Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin die im Erdgeschoss des Fachmarktzentrums in F…, …, Flurstück …, Gemarkung S…, Flur …, eingetragen im Grundbuch von S… des Amtsgerichtes F…, Blatt … gelegenen Räume, näher gekennzeichnet in der in Anlage K2 beigefügten Plänen Anlage N1.3 und Anlage N 1.4, einschließlich der gemäß Anlage N1.3 mitvermieten Außenfläche und der in der Anlage N1.4 gekennzeichneten drei Stellplätze zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 12.648,00 Euro festgesetzt.

Die Kläger verlangt von der Beklagten die Räumung von angemieteten Gewerberäumen.

Am 21.01.2019 schloss die I… N… F… B.V. & Co. KG als Vermieterin mit der Beklagten als Mieterin einen Mietvertrag über Gewerberäume mit einer Fläche von 87,69 m² im Erdgeschoss eines Fachmarktzentrums in der … in F…. In § 4 des Mietvertrages vereinbarten die Partien eine monatliche Nettomiete von 1.000,54 Euro.

In § 16 Nr. 10 des Mietvertrages heißt es: „Der Mieter ist verpflichtet, folgende Versicherungen auf seine Kosten in angemessenem Umfang abzuschließen, den Versicherungsschutz durchgängig aufrecht zu erhalten und dies auf Verlangen des Vermieters nachzuweisen: a) eine Betriebshaftpflichtversicherung für Personen-, Sach- und Vermögensschäden (Deckungssumme mind. 1,5 Mio. pauschal);“

Das Mietobjekt wurde am 27.02.2019 an die Beklagte übergeben. Unter dem Datum 21.03.2019 bzw. 25.04.2019 vereinbarten die I… N… Flensburg B.V. & Co. KG und die Beklagte einen Nachtrag zum Mietvertrag. Nach Maßgabe von § 3 der Nachtragsvereinbarung wurde für das Mietverhältnis eine Festlaufzeit bis zum Ablauf des 31.03.2029 vereinbart. Im Übrigen wird hinsichtlich des Inhalts des Mietvertrages sowie des Nachtrags auf die Anlagen K1 und K2 Bezug genommen.

Die Beklagte betreibt in den streitgegenständlichen Gewerberäumen ein Döner-Restaurant mit Lieferservice. Die Klägerin vermietet in dem als „Fachmarktzentrum“ bezeichneten Gebäudekomplex noch weitere Räumlichkeiten an andere Gewerbetreibende und freiberufliche Praxen.

Am 07.10.2022 erfolgte die Eintragung der Klägerin als Eigentümerin des Grundstücks …, wobei auf den Grundbuchauszug in Anlage K15 Bezug genommen wird.

Nach Eintritt der Klägerin in das streitgegenständliche Mietverhältnis kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien über die Geeignetheit der Fettabluftanlage in der Küche der Beklagten, die Parkplatznutzung der Lieferfahrzeuge der Beklagten, den Umfang der genutzten Außengastronomiefläche, die Genehmigungsbedürftigkeit von durchgeführten Umbauten, die Müllentsorgung sowie die Nachweise über den Versicherungsschutz für das Mietobjekt.

Mit E-Mail vom 10.08.2022 (Anlage K9) forderte die Klägerin die Beklagte zur Übergabe der Unterlagen über die „Versicherung gegen übliche Gefahren“ auf. Mit Schreiben vom 18.11.2022 (Anlage K11) forderte die G… P… GmbH als Objektverwalterin der Klägerin für das Fachmarktzentrum die Beklagte zur Vorlage der Versicherungsnachweise für das Mietobjekt unter Fristsetzung bis zum 16.12.2022 auf.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 01.02.2023 (Anlage K12.1) forderte die Klägerin erneut zur Vorlage der Versicherungsnachweise gem. § 16 Nr. 10 Buchst. a) des Mietvertrages unter Fristsetzung bis zum 15.02.2023 auf: „Nach § 16.10 des Mietvertrages sind Sie verpflichtet, eine Betriebshaftpflichtversicherung für Personen-, Sach- und Vermögensschäden mit einer Deckungssumme von mindestens 1,5 Millionen € zu unterhalten und nachzuweisen. Weiter sind Sie verpflichtet, eine Versicherung gegen übliche Gefahren, insbesondere eine Feuerversicherung aufrechtzuerhalten und einen entsprechenden Versicherungsschutz gemäß § 16.10 b) nachzuweisen. Das gleiche gilt für eine Glasbruchversicherung. Die Nachweise über eine ausreichende Versicherung sind von Ihnen bis 15.02.2023 vorzulegen. [...] Sollten Sie dieser Aufforderung nicht nachkommen und weiterhin die Ihnen nach dem Mietvertrag obliegenden Pflichten erneut nicht beachten, müssen Sie mit einer fristlosen – hilfsweise fristgemäßen – Kündigung des Mietvertrages rechnen.“

