Urteil vom Landgericht Köln - 32 O 198/10

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 16.708,27 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.09.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits und des selbständigen Beweisverfahrens des Landgerichts Köln, Az. 37 OH 15/08, tragen die Klägerin zu 76 % und der Beklagte zu 24 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

T a t b e s t a n d

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen versteckter Mängel anlässlich des Erwerbs eines Hauses in Köln-Rath.

Im Jahre 1999 bezog der Beklagte das hier streitgegenständliche Haus mit Baujahr 1967 in Köln-Rath in C-Straße. Nachdem der Beklagte das Haus übernommen hatte, stellte er fest, dass die Dachrinnen des Hauses mit Laub „verstopft“ waren und veranlasste eine Säuberung. Sodann inspizierte er die Dachrinne und stellte fest, dass diese sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befand. Da die Dachrinne von außen aber nicht sichtbar war und sich etwaige Undichtigkeiten erst zeigen konnten, wenn Wasser von der Dachrinne in die Wände austritt, entschloss sich der Beklagte, die Dachrinnen zur Sicherheit mit einer Bitumenschweißbahn auszulegen. So wurde es auch ausgeführt.

Ebenfalls stellte der Beklagte im Bereich des Flachdachs über der Küche fest, dass ein Wasserfleck vorhanden war. Der Beklagte beauftragte sodann einen Dachdecker mit der Behebung möglicher undichter Stellen am Dach. Dieser öffnete den Bereich des Flachdachs über der Küche und stellte fest, dass in dem Bereich drei Betondecken vorhanden sind. Eine Dehnungsfuge war mit Mineralwolle ausgefüllt. Dort tropfte Wasser heraus. Daraufhin wurden Reparaturarbeiten am Schieferdach und dem Flachdach oberhalb der Küche und der Garage durchgeführt. Da der Beklagte sich nicht sicher war, ob die Maßnahmen ausreichten, wurde die Küchendecke offengelassen. Unterhalb der Austrittsstelle wurde eine Folie installiert, die eventuell eintretendes Wasser auffangen sollte. Nach einigen Monaten wurde die Decke dann mit der Folie wieder verschlossen. Im Jahr 2003 trat sodann ein Sturmschaden an der Schieferdachfläche ein. Diesen ließ der Beklagte durch die Firma G beheben.

Im Raum unter dem Wintergarten bemerkte der Beklagte zu seiner Besitzzeit Feuchtigkeit. Auf den Hinweis eines Bekannten, dass möglicherweise eine Drainage fehlte, verlegte er eine solche um den Bereich des Wintergartens herum.

Im Dachstuhl bemerkte der Beklagte zudem zu seiner Besitzzeit, dass ein Balken von Ameisen befallen war. Zur Behebung des Schadens stellte er zunächst Kalksandsteine unter den betroffenen Balken und ließ die Problematik sodann durch die Firma G beheben. Diese schäftete den Balken an. Diesbezüglich wurde an beiden Seiten des Balkens Hölzer angelegt, die insgesamt eine Dicke von 7 cm hatten.

Im Jahre 2006 entschied sich der Beklagte, sein Haus zu verkaufen. Die Klägerin und ihr Mann waren interessiert an einem Erwerb des Hauses. Sie besichtigten das Haus mehrere Male gemeinsam mit einem Architekten.

Unter anderem wurde auch der Keller des Hauses besichtigt. In einem Raum unter dem Wintergarten entdeckte man einen verrosteten Verteilerkasten. Auf die Frage der Erwerber äußerte der Beklagte, dass es sich um einen alten Schaden handele. Mittlerweile seien aber keine Feuchtigkeitseinbrüche mehr zu verzeichnen. Hinsichtlich der Besichtigung des Dachstuhls unter dem Walmdach ist zwischen den Parteien umstritten, inwieweit zu sehen war, dass sich ein Balken in sehr schlechtem Zustand befand. Der Architekt, den die Klägerin zur Unterstützung herangezogen hatte, erklärte jedenfalls gegenüber dem Beklagten, dass sich das Dach in einem für dieses Alter guten Zustand befinde.

Nach entsprechenden Verhandlungen kauften die Klägerin und ihr Ehemann das Hausgrundstück von dem Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 21.02.2007 zum Preis von 1.190.000,00 €. Die Übergabe erfolgte am 01.05.2007. In § 6 der notariellen Kaufvereinbarung wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, vgl. AH Bl. 6 f..

