Urteil vom Oberlandesgericht Hamm - 30 U 150/14

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 4. September 2014 verkündete Urteil der Zivilkammer IV des Landgerichts Detmold – 9 O 195/13 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses Urteil sowie das vorbezeichnete landgerichtliche Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des insgesamt vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zahlung rückständiger Umsatzpacht für die Monate Dezember 2011 bis einschließlich September 2013 in Höhe von insgesamt 459.714,91 €. Die Beklagte bestreitet die Aktivlegitimation des Klägers und begehrt widerklagend eine Reduzierung der von ihr zu zahlenden Umsatzpacht auf 6 % des jährlichen Umsatzes seit dem 01.01.2011. Dem liegt – soweit im Berufungsverfahren noch von Interesse – folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger, eine Körperschaft des öffentliche Rechts sui generis, ist Eigentümer der Immobilie „C“, C2 in C3, die er 1974 an die H (H mbH), eine eigene Tochter, verpachtet hatte. Nach § 2 des Pachtvertrages war dieser für die Zeit vom 1. April 1974 bis zum 31. Dezember 1979 befristet und verlängerte sich anschließend jeweils um 1 Jahr, wenn er nicht 6 Monate vor Ablauf des Vertrages gekündigt oder eine andere Vertragsdauer vereinbart wurde (B 17, Bl. 112 ff. d.A.).

Am 03.12.2001 vereinbarten der Kläger und die H eine Erhöhung der Umsatzpacht auf 12,5 % des monatlichen Nettoumsatzes der H (K 2, Bl. 43 d.A.).

Mitte Oktober 2009 schlossen der Kläger und die Muttergesellschaft der Beklagten, die D GmbH (im Weiteren: D), die Beklagte, eine weitere Tochter des Klägers, die T GmbH (Bl. 96 d.A.), und die H diverse weitere Vereinbarungen.

So traf der Kläger mit der D am 15.10.2009 eine „Grundlagen-Vereinbarung“ (B 5, AB) zur Gründung der Beklagten, die sodann das streitbefangene C C3 wie aber auch das seinerzeit gleichfalls im Eigentum des Klägers stehende F in F2 betreiben sollte, während die H mbH dann zu gegebener Zeit liquidiert werden sollte. Diese Vereinbarung sieht u.a. die Reduzierung der Personalkosten wie auch vor, dass der Kläger bis 2015 die Differenz der tatsächlichen zu den budgetierten (anvisierten) Personalkosten tragen soll (§ 1 III). Nach § 1 VII übernimmt die D „alle anderen etwaigen Verluste in den Jahren 2010 und 2011, die über die Verluste des Jahres 2008 hinausgehen“, wobei vereinbarte Bezugsgrößen für das F ein Verlust von 184.734 € und für das streitgegenständliche C C3 ein solcher von 455.428 € sind und Verluste in den Jahren 2010 und 2011 bis zu dieser Höhe nach § 1 VIII vom Kläger zu tragen sind mit einer im vorliegenden Rechtsstreit nicht weiter bedeutsamen Ausnahme. In § 4 verpflichtete sich die D schließlich, unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung ein intensives Marketingprogramm für beide Hotels innerhalb der nächsten drei Monate mit einem Kostenvolumen von 272.459 € durchzuführen, welches zu 51 % von der D und zu 49 % (133.500 €) vom Kläger getragen werden sollte.

Am selben Tag schlossen beide Parteien (der Kläger und die D) einen notariellen Gesellschaftsvertrag zur Gründung der Beklagten, wobei der Kläger 25,1 % und die D 74,9 % der Gesellschaftsanteile erhielten (B 6, AB).

Mit Unterpachtvertrag vom 15./16.10.2009 (K 1, Bl. 40 ff. d.A.) verpachtete die H das C C3 an die Beklagte unter, wobei nach Ziffer 2 Abs. 2 des Unterpachtvertrages sämtliche Vereinbarungen des Pachtvertrages (zwischen dem Kläger und der H) sowie alle Nachträge sinngemäß gelten sollten. In Ziffer 6 dieses Unterpachtvertrages heißt es:

„Es ist beabsichtigt, dass der Eigentümer den Unterpachtvertrag in einen Hauptpachtvertrag umwandelt. In diesem Fall werden die Regelungen des Hauptpachtvertrages der dann gegebenen Situation angepasst.“

Zeitnah schlossen die D und die Beklagte zudem einen Betriebsführungsvertrag betreffend die beiden angeführten Hotels (B 7, AB) sowie die Tochter des Klägers, die T GmbH, mit der Beklagten eine Dienstleistungsvereinbarung, in deren Präambel erhebliche Investitionen des Klägers in die Infrastruktur der T GmbH angekündigt sind und in deren § 2 III sich die Beklagte verpflichtete, zum Start der neuen Gesellschaft ein intensives Marketingprogramm durchzuführen (B 14, AB).