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 03.03.2023 (Anlage K14) erklärte die Klägerin aufgrund der fehlenden Reaktion der Beklagten auf das Schreiben vom 01.02.2023 und den fehlenden Nachweis über die Betriebshaftpflichtversicherung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages und forderte die Beklagte zur Herausgabe des Mietobjekts bis zum 15.03.2023 auf.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 15.03.2023 wies die Beklagte die Kündigung zurück und übersandte der Klagepartei die Versicherungsscheine mit den Nummern … sowie … der Provinzial-Versicherung vom 31.10.2022, auf dessen Inhalt in der Anlage B11 Bezug genommen wird.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 08.09.2023 erklärte die Klägerin zudem eine außerordentliche fristgerechte Kündigung des Mietvertrages zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Im Rahmen einer nachgelassenen Schriftsatzfrist nach der mündlichen Verhandlung reichte die Beklagte mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 19.10.2023 noch weitere Versicherungsunterlagen bezüglich der Versicherungsscheine … und … sowie einen Versicherungsschein über eine Betriebs- und Berufshaftpflichtversicherung der R… A… V… AG mit Ablaufdatum vom 01.01.2023 zur Gerichtsakte. Hinsichtlich des Inhalts der vorgenannten Unterlagen wird auf die Anlagen B15, B16, B17, B18, B19 und B20 Bezug genommen.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe erstmals mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 15.03.2023 einen Versicherungsnachweis vorgelegt. Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe ihre mietvertragliche Pflicht zum Abschluss eines ausreichenden Versicherungsschutzes verletzt. Dieser Vertragsverstoß der Beklagten sowie die fehlende Reaktion auf die klägerischen Aufforderungen zur Vorlage der Versicherungsnachweise rechtfertigten eine außerordentliche Kündigung. Im Übrigen enthalte die ausgesprochene außerordentliche Kündigung auch eine ordentliche Kündigungserklärung.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin die im Erdgeschoss des Fachmarktzentrums in F…, …, Flurstück …, Gemarkung S…, Flur …, eingetragen im Grundbuch von S… des Amtsgerichtes F…, Blatt … gelegenen Räume, näher gekennzeichnet in der in Anlage K2 beigefügten Plänen Anlage N1.3 und Anlage N 1.4, einschließlich der gemäß Anlage N1.3 mitvermieten Außenfläche und der in der Anlage N1.4 gekennzeichneten drei Stellplätze zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, sie habe den Nachweis für den Versicherungsschutz des Mietobjekts mehrfach erbracht. Die Beklagte ist der Auffassung, sie habe mit den vorgelegten Versicherungsscheinen ihre Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllt. Zudem ist die Beklagte der Ansicht, die streitgegenständliche Versicherungsklausel im Mietvertrag sei aufgrund des überhöhten Versicherungsschutzes unzulässig. Im Übrigen sei das Verhalten der Klägerin von der Motivation getragen, das Mietverhältnis mit der Beklagten zu beenden.

Die zulässige Klage ist begründet.

I. Die Klägerin hat einen Anspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB gegen die Beklagte auf Rückgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die Kündigung vom 03.03.2023 beendet worden ist.

1. Die Klägerin hat das streitgegenständliche Mietverhältnis durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 03.03.2023 wirksam beendet. Die Wirksamkeit der Kündigung ergibt sich aus § 543 Abs. 1 S. 1 BGB. Danach kann jede Vertragspartei das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Verstöße der Beklagten gegen § 16 Nr. 10 Buchst. a) des Mietvertrages stellen einen wichtigen Kündigungsgrund i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB dar.

a) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die formularmäßige Regelung in § 16 Nr. 10 Buchst. a) wirksam. Es handelt sich hierbei weder um eine überraschende Klausel i.S.v. § 305c Abs. 1 BGB (hierzu aa)) noch um eine unangemessene Benachteiligung i.S.v. § 307 BGB (hierzu bb)).

