I. Die Beklagten werden verurteilt, die Löschung des zu ihren Gunsten als Gesamtberechtigte in Abteilung II Nr. 1 des Grundbuchs von … Blatt … eingetragenen Wohnungsrechts zu bewilligen.

II. Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ab Mai 2023 bis zur Abgabe der Löschungsbewilligung eine Entschädigung i.H.v. monatlich EUR 594,05 an die Klägerin zu zahlen.

III. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

IV. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i.H.v. EUR 50.000,00 vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf bis EUR 45.000,00 festgesetzt.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zustimmung zur Löschung eines Wohnungsrechts und Zahlung von Nutzungsentgelt.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks … in …. Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut. In Abteilung II des Grundstücks ist für die Beklagten als Gesamtberechtigte ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB eingetragen (Anlage K 1).

Das Grundstück stand ursprünglich im Eigentum von … (im Weiteren die „damalige Eigentümerin“). Die damalige Eigentümerin räumte den Beklagten mit notarieller Urkunde vom 25.1.2006, ergänzt durch notarielle Urkunde vom 9.10.2006, ein „lebenslängliches entgeltliches Wohnrecht“ ein. In § 2 Abs. 1-3 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 werden dazu die Beweggründe der damaligen Eigentümerin für die Einräumung des Wohnungsrechts und die Lebenssituation ihrer Enkelin dargestellt, die behindert ist und in einer Behindertenwohnung lebt. Insoweit wird auf Anlage K 2 Bezug genommen. Die damalige Eigentümerin hatte ihre Enkelin als Alleinerbin eingesetzt.

In § 2 Abs. 4 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 heißt es:

„In Erwartung auch weiterhin eines guten und freundschaftlichen Mietverhältnisses und der Übernahme von Hilfeleistungen im Falle meiner Erkrankung oder aus anderen Gründen bestelle ich hiermit zugunsten den Erschienenen zu 2a) und 2b) [= die Beklagten] ein lebenslängliches entgeltliches Wohnrecht [Herv. übernommen].“

In § 3 Abs. 1 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 heißt es:

„Das Entgelt für das Wohnrecht beträgt 420,00 € monatlich und ist jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats an mich, bzw. meine Erbin zu zahlen.“

In § 4 Ziffer 1 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 heißt es:

„Für den Fall, dass ich mein Haus räumen muss und in ein Alters- oder Pflegeheim übersiedeln muss und damit meinen Wohnsitz im … endgültig aufgebe, bin ich berechtigt, das Haus zu verkaufen. Für diesen Fall sind wir uns darüber einig, dass das Wohnrecht dann erlöschen soll und zwar gegen Zahlung eines Wertes, der dem halben Wohnrecht entspricht.

[Rechenbeispiel ausgelassen].“

In Ziffer 2 heißt es:

„Geben die Erschienenen zu 2a) und b) [= die Beklagten] das Wohnrecht nach dem Tode der erschienenen zu 1) [= die damalige Eigentümerin] auf Veranlassung der Erbin auf, ist der Wert des Wohnrechts voll zu erstatten, also in diesem Beispiel mit 103.320,00 €.“

Bezüglich des weiteren Inhalts der notariellen Urkunde wird auf Anlage K 2 Bezug genommen.

In der als Anlage K 3 vorgelegten ergänzenden notariellen Urkunde vom 9.10.2006 heißt es unter anderem:

„Klarstellend wird festgehalten, dass die Entgeltlichkeit nebst Wertsicherung schuldrechtlich vereinbart sind.“

