Urteil vom Landgericht Hagen - 8 O 308/10

Tenor

1. Die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus § 8 des notariellen Kaufvertrages vom 19.01.2009, UR-Nr. 39/2009 des Notars AB in Hagen, wird für derzeit unzulässig erklärt, soweit sie einen Betrag von 130.000,00 € übersteigt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt zu 13 % die Beklagte und zu 87 % die Klägerin.

3. Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d :

Die Klägerin erwarb von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 19.01.2009 ein ehemaliges Schlachthofgelände zu einem Kaufpreis von 205.000,00 EUR. Dieses Gelände ist mit verschiedenen Immobilieneinheiten bebaut, die überwiegend gewerblich genutzt werden können. Die Gebäude befanden sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in einem sanierungsbedürftigen Zustand. So war die Energieversorgung in einem derart schlechten Zustand, dass eine Erweiterung oder Änderung der Energieversorgung nur mit erheblichem Aufwand möglich wäre.

Die Klägerin sagte gegenüber der Beklagten zu, die Gebäude zu sanieren und verschiedene Gewerbe-, Kunst- und Wohneinheiten anzusiedeln.

Zum Zwecke der Sicherstellung des angestrebten Zweckes vereinbarten beide Parteien vertraglich eine Verpflichtung der Klägerin zum Nachweis von Arbeitsplätzen auf dem Gelände. In § 8 des notariellen Kaufvertrages, der mit dem Begriff „Arbeitsplatzgarantie“ überschrieben ist, heißt es dazu wörtlich:

„Der Käufer verpflichtet sich gegenüber dem Verkäufer, ab dem 01.01.2010 für die Dauer von mindestens fünf Jahren mindestens 30 Arbeitsplätze auf dem Kaufobjekt nachzuweisen. Es muss sich entweder um Vollzeitarbeitsplätze oder um eine gleichwertige Anzahl von Teilzeitarbeitsplätzen handeln. Diese müssen jeweils einen Bestand von insgesamt fünf Jahren aufweisen, wobei geringfügige Unterbrechungen – höchstens vier Wochen – statthaft sind.“

Weiter wurde vereinbart, dass sich die Klägerin verpflichtet, bei Unterschreitung der garantierten Anzahl von Arbeitsplätzen für jeden nicht eingehaltenem B-Platz eine einmalige Vertragsstrafe in Höhe von 5.000,00 EUR an die Beklagte zu zahlen.

Zur Sicherung dieser Verpflichtung vereinbarten die Parteien die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 150.000,00 EUR zugunsten der Beklagten. Zudem unterwarf sich die Klägerin der sofortigen Vollstreckung aus dem Kaufvertrag in das gesamte Vermögen.

Zudem heißt es in § 2 Ziff. 1 des Kaufvertrages unter der Überschrift „Gewährleistung“:

„Nach Belehrung durch den Notar vereinbaren die Parteien, dass das Kaufobjekt mit allen wesentlichen Bestandteilen und allem gesetzlichen Zubehör ohne Gewähr für einen bestimmten Flächeninhalt und in dem baulichen Zustand, in dem es sich gegenwärtig befindet, verkauft wird. […] Die Gutachten der Mull & Q mbH Phase eins (Erhebung des Istzustandes von Januar 2006) und Phase zwei (Untersuchung zum Teil Rückbau von November 2006) sind dem Käufer bekannt.“

Aus den Gutachten ergibt sich eine detaillierte Bestandsaufnahme der haustechnischen Anlagen. Zudem waren dem Kaufvertrag Aufstellungen der Betriebskosten für die Jahre 2006 und 2007 beigefügt, aus denen sich ergibt, dass die laufenden Energiekosten die Mieteinnahmen übersteigen. In § 1 des Kaufvertrages heißt es hierzu wörtlich: "Der Verkäufer hat den Käufer ausdrücklich auf die Höhe dieser Betriebskosten aufmerksam gemacht."

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag vom 19.01.2009, Blatt 11ff. der Akte, Bezug genommen.