Kurz nach der Übergabe entdeckte die Klägerin feuchte und undichte Stellen an einem Flachdach über der Küche, im Wintergarten, im Keller und im Dachgeschoss. Es wurde festgestellt, dass ein Balken in der Dachkonstruktion des Walmdachs verfault war. Zudem zeigten sich im Bereich der Fallrohre der Dachrinnen erkennbare Putzabplatzungen der Attika.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.04.2008 rügte die Klägerin diese Mängel gegenüber dem Beklagten und forderte diesen unter Fristsetzung bis zum 09.05.2008 auf, seine Einstandspflicht dem Grunde nach anzuerkennen. Der Beklagte kam dem nicht nach. Sodann leitete die Klägerin am 24.06.2008 ein Beweissicherungsverfahren ein, welches unter dem Aktenzeichen 37 OH 15/08 vor dem LG Köln geführt wurde. Hinsichtlich der einzelnen Feststellungen des Sachverständigen wird auf die Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren verwiesen. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass sämtliche Mängel bereits seit langer Zeit, d.h. während der Besitzzeit des Beklagten entstanden sein mussten. Nach der Begutachtung durch den Sachverständigen K ließ die Klägerin das Flachdach erneuern und die umlaufende Dachrinne sowie den Kehlbalken am Walmdach reparieren. Auch der Wintergarten wurde entsprechend der Feststellungen des Sachverständigen K saniert.

Mit den Arbeiten zur Reparatur des Flachdachs über der Küche beauftragte die Klägerin die Firma B GmbH. Diese führte die Arbeiten im Mai/Juni 2009 aus. Das Flachdach wurde in diesem Bereich komplett erneuert. Für die durchgeführten Arbeiten stellte die Firma B der Klägerin einen Betrag in Höhe von 21.162,10 € in Rechnung, den die Klägerin beglich.

Hinsichtlich der Schadensbeseitigung im Wintergartenbereich berechnete die Klägerin ihren Schaden auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen K. Daraus ergibt sich ein Betrag von 11.900,00 € inklusive Mehrwertsteuer.

Die Reparaturarbeiten am verfaulten Kehlbalken am Walmdach wurden ebenfalls von der Firma B und von der Firma Zimmerei T2 GmbH ausgeführt. Die Firma B stellte der Klägerin einen Betrag von 1.402,55 € netto in Rechnung, die Firma T2 einen Betrag von 706,05 €. Inklusive Mehrwertsteuer ergibt sich hier ein Betrag von 2.475,85 €, den die Klägerin an die Firmen zahlte.

Die umlaufende Dachrinne wurde ebenfalls von der Firma B repariert. Hierfür wurde der Klägerin ein Betrag in Höhe von 26.181,36 € netto in Rechnung gestellt. Da eine Solaranlage zunächst demontiert und sodann wieder montiert werden musste, fiel hier nochmals ein Betrag von 574,00 € netto an. Die entsprechenden Arbeiten wurden von der Firma Q2 ausgeführt. Insgesamt beläuft sich der geltend gemachte Posten diesbezüglich auf einen Bruttobetrag von 31.838,88 €. Auch diese Rechnungen wurden von der Klägerin beglichen.

Die Klägerin beauftragte zudem die Firma X GmbH mit Instandsetzungsarbeiten im Inneren des Hauses. Diesbezüglich wurden der Klägerin 2.479,66 € in Rechnung gestellt. Auch diesen Betrag beglich die Klägerin.

Mit der Klage macht die Klägerin sämtliche der angefallenen Kosten in einer Gesamthöhe von 69.856,49 € geltend. Mit entsprechenden Erklärungen vom 20.08.2010 trat der Ehemann der Klägerin dieser seine Schadensersatzansprüche ab.

Die Klägerin behauptet, das Objekt habe beim Kauf erhebliche Mängel an der umlaufenden Dachrinne, am Flachdach über der Küche, am Wintergarten und in der Balkenkonstriktion des Walmdachs aufgewiesen. Zudem seien aufgrund der durch die Mängel bedingten Feuchtigkeitseintritte Instandsetzungsarbeiten im Inneren des Hauses angefallen. Diese Mängel seien dem Beklagten bekannt gewesen und hätten offenbart werden müssen. Sie ist der Ansicht, dass der Beklagte im Sinne einer zugesicherten Eigenschaft versichert habe, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt seien und dass er sich daher auf den Gewährleistungsausschluss gemäß § 444 BGB nicht berufen könne.

