Urteil vom Oberlandesgericht Düsseldorf - I-9 U 96/11

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 18.04.2011 unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert.

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger 53.412,49 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 51.500,00 € seit dem 01.09.2009 und aus weiteren 1.912,49 € seit dem 21.10.2010 Zug um Zug gegen Rückübereignung des im Grundbuch des Amtsgerichts W…, Blatt …, verzeichneten 89/1.000-Miteigentumsanteils an dem Grundstück …. , verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung….. zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass die Beklagten sich mit der Annahme der Rückübereignung des vorbezeichneten Grundbesitzes in Verzug befinden.

Weiterhin wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner den Klägern sämtliche finanziellen Schäden, die aus der Rückabwicklung des von den Klägern am 29.07.2009 mit der Sparkasse E…. geschlossenen Darlehensvertrages zur Darlehenskontonummer ….. herrühren, zu 51,5/60 zu ersetzen haben.

Die Beklagten werden darüber hinaus verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger 1.092,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.10.2010 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 1/7 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 6/7.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Zwangsvollstreckung der jeweiligen Gegner durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

I-9 U 96/112 O 284/10LG Wuppertal

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Verkündet am 23.07.2013

F…, Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

OBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

In dem Rechtsstreit

hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 18.02.2013 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht M… sowie die Richter am Oberlandesgericht R… und S…

für R e c h t erkannt:

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 18.04.2011 unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert.

Es wird festgestellt, dass die Beklagten sich mit der Annahme der Rückübereignung des vorbezeichneten Grundbesitzes in Verzug befinden.

Die Beklagten werden darüber hinaus verurteilt, als Gesamtschuldner an die Kläger 1.092,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.10.2010 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 1/7 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 6/7.

Gründe:

Die Kläger nehmen die Beklagten wegen arglistiger Täuschung auf Rückzahlung des Kaufpreises für eine von den Beklagten erworbene Eigentumswohnung sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren in Anspruch und begehren außerdem die Feststellung des Annahmeverzuges der Beklagten mit der Rücknahme der Wohnung und deren Verpflichtung zur Erstattung des Schadens aus dem Abschluss des zur Kaufpreisfinanzierung abgeschlossenen Darlehensvertrages.

Nachdem die Kläger zuvor eine weitere, jetzt von ihnen bewohnte Eigentumswohnung von den Beklagten erworben hatten, kauften sie von den Beklagten durch notariellen Vertrag vom 30.07.2009 die im Urteilstenor bezeichnete Eigentumswohnung zum Zwecke der Vermietung. Der Kaufvertrag, wegen dessen weiterer Einzelheiten auf die Anlage 1 zur Klageschrift (Bl. 6 ff. GA) Bezug genommen wird, weist einen Kaufpreis von 60.000 € aus. Im Zusammenhang mit dem Erwerb entstanden den Klägern Gerichtskosten in Höhe von 230,50 €, Notarkosten in Höhe von 612,43 €, 216,34 € und 113,65 € sowie Grunderwerbsteuer in Höhe von 1.050 €. Am 13.11.2009 erfolgten zu Gunsten der Kläger Überweisungen vom Konto des Beklagten zu 1. in Höhe von 8.500 € und 11.500 € (Bl. 121 GA), erstere mit dem Verwendungszweck „gem. Schreiben vom 20.10.09“, deren Hintergrund streitig ist, letztere unstreitig als Darlehensvaluta. Den streitgegenständlichen Kaufvertrag fochten die Kläger mit Schreiben ihrer jetzigen Bevollmächtigten vom 31.05.2010 und 29.07.2010, wegen deren weiterer Einzelheiten auf die Anlagen 12 und 13 zur Klageschrift (Bl. 40 ff. GA) Bezug genommen wird, wegen arglistiger Täuschung an, weil ihnen Zahlungsrückstände aus Stromlieferungen der W… und die Funktionsunfähigkeit der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Wohnungseigentumsanlage vorhandenen Blockheizkraftwerke verschwiegen worden seien.

Erstinstanzlich haben die Kläger diese Vorwürfe wiederholt und die Klage außerdem auf die Behauptung gestützt, von den Wohnungseigentümern gezahlte Hausgelder seien nicht zur Begleichung der Forderungen der W… verwendet worden, sondern verschwunden, was dem Beklagten zu 2. jedenfalls bekannt gewesen sei und die Beklagten ebenfalls verschwiegen hätten. Ferner haben die Kläger behauptet, dass der Überweisungsbetrag in Höhe von 8.500 € eine Bonuszahlung dafür dargestellt habe, dass sie insgesamt drei Wohnungen von den Beklagten kaufen wollten, wozu es letztlich unstreitig nicht gekommen ist.

Die Beklagten haben behauptet, dass Grund für die Überweisung der 8.500 € eine Vereinbarung zur Abgeltung einer etwaigen Inanspruchnahme der Kläger durch Dritte, etwa der W…, gewesen sei, die in dem Schreiben vom 20.10.2009, wegen dessen Inhalt auf die zu den Akten gereichte Ablichtung Bl. 120 GA Bezug genommen wird, ihren Ausdruck gefunden habe. Zusammen mit dem Darlehen über 11.500 € seien die Kläger so in die Lage versetzt worden, ein laufendes Bankdarlehen abzulösen. Beide Kläger seien vom Beklagten zu 2. im Laufe der seit dem Frühjahr 2009 andauernden Vertragsverhandlungen über die Zahlungsrückstände gegenüber der W…. aufgeklärt worden. Mit dem Kläger zu 2. sei hierüber zudem nochmals anlässlich eines kurz vor Abschluss des Kaufvertrages unternommenen Versuchs der Inbetriebnahme der Blockheizkraftwerke gesprochen worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, weil es vom tatsächlichen Abschluss einer Abgeltungsvereinbarung gemäß Schreiben vom 20.10.2009 überzeugt war und Ansprüche der Kläger wegen etwaigen Verschweigens von Zahlungsrückständen gegenüber der W…. damit ausgeschlossen seien. Dem Vorbringen der Kläger seien auch keine Umstände zu entnehmen, die darauf schließen ließen, dass den Beklagten die anfängliche Funktionsunfähigkeit der Blockheizkraftwerke bekannt gewesen sei.

