Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 wird das Amtsgericht Düsseldorf – Grundbuchamt – angewiesen, die in seinem Beschluss vom 03.01.2024 gesetzte Frist zur Beibringung der Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG angemessen zu verlängern.

Nebenentscheidungen sind nicht veranlasst.

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G r ü n d e:

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I.

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Die Beteiligten zu 2 und zu 3 sind mit je einem 50/100 Anteil die alleinigen Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung „Grundbesitz A.-Straße 00 Gesellschaft bürgerlichen Rechts“, der Beteiligten zu 1. Diese ist als Eigentümerin des im Rubrum näher bezeichneten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen. Als deren Gesellschafter sind dort die Beteiligten zu 2 und zu 3 eingetragen.

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Am 28.12.2023 schlossen die Beteiligten zu 2 und zu 3 vor ihrem Verfahrensbevollmächtigten einen Vertrag zur Auseinandersetzung der Beteiligten zu 1. Nach Ziff. II des Vertrages sind sie darüber einig, dass die zwischen ihnen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgelöst werden soll und dass der Grundbesitz in der Form aufgeteilt werden soll, dass ihnen jeweils ein 50/100 Miteigentumsanteil zugewiesen wird. Unter Ziff. IV des Vertrages bewilligen sie den Eigentumswechsel und beantragen, den Eigentumswechsel in das Grundbuch einzutragen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Vertragsurkunde (Bl. 2 ff. GA) Bezug genommen.

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Unter dem 28.12.2023, beim Grundbuchamt eingegangen am 29.12.2023, hat der Verfahrensbevollmächtigte unter Beifügung einer beglaubigten Abschrift der Auseinandersetzungsvereinbarung beim Grundbuchamt die Eintragung des Eigentumswechsels auf die Beteiligten zu 2 und zu 3 zu je ½ Anteil beantragt. Er hat mitgeteilt, dass die grunderwerbssteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung angefordert sei und unverzüglich nachgereicht werde.

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Mit förmlicher Zwischenverfügung vom 03.01.2024 hat das Grundbuchamt den Beteiligten mitgeteilt, dass der Erledigung des Antrags ein Hindernis entgegenstehe. Die fehlende Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts sei nachzureichen. Hierzu werde eine „wegen des bewusst unvollständig eingereichten Antrags einmalige“ Frist bis zum 30.01.2024 gesetzt, nach deren fruchtlosem Ablauf der Antrag zurückgewiesen werde.

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Der Verfahrensbevollmächtigte hat daraufhin mitgeteilt, dass er den Antrag bewusst als noch nicht vollzugsfähig vor Inkrafttreten des MoPeG und im Hinblick auf die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 1 EGBGB gestellt habe, wonach auf vor dem 01.01.2024 gestellte Anträge weiterhin die Vorschriften des § 899a BGB a.F. und § 47 Abs. 2 GBO a.F. anwendbar seien. Dadurch solle das Erfordernis der vorherigen Eintragung der in der Urkunde auseinandergesetzten Gesellschaft bürgerlichen Rechts in das Gesellschaftsregister entbehrlich gemacht werden. Nach seiner Auffassung reiche hierfür ein noch nicht vollzugsfähiger Antrag aus, wenn alle materiell-rechtlichen Voraussetzungen vorlägen. Zudem sei die Bearbeitungszeit des Finanzamts bis zum Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung von den Beteiligten nicht zu beeinflussen. Im Hinblick auf die lange Bearbeitungszeit hat er um die Gewährung einer Frist zur Beibringung der Bescheinigung von mindestens drei Monaten gebeten.

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Mit Verfügung vom 08.01.2024 hat das Grundbuchamt mitgeteilt, dass nicht beabsichtigt sei, die gesetzte Frist zu verlängern. Zum einen sei die rechtzeitige Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung selbst bei kürzester Bearbeitungszeit des Finanzamts nicht möglich gewesen, da die Auseinandersetzung der Gesellschaft erst am 28.12.2023 erfolgt sei. Zum anderen hätten die Beteiligten der Problematik begegnen können, indem sie nach altem Recht die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beantragt hätten, so dass die Eigentumsumschreibung gemäß Art. 21 Abs. 4 Satz 2 EGBGB dann auch noch später nach „verlängertem“ alten Recht hätte erfolgen können.

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Daraufhin hat der Verfahrensbevollmächtigte für die Beteiligten unter Bezugnahme auf seine Ausführungen Beschwerde gegen die Zwischenverfügung eingelegt.