Bei den Mängeln handele es sich um versteckte Mängel, die bei einer Besichtigung nicht aufgefallen wären. Zudem sei der Dachbereich bei der Besichtigung derart zugestellt gewesen, dass man die beschädigte Stelle am Balken bzw. am Dachstuhl nicht habe sehen können.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, 69.856,49 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.07.2009 an sie zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, er habe an der Dachrinne niemals Undichtigkeiten feststellen können.

Zudem behauptet der Beklagte, er habe das gesamte Schieferdach und das Flachdach oberhalb der Küche und Garage „durchsanieren“ lassen. Nach den Feuchtigkeitsschäden aus den Jahren 2003 bzw. 2004 habe er in den Jahren danach bis zur Übergabe an die Klägerin nie wieder irgendwelche Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Sturmschäden bzw. Schäden durch Ameisenbefall habe er stets sogleich reparieren lassen.

Nachdem er die Drainage um den Wintergarten herum eingebaut habe, habe er auch keine Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Wintergartens mehr feststellen können.

Der Beklagte habe sich auf die ordnungsgemäßen Reparaturen durch die von ihm beauftragten Firmen verlassen. Kenntnis habe er von den Mängeln daher nicht gehabt. Im Übrigen habe die Klägern gewusst, dass die Rohre in dem Raum unter dem Wintergarten von außen feucht waren. Er ist daher der Ansicht, dass ein Anspruch wegen dieses Mangels schon nach § 442 BGB ausgeschlossen sei.

Weiter behauptet er, da die Klägerin das Haus in dem Jahr nach der Übergabe renoviert und umgebaut habe, dass auch in Frage käme, dass durch diese Arbeiten die Schäden entstanden seien, jedenfalls aber, dass die Schäden zum Zeitpunkt der Übergabe noch nicht vorgelegen hätten.

Die geltend gemachten Renovierungskosten seien in der Höhe übersetzt. Bei der Flachdachsanierung handele es sich nicht um einen 115,85 qm großen, alten Dachaufbau, der habe entfernt werden müssen. Das Flachdach sei insgesamt nicht größer als 71 qm.

Zudem ist er der Ansicht, dass bei allen Positionen ein Abzug neu für alt vorzunehmen sei. Das Flachdach sei zum Zeitpunkt des Erwerbs des Beklagten 40 Jahre alt gewesen und letztmalig im Jahre 1999 „durchsaniert“ worden - was zwischen den Parteien unstreitig ist - daher müsse ein erheblicher Abzug neu für alt stattfinden. Zudem handele es sich um eine Luxussanierung, was insbesondere daraus ersichtlich werde, dass Hochleitungsdämmplatten verwendet worden seien. Auch der Wintergarten stamme aus dem Jahre 1984 – was ebenfalls zwischen den Parteien unstreitig ist.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 04.02.2011. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils verwiesen. Die Klage wurde dem Beklagten am 28.09.2010 zugestellt.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 16.708,27 € gegen den Beklagten aus den §§ 280 I, 437 Nr. 3, 281 I, II , 249 I, II BGB.

Zwischen der Klägerin und ihrem Ehemann auf der einen Seite und dem Beklagten auf der anderen Seite wurde unstreitig ein Kaufvertrag über das Hausgrundstück in Köln Rath geschlossen. Soweit aus diesem Vertrag Rechte des Ehemanns in Rede stehen, wurden diese mit Vereinbarung vom 20.08.2010 an die Klägerin abgetreten. Nach Vorlage der entsprechenden Vereinbarung hat der Beklagte die Aktivlegitimation diesbezüglich nicht mehr bestritten.