Nachdem der Kläger im März 2011 seine Gesellschaftsanteile an der Beklagten an die D übertragen hatte (B 21, Bl. 198 ff. d.A.), schlossen am 24./27.05.2011 der Kläger und die Beklagte einen „Pachtübertragungsvertrag“, demzufolge das bestehende Pachtverhältnis „C C3“ entsprechend dem Unterpachtvertrag mit Wirkung vom 01.01.2011 in ein Pachtverhältnis zwischen den Parteien übergehen sollte (K 3, Bl. 44 d.A.). Weiter heißt es in diesem Vertrag, der auf Seiten des Klägers von Herrn I mit dem Zusatz „i.A.“ unterzeichnet ist:

„Es ist das Ziel der Parteien, diesen Vertrag zeitnah an die aktuellen Gegebenheiten anzupassen.“

Nachfolgend reichte die Beklagte ihre monatlichen Umsatzzahlen bei dem Kläger ein und entrichtete bis einschließlich Dezember 2011 ihre (Pacht-)Zahlungen auch an den Kläger. Ferner führten die Parteien die das Pachtobjekt C C3 betreffende Korrespondenz. Die H ging erst in Liquidation und wurde sodann am 11.01.2012 aufgelöst. Ab Januar 2012 stellte die Beklagte die Zahlungen an den Kläger ein.

Nach den von der Beklagten mitgeteilten Umsatzzahlen hat sie in der Zeit Dezember 2011 bis einschließlich September 2013 unter Zugrundelegung einer Umsatzpacht von 12,5 % - unstreitig – insgesamt 459.714,91 € zu wenig gezahlt, die sich wie folgt ergeben:

Dez 11	909,75 €	21.01.2012
Jan 12	16.738,25 €	21.02.2012
Feb 12	18.460,49 €	21.03.2012
Mrz 12	21.020,09 €	21.04.2012
Apr 12	20.417,85 €	21.05.2012
Mai 12	27.319,09 €	21.06.2012
Jun 12	26.456,91 €	21.07.2012
Jul 12	22.151,59 €	21.08.2012
Aug 12	22.016,13 €	21.09.2012
Sep 12	25.692,83 €	21.10.2012
Okt 12	21.812,70 €	21.11.2012
Rest 2011	387,64 €	17.11.2012
Nov 12	21.925,20 €	21.12.2012
Dez 12	22.995,01 €	21.01.2013
Jan 13	15.632,97 €	21.02.2013
Feb 13	15.487,54 €	21.03.2013
Mrz 13	18.351,13 €	21.04.2013
Apr 13	21.687,04 €	21.05.2013
Mai 13	20.530,28 €	21.06.2013
Jun 13	22.682,78 €	21.07.2013
Jul 13	23.819,34 €	21.08.2013
Aug 13	26.043,09 €	21.09.2013
Sep 13	27.177,21 €	21.10.2013
	459.714,91 €	Summe

Die rechte Spalte gibt dabei die von dem Kläger angeführten Daten an, ab denen sich die Beklagte mit der jeweiligen Zahlung unstreitig in Verzug befunden hat.

Die Beklagte forderte ab Ende des Jahres 2011 den Kläger mehrfach vergeblich zu einer Anpassung (Reduzierung) der (vereinbarten) Pacht auf und stellte für den Fall des Nichtzustandekommens einer Einigung u.a. eine Kündigung des Pachtverhältnisses in Aussicht (Email der Beklagten vom 21.12.2012, BK 19, Bl. 407 f. d.A.).

Der Kläger ist der Ansicht gewesen, der Unterpachtvertrag sei durch den Pachtübertragungsvertrag aus Mai 2011 auf ihn als Verpächter übergegangen. Die (erforderliche) Zustimmung der H sei bereits in § 6 des Unterpachtvertrages enthalten. Er hat behauptet, die H habe auch im Übrigen (ausdrücklich) ihre Zustimmung zu dem Pachtübertragungsvertrag erteilt. Zumindest sei die Zustimmung, so hat er weiter gemeint, konkludent erfolgt, indem die H hingenommen habe, dass die Zahlungen (nur noch) an den Kläger erfolgt seien und auch lediglich noch mit diesem korrespondiert worden sei sowie sich die H auch nicht mehr als (Unter-) Verpächterin geriert habe.

Einen Anspruch auf eine Anpassung der Pacht könne die Beklagte nicht aus § 6 des Unterpachtvertrages oder dem letzten Satz des Pachtübertragungsvertrages herleiten, da diese nur unverbindliche Absichtserklärungen enthielten.

Der Kläger hat – nach Klageerweiterung bezüglich der Pachten für August und September 2013 – beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 406.494,61 € zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von jeweils 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

aus 909,75 € seit dem 21.01.2012,

aus weiteren 16.738.25 € seit dem 21.02.2012,

aus weiteren 18.460,49 € seit dem 21.03.2012,

aus weiteren 21.020,09 € seit dem 21.04.2012,

aus weiteren 20.417,85 € seit dem 21.05.2012,

aus weiteren 27.319,09 €seit dem 21.06.2012,

aus weiteren 26.456,91 € seit dem 21.07.2012,

aus weiteren 22.151,59 € seit dem 21.08.2012,

aus weiteren 22.016,13 € seit dem 21.09.2012,

aus weiteren 25.692,83 € seit dem 21.10.2012,

aus weiteren 21.812,70 € seit dem 21.11.2012,

aus weiteren 387,64 € seit dem 17.11.2012,

aus weiteren 21.925,20 € seit dem 21.12.2012,

aus weiteren 22.995,01 € seit dem 21.01.2013,

aus weiteren 15.632,97 € seit dem 21.02.2013,

aus weiteren 15.487,54 € seit dem 21.03.2013,

aus weiteren 18.351,13 € seit dem 21.04.2013,

aus weiteren 21.687,04 € seit dem 21.05.2013,

aus weiteren 20.530,28 € seit dem 21.06.2013,

aus weiteren 22.682,78 € seit dem 21.07.2013 und

aus weiteren 23.819,34 € ab dem 21.08.2013

zu zahlen;