Mit ihrer Berufung haben die Kläger ihr erstinstanzliches Klagebegehren zunächst weiterverfolgt, das Rechtsmittel in der mündlichen Verhandlung vom 17.12.2012 jedoch wegen eines Zahlungsanspruchs in Höhe von 8.500 € nebst Zinsen zurückgenommen. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens im Übrigen behaupten sie nunmehr, dass sich der Kaufpreis für die Eigentumswohnung vor dem Hintergrund des beabsichtigten Erwerbs von insgesamt drei Eigentumswohnungen von den Beklagten an sich auf 40.000 € habe belaufen sollen. Auf Vorschlag des Beklagten zu 2. habe man aber einen höheren Kaufpreis von 60.000 € beurkundet, um den Klägern Mittel in Höhe von 20.000 € zur Rückführung eines teureren Verbraucherdarlehens zu verschaffen. Nachdem der Kauf der dritten Wohnung nicht zustande gekommen sei, hätten sie sich auf Druck des Beklagten zu 2. bereitgefunden, den Kaufpreis für die streitgegenständliche Wohnung um 11.500 € in der Weise anzuheben, dass ihnen dieser Betrag nur darlehensweise zur Verfügung gestellt wurde. Dieses Darlehen ist zwischenzeitlich unstreitig an die Beklagten zurückgezahlt worden. Bei den weiteren 8.500 € habe es sich um die verbleibende Differenz zwischen dem beurkundeten und dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis gehandelt. Gegenüber den auf ihre Forderung anzurechnenden Nutzungsvorteilen berufen sich die Kläger auf Aufwendungen für die streitgegenständliche Eigentumswohnung und tragen vor, von September 2009 bis Ende 2012 Finanzierungszinsen in Höhe von 9.870,57 €, über die von ihren Mietern vereinnahmten Betriebskostenzahlungen hinausgehende Hausgelder in Höhe von 2.873,21 € und Reparaturkosten in Höhe von 272,83 € aufgewandt zu haben. Außerdem machen sie ihnen unstreitig entstandene weitere Grundbuchkosten in Höhe von 183,75 € geltend.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des am 18.04.2011 verkündeten Urteils des Landgerichts Wuppertal

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 53.609,27 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.09.2009 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückauflassung und Rückübereignung des im Grundbuch des Amtsgerichts W…, verzeichneten 89/1000-Miteigentumsanteils an dem Grundstück …., verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung…….

festzustellen, dass die Beklagten sämtliche finanziellen Schäden, die aus der Rückabwicklung des von den Klägern am 29.07.2009 mit der Sparkasse E… geschlossenen Darlehensvertrages herrühren, zu ersetzen haben;

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 1.092,89 € vorgerichtliche Anwaltskosten nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

festzustellen, dass die Beklagten sich mit der Verpflichtung aus dem Klageantragzu 1. in Annahmeverzug befinden;

hilfsweise zu 1. bis 4.

das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das Landgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres Vorbringens aus erster Instanz und bestreiten den jetzt von den Klägern behaupteten Hintergrund für die Zahlung des Betrages von 8.500 € unter Bezugnahme auf ihr bisheriges Vorbringen. Hilfsweise machen sie geltend, dass sich die Kläger im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrages die seit September 2009 vereinnahmten Mietzinseinkünfte anrechnen lassen müssten. Sie haben sich insoweit den Vortrag der Kläger zu eigen gemacht, dass diese von September 2009 bis einschließlich Oktober 2010 jeweils 300 € Miete, im November 2010 jedenfalls 249,80 € Miete und seit Februar 2011 fortlaufend jeweils 330 € Miete pro Monat eingenommen hätten. Darüber hinausgehend behaupten sie, dass der Zeuge O… als Mieter der streitgegenständlichen Wohnung für November und Dezember 2010 die vollständige Miete in Höhe von 300 € gezahlt habe.

Der Senat hat die Parteien persönlich gehört und mehrere Zeugen vernommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften beider Rechtszüge und den Inhalt der beigezogenen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachten Akten …Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger hat im jetzt noch verfolgten Umfang weitgehend Erfolg. Die Kläger können von den Beklagten als Gesamtschuldnern (§ 421 BGB) gemäß §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Rückzahlung des Kaufpreises für die Eigentumswohnung und die Erstattung ihrer Vertrags- und sonstigen Nebenkosten unter Anrechnung des Überschusses der gezogenen Nutzungsvorteile über die Aufwendungen für die Wohnung in Höhe von insgesamt 53.412,49 € Zug um Zug gegen Rückübereignung des Wohnungseigentums sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.092,89 € verlangen. Darüber hinaus ist antragsgemäß der Annahmeverzug der Beklagten hinsichtlich der Rückübertragung der Wohnung und - insoweit beschränkt auf 51,5/60 der entstehenden Nachteile – ihre Verpflichtung zum Ersatz weiterer Schäden aus der Rückabwicklung des Darlehensvertrages festzustellen.

