Urteil vom Landgericht Wuppertal - 2 O 290/09

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 23.896,44 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 11.11.2009 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu insgesamt 12 % und der Beklagte zu 88 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Der Beklagte betreibt unter der Firma „L O“ ein Projektentwicklungsunternehmen. Die Kläger sind seit dem Jahr 2003 Eigentümer des Grundbesitzes N-Straße in T. Die Parteien streiten um Ansprüche, die in Zusammenhang mit der Entwicklung und Erschließung dieses Grundstückes stehen.

Das Grundstück befindet sich im Gebiet des Bebauungsplanes W 128, der bereits seit dem Jahr 1977 bestandskräftig ist. Das Plangebiet W 128 grenzt an das Gebiet des Bebauungsplanes W 508, das von dem Beklagten entwickelt wurde. Der Bebauungsplan W 508 ist im Jahr 2002 in Kraft getreten. Das klägerische Grundstück grenzt unmittelbar an ein Gebiet, für das die Stadt T mit der Firma U GmbH einen Erschließungsvertrag geschlossen hatte.

Der Beklagte vermittelte das Grundstück im Auftrag der früheren Grundstückseigentümer an die Kläger. In diesem Zusammenhang schlossen die Parteien am 11.09.2003 einen als Reservierungsvereinbarung bezeichneten Vertrag. Über die einzelnen Passagen der Vereinbarung führten die Parteien Verhandlungen und die Vereinbarung gibt deren Ergebnis wieder. Nach Ziffer 3 der Reservierungsvereinbarung verpflichteten sich die Kläger, an den Beklagten einen Betrag in Höhe von 20.000,00 Euro für Entwicklungskosten zu zahlen. Nach Ziffer 5 der Reservierungsvereinbarung verpflichteten sich die Kläger, eine Reservierungsgebühr in Höhe von 700,00 Euro an den Beklagten zu zahlen. Diese Gebühr war nach Ziffer 6 der Reservierungsvereinbarung mit der Zahlung der Entwicklungskosten zu verrechnen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Reservierungsvereinbarung, Bl. 38 f. der Akte, Bezug genommen.

Die Kläger zahlten im September 2003 an den Beklagten die vereinbarte Reservierungsgebühr in Höhe von 700,00 Euro.

Mit notariellem Vertrag vom 17.10.2003 erwarben die Kläger sodann das Grundstück von den Eigentümern. In Teil B des Kaufvertrages heißt es, dass für die auf dem Grundstück durchzuführenden Erschließungsmaßnahmen (mit Ausnahme der Hausanschlusskosten) auf Grundlage eines Angebotes der Firma U GmbH ein Aufwand in Höhe von 22.300,00 Euro errechnet worden sei. Sollten höhere Kosten für die Erschließung des Grundstückes in Rechnung gestellt werden, so verpflichtete sich der Beklagte, die Mehrkosten zu übernehmen und die Kläger von der Zahlung etwaiger Mehrkosten freizustellen.

In der Folgezeit vereinbarten die Parteien, dass die Erschließungskosten nicht an die Firma U GmbH, sondern unmittelbar an den Beklagten zu zahlen seien.

Mit Schreiben vom 25.09.2003 übersandte der Beklagte den Klägern eine Aufschlüsselung der Entwicklungskosten für das Grundstück. Wegen der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf das Schreiben, Bl. 87 der Akte, Bezug genommen.

Am 16.10.2003 stellte der Beklagte den Klägern einen Betrag in Höhe von 20.000,00 Euro für Entwicklungskosten abzüglich der bereits bezahlten Reservierungsgebühr in Höhe von 700,00 Euro, somit 19.300,00 Euro in Rechnung. Am 17.11.2003 stellte der Beklagte den Klägern einen Betrag in Höhe von weiteren 20.000,00 Euro für Erschließungskosten in Rechnung. In der Rechnung heißt es, dass somit die im Kaufvertrag erwähnten Beiträge zur Ersterschließung erledigt seien. Die Kläger beglichen beide Rechnungen des Beklagten.