die Beklagte zu verurteilen, an ihn weitere 53.220,30 € zuzüglich Verzugszinsen in Höhe von jeweils 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 26.043,09 € seit dem 21.09.2013 und auf einen Betrag von 27.177,21 € seit dem 21.10.2013 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen;

widerklagend,

die zu zahlende Pacht für das von dem Kläger mit Pachtvertrag vom

18.08.1974 an die H mbH verpachtete, in 32825 C3, C2, gelegene C C3 ab dem 01.01.2011 auf 6 % des jährlichen Umsatzes festzusetzen.

Der Kläger hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte hat zunächst gemeint, der Kläger sei nicht aktivlegitimiert, da das Unterpachtverhältnis nicht wirksam auf ihn übergeleitet worden sei.

Es fehle insoweit schon an der erforderlichen Mitwirkung der H. Ziffer 6 des Unterpachtvertrages beinhalte nämlich keine Regelung bezüglich eines Übergangs des (Unter-) Pachtvertrages auf den Kläger, da Regelungen über die wesentlichen Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit und Pachthöhe fehlten; Ziffer 6 bestimme aber gerade, dass diese wesentlichen Vertragsbestandteile der dann gegebenen Situation angepasst werden sollten. Allein dass die H sich nachfolgend nicht (mehr) als Verpächterin geriert habe, sei auch für eine konkludente Zustimmung nicht ausreichend.

Zudem sei der Kläger bei Abschluss des Pachtübertragungsvertrages auch nicht wirksam vertreten worden, so dass dieser unwirksam sei. Nach § 8 des Gesetzes über den Landesverband G könne dieser nämlich durch den Verbandsvorsteher oder dessen Vertreter vertreten werden. Herr I sei aber nur ein Abteilungsleiter beim Kläger, hingegen – unstreitig – nicht ordnungsgemäß bestellter Vertreter des Verbandsvorstehers. Ferner habe der Pachtübertragungsvertrag nicht dem Schriftformerfordernis des § 16 des Pachtvertrages vom 18.03.1974 (B 17, Bl. 112 ff. d.A.) entsprochen.

Schließlich sei aber auch der ursprüngliche Pachtvertrag aus dem Jahre 1974 nach § 117 BGB unwirksam. Er habe wegen der unstreitig erforderlichen Quersubventionierung durch den Kläger, der der H – unstreitig – bis 2011 jährlich 470.000 € Verlustausgleich gezahlt hatte, nur dazu gedient, anderweitige Zahlungs- und Steuerverpflichtungen zu umgehen. Nur aus diesem Grunde sei die zu hohe Pacht vereinbart worden. Aus diesem Grunde sei auch eine Nichtigkeit des Pachtvertrages nach § 138 BGB zu prüfen.

Ferner könne der Kläger, so hat die Beklagte weiter gemeint, die geltend gemachte Pacht nicht beanspruchen, weil der Beklagten ein Anspruch auf Anpassung der Pachthöhe zustehe, der mit der Widerklage verfolgt werde. Dieser Anspruch ergebe sich schon aus Ziffer 6 des Unterpachtvertrages wie auch dem letzten Satz des Pachtübertragungsvertrages. Denn mit den „aktuellen Gegebenheiten“ sei, so hat die Beklagte behauptet, gemeint gewesen, dass das C C3 jährlich Verluste erwirtschafte. Auch § 6 des Unterpachtvertrages beruhe allein auf den durchgehenden Ausgleichszahlungen, die der Kläger der H für die mit dem Hotel erlittenen Verluste habe zukommen lassen. Von Anfang an habe daher, so hat die Beklagte behauptet, ein Wille der Parteien bestanden, eine Anpassung der Pachthöhe vorzunehmen. So habe der Kläger, so hat sie weiter behauptet, im März 2013 bei einer Besprechung eine künftige Anpassung der Pacht zugesichert. Die Beklagte hat weiter die Ansicht vertreten, aufgrund der beiden angeführten Regelungen in dem Unterpacht- und dem Pachtübertragungsvertrag habe das Gericht den wahren Willen der Parteien zu erforschen und gemäß § 287 II ZPO eine Schätzung der angemessenen Pachthöhe vorzunehmen, wobei diese, so hat sie vorgebracht, 6 % des Umsatzes betrage.

Hilfsweise hat die Beklagte in I. Instanz mit am 19.12.2013 (B 15, AB) an sie abgetretenen vermeintlichen Gegenansprüchen der D gegen den Kläger in Höhe von insgesamt 491.159,00 € die Aufrechnung erklärt.

Der Kläger wiederum hat die Ansicht vertreten, eine Festsetzung der Pachthöhe durch das Gericht komme schon deshalb nicht in Betracht, weil der Vertrag keine einseitige Festsetzung der Pachthöhe durch eine Vertragspartei vorsehe.