Die damalige Eigentümerin … wurde nach ihrem versterben durch ihre Enkelin, Frau …, beerbt (nachfolgend die „Erbin“). Mit Schreiben vom 1.12.2021 forderten die Bevollmächtigten der Erbin, die zugleich die Prozessbevollmächtigten der Klägerin im hiesigen Verfahren sind, die Beklagten auf, Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrags i.H.v. EUR 62.970,00 eine Löschungsbewilligung für das Wohnungsrecht zu erteilen. Einen dahingehenden Anspruch ließen die Beklagten durch ihren Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 13.12.2021 zurückweisen (Anlagenband Bekl., Bl. 17). Mit Schreiben vom 24.3.2022 bot die Erbin den Beklagten für die Erteilung der Löschungsbewilligung eine Entschädigung i.H.v. EUR 110.000,00 (Anlage K 5). Mit Schreiben vom 4.4.2022 erbat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten eine Fristverlängerung bis 25.4.2022 (Anlage K 6). Eine weitergehende Reaktion von Seiten der Beklagten blieb aus (Bl. 77 d.A.), sodass die Verhandlungen im Mai 2022 für die Erbin gescheitert waren (Bl. 48 d.A.). In der Folge suchte die Erben einen Käufer, der bereit war, das Wohnungsrecht der Beklagten zu übernehmen und fand einen solchen in der Klägerin, die in der Sozietät ihrer Prozessbevollmächtigten und damit auch der Bevollmächtigten der Erbin tätig war. Die Klägerin erwarb das streitgegenständliche Grundstück unter Übernahme des Wohnungsrechts mit notariellem Kaufvertrag vom 11.8.2022. Auf Bl. 96 ff. d.A. wird verwiesen.

Mit Vertrag vom 6. bzw. 7.11.2022 mieteten die Beklagten ab voraussichtlich 16.3.2023 eine Wohnung einer Baugenossenschaft an (Anlagenband Bekl., Bl. 19). Mit Schreiben vom 11.11.2022 wandte sich der Prozessbevollmächtigte der Beklagten an die Betreuerin der Erbin und wies auf erforderlich gewordene Arbeiten an dem streitgegenständlichen Objekt hin (Anlagenband Bekl., Bl. 21). Mit Schreiben vom 14.11.2022 teilte die Klägerin den Beklagten mit, dass sie Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks geworden sei, das zugunsten der Beklagten eingetragen Wohnungsrecht übernommen habe und dass die Miete ab Dezember 2022 an die Klägerin zu zahlen sei. Zugleich erklärte sie eine Mieterhöhung ab Januar 2023 auf monatlich EUR 594,05 (Anlage K 4). Mit Schreiben vom 13.12.2022 teilte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten der Klägerin mit, dass die Möglichkeit bestünde, das Objekt zum 31.3.2023 freizugeben, sollte eine Einigung bezüglich der finanziellen Abfindung gefunden werden. Sollte eine Einigung bis zum Ende des Jahres nicht erzielt werden können, werde das Wohnrecht bestehen bleiben (Anlage K 7.2). Mit E-Mail vom 19.12.2022 teilte die Klägerin dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten mit, dass sie an einer Ablösung des Wohnungsrechts nicht interessiert sei (Anlage K 8.2).

Mit Schreiben vom 27.1.2023 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum 30.4.2023 (Bl. 3; Anlagenband Bekl., Bl. 31). Am 30.4.2023 übergaben die Beklagten das geräumte Haus an die Klägerin.

Die Klägerin ist der Auffassung, mit der Kündigung des Mietverhältnisses sei auch das Schuldverhältnis für die Bewilligung des dinglichen Wohnungsrechts entfallen.

Die Klägerin beantragt,

1. Die Beklagten werden verurteilt, die Löschung des zu ihren Gunsten als Gesamtberechtigte in Abt. II Nr. 1 des Grundbuchs von … Blatt … eingetragenen Wohnungsrechts zu bewilligen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ab Mai 2023 bis zur Abgabe der Löschungsbewilligung eine Entschädigung in Höhe von monatlich 594,05 € an die Klägerin zu zahlen.

Die Beklagten haben den Klageantrag zu Ziffer 1 Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von EUR 79.845,12 anerkannt und im Übrigen beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, sie seien auf Veranlassung der Erbin aus dem Objekt ausgezogen. Deshalb greife die vereinbarte Entschädigungsklausel in § 4 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006. Dies gelte auch bezüglich Klägerin als Rechtsnachfolgerin (Bl. 45 d.A.). Sie sind überdies der Auffassung, auch die Klägerin habe durch ihre Schreiben vom 14.11.2022 und 3.4.2023 Veranlassung gegeben, das Objekt zu räumen (Bl. 92 d.A.).

Das Gericht hat die Parteien in der mündlichen Verhandlung persönlich angehört. Mit Beschluss vom 14.6.2024 hat das Gericht mit Zustimmung der Parteien eine Entscheidung im schriftlichen Verfahren angeordnet.