Das verkaufte Hausgrundstück wies ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen K zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs, d.h. der Übergabe des Hauses, verschiedene Mängel i.S.v. § 434 I S. 2 Nr. 2 BGB auf. Insoweit wies das Hausgrundstück nebst zugehörigem Haus eine Ist-Beschaffenheit auf, die in negativem Sinne von der Soll-Beschaffenheit abwich. Insbesondere wies das Haus keine Beschaffenheit auf, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten konnte. Damit eignete sich das Haus auch nicht für die gewöhnliche Verwendung. Im Einzelnen handelte es sich um folgende Mängel:

Soweit das Flachdach über der Küche und der Garage betroffen ist, handelte es sich um ein Flachdach mit bituminöser Dachbahn. Schon zum Zeitpunkt des Verkaufs war diese an einer Vielzahl von Stellen bereits überarbeitet, nachbearbeitet und geflickt worden. Die beigeflickten Stellen waren überwiegend mit beschieferter Dachbahn nachgearbeitet worden. An der Stelle des Wasserdurchtritts in die darunter liegende Küche war eine Öffnung in der abgehängten Decke vorhanden. Dort hat man nach oben hin zur Betondecke eine Teichfolie provisorisch angebracht und auch mit Latten verdübelt, um das von oben an dieser Stelle abtropfende Wasser aufzufangen und über eine provisorische Leitung dann abzuleiten. An dieser Stelle befindet sich auch die Gebäudedehnfuge. In einem tieferen Bereich des Daches befand sich eine Polyurethandämmung, die eine Stärke von 6 cm aufwies. Diese Dämmung stand restlos unter Wasser. Da sich die Dämmung unmittelbar auf der darunter liegenden Betondecke befand, auf der nur noch eine Dampfsperre vorhanden war, lief das Wasser auf der Betondecke, die für sich genommen zusammen mit der Dampfsperre einigermaßen dicht war, weiter und dann nach unten dort ein, wo Durchlässe waren, dies zum Beispiel im Bereich von Fugen oder Durchlässen sonstiger Art. Das Flachdach war also nicht dicht. Nach dem Zustand des Daches und nach dem Umfang an Wasser, der in dem Dach vorhanden war, ist davon auszugehen, dass diese Mängel auch schon vor dem 21.2.2007 bestanden. Der Zustand des Daches kann ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen K nicht binnen der letzten 2 Jahre herbeigeführt worden sein. Es zählt aber – unabhängig vom Alter des Hauses - zur gewöhnlichen und zu erwartenden Beschaffenheit, dass das Dach regendicht ist und Feuchtigkeit abhält. Das Haus wurde hier ja nicht etwa als „Abrisshaus“ verkauft.

Auch die Verarbeitung und insbesondere die Feuchtigkeitsabdichtung am Wintergarten waren mangelhaft. Die vom Sachverständigen durchgeführten örtlichen Feuchtemessungen haben ergeben, dass der angrenzende Fußboden nach innen hin in erheblichem Umfang Nässe aufwies. In Höhe des Innenfußbodens, unmittelbar angrenzend an die Wintergartenprofile, die den Übergang nach außen darstellten, stand ebenfalls in erheblichem Umfang Nässe. Eine Überprüfung von außen hat gezeigt, dass außen bis unter das Fensterelement durchgehend eine Art Terrakottaplatte, d.h. weich gebranntes Material, vorhanden war, das für sich genommen in erheblichem Umfang Wasser aufnahm und nach innen in den Fußboden weiter transportierte. Die Platten waren außen auf einem Mörtelbett verlegt. Auch das Mörtelbett war feucht. Zwischen der Unterkante der Platten und dem Mörtelbett bestand, soweit es den Durchgang unter dem Profil nach innen betrifft, ein dünner Spalt, in dem sich Wasser, Schlammreste und organische Bestandteile sammelten. Eine Abdichtung war hier nicht vorhanden. Die Ursache für das Eindringen von Wasser nach innen war demnach, dass das Mörtelbett ohne jedwede Isolierung verlegt worden war und Wasser nach innen durchließ. Auch fehlte es an einer Vertikalabdichtung zum Fenster-Türelement. Die entsprechende Problematik muss ausweislich des Gutachtens seit dem Bau des Wintergartens bestanden haben. Der Zeitraum, in dem Wasser eingedrungen ist, muss erheblich vor dem Übergabetermin gelegen haben, da ansonsten die Korrosionsschäden an den Metallteilen im Untergeschoss nicht erklärbar sind. Auch ein solcher Zustand entspricht nicht dem, was – wiederum unter Berücksichtigung des Alters des Hauses – man von vergleichbaren Häusern erwarten kann und darf.