Allerdings können die Kläger ihr Begehren nicht mit Erfolg auf die angebliche Funktionsunfähigkeit der Blockheizkraftwerke stützen. Dass diese Anlagen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 30.07.2009 nicht funktionierten, war den Klägern bekannt. Der Kläger zu 2. hatte sogar zuvor gemeinsam mit dem Beklagten zu 2. und dem hinzugezogenen Zeugen G… erfolglos versucht, die Anlage in Betrieb zu nehmen. Angesichts des in Abschnitt V. Nr. 1 des Kaufvertrages vereinbarten Gewährleistungsausschlusses käme eine Haftung der Beklagten deshalb nur in Betracht, wenn diese über die aktuelle Funktionsunfähigkeit hinaus weitere Erkenntnisse etwa darüber, dass die Anlage insgesamt untauglich, irreparabel oder mit schweren, wirtschaftlich nicht behebbaren Mängeln behaftet gewesen wäre, besessen hätten und sie den Klägern diese Erkenntnisse arglistig vorenthalten hätten. Ungeachtet der Streitfrage, ob die Blockheizkraftwerke auch in der Folge nicht in Betrieb waren (der im selbständigen Beweisverfahren … tätige Sachverständige M… stellte jedenfalls auf einen zumindest zeitweisen Betrieb hindeutende Rußpartikel an der Fassade fest und auch der Zeuge T… erwähnte in seiner Aussage vom 29.10.2012, dass die Blockheizkraftwerke „manchmal angeschaltet, dann wieder abgeschaltet“ gewesen seien), kann das indes nicht festgestellt werden. Insbesondere sind keine greifbaren Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass die Beklagten von vornherein von etwaigen nachhaltigen Mängeln der Blockheizkraftwerke wussten.

Den Klägern stehen die eingangs genannten Ansprüche jedoch aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu, weil die Beklagten die Kläger vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages nicht über die Zahlungsrückstände gegenüber der W… für Stromlieferungen unterrichteten. Die von den Klägern erklärte Anfechtung steht einem solchen Schadensersatzanspruch nicht entgegen (vgl. Palandt/Grüneberg, 72. Aufl., § 311 BGB Rdnr. 13 m.w.N.).

Bei Vertragsverhandlungen besteht für jeden Verhandelnden, auch soweit die Beteiligten entgegengesetzte Interessen verfolgen, die Pflicht, die andere Partei über solche Umstände aufzuklären, die den von ihr verfolgten Vertragszweck vereiteln können und daher für ihren Entschluss zum Vertragsschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern die eine Partei wegen der Umstände des Einzelfalls davon ausgehen muss, dass ihr künftiger Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut, und die andere Partei eine solche Unterrichtung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte (vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2008, V ZR 135/07, Tz. 10, zitiert nach juris; BGH NJW 1974, 849, 851). So ist die Sachlage hier.

Unstreitig war beiden Beklagten, wie diese mit Schriftsatz vom 11.07.2012 auch einräumen (Bl. 328 GA), bereits beim Erwerb der streitgegenständlichen Eigentumswohnung im März 2009 und somit auch bei deren Verkauf rund vier Monate später das Bestehen erheblicher Rückstände gegenüber der W… bekannt. Diese Rückstände hatten ausweislich des Schreibens der W… vom 03.03.2009 an die I…(Bl. 381 GA) bereits zu diesem Zeitpunkt eine Höhe von 64.443,94 € für das Gesamtobjekt … erreicht und gaben damit ernsthaft Anlass zu der Befürchtung, dass die W… die weitere Strombelieferung verweigern würde, wie sie es mit dem vorbezeichneten Schreiben auch androhte. Bei dieser Sachlage war das Bestehen der Rückstände ein für die Entscheidung zum Vertragsschluss wesentlicher Umstand, dessen Offenbarung die Kläger nach der Verkehrsauffassung von den Beklagten erwarten durften. Dass die Kläger gemäß Abschnitt V. Nr. 6. lit. b) des notariellen Kaufvertrages im Innenverhältnis nur für solche Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft haften sollten, denen eine bei Besitzübergang noch im Verwaltungsvermögen vorhandene oder nach diesem Zeitpunkt in das Verwaltungsvermögen gelangende Gegenleistung gegenüberstand, und ihnen insoweit ein Freistellungsanspruch gegen die Beklagten zugestanden haben mag, ändert daran nichts. Das besondere Interesse der Kläger, über so exorbitante Zahlungsrückstände, von denen 39.211,62 € allein die Wohnungseigentümergemeinschaft X. und weitere 24.952,56 € die Wohnungseigentümergemeinschaften X., Y. und Z. gemeinschaftlich betrafen (vgl. Bl. 381 R GA sowie Bl. 4 der Beiakte ), informiert zu werden, ergab sich bereits aus ihrer Haftung im Außenverhältnis zur W…. Im Übrigen bestanden zwischen den Wohnungseigentümern und der Verwaltung erhebliche Meinungsverschiedenheiten darüber, wie es zu den Rückständen kommen konnte und wer dafür verantwortlich war, so dass ein kurzfristiger Ausgleich ungeachtet der hinzutretenden Bonitätsfragen nicht gewährleistet erschien und es schließlich - nach Abschluss des Kaufvertrages mit den Klägern - sogar zu Rechtsstreitigkeiten mit der W… kam. Auch die daraus resultierenden Probleme und Unannehmlichkeiten sowie die fortdauernde Gefahr einer Stromsperre waren von solchem Gewicht, dass die Kläger eine Aufklärung über diese Umstände erwarten durften.