Die zulässige Klage ist hinsichtlich des Klageantrags zu Ziffer 1 begründet, im Übrigen war die Klage abzuweisen.

Die Klägerin kann von den Beklagten Zustimmung zur Löschung des Wohnungsrechts Verlangen (I.), ohne dass die Beklagten dem einen Gegenanspruch entgegenhalten können (II.). Zudem war festzustellen, dass die Klägerin von den Beklagten Entgeltzahlung in der begehrten Höhe verlangen kann (III.).

I. Die Klägerin kann von den Beklagten die Abgabe einer Löschungsbewilligung des zugunsten der Beklagten bestehenden Wohnungsrechts aus § 812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1 BGB verlangen.

Denn der der ursprünglichen Verfügung zur Einräumung eines Wohnungsrechts i.S.v. § 1093 BGB durch die damalige Eigentümerin … zugrunde liegende Rechtsgrund ist mit Aufgabe des Wohnungsrechts durch die Beklagten entfallen.

1. Der Rechtsgrund für das Wohnungsrecht ist nicht durch die Beendigung des Mietvertrags entfallen.

Es ist im Einzelfall zu bewerten, ob mit der Beendigung eines Mietvertrags ein parallel bestehendes Wohnungsrecht aufgegeben werden soll. Grundsätzlich bleibt ein Wohnungsrecht von der Kündigung eines Mietvertrags unberührt (BGH vom 13.11.1998, Az. V ZR 29/98; OLG Koblenz vom 18.4.2018, Az. 5 U 1303/17).

Dass das zwischen der damaligen Eigentümerin … und den Beklagten geschlossene Mietverhältnis und das den Beklagten eingeräumte Wohnungsrecht zwar eng miteinander verbunden sein sollten, gleichwohl rechtlich selbstständig voneinander ausgestaltet sein sollten, zeigt sich dran, dass § 4 Abs. 1 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 Voraussetzungen für ein Erlöschen des Wohnungsrechts vorsieht, während § 5 der Vereinbarung eine Aufhebung des Mietvertrags ab Bekundung des Verkaufswillens der ehemaligen Eigentümerin … regelt.

Zudem enthält die notarielle Urkunde vom 25.1.2006 insbesondere in § 3 eigenständige schuldrechtliche Regelungen zum eingeräumten Wohnungsrecht, die neben den Mietvertrag bestehen (anders bei OLG Koblenz vom 18.4.2018, Az. 5 U 1303/17).

2. Durch die Kündigungserklärung der Beklagten vom 27.1.2023 und den daraufhin erfolgten, uneingeschränkten Auszug aus dem streitgegenständlichen Objekt haben die Beklagten jedoch die schuldrechtliche Aufgabe des Wohnungsrechts erklärt.

a. Der Rechtsgrund für das den Beklagten durch die damalige Eigentümerin eingeräumte Wohnungsrecht liegt in dem in der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 verkörperten schuldrechtlichen Vertrag (BGH vom 13.11.1998, Az. V ZR 29/98). Die Klägerin ist aufgrund der Bezugnahme im Grundbuch auf die Eintragungsbewilligung mit dem Eigentumserwerb in die notarielle Urkunde vom 25.1.2006 eingetreten (vgl. BGH vom 19.3.2021, Az. V ZR 44/19). Diese Vereinbarung enthält keine näheren Regelungen zu etwaigen Bedingungen der Ausübung des Wohnungsrechts oder zu seiner Beendigung. Die Anwendung des Vertrags auf das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien ist daher durch Auslegung anhand der §§ 133, 157 BGB zu ermitteln.

b. In der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 ist eine Aufgabe des Wohnungsrechts angelegt. Zur Aufgabe des Wohnungsrechts waren neben der ursprünglichen Eigentümerin nur die Beklagten berechtigt.

Obwohl die ursprüngliche Eigentümerin und die Beklagten nach § 3 Abs. 4 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 die Einräumung eines lebenslänglichen Wohnungsrechts vereinbart haben (siehe auch § 2 Abs. 4 der notariellen Vereinbarung vom 25.1.2006), war das den Beklagten eingeräumte Wohnungsrecht nicht auf bedingungslosen Fortbestand angelegt, sondern der Disposition der ursprünglichen Eigentümerin einerseits (i) und der Beklagten andererseits (ii) unterworfen:

(i) Für den Fall, dass die damalige Eigentümerin das Objekt aufgrund Umzugs in ein Pflegeheim verwerten müsste, sieht § 4 Abs. 1 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 ein Erlöschen des Wohnungsrechts vor. Gleichzeitig ist eine Regelung zur Abfindung der Beklagten vorgesehen.