Ende des Jahres 2009 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass auf dem streitgegenständlichen Grundstück durch die Firma T & I2 drei Vollzeitarbeitsplätze sowie zwei Arbeitsplätze mit einem Monatsgehalt von jeweils 400,00 EUR geschaffen wurden. Unter dem 24.08.2010 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten zudem, die Firma „K“ habe eine Absichtserklärung unterzeichnet, wonach diese beabsichtige, auf dem Gelände weitere 10 bis 15 Arbeitsplätze zu schaffen.

In der Folge ließ sich die Beklagte von dem Notar A eine im Hinblick auf die Vertragsstrafe in Höhe von 150.000,- € vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages erteilen. Mit Schreiben vom 10.09.2010 beantragte die Beklagte beim Amtsgericht Miesbach die Vollstreckung der Vertragsstrafe in Höhe eines Betrages von 130.000,- €. In diesem Schreiben erklärte sie zudem, den Nachweis von 4 Arbeitsplätzen bei der Firma T & I2 GmbH & Co. KG anerkannt zu haben.

Mit Schreiben vom 18.05.2011 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten den Rücktritt vom streitgegenständlichen Kaufvertrag und ferner hilfsweise die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Sie erklärte hilfsweise die Aufrechnung gegen die von der Beklagten geltend gemachten Vertragsstrafe mit Minderungsansprüchen.

Die Klägerin behauptet, die „U GmbH“ beschäftigte ausweislich einer schriftlichen Auskunft vom 18.01.2011 weitere 13 Mitarbeiter in Vollzeit auf dem Gelände. Der Mieter von Räumen im Obergeschoss des Gebäudes Nr. 5 habe 19 der Räume als Proberäume an Musiker untervermietet. Dadurch seien weitere 19 Arbeitsplätze geschaffen worden. Die Firmen Fleischwaren & Q2 GbR und Z Fischgeschäft nutzten Teile des streitgegenständlichen Geländes als Zuwegung und Verkaufsfläche. Insgesamt wiesen diese Unternehmen 14 Arbeitsplätze auf.

Sie ist darüber hinaus der Ansicht, § 8 des notariellen Kaufvertrages sei dergestalt zu verstehen, dass 30 Arbeitsplätze lediglich in einer angemessenen Zeit ab dem 01.01.2010, nicht aber zwingend beginnend mit diesem Tage, nachgewiesen werden müssten. Zudem benachteilige eine diesbezügliche vertragliche Verpflichtung die Klägerin unangemessen. Schließlich treffe sie hinsichtlich einer möglicherweise nicht erfolgten Schaffung von Arbeitsplätzen kein Verschulden. So sei die Schaffung von 30 Arbeitsplätzen auf dem Gelände auf Grund des maroden Zustandes der Gebäude überhaupt nicht möglich gewesen. Die Beklagte habe sie über den Zustand der Gebäude, insbesondere den desolaten Zustand der Energieversorgung arglistig getäuscht.

Darüber hinaus sei rund 50 % der veräußerten Grundstücksfläche als öffentliche T3 einzuordnen. Da der städtische Mitarbeiter S diese Information im Rahmen seiner zeugenschaftlichen Vernehmung in einem vor dem Landgericht Hagen parallel geführten Verfahren mitgeteilt habe, habe die Beklagte Kenntnis von diesem Umstand gehabt mit der Folge, dass eine arglistige Täuschung vorliege. Die Einordnung als öffentliche T3 stelle einen erheblichen Mangel dar, da der Kaufpreis auf der Grundlage einer Einordnung als „normale Grundstücksfläche“ bestimmt worden und das Grundstück auf Grund der Belastung praktisch nicht verwertbar sei. Jedenfalls aber sei der Kaufpreis um mindestens 150.000,00 € zu mindern.

Die Klägerin beantragt,

die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus § 8 des notariellen Kaufvertrages vom 19.1.2009, UR-Nr. 39/2009 des Notars AB in Hagen, für unzulässig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, die Vertragsstrafe sei individualvertraglich ausgehandelt worden, so dass es sich nicht um eine AGB-Klausel handele. Die Vereinbarung einer verschuldensunabhängigen Vertragsstrafe sei daher wirksam, wenngleich es darauf nicht ankomme, da die Klägerin schuldhaft gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen habe.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen D. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.05.2011 (Bl. 265 ff. d. A.) verwiesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Anlagen verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist zulässig, jedoch lediglich im zugesprochenen Rahmen begründet.

