Urteil vom Landgericht Köln - 14 O 911/10

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 3.421,01 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.02.2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 64 % und die Beklagte zu 36 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Kläger dürfen die Vollstreckung abwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Beklagte erbte Anfang 2009 das streitgegenständliche Objekt, ein Einfamilienhaus, B-Straße, in ##### M.

An dem Wohnhaus ist ein Anbau errichtet worden, in dem eine Küche und ein WC untergebracht sind. Der Anbau schließt an das zur Straße gelegene Wohnhaus und die Garage an. Zur Rückseite ist eine Terrasse angelegt. Die Außenwände des Anbaus sind gemauert. Die zur Rückseite gelegene Außenwand des Anbaus ist aus Ziegelsteinen 24 cm dick gemauert. Sie ist außen verputzt, im Badbereich ist sie mit Riemchen verkleidet. Als Dachdeckung sind über dem Bad Wellfaserzementplatten verlegt. Die zwischen dem WC und der Küche gemauerte Wand ist aus Hohlblocksteinen gemauert. Sie ist zur Seite der Küche verputzt. Die zum Bad gelegene Seite ist gefliest. Die Decke des Bads ist mit Holzpaneelen verkleidet.

Die Beklagte hatte selbst nie in dem Objekt gewohnt. Sie bat ihre Hausbank, die W eG, vertreten durch den Sachbearbeiter Herrn S, das Haus zu verkaufen.

Die Kläger erwarben mit Kaufvertrag vom 21.04.2009, notarielle Urkunde 216/2009, vor dem Notar Dr. C3 in Köln das streitgegenständliche Objekt von der Beklagten. Der Kaufpreis betrug 148.000,00 €. In Ziffer VI. Nr. 2 des Kaufvertrages wurden Ansprüche wegen Sachmängeln ausgeschlossen, „es sei denn, es handelt sich um versteckte Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind“.

In Ziffer VII. Nr. 1 des Kaufvertrages war vereinbart, dass die Kläger ab dem 01.05.2009 berechtigt sein sollten, das Kaufobjekt zu Renovierungszwecken zu betreten oder betreten zu lassen.

Anlässlich dieser Arbeiten stellten die Kläger Feuchtigkeitserscheinungen/-schäden im Erdgeschoss sowie einen Sturmschaden im Dachgeschoss fest. Es fand ein Ortstermin mit den Klägern, der Beklagten, Herrn S sowie Herrn Dipl.-Ing H statt.

Die Beklagte beauftragte in der Folge die Fa. Dipl.-Ing. H GmbH (im Folgenden H GmbH) mit der Schadensbegutachtung und die Fa. C GmbH (im Folgenden C GmbH) mit der Ausführung der Mängelbeseitigungsarbeiten. Die Schadensbeseitigungskosten wurden ausweislich einer Kostenvorermittlung der Firma H GmbH mit 4.272,10 € für „Putzerneuerung in Küche“ angesetzt.

Mit Schreiben vom 22.05.2009 wandten sich die Kläger über ihren Prozessbevollmächtigten an Herrn S und erklärten insbesondere:

„Wir würden daher um eine kurze Bestätigung nach hier (gerne auch per E-Mail) durch die Verkäuferin bitten, dass sie die Ursachen der Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss sowie die dadurch entstandenen Schäden sach- und fachgerecht beseitigen lässt. Gleiches gilt für den Sturmschaden im Obergeschoss. Sämtliche sich zugunsten der Verkäuferin ergebenden Gewährleistungsansprüche bezüglich der vorgenannten Maßnahmen werden an unsere Mandanten abgetreten, die die Abtretung annehmen.“

Auf diesem Schreiben ist weiterhin vermerkt:

„Akzeptiert: M 25.05.2009“

Oberhalb dieses Vermerks befindet sich der handschriftliche Namenszug:

„Y“.

Das Schreiben mit dem Vermerk wurde dem Prozessbevollmächtigten der Kläger am 25.05.2009 per Telefax übersandt.