aa) Nach § 305c Abs. 1 BGB werden Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil. Dies trifft auf § 16 Nr. 10 Buchst. a) des Mietvertrages nicht zu. Eine formularmäßige Verpflichtung zum Abschluss von Haftpflichtversicherungen, insbesondere einer Betriebshaftpflichtversicherung, ist im Gewerbemietrecht üblich (vgl. LG Wuppertal NJOZ 2016, 14442 m.w.N.) Dies ergibt sich aus der Existenz vergleichbarer Vertragsklauseln in den einschlägigen Mustersammlungen (bspw. Gewerbemietvertrag in der Sammlung Beck´sche Online-Formulare Vertrag, 65. Edition 2023, Abschnitt 15.4; siehe insbesondere den Muster-Gewerbemietvertrag des Prozessbevollmächtigten der Beklagten, in: Schach/Riecke, Mietrecht, § 5 Vertragsgestaltung im Gewerberaummietrecht, beck-online).

bb) Nach Maßgabe von § 307 Abs. 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist. Die Regelung zur Versicherungspflicht in § 16 Nr. 10 Buchst. a) des Mietvertrages stellt keine unangemessene Benachteiligung der Beklagten dar.

In § 16 Nr. 10 Buchst. a) ist klar geregelt, dass die Beklagte als Mieterin eine Betriebshaftpflichtversicherung für Personen-, Sach- und Vermögensschäden mit einer Deckungsnummer von mindestens 1.500.000,00 Euro abschließen und während der Mietzeit aufrechterhalten muss. Der Umfang der Versicherungspflicht ist für die Beklagte hinreichend bestimmbar. Zudem betrifft die Versicherungspflicht auch keine unversicherbaren Risiken, denn bei einer Betriebshaftpflichtversicherung für Personen-, Sach- und Vermögensschäden handelt es sich um eine übliche Versicherung, deren Abschluss objektiv möglich ist (siehe auch Burbulla in Schach/Riecke, Mietrecht, § 5 Vertragsgestaltung im Gewerberaummietrecht, § 5, Rn 237 beck-online).

Soweit die Beklagte die Verpflichtung zum Abschluss der streitgegenständlichen Betriebshaftpflichtversicherung mit der Begründung, es handele sich um die Absicherung gegen ein fernliegendes Risiko, als unzulässig ansieht, wird verkannt, dass eine Betriebshaftpflichtversicherung mitnichten mit der von der Beklagten herangezogenen „Terrorversicherung“ zu vergleichen ist. Vielmehr stellt eine Betriebshaftpflichtversicherung ein notwendiges Instrument zur haftungsrechtlichen Absicherung eines Gastronomiebetriebes dar. Dies gilt insbesondere für den Gastronomiebetrieb der Beklagten, welche ein Döner-Restaurant betreibt: Die Zubereitung des Dönerfleisches erfolgt durch das Grillen von rotierenden Fleischspießen, so dass eine Brandgefahr nicht fernliegend ist.

Zudem ergibt sich auch keine unangemessene Benachteiligung aus der vertraglichen Deckungssumme von 1.500.000,00 Euro für Personen-, Sach- und Vermögensschäden. Es ist weder dargelegt noch ersichtlich, dass es sich hierbei um eine überhöhte Deckungssumme handelt. Die Angemessenheit der vertraglichen Deckungssumme zeigt sich insoweit an dem Umstand, dass die Deckungssumme der Betriebshaftpflichtversicherung der Beklagten für Personen- und Sachschäden sich auf 10.000.000,00 Euro beläuft und die vertragliche Deckungssumme somit um ein Vielfaches übersteigt.

b) Die Beklagte hat gegen ihre vertraglichen Pflichten aus § 16 Nr. 10 Buchst. a) des Mietvertrages verstoßen, da sie eine Betriebshaftpflichtversicherung für Vermögensschäden mit einer Deckungssummer von 1.500.000,00 Euro nicht abgeschlossen, aufrechterhalten und nachgewiesen hat.

Der von der Beklagten vorgelegte Versicherungsschein … betrifft eine Haftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme für Personen- und Sachschäden in Höhe von 10.000.000,00 Euro sowie für Vermögensschäden in Höhe von nur 250.000,00 Euro.