Daneben bestand ein weiterer Mangel darin, dass in der Dachbalkenkonstruktion unter dem Walmdach ein Kehlbalken im unteren Aufliegerbereich völlig verrottet, durchgefault und teilweise bereits aufgelöst war. Der Bereich betraf die Standsicherheit. Ausweislich des Gutachtens wurde mehrfach versucht, die schadhafte Stelle zu reparieren. Der völlig durchgefaulte Zustand lässt sich aber nur durch eine jahrelange Einwirkung erklären. Auch dieser Zustand entspricht daher nicht der zu erwartenden üblichen Beschaffenheit eines derartigen Hauses. Dies wird auch durch die Ausführungen des Sachverständigen P untermauert, der grundsätzlich davon ausgeht, dass ein Balken im Dachstuhl eine nahezu unbegrenzte Lebensdauer in technischer Hinsicht aufweisen kann.

Auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich der Beklagte hinsichtlich der genannten Mängel nicht berufen. Der Beklagte kannte den jeweiligen Zustand der Teile des Hauses, hat die Klägerin aber nicht ordnungsgemäß über den Zustand aufgeklärt. Dies stellt ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB dar. Arglist setzt voraus, dass der Verkäufer den Mangel kennt oder für möglich hält (Palandt/Weidenkaff, § 444 Rn. 11). Dem Verschweigen steht das Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Freiheit von Mängeln gleich. Verschweigen ist auch eine objektiv falsche Erklärung zur Freiheit ohne tatsächliche Grundlage (BGH NJW 1981,1441)

Bezüglich des Flachdaches trägt der Beklagte selbst vor, dass es in der Vergangenheit zu Wassereinbrüchen gekommen war. Die entsprechenden Stellen habe man geöffnet und mit einer Folie versehen. Genau diese Konstruktion ist es aber, die der Sachverständige als Mangel angesehen hat. Insoweit kann sich der Beklagte nicht darauf berufen, den Mangel nicht gekannt zu haben. Unbeachtlich ist, ob der Beklagte selbst den Zustand als Mangel im rechtlichen Sinne bewertet hat. Ausweislich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es nämlich nicht erforderlich, dass der Verkäufer einen bestimmten Zustand als Mangel erkennt (BGH NJW 2007, 835, 836).

Auch hinsichtlich des Wintergartens hatte der Beklagte nach seinem eigenen Vortrag Kenntnis von den mangelbegründenden Tatsachen und davon, dass es in der Vergangenheit bereits zu Wassereinbrüchen gekommen ist. In seiner Anhörung gab der Beklagte diesbezüglich an, dass er von einem Bekannten gehört habe, dass die Wassereinbrüche möglicherweise darauf zurückzuführen seien, dass es an einer Drainage fehle. Diese habe er sodann installiert. Ausweislich des Gutachtens aus dem selbstständigen Beweisverfahren reicht diese Konstruktion aber offenbar nicht aus, um eine hinreichende Abdichtung zu gewährleisten. Insbesondere fehlt es gänzlich an einer entsprechenden Isolierung. Der Beklagte wusste also um die Ausgestaltung der Wasserabdichtung um den Wintergarten. Angesichts der Tatsache, dass der Verteilerkasten im Keller derart korrodiert war, war ihm jedenfalls nach der gemeinsamen Besichtigung mit der Klägerin klar, dass seit langen Jahren an irgendeiner Stelle Wasser eindringen musste.

Auch der Zustand des Dachbalkens war dem Beklagten hinreichend bekannt. Er hatte in der Vergangenheit nach seinem eigenen Vortrag Reparaturarbeiten in Auftrag gegeben. Er selbst hatte sogar Kalksandsteine unter den betreffenden Balken gelegt. Dass er den Zustand mithin nicht kannte hat er nicht schlüssig dargelegt.

Da die Klägerin keine Kenntnis von den entsprechenden Mängeln hatte, sind ihre Gewährleistungsrechte auch nicht nach § 442 BGB ausgeschlossen. Die Ausführungen des Beklagten zu diesem Punkt sind widersprüchlich und können daher nicht überzeugen. Der Beklagte selbst hat schriftsätzlich zunächst vorgetragen, dass die Klägerin bei sämtlichen Besichtigungen keinerlei Mängel feststellen konnte (Bl. 31 d.A.). Insoweit beruft sich der Beklagte zunächst lediglich darauf, dass die Klägerin die Mängel keine Mängel erkannt hat. Daher steht lediglich im Raume, dass die Klägerin die Mängel hätte erkennen können. Dies reicht aber angesichts der Tatsache, dass der Beklagte die Mängel arglistig verschwiegen hat, selbst dann nicht aus, wenn der Klägerin die Mängel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben wären. Abgesehen davon ist vorliegend nicht davon auszugehen, dass auf Seiten der Klägerin eine grob fahrlässige Unkenntnis der Mängel bestand, denn die Klägerin hatte zur Besichtigung extra einen Architekten mitgebracht. Insoweit ist sie ihren Sorgfaltspflichten in hinreichendem Maße nachgekommen.