Die in dem vorläufigen Kostenanschlag enthaltenen Abdichtungs- und Putzarbeiten wurden im Auftrag der H GmbH, die wiederum im Namen der Beklagten handelte, von der Fa. C GmbH ausgeführt.

Die Kläger ließen die Kostenschätzung vom Architekten Goßrau überprüfen, der zum Ergebnis kam, dass diese nicht vollständig sei. Die Kläger meldeten daraufhin gegenüber der Beklagten Bedenken hinsichtlich der Vollständigkeit der kalkulierten Arbeiten an, woraufhin die Beklagte zunächst nicht reagierte, bis schließlich mit anwaltlichem Schreiben vom 10.06.2009 eine Haftung für Mängel abgelehnt wurde.

Die Kläger brachten an dem streitgegenständlichen Objekt einen Sockelvorsprung vor der Küchentür mit in den Garten führenden Stufen an.

Über das Vermögen der C GmbH wurde am 06.10.2010 durch das Amtsgericht Wuppertal das Insolvenzverfahren eröffnet.

Mit Schreiben vom 10.10.2011 forderten die Kläger die H GmbH und mit Schreiben vom 20.09.2011 die C GmbH unter Fristsetzung erfolglos zur Mangelbeseitigung auf.

Die Kläger veräußerten das streitgegenständliche Objekt zwischenzeitlich an Frau C2 und Herrn I. Vor dem Hintergrund der in Rede stehenden Mängelbeseitigungskosten in Bezug auf die Abdichtung reduzierten die Kläger den zunächst angesetzten Verkaufspreis von 220.000,00 € auf 210.000,00 €. Dadurch nicht mit abgegolten sein sollten hingegen Maßnahmen, die hinsichtlich der Entsorgung des Bauschutts und der Entsorgung des Inhalts der Sickergrube anfallen würden. Die Entsorgung des Inhalts der Grube wurde vom Kläger zu 1) übernommen. Ebenfalls vom Kläger zu 1) übernommen wurde die Verpflichtung zum sach- und fachgerechten Anschluss der Regenrinne nach entsprechender Entsorgung des Grubeninhalts.

Auf Antrag der Kläger vom 20.07.2009 ist beim Landgericht Köln ein selbständiges Beweisverfahren, Az.: 2 OH 10/09, durchgeführt worden, in dessen Rahmen der Sachverständige P ein schriftliches Sachverständigengutachten nebst Ergänzungsgutachten erstellt hat. Der Sachverständige P hat Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 11.301,00 € brutto angesetzt. Im vorliegenden Verfahren machen die Kläger daraus den Nettobetrag in Höhe von 9.496,64 € als Schadensersatzanspruch geltend.

Die Kläger behaupten, die in der Küche des streitgegenständlichen Hauses durchgeführten Sanierungsarbeiten seien mangelhaft ausgeführt worden. Die Feuchtigkeitssperre sei nicht sach- und fachgerecht ausgeführt worden. Der verwendete Putz sei nicht geeignet und die Ausführung entspreche nicht den anerkannten Regeln der Bautechnik. Der erforderliche Wand-/Bodenabschluss sei nicht ausgeführt und die ebenfalls erforderliche Außenabdichtung sei nicht angebracht worden. Im WC, wo sich an der Decke ebenfalls Feuchtigkeitsschäden zeigten, seien gar keine Arbeiten ausgeführt worden. Ursächlich für den Wasserschaden seien u.a. eine verstopfte Sickergrube sowie mangelhafte Entwässerungsleistungen, die dazu führten, dass Wasser am Gebäude anstehe. Die Beklagte habe hinsichtlich der Ursachen der Feuchtigkeitserscheinungen keine Beseitigungsmaßnahmen veranlasst.

Die Kläger sind der Auffassung, die Beklagte habe sich durch Bestätigung des Schreibens vom 22.05.2009 verpflichtet, die Ursachen der Feuchteschäden im Erdgeschoss sowie die dadurch entstandenen Schäden sach- und fachgerecht beseitigen zu lassen.