Dass den Klägern diese Umstände zunächst nicht bekannt sein konnten, liegt auf der Hand. Dem Sach- und Streitstand ist kein greifbarer Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass sie bereits unabhängig von einer Mitteilung der Beklagten Kenntnis hiervon erlangt hätten. Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten insoweit auf ein Schreiben des Wohnungseigentümers E… vom 09.03.2009 (Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 31.01.2011, Bl. 106 GA), das dieser nach deren Behauptung an alle Wohnungseigentümer verteilt haben soll. Denn dies geschah mehr als vier Monate vor dem Kauf der streitgegenständlichen Eigentumswohnung durch die Kläger. Es erschließt sich nicht, weshalb die Kläger dieses Schreiben seinerzeit oder später erhalten haben sollten.

Aufgrund der Angaben der Parteien im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung und ihres dortigen Aussageverhaltens und unter Würdigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme und des gesamten Sach- und Streitstandes steht zudem zur vollen Überzeugung des Senats fest, dass die Kläger über das Bestehen der Rückstände durch die Beklagten nicht aufgeklärt wurden.

Die Angaben der Kläger im Senatstermin vom 07.05.2012 sind für den Senat uneingeschränkt glaubhaft. Das ergibt sich nicht nur aus dem offenen, detailreichen und in sich stimmigen Aussageverhalten der Kläger, die dem Senat den sicheren Eindruck vermittelten, den Sachverhalt nach dem eher zurückhaltenden schriftsätzlichen Vortrag des ersten Rechtszuges nunmehr persönlich umfassend und ohne Beschönigung eigenen Fehlverhaltens offenlegen zu wollen, sondern insbesondere auch aus der Plausibilität dieser Darstellung, die sich zwanglos und lebensnah mit den objektiven Gegebenheiten vereinbaren lässt. So erscheint ohne Weiteres nachvollziehbar, dass es sich bei den beiden Überweisungen vom Konto des Beklagten zu 1. an die Kläger über insgesamt 20.000 € (Bl. 121 GA) um die Differenz zwischen dem beurkundeten und einem davon abweichend mündlich vereinbarten geringeren Kaufpreis handelte, die nach der Auszahlung des Darlehens der Sparkasse E… an die Kläger zurückfloss, um das teurere Verbraucherdarlehen abzulösen. Ebenso erscheint plausibel, dass dieser Rückfluss in eine Rückerstattung von 8.500 € und ein Darlehen von 11.500 € aufgeteilt wurde, nachdem sich die anfängliche Absicht der Kläger, ein drittes Objekt von den Beklagten zu kaufen, zerschlagen und der Beklagte zu 2. nach Darstellung der Kläger darauf erklärt hatte, unter diesen Umständen nicht an dem Kaufpreis von 40.000 € festhalten zu können. Hätte es sich um ein von Anfang an vorgesehenes oder um ein aufgrund - im Übrigen nicht schlüssig dargelegter - nachträglicher Liquiditätsschwierigkeiten gewährtes Darlehen gehandelt, hätte es nahegelegen, den entsprechenden Vertrag (Bl. 66 GA) bereits im Zusammenhang mit der Kaufpreisfinanzierung abzuschließen bzw. - in letzterem Fall - vereinbarungsgemäß durchzuführen, statt den erst am 13.11.2009 überwiesenen Betrag bereits bis zum 01.02.2010 durch ein anderweitiges Bankdarlehen abzulösen (vgl. Bl. 3 und 6 bis 8 der Beiakte…). Insbesondere vermag die Darstellung der Kläger aber die Rückerstattung des Betrages von 8.500 € lebensnah zu erklären. Hätten die Beklagten - namentlich der Beklagte zu 2. - die Kläger bereits vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages über die Zahlungsrückstände gegenüber der W… unterrichtet und die Kläger - was ohnehin fernliegt - daran im Hinblick auf die zeitliche Abgrenzung der Haftung im Innenverhältnis (Abschnitt V. Nr. 6. lit. b) des Vertrages) keinen Anstoß genommen, so wäre nicht verständlich, warum sie nach dem Vertragsabschluss plötzlich doch auf eine Abgeltung gedrängt haben und die Beklagte nunmehr dazu bereit gewesen sein sollten. Selbst wenn die Kläger erst nachträglich von den Zahlungsrückständen erfahren und dann auf einem Ausgleich bestanden haben sollten, was bereits der Einlassung der Beklagten widerspräche, wäre kaum nachvollziehbar, dass die Kläger sich in der völlig ungeklärten Situation und angesichts der fortdauernden Probleme mit den Blockheizkraftwerden auf eine umfassende Abgeltung aller „wie auch immer gearteten Ansprüche“ (vgl. Schreiben der Beklagten vom 20.10.2009, Bl. 120 GA) eingelassen haben sollten. Insoweit erscheint es einleuchtender, dass das Schreiben vom 20.10.2009 nur „pro forma“ für die Unterlagen der Beklagten gefertigt wurde, um den Rückfluss der 8.500 € für die Buchhaltung zu unterlegen, zumal sich im Falle einer realen Vereinbarung eine Gegenzeichnung durch die Kläger geradezu aufgedrängt hätte. Warum die Kläger den bei der Überweisung angegebenen Verwendungszweck „gem. Schreiben vom 20.10.09“ akzeptierten, obwohl ihnen ein solches Schreiben nach eigener Darstellung nicht bekannt war, haben sie mit dem Hinweis auf eine entsprechende Nachfrage beim Beklagten zu 2. und dessen Antwort, dass er dies „für seine Bücher“ bzw. „für das Finanzamt“ brauche, vor dem Hintergrund der naturgemäß nicht dokumentationsfähigen Kaufpreismanipulation plausibel erklärt.

