Urteil vom Oberlandesgericht Köln - 1 U 59/12

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 31.05.2012 verkündete Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln, 29 O 183/11, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, die Originalbürgschaftsurkunde, ausgestellt am 27.07.2005 durch die Sparkasse N zu Kontonummer 7200xxxxxx über EUR 9.000,-, an die Sparkasse N, C 1, N (Bearbeitungsnummer 60742xxxxx/410xxxx/7xx-x/xx) herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens trägt die Klägerin zu 20 %, die Beklagte zu 80 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Klägerin zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit geleistet wird.

Die Revision wird zugelassen.

G r ü n d e:

Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwischen beendeten gewerblichen Mietverhältnis über Räumlichkeiten im Objekt G-Straße 40 A in L. Das Mietverhältnis beruhte auf einem Mietvertrag vom 30.06./28.07.2005 und wurde einvernehmlich zum 31.12.2010 aufgelöst.

Die Klägerin leistete versehentlich noch für Januar 2011 eine Mietzahlung in Höhe von 3.120,18 €. Insoweit begehrt sie mit der Klage Rückzahlung. Die Beklagte verteidigt sich hiergegen mit einer Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen, wobei sie 5.736,- € Renovierungskosten und 3.024,45 € Kosten für eine Parkettreparatur geltend macht. In erster Instanz waren zwischen den Parteien weitere Ansprüche betreffend die Nebenkostenabrechnung sowie die Herausgabe einer Mietbürgschaftsurkunde streitig. In der Berufung geht es lediglich noch um den Rückzahlungsanspruch der Klägerin wegen überbezahlter Miete für Januar 2011 in Höhe der erstinstanzlichen Verurteilung von 2.420,86 € sowie um die von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten Ansprüche. Außerdem steht noch eine Forderung in Höhe von 837,52 € wegen Ersatzes außergerichtlicher Anwaltskosten im Streit.

Wegen der weiteren Einzelheiten zum erstinstanzlichen Streitstand wird auf die angefochtene Entscheidung verwiesen (Bl. 92 ff. GA). Das Landgericht hat dem klägerischen Anspruch auf Rückzahlung der Miete für Januar 2011 in Höhe von 2.420,86 € stattgegeben. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten hat es abgelehnt. Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen seien schon deshalb nicht begründet, weil die Klägerin keine Schönheitsreparaturen geschuldet habe. Die maßgeblichen Bestimmungen des Mietvertrages seien wegen unangemessener Benachteiligung als allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam. Einen Schadensersatzanspruch hat das Landgericht wegen fehlender Substantiierung des Beklagtenvortrages abgelehnt. Die außergerichtlichen Anwaltskosten hat es in vollem Umfang zugesprochen. Auch insoweit wird wegen der Einzelheiten auf das angefochtene Urteil verwiesen.

Mit der Berufung macht die Beklagte geltend, dass die zur Renovierung verpflichtenden Klauseln des Mietvertrages nach ihrer Auffassung gültig seien. § 7 des Mietvertrages, welcher die Verpflichtung zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen begründe, enthalte keinen starren Fristenplan und könne daher nicht als unwirksam angesehen werden. Dies gelte auch für § 12 des Mietvertrages, der zwar eine Verpflichtung zur Rückgabe des Mietobjekts in „bezugsfertigem Zustand“ begründe, allerdings nicht als unbedingte Endrenovierungsklausel anzusehen sei. Da beide Verpflichtungen wirksam seien, ergebe sich eine Unwirksamkeit auch nicht aus einer unzulässigen Summierung der Mieterpflichten. Im Übrigen habe das Landgericht verkannt, dass der erstinstanzliche Vortrag sowohl zur Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen als auch betreffend die Schadenspositionen den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Substantiierung genügt hätte. Die Beklagte wendet sich weiterhin gegen die Zubilligung der außergerichtlichen Anwaltskosten.