(ii) § 4 Abs. 2 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 sieht die Möglichkeit vor, dass die Beklagten das Wohnungsrecht aufgeben. Geschieht dies nach dem Tode der ursprünglichen Eigentümerin auf Veranlassung der Erbin …, ist ebenfalls eine Regelung zur Abfindung der Beklagten vorgesehen. Ein Erlöschen des Wohnungsrechts durch Handlungen der Erbin ist in der notariellen Vereinbarung – anders als in Absatz 1 – nicht vorgesehen. Davon sind auch die Beklagten in ihrem außergerichtlichen Schreiben vom 13.12.2021 ausgegangen (Anlage B 4).

Mit diesen beiden Regelungen spiegelt der Vertrag die besonderen Belange der damaligen Eigentümerin einerseits und ihrer Erbin andererseits wider. Darüber hinausgehende Abfindungsregelungen sieht der Vertrag nicht vor.

c. Die von den Beklagten erklärte Kündigung und die uneingeschränkte Nutzungsaufgabe durch die Beklagten sind aus der Sicht eines objektiven Empfängers in der Position der Klägerin als Aufgabe des Wohnungsrechts zu verstehen. Dem liegt eine Würdigung der Gesamtumstände zugrunde.

i. Die Einräumung des Wohnungsrechts war im Ausgangspunkt von dem Interesse der Beteiligten getragen, die Pflege der damaligen Eigentümerin zu gewährleisten und im Falle ihres Todes eine Vermögensgrundlage für ihre Erbin zu schaffen, die einen möglichst geringfügigen Verwaltungsaufwand für die Erbin bedeutete. Dies ergibt sich aus der Vereinbarung in § 2 Abs. 3 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 und mit Blick auf die Erbin in § 2 Abs. 1 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 sowie insbesondere § 3 Abs. 3 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006.

Mit dieser Interessenlage ist es im Ausgangspunkt nicht vereinbar, komplexe Anforderungen an die Aufgabe des Wohnungsrechts zu stellen; vielmehr war den ursprünglichen Parteien der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 daran gelegen, zugunsten der Erbin in möglichst einfacher und zügiger Weise Klarheit über den Bestand der Vermögenswerte herbeizuführen. Diese Erwägungen gelten im Grundsatz auch für das Verhältnis der Parteien des hiesigen Rechtsstreits untereinander, wobei mit Blick auf eine größere Geschäftserfahrenheit der Klägerin im Vergleich zur Erbin von der Klägerin eine umfassendere Betrachtung der Gesamtumstände verlangt werden kann.

ii. Der Bestand des Wohnungsrechts war seit Dezember 2021 Diskussionsgegenstand zunächst zwischen der Erbin und den Beklagten, seit Dezember 2022 zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits.

Die Bevollmächtigten der Erbin sind im Dezember 2021 explizit mit dem Anliegen an die Beklagten herangetreten, das Wohnungsrecht zu kapitalisieren und aufzuheben. Die Beklagten sind dem Anliegen der Erbin entgegengetreten und haben den Kontakt im Verlauf des Jahres 2022 trotz Ankündigung einer Rückmeldung mit Schreiben vom 4.4.2022 (Anlage K 6.2) nicht weiterverfolgt.

Nach Mitteilung des Eigentumsübergangs mit Schreiben vom 14.11.2022 (Anlage K 4) haben die Beklagten mit Schreiben vom 13.12.2022 der Klägerin mitteilen lassen, es bestünde die Möglichkeit, das Objekt zum 31.3.2023 freizugeben, sollte eine Einigung bezüglich der finanziellen Abfindung gefunden werden. Sollte eine Einigung bis zum Ende des Jahres nicht erzielt werden können, werde das Wohnungsrecht bestehen bleiben (Anlage K 7.2). Damit waren der Bestand des Wohnungsrechts und eine etwaige Aufgabe konkreter Gegenstand der Verhandlungen zwischen den Parteien. Mit E-Mail vom 19.12.2022 teilte die Klägerin dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten mit, dass sie an einer Ablösung des Wohnungsrechts nicht interessiert sei (Anlage K 8.2).