Im Übrigen gewinnt die Darstellung der Kläger noch dadurch an Überzeugungskraft, dass sie sich - wie ihnen in der Erörterung verdeutlicht wurde und auch bewusst war - mit ihren Angaben selbst einer Unredlichkeit gegenüber der finanzierenden Sparkasse bezichtigten, der die - für die Wirksamkeit des Kaufvertrages wegen des grundbuchlichen Vollzuges unschädliche (§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB) - Beurkundung eines überhöhten Kaufpreises und dessen teilweiser Rückfluss nicht mitgeteilt wurden. Ein überzeugender Grund, warum die Kläger sich zu Unrecht einem solchen Vorwurf hätten aussetzen sollen, ist nicht ersichtlich und ergibt sich angesichts der in sich stimmigen weiteren Umstände auch nicht aus einem etwaigen Bestreben, sich ungerechtfertigte Prozessvorteile zu verschaffen. Das eigene Fehlverhalten der Kläger erklärt zugleich, warum der Sachverhalt im ersten Rechtszug noch nicht umfassend offengelegt und die Klage in der Sache … zunächst mit einer unzutreffenden Begründung eingereicht, dann aber kurzfristig zurückgenommen wurde. Diese Abläufe ziehen die Glaubwürdigkeit der Kläger nicht nachhaltig in Zweifel. Vielmehr hat der Senat die sichere Überzeugung gewonnen, dass die Kläger in der Erkenntnis, die Vorgänge durch selektiven oder beschönigenden Vortrag nicht überzeugend erklären zu können, ihr Recht nunmehr durch rückhaltlose Offenlegung der tatsächlichen Geschehnisse zu verwirklichen suchen.

Das weitgehend von Substanzarmut gekennzeichnete Aussageverhalten des für die Beklagten tätig gewordenen Beklagten zu 2. war dagegen von einer zurückhaltenden bis ausweichenden und taktierenden Vorgehensweise geprägt. So hat er (vgl. Seite 3 der Sitzungsniederschrift vom 07.05.2012, Bl. 274 GA) auf die Frage nach seinen Hinweisen auf die Zahlungsrückstände bei der W…, insbesondere was insoweit bei dem Versuch der Inbetriebnahme des Dieselmotors erklärt worden sei, zunächst vage erklärt, es habe generell Gespräche über den Verkauf gegeben. Die Verhandlungen hätten sich vom Frühjahr 2009 bis zur Beurkundung des Vertrages hingezogen. „Irgendwann im Rahmen dieser Gespräche“ sei dann auch auf die Rückstände hingewiesen worden. Auf die Nachfrage, ob er selbst hierauf hingewiesen habe, erklärte er, dass „das“ Gegenstand der gesamten Gespräche gewesen sei. Dabei sei die Gesamtsituation dargelegt worden, eben wie sich alles mit den Eigentümergemeinschaften verhalte, und dabei sei auch „dieser Punkt“ zur Sprache gekommen. Auf die Frage, ob es demnach also nicht zutreffe, dass über die Rückstände anlässlich des Versuchs der Inbetriebnahme des Dieselmotors gesprochen worden sei, erklärte er zunächst, dass das sehr wahrscheinlich doch der Fall gewesen sei. Er nehme an, dass bei dieser Gelegenheit auch gesagt worden sei, die Anlage müsse nun langsam in Betrieb gehen, damit nicht noch mehr Kosten entstünden, und es werde dann „wohl“ auch über die Rückstände in diesem Zusammenhang gesprochen worden sein. Noch während des Diktates, das nach der sicheren Erinnerung des Senats die Worte des Beklagten zu 2. zutreffend wiedergab, erklärte dieser sodann, dass das nicht nur seine Annahme, sondern auch so gewesen sei. Auf ausdrückliche Nachfrage erklärte er schließlich, dass er eine entsprechende positive Erinnerung habe. Dieses Aussageverhalten begründet die Überzeugung des Senats, dass der Beklagte zu 2. zunächst den Versuch unternommen hat, sich nicht auf eine bestimmte Aussage festlegen zu lassen, und er erst, als er erkannte, dass dies für ihn nachteilig sein könnte, seine Aussage anpasste. Aber selbst dann, wenn das Aussageverhalten des Beklagten zu 2. auf derart tiefgreifenden Unsicherheiten in der Erinnerung beruhen sollte, die ein solches Vorgehen notwendig machten, wären seine Angaben nicht geeignet, die Überzeugung des Senats von der Richtigkeit der Angaben der Kläger zu erschüttern.

Im Übrigen bietet die Darstellung des Beklagten zu 2. auch keine befriedigende Erklärung dafür, warum die Abgeltungsvereinbarung, die in dem Schreiben vom 20.10.2009 (Bl. 120 GA) ihren Niederschlag gefunden haben soll und deren Zustandekommen der Beklagtezu 2. ohne greifbare Einkleidung in einen nachprüfbaren Sachverhalt geschildert hat (vgl. Seite 5 der Sitzungsniederschrift vom 07.05.2012, Bl. 276 GA), so seitens der Beklagten abgeschlossen worden sein sollte, wenn der Beklagte zu 2. die Kläger tatsächlich über die Rückstände aufgeklärt hätte. Hierzu wird auf die vorstehenden Erwägungen verwiesen.

Auch die Angaben des Beklagten zu 1. stehen der Überzeugungsbildung des Senats nicht entgegen. Er hat im Rahmen seiner Anhörung im Senatstermin vom 29.10.2012 bestätigt, von der Abgeltungsvereinbarung Kenntnis gehabt zu haben, will gleichwohl aber keinen Anlass gesehen haben, sich auf die Anfechtungserklärung der Kläger hierauf zu berufen, weil das Vergleichsprotokoll vom 01.02.2010 (Bl. 105 ff. der Beiakte …) und das weiter überreichte Schreiben der W… vom 09.04.2010 (Bl. 38 f. GA) Zeiträume nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages betroffen hätten (Seite 16 der Sitzungsniederschrift vom 29.10.2012, Bl. 365 GA). Abgesehen davon, dass beide Unterlagen durchaus auch Forderungen aus der Zeit vor dem 30.07.2009 betrafen, erschiene es selbst unter den vom Beklagten zu 1. angenommenen Umständen allerdings überraschend, dass er sich nicht zumindest ergänzend auf die Abgeltungsvereinbarung berief, wenn eine solche denn getroffen worden wäre. Damit spricht auch sein Verhalten eher für die Darstellung der Kläger.