Die Beklagte beantragt,

unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Köln vom 31.05.2012, 29 O 183/11, die Klage abzuweisen, soweit die Beklagte zur Zahlung von 2.420,86 € nebst Zinsen sowie weiterer 837,52 € nebst Zinsen verurteilt wurde.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil.

Die Beklagte hat erklärt, dass sie vorrangig mit den in Ziff. 3 des Angebotes der Firma W vom 10.06.2010 bezeichneten Malerarbeiten in Höhe von 3.416,- € (netto) die Aufrechnung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend macht.

II.

Die Berufung der Beklagten hat Erfolg. Die Beklagte hat gegen die Forderungen der Klägerin mit Erfolg die Aufrechnung wegen unterlassener Schönheitsreparaturen erklärt.

Der Klägerin steht im Grundsatz ein Rückzahlungsanspruch wegen überbezahlter Miete für Januar 2011 in Höhe von 2.420,86 € aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Dieser Anspruch wird von Beklagtenseite nicht bestritten. Die Beklagte hat jedoch einen aufrechenbaren Gegenanspruch zumindest in dieser Höhe, der die Klageforderung zum Erlöschen bringt, § 389 BGB. Dieser Anspruch besteht als Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.420,86 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts war die Klägerin grundsätzlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Diese Verpflichtung beruhte auf § 7 Nr. 3 bzw. auf § 12 Nr. 1 des Mietvertrages. Die Beklagte als Vermieterin hat ihre Erhaltungspflicht in diesen Bestimmungen wirksam auf die Klägerin als Mieterin übertragen. Entgegen der Auffassung des Landgerichts und auch noch des Hinweisbeschlusses des Senats vom 04.10.2012 sind diese vertraglichen Bestimmungen nicht wegen Verstoßes gegen § 307 Abs.1, 2 BGB unwirksam.

Die Regelung in § 7 Abs. 3 des Mietvertrages ist wirksam. Die Rechtsprechung sieht die Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch allgemeine Geschäftsbedingungen grundsätzlich als zulässig an. Unwirksam ist die Übertragung nur, wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturmaßnahmen begründet wird, aufgrund derer Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts fällig werden (BGH NJW 2004, 2586; Palandt-Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. 2013, Rn. 47). Eine solche starre Verpflichtung ist in § 7 Nr. 3 des Mietvertrages nicht zu sehen. Die Bestimmung legt Schönheitsreparaturen in einem „angemessenen Turnus“ fest. Weiter heißt es, dass die Parteien von Renovierungsbedürftigkeit ausgehen, die alle drei Jahre eintreten „kann“. Dies sind insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend klar zum Ausdruck bringen, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden soll, es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf ankommen soll. Insbesondere erscheint der 3-Jahres-Turnus nicht zwingend. Die Formulierung zielt insoweit auf eine widerlegliche Vermutung des Eintritts von Renovierungsbedürftigkeit ab.

Auch die Klausel in § 12 Nr. 1 des Mietvertrages (Übergabe des Mietobjekts bei Beendigung des Mietverhältnisses in „bezugsfertigem Zustand“) ist anders zu bewerten als das Landgericht und auch der Senat nach seiner bisherigen Auffassung im Hinweisbeschluss vom 04.10.2012 angenommen haben. Die (ältere) Rechtsprechung misst einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck gebracht, dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben werden müsse, welcher es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (BGH Urt. v. 10.07.1991, XII ZR 105/90, Rdnr. 12, zit. nach Juris; NJW 1991, 2416 ff.). Die Überlassung in einem bezugsfertigem Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, soweit die Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom Nachfolgemieter bezogen werden könnten (vgl. auch OLG Düsseldorf Urt. v. 11.06.2002, 24 U 183/01; Urt. v. 18.01.2007, 10 U 102/06, Rdnr. 12; zit. nach Juris). Der Bundesgerichtshof hat allerdings in einer neueren Entscheidung Regelungen für unwirksam erachtet, die zum einen die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen in „angemessenen Abständen“ und zum anderen die Verpflichtung zur Rückgabe des Objekts in „renoviertem Zustand“ begründeten (BGH NJW 2005, 2005, 2006). Aus dieser Formulierung hat er die Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur oder dem Zustand der Miet-sache entnommen. Die Übernahme einer solchen Verpflichtung sei unangemessen.