Die Kläger beantragen,

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 9.496,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern höhere Sanierungskosten, dabei insbesondere die Mehrwertteuer, zu ersetzen, soweit diese im Zuge der Arbeiten, für die gemäß Klageantrag zu 1) Schadensersatz begehrt wird, anfallen.

3. Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens vor dem Landgericht Köln zum Aktenzeichen OH 10/09 werden der Beklagten auferlegt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet, dass etwaig vorhandene Feuchtigkeitserscheinungen auf einer unzureichenden, von der Beklagten in Auftrag gegebenen Leistung beruhten. Zudem habe sich die Beklagte auch nicht zur Mängelbeseitigung verpflichtet.

Die Beklagte behauptet, die Kläger hätten beim Weiterverkauf einen weit höheren Wert für die Immobilie erhalten als sie selbst bezahlten, so dass ihnen kein Schaden entstanden sein könne.

Die Beklagte ist der Auffassung, sie habe durch Bestätigung des Schreibens vom 22.05.2009 lediglich den Übergang ihr gegen die von ihr beauftragten Unternehmen zustehenden Gewährleistungsansprüche auf die Kläger akzeptiert. Eine weitergehende Verpflichtung sei sie hingegen nicht eingegangen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigenverständigengutachtens sowie mündliche Anhörung der Sachverständigen X.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen und den sonstigen Akteninhalt sowie die beigezogene Akte des selbständigen Beweisverfahrens, Az.: 2 OH 10/09, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

Die Kläger haben einen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 3.421,01 € gemäß §§ 437 Nr. 3, 281 BGB.

Die Beklagte hat sich mit Vereinbarung vom 22./25.05.2009 wirksam zur Beseitigung von Feuchteschäden am verkauften Objekt verpflichtet.

Aus dem mit dem handschriftlichen Namenszug der Beklagten versehenen Vermerk „Akzeptiert: M 25.05.2009“ geht hervor, dass die Beklagte sich mit dem Inhalt des Schreibens vom 22.05.2009, auf dem der Vermerk angebracht worden ist, einverstanden erklärt. Die gilt unabhängig davon, dass die Beklagte unbestritten vorgetragen hat, dass Herr S die Zeile „Akzeptiert: M 25.05.2009“ bereits vornotiert hatte und lediglich noch von der Beklagten mit ihrem Namenszug unterzeichnen ließ. Denn, dass die Unterschrift von der Beklagten stammt und das Schreiben mit dem Bestätigungsvermerk per Telefax am 25.05.2009 an den Prozessbevollmächtigten der Kläger zurückgesandt wurde, ist insoweit zwischen den Parteien unstreitig.

Soweit die Beklagte geltend macht, nur die Abtretung der Gewährleistungsansprüche habe bestätigt werden sollen, kann dem nicht gefolgt werden. Die Auslegung der Erklärung ergibt vielmehr, dass von der Bestätigung sowohl die Übernahme einer eigenen Verpflichtung zur Beseitigung von Schäden als auch die Abtretung der Gewährleistungsansprüche umfasst sein sollte. Eine Erklärung ist gemäß §§ 133, 157 BGB im Interesse des Verkehrsschutzes so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste, also nach einem objektivierten Empfängerhorizont. Maßgeblich ist dabei nicht das subjektive Verständnis, das der Erklärungsempfänger dem Geäußerten beilegt, sondern die Sicht eines objektiven Verkehrsteilnehmers in der Situation des Erklärungsempfängers.

Ein objektiver Verkehrsteilnehmer musste den Aussagegehalt der Partizipform „Akzeptiert“ so verstehen, dass der in dem vorangehenden Schreiben gemachte Vorschlag in vollem Umfang angenommen bzw. dem Inhalt des Schreibens zugestimmt werden sollte. Im Schreiben vom 22.05.2009 wird ausdrücklich um eine kurze Bestätigung dafür nachgesucht, dass die Beklagte „die Ursachen der Feuchteschäden im Erdgeschoss sowie die dadurch entstandenen Schäden sach- und fachgerecht beseitigen lässt“. Erst in zweiter Linie wird auf die Abtretung sich ergebender Gewährleistungsansprüche „bezüglich der vorgenannten Maßnahmen“ abgestellt. Hieran muss sich die Beklagte festhalten lassen.