Die Klage ist zulässig.

Sie ist als Vollstreckungsabwehrklage gemäß § 767 ZPO in Verbindung mit §§ 794, 795 ZPO statthaft. Die Klägerin macht materiell-rechtliche Einwände gegen den titulierten Anspruch, nämlich den Nachweis von Arbeitsplätzen und somit die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtung, geltend.

Zudem ist das Landgericht Hagen örtlich zuständig. Dies folgt aus § 800 Abs. 3 ZPO.

Für die in § 797 Abs. 5 ZPO bezeichneten Klagen - und damit auch für Vollstreckungsabwehrklagen, durch welche die den Anspruch selbst betreffenden Einwendngen geltend gemacht werden - ist gemäß § 800 Abs. 3 ZPO das Gericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, und zwar auch dann, wenn die Klage zugleich den persönlichen Anspruch betrifft (vgl. Stöber, in: Zöller, ZPO-Kommentar, 27. Auflage 2009, § 800 Rn. 18).

Die Beklagte beabsichtigt die Zwangsvollstreckung in das Grundstück auf Grund einer notariellen Urkunde, in welcher sich die Klägerin der sofortigen Zwangsvollstreckung der Grundschuld unterworfen hat. Das betreffende Grundstück ist im Bezirk des Landgerichts Hagen belegen.

Schließlich besteht für die Klägerin auch ein Rechtsschutzbedürfnis.

Die Zwangsvollstreckung droht ihr unmittelbar, da die Beklagte sich eine vollstreckbare Ausfertigung der Vertragsurkunde erteilen ließ und die Vollstreckung in Höhe von 130.000,- € bereits beantragt hat.

II.

Die Klage ist jedoch im Wesentlichen unbegründet.

Gemäß § 339 BGB in Verbindung mit § 8 des notariellen Kaufvertrages hat die Beklagte einen Zahlungsanspruch in Höhe von derzeit 130.000,00 € gegen die Klägerin wegen der Verwirkung der Vertragsstrafe.

Der Klägerin stehen lediglich solche materiell-rechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch zu, die die Vertragsstrafe auf insgesamt 130.000,00 € begrenzen. Über diesen Betrag hinaus ist die Zwangsvollstreckung derzeit unzulässig.

Die Klägerin ist gemäß § 8 des notariellen Kaufvertrages vom 19.01.2009 verpflichtet, ab dem 01.01.2010 für die Dauer von fünf Jahren 30 einem W-Platz äquivalente Arbeitsplätze nachzuweisen, sowie für den Fall, dass ihr dieser Nachweis nicht gelingt, für jeden nicht nachgewiesenen B-Platz einen Betrag in Höhe von 5.000,00 EUR an die Beklagte zu zahlen.

Die vertragliche Abrede kann nur dahingehend verstanden werden, dass der Nachweis für den gesamten Zeitraum vom 01.01.2010 bis zum Ablauf des 31.12.2014 erbracht werden muss. Andernfalls wäre es der Klägerin möglich, sich jederzeit darauf zu berufen, der Zeitraum der Nachweispflicht habe noch nicht begonnen, mit der Folge, dass die Vereinbarung vollständig ins Leere liefe. Für eine dahingehende Absicht der Vertragsparteien, insbesondere der Beklagten, finden sich keinerlei Anhaltspunkte.

Soweit die Klägerin vorträgt, die Schaffung der 30 Arbeitsplätze sei auf Grund des Bauzustandes nicht möglich gewesen, setzt sie sich zunächst in Widerspruch zu ihrem eigenen Vortrag, es seien bereits 30 Arbeitsplätze geschaffen worden. Dies wäre jedoch auch unerheblich, da grundsätzlich davon auszugehen ist, dass der Klägerin der Bauzustand der Gebäude bereits bei Kaufvertragsschluss bekannt war, sie die Verpflichtung also in Kenntnis dieses Zustandes eingegangen ist.