Der Senat ist in seinem Hinweisbeschluss der teilweise vertretenen Auffassung gefolgt, dass auch die Formulierung „bezugsfertiger Zustand“ letztlich eine versteckte Endrenovierungsklausel begründe (vgl. Schmidt/Futterer-Langenberg, MietR, 10. Aufl. 2011, § 538 BGB, Rdnr. 127; Emmerich, in: Staudinger, BGB, § 535, Rdnr. 114; Sternel, Mietrecht Aktuell (2009) IX Rdnr. 116).

Der Senat schließt sich nunmehr der älteren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an. Die Formulierung „bezugsfertiger Zustand“ kann nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung verstanden werden. Sie ist vor allem im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen des Mietvertrages auszulegen. Diese allgemeine Formulierung leitet § 12 des Vertrages ein, der in seinen folgenden Absätzen weitere Einzelpflichten vorsieht. So spricht § 12 Nr. 2 von der Reinigung des Objekts und der Beseitigung von Schäden. § 12 Nr. 3 bezieht sich insbesondere auf die Wegnahme von Einrichtungen und die Wiederherstellung des früheren Zustandes des Mietobjekts. Ein Blick auf die Gesamtregelung legt eine Deutung nahe, nach der ein „bezugsfertiger Zustand“ insbesondere die Gewährleistung der in § 12 Nr. 2 und 3 vorgesehenen Arbeiten meint. Diese beziehen sich aber auf Positionen, die typischerweise mit einer Räumung einhergehen und keinesfalls eine Gesamtrenovierung beinhalten. Darüber hinaus kann § 12 Nr. 1 auch so verstanden werden, dass das Objekt so wieder herzurichten ist, wie es bei Vertragsbeginn übernommen wurde. Auch dies würde nicht ohne Weiteres eine Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung begründen. Hier kommt es vielmehr darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt bei Bezug befunden hat. In diesem Zusammenhang kann allenfalls § 5 Nr. 2 des Mietvertrages Bedeutung erlangen, wonach das Objekt seinerzeit mit einem frischen Anstrich versehen worden ist.

Die in diesen vertraglichen Regelungen begründeten Verpflichtungen stellen keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Gesamtschau des Vertrages legt folgende Auslegung nahe: Schönheitsreparaturen sind durchzuführen, soweit eine Renovierungsbedürftigkeit eintritt, wobei die Parteien davon ausgehen, dass dies nach jeweils drei Jahren der Fall sein kann (§ 7 Nr. 3). Darüber hinaus ist das Objekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, wozu in erster Linie die Erfüllung der in § 12 Nr. 2 und Nr. 3 geregelten Verpflichtungen sowie ein etwaiger Anstrich (§ 5 Nr. 2) zählen. Dies bedeutet, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Bedarf vornehmen muss, hierzu aber weder ein fester Intervall besteht noch die zwingende Notwendigkeit, das Objekt bei Auszug frisch renoviert zu übergeben. Allein der Umstand, dass überhaupt irgendwann Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Die Beklagte hat die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten bei Auszug der Klägerin jedenfalls teilweise ausreichend dargelegt. Ihr Vortrag zum Anstrich korrespondiert mit einer 5-.jährigen Nutzung des Objekts (hellere Bereiche, wo Schränke gestanden, Bilder oder Regale gehangen haben; Ränder um Lichtschalter; sichtbare Stellen, wo Lampen aufgehängt waren). Die Klägerin hat die Renovierungsbedürftigkeit insgesamt bestritten und insbesondere zum Anstrich behauptet, dieser würde einem bestimmungsgemäßen Gebrauch entsprechen. Der Senat kann den Rechtsstreit insoweit jedoch ohne Beweisaufnahme entscheiden. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass der Anstrich zu Beginn des Mietverhältnisses erneuert worden war. Dies folgt aus dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten sowie aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrages. Hierin wurde zwischen den Parteien festgelegt, dass der vertragsgemäße Zustand des Objekts eine Renovierung der Räume im Erd- und Untergeschoss (Glasfaser weiß) beinhaltet. Unstreitig ist auch, dass die Klägerin während ihrer über 5-jährigen Nutzung keinen Anstrich vorgenommen hat. Dass im Laufe einer solchen Zeitspanne unterschiedliche Schattierungen an den Wänden auftreten, insbesondere wo sich Einrichtungsgegenstände befinden, ist gerichtsbekannt. Vor diesem Hintergrund ist der Beklagten jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Anstrichkosten zuzubilligen. Diese betragen ausweislich des Angebots der Firma W vom 10.06.2010 3.416,- €. Eine Aufrechnung mit dieser Position bringt die Klageforderung zu Fall. Bedenken gegen die Höhe dieser Aufwendungen wurden von der Klägerin nicht vorgebracht und sind auch sonst nicht ersichtlich.