Das Landgericht hat die Beklagte dem Antrag des Klägers entsprechend zur Zahlung verurteilt und die Widerklage abgewiesen.

Zur Begründung hat es im Wesentlichen – soweit im Berufungsverfahren noch von Bedeutung – ausgeführt, dem Kläger stehe der Zahlungsanspruch aus § 581 I 2 BGB zu. Zwischen den Parteien bestehe ein wirksamer Pachtvertrag. Der Kläger habe das ursprüngliche Unterpachtverhältnis wirksam übernommen. Zunächst sei der Pachtübertragungsvertrag wirksam. Insbesondere sei der Kläger wirksam vertreten worden, da nach § 7 VII 4 GWL auch anderen Personen als dem Vertreter des Verbandsvorstehers wirksam Vollmacht erteilt werden könne und weder vorgetragen noch ersichtlich sei, dass Herr I eine solche Vollmacht nicht gehabt habe. Ein Geschäft, das zwingend vom Verbandsvorsteher habe geführt werden müssen, liege hingegen nicht vor. Des Weiteren habe die Beklagte die Zustimmung bzw. Genehmigung dieses Übernahmevertrages durch die H nicht substantiiert bestritten, da sie auf die entsprechende Behauptung des Klägers nur erwidert habe, dass in dem Pachtüberleitungsvertrag eine solche Zustimmung nicht enthalten sei. Die Zustimmungserteilung zu einem anderen Zeitpunkt sei jedoch nicht bestritten worden. Selbst wenn dem doch so wäre, habe die H aber jedenfalls konkludent dem Pachtüberleitungsvertrag zugestimmt. Denn wegen Ziffer 6 des Unterpachtvertrages sei allen die vorgesehene Übernahme durch den Kläger bewusst gewesen und zudem habe nach der Grundlagen-Vereinbarung die H zu gegebener Zeit aufgelöst werden sollen. Indem die H nach dem Überleitungsvertrag von der Beklagten weder die Übermittlung ihrer Umsatzzahlen noch die Pachten eingefordert habe, habe sie konkludent die Zustimmung zu dem Vertrag erteilt. Dies gelte umso mehr, als ihr Personal sich mit dem des Klägers überschnitten und somit Kenntnis von dem Überleitungsvertrag gehabt habe. Einer solchen konkludenten Zustimmung stehe das Schriftformerfordernis in § 16 des ursprünglichen Pachtvertrages nicht entgegen, da der Überleitungsvertrag selbst ja schriftlich geschlossen worden und die Zustimmung der H nach § 414 BGB formfrei möglich gewesen sei. Schließlich sei der Vertrag auch nicht wegen der unterbliebenen Anpassung der Pachthöhe unwirksam. Zwar sei beabsichtigt gewesen, eine Anpassung vorzunehmen; bis dahin habe der Pachtvertrag aber zu den ursprünglichen Konditionen fortgeführt werden sollen.

Die Hilfsaufrechnungen der Beklagten seien nicht begründet.

Letztlich sei auch die Widerklage unbegründet. Das Gericht könne den Kläger nicht verpflichten, einen neuen Vertrag mit einem bestimmten Pachtzins abzuschließen, da dies einen Eingriff in die Privatautonomie der Parteien bedeutete. Unstreitig sei nämlich der Abschluss eines völlig neuen Vertrages zwischen den Parteien gewollt, über den die Parteien seit Ende Mai 2011 erfolglos verhandelt hätten. Bis dahin habe jedoch, wie sich aus dem Pachtüberleitungsvertrag ergebe, an dem alten Vertrag festgehalten werden sollen, in dem der Umfang der Pacht konkret geregelt gewesen sei. Für eine Anwendung des § 315 BGB sei daher kein Raum.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie sowohl ihren erstinstanzlichen Klageabweisungs- als auch Widerklageantrag in vollem Umfang weiterverfolgt und hilfsweise die Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht begehrt.

Sie rügt zunächst, rechtsfehlerhaft habe das Landgericht einen Übergang des (Unter-) Pachtvertrages auf den Kläger angenommen. Es habe schlicht ohne die gebotene Beweisaufnahme die Zustimmung der H zu der Vertragsübernahme unterstellt und dabei die Darlegungs- und Beweislast verkannt. Es fehle insoweit schon an einem substantiierten Vortrag des Klägers, wo und wann die Zustimmung erteilt worden sein solle. Wenn das Landgericht ein fehlendes Bestreiten der Beklagten habe annehmen wollen, dass die Zustimmung zu einem anderen Zeitpunkt erteilt worden sei, habe es zumindest die Beklagte hierauf hinweisen und den Sachverhalt aufklären müssen. Zu Unrecht habe es auch diese Zustimmung in § 6 des Unterpachtvertrages gesehen, da nach dieser Regelung der Vertragsübergang von einer Anpassung an die tatsächlichen Gegebenheiten abhängig gewesen sei. Es liege mithin allenfalls die Zustimmung unter einer aufschiebenden Bedingung vor. Denn es sei schon bei Abschluss des Unterpachtvertrages allen Beteiligten klar gewesen, dass der Zustand, dass das C nicht wirtschaftlich arbeite und gleichwohl so hohe Pachten gezahlt werden müssten, zukünftig nicht aufrechterhalten werden könne. Daher sei es der Wille der Parteien gewesen, bei Übertragung des Pachtvertrages und Beendigung der Ausgleichszahlungen des Klägers eine Anpassung der Pacht vorzunehmen. Schließlich sei aber auch seine Annahme einer wirksamen Vertretung des Klägers bei Abschluss des Pachtübertragungsvertrages rechtsfehlerhaft und verstoße gegen Artikel 103 GG, da die Beklagte entgegen der Ansicht des Landgerichts bestritten habe, dass Herr I über die erforderliche Vollmacht verfügt habe. Auch insoweit habe das Landgericht die Darlegungs- und Beweislast verkannt und unbeachtet gelassen, dass der Kläger zu einer solchen Vollmachtserteilung gar nicht substantiiert vorgetragen habe.