Dies ergibt sich insbesondere aus den zitierten Auszügen der §§ 1 und 2 des Kaufvertrages, wonach die Klägerin über die wesentlichen Bauzustände, die Höhe der Betriebskosten und auch den Zustand der Energieversorgung sowohl durch die Gutachten der Ingenieurgesellschaft als auch durch entsprechende Hinweisklauseln im Kaufvertrag selbst hinreichend informiert wurde.

Vor diesem Hintergrund scheidet auch die Annahme einer arglistigen Täuschung hinsichtlich des Bauzustands der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude durch die Beklagte aus.

Die Klägerin kann auch nicht mit dem Einwand gehört werden, die vertragliche Abrede benachteilige die Klägerin unangemessen.

Die Klägerin hat bewusst eine individualvertraglich ausgehandelte Abrede getroffen. Zudem stellt die diesbezügliche Abrede keine unangemessene, sondern eine die Ziele des Verkäufers sicherstellende und übliche Klausel dar, die für den Verkauf städtischer Industriegrundstücke geradezu typisch ist. Vor dem Hintergrund, dass selbst für den Fall, dass überhaupt keine Arbeitsplätze nachgewiesen werden, die Haftung auf einen Betrag in Höhe von 150.000,00 EUR beschränkt ist, das Grundstück aber für einen deutlich höheren Preis, nämlich 205.000,00 EUR verkauft wurde, indiziert zudem, dass die Verpflichtung nicht außer Verhältnis zum Wert des Grundstückes steht. Das diesbezügliche unternehmerische Risiko hat die Klägerin aus freien Stücken übernommen.

Die Klägerin hat über die zwischen den Parteien unstreitigen vier Arbeitsplätze im Betrieb der Firma T & I2 hinaus keinen Nachweis weiterer äquivalenter Arbeitsplätze erbracht.

Da es folglich an einem Nachweis von 26 dauerhaft bestehenden Arbeitsplätzen fehlt, ist die Klägerin zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe von 5.000,00 € für jeden nicht nachgewiesenen B-Platz, mithin insgesamt 130.000,00 € verpflichtet.

Ob die beiden Teilzeitarbeitsplätze im Betrieb der Firma T & I2 letztlich einem W-Platz gleichstehen, kann dahinstehen, da die Beklagte bezüglich dieses Betriebes den Nachweis von vier Arbeitsplätzen anerkannt hat und lediglich die Vollstreckung in Höhe von 130.000,- € beabsichtigt.

Die Schaffung weiterer 10 bis 15 Arbeitsplätzen durch die Firma „K“ hat die Klägerin nicht behauptet. Die bloße Absicht, die Arbeitsplätze in näherer Zukunft zu schaffen, reicht für einen Nachweis bestehender Arbeitsplätze indes nicht aus.

Hinsichtlich der behaupteten Arbeitsplätze in den Betrieben D & C GbR und U GmbH, deren Bestehen von der Beklagten bestritten wird, hat die Klägerin erstmals am 18.01.2011 eine Bestätigung der D & C GbR vorgelegt, aus der hervorgeht, dass im Januar 2011 dort dreizehn Arbeitnehmer beschäftigt waren. Darüber hinaus hat die Klägerin vorgetragen, diese Arbeitsplätze hätten auch zum 01.01.2010 bereits bestanden.

Ob die schriftliche Bestätigung vom 18.01.2011 über den Bestand von dreizehn Arbeitsplätzen im Januar 2011 als Nachweis ausreicht, ist bereits zweifelhaft. Letztlich kann dies jedoch dahinstehen, da die Klägerin jedenfalls keinen Nachweis über den Bestand dieser Arbeitsplätze seit dem 01.01.2010 erbracht hat.

Vor diesem Hintergrund kann auch nach der durchgeführten oder noch durchzuführenden Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung der Kammer feststehen, dass die Klägerin den ihr obliegenden Nachweis erbracht hat.Denn der Zeuge D war im Rahmen seiner zeugenschaftlichen Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vom 25.05.2011 nicht in der Lage, präzise Auskünfte über den Bestand und die Entwicklung der Arbeitsplätze zu geben. Er konnte lediglich bekunden, dass die D & C GbR selbst überhaupt keine Mitarbeiter beschäftigt. Bei der U GbR waren nach seiner Bekundung vom 01.01.2010 bis August 2010 insgesamt acht Arbeitnehmer beschäftigt, wobei der Zeuge offenlassen musste, inwieweit diese Mitarbeiter Vollzeitbeschäftigte waren.