Der Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen unterlassener Renovierung ist auch nicht verjährt. Ob und inwieweit Verjährung nach § 548 Abs. 1 S. 1 BGB eingetreten ist, kann dahinstehen. Der Schadensersatz wird im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Dies ist auch mit verjährten Forderungen möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in welchem erstmals aufgerechnet werden konnte (§ 215 BGB; vgl. auch Palandt-Weidenkaff, § 548 BGB, Rdnr. 3). Der Anspruch der Klägerin auf Rückerstattung des Mietzinses ist im Januar 2011 entstanden. Das Mietverhältnis wurde zum 31.12.2010 beendet. Es ist mithin davon auszugehen, dass die Beklagte unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses hätte aufrechnen können. Beide Ansprüche standen sich damit unverjährt gegenüber. Dass der Anspruch der Beklagten bereits vor Entstehen des Rückforderungsanspruchs der Klägerin verjährt gewesen wäre, hat diese nicht hinreichend dargetan. Dann müsste die vollständige Übergabe des Objekts schon vor Mitte 2010 erfolgt sein. Hierzu fehlt es an einem substantiiertem Sachvortrag der Klägerin.

Die Klägerin kann auch keinen Schadensersatz in Höhe von 837,52 € wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. Der Anspruch der Klägerin auf Ersatz dieser Kosten ist allerdings im Grundsatz aus Verzug, §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB, gerechtfertigt. Die Beklagte hat ihr Bestreiten hinsichtlich der Zahlung an den früheren Bevollmächtigten der Klägerin fallengelassen. In der Höhe ist der Anspruch mit Ausnahme des Umsatzsteueranteils auch nicht zu beanstanden. Diesen Anteil kann die vorsteuerabzugsberechtigte Klägerin allerdings nicht verlangen, weil ihr mit Rücksicht auf die Möglichkeit der steuerlichen Geltendmachung kein Schaden entstanden ist (vgl. OLG Düsseldorf Urt. v. 14.05.2009, 5 U 135/08, Rdnr. 48; zit. nach Juris). Die Beklagte hat insoweit jedoch eine erfolgreiche Hilfsaufrechnung mit den ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen wegen der unterlassenen Malerarbeiten erklärt. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Der Schadensersatzanspruch wegen der Malerarbeiten deckt auch die Anwaltskosten ab.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus § 91 ZPO sowie aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Der Senat lässt die Revision zu, weil die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts rechtfertigt, § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Die Bedeutung und Würdigung einer Vertragsklausel, nach der ein Mietobjekt in „bezugsfertigem Zustand“ zurückzugeben ist, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu einer solchen Klausel, insbesondere im Zusammenhang mit Verpflichtungen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, liegt nicht vor.

Gegenstandswert für die Berufung: 2.420,86 €

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