Erst später trägt der Beklagte hinsichtlich der einzelnen Mängel vor, dass auch die Klägerin den jeweiligen Zustand kannte. Hinsichtlich des Flachdachs soll die Klägerin, zumindest aber der hinzugezogene Architekt gesehen haben, dass das Dach in der Vergangenheit bereits mehrfach repariert worden war. Auch diese Ausführungen bedingen nicht, dass von einer Kenntnis der Klägerin von den mangelbegründenden Zuständen auszugehen ist. Es kann hier dahinstehen, inwieweit die Klägerin tatsächlich Kenntnis von den Reparaturarbeiten hatte und diese durch „Flicken“ wahrgenommen hat. Denn jedenfalls hatte die Klägerin keine Kenntnis von der Art der Reparaturen und hier insbesondere von der Tatsache, dass in nicht sach- und fachgerechter Weise undichte Stellen mit einer Plastikfolie abgedichtet worden waren bzw. dass unter undichte Stellen zum Auffangen des durchsickernden Wassers eine Plastikfolie installiert worden war, d.h. ein nicht fachgerechter Zustand vorlag. Dies war ohne Öffnung der Decke nämlich nicht zu sehen.

Gleiches gilt für den Wintergarten. Es mag sein, dass der Architekt der Klägerin bei einer der Besichtigungen Feuchtigkeit an den Rohren und an dem Verteilerkasten unterhalb des Wintergartens bemerkt hat. Ausweislich der Erklärung des Beklagten handelte es sich hierbei aber um einen Altschaden. Ebenso plausibel war es, dass es sich um Kondenswasser handelte, da es sich um Heizungsrohre handelte. Von den mangelbegründenden Tatsachen, nämlich die fehlende Abdichtung, die der Sachverständige in seinem Gutachten festgestellt hat, hatte die Klägerin bzw. der Architekt aber keine Kenntnis. Diese Dinge waren im Erdreich verborgen und ohne Freilegung der entsprechenden Bereiche nicht sichtbar.

Auch hinsichtlich des Dachbalkens reicht der Vortrag des Beklagten nicht aus, um von einer Kenntnis der Klägerin auszugehen. Im Wesentlichen trägt der Beklagte vor, dass die Klägerin die entsprechenden Stellen bei der Besichtigung hätte sehen können. Fahrlässige Unkenntnis reicht aber im Rahmen des § 442 nicht aus, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde. Auch in seiner Anhörung Im Termin vom 07.08.2012 hat der Beklagte lediglich angegeben, dass der Bereich sichtbar war. Er hat aber nicht angegeben, dass die Klägerin oder ihr Ehemann oder der Architekt den konkreten Balken auch tatsächlich gesehen haben. Entsprechendes wurde auch schriftsätzlich nicht substantiiert dargelegt. Die Klägerin hingegen hat mitgeteilt, dass sich die besagte Stelle in einem Verschlag befand, der mit allerlei Dingen zugestellt gewesen sei. Die Lampe sei kaputt gewesen. Dass sie den Schaden bemerkt habe, hat sie nicht angegeben.

Auch die Voraussetzungen des § 281 BGB sind vorliegend erfüllt. Die Klägerin forderte den Beklagten mit Schreiben vom 28.04.2008 auf, seine Einstandspflicht für die Mängel anzuerkennen. Eine Reaktion erfolgte nicht. Hierbei kann offen bleiben, ob eine derartige Aufforderung die Anforderungen an eine Nachfristsetzung erfüllt. Da der Beklagte die oben genannten Mängel arglistig verwiegen hat, bedurfte es einer Nachfristsetzung gemäß § 281 II Nr. 2 2.Alt BGB nicht (vgl. insoweit BGH NJW 2007, 835).

Dem Beklagten ist auch ein Verschulden anzulasten. Dieses wird nach § 280 I S. 2 BGB vermutet. Der Beklagte kannte den Zustand des Hauses, insbesondere hinsichtlich der hier genannten Mängel und veräußerte das Haus, ohne auf den jeweiligen Zustand hinzuweisen, an die Kläger. Eine Entlastung gelingt ihm daher nicht.

Der Schaden besteht vorliegend in den Mängelbeseitigungskosten. Diese sind gemäß der §§ 249 ff. BGB vom Beklagten zu übernehmen. Hinsichtlich der Flachdachs sind der Klägerin für die Sanierung Kosten in Höhe von 21.162,10 € entstanden. Entgegen der Ansicht des Beklagten sind diese Kosten weder übersetzt noch dem Grunde nach niedriger anzusetzen, weil das Dach eine geringere Fläche als repariert umfasste. Ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen P ist davon auszugehen, dass die Fläche sogar 122,04 qm betrug.

Wegen der Arbeiten am Wintergarten rechnet die Klägerin Kosten in Höhe von 11.900,00 € auf fiktiver Basis ab. Die entsprechenden Kosten wurden durch den Sachverständigen K im selbstständigen Beweisverfahren ermittelt. Allerdings ist die Mehrwertsteuer in diesem Rahmen nicht erstattungsfähig, es gilt insoweit § 249 II S. 2 BGB entsprechend. Daher ist lediglich von einem Schaden in Höhe von 10.000,00 € auszugehen. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, dass sie exakt diesen Betrag auch für die Mängelbeseitigung aufgewendet hat. Für die Reparatur des Kehlbalkens sind der Klägerin Kosten in Höhe von 2.475,85 € entstanden.

Wie sich aus dem Gutachten des Sachverständigen ergibt, sind diese Kosten auch ortsüblich und angemessen. Sie übersteigen nicht die vom Gutachter genannten Beträge.

Die Klägerin muss sich im Wege der Vorteilsanrechnung allerdings teilweise einen Abzug „neu für alt“ entgegenhalten lassen. Grundsätzlich trägt der Beklagte die Beweislast hinsichtlich dieser für ihn günstigen Tatsachen. Ausweislich der Mitteilung des Sachverständigen L2 kann hinsichtlich des Flachdachs und des Wintergartens aber keine Aussage mehr dazu getätigt werden, um welchen Betrag eine Minderung des Schadens anzusetzen ist, da keine hinreichenden Informationen zum Zustand der Gebäudeteile vor der Sanierung mehr vorliegen. Dies geht zu seinen Lasten. Denn auch eine Beweisvereitelung durch die Klägerin liegt hier nicht vor. Diese hat vor dem Prozess ein Beweissicherungsverfahren durchgeführt. In diesem Verfahren hätte es dem Beklagten oblegen, entsprechende Einwände zu erheben. Dementsprechend kann das Gericht hier nur eine Schätzung entsprechend § 287 ZPO vornehmen.

Anhaltspunkte für die Schätzung hinsichtlich des Abzugs beim Flachdach ist hier in erster Linie die Lebensdauer eines derartigen Flachdachs. Ausweislich der vom Beklagten vorgelegten „Bewertungsrichtlinien“ beträgt die technische Lebensdauer eines Flachdachs 15-25 Jahre, jedenfalls soweit die Dichtungsbahnen und die Isolierungen betroffen sind. Der Beklagte selbst trägt vor, dass er zum Zeitpunkt der Übernahme des Hauses das Dach hat umfänglich „Durchsanieren“ lassen. Dies war im Jahr 1999. Zudem hat er mehrfach Reparaturarbeiten ausführen lassen, so letztmalig im Jahre 2004. Zum Zeitpunkt der Übergabe des Hauses waren mithin knapp 20 Jahre seit der letzten „Durchsanierung“ verstrichen. Angesichts der Tatsache, dass zwischenzeitlich Ausbesserungsarbeiten vorgenommen wurden, erscheint es aus Sicht des Gerichts sachgerecht, von einer Lebensdauer von ca. 25 Jahren auszugehen. Insoweit waren zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs 4/5 der Lebensdauer bereits verstrichen. Daher erscheint ein Abzug neu für alt in Höhe von 4/5 gerechtfertigt. Daraus ergibt sich ein Betrag von 4.232,42 €, der wegen der Dachsanierung noch zu zahlen ist.

Das Gericht vermag nicht zu erkennen, inwieweit eine Luxussanierung stattgefunden haben soll. Der diesbezügliche Vortrag des Beklagten ist unsubstantiiert. Dies ist insbesondere auch vor dem Hintergrund zu sehen, dass die vom Sachverständigen angesetzten Mängelbeseitigungskosten hier sogar noch unterschritten wurden.

Hinsichtlich des Wintergartens konnte ein Abzug neu für alt nicht stattfinden. Es fehlt an jeglichen Anknüpfungstatsachen. Zudem ist zu beachten, dass die Problematik im Bereich des Wintergartens darin bestand, dass teilweise überhaupt keine zureichenden Abdichtungen vorhanden waren. Mit anderen Worten fehlte es gänzlich an einem zu berücksichtigendem „Altgewerk“. Der Anspruch wegen der Sanierung ist daher in voller Höhe, d.h. mit einem Betrag von 10.000,00 € anzusetzen.

Auch hinsichtlich des Dachbalkens kann ein Abzug neu für alt nicht stattfinden. Ausweislich des Gutachtens des Sachverständigen P ist die Lebensdauer eines entsprechenden Balkens nahezu unbegrenzt. Eine Verbesserung zum vertraglich geschuldeten Zustand ist durch die Sanierung also nicht eingetreten. Dementsprechend ist hier von einem Betrag in Höhe von 2.475,85 € auszugehen.

Insgesamt sind Ansprüche in Höhe von 16.708,27 € begründet. Darüber hinausgehende Ansprüche stehen der Klägerin nicht zu.

Ein Anspruch hinsichtlich der Kosten zur Beseitigung der Mängel an der umlaufenden Dachrinne besteht nicht. Grundsätzlich ist zwar vom Vorliegen eines Mangels auszugehen. Das Gericht vermag aber nicht zu erkennen, dass der Beklagte diesen Mangel gegenüber der Klägerin verschwiegen hat, da hier davon auszugehen ist, dass der Beklagte den Mangel selbst nicht kannte und auch nicht davon ausging, dass ein entsprechender Mangel vorlag. Insoweit greift hier der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss. Anders als in den anderen drei Fällen hatte der Beklagte zu den Zeiten, als er das Haus noch bewohnte, keine mangelbedingten Ausbesserungsarbeiten an der Dachrinne veranlasst. Es ist daher davon auszugehen, dass er Defekte nicht gekannt hat. Die Arbeiten, die er veranlasst hat, erfolgten nämlich im Zuge einer Reinigung der Dachrinne als reine Vorsichtsmaßnahmen. Dass die Bitumenschweißbahn, die der Beklagte vorsichtshalber hat anbringen lassen, selbst einen Mangel darstellt, wird nicht vorgetragen. Dem steht auch nicht die Entscheidung des OLG Bremen entgegen (OLG Bremen v. 19.10.2006 – 2 U 77/05). Anders als in dieser Entscheidung handelte es sich bei den Schäden an der Dachrinne nämlich nicht um deutlich sichtbare, da die Dachrinne verkleidet war.

Ebenfalls kein Anspruch besteht hinsichtlich der Instandsetzungsarbeiten im Innenraum. Die Klägerin hat trotz des Hinweises der Kammer im Beweisbeschluss vom 04.02.2011 nicht hinreichend substantiiert dargelegt, welche Arbeiten konkret erforderlich waren.

II.

Die Klägerin hat daneben allerdings einen Anspruch auf Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen ab dem Tag nach Zustellung der Klageschrift gemäß der §§ 288 I, 291 BGB. Ein Anspruch auf Zahlung der Zinsen seit dem 01.07.2009 besteht allerdings nicht. Zu diesem Zeitpunkt befand sich der Beklagte noch nicht im Verzug mit der Leistung. Hierzu hätte es einer Mahnung bedurft. Allein die Aufforderung zur Erklärung über die Leistungsbereitschaft reicht zur Verzugsbegründung nicht aus (Palandt/Grüneberg, § 286 Rn. 17 m.W.n.)

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 92 I S. 1, 709 S. 1, 2 ZPO.

Die Ausführungen in den insoweit nicht nachgelassenen Schriftsätzen der Klägerin und des Beklagten nach Schließung der mündlichen Verhandlung boten keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.

Streitwert: 69.856,49 €

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