Der von der Beklagten vorgelegte Versicherungsschein … bezieht sich auf eine „FirmenPlus-Sachversicherung“ zur Absicherung der Beklagten, welche eine Inventarversicherung für den Gastronomiebetrieb der Beklagten in den streitgegenständlichen Gewerberäumen mit einer Deckungssumme von 125.000,00 Euro sowie eine Ertragsausfallversicherung mit einer Deckungssumme von 525.000,00 Euro umfasst.

Die von der Beklagten vorgelegte Betriebs- und Berufshaftpflichtversicherung der R… A… V… AG ist am 01.01.2023 und damit im Zeitpunkt der Kündigung bereits beendet gewesen. Im Übrigen hat sich die Deckungssumme dieser Betriebshaftpflichtversicherung für Vermögensschäden lediglich auf 100.000,00 Euro belaufen.

c) Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich aus dem unterlassenen Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung für Vermögensschäden mit einer Deckungssumme von 1.500.000,00 Euro unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein wichtiger Kündigungsgrund gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Pflicht zum Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung für Vermögensschäden dient dem Schutz der Klägerin als Vermieterin sowie auch dem Schutz der übrigen Mieter der Klägerin im Einkaufszentrum. Hierdurch wird nämlich sichergestellt, dass die Klägerin und die übrigen Mieter im Falle einer Schädigung ihrer Mietobjekte durch die Beklagte ihre jeweiligen Vermögensschäden von einer solventen Versicherung ersetzt bekommen.

Unter den Begriff des Vermögensschadens werden üblicherweise die Schäden am Vermögen gefasst, welche keine Sach- oder Personenschäden darstellen. Im Hinblick auf die Belegenheit des streitgegenständlichen Mietobjekts in einem Einkaufszentrum ist von Bedeutung, dass hierunter insbesondere die entgangenen Einnahmen aus beruflichen bzw. gewerblichen Tätigkeiten fallen.

Vor dem Hintergrund, dass die Klägerin die übrigen Flächen im streitgegenständlichen Einkaufszentrum an weitere Gewerbetreibende bzw. Selbstständige vermietet hat, ergibt sich die haftungsrechtliche Notwendigkeit, die weiteren Vertragspartner der Klägerin gegen eine Vermögensschädigung durch die Beklagte abzusichern. Wie bereits in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, könnte beispielsweise ein Brand im Restaurantbetrieb der Beklagten zur Folge haben, dass auch die umliegenden Nachbarbetriebe durch Rauchentwicklung und Löscharbeiten beschädigt würden und ihre Gewerberäume für die Dauer der Reparaturarbeiten nicht nutzen könnten. Hierdurch würde es bei den Nachbarbetrieben zu Einnahmeausfällen sowie bei der Klägerin zu minderungsbedingten Mietausfällen kommen, so dass die Regulierung durch eine Betriebshaftpflichtversicherung für Vermögensschäden erforderlich wäre.

Das Gericht verkennt nicht, dass die Beklagte zumindest eine Betriebshaftpflichtversicherung mit einer Deckungssumme von 250.000,00 Euro abgeschlossen hat. Diese Absicherung von Vermögensschäden lässt den schwerwiegenden Vertragsverstoß der Beklagten jedoch nicht entfallen, da die Deckungssumme deutlich unter der vertraglich fixierten Deckungssumme von 1.500.000,00 Euro liegt. Zudem erscheint die Vermögensschadensumme der Beklagten auch im Falle des beispielhaften aufgeführten Küchenbrands nicht ausreichend, um die Einnahmeausfälle der übrigen Gewerbetreibenden im Einkaufszentrum im Falle von längeren Reparaturarbeiten kompensieren zu können.

Ebenfalls zu Lasten der Beklagten wiegt der Umstand, dass die Beklagte erst am 15.03.2023, also nach Zugang der streitgegenständlichen Kündigung, die von der Beklagten mehrfach über einen Zeitraum seit August 2022 angeforderten Versicherungsnachweise vorgelegt hat. Die fehlende Reaktion der Beklagten auf die vorgerichtlichen Aufforderungen der Klägerin verstärkt die Überzeugung des Gerichts, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist der Klägerin nicht zugemutet werden kann.

2. Der Ausspruch der außerordentlichen fristlosen Kündigung ist zulässig, da auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 BGB erfüllt sind. Die Klägerin hat die Beklagte mit Schreiben vom 18.11.2022 sowie mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 01.02.2023 unter Fristsetzung zur Vorlage von Versicherungsnachweisen aufgefordert.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711, 709 S. 1 ZPO. Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 41 Abs. 2 GKG.