Zwischen den Parteien sei auch nicht konkludent ein Pachtverhältnis begründet worden, da die bloße Zahlung an den Kläger insoweit für die Annahme eines entsprechenden Erklärungsbewusstseins und Rechtsbindungswillens der Beklagten nicht ausreichend sei. Zudem seien diese Zahlungen – so hat die Beklagte jedenfalls erstinstanzlich geltend gemacht – nur als Nutzungsentschädigungen aufgrund des Fortfalls der H geleistet worden.

Zu Unrecht habe das Landgericht ferner auch die Widerklage abgewiesen. Hätten Vertragsparteien eine Anpassung einer Pacht als Bedingung für das Zustandekommen eines Pachtvertrages vereinbart, ohne sich nachfolgend einigen zu können, habe ein Gericht nach § 315 BGB die Pachthöhe zu bestimmen. Zudem ergebe sich ein solcher Anpassungsanspruch aber auch nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Der Unterpachtvertrag habe nur Teil eines Gesamtkonzepts der Parteien sein sollen. Mit dem Ausscheiden des Klägers aus der Gesellschaft der Beklagten und der Einstellung der zugesicherten Investitionen sei die Geschäftsgrundlage für den Unterpachtvertrag entfallen.

Die Beklagte, die in der mündlichen Verhandlung vom 18. März 2015 von ihren Hilfsaufrechnungen hinsichtlich sämtlicher in diesen Rechtsstreit eingeführter vermeintlicher Gegenforderungen Abstand genommen hat (Bl. 492 R d.A.), beantragt,

unter Abänderung des am 04.09.2014 verkündeten Urteils des Landgerichts Detmold, Az. 9 O 195/13, die Klage abzuweisen und auf die Widerklage die zu zahlende Pacht für das von dem Kläger mit Pachtvertrag vom 18.08.1974 an die H mbH verpachtete, in 32825 C3, C2, gelegene C C3 ab dem 01.01.2011 auf 6 % des jährlichen Umsatzes festzusetzen;

hilfsweise,

das am 04.09.2014 verkündete Urteil des Landgerichts Detmold, Az. 9 O 195/13, aufzuheben und das Verfahren gem. § 538 Abs. 2 Nr. 4 ZPO zurückzuverweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und erklärt nunmehr ausdrücklich die Genehmigung dieses Pachtübertragungsvertrages.

Er bestreitet, dass allen Beteiligten bei Abschluss des Unterpachtvertrages klar gewesen sei, dass ein Verlustzustand durch die Beklagte künftig nicht aufrechterhalten werden könne und auch künftig drohe. Auch sei unrichtig, dass die „tatsächlichen Gegebenheiten“ nur eine Umsatzpacht von 6 % zulassen würden. Ebenso unzutreffend sei, dass ein Übergang des Pachtvertrages unter der aufschiebenden Bedingung einer Vertragsanpassung vereinbart worden sei; die Regelung in dem Pachtübertragungsvertrag beinhalte vielmehr lediglich eine Absichtserklärung.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, das angefochtene Urteil sowie das Sitzungsprotokoll vom 18.03.2015 verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Dem Kläger stehen gemäß § 581 II 2 BGB gegen den Beklagten Pachtansprüche in zuerkannter Höhe zu. Zwischen den Parteien besteht ein wirksamer Pachtvertrag über das Objekt C C3, der die Beklagte zur Zahlung einer Pacht in Höhe von 12,5 % ihres Umsatzes verpflichtet.

Die Beklagte vermag zunächst nicht mit Erfolg gegen die Klageforderungen einzuwenden, dass es an einem Pachtverhältnis zwischen ihr und dem Kläger fehle. Zwar ist der (Unter-) Pachtvertrag vom 15./16.10.2009 von ihr als Pächterin mit der H als Verpächterin geschlossen worden. Der Kläger ist jedoch aufgrund des Pachtübertragungsvertrages vom 24./27.05.2011 wirksam an Verpächterstelle in diesen Pachtvertrag eingetreten.

aa.