Ferner konnte der Zeuge D keine präzise Auskunft darüber geben, wie viele Arbeitnehmer ab August 2010 durch die I3 GmbH auf dem Gelände beschäftigt waren. Insgesamt seien in der zweiten Hälfte des Jahres 2010 fünf oder sechs Arbeitnehmer beschäftigt gewesen, seit Januar 2011 seien es dreizehn.

Bereits aus den Bekundungen des Zeugen D lässt sich also unzweifelhaft ableiten, dass die Klägerin zu keiner Zeit imstande war, den Bestand der 30 Arbeitsplätze seit dem 01.01.2010 nachzuweisen.

Darüber hinaus sieht die Kammer keine Veranlassung zur Durchführung einer weiteren Beweisaufnahme. Die Klägerin war nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien verpflichtet, den Bestand von 30 Arbeitsplätzen auf dem streitgegenständlichen Gelände nachzuweisen. Der Nachweis war dabei gegenüber der Beklagten zu erbringen. Die Klägerin kann daher ihren vertraglichen Pflichten auch nicht im Nachhinein dadurch nachkommen, dass sie im Rahmen dieses Rechtsstreits nach den Grundsätzen der ZPO den Bestand der geschuldeten Arbeitsplätze nachweist. Vielmehr hätte sie zur Vermeidung der Verwirkung der Vertragsstrafe einen entsprechenden Nachweis gegenüber der Beklagten liefern müssen. Wenngleich die Parteien keine ausdrückliche Regelung hinsichtlich der Anforderungen an den zu erbringenden Nachweis getroffen haben, so kann die vertragliche Abrede der Parteien keinesfalls dahingehend verstanden werden, dass die Vertragsstrafe erst durch das Misslingen des Versuchs verwirkt wird, den geschuldeten Nachweis der Arbeitsplätze im Rahmen eines Rechtsstreits zu erbringen.

Soweit die Klägerin vorträgt, der Mieter Herr I habe einige Räume im Obergeschoss des Hauses 5 an insgesamt 19 Musiker untervermietet, so kann dies nicht als hinreichender Nachweis des Bestehens entsprechender Arbeitsplätze gewertet werden.

Die Klägerin hat lediglich pauschal vorgetragen, die selbständige Tätigkeit der Musiker stehe einem B-Platz im Sinne des notariellen Kaufvertrages gleich. Hingegen hat sie nicht vorgetragen, um welche Musiker es sich handelt und inwiefern diese selbständig tätig sind. Entgegen der Auffassung der Klägerin war dementsprechend auch nicht die Durchführung einer Beweisaufnahme durch Vernehmung des Zeugen I geboten. Denn dieser wurde lediglich als Zeuge zum Beweis der Tatsache angeboten, dass eine Untervermietung an 19 Musiker erfolgte.

Wiederum hätte es der Klägerin jedoch oblegen, gegenüber der Beklagten einen geeigneten Nachweis zu erbringen, dass die Tätigkeit der Musiker einem B-Platz gleichsteht. Das Führen eines entsprechenden Beweises im Rahmen dieses Rechtsstreits kann die Verwirkung der Vertragsstrafe nicht aufheben. Abgesehen davon hat die Klägerin auch im Rahmen dieses Rechtstreits keinen Nachweis erbringen können, da sie die erforderlichen Tatsachengrundlagen bereits nicht hinreichend substantiiert vorgetragen hat.

Auf ein eventuelles Verschulden der Klägerin schließlich kommt es nicht an. Denn diese hat sich in § 8 des notariellen Kaufvertrages gerade verschuldensunabhängig zum Nachweis der zu schaffenden Arbeitsplätze verpflichtet. Dies entspricht dem eindeutigen Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck des notariellen Vertrages. Im Hinblick darauf, dass die Klägerin lediglich die Ansiedlung von Gewerbeeinheiten, nicht jedoch eine eigene gewerbliche Tätigkeit auf dem Gelände plante, würde die Klausel bei Annahme einer rein verschuldensabhängigen Haftung zudem vollkommen ins Leere laufen. Wenn nämlich die Klägerin von vorneherein davon ausging, die Arbeitsplätze durch Dritte schaffen zu lassen, könnte sie sich bei verschuldensabhängiger Haftung jederzeit darauf berufen, die Voraussetzungen für eine Ansiedlung geschaffen zu haben und für die nicht erfolgte Ansiedlung von Gewerbe nicht verantwortlich zu sein.

Der Anspruch der Beklagten auf Zahlung der Vertragsstrafe ist auch nicht in Folge der Anfechtung der Klägerin gemäß §§ 142 Abs. 1, 123 Abs. 1 BGB erloschen. Denn die Klägerin hat den Kaufvertrag nicht wirksam angefochten.

Gemäß § 123 Abs. 1 BGB kann der Erklärende seine Willenserklärung anfechten, soweit er zur Abgabe dieser durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist.

Die Beklagte hat die Klägerin jedoch nicht über den Umstand getäuscht, dass 50 % der verkauften Grundstücksfläche als öffentliche T5 gewidmet wurde. Es kann dahinstehen, ob der entsprechende Vortrag der Klägerin den Tatsachen entspricht. Jedenfalls liegt keine arglistige Täuschung durch die Beklagte vor. Denn nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 25.05.2011 erhielten diese die Information, wonach es sich bei der verkauften Grundstücksfläche großteils um eine öffentliche T5 handelt, von dem als Zeuge benannten Mitarbeiter der Beklagten, Herrn S. Darüber hinaus hat die Klägerin nicht vorgetragen, dass weitere Mitarbeiter der Beklagten in Kenntnis dieses Umstandes handelten.

Das Wissen des Herrn S muss sich die Beklagte jedoch nicht gemäß § 166 BGB analog zurechnen lassen, da weder festgestellt noch behauptet wurde, dass dieser mit der eigenverantwortlichen Wahrnehmung von Aufgaben im privatrechtlichen Geschäftsverkehr betraut wurde. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist eine Gemeinde nicht verpflichtet, für ihre fiskalischen Grundstücksgeschäfte einen ämterübergreifenden Informationsaustausch allgemein zu organisieren (vgl. BGH, Urteil vom 24.01.1992 - Az. V ZR 262/90, BGHZ 117, 104). Nach den weiteren Ausführungen des Bundesgerichtshofs, denen sich die Kammer anschließt, ist ein solcher ämterübergreifender Informationsaustausch auch nicht zum Schutz des privaten Rechtsverkehrs erforderlich. Zwar darf der Bürger, der mit der Gemeinde einen wirtschaftlich bedeutsamen Vertrag schließt und ihr daher im Zweifel erhöhtes Vertrauen entgegenbringt, nicht schlechter gestellt werden, als wenn er nur mit einer einzigen natürlichen Person zu tun hätte. Dieser Gesichtspunkt greift jedoch nur für die im privaten Rechtsverkehr nach außen in Erscheinung tretende Funktionseinheit, da nur diese dem Verhandlungspartner als Einheit gegenübertritt. Anderenfalls stünde der Vertragspartner einer Gemeinde sogar besser als der einer natürlichen Person. Denn eine als Grundstücksverkäuferin auftretende Privatperson verfügt auch nicht über die Informationen, die die Gemeinde auf Grund ihrer öffentlichen Aufgaben erlangt (vgl. BGH, a.a.O.).

Diese Grundsätze schließen jedoch nicht aus, dass im Einzelfall auf Grund besonderer Umstände ein ämterübergreifender Organisationsaustausch erforderlich ist. So kann es unter Umständen geboten sein, das Aktenwissen eines an dem konkreten Rechtsgeschäft nicht beteiligten Amtes der Gemeinde dann zuzurechnen, wenn der sachliche Zusammenhang der in den verschiedenen Ämtern angefallenen Vorgänge bekannt, ein Informationsaustausch daher möglich und naheliegend war (vgl. BGH a.a.O.).