iii. Mit Schreiben vom 27.1.2023 haben die Beklagten das Mietverhältnis zum 30.4.2023 gekündet (Anlagenband Bekl., Bl. 31) und das streitgegenständliche Haus ohne jegliche Einschränkung an die Klägerin herausgegeben. Entgeltzahlungen wurden seit Mai 2023 eingestellt. Vor dem Hintergrund, dass der Klägerin bewusst war, dass die Beklagten das Wohnungsrecht vor dem Erwerb durch die Klägerin nicht aufgegeben haben, die Klägerin das Wohnungsrecht vielmehr mit kaufvertraglicher Regelung explizit übernommen hat, und der Bestand des Wohnungsrechts zwischen den Parteien schriftlich erörtert worden ist, konnte die Klägerin das Verhalten der Beklagten nicht anders verstehen, als dass die Beklagten das Wohnungsrecht aufgeben werden. Anhaltspunkte, die im Zeitpunkt der Kündigung und der Herausgabe des Hauses ein davon abweichendes Verständnis begründen könnten, sind von der Beklagtenseite nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich. Etwas anderes haben die Beklagten erstmals mit Schreiben vom 5.6.2023 (Anlage K 7) vorgebracht. Zu diesem Zeitpunkt war der Akt der Nutzungsaufgabe allerdings bereits abgeschlossen.

Insbesondere folgt aus dem beklagtenseitigen Vortrag nichts Gegenteiliges, aus der Kündigung des Mietverhältnisses und dem Auszug könne aus Sicht eines objektiven Empfängers deshalb nicht die dauerhafte Nutzungsaufgabe des Wohnungsrechts entnommen werden, weil theoretisch die Möglichkeit bestanden hätte, dass sich die Beklagten mit dem Wohnen in einem Mehrfamilienhaus nicht hätten abfinden können und sich einen Rückzug hätten offenhalten wollen (Bl. 91 d.A.).

Zwar ist der dieser Argumentation zugrunde liegende Gedanke durchaus nachvollziehbar. Er hat sich jedoch in keiner Weise im Verhalten der Beklagten gegenüber der Klägerin manifestiert. Weder haben die Beklagten einen Rückzugsvorbehalt geäußert noch haben sie nach der Nutzungsaufgabe ihre Entgeltzahlungen gegenüber der Klägerin fortgesetzt (hierzu auch OLG Koblenz vom 18.4.2018, Az. 5 U 1303/17). Wie die Klägerin vor diesem Hintergrund zu dem Verständnis hätte gelangen sollen, die Beklagten würden an dem Wohnungsrecht festhalten wollen, haben die Beklagten nicht aufgezeigt.

iv. Anders als die Beklagten meinen, hat im Kündigungs- und Rückgabezeitpunkt auch nicht eine Räumungsklage wie ein Damoklesschwert über den Beklagten geschwebt, die sie derart zur Nutzungsaufgabe an dem Grundstück bewegt haben könnte, dass aus der Perspektive der Klägerin ein anderes Verständnis als vorstehend dargestellt angezeigt wäre (entgegen Bl. 90 d.A.).

Die Klägerin hat bereits mit ihrem ersten an die Beklagten gerichteten Schreiben vom 14.11.2022 keinerlei Andeutungen dahingehend gemacht, dass sie eine Nutzungsaufgabe durch die Beklagten anstrebt (Anlage K 4). Mit E-Mail vom 19.12.2022 hat die Klägerin überdies explizit mitgeteilt, dass sie an der Ablösung des Wohnungsrechts nicht interessiert sei (Anlage K 8.2). Woraus sich vor diesem Hintergrund der Eindruck der Beklagten hätte ergeben sollten, es drohe ein Räumungsstreit, haben die Beklagten nicht näher dargelegt.