Schließlich hat auch die Vernehmung der Zeugen keine Erkenntnisse erbracht, die die Darstellung der Beklagten stützen und die Überzeugung des Senats erschüttern könnten. Die Zeugen O… und G… konnten sich nicht daran erinnern, dass die Frage der Stromkosten anlässlich der Versuche, den Dieselmotor eines Blockheizkraftwerks in Betrieb zu nehmen, thematisiert worden wäre. Der Zeuge T… wusste nur davon zu berichten, dass in diesem Zusammenhang erwähnt worden sei, man müsse die Blockheizkraftwerke nun „langsam einmal zum Laufen bekommen“, weil sonst ständig hohe Stromkosten entstünden. Das entspricht in etwa einer zwischenzeitlichen Erklärung des Beklagten zu 2. in seiner Anhörung, bevor er - ohne Überzeugungskraft - konkretere Hinweise auf die Rückstände behauptete, reicht als Aufklärung über diese Rückstände indes nicht ansatzweise aus. An ein Gespräch über konkrete Rückstände oder Beträge konnte sich auch der Zeuge T… nicht erinnern. Das stützt letztlich wiederum die Darstellung der Kläger, dass es die von dem Beklagten einzig annähernd substantiiert behauptete Aufklärung bei der Befassung mit den Blockheizkraftwerken nicht gegeben hat.

Den Aussagen der Zeugen W… Z…, S… T…, A…T…, S… S… und E… S… kommt bei dieser Sachlage keine entscheidende Bedeutung mehr zu. Zwar haben die Zeugen die Behauptung der Kläger über eine Äußerung des Beklagten zu 2. im Rahmen einer Diskussion über die Zahlungsrückstände bei einer Wohnungseigentümerversammlung, sie hätten nun unterschrieben und „könnten nichts mehr machen“, nicht bestätigt. Auf dieses allenfalls schwache Indiz für eine unterbliebene Aufklärung kommt es bei der Gesamtwürdigung aber nicht an. Die Beweisaufnahme hat zudem ergeben, dass in der aufgeheizten Stimmung der Eigentümerversammlung eine geordnete und sachliche Auseinandersetzung kaum möglich war. Es erscheint deshalb ohne Weiteres nachvollziehbar, dass einzelne Äußerungen, denen die Kläger aus ihrer subjektiven Sicht besondere Bedeutung beimaßen, von anderen Versammlungsteilnehmern nicht wahrgenommen oder aufgrund ihrer unterschiedlich eingestuften Wertigkeit nicht in Erinnerung behalten wurden. Vor diesem Hintergrund lassen sich aus dem den Klägern ungünstigen Beweisergebnis zu diesem Punkt auch keine weiter gehenden Zweifel an ihrer Glaubwürdigkeit herleiten.

Bei ordnungsgemäßer Aufklärung hätten die Kläger den notariellen Vertrag vom 30.07.2009 nicht geschlossen. Das liegt nicht nur nach dem Umfang der Zahlungsrückstände und den sich daraus ergebenden Unwägbarkeiten bis hin zur Gefahr einer Stromsperre auf der Hand, sondern ergibt sich zur Überzeugung des Senats auch aus der Tatsache, dass die Kläger in engem zeitlichem Zusammenhang mit der erwähnten Eigentümerversammlung anwaltliche Hilfe in Anspruch nahmen und die Anfechtung ihrer auf den Vertragsabschluss gerichteten Willenserklärungen erklärten.

Das Verschulden der Beklagten (vgl. insoweit § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) - letztlich auch in Gestalt der Arglist - unterliegt ebenfalls keinen begründeten Zweifeln. Dass so schwerwiegende Umstände wie Zahlungsrückstände in der hier vorliegenden Höhe, die bereits zur Androhung einer Stromsperre geführt hatten, hätten offenbart werden müssen, lag selbst für einen Laien auf der Hand. Das war auch den Beklagten bewusst, wie schon ihre- allerdings widerlegte - Einlassung, diese Aufklärung geleistet zu haben, belegt.

Schließlich wurden die daraus resultierenden Ansprüche der Kläger auch nicht durch die Zahlung von 8.500 € abgegolten. Wie sich aus den vorstehenden Ausführungen ergibt, wurde eine Abgeltungsvereinbarung nicht geschlossen. Bei der fraglichen Überweisung handelte es sich vielmehr um den teilweisen Rückfluss des überhöht beurkundeten Kaufpreises.

Der den Klägern zustehende Schadensersatzanspruch umfasst den Vertrauensschaden und ist auf die Wiederherstellung des Zustandes gerichtet, der ohne den Abschluss des notariellen Kaufvertrages bestanden hätte (vgl. BGH NJW 1962, 1196, 1198; Palandt/ Grüneberg, § 311 BGB Rdnr. 55). In diesem Rahmen sind die eingetretenen Vermögensvor- und -nachteile miteinander auszugleichen und zu saldieren. Daraus ergibt sich eine Forderung von 53.412,49 €.