Diese Voraussetzungen sind hier jedoch nicht erfüllt. Selbst wenn ein sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstücksverkauf und der Tatsache besteht, dass eine wesentliche Teilfläche des Grundstücks als öffentliche T5 gewidmet wurde, so ist weder vorgetragen noch festgestellt, dass dieser Zusammenhang im Fachbereich „Immobilien, Wohnen und Sonderprojekte“ der Beklagten bekannt war. Herr S hat nach dem Vortrag der Klägerin bekundet, in den 1980er Jahren sei einmal geprüft worden, ob die T2 auf dem Grundstück als öffentliche T4 gewidmet wurden. Offenkundig sei eine solche Widmung vor 1962 tatsächlich erfolgt. Dieser Umstand spricht gerade eher dafür, dass ein sachlicher Zusammenhang zum Verkauf des Grundstücks im Jahr 2009 nicht bekannt war.

Der Forderung steht auch nicht der Einwand unzulässiger Rechtsausübung gemäß § 242 BGB entgegen.

Ein Fall fehlenden schutzwürdigen Eigeninteresses der Beklagten an der Durchsetzung der Forderung liegt nicht vor. Dieser wäre gegeben, wenn eine Leistung gefordert wird, die alsbald zurückzugewähren wäre (vgl. Grüneberg, in: Palandt, BGB-Kommentar, 69. Auflage 2010, § 242 Rn. 52 mit weiteren Nachweisen).

Entgegen der Auffassung der Klägerin hätte sie nach erfolgter Zahlung der Vertragsstrafe jedoch keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung gemäß § 346 Abs. 1 BGB nach Rücktritt vom Kaufvertrag.

Es kann hier dahinstehen, ob der Rücktrittserklärung der Klägerin ein Rücktrittsgrund zugrunde lag und der Rücktritt daher wirksam erklärt wurde. Denn der Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe erlischt nach wirksam erklärtem Rücktritt vom Kaufvertrag nicht.

Im Rahmen des § 346 BGB sind nach erfolgtem Rücktritt die gegenseitig empfangenen Leistungen zurückzugewähren. Zweck dieser Vorschrift ist es, die Parteien so zu stellen, wie sie stünden, wenn der Vertrag nicht geschlossen worden wäre. Daher müssen die Vertragsparteien dasjenige herausgeben, was sie zur Erfüllung des Vertrages erhalten haben, was also der jeweilige Schuldner im Äquivalenzinteresse, also im Interesse des Austauschs der jeweils geschuldeten Leistungen geleistet hat.

Die Frage, ob eine bereits verwirkte Vertragsstrafe nach erfolgtem Rücktritt vom Vertrag erhalten bleibt, hängt also davon ab, ob sie im Erfüllungsinteresse des Gläubigers vereinbart wurde. Dient die Vertragsstrafe also primär der Sicherung dem Austausch der gegenseitig geschuldeten Leistungen, so ist sie vom Äquivalenzinteresse des Gläubigers erfasst und Zahlungsansprüche wegen der Verwirkung der Vertragsstrafe erlöschen mit dem Rücktritt.

Ein solcher Fall ist hier jedoch nicht gegeben. Das primäre Erfüllungsinteresse der Parteien lag im Austausch des Eigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück einerseits und der Zahlung des Kaufpreises von 205.000,00 € andererseits. Die Verpflichtung zum Nachweis des Bestands von 30 Arbeitsplätzen stellt eine vertragliche Nebenabrede der Parteien und gerade keine Hauptleistungspflicht dar. Aus diesem Grund wurde die Vertragsstrafe für den Fall der Nichteinhaltung dieser Verpflichtung vereinbart. Die Strafe dient hingegen gerade nicht dem Zweck der Sicherung rechtzeitiger Zahlung des Kaufpreises, folglich dient sie auch nicht der Sicherung des Hauptleistungsanspruchs.

Schließlich führt auch die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Klägerin mit Minderungsansprüchen nicht zu einem weitergehenden Erfolg der Klage.

Der Anspruch der Beklagten ist nicht gemäß § 389 BGB erloschen, da die Klägerin jedenfalls derzeit keinen Minderungsanspruch gegen die Beklagte geltend machen kann und die Voraussetzungen der Aufrechnung gemäß §§ 387 ff. BGB nicht vorliegen.

