sind. Ferner ist die Behauptung der Beklagten, die Verbindungstür zwischen den Kellerräumen der Gebäude Wingender Str. 16 und 18 sei lediglich aus „bauphysikalischen Gründen“ errichtet worden, weder nachvollziehbar noch werden hierfür Anhaltspunkte von den Beklagten vorgetragen. Auszugehen ist vor diesem Hintergrund davon, dass die Beklagten zwar längere Strecken überwinden müssen, um einen Vorteil von dem Aufzug zu erhalten. Diese längeren Strecken sind aber barrierefrei, so dass von einem objektiven Nutzwert für die Beklagten, insbesondere für den schwerbehinderten und auf den Rollstuhl angewiesenen Beklagten zu 1), auszugehen ist. Vor diesem Hintergrund ist die mietvertragliche Vereinbarung der Bildung einer Wirtschaftseinheit nach dem Gedanken des § 24 Abs. 2 S. 1 NMV (Regelfall der Kostenbeteiligung des Erdgeschossmieters) nicht unzulässig. Die Klägerin hat bereits bei Mietvertragsabschluss mit den Beklagten die Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten und die Beteiligung an den Aufzugskosten vereinbart, was nach wie vor zulässig ist. Es fehlt somit vorliegend gerade nicht an einer entsprechenden Vereinbarung, wie die Beklagten meinen.

Soweit die Klägerin ferner im Termin zur mündlichen Verhandlung ausführlich erläutert hat, dass in der Tiefgarage keine Stufen zu überwinden sind, sondern vielmehr eine Rampe vorhanden ist, ist dies als unstreitig zugrunde zu legen. Die Beklagten haben diesen Ausführungen im Termin nicht widersprochen. Soweit sie im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 01.02.2015 Gegenteiliges behaupten, ist dies daher nicht mehr zu berücksichtigen. Es besteht auch kein Anlass zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, weil die Beklagten keinen Beweis dafür antreten, dass Stufen zu überwinden sind. Der einzige vorangegangene erstinstanzliche Beweisantritt auf Inaugenscheinnahme erstreckte sich nicht auf die Frage des Vorliegens von Stufen.

Ergänzend wird hinsichtlich der streitigen Nebenkosten (Aufzugskosten, Gartenpflegekosten, Hausreinigung) auf die entsprechenden Ausführungen der Kammer im Urteil vom 19.02.2014 (Az. 23 S 98/13) Bezug genommen.

Hinsichtlich der weiteren Betriebskosten fehlt es an einem hinreichend konkreten Berufungsangriff der Beklagten. Soweit sie lediglich auf die bereits erstinstanzlich gemachten Ausführungen verweisen, kann dem nicht entnommen werden, inwieweit das angefochtene Urteil auf einem Verfahrens- oder einem Rechtsfehler beruhen soll. Die Regelung des § 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 ZPO verlangt die Bezeichnung der Umstände, aus denen sich die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Gemäß § 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 ZPO ist zudem die Bezeichnung konkreter Anhaltspunkte erforderlich, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen begründen. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungsführer bekämpft und welche Gründe er ihnen entgegensetzt (Zöller-Heßler, ZPO, 30. Aufl., § 520 Rz. 36). An letzterem fehlt es hier.

Hinsichtlich der weiter mit der Berufung geltend gemachten Überzahlung auf Nebenkosten für die Jahre 2009 und 2010 in Höhe von weiteren € 1.284,70 ist die Berufung der Beklagten unbegründet.

Zwar hat das Amtsgericht den Einwand des Eintritts der Abrechnungsreife durch die Beklagten zu Unrecht als verspätet angesehen. Der Eintritt der Abrechnungsreife ist von Amts wegen zu beachten. Auf den Hinweis der Kammer hat die Klägerin allerdings die Abrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 vorgelegt. Darin hat die Klägerin Betriebskostenvorauszahlungen der Beklagten von monatlich € 140,00 (Ist-Vorauszahlungen) für den Zeitraum Januar 2011 bis Juni 2012 berücksichtigt und ist auf dieser Basis gleichwohl zu (hier nicht streitigen) Nachforderungen gelangt. Eine Überzahlung der Beklagten auf Nebenkosten für die Jahre 2009 und 2010 liegt damit nicht vor, insbesondere ist die Berechnung des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil nicht um monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von € 140,00 zu kürzen. Die Servicegebühr wird von den Beklagten geschuldet. Mietzinsrückstände oder Rückstände, welche sich aus (höheren) Sollvorauszahlungen ergeben, sind nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

IV.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf € 3.764,73 festgesetzt (Berufung der Klägerin: € 625,00 + € 1.500,00 = € 2.125,00; Berufung der Beklagten: € 355,03 + € 1.284,70 = € 1.639,73).

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