Die Beklagten haben vielmehr neben einem etwaigen Kapitalisierungsinteresse selbst einen weiteren Kündigungsgrund aufgezeigt, nämlich bevorstehende Veränderungen der Umgebung des Hauses und in Verbindung damit befürchtete Streitigkeiten mit der Klägerin. So haben die Beklagten ausgeführt, die Klägerin habe mit ihrem Schreiben vom 14.11.2022 mitgeteilt, den hinteren Teil des Objekts bebauen lassen zu wollen. Da hierfür nach Auffassung der Beklagten ihre Zustimmung erforderlich gewesen sei, habe sich ein Rechtsstreit angekündigt (Bl. 91 d.A.).

Hätten die Beklagten tatsächlich an dem streitgegenständlichen Objekt festhalten wollen, hätte es ihnen bis zum Zeitpunkt der Nutzungsaufgabe offengestanden, in dem Objekt zu verbleiben und das alternative eingegangene Mietverhältnis aufzuheben. Zwar haben die Beklagten das Mietverhältnis bereits im November 2022 geschlossenen. Da die Überlassung der neuen Wohnung allerdings erst für den 16.3.2023 in Aussicht stand, hätten die Beklagten anstatt einer Nutzungsaufgabe des streitgegenständlichen Objekts eine Aufhebung des neuen Mietvertrags anstreben können.

II. Die Beklagten können dem Anspruch zur Abgabe der Löschungsbewilligung nicht die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 Abs. 1 BGB oder sonstige Einreden entgegenhalten, weil die Beklagten gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung einer Abfindung haben.

1. Die Aufgabe des Wohnungsrechts durch die Beklagten hat keine Abfindungspflicht der Klägerin nach § 4 Abs. 2 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 ausgelöst.

Der Abfindungsanspruch nach § 4 Abs. 2 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 setzt voraus, dass die Aufgabe des Wohnungsrechts durch die Beklagten „auf Veranlassung der Erbin“ erfolgt. Wie bereits ausgeführt, regelt § 4 in seinen Absätzen 1 und 2 die besonderen Belange der damaligen Eigentümerin und ihrer Erbin. Andere Personen als diese beiden, insbesondere weitere Rechtsnachfolger im Eigentum, sollen keine Möglichkeit haben, auf eine Aufhebung des Wohnungsrechts hinzuwirken. Daraus folgt zugleich, dass gegenüber anderen Rechtsnachfolgern im Falle der Aufgabe des Wohnungsrechts auf dieser Grundlage keine Abfindungsansprüche entstehen können. Letztlich kann jedoch dahinstehen, ob die Regelung auch für die Klägerin als Rechtsnachfolgerin gilt, da die Beklagten keine Anhaltspunkte vorgebracht haben, die eine Veranlassung der Klägerin zur Aufgabe des Wohnungsrechts darstellen.

Wie bereits ausgeführt, hat die Klägerin gegenüber den Beklagten zu keiner Zeit geäußert, an dem Wohnungsrecht nicht festhalten zu wollen. Vielmehr ist sie gegenüber den Beklagten als neue Vermieterin aufgetreten und hat schließlich mit E-Mail vom 19.12.2022 explizit erklärt, an der Ablösung des Wohnungsrechts nicht interessiert zu sein. Konkrete Anhaltspunkte, die eine Veranlassung der Klägerin darstellen könnten, hat die Beklagtenseite nicht vorgebracht. Sie haben vielmehr ausdrücklich erklärt, die Beklagten hätten sich einzig und allein auf Veranlassung der Erbin Burmeister um Ersatzwohnraum gekümmert (Bl. 78, 91 d.A.). Sie würden noch heute in dem streitgegenständlichen Objekt wohnen, wenn nicht die Erbin unter Klageandrohung aufgefordert hätte, die Löschungsbewilligung für das eingetragene Wohnungsrecht zu erteilen (Bl. 90 d.A.). In Widerspruch hierzu stehen zwar die pauschalen Ausführungen, auch die Klägerin habe durch ihre Schreiben vom 14.11.2022 und 3.4.2023 Erklärungen abgegeben, die nach Auffassung der Beklagten nur dahingehend zu verstehen gewesen seien, das Objekt zu räumen, mithin ebenso Veranlassung gegeben hat (Bl. 92 d.A.). Hieraus kann aber – wie ausgeführt – keine Veranlassung der Klägerin abgeleitet werden.

2. Die Klägerin ist auch nicht in eine etwaige Abfindungspflicht der Erbin eingetreten.

a. Da die Erbin das Eigentum an dem Grundstück belastet mit dem Wohnungsrecht an die Klägerin übertragen hat und die Kündigung durch die Beklagten in Kenntnis des vollzogenen Eigentumsübergangs erfolgt ist, ist bereits nicht davon auszugehen, dass den Beklagten gegenüber der Erbin ein Abfindungsanspruch nach § 4 Abs. 2 der notariellen Vereinbarung vom 25.1.2006 zusteht.

b. Selbst wenn ein solcher Anspruch der Beklagten gegen die Erbin bestünde, hat die Beklagtenseite keine Anhaltspunkte vorgebracht, die darauf hindeuten, dass die Klägerin eine Schuld der Erbin nach § 414 BGB übernommen hat oder der Erbin auf Schuldnerseite beigetreten ist. Ein – unterstellter – Anspruch der Beklagten gegen die Erbin wäre schuldrechtlicher Natur. Er wäre durch den Eigentumsübergang von der Erbin auf die Klägerin nicht ohne Weiteres auf die Klägerin übergegangen (vgl. OLG Hamm vom 26.4.2017, Az. 30 U 147/16).

Anhaltspunkte für eine Schuldübernahme oder einen Schuldbeitritt zwischen der Erbin und der Klägerin liegen nicht vor. Zwar hat die Klägerin – worauf auch die Beklagten hinweisen (Bl. 91 d.A.) – in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, sie habe aufgrund des bestehenden Wohnungsrechts einen reduzierten Kaufpreis an die Erbin gezahlt. Daraus folgt aber nicht, dass die Parteien des Kaufvertrags einen Schuldbeitritt oder Ähnliches vereinbaren wollten. Naheliegender ist – wie auch die Klägerin in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat –, dass durch den reduzierten Kaufpreis die auf dem Grundstück verbliebene dinglichen Belastung wirtschaftlich abgebildet werden sollte. Dementsprechend haben die Beklagten hinsichtlich einer Schuldübernahme auch nur auf den Grundstückskaufvertrag verwiesen (Bl. 91 d.A.) und nach dessen Vorlage durch die Klägerin keine eine entsprechende Vereinbarung zwischen der Klägerin und der Erbin aufgezeigt.

III. Die Klägerin hat zudem ein Interesse daran feststellen zu lassen, dass die Beklagten verpflichtet sind, ein monatliches Entgelt i.H.v. EUR 594,05 seit Mai 2023 an die Klägerin zu zahlen.

1. Der Anspruch der Klägerin folgt aus § 3 Abs. 1 und 2 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 i.V.m. dem Erhöhungsverlangen mit Schreiben vom 14.11.2022.

Ausweislich der notariellen Urkunde beträgt das Entgelt für das Wohnungsrecht EUR 420,00 monatlich. Es soll an den Lebenshaltungskonstenindex gebunden sein und sich entsprechend erhöhen oder ermäßigen. Die Klägerin hat das Entgelt gegenüber den Beklagten unter Darstellung der zugrunde liegenden Berechnung mit Schreiben vom 14.11.2022 erhöht. Inhaltlich sind die Beklagten dem nicht entgegengetreten.

2. Der Anspruch ist auch nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagten mit Schreiben vom 27.1.2023 ab 30.4.2023 erloschen. Denn die Kündigung betraf lediglich das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis, in das die Klägerin nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist.

Bei der Entgeltregelung in § 3 der notariellen Urkunde vom 25.1.2006 handelt es sich aber um eine eigenständige schuldrechtliche Entgeltabrede, die nicht mit dem Mietverhältnis, sondern mit dem Bestand des Wohnungsrechts in Verbindung steht (siehe hierzu Kazele, in: BeckOGK BGB, Stand 1.5.2024, § 1093 Rn. 59). Dies ist auch sachgerecht, weil das Ausschlussrecht der Beklagten mit Blick auf das streitgegenständliche Objekt, das mit der Entgeltabrede abgegolten wird, nicht aus dem Mietvertrag, sondern aus der Wirkung des § 1093 Abs. 1 S. 1 BGB folgt. Solange die Beklagten daher aus ihrem dinglichen Wohnungsrecht Rechte gegenüber der Klägerin herleiten können, sind sie zur Entrichtung des vereinbarten Entgelts verpflichtet.

IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 ZPO.