Eine Einigung der Parteien selbst liegt insoweit in dem Pachtübertragungsvertrag vor. Dem steht, anders als die Beklagte meint, nicht die in ihm enthaltene Formulierung entgegen, dass es „das Ziel der Parteien“ sei, „diesen Vertrag zeitnah an die aktuellen Gegebenheiten anzupassen“. Denn dieser Passus beinhaltet eine bloße Absichtserklärung der Parteien, nicht jedoch eine (aufschiebende) Bedingung, dass der Eintritt des Klägers in den (Unter-) Pachtvertrag nur erfolgen solle, wenn sich die Parteien über neue Konditionen des Pachtverhältnisses, insbesondere eine Abänderung der Höhe der zu zahlenden Pacht einigten.

Dies ergibt sich zunächst schon aus dem Wortlaut und der Systematik des Pachtübertragungsvertrages. Denn in dessen Absatz 1 ist der Übergang des Pachtverhältnisses mit Wirkung zum 01.01.2011 unbedingt und eine zeitnahe Anpassung des Pachtvertrages an die aktuellen Gegebenheiten lediglich nachfolgend in dem 2. Absatz als Ziel der Parteien formuliert. Nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) lässt dies nur ein Verständnis dahingehend zu, dass, wie auch das Landgericht zutreffend angenommen hat, der Kläger zunächst unbedingt zu den bestehenden Konditionen in den (Unter-) Pachtvertrag eintreten und die Parteien nachfolgend über eine Änderung der Vertragsbedingungen verhandeln sollten. Andernfalls wäre – gerade bei geschäftlich erfahrenen juristischen Personen, wie es die Parteien sind – zu erwarten gewesen, dass der Übergang des Pachtvertrages auf den Kläger nicht ohne Vorbehalt formuliert und nicht erst in einem nachfolgenden Absatz ein Neuaushandeln der Vertragskonditionen lediglich als zeitnahes Ziel formuliert worden wäre.

Etwas anderes folgt auch nicht aus der Interessenlage der Parteien. Dabei kann dahinstehen, ob ein wirtschaftliches Betreiben des Hotels C3 bei einer Umsatzpacht von 12,5 % ohne Ausgleichszahlungen des Klägers nicht möglich ist. Denn der Pachtübertragungsvertrag der Parteien allein begründete noch keine Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer solchen Pacht unter Verzicht auf die Ausgleichszahlungen des Klägers. Für das Jahr 2011 war der Kläger nach § 1 VII der zwischen ihm und der D geschlossenen Grundlagen-Vereinbarung nämlich noch verpflichtet, die Ausgleichszahlung im Umfang der Vorjahre zu erbringen. Für die Zeit danach hatte es die Beklagte jedoch nach § 2 des Hauptpachtvertrages sowie § 584 I BGB selbst in der Hand, durch eine Kündigung des Pachtverhältnisses zu Ende des Jahres 2011 das Aushandeln neuer Vertragskonditionen herbeizuführen oder sich von einem künftig voraussichtlich defizitären Pachtverhältnis zu lösen. Dementsprechend hat die Beklagte auch selbst vorgetragen, dass vor Ende 2011 aufgrund der Übernahme von Verlusten durch den Kläger gemäß § 1 VII und VIII der Grundlagen-Vereinbarung zu einer Abänderung der Pacht noch kein Anlass bestanden und sie deshalb zunächst den Pachtübertragungsvertrag geschlossen habe und dann Ende des Jahres 2011/Anfang des Jahres 2012 an den Kläger zwecks Verhandlungen über die Pachthöhe herangetreten sei. Ferner hat sie selbst dann ausweislich ihrer Email vom 21.12.2012 (BK 19, Bl. 407 f. d.A.) unter anderem auch eine Kündigung des Pachtverhältnisses in Aussicht gestellt, nachdem sich die Parteien auf eine Anpassung der Pacht nicht hatten verständigen können.

bb.

Der Kläger ist bei Abschluss des Pachtübertragungsvertrages des Weiteren wirksam durch Herrn I vertreten worden, ohne dass es insoweit einer Entscheidung darüber bedarf, ob Herr I bei Abgabe der Willenserklärung für den Kläger bereits über die erforderliche Vertretungsmacht verfügte. Denn der Kläger hat ein etwaiges vollmachtloses Handeln des Herrn I jedenfalls gemäß §§ 177 I, 182 I und II, 184 I BGB wirksam genehmigt. Dabei kann dahinstehen, ob nicht schon in der Klageerhebung eine entsprechende konkludente Genehmigung zu sehen ist. Der Kläger hat nämlich jedenfalls in seiner Berufungserwiderung ausdrücklich eine Genehmigungserklärung abgegeben. Hierzu war er auch noch in der Lage, da die Beklagte zuvor weder ihre Willenserklärung gemäß § 178 BGB widerrufen noch den Kläger zu einer Erklärung über die Genehmigung aufgefordert hatte (§ 177 II BGB). Insbesondere ist in dem Umstand, dass die Beklagte einen wirksamen unbedingten Abschluss des Pachtübertragungsvertrages bestritten hat, nicht ein konkludenter Widerruf ihrer in dem Pachtübertragungsvertrag enthaltenen Willenserklärung zu sehen. Die Beklagte hat nämlich weder vorprozessual noch in dem vorliegenden Rechtsstreit jemals zum Ausdruck gebracht, ihre eigene Willenserklärung nicht mehr gegen sich gelten lassen zu wollen, sondern hat sich lediglich auf eine vermeintliche Bedingung des Pachtübertragungsvertrages sowie eine unwirksame Vertretung des Klägers bei Abschluss desselben berufen. Anders ist nicht erklärbar, dass die Beklagte von dem Kläger, unter Berufung auf dessen vertragliche Verpflichtung hierzu, eine Abänderung des Vertrages verlangt.

cc.