Zunächst können die Kläger die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen, der sich nach den Feststellungen des Senats effektiv auf 51.500 € belief (60.000 € beurkundeter Kaufpreis abzüglich erstatteter 8.500 €). In Höhe der erstatteten 8.500 € haben die Kläger die Berufung zurückgenommen. Darüber hinaus hatten die Kläger die auf Seite 3 der Klageschrift aufgeführten Gerichts- (230,50 €) und Notarkosten (612,43 € + 216,34 € + 113,65 €) sowie die Grunderwerbsteuer (1.050 €), insgesamt mithin 2.222,92 € zu tragen. Die Gerichtskostenrechnung über 176,50 € bezog sich auf ein anderes Objekt; insoweit haben die Kläger die Klage bereits mit Schriftsatz vom 16.12.2010 zurückgenommen (Bl. 69 GA). Dass die auf Seite der 3 Klageschrift erwähnte Notarkostenrechnung über 113,65 € - offenbar versehentlich - keinen Eingang in die Berechnung der Klageforderung gefunden hat, ist unerheblich, da dieser Betrag geltend gemacht wurde und im Ergebnis nicht zu einer Überschreitung der Klageforderung führt (§ 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Hinzuzurechnen sind noch weitere Gerichtskosten in Höhe von 183,75 € für die Löschung der Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung, die die Kläger durch Vorlage der Gerichtskostenrechnung vom 14.05.2010 (Anlage K 12 zum Schriftsatz vom 06.12.2012, Bl. 472 GA) hinreichend belegt haben und die sich ausweislich des Geschäftszeichens auf den hier maßgeblichen Erwerbsvorgang (….) beziehen. Daraus ergibt sich eine Zwischensumme von 53.906,67 €.

Auf diese Forderung müssen sich die Kläger die von September 2009 bis Dezember 2012 vereinnahmten Mietzahlungen (ohne Betriebskostenvorauszahlungen) in Höhe von 12.039,80 € (nicht 12.090 €, wie die Kläger infolge eines offensichtlichen Rechenfehlers vortragen) anrechnen lassen, und zwar für die Monate September 2009 bis Oktober 2010 14 x 300 €, 249,80 € für November 2010 und für die Monate Februar 2011 bis Dezember 2012 23 x 330 €. Dass darüber hinaus die Miete für November 2010 in vollständiger Höhe, also mit 300 €, und die Miete für Dezember 2010 in gleicher Höhe durch den Zeugen O… gezahlt bzw. nachgezahlt worden wäre, haben die Beklagten nicht bewiesen. Der Senat vermag sich allein aufgrund der Aussage des Zeugen im Senatstermin vom 18.02.2013 nicht die Überzeugung zu bilden, dass es entsprechend dessen Aussage keine Rückstände mehr gibt. Dem steht neben dem erheblichen wirtschaftlichen Eigeninteresse des Zeugen insbesondere entgegen, dass er selbst nach einer anwaltlichen Zahlungsaufforderung noch Barzahlungen ohne Zahlungsbeleg geleistet haben will. Das liegt nach der Lebenserfahrung fern, so dass es bei den von den Klägern eingeräumten Mieteinnahmen, die zunächst auch die Beklagten unstreitig gestellt hatten (Schriftsatz vom 13.12.2012, Bl. 475 GA), verbleibt.

Dem stehen allerdings Aufwendungen der Kläger gegenüber, die ihre Nutzungsvorteile per Saldo mindern:

Nach ihrer detaillierten Darstellung im Schriftsatz vom 07.01.2013 wurden die Kläger abzüglich vereinnahmter Betriebskostenvorauszahlungen, durch Hausgeldzahlungen in Höhe von 2.873,21 € für den Zeitraum September 2009 bis Dezember 2012 belastet. Die Hausgeldzahlungen haben die Kläger durch eine Kontoübersicht der derzeitigen Verwalterin vom 03.01.2013 belegt (Bl. 543 ff. GA). Angesichts dieser detaillierten Angaben und Belege reicht das pauschale Bestreiten der Beklagten mit Nichtwissen nicht aus. Soweit der Schriftsatz vom 07.01.2013 einzelne Schreibfehler bei Zwischenwerten enthält, wirkt sich dies auf das mathematisch zutreffende Endergebnis nicht aus. Wie ein Vergleich der im Schriftsatz aufgeführten Positionen mit den Angaben aus der Kontoaufstellung vom 03.01.2013 ergibt, haben die Kläger im Rahmen ihrer Berechnungen auch keine Beträge doppelt berücksichtigt, wie die Beklagten unter Hinweis auf die Anlagen K 28 und K 30 befürchten.

Darüber hinaus sind Zinsbelastungen der Kläger in Höhe von 8.472,24 € zu berücksichtigen. Dies entspricht dem auf 51.500 € entfallenden Anteil an 60.000 € Darlehenssumme aus den von den Klägern vorgetragenen Zinsbelastungen von 9.870,57 € für den Zeitraum von September 2009 bis Dezember 2012. Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis belief sich letztlich auf 51.500 €, während die Kläger die verbleibenden 8.500 € zur Tilgung des Verbraucherdarlehens verwenden konnten. Die Zinsbelastungen für die Jahre 2009 bis 2011 haben die Kläger durch Vorlage des Darlehensvertrages (Anlage 9 zur Klageschrift, Bl.30 ff. GA) und von Bankbescheinigungen (Anlagen K 9 bis K 11 zum Schriftsatz vom 06.12.2012, Bl. 469 ff. GA) hinreichend belegt. Das pauschale Bestreiten der Beklagten reicht angesichts dieser Unterlagen nicht aus. Die Zinsbelastung für das Jahr 2012 schätzt der Senat in Übereinstimmung mit den Klägern auf 2.900 €. Aus den Belegen der Jahre 2010 und 2011 ergeben sich Zinsbelastungen von rund 2.990 € und 2.960 €. Danach ist für das Jahr 2012 eine Zinsbelastung von unter 2.900 € nicht zu erwarten.