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Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 02.02.2024 der Beschwerde aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt. Zur weiteren Begründung hat es ausgeführt, dass die Neuregelung hinsichtlich der Gesellschaft bürgerlichen Rechts keine Ausnahmeregelungen für auseinandergesetzte Gesellschaften treffe, so dass dieser Umstand keine andere Bearbeitung rechtfertige. Eine Zwischenverfügung komme nur bei leicht oder schnell behebbaren Mängeln in Betracht. Der Umstand, dass der Verfahrensbevollmächtigte eine Fristverlängerung von mindestens drei Monaten anstrebe, belege, dass es sich nicht um einen solchen Mangel handele. Die Gewährung einer Frist von mindestens drei Monaten käme im Übrigen einer Aussetzung des Verfahrens gleich. Eine solche Aussetzung sei nicht zulässig.

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II.

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1. Die Beschwerde der Beteiligten ist gemäß § 11 Abs. 1 RPflG i.V.m. § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen nach den §§ 71 ff. GBO zulässig.

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2. Sie ist auch begründet.

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2.1. Das Begehren der Beteiligten ist nicht auf die Aufhebung der Zwischenverfügung gerichtet, sondern auf die Verlängerung der darin gesetzten, für zu kurz angesehenen Frist. Dies ergibt sich aus dem Vorbringen des Verfahrensbevollmächtigten im Schriftsatz vom 04.01.2024, auf das er in seiner Beschwerdeschrift vom 29.01.2024 Bezug nimmt. Denn ohne die Verlängerung der Frist bestünde die Gefahr, dass der Eintragungsantrag wegen fruchtlosen Ablaufs der gesetzten Frist abgelehnt wird (§ 18 Abs. 1 Satz 2 GBO).

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Mit diesem Begehren hat die Beschwerde Erfolg.

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2.2. Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 2. Fall GBO hat das Grundbuchamt, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht, dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu setzen.

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2.2.1. Das Fehlen der Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG ist ein solches behebbares Hindernis (Senat, Beschluss vom 07.03.1986 – 3 Wx 79/86, NJW 1986, 1819, beck-online).

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2.2.2 Des Weiteren setzt der Erlass einer Zwischenverfügung voraus, dass die übrigen Eintragungsvoraussetzungen vorliegen, da andernfalls der Antrag nach § 18 Abs. 1 Satz 1 1. Fall GBO zurückzuweisen wäre (Demharter/Demharter, 33. Aufl. 2023, GBO § 18 Rn. 26a). Dies ist hier der Fall:

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2.2.2.1. Die Eintragungsvoraussetzungen sind vorliegend nach dem bis zum 31.12.2023 geltenden Recht zu beurteilen:

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Gemäß Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 1 EGBGB sind § 899a BGB und § 47 Abs. 2 GBO in der vor dem 01.01.2024 geltenden Fassung auf Eintragungen anzuwenden, wenn vor diesem Zeitpunkt die Einigung oder Bewilligung erklärt und der Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt gestellt wurde. Das Grundbuchamt kann in diesem Fall folglich die Eintragung der veräußernden und/oder erwerbenden GbR im Grundbuch nicht von der vorherigen Eintragung der Gesellschaft in das Gesellschaftsregister (= eGbR) und einer entsprechenden Eintragung der eGbR im Grundbuch abhängig machen; es muss die begehrte Eintragung vielmehr nach den Maßgaben des § 47 Abs. 2 GBO a.F. bewirken (BeckOK GBO/Reetz, 52. Ed. 1.3.2024, GBO § 47 Rn. 103)

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Die Voraussetzungen dieser Übergangsvorschrift liegen vor:

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2.2.2.1.1. Der durch den verfahrensbevollmächtigten Notar (§ 13 Abs. 1 Satz 3 GBO) gestellte Eintragungsantrag ist am 29.12.2023 beim Grundbuchamt eingegangen.

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Dass dieser wegen des Fehlens der Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht vollzugsfähig ist, schadet nicht:

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Zwar regelt Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 1 EGBGB nicht ausdrücklich, ob der vor dem Jahreswechsel gestellte Antrag auch vollzugsfähig sein muss. Überwiegend wird allerdings vertreten, dass jedenfalls das Fehlen von solchen Unterlagen ohne materiellrechtliche Wirkung, die lediglich grundbuchverfahrensrechtlich erforderlich sind, wie die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG, unschädlich ist (BeckOK GBO/Reetz, a.a.O., § 47 GBO Rn. 110 m.w.N.; Wobst, ZPG 2023, 58, 59; DNotI, Hinweis vom 08.12.2023, https://www.dnoti.de/informationen/aktuelles/details/hinweis-auf-uebergangsvorschriften-zur-gbr-im-grundbuch-inkrafttreten-des-mopeg-am-112024/). Dies wird hinsichtlich der Vorschrift des § 878 BGB allgemein vertreten. Danach wird u.a. eine von dem Berechtigten abgegebene Auflassungserklärung nicht dadurch unwirksam, dass der Berechtigte in der Verfügung beschränkt wird, nachdem die Erklärung für ihn bindend geworden und der Antrag auf Eintragung bei dem Grundbuchamt gestellt worden ist. Das Fehlen einer für den Vollzug des Antrags erforderlichen, rein verfahrensrechtlichen Erklärung steht der Anwendung dieser Norm nicht entgegen (s. nur Schöner/Stöber GrundbuchR, Rn. 121, beck-online). Nach der Gesetzesbegründung ist die Übergangsvorschrift der Vorschrift des § 878 BGB nachempfunden: „Art 229 § 21 Abs. 4 EGBGB soll verhindern, dass bereits eingeleitete Eintragungsvorgänge im Grundbuch in Anbetracht der Voreintragungsobliegenheit gemäß § 47 Abs. 2 GBO (n.F. Anm.) im Gesellschaftsregister nach Inkrafttreten des Gesetzes neu angestoßen werden müssen, wenn zu diesem Zeitpunkt zwar die dinglichen Erklärungen und der Antrag auf Grundbuchvollzug erfolgt sind, die Eintragung jedoch noch aussteht. Sie soll sich in diesem Fall nach altem Recht richten, um nicht für eine nach neuem Recht erforderliche Voreintragung der Gesellschaft im Gesellschaftsregister erneut einen Notar aufsuchen zu müssen. Die Vorschrift folgt damit dem § 878 BGB zugrundeliegenden Rechtsgedanken, dass die Dauer des Eintragungsverfahrens des Grundbuchamts nicht zulasten der Beteiligten gehen darf“ (Gesetzesbegründung, BT-Drs. 19/27635 S. 219). Der Senat schließt sich dieser Auffassung aus den oben genannten, überzeugenden und vom Willen des Gesetzgebers gedeckten Gründen an, die einen wegen Fehlens allein grundbuchverfahrensrechtlicher Unterlagen nicht vollzugsfähigen Eintragungsantrag genügen lässt.

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Der Antrag vom 29.12.2023 ist damit als für die Anwendung des Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 1 ausreichend anzusehen.

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2.2.2.1.2. Neben dem gestellten Eintragungsantrag haben die Beteiligten zu 2 und zu 3 unter Ziff. IV des Auseinandersetzungsvertrages vom 28.12.2023 auch die für die Anwendung des Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 1 EGBGB erforderliche Einigung über den Eigentumswechsel i.S. des § 20 GBO erklärt. Dabei handelten sie auf Veräußererseite in ihrer Funktion als Gesellschafter der Beteiligten zu 1 und auf Erwerberseite als Privatpersonen. Grundbuchrechtlich sind sie – anstelle der Beteiligten zu 1 – Berechtigte i.S. des § 20 GBO. Denn nach § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO a.F. gelten die für den Berechtigten geltenden Vorschriften entsprechend für die im Grundbuch neben der Gesellschaft eingetragenen Gesellschafter (vgl. Wobst, ZPG 2023, 58, 60, beck-online).

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2.2.2.2. Auch die übrigen Eintragungsvoraussetzungen sind gegeben: Der Auseinandersetzungsvertrag, der die dingliche Einigung der Beteiligten enthält, ist in beglaubigter Abschrift zur Grundakte gelangt.  Eine solche genügt den Formanforderungen des § 29 Abs. 1 GBO (Senat, Beschluss vom 11.03.2015 – 3 Wx 28/14, BeckRS 2016, 18739 Rn. 17, beck-online). Ferner liegt die Voreintragung des Berechtigten nach § 39 Abs. 1 GBO i.V.m. § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO a.F. vor.

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2.3. Stand der Eintragung mithin allein das Fehlen der Unbedenklichkeitsbescheinigung entgegen, war das Grundbuchamt gehalten, den Beteiligten eine nach Lage des Einzelfalls ausreichend bemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu setzen.

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Das Setzen einer kurzen einmonatigen Frist, die der Bearbeitungszeit des Finanzamts erfahrungsgemäß nicht entspricht, mit der Begründung, dass der Antrag in Kenntnis der fehlenden Bescheinigung gestellt wurde, war ermessensfehlerhaft. Denn nach der Absicht des Gesetzes ist die Kenntnis des Antragstellers von einem seinem Antrag noch anhaftenden Mangel kein Umstand, der für sich allein grundsätzlich die alsbaldige Zurückweisung rechtfertigen könnte (Senat, Beschluss vom 07.03.1986 – 3 Wx 79/86, NJW 1986, 1819, beck-online).