Weiterhin liegt auch die erforderliche Zustimmung der H zu dem Pachtübertragungsvertrag vor. Sie ist, wie der Kläger zu Recht geltend macht, bereits in Ziffer 6 des Unterpachtvertrages enthalten. Denn dem Hinweis in dieser Ziffer, dass eine Umwandlung des Unterpachtvertrages in einen Hauptpachtvertrag durch den Eigentümer beabsichtigt sei, kommt nach dem gemäß §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Empfängerhorizont kein anderer Erklärungswert zu, als dass der Eigentümer (der Kläger) diese Umwandlung ohne weiteres Zutun der Unterverpächterin (H) herbeiführen können sollte, die Zustimmung also schon mit Abschluss des Unterpachtvertrages erteilt sein soll. Dies gilt jedenfalls im Streitfall, der unter anderem dadurch geprägt ist, dass die Unterverpächterin als Tochtergesellschaft des Eigentümers in dieser Sache ersichtlich keine anderen Interessen als dieser (der Eigentümer) verfolgen wollte. Anderenfalls wäre zudem zu erwarten gewesen, dass sich die H in der Ziffer 6 eine Entscheidung über eine solche Vertragsüberleitung noch vorbehalten hätte.

Auch diese Zustimmung ist entgegen der Ansicht der Beklagten bedingungslos erteilt worden. Etwas anderes folgt nicht aus dem Zusatz, dass im Falle der Umwandlung des Unterpachtvertrages in einen Hauptpachtvertrag „die Regelungen des Hauptpachtvertrages der dann gegebenen Situation angepasst“ werden. Zwar mag sein, was hier dahinstehen kann, dass sich die Beklagte mit dieser Formulierung eine Anpassung der Vertragskonditionen für eine solche Umwandlung des Unterpachtvertrages vorbehalten wollte. Dass aber die H nur für den Fall einer Anpassung der Vertragskonditionen ihre Zustimmung erteilen wollte, vermag der Senat auszuschließen. Hierfür bestand – auch für die Beklagte ersichtlich (§§ 133, 157 BGB) - kein Interesse der H. Denn mit einer Umwandlung des Vertrages schied sie ohnehin aus dem Pachtverhältnis aus. Der Zusatz diente mithin offenkundig allein dem Interesse der Beklagten, dem sie bei Abschluss des Pachtübergangsvertrages hätte Geltung verschaffen können.

dd.

Schließlich ist der Pachtübergangsvertrag auch wirksam. Dabei bedarf insoweit keiner Entscheidung, ob das Schriftformerfordernis des § 6 des Hauptpachtvertrages vom 18.03.1974 auch auf den Pachtübergangsvertrag Anwendung findet. Denn sämtliche Willenserklärungen aller drei Beteiligten genügen einem etwaigen Schriftformerfordernis, da sie schriftlich abgegeben wurden.

Die Beklagte vermag auch nicht mit Erfolg einzuwenden, ein wirksamer Pachtvertrag der Parteien bestehe schon deshalb nicht, weil es an einem wirksamen Hauptpachtverhältnis der H mit dem Kläger gefehlt habe. Der zwischen diesen beiden geschlossene Hauptpachtvertrag ist nicht aus den von der Beklagten angeführten Gründen unwirksam.

100

aa.

101

Zunächst ergibt sich eine solche Unwirksamkeit nicht aus § 138 BGB. Dabei kann offen bleiben, ob überhaupt eine die Sittenwidrigkeitsgrenze übersteigende Pachthöhe zwischen dem Kläger und der H vereinbart wurde. Denn jedenfalls hat die Beklagte nicht dargetan, dass der Kläger den Hauptpachtvertrag nur unter Ausbeutung einer Zwangslage, Unerfahrenheit, eines Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche der H bzw. deren gesetzlichen Vertreters geschlossen hat. Dies wird vorliegend nämlich selbst dann, wenn die vereinbarte Pacht die übliche und angemessene um mehr als 100 % übersteigen sollte, nicht vermutet. Denn eine solche Vermutung ist schon dann nicht begründet, wenn der Vertragspartner – wie vorliegend die H – Kaufmann ist (Palandt/Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 138 Rn. 34b m.w.N.). Zudem hat die Beklagte aber auch vorgetragen, dass die Parteien des Hauptpachtvertrages aus steuerlichen Gründen bewusst eine derartig hohe Pacht vereinbart hätten. Auch dies steht der Vermutung der verwerflichen Gesinnung des Klägers bei Abschluss des Hauptpachtvertrages entgegen, da danach davon auszugehen ist, dass der H eine etwaige deutliche Überhöhung des vereinbarten Pachtzinses bekannt gewesen wäre (vgl. Palandt/Ellenberger, a.a.O., Rn. 34a m.w.N.).

102

bb.

