Urteil vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen - 16 A 4482/99

Tenor

Das angefochtene Urteil wird geändert.

Der Beklagte wird unter entsprechender Aufhebung seines Bescheides vom 27. März 1998 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Oberkreisdirektors des Kreises L. verpflichtet, den Klägern für die Zeit vom 1. April bis zum 30. Juni 1998 weitere Hilfe zum Lebensunterhalt in Form von Unterkunftskosten für das Haus N. Straße in 32694 D. in Höhe von 1042 DM monatlich zu gewähren.

Der Beklagte trägt die Kosten des gerichtskostenfreien Verfahrens beider Instanzen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Vollstre- ckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten über die Übernahme von Unterkunftskosten aus Mitteln der Sozialhilfe.

Die 1946 geborene Klägerin zu 1. und ihr 1952 geborener Ehemann, der Kläger zu 2., beantragten erstmals Ende 1996 die Gewährung von laufender Hilfe zum Lebensunterhalt. Bezüglich ihrer Mittellosigkeit verwiesen sie u.a. auf eine schon länger andauernde Arbeitslosigkeit des Klägers zu 2.

Das Sozialhilfebegehren der Kläger umfasste auch die Unterkunftskosten für ein Einfamilienhaus, das die Klägerin zu 1. im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge 1993 von ihrer Mutter L. B. erworben hatte, die ihrerseits Gesamtrechtsnachfolgerin ihres zuvor verstorbenen Halbbruders und früheren Erbbauberechtigten geworden war. Die Wohnfläche des eineinhalbgeschossigen Gebäudes beträgt 82 qm, die Grundstücksfläche einschließlich 1.209 qm Gartenland insgesamt 2.429 qm. Der Verkehrswert belief sich laut einem Sachverständigengutachten vom 1. Juni 1993 wegen des sehr schlechten Allgemeinzustands nur auf 88.000 DM. Für diese Immobilie gaben die Kläger an, zur Herstellung eines bewohnbaren Zustandes Renovierungsdarlehen bei der Sparkasse L. in einer Gesamthöhe von 155.000 DM aufgenommen und durch Eintragung von zwei Grundschulden einmal über 100.000 DM im Februar 1994 und einmal über 50.000 DM im Mai 1996 grundbuchlich gesichert zu haben. Die Kredite valutierten bei Antragstellung Ende 1996 noch mit mehr als 146.000 DM. Die Zins- und Tilgungsbelastung lag bei 17.436 DM im Jahr oder 1.453 DM im Monat.

Ab dem 27. November 1996 gewährte der Beklagte den Klägern laufende darlehensweise Hilfe zum Lebensunterhalt, erkannte aber außer den Nebenkosten zunächst nur 544 DM als angemessene Unterkunftskosten an. Ab Juli 1997 übernahm er auch die Heizkostenpauschale.

Ende 1997 wurde die Rentabilitätsrechnung hinsichtlich der Unterkunft für den vorausgegangenen Leistungszeitraum erneut überprüft. Die Kläger hatten nämlich u.a. einen Anspruch auf Übernahme eines tatsächlichen Aufwandes in Höhe von 850 DM monatlicher Kreditzinsen geltend gemacht, da ihnen eine Senkung der Kosten bisher nicht möglich oder jedenfalls nicht zumutbar gewesen sei. Eine Untervermietung des Hauses scheide auf Grund seiner geringen Größe und des Zuschnitts aus. Eine kurzfristige Änderung der Kreditmodalitäten mit der Folge geringerer monatlicher Zinsraten habe bei der Bank noch nicht erreicht werden können. Man bemühe sich derzeit bei der - an einem Erhalt des Hauses im Familienbesitz sehr interessierten - Mutter der Klägerin um eine schriftliche Zusage, sich mit einem Betrag von monatlich 200 DM bis 300 DM an den Zinsverpflichtungen zu beteiligen.

Mit Bescheid vom 17. Dezember 1997 bewilligte der Beklagte den Klägern bis zum 31. Dezember 1997 Sozialhilfe - ungeachtet einmaliger Beihilfen - in Höhe von 5.644,68 DM nach und legte den Berechnungen nunmehr eine monatlichen "Kaltmiete" von 1.042,84 DM zu Grunde. Gleichzeitig wies er in dem Bescheid zum wiederholten Male darauf hin, dass die tatsächlichen Unterkunftskosten für einen Zweipersonenhaushalt unangemessen hoch seien und nicht unbegrenzt berücksichtigt werden könnten; diese seien vielmehr spätestens bis zum 31. März 1998 zu senken. Soweit eine Umschuldung nicht möglich sei und die Zinsbelastung weiterhin nicht auf angemessene Unterkunftskosten bei einem Quadratmeterpreis von 7,50 DM bis 8,50 DM gesenkt werden könnten, seien die Kläger angehalten, sich eine entsprechend günstigere Mietwohnung zu suchen und das Haus gegebenenfalls zu verkaufen. Bis März 1998 wurden die Unterkunftskosten - nunmehr zuschussweise - weiter in Höhe von 1.042,84 DM ("Kaltmiete) bewilligt.

Bezüglich der Bemühungen um eine Senkung der Unterkunftskos- ten gab der Kläger Anfang März 1998 zu Protokoll, die beabsichtigte Umschuldung sei ihm zugesichert worden. Um eine günstigere Alternativwohnung hätten sie sich daher nicht bemüht. Notfalls werde seine Schwiegermutter für drei bis vier Monate den Differenzbetrag zwischen den tatsächlichen und den seitens des Sozialamtes übernommenen Unterkunftskos- ten übernehmen.

Mit Bescheid vom 27. März 1998 gewährte der Beklagte den Klägern zwar weiterhin Hilfe zum Lebensunterhalt, aber ohne die bisher als "Kaltmiete" anerkannten Unterkunftskosten von monatlich 1.042,84 DM. Mit ihrem Widerspruch machten die Kläger geltend, ihnen ständen die tatsächlichen, hilfsweise die angemessenen Unterkunftskosten zu.

Mit Widerspruchsbescheid vom 22. Juni 1998 wies der Oberkreisdirektor des Kreises L. den Rechtsbehelf der Kläger im wesentlichen mit folgender Begründung zurück: Sozialhilferechtlich angemessen seien höchstens 510 DM (60 qm á 8,50 DM), während hier allein schon die Schuldzinsen monatlich 879,42 DM ausmachten. Die Unterkunftskosten seien bis einschließlich März 1998 lediglich mit Rücksicht auf § 3 Abs. 1 Satz 2 der Regelsatzverordnung übernommen worden. Bemühungen um anderen Wohnraum hätten die Kläger bisher nicht nachgewiesen, vielmehr sogar bestätigt, dass ein Verkauf des Hauses nicht in Frage komme. Ebenso fehle jeglicher Nachweis für ein positives Resultat ihrer Umschuldungsbemühungen. Zudem würde eine Umschuldung nicht zu einer derartigen Senkung der Zinsbelastung führen, dass die Gesamtunterkunftskosten auf ein angemessenes Maß absänken. Eine Übernahme der Unterkunftskosten nach § 15a BSHG sei nicht möglich, weil auf Grund der persönlichen wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger nicht erkennbar werde, wie durch eine weitere vorübergehende Übernahme der tatsächlichen Unterkunftskosten die Unterkunft der Kläger auf Dauer gesichert werden könne.

Im Juli 1998 haben die Kläger Klage erhoben und außerdem ein einstweiliges Rechtsschutzverfahren 6 L 1276/98 eingeleitet, das ebenso wie ein weiteres (6 L 2237/98) abschlägig beschieden wurde. In diesen Verfahren wiesen die Kläger darauf hin, dass sie gegenüber der Sparkasse L. seit dem 1. April 1998 mit Darlehensrückzahlungen in Verzug geraten seien und sie die Kündigung der Darlehen befürchteten. Vorübergehend hätten sie von der Mutter der Klägerin bis Ende Juni 1998 eine darlehensweise Unterstützung von monatlich 550 DM erhalten, die aber baldmöglichst zurückzuzahlen sei.

Zur Begründung ihrer Klage haben die Kläger ergänzend geltend gemacht: Nur für den Fall, dass eine Umschuldung nicht möglich sei, seien sie aufgefordert gewesen, sich eine güns- tigere Mietwohnung zu suchen und das Haus zu verkaufen. Durch die Sparkasse L. sei ihnen eine Umschuldung bei Kostenzusage der sozialhilferechtlich angemessenen Unterkunftskosten angeboten worden. Der Beklagte habe sich aber geweigert, angemessene Unterkunftskosten in Höhe von rund 700 DM (Zinsen und Erhaltungsaufwand für 82 qm x 8,50 DM) zu übernehmen, und damit die Umschuldung selbst vereitelt, so dass ihnen Unterkunftskosten weiterhin in tatsächlicher Höhe zustünden.

Ungeachtet dessen sei eine Senkung der Unterkunftskosten auf ein zumutbares Maß auch durch Übernahme einer etwaigen Differenz durch Dritte gesichert. Sie hätten von den Eheleuten H. und L. L. - dies sei die Schwester der Klägerin zu 1. - am 20. Januar 1999 die schriftliche Zusage erhalten, ihnen bis zur Konsolidierung ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse einen zweckgebundenen monatlichen Zuschuss zu den Hausfinanzierungskosten in Höhe von 340 DM zu zahlen.

Mit Schriftsatz vom 17. Mai 1999 erwähnten die Kläger außerdem, dass die Mutter der Klägerin L. B. 1998 gegenüber der Beklagten die Erklärung abgegeben habe, die Differenz zwischen den tatsächlichen Kosten und den angemessenen Unterkunftskosten zu tragen. Diese Verpflichtungserklärung sei nachvollziehbar, da Frau B. beabsichtige, demnächst selbst in das Haus der Klägerin - ihr Elternhaus - zu ziehen, um sich dort von ihrer Tochter versorgen zu lassen. Auch die Eheleute L. hätten ein nachvollziehbares Interesse daran, bis zu einer Rentenbewilligung für den Kläger und einer damit zu erwartenden Unabhängigkeit von der Sozialhilfe den Klägern die Wohnung zu erhalten. Es sei absehbar, dass der Kläger eine Berufs- und Erwerbsunfähigkeitsrente in einer solchen Höhe erhalte, dass er nicht mehr sozialhilfebedürftig sei.

Abgesehen davon sei ihnen ein Wohnungswechsel jedenfalls auch auf Grund der Bandscheibenerkrankung des Klägers bisher nicht zumutbar gewesen. Auch die Klägerin sei chronisch nervenkrank (50 % GdB), suizidgefährdet und leide an Depressionen. Zudem lasse der bevorstehende Einzug der Mutter der Klägerin eine Aufgabe des Hauses als unzumutbar erscheinen; ansonsten drohe die Verwertung eines nach § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG geschützten Hausgrundstücks. Trotz alledem hätten sie sich auf dem privaten Wohnungsmarkt um die Anmietung einer anderen Wohnung bemüht, allerdings ohne Erfolg.

Schließlich lägen auch die Voraussetzungen für eine Übernahme der Mietkosten nach § 15a BSHG aus Härtegründen vor. Die vorübergehende Übernahme der tatsächlichen Unterkunftskosten bewirke eine Sicherung der jetzigen Unterkunft auf Dauer. Dem Beklagten entstehe kein Nachteil, weil er zukünftig nur noch die angemessenen Unterkunftskosten zu tragen habe, die auch bei einem Umzug für die Dauer der Sozialhilfeabhängigkeit angefallen wären. Auf lange Sicht diene die Leistung auf den Schuldendienst der Alterssicherung der Kläger.

Die Kläger haben beantragt,

den Beklagten unter Abänderung seines Bescheides vom 27. März 1998 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Oberkreisdirektors des Kreises L. vom 22. Juni 1998 zu verpflichten, ihnen für die Zeit vom 1. April 1998 bis zum 30. Juni 1998 weitere Hilfe zum Lebensunterhalt in Höhe der tatsächlichen Unterkunftskosten für das Haus N. Straße in 32694 D. in der bisherigen Höhe, d.h. in Höhe von 1.042 DM, monatlich zu gewähren,

hilfsweise in angemessener Höhe von 575 DM monatlich zu gewähren.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung hat er vorgetragen: Auch unter Berücksichtigung einer Zinsreduzierung könnten die dann zwar geminderten Unterkunftskosten noch nicht als angemessen eingestuft werden. Die neue Rentabilitätsberechnung ergebe immer noch eine monatliche Kaltmiete von 848,94 DM bzw. einen Quadratmeterpreis von 10,35 DM. Es sei nicht absehbar, dass sich die wirtschaftlichen Verhältnisse der Kläger demnächst ändern würden, zumal der Antrag des Klägers auf Erwerbsunfähigkeitsrente abgelehnt worden sei. Die finanzielle Unterstützung der Eheleute L. müsste als Einkommen in der Sozialhilfeberechnung der Kläger angerechnet werden, so dass eine Anrechnung auf den Unterkunftsaufwand nicht erfolge. Den Klägern sei ein Wohnungswechsel durchaus zumutbar gewesen, weil seinerzeit in D. sehr wohl angemessener Wohnraum zur Verfügung gestanden habe.