Am 26.11.2003 reichte der Beklagte für die Kläger bei der Stadt T eine Bauvoranfrage ein. Diese erteilte am 15.12.2003 einen Bauvorbescheid.

Am 12.10.2007 erhob die Stadt T einen Erschließungsbeitrag für den Kanalanschluss in Höhe von 5.642,66 Euro von den Klägern. Die Kläger widersprachen der Beitragserhebung, da sie der Ansicht waren, dass die zusätzliche Heranziehung durch die Stadt T, neben der bereits erfolgten Zahlung der Erschließungskosten, nicht gerechtfertigt sei. Sie unterlagen jedoch in einem vor dem Verwaltungsgericht geführten Rechtsstreit, da das Grundstück nicht von dem zwischen der Stadt T und der Firma U GmbH geschlossenen Erschließungsvertrag erfasst war. Der Bescheid wurde Ende des Jahres 2008 bestandskräftig und die Kläger zahlten den Erschließungsbeitrag an die Stadt T.

Im Anschluss an den Rechtsstreit, am 06.01.2009, suchten die Kläger ihren Prozessbevollmächtigten auf. Der Prozessbevollmächtigte prüfte sämtliche Unterlagen, die mit den streitgegenständlichen Ansprüchen in Zusammenhang standen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 02.06.2009 forderten die Kläger den Beklagten zunächst nur zur Erstattung des an die Stadt T gezahlten Betrages unter Fristsetzung bis zum 11.06.2009 auf. Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.07.2009 forderten die Kläger den Beklagten sodann erfolglos zur Zahlung der gesamten Klageforderung unter Fristsetzung bis zum 07.08.2009 auf.

Die Kläger begehren nunmehr von dem Beklagten die Erstattung der Entwicklungskosten in Höhe von 20.000,00 Euro sowie des an die Stadt T gezahlten Erschließungsbeitrages in Höhe von 5.462,66 Euro. Des Weiteren begehren sie Erstattung der außergerichtlichen Anwaltsgebühren in Höhe von 1.467,03 Euro.

Die Kläger behaupten, der Beklagte habe keine Leistungen erbracht, die die Geltendmachung der Entwicklungskosten rechtfertigen könnten. Der Bebauungsplan W 508, den der Beklagte unstreitig entwickelt habe, betreffe nicht ihr Grundstück. Die Bebauungspläne W 128 und W 508 seien voneinander unabhängig. Ihr Grundstück sei bereits auf Grundlage des Bebauungsplanes W 128 in der vorgenommenen Form bebaubar gewesen. Insbesondere sei in dem Bebauungsplan W 128 bereits eine Erschließung ihres Grundstückes vorgesehen und auf dieser Grundlage auch umsetzbar gewesen. Sie hätten erst im Jahr 2009 durch Mitteilung ihres Prozessbevollmächtigten Kenntnis von den fehlenden Entwicklungsleistungen des Beklagten erlangt. Dieser habe bei der Prüfung der Unterlagen bemerkt, dass die Geltendmachung der Entwicklungskosten nicht gerechtfertigt sei.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zur Zahlung von 25.642,66 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 5.642,66 Euro ab 11.06.2009 und aus dem Restbetrag ab 07.08.2009 sowie weiteren 1.467,03 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 11.11.2009 zu verurteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte erhebt bezüglich des Anspruches auf Erstattung der Entwicklungskosten in Höhe von 20.000,00 Euro die Einrede der Verjährung. Er behauptet, dass den Kläger die Baugenehmigung ohne den Bebauungsplan W 508 nicht erteilt worden wäre. Der Bebauungsplan W 128 sei in Bezug auf das klägerische Grundstück nicht umsetzbar gewesen. Der Bebauungsplan W 508 sei ein Teilbereich des Bebauungsplanes W 128, der dazu diene, letzteren baurechtlich zu realisieren. Er habe alle in seinem Schreiben vom 25.09.2003 aufgeführten Leistungen erbracht und das klägerische Grundstück daher entwickelt. Der Beklagte bestreitet, dass die Kläger erst im Jahr 2009 Kenntnis von - nach deren Ansicht - fehlenden Entwicklungsleistungen erlangt hätten.

Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund des Beweisbeschlusses vom 16.07.2010 durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sachverständigengutachten, Bl. 186 ff. der Akte, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in dem tenorierten Umfang begründet. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von insgesamt 22.642,66 Euro nebst außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1.253,78 Euro. Im Übrigen ist die Klage unbegründet.

Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der für die angebliche Entwicklung des Grundstückes gezahlten Kosten in Höhe von 19.300,00 Euro gemäß den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB. Zwischen den Parteien ist durch Abschluss der Reservierungsvereinbarung ein Schuldverhältnis zustande gekommen. Hierdurch sind die Parteien gemäß § 241 Abs. 2 BGB zur gegenseitigen Rücksichtnahme verpflichtet. Diese Rücksichtnahmepflicht verletzte der Beklagte, indem er sich von den Klägern für die Entwicklung des Grundstückes einen Betrag in Höhe von 20.000,00 Euro versprechen und auszahlen ließ, obwohl er keine entsprechende Gegenleistung erbrachte. Denn der Beklagte hat im Hinblick auf das Grundstück der Kläger nicht die von ihm behaupteten Entwicklungsleistungen erbracht. Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest.

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, dass das klägerische Grundstück bereits durch den Bebauungsplan W 128 in der vorgenommenen Form bebaubar gewesen sei. Die Bebaubarkeit sei nicht erst durch den Bebauungsplan W 508 erreicht worden. Bereits vor dem Ausbau der N-Straße sei eine alternative Sicherung der Erschließung des klägerischen Grundstücks denkbar gewesen. Der Sachverständige hat zudem ausgeführt, dass die Bebauungspläne W 128 und W 508 voneinander unabhängig seien. Die Fläche des Bebauungsplanes W 508 sei aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes W 128 herausgenommen worden. Der Bebauungsplan W 508 sei kein Teilbereich des Bebauungsplanes W 128. Die Kammer folgt den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen. Das Gutachten des Sachverständigen ist nachvollziehbar und schlüssig. Der Sachverständige hat die Beweisfragen präzise beantwortet und die Grundlage seiner Bewertungen mitgeteilt. So hat der Sachverständige seiner Bewertung unter anderem eine Auskunft der Stadt T zu Grunde gelegt, wonach ein plangemäßes Vorhaben auf dem Grundstück der Kläger auch vor Inkrafttreten des von dem Beklagten entwickelten Bebauungsplans zulässig gewesen wäre.

Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass die von ihm durchgeführte Entwicklung des Bebauungsplanes W 508 auch der Erschließung des klägerischen Grundstückes über die N-Straße gedient habe, mag dies zwar zutreffend sein. Gleichwohl rechtfertigt dies nicht die Geltendmachung der Entwicklungskosten. Denn für die Erschließung ihres Grundstückes zahlten die Kläger einen Betrag in Höhe von 20.000,00 Euro, der auch nicht in Streit steht. Insofern können keine weiteren Kosten für die Entwicklung des Grundstücks in Höhe von 20.000,00 Euro geltend gemacht werden.

Auch die Tatsache, dass der Beklagte für die Kläger eine Bauvoranfrage bei der Stadt T gestellt hat, rechtfertigt die Entwicklungskosten nicht. Zwar war die Herbeiführung der Baulandqualität, worunter auch die Einreichung einer Bauvoranfrage fällt, unstreitig Angelegenheit des Beklagten. Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass der Beklagte berechtigt war, für diese Tätigkeit Entwicklungskosten von den Klägern geltend zu machen. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus der Reservierungsvereinbarung. Auch in seinem Schreiben vom 25.09.2003 erwähnte der Beklagte die Einreichung einer Bauvoranfrage nicht als Entwicklungsleistung.

Der Anspruch auf Erstattung der Entwicklungskosten ist nicht verjährt gemäß § 214 BGB. Die Verjährungsfrist beträgt gemäß § 195 BGB drei Jahre und beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und in dem die Kläger von den anspruchsbegründenden Tatsachen - der Pflichtverletzung des Beklagten - Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen. Der Anspruch ist im Jahr 2003 durch Abschluss der Reservierungsvereinbarung und Zahlung der Entwicklungskosten entstanden. Die Kläger erlangten aber erst durch eine Überprüfung und anschließender Mitteilung ihres Prozessvertreters im Jahr 2009 Kenntnis von der fehlenden Entwicklungsleistung des Beklagten. Das diesbezügliche pauschale Bestreiten des Beklagten ist unbeachtlich. Denn der Beklagte trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine frühere Kenntnis der Kläger.

Die vor dem Jahr 2009 bestehende Unkenntnis der Kläger war nicht grob fahrlässig. Grobe Fahrlässigkeit liegt nur vor, wenn die Unkenntnis darauf beruht, dass die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich grobem Maße verletzt wird und naheliegende Überlegungen nicht gestellt werden oder das nicht beachtet wird, was jedem Dritten hätte einleuchten müssen. Aus den Angaben des Schreibens des Beklagten vom 25.09.2003 kann keine grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger geschlossen werden. Denn in diesem Schreiben führte der Beklagte fälschlicherweise aus, dass er diverse Entwicklungsleistungen in Bezug auf das klägerische Grundstück vorgenommen habe. Es war nicht naheliegend, diese Angaben des Beklagten in Frage zu stellen und zu überprüfen. Denn hierfür gab es keinerlei Anhaltspunkte. Insoweit kann den Klägern nicht vorgeworfen werden, sie hätten nicht die erforderliche Sorgfalt beachtet. Auch aus den Angaben des Bauvorbescheides kann keine grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger geschlossen werden. Denn hieraus ergibt sich nur, dass sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens aus dem Bebauungsplan W 128 ergibt. Ein Laie kann hieraus keine weitergehenden Schlüsse ziehen und insbesondere nicht beurteilen, welche Entwicklungsmaßnahmen für das eigene Grundstück vorgenommen wurden. Schließlich ergibt sich eine grob fahrlässige Unkenntnis auch nicht aus dem Umstand, dass die Kläger nach Abschluss der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages die Möglichkeit zur Überprüfung der vertraglichen Verpflichtungen hatten. Denn der Kaufvertrag befasst sich nur mit Erschließungskosten, nicht aber mit den streitgegenständlichen Entwicklungskosten.

Insoweit begann die Verjährungsfrist mit Kenntnis der Kläger im Jahr 2009 und hätte damit erst am 31.12.2012 geendet. Der Ablauf der Verjährungsfrist ist aber bereits durch die Erhebung der Klage am 10.11.2009 gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt worden.

Einen weitergehenden Anspruch auf Erstattung der Entwicklungskosten haben die Kläger hingegen nicht. Denn die Kläger zahlten nicht - wie geltend gemacht - 20.000,00 Euro für Entwicklungskosten, sondern aufgrund der Verrechnung mit der zuvor gezahlten Reservierungsgebühr lediglich 19.300,00 Euro.

Die Kläger haben gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Erstattung der Reservierungsgebühr in Höhe von 700,00 Euro. Denn Rechtsgrundlage für die Zahlung der Reservierungsgebühr war die Reservierungsvereinbarung. Diese war auch wirksam. Die Reservierungsvereinbarung stellt keine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne der §§ 310 Abs. 3, 305 Abs. 1 BGB dar. Denn entgegen dem ersten Anschein der Vereinbarung ist aufgrund der im Nachgang an die Sitzung vom 24.06.2011 eingereichten Schriftsätze zwischen den Parteien unstreitig, dass die Vereinbarung nicht vorformuliert war. Vielmehr geben die einzelnen Klauseln der Vereinbarung das Ergebnis der zwischen den Parteien geführten Verhandlungen wieder. Insoweit ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Unwirksamkeit einer durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbarten Reservierungsgebühr (Urteil vom 23.09.2010, III ZR 21/10), auf die die Kammer hingewiesen hatte, nicht anwendbar.

Die Kläger haben zudem gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 3.342,66 Euro. Dieser Anspruch ergibt sich aus der Freistellungsvereinbarung in Teil B des notariellen Kaufvertrages, wonach der Beklagte die Kläger von Erschließungskosten, die einen Betrag in Höhe von 22.300,00 Euro übersteigen, freistellte. Bei der von der Stadt T geforderten Kanalanschlussgebühr handelt es sich um Erschließungskosten, vgl. § 8 Abs. 2 und Abs. 4 KAG NRW. Es handelt sich nicht um von der Freistellungsvereinbarung ausgenommene Hausanschlusskosten. Denn die Kanalanschlussgebühr wurde von der Stadt T hoheitlich für die Erstellung des Kanals erhoben. Hausanschlussgebühren werden hingegen nicht hoheitlich, sondern vielmehr von den Ver- und Entsorgern erhoben.

Die Kläger zahlten an den Beklagten 20.000,00 Euro für Erschließungskosten, sodass mit der zusätzlichen Zahlung der Kanalanschlussgebühr in Höhe von 5.642,66 Euro die Grenze von 22.300,00 Euro, ab der die Freistellungsvereinbarung eingreift, erreicht war. Die Kläger haben insoweit einen Freistellungsanspruch in Höhe des diese Grenze überschießenden Betrages von 3.342,66 Euro.

Einen weitergehenden Freistellungsanspruch haben die Kläger hingegen nicht. Denn der Beklagte gab zwar durch die Mitteilung auf der Rechnung vom 17.11.2003 zu erkennen, dass er die Begleichung der Erschließungskosten für erledigt ansah. Hieraus kann aber nicht geschlossen werden, dass der Beklagte eine weitergehende Freistellung von sonstigen Erschließungskosten verbindlich versprechen und den Klägern die Zahlung der Differenz in Höhe von 2.300,00 Euro erlassen wollte. Ein diesbezüglicher Rechtsbindungswille des Beklagten ist nicht erkennbar.

Die Kläger haben gegen den Beklagten zudem einen Anspruch auf Erstattung der außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1.253,78 Euro. Anwaltskosten für die Durchsetzung eines Schadensersatzanspruches sind grundsätzlich erstattungsfähig. Anwaltskosten die durch Geltendmachung eines nicht auf Schadensersatz gerichteten Anspruchs entstehen, sind jedoch nur unter den Voraussetzungen des Verzuges im Sinne von § 286 BGB erstattungsfähig.

Insoweit bemisst sich der Kostenerstattungsanspruch nach dem als Schadensersatz zugesprochenen Anspruch auf Erstattung der Entwicklungskosten in Höhe von 19.300,00 Euro. Bemessen nach diesem Gegenstandwert betragen die außergerichtlichen Anwaltsgebühren 1.253,78 Euro (1,3 Geschäftsgebühr Nr. 2300 VV RVG - 839,80 Euro, Erhöhungsgebühr Nr. 1008 VV RVG - 193,80 Euro, Auslagen Nr. 7001, 7002 VV RVG 20,00 Euro, zuzüglich Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % Nr. 7008 VV RVG - 200,18 Euro).

Die Anwaltskosten für die Geltendmachung des als Erfüllung auf der Freistellungsvereinbarung beruhenden Anspruches sind nicht erstattungsfähig, da der Beklagte sich im Zeitpunkt der Tätigkeit des Prozessbevollmächtigten nicht in Verzug befand. In seinem Schreiben vom 02.06.2009 forderte der Prozessbevollmächtigte den Beklagten vielmehr erstmals zur Zahlung auf.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2, 187 analog BGB ab Rechtshängigkeit. Ein weitergehender Zinsanspruch aus Verzugsgesichtspunkten gemäß den §§ 288 Abs. 1, 286 BGB besteht nicht. Denn der Beklagte befand sich mangels Mahnung vorprozessual nicht in Verzug. Die einseitige Fristbestimmung der Kläger ist zur Herbeiführung eines Verzuges ohne vorherige Mahnung im Sinne von § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht ausreichend.

Der nachgelassene Schriftsatz des Beklagten sowie der nicht nachgelassene Schriftsatz der Kläger gaben keinen Anlass, das Verfahren wiederzueröffnen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Streitwert: 25.642,66 Euro.

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