103

Auch § 117 I BGB begründet keine Unwirksamkeit des Hauptpachtvertrages. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten haben der Kläger und die H den Hauptpachtvertrag nämlich nicht nur zum Schein, sondern bewusst zur Herbeiführung besonderer steuerlicher Folgen geschlossen. Dann aber waren die von ihnen mit Abschluss des Vertrages abgegebenen Willenserklärungen auch so gemeint und gewollt.

104

105

Die Klage ist auch der Höhe nach in dem vom Landgericht zuerkannten Umfang begründet. Die Beklagte vermag nicht mit Erfolg einzuwenden, ihr stünde (rückwirkend) ein Anspruch auf Anpassung der Pachthöhe zu und selbige sei nach § 315 III 2 BGB vom Gericht festzulegen.

106

aa.

107

Ein solcher Anpassungsanspruch besteht zunächst, wie schon das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht, wenn mit den Regelungen im Unterpacht- und Pachtübertragungsvertrag, auf die sich die Beklagte beruft, nicht allein die Pachthöhe, sondern auch die weiterer Vertragsbedingungen, wie etwa Laufzeit etc., gemeint sein sollte. Denn sollen nicht nur die Höhe der Geldleistung einer Partei, sondern verschiedene - noch nicht einmal der jeweiligen Thematik und Zielsetzung nach eindeutig festgelegte - Bedingungen eines Vertragswerks noch

108

ausgehandelt oder verändert werden, liegt eine Auslegung, wonach bereits ein Bestimmungsrecht einer Partei oder eines Dritten hat begründet werden sollen, fern.

109

bb.

110

Ein Anpassungsanspruch der Beklagten besteht aber auch dann nicht, wenn die Parteien und die H mit den von der Beklagten in Bezug genommenen Formulierungen im Unterpacht- und Pachtübertragungsvertrag ausschließlich eine Anpassung der Pachthöhe und nicht auch die weiterer Konditionen gemeint haben sollten.

111

Allerdings kann im Einzelfall, wenn Parteien einen längerfristigen Pachtvertrag schließen, die Höhe der Pacht dabei aber noch nicht festlegen, sondern diese noch ausgehandelt werden soll und sich nachfolgend die Vertragsparteien über die Pachthöhe nicht einigen können, eine Bestimmung der Pachthöhe nach der vorangeführten Vorschrift durch das Gericht zu erfolgen haben (vgl. KG BeckRS 2008, 21278). Dies mag dem Willen und Interesse der Vertragsparteien entsprechen, wenn diese sich bewusst längerfristig in Kenntnis des Umstandes verpflichten, sich über die Höhe der von der einen Vertragspartei zu erbringenden Hauptleistung noch nicht geeinigt zu haben, sondern noch einigen zu müssen.

112

Dies gilt aber dann nicht, wenn – wie vorliegend – die Höhe der zu erbringenden Gegenleistung zunächst hinreichend bestimmt ist, die Parteien diese lediglich nachverhandeln wollen und insbesondere keine längerfristige Bindung vorliegt, sondern sich jede Partei verhältnismäßig kurzfristig vom Vertragsverhältnis lösen kann. Dann sind die Parteien nicht bewusst in Kenntnis einer fehlenden und noch erforderlichen Einigung über die Hauptleistung der einen Seite eine längerfristige Bindung eingegangen. Auch besteht dann aufgrund der jederzeitigen Lösungsmöglichkeit von dem Vertrag kein Schutzbedürfnis einer Partei dahingehend, dass das Gericht die Hauptleistung festlegen möge, so sich die Vertragsparteien selbst über diese nicht einigen können sollten. Dies gilt vorliegend insbesondere auch deshalb, weil die Beklagte sich von dem Vertragsverhältnis jedenfalls zum 31.12.2011 und danach mit einer Frist von nicht mehr als einem Jahr lossagen konnte sowie nach ihrem eigenen Bekunden für die Zeit vor 2012 zudem angesichts der von dem Kläger zu erbringenden Ausgleichszahlungen keine Notwendigkeit für eine Abänderung der Pachthöhe bestand.

113

cc.

114

Ein Anspruch der Beklagten auf Anpassung der Pacht ergibt sich auch nicht aus den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Denn diese kommen nicht zur Anwendung, wenn das Risiko des Wegfalls der Grundlage in die Sphäre (nur) einer Partei fällt. Das Risiko, aufgrund einer fehlenden Einigung über eine Änderung der Pacht zur Zahlung einer solchen von 12,5 % ihres Umsatzes verpflichtet zu bleiben, fiel aber allein in die Sphäre der Beklagten, da sie – zumindest vorsorglich – eine rechtzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses durch Kündigung hätte herbeiführen können.

115

116

Die Nebenforderungen stehen der Klägerin gemäß §§ 286 I, 288 I BGB zu.

117

118

Die Widerklage der Beklagten ist schließlich aus den schon zu II.1.c. angeführten Gründen unbegründet.

119

120

Schließlich ist die Berufung der Beklagten auch mit dem Hilfsantrag nicht begründet. Die Beklagte selbst legt schon keinen Grund, der eine Aufhebung des angefochtenen Urteils nach § 538 ZPO rechtfertigen könnte, dar. Ein solcher ist auch sonst nicht ersichtlich.

121

III.

122

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.

123

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.

Referenzen

Dieser Inhalt enthält keine Referenzen.