Schließlich haben die Kläger Reparaturkosten für die streitgegenständliche Eigentumswohnung in Höhe von 126,74 € und 73,43 € (vgl. Anlagen K 31 und K 32 zum Schriftsatz vom 07.01.2013, Bl. 539 und 540 GA) aufgewandt, was die Beklagten nicht mehr bestreiten. Mit Erfolg wenden sich die Beklagten aber gegen die Berücksichtigung weiterer 72,66 € (Anlage K 33 zu vorgenanntem Schriftsatz, Bl. 542 GA), da die als Beleg überreichte Rechnung an den Mieter der Kläger gerichtet ist und die Kläger auch nach Rüge der Beklagten nicht aufzeigen, inwieweit sie hierdurch belastet wurden.

Den Mieteinnahmen der Kläger in Höhe von 12.039,80 € stehen hiernach Aufwendungen in Höhe von (2.873,21 € + 8.472,24 € + 126,74 € + 73,43 € =) 11.545,62 € gegenüber, so dass ein auf die Schadensersatzforderung von 53.906,67 € anzurechnender Nutzungsvorteil von 494,18 € verbleibt. Vom Ansatz weiterer Nutzungsvorteile für die Zeit vom 01.01.2013 bis zur mündlichen Verhandlung am 18.02.2013 sieht der Senat ab, weil die Parteien insoweit keine konkreten Zahlen mitgeteilt haben und sich die Mieteinnahmen der Kläger einerseits und ihre Zins- und Hausgeldaufwendungen andererseits nach den Erkenntnissen für die vorangegangenen Zeiträume in etwa ausgleichen. Abschließend ergibt sich damit die zuerkannte Hauptforderung von 53.412,49 €, die die Beklagten Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums zu erfüllen haben.

Darüber hinaus umfasst der Schadensersatzanspruch der Kläger dem Grunde nach auch die aus der Rückabwicklung des Darlehensvertrages mit der Sparkasse E…. entstehenden weiteren Schäden, weil dieser Vertrag ohne den Erwerb der Eigentumswohnung nicht geschlossen worden wäre. Der Höhe nach bleibt der Anspruch allerdings auf 51,5/60 dieses Schadens begrenzt, weil die Kläger die Darlehenssumme nicht nur zum Ausgleich des tatsächlichen Kaufpreises, sondern in Höhe des überschießenden Anteils von 8,5/60 zur Ablösung eines anderweitigen Darlehens verwandten. Da der hiernach zu ersetzende Schaden noch nicht beziffert werden kann, ist mit dieser Einschränkung die von den Klägern begehrte Feststellung zu treffen.

Schließlich erstreckt sich der Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch auf die mit 1.092,89 € geltend gemachten, rechnerisch zutreffend ermittelten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Eine Kürzung wegen der um 8.500 € zu hoch angesetzten vorgerichtlichen Forderung kommt insoweit nicht in Betracht, weil sich bei einem Ausgangsstreitwert von 60.000 € daraus keine Änderung der maßgeblichen Kostenstufe ergibt.

Die Beklagten befinden sich mit der Annahme der Rückübereignung des Wohnungseigentums in Verzug, weil sie das spätestens im Klageantrag enthaltene wörtliche Übertragungsangebot der Kläger durch die Leugnung jeder Ersatzpflicht ernstlich und endgültig abgelehnt haben (§ 295 Satz 1 BGB). Dies ist auf Antrag der Kläger besonders festzustellen.

Der Zinsanspruch der Kläger ergibt sich für eine Teilforderung von 51.500 € (tatsächlicher Kaufpreis) aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2, 819 Abs. 1, 142 Abs. 2 BGB und im Übrigen aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach den Ausführungen zu 2. b) und c) haben die Beklagten die Kläger zugleich arglistig getäuscht, so dass die Kläger wirksam die Anfechtung des notariellen Kaufvertrages erklärt haben. Zinsen können die Kläger danach bereits ab Kenntnis der Beklagten von den die Anfechtbarkeit begründenden Tatsachen verlangen, allerdings beschränkt auf den Betrag des tatsächlichen Kaufpreises (51.500 €), dessen Rückzahlung die Kläger auch aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen anfechtungsbedingten Fehlens des rechtlichen Grundes (§§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt, 123 Abs. 1, 142 Abs. 1 BGB) von den Beklagten beanspruchen können. Bezüglich des darüber hinausgehenden Schadensersatzanspruchs ist ein Verzugseintritt vor Rechtshängigkeit nicht ersichtlich, so dass nur Zinsen ab Rechtshängigkeit zuzusprechen sind.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2, 516 Abs. 3 Satz 1, 100 Abs. 4 Satz 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht erfüllt.

Der Streitwert für beide Rechtszüge wird, zugleich unter Abänderung der Streitwertfestsetzung im angefochtenen Urteil (§ 63 Abs. 3 GKG), auf bis zu 80.000 € festgesetzt. Bei einem Streitwert von - zunächst - 62.285,77 € bzw. 62.109,27 € allein für den Klageantrag zu 1. übersteigt der Gesamtstreitwert 65.000 €, weil der Feststellungsantrag zu 2., der u.a. eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung umfasst, mit mehr als 3.000 € zu bewerten ist. Von einer gesonderten Streitwertfestsetzung für die Zeit nach der teilweisen Rücknahme der Berufung sieht der Senat ab, weil alle Gebühren bereits nach dem vollen Streitwert entstanden sind.

M… R… S…

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Urteil vom Oberlandesgericht Düsseldorf - I-9 U 96/11

Tenor

URTEIL

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