Tenor

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Anerkenntnis- und Endurteil des Amtsgerichts Wiesloch vom 23.04.2010 - Az. 5 C 19/09 WEG - aufgehoben und die Klage als unzulässig abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

	I.
1	Die Klägerin verlangt von dem Beklagten als Eigentümer zweier Wohnungen die Bezahlung von Wohngeldrückständen.
2	Hinsichtlich des Tatbestands wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angegriffenen Urteil - soweit sie nicht von den Feststellungen dieses Urteils abweichen - Bezug genommen.
3	Ehemalige Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage war die .... Deren Verwaltervertrag lief zum 31.12.2008 aus.
4	Die ... berief zum 22.1.2009 eine Wohnungseigentümerversammlung ein, auf der unter TOP 6 folgender Beschluss gefasst wurde:
5	"TOP 6 Beschlussfassung über die Bevollmächtigung des Verwalters, rückständige Wohngelder aller Art und Abrechnungsbeträge mit anwaltschaftlicher Hilfe einzuklagen Beschlussfassung: Einstimmig angenommen, bei 3 JA-Stimmen"
6	Die Versammlung wurde von der ... eröffnet und geleitet. Der Beschluss ist bestandskräftig.
7	Am 25.5.2009 erteilte die ... namens der Klägerin dem Rechtsanwalt den Auftrag zur außergerichtlichen Geltendmachung der rückständigen Wohngelder; am 10.6.2009 beauftragte sie ihn mit der Klageerhebung.
8	Der Beklagte hat einen Teil der Forderungen während des Verfahrens bezahlt, weshalb die Parteien den Rechtsstreit insoweit erstinstanzlich für erledigt erklärt haben. Im Übrigen hat er die Klageanträge mit Ausnahme des Antrags auf Bezahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten von 718,40 EUR erstinstanzlich anerkannt.
9	Das Amtsgericht hat der Klage mit Anerkenntnis- und Endurteil vom 23.4.2010 stattgegeben. Die Klage sei zulässig. Die Einberufung der Versammlung vom 22.1.2009 durch die ... habe den Beschluss zwar anfechtbar gemacht; solche Beschlüsse seien aber wirksam und könnten in Bestandskraft erwachsen. ... sei auch berechtigt gewesen, den jetzigen Prozessbevollmächtigten mit der vorgerichtlichen Geltendmachung der Forderung zu beauftragen, wie sich aus dem Beschluss zu TOP 6 ergebe. Aus diesen Gründen habe die ... den Prozessbevollmächtigten auch mit der gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen können.
10	Der Beklagte hat gegen das ihm am 7.5.2010 zugestellte Urteil am 7.6.2010 uneingeschränkt Berufung eingelegt. Nach seiner in der Berufungsinstanz vertieften Auffassung sei die Klage unzulässig, weil die ... als ehemalige Verwalterin nicht mehr zur Vertretung der Klägerin berechtigt gewesen sei.
11	Der Beklagte hat den Antrag verlesen:
12	Unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Wiesloch vom 23. April 2010 - 5 C 19/09 - wird die Klage in vollem Umfang abgewiesen.
13	Die Klägerin hat beantragt,
14	die Berufung zurückzuweisen.
15	Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Klage zulässig sei. Bei dem hier gegebenen Aktivprozess könnten die Wohnungseigentümer auch einen anderen als den Verwalter zur Prozessführung beauftragen, wie mit dem Beschluss zu TOP 6 geschehen.
16	Ergänzend wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II.
17	Die zulässige Berufung des Beklagten ist erfolgreich und führt zur Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils.
18	1. Die Klage ist unzulässig. Es fehlt an einer ordnungsgemäßen Klageerhebung und Prozess Vertretung der Klägerin.
19	Die parteifähige Wohnungseigentümergemeinschaft wird durch den Verwalter in Passivprozessen gesetzlich vertreten, bei Aktivprozessen bedarf der Verwalter eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Nr. 2 WEG). Die Vertretungsmacht muss als Prozessvoraussetzung mindestens zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung, als Prozesshandlungsvoraussetzung im Zeitpunkt der Prozesshandlung vorliegen; die ohne Vertretungsmacht erhobene Klage ist unzulässig (Vollkommer in Zöller, ZPO, 28. Aufl., § 51 Rn. 8). Nachdem der Verwaltervertrag der zum 31.12.2008 ausgelaufen und somit kein Verwalter mehr vorhanden war, wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft durch alle Wohnungseigentümer vertreten, § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG. Diese hätten daher auch die Klage erheben bzw. die Prozessvollmacht erteilen müssen. Die ... war bei Einleitung des Rechtsstreits wie auch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht nicht mehr berechtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertreten, und handelte hinsichtlich der Erteilung der Prozessvollmacht als vollmachtlose Vertreterin (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 23.6.2006, Az. I-3 Wx 265/05, 3 Wx 265/05, juris- Datenbank). Die Wohnungseigentümer haben die bisherige Prozessführung nicht nach § 89 ZPO genehmigt.
20	Eine Bevollmächtigung der ... zur Prozessführung liegt auch nicht in dem Beschluss vom 22.1.2009 zu TOP 6. Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind wie im Grundbuch eingetragene Regelungen der Gemeinschaftsordnung aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt; maßgebend ist die nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter (Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 53). Vorliegend gab es zur Zeit des Beschlusses am 22.1.2009 keinen wirksam bestellten Verwalter, da die letzte mit Beschluss vom 14.12.2005 vorgenommene Verlängerung des Verwaltervertrages der ... zum 31.12.2008 geendet hatte. Der Beschluss zu TOP 6 am 22.1.2009 lief damit ins Leere. Da die ... zu diesem Zeitpunkt einem Dritten gleichstand, der Beschluss aber ausdrücklich von dem "Verwalter" spricht, steht einer Auslegung der Art, dass die ... als Dritte entsprechend ermächtigt werden sollte, der Wortlaut des Beschlusses entgegen. Der Beschluss sieht auch ausdrücklich nicht vor, dass die Organ der Klägerin sein solle. Nicht maßgeblich ist, dass die an der Beschlussfassung Beteiligten subjektiv der Auffassung gewesen sein mochten, die ... sei noch Verwalterin. Der Beschluss knüpft als nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter an die tatsächliche Verwalterstellung an, an der es bei der fehlte.
21	Darüber hinaus stellen die §§ 78 ff. ZPO für die Prozessvollmacht eine abschließende Sonderregelung dar, so dass die §§ 171 ff. BGB in diesem Bereich ohnehin keine Anwendung finden (BGH, Urt. v. 26.3.2003, Az. IV ZR 222/02, juris-Datenbank unter Rn. 14) und der Beschluss vom 22.1.2009 mithin auch keinen Rechtsschein zugunsten der ... begründen kann.
22	Da diese Problematik bereits erstinstanzlich und ausführlich auch in der Berufungsinstanz von beiden Parteien behandelt wurde, war ein gesonderter Hinweis der Kammer im vorliegenden Fall entbehrlich.
23	Die unbeschränkt eingelegte Berufung führt zur Aufhebung des Anerkenntnis- und Endurteils und zur vollständigen Abweisung der Klage als unzulässig. Zwar hat der Beklagte ein Teilanerkenntnis abgegeben, doch ist Voraussetzung auch eines Anerkenntnisurteils, dass die Klage insoweit zulässig sein muss, was das Gericht nach § 56 Abs. 1 ZPO von Amts wegen zu prüfen hat.
24	2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
25	3. Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich.