Gründe

I.

Die Antragstellerin begehrt einstweiligen Rechtsschutz gegen eine bauaufsichtliche Verfügung, mit der ihr die Wiedervereinigung eines von ihr geteilten und nach Abschluss des erstinstanzlichen Verfahrens an unterschiedliche Käufer übereigneten Grundstücks aufgegeben wird.

Die Antragstellerin war ursprünglich Eigentümerin der zunächst ein Buchgrundstück bildenden Flurstücke J. und K., Flur L., Gemarkung M. -Stadt, im Stadtgebiet der Antragsgegnerin. Auf dem Flurstück J. ist ein Gebäude errichtet, das unter Berücksichtigung nur dieses Flurstücks die durch Bebauungsplan festgesetzte Grundflächenzahl deutlich überschreitet.

Die Antragstellerin teilte das Grundstück und veräußerte das Flurstück J. an die Beigeladenen zu 1. und 2., das Flurstück K. an die Beigeladenen zu 3. und 4.. Mit dem streitgegenständlichen Bescheid vom 24. Juli 2024 gab die Antragsgegnerin unter Anordnung der sofortigen Vollziehung der Antragstellerin auf,

Der Anordnung sei bis zum 31. August 2024 nachzukommen. Die Frist gelte als eingehalten, wenn der Nachweis über die Beantragung der Vereinigung nach § 5 GBO beim Grundbuchamt bei ihr vorgelegt werde. Ferner drohte sie für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld in Höhe von 20.000 EUR an.

Den Antrag der Antragstellerin auf Wiederherstellung (Grundverfügung) bzw. Anordnung (Zwangsgeldandrohung) der aufschiebenden Wirkung ihres fristgerecht erhobenen Widerspruchs hat das Verwaltungsgericht durch Beschluss vom 27. November 2024 mit der Begründung abgelehnt, die angegriffene bauaufsichtliche Anordnung sei offensichtlich rechtmäßig. Die Anordnung zur Rückabwicklung der Grundstücksteilung könne auf § 79 Abs. 1 Satz 1 NBauO i.V.m. § 19 Abs. 2 BauGB gestützt werden. Durch die Grundstücksteilung seien entgegen § 19 Abs. 2 BauGB baurechtswidrige Zustände auf dem Flurstück J. - namentlich eine Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl - entstanden. Das auf Rechtsfolgenseite eröffnete Ermessen der Antragsgegnerin sei nicht deshalb auf Null reduziert, weil der baurechtswidrige Zustand durch die Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB beseitigt werden könne. Die Norm setze das Vorliegen eines Einzelfalls voraus; es dürfe nicht um eine städtebauliche Situation gehen, die in dem betreffenden Plangebiet nahezu beliebig häufig auftreten könne. Eine solche Situation liege hier aber vor; das Plangebiet sei durch etliche - beispielhaft vom Verwaltungsgericht benannte - Grundstücke geprägt, die einen ähnlichen Zuschnitt aufwiesen wie das geteilte Grundstück. Darüber hinaus diene die Befreiung nicht dem Wohnungsbau i.S.d. § 31 Abs. 3 BauGB, da das Flurstück J. bereits bebaut sei. § 31 Abs. 2 BauGB sei ebenfalls nicht anwendbar. Die ihr aufgegebene Handlung sei der Antragstellerin auch nicht rechtlich unmöglich. Aufgegeben worden sei ihr bei verständiger Würdigung lediglich die fristgerechte Abgabe des Vereinigungsantrags. Das setze nur voraus, dass die zu vereinigenden Grundstücke demselben Eigentümer gehörten, was zum Zeitpunkt der Beschlussfassung durch das Gericht noch der Fall gewesen sei. Dass die für die Beigeladenen bestellten Vormerkungen nach dem grundbuchrechtlichen Prioritätsgrundsatzes (§ 17 GBO) einer erfolgreichen Vereinigung der Grundstücke entgegenstehen dürften, sei daher ohne Bedeutung. Die Antragsgegnerin habe dieses Hindernis im Übrigens offenkundig erkannt und die Beigeladenen zur Absicht angehört, ihnen die Zustimmung zu einer Rücknahme ihrer Übereignungsanträge aufzugeben. Auch der Vereinigungserfolg sei daher prinzipiell möglich und die streitgegenständliche Verfügung daher nicht von vornherein untauglich zur beabsichtigten Zweckerreichung. Etwaige Vollzugsdefizite berührten die Rechtmäßigkeit der Grundverfügung nicht. Die Zwangsgeldandrohung sei ebenfalls nicht zu beanstanden.

Am 29. November und 3. Dezember 2024 wurden die Beigeladenen als Eigentümer der jeweils von ihnen erworbenen Grundstücke in das Grundbuch eingetragen.

II.

Die gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 27. November 2024 fristgerecht erhobene Beschwerde hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1.

Erfolgreich ist die Beschwerde, soweit sie sich gegen die Ablehnung des Antrags der Antragstellerin auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihres Widerspruchs gegen die Zwangsgeldandrohung wendet. Durch den Verlust des Eigentums an den zu vereinigenden Grundstücken ist es der Antragstellerin unmöglich geworden, die ihr aufgegebene Vereinigungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt wirksam abzugeben. Auf die Antragstellerin und nicht auf ihre Rechtsnachfolger ist insoweit aber abzustellen, da die Zwangsgeldandrohung, anders als die bauaufsichtliche Anordnung, höchstpersönlichen Charakter hat und nicht nach § 79 Abs. 1 Satz 5 NBauO für und gegen die letzteren wirkt (vgl. Senatsbeschl. v. 6.5.2011 - 1 ME 14/11 -, NJW 2011, 2228 = juris Rn. 10; Mann, in: Große-Suchsdorf, 10. Aufl. 2020, § 79 Rn. 96). Ein auf eine unmögliche Handlung gerichteter Vollstreckungsakt ist rechtswidrig.

Der Verlust des Eigentums ist eine im Beschwerdeverfahren berücksichtigungsfähige Tatsache. Die 2012 vom 7. Senat des Gerichts vertretene Auffassung, neue Tatsachen könnten im Beschwerdeverfahren nur in Ausnahmefällen berücksichtigt werden, im Regelfall müssten diese in einem Verfahren nach § 80 Abs. 7 Satz 2 VwGO vor dem Verwaltungsgericht geltend gemacht werden (Nds. OVG, Beschl. v. 11.12.2012 - 7 ME 131/12 -, ZfSch 2013, 117 = juris Rn. 13 f.) teilt der Senat nicht (ebenso VGH Mannheim, Beschl. v. 22.4.2013 - 2 S 598/13 -, KStZ 2013, 236 = juris Rn. 16 ff.; VGH Kassel, Beschl. v. 20.10.2014 - 6 B 1583/14 -, NVwZ 2015, 533 = juris Rn. 13). § 80 Abs. 7 VwGO enthält keine Aussage dahingehend, dass geänderte Tatsachen nur vom Ausgangsgericht, nicht auch vom Beschwerdegericht berücksichtigt werden dürfen. Der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes in besonderer Weise bedeutsamen Effektivität des Rechtsschutzes liefe es zuwider, würde man eine prozessuale Aufspaltung des Streitstoffs in Rügen gegen den erstinstanzlichen Beschluss, die auf die für das Verwaltungsgericht maßgebliche, und solche, die auf die aktuelle Rechtslage abstellen, vornehmen und beides zeitgleich von unterschiedlichen Gerichten beurteilen lassen, ggf. mit der Folge, dass dem gegen die Ausgangsentscheidung gerichteten noch ein gegen die (Nicht-)Abänderungsentscheidung gerichtetes Beschwerdeverfahren folgt. Auch die Pflicht des Beschwerdeführers, sich mit der Entscheidung des Verwaltungsgerichts auseinanderzusetzen (§ 146 Abs. 4 Satz 3 VwGO), und die Beschränkung des Oberverwaltungsgerichts auf die Prüfung der dargelegten Gründe (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO) erfordern nicht die Außerachtlassung einer nach der erstinstanzlichen Entscheidung eingetretenen Veränderung der Rechtslage - vorausgesetzt, diese wird fristgerecht dargelegt; insoweit gilt nichts anderes als im Berufungszulassungsverfahren (dazu etwa Nds. OVG, Beschl. v. 18.3.2013 - 7 LA 181/11 -, PStR 2013, 255 = juris Rn. 4 m.w.N.).

2.

Erfolglos bleibt die Beschwerde hingegen, soweit sie sich gegen die bauaufsichtliche Anordnung richtet. Sie ist insoweit zwar entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin nicht unzulässig. Darauf, ob die Antragstellerin selbst nach Übergang des Eigentums an den zu vereinigenden Grundstücken auf die Beigeladenen noch ein Rechtsschutzbedürfnis hat, kommt es nicht an, da sie nach § 173 VwGO i.V.m. §§ 265 Abs. 2 Satz 1, 266 Abs. 1 Satz 1 ZPO prozessstandschaftlich für die Erwerber im Verfahren auftritt (vgl. BayVGH, Beschl. v. 21.3.2017 - 1 CS 16.2503 -, juris Rn. 2; OVG LSA, Beschl. v. 4.1.2021 - 2 M 74/20 -, juris Rn. 10).

Die Beschwerde ist jedoch unbegründet. Der Senat ist insoweit gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO an der Berücksichtigung objektiv bestehender Rechtmäßigkeitsbedenken gegen die angegriffene Verfügung, wie der Berichterstatter sie in seiner Hinweisverfügung vom 4. März 2025 geäußert hat, gehindert und auf die Prüfung der fristgemäß dargelegten Beschwerdegründe beschränkt. Diese greifen nicht durch.

a)

Ohne Erfolg macht die Antragstellerin geltend, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht das Vorliegen eines Einzelfalls i.S.d. § 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB und in der Folge die tatbestandliche Einschlägigkeit dieses Befreiungstatbestandes verneint. Die von der Antragstellerin angegriffene Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB mangels Vorliegens eines Einzelfalls nicht in Betracht kommt, wenn sich eine vergleichbare Befreiungslage innerhalb des Plangebiets in einer erheblichen Zahl gleichgelagerter Fälle einstellen könnte, entspricht der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urt. v. 24.4.2024 - 4 C 2.23 -, NVwZ 2024, 1419 = ZfBR 2024, 429 = juris Rn. 27). Daran, dass das hier der Fall ist, besteht kein Zweifel. Schon das Verwaltungsgericht hat insoweit - und das auch nur beispielhaft - nicht nur die von der Antragstellerin in der Beschwerdebegründung angesprochenen Grundstücke N. -Straße ... und ..., sondern zusätzlich noch die Grundstücke N. -Straße ..., ... und ... bezeichnet. Von "lediglich einzelnen Grundstücken" kann damit keine Rede mehr sein. Auf die Frage, ob auch die selbständig tragende Erwägung des Verwaltungsgerichts, die Befreiung könne deshalb nicht erteilt werden, weil sie nicht zugunsten des Wohnungsbaus beantragt würde, trägt, kommt es angesichts dessen nicht mehr an.

b)

Auch der Einwand der Antragstellerin, es sei ihr nach Verlust des Eigentums an den zu vereinigenden Grundstücken nicht mehr möglich, den mit der angegriffenen Verfügung geforderten Antrag nach § 5 GBO zu stellen, überzeugt nicht. Zu Recht hat die Antragsgegnerin dem entgegengehalten, dass ihre Verfügung nach § 79 Abs. 1 Satz 5 BauGB auf die Beigeladenen übergegangen ist; zu deren Möglichkeit, der Verfügung nachzukommen, verhält sich die Beschwerdebegründung nicht. Soweit die Antragstellerin auf die Rechtsauffassung des OVG NRW (Urt. v. 23.4.1996 - 10 A 3565/92 -, BauR 1996, 700 = juris, Ls.) verweist, in der Fallkonstellation, dass eine Behörde eine Beseitigungsanordnung erlasse, das Eigentum während des Widerspruchsverfahrens auf einen Dritten übergehe und der Widerspruchsbescheid gleichwohl an den ursprünglichen Eigentümer gerichtet werde, seien sowohl die Ausgangsverfügung als auch der Widerspruchsbescheid rechtswidrig, verhilft ihr dies nicht zum Erfolg. Die für sich genommen richtige Auffassung des Oberverwaltungsgerichts beruht auf dem Umstand, dass das Widerspruchsverfahren, anders als das gerichtliche Verfahren über § 173 VwGO i.V.m. §§ 265, 266 ZPO, keine Prozessstandschaft des ursprünglichen Bescheidadressaten kennt, so dass der Erwerber über § 79 Abs. 1 Satz 5 BauGB in die Verfahrensposition des ursprünglichen Bescheidadressaten einrückt und damit auch Adressat eines etwaigen Widerspruchsbescheides sein muss (vgl. Mann, in: Große-Suchsdorf, 10. Aufl. 2020, § 79 Rn. 96). Hier hat die Antragsgegnerin jedoch keinen Widerspruchsbescheid gegen die Antragstellerin erlassen.

c)

Die lediglich hilfsweise für den Fall, dass die zwischenzeitlich erfolgte Eigentumsumschreibung im Beschwerdeverfahren unberücksichtigt bleiben müsste, erhobene Rüge der Antragstellerin, das Verwaltungsgericht habe fehlerhaft den grundbuchrechtlichen Prioritätsgrundsatz nicht als Hindernis für die Erreichung der mit der Vereinigungsanordnung verfolgten Ziele angesehen, ist schon deshalb gegenstandslos, weil die neue Eigentumslage berücksichtigungsfähig ist (s.o.). Unabhängig davon überzeugt sie nicht. Dem Argument des Verwaltungsgerichts, die Antragsgegnerin könne und wolle den Beigeladenen durch Bescheid aufgeben, ihre durch Vormerkung gesicherten Auflassungsanträge zurückzunehmen, hält die Antragstellerin lediglich entgegen, eine solche Vorgehensweise durchbreche systemwidrig die mit dem Wegfall von § 20 BauGB a.F. geltende Trennung von grundbuchrechtlichem Vorgang und öffentlich-rechtlicher Situation.

Sie verkennt dabei, dass der Verzicht auf das bis 1997 bzw. in begrenztem Umfang noch bis 2004 in § 19 f. BauGB a.F. enthaltene Genehmigungserfordernis für Grundstücksteilungen nicht den Zweck verfolgte, Grundstücksteilungen, die zu baurechtswidrigen Zuständen führen, per se dem Zugriff der Bauaufsichtsbehörden zu entziehen, soweit denn die Voraussetzungen für ein bauaufsichtliches Einschreiten gegeben sind. Entfallen ist lediglich die präventive Kontrolle solcher Vorgänge.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 1, 162 Abs. 3 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG und folgt den Erwägungen des Verwaltungsgerichts.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 VwGO, 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3