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Ebenso ermessensfehlerhaft war es, die Frist deshalb nicht zu verlängern, weil die Beteiligten nicht von der Möglichkeit Gebrauch gemacht haben, vor Ablauf des 31.12.2023 eine Auflassungsvormerkung zu bewilligen und deren Eintragung vollzugsfähig zu beantragen, mit der Folge, dass nach Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 2 EGBGB das alte Recht auch auf einen nach dem 31.12.2023 gestellten - durch die Vormerkung gesicherten – vollzugsfähigen Eigentumsumschreibungsantrag anwendbar gewesen wäre.

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Aus den beiden in Art. 229 § 21 Abs. 4 EGBGB enthaltenen Übergangsvorschriften lässt sich nichts für ein derartiges Verständnis herleiten, wonach bei vormerkungsfähigen Rechten ein Vorgehen nach Satz 2 (vollzugsfähiger Vormerkungsantrag bis zum 31.12.2023) gegenüber einem Vorgehen nach Satz 1 (Eigentumsumschreibungsantrag bis zum 31.12.2023) subsidiär sein sollte oder sich die Nichtbeantragung der Eintragung einer Vormerkung als Obliegenheitsverletzung darstellen sollte.

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In die Ermessenserwägungen hinsichtlich der Setzung einer großzügigen Frist hätte zudem einfließen müssen, dass die vorzeitige Antragstellung vorliegend durch einen besonderen Grund bzw. ein berechtigtes Interesse der Beteiligten gerechtfertigt war (vgl. OLG München, Beschluss vom 10.06.2008 – 34 Wx 39/08, DNotZ 2008, 934, beck-online).

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Denn wenn die Beteiligten den Eintragungsantrag erst nach Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung und damit nach Ablauf des 31.12.2023 gestellt hätten, hätte sich die Eintragung nach Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB gerichtet. Danach sollen Eintragungen in das Grundbuch, die ein Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts betreffen, nicht erfolgen, solange die Gesellschaft nicht im Gesellschaftsregister eingetragen und daraufhin nach den durch das MoPeG geänderten Vorschriften im Grundbuch eingetragen ist. Darunter fällt – über den Wortlaut des § 47 Abs. 2 GBO n.F. hinaus – nicht nur der Erwerb, sondern auch die Übertragung eines Grundstücks durch die Gesellschaft. Für das Grundbuchamt ist die Vorschrift zwingend. Die Formulierung als Soll-Vorschrift bringt lediglich – wie im Grundbuchrecht üblich - zum Ausdruck, dass eine Eintragung unter Verstoß gegen diese Vorschrift die Wirksamkeit der Eintragung unberührt lässt (Gesetzesbegründung, BT Drs. 19/27635 S. 216).

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Es wäre also allein zum Zwecke der Grundstücksübertragung im Zuge der Auseinandersetzung der Beteiligten zu 1 deren Eintragung in das Gesellschaftsregister erforderlich gewesen. Dass die Beteiligten die Möglichkeit der Behandlung nach dem bis zum 31.12.2023 geltenden Recht durch Stellung eines nicht vollzugsfähigen Antrags vor dem 01.01.2024 ergriffen haben, erscheint vor diesem Hintergrund verständlich und stellt keinen Rechtsmissbrauch dar.

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Soweit das Grundbuchamt - zutreffend - darauf hingewiesen hat, dass eine Zwischenverfügung im Allgemeinen nur bei leicht und schnell, also in angemessener Frist behebbaren Mängeln in Betracht komme (Demharter/Demharter, a.a.O., § 18 GBO, Rn. 23), sind bei der Angemessenheitsprüfung stets die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Eine übliche Bearbeitungszeit einer Behörde, auf die der betroffene Bürger keinen Einfluss hat, darf zu dessen Lasten nicht als „unangemessen lang“ beurteilt werden.

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2.4. Da das Setzen einer einmonatigen Frist zur Beibringung der Unbedenklichkeitsbescheinigung ermessensfehlerhaft war, hat das Grundbuchamt die gesetzte Frist nunmehr unter Berücksichtigung der üblichen Bearbeitungsdauer des Finanzamts angemessen zu verlängern. Dies ist auch nach Ablauf der Frist zulässig (Demharter/Demharter, a.a.O., § 18 GBO Rn. 34 m.w.N.).

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III.

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Im Hinblick auf den Erfolg des Rechtsmittels erübrigt sich eine Kostenentscheidung ebenso wie eine Festsetzung des Geschäftswerts. Aus demselben Grund ist auch eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde entbehrlich.

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…                                                        …                                                        …