Dies gilt auch unter Berücksichtigung vorangegangener Gespräche zwischen den Parteien bzw. zwischen dem Klägervertreter und Herrn S. Selbst wenn es in einem vorangegangenen Telefonat zwischen Herrn S und dem Prozessbevollmächtigten der Kläger – wie von der Beklagten unter Beweisangebot vorgetragen – nur um die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegangen sein sollte, hat eine solchermaßen beschränkte Abrede jedenfalls im Wortlaut des Schreibens vom 22.05.2009 keinen Niederschlag gefunden, sondern die Beklagte hat gerade eine weitergehende Verpflichtung bestätigt. Sollte die Beklagte sich über den Umfang der eingegangenen Verpflichtung im Irrtum befunden haben, so ist dies für die Wirksamkeit der Vereinbarung nicht relevant. Eine Anfechtung ist nicht erfolgt. Es hätte der Beklagten oblegen und wäre ihr ohne Weiteres möglich gewesen, durch einen einschränkenden Zusatz deutlich zu machen, dass sie lediglich beabsichtigte, Gewährleistungsansprüche gegen von ihr beauftragte Unternehmen abzutreten. Dies ist nicht erfolgt.

Den Klägern steht gegen die Beklagte dem Grunde nach ein Anspruch auf Schadensersatz daraus zu, dass diese unter Verletzung der von ihr übernommenen Verpflichtung zur sach- und fachgerechten Mangelbeseitigung nicht alle zur ordnungsgemäßen Beseitigung erforderlichen Maßnahmen veranlasst hat.

Nach den überzeugenden, weil logisch stringenten und nachvollziehbaren Feststellungen der Sachverständigen X, an denen Zutreffen die Kammer keine Zweifel hegt, sind die von der Beklagten beauftragten Sanierungsarbeiten nicht geeignet gewesen, sämtliche Feuchtigkeitsschäden sowie deren Ursachen im Erdgeschoss des Hauses entsprechend den anerkannten Regeln der Technik sach- und fachgerecht zu beseitigen. Die Abdichtung hat demgemäß bislang nicht den erwünschten Erfolg gehabt, so dass der Sockelbereich weiterhin feucht ist. Die Ausführung der bislang beauftragten Abdichtungsarbeiten erfolgte nicht ordnungsgemäß und damit nur mangelhaft. Die Feststellungen der Sachverständigen X decken sich insoweit mit denjenigen des Sachverständigen P im vorangegangnen selbständigen Beweisverfahren. Bei Vornahme der durchgeführten Abdichtungsmaßnahmen von innen wurde in Kauf genommen, dass Feuchtigkeit kapillar bis zu der Querchnittsabdichtung aufsteigen konnte. Maßnahmen, um zu vermeiden, dass über die Anschlussfuge Bodenplatte/Wand Feuchtigkeit in das Innere dringt, wurden nicht im erforderlichen Umfang getroffen. Der auf die Wände aufgebrachte Gipsputz verfügt nicht über die für einen Sanierungsputz erforderliche Eigenschaft, Salze zu speichern. Des Weiteren wurde unberücksichtigt gelassen, dass auch die äußeren Türlaibungen und die Türschwelle in die Abdichtung einzubeziehen waren. Insoweit liegt eine Verletzung der ihr vereinbarungsgemäß obliegenden Pflichten durch die Beklagte vor.

Die Beklagte hat diese Pflichtverletzung auch zu vertreten. Bei der nicht ordnungsgemäßen Ausführung der Abdichtungsmaßnahmen ließen die ausführenden Unternehmen die im Verkehr erforderliche Sorgfalt, § 276 Abs. 2 BGB, außer Acht. Ein Vertretenmüssen wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Die Beklagte muss sich das Vertretenmüssen der von ihr beauftragten ausführenden Unternehmen gemäß § 278 BGB zurechnen lassen, da diese als ihre Erfüllungsgehilfen tätig wurden.

Die Kläger waren zwar aufgrund der zugleich erfolgten Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gegen die ausführenden Unternehmen zunächst gehalten, diese Ansprüche vorrangig gelten zu machen.

Insoweit ist in Anbetracht der Begleitumstände aufgrund einer tatsächlichen Vermutung von einer Abtretung der Gewährleistungsansprüche erfüllungshalber auszugehen. Hierbei erhält der Gläubiger – bei Fortbestand der bisherigen Forderung – eine zusätzliche Befriedigungsmöglichkeit, ist im Zweifel aber verpflichtet, aus dem erfüllungshalber angenommenen Gegenstand mit der verkehrserforderlichen Sorgfalt Befriedigung zu suchen. Für eine bloße Sicherungsabtretung sind dagegen keine ausreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte ersichtlich. Die Kläger haben die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen gewollt und veranlasst, so dass sich eine Nichtverfolgung dieser Ansprüche als widersprüchlich dargestellt hätte.

Allerdings haben die Kläger dieser vorrangigen Verpflichtung zur Geltendmachung der ihnen abgetretenen Gewährleistungsansprüche gegen die ausführenden Unternehmen nunmehr dadurch Rechnung getragen, dass sie mit Schreiben vom 10.10.2011 die H GmbH und mit Schreiben vom 20.09.2011 die C GmbH unter Fristsetzung erfolglos zur Mangelbeseitigung aufforderten, so dass in der Folge der Weg über eine unmittelbare Inanspruchnahme der Beklagten aufgrund ihrer vertraglichen Verpflichtung eröffnet ist. Über das Vermögen der C GmbH wurde außerdem am 06.10.2010 durch das Amtsgericht Wuppertal das Insolvenzverfahren eröffnet, weshalb die Kläger unter Berücksichtigung des Zwecks der Abtretung auch aus diesem Grund nicht auf die vorrangige Inanspruchnahme des insolventen Unternehmens verwiesen werden können.

Den Klägern steht der Höhe nach gegen die Beklagte jedoch nur ein Anspruch auf Zahlung von 3.421,01 € Schadensersatz zu. Im darüber hinausgehenden Umfang war der Zahlungsantrag zu 1) abzuweisen.

Zur Beseitigung der Ursache der Feuchteschäden im Inneren ist nach den überzeugenden Feststellungen der Sachverständigen X eine Aufnahme des Bodenbelags in der Küche in einem ca. 40 cm breiten Streifen erforderlich und der Gipsputz der Außenwand und im Übergang an die zum Bad gelegene Wand ist bis zu einer Höhe von ca. 50 cm über dem Bohrlochansatz zu entfernen. Weiterhin ist eine Nachinjektion der Wände im Sockelbereich erforderlich. Auf den freigelegten Wandbereich sind eine Dichtschlämme und eine Hohlkehle im Anschluss der Wand an die Bodenplatte anzulegen sowie die Flächen mit Sanierputz zu versehen.

Der Höhe nach sind für diese Arbeiten Mangelbeseitigungskosten von 1.471,00 € brutto angemessen. Die Kammer folgt insoweit im Rahmen der Schadensschätzung nach § 287 ZPO im Grundsatz den Feststellungen des Sachverständigen P im selbständigen Beweisverfahren zur Kostenhöhe. Der Sachverständige P hat für die Innenarbeiten an den Küchenwänden einschließlich Prüfungs- und Freilegungsarbeiten sowie Probeentnahme und Laboruntersuchungen insgesamt 3.516,00 € veranschlagt. Die Kosten für die Prüfung des Putzaufbaus und Putzuntergrundes in Höhe von 260,00 € und die geschätzten Untersuchungskosten in Höhe von 1.785,00 € sind davon indes in Abzug zu bringen, da entsprechende Probeentnahmen bereits im Rahmen des über die Sachverständige X eingeholten gerichtlichen Sachverständigengutachtens durchgeführt worden sind und Laboruntersuchungen durch die von der Sachverständigen X beauftragte O GbR durchgeführt wurden. Erneuter diesbezüglicher Maßnahmen und labortechnischer Untersuchungen bedarf es mithin nicht.

Für die Ertüchtigung der Küchen- und WC-Außenwand sind 2.080,00 € zu veranschlagen. Für die Ausbesserung des Welleternitdaches über dem WC-Dach sind weitere 520,00 € anzusetzen. Daraus ergibt sich ein Gesamtbetrag von 4.071,00 €, der wiederum auf einen Nettobetrag von 3.421,01 € zu reduzieren ist, da von den Klägern als Zahlungsantrag lediglich die Nettokosten geltend gemacht werden.

Darüber hinausgehende Schadensposten für die Gesamterneuerung des Daches inklusive der Wärmedämmung sowie die Instandsetzung des Entwässerungssystems für die Dachentwässerung sowie die Entleerung und Ertüchtigung der bestehenden Sickergrube stellen keine ersatzfähigen Schaden dar, denn sie sind von der Vereinbarung der Parteien und den danach der Beklagten obliegenden Pflichten nicht umfasst. Die Verpflichtung zur sach- und fachgerechten Beseitigung der Ursachen der Feuchteschäden im Erdgeschoss des streitgegenständlichen Objekts kann nach einem objektiven Empfängerhorizont vorliegend nicht so weit verstanden werden, dass davon sämtliche Ertüchtigungsmaßnahmen erfasst sein sollten, die erforderlich sind, um ein alters- und nutzungsbedingt renovierungsbedürftiges Haus in einen tadellosen Zustand zu versetzen. Insbesondere konnten davon nach dem in der Vereinbarung zum Ausdruck kommenden Verständnis der Parteien solche Maßnahmen nicht umfasst sein, die mit der regelmäßigen Hege, Pflege und Instandhaltung sowie routinemäßig vorzunehmenden Erneuerungen und Renovierungen einhergehen. Den Klägern war der altersbedingte Zustand des Hauses bei ihrer Kaufentscheidung bewusst, und dieser hat sich in einem entsprechend angepassten Kaufpreis auch niedergeschlagen. Insoweit wurde zunächst auch ein kaufrechtlicher Haftungsausschluss der Beklagten vereinbart. Der Begriff der „Ursache“ in der Vereinbarung vom 22./25.05.2009 ist demnach nicht im Sinne technisch-physikalischer Kausalität zu verstehen, sondern bezieht sich nur auf diejenigen unmittelbaren Auslöser der Feuchtigkeitserscheinungen, die beiden Parteien bei Abschluss des Kaufvertrages unbekannt und äußerlich nicht erkennbar waren, so dass sie erst im Rahmen der Renovierungsarbeiten offenbar wurden. Nicht erfasst sind demgegenüber Ursachen, die in einer generellen Erneuerungsbedürftigkeit des Daches über dem WC-Anbau und in der Ertüchtigung des Dachentwässerungssystems sowie der Ertüchtigung und Entleerung der Sickergrube bestehen. Dabei handelt es sich um kontinuierlich im Rahmen des üblichen Wohnbetriebs und periodisch anfallende Instandhaltungsarbeiten.

c) Auf ein im Rahmen des § 254 BGB zu berücksichtigenden Mitverschuldens der Kläger an der Schadensentstehung kam es nach den vorangegangenen Ausführungen im Ergebnis nicht an. Hier wäre aber jedenfalls zu berücksichtigen gewesen, dass der Übergang des von den Klägern errichteten Treppenpodestes an die in die Außenwand der Küche eingebaute Tür nach den Feststellungen der Sachverständigen X nicht abgedichtet ist und somit mitursächlich für die Feuchtigkeitsschäden wurde.