Die Klägerin hat keinen Gegenanspruch gegen die Beklagte auf Rückerstattung eines Teils des Kaufpreises wegen Minderung gemäß §§ 441 Abs. 4 Satz 1, 437 Nr. 2, 434, 435 BGB.

Es kann weiterhin dahinstehen, ob große Teile der streitgegenständlichen Grundstücksfläche als öffentliche T5 gewidmet wurden, ob der Kaufgegenstand mithin einen Mangel aufweist. Darüber hinaus kann es auch dahinstehen, ob es sich bei einem solchen Mangel um einen Sachmangel im Sinne des § 434 BGB handelte, so dass die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten gemäß § 2 des streitgegenständlichen Vertrages ausgeschlossen wäre, oder um einen Rechtsmangel im Sinne des § 435 BGB.

Denn selbst bei unterstelltem Vorliegen eines Mangels lägen die Voraussetzungen für das Entstehen eines Minderungsanspruchs nicht vor.

§ 441 Abs. 3 BGB regelt das Minderungsrecht des Käufers und stellt es zugleich an die Stelle des Rücktritts mit der Folge, dass vor der Ausübung der Minderung gemäß § 323 Abs. 1 eine Frist zur Mangelbeseitigung erfolglos verstrichen sein müsste.Die Klägerin hat der Beklagten mit Schreiben vom 18.05.2011 eine Frist zur Mangelbeseitigung bis zum 03.06.2011 gesetzt. Erst nach Ablauf dieser Frist kann die Klägerin das ihr dann entstandene Wahlrecht zwischen Rücktritt und Minderung durch Erklärung ausüben.

Das Setzen einer angemessenen Nachfrist war auch entgegen der Auffassung der Klägerin nicht entbehrlich. Die Pflicht zur Nacherfüllung ist nicht wegen Unmöglichkeit gemäß § 275 BGB erloschen.

Unterstellt, bei den T2 handelte es sich um öffentliche T4, so wären sie vor Inkrafttreten des StrWG NW gewidmet worden mit der Folge, dass sie gemäß § 60 StrWG NW dennoch als öffentliche T5 im Sinne dieses Gesetzes anzusehen wären.

Folglich kann die Widmung unter den Voraussetzungen des § 7 StrWG NW durch Allgemeinverfügung eingezogen werden. Die Einziehung steht im Ermessen der T-T5. Wenn die T5 keine Verkehrsbedeutung mehr hat oder überwiegende Gründe des öffentlichen Wohls für ihre Beseitigung vorliegen, ist die Einziehung der T5 gemäß § 7 Abs. 2 StrWG NW sogar intendiert. Jedenfalls ist die Einziehung der T5 durch die Beklagte mit der Folge, dass Gemeingebrauch und widerrufliche Sondernutzungen gemäß § 7 Abs. 7 StrWG NW entfielen und der Mangel beseitigt wäre, nicht unmöglich.

Da sich die Klägerin der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Vertragsurkunde unterworfen hat, ist dieser Titel insgesamt in Höhe von 150.000,00 € vollstreckbar. Daher war die Zwangsvollstreckung insoweit für unzulässig zu erklären, als sie derzeit einen Betrag von 130.000,00 € übersteigt.

Darüber hinaus ist die Klägerin verpflichtet, auch den Bestand der vier unstreitig bestehenden Arbeitsplätze bis Ende 2014 zu gewähren. Daher ist es nicht ausgeschlossen, dass die Beklagte künftig einen Anspruch in Höhe der weiteren 20.000,00 € erhält mit der Folge, dass die Zwangsvollstreckung in dieser Höhe nicht dauerhaft, sondern lediglich derzeit unzulässig ist.

III.

100

Die Kammer sah sich in Anbetracht der schwebenden Vergleichsgespräche der Parteien und der darauf beruhenden Terminsaufhebungsanträge nicht an einer Entscheidung gehindert. Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien verhandeln diese derzeit über eine Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die Entscheidung über die Vollstreckungsabwehrklage hindert die Parteien nicht, ihre Verhandlungen in der Sache fortzusetzen.

101

IV.

102

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 709 Satz 1 und Satz 2 ZPO.

Referenzen

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