Der Umstand, dass die Kläger die Immobilie zwischenzeitlich weiterveräußert haben, lässt die ersatzfähigen Schadenspositionen nicht entfallen. Dies gilt selbst dann, wenn sich die festgestellten Mängel nicht in einem niedrigeren als dem marktüblichen Kaufpreis niedergeschlagen hätten.

Soweit die Kläger Zahlung der Mangelbeseitigungskosten verlangen, handelt es sich um einen Schadensersatz statt der Leistung bei nicht ordnungsgemäßer Leistung. Vom Schadensersatz statt der Leistung werden alle Schäden erfasst, die vermieden worden wären, wenn ordnungsgemäß nacherfüllt worden wäre. Somit kann stets der sog. „kleine“ Schadensersatz als mangelbedingter Minderwert geltend gemacht werden. Dies gilt auch dann, wenn der Kaufgegenstand ohne Verlust weiterverkauft wird. Eine etwaige Vorteilsausgleichung bei einem günstig erzielten Weiterverkaufspreis findet nicht statt.

Eine hilfsweise Geltendmachung von Vorschussansprüchen scheidet aus, da bereits mit der Klageschrift ausdrücklich Schadensersatz statt der Leistung verlangt worden ist, und die Änderung auf einen Vorschussanspruch gemäß § 281 Abs. 4 BGB nicht möglich ist.

Soweit die Kläger die Klageforderung hilfsweise auf Kosten für Auf- und Abbau der Küche stützen, dringen sie damit ebenfalls nicht durch. In Anbetracht des zwischenzeitlichen Verkaufs des Objekts ist bereits nicht schlüssig vorgetragen inwieweit den Klägern durch Ab- und Aufbau der Kücheneinrichtung ein Schaden entstehen kann.

Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.

II.

Die Klage war hinsichtlich des Klageantrags zu 2) auf Feststellung einer weitergehenden Ersatzpflicht der Beklagten abzuweisen.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet ist, den Klägern etwaige höhere Sanierungskosten, dabei insbesondere die Mehrwertsteuer, zu ersetzen, soweit solche Kosten im Zuge noch auszuführender Mängelbeseitigungskosten anfallen würden.

Die Kläger haben nicht dargelegt dass insoweit eine hinreichende Schadenswahrscheinlichkeit für die Zukunft gegeben ist. Der Schaden an der Abdichtung und die insoweit anfallenden Reparaturkosten wurden nach dem klägerischen Vortrag bereits im Rahmen des Weiterverkaufs des Objektes durch einen Preisabschlage in Höhe von 10.000,00 € berücksichtigt. Soweit die Kläger vortragen, dass die Ertüchtigung und Entleerung der Sickergrube davon nicht mit umfasst sein sollte, ebenso wie der Anschluss der Regenrinne, und daher der Schaden fortbestehe, folgt daraus keine Ersatzverpflichtung der Beklagten. Wie oben ausgeführt, handelt es sich bei den – ihrem Vortrag gemäß – von den Klägern gegenüber den Zweitkäufern übernommenen Verpflichtungen um solche der bloßen laufenden Instandhaltung, die nicht von der Vereinbarung der Parteien vom 22./25.05.2009 umfasst waren.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.

Eine gesonderte Kostenentscheidung hinsichtlich der Kosten der selbständigen Beweisverfahren ist nicht veranlasst (BGH, NJW 1996, 1749; NJW 1956, 785; Huber, in: Musielak, ZPO, 10. Aufl. 2013, § 494 a, Rn. 1) und würde dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung widersprechen. Ob und inwieweit die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens notwendig waren ist nicht Bestandteil der der Kostengrundentscheidung zugrundeliegenden Prüfung im Erkenntnisverfahren, sondern der Prüfung der Erstattungsfähigkeit der Kosten im Kostenfestsetzungsverfahren nach § 104 ZPO. Dort ist auch zu prüfen, ob und unter welchen Voraussetzungen die Kosten dann nicht erstattungsfähig sind, wenn das Ergebnis der Beweiserhebung für die Entscheidung in der Hauptsache ganz oder teilweise nicht verwertet wurde.

IV.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 11.301,00 € festgesetzt.

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