Mit ihrer durch Beschluss des Senats vom 18. Januar 2000 zugelassenen Berufung gegen das klageabweisende Urteil des Verwaltungsgerichts machen die Kläger geltend: Die von ihnen angebotene Senkung der Mietkosten durch Übernahme der Differenz zwischen den tatsächlichen und den angemessenen Unterkunftskosten sei nach § 3 Abs. 1 Satz 2 RegelsatzVO anzuerkennen. Frau B. habe Anfang 1998 gegenüber dem Beklagten die Zusage abgegeben, die Differenz zwischen den tatsächlichen und angemessenen Unterkunftskosten zu übernehmen. Die schriftliche Erklärung vom 12. Januar 1998 sei dem Beklagten überreicht worden. Frau B. habe seinerzeit noch in ihrer Mietwohnung gelebt, sich jedoch bereits tagsüber in der Wohnung der Klägerin versorgen lassen. Im März 1998 sei bereits absehbar gewesen, dass auf Grund ihrer Gebrechlichkeit alsbald eine gesteigerte Pflegebedürftigkeit eintreten würde. Zwischen der Klägerin und ihrer Schwester L. L. habe festgestanden, dass die Mutter dann im Haushalt der Klägerin gepflegt werden sollte. Auf Grund ihrer Witwenrente, ihrer Altersrente, ihrer Versorgungsrente (zusammen 2.017,53 DM) und einem ab November 1998 gezahlten Pflegegeld der Stufe III i.H.v. monatlich 1.300 DM hätten Frau B. hinreichend Mittel zur Verfügung gestanden, ihrer Zuschussverpflichtung nachzukommen. Wegen der in Aussicht genommenen Inanspruchnahme eines Zimmers im Haus der Klägerin seien die im Klagezeitraum von ihr erbrachten monatliche Leistungen in Höhe von 500 DM langfristig angelegt gewesen. Sie sei zum 1. Juli 1999 dann auch erwartungsgemäß in den Haushalt der Klägerin aufgenommen und dort bis zu ihrem Tode am 8. Oktober 1999 versorgt worden. Mit Rücksicht auf das von Frau B. der Klägerin zugewandte Pflegegeld und in Kenntnis der Zusage der Eheleute L. habe die Sparkasse L. etwa zeitgleich mit dem Umzug der Mutter eine Umschuldung mit zwei neuen Darlehensverträgen über insgesamt 168.000 DM vorgenommen, die zu einer monatlichen Gesamtbelastung aus Zinsen und Tilgung von 890 DM geführt habe. Aus der Menschenwürde und dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit folge, dass bei der Frage der Zumutbarkeit einer Senkung der Unterkunftskosten schon für den Überprüfungszeitraum die absehbare Aufnahme der Mutter der Klägerin und die Sicherung des für ihre Alterspflege in Aussicht genommenen sozialen Umfeldes Berücksichtigung habe finden müssen.

Auch die Zusage der Eheleute L. , die Differenz zwischen den tatsächlichen und den angemessenen Unterkunftskosten zu übernehmen, habe bereits von Beginn des streitbefangenen Zeitraums an bestanden und sei durch die schriftliche Erklärung vom 20. Januar 1999 nur nachträglich dokumentiert worden.

Ungeachtet des Vorstehenden sei aber bisher auch fälschlich davon ausgegangen worden, dass die volle Kreditsumme von 155.000 DM der Renovierung des Hauses gedient habe. Ein Teilbetrag von 50.000 DM sei vielmehr im Frühjahr 1996 im Rahmen der Geschäftstätigkeit des Bauunternehmens der Klägerin aufgenommen und lediglich auf dem Hausgrundstück abgesichert worden. Von 746 DM monatlichen Schuldzinsen bei einer im Klagezeitraum bestehenden Restschuld von 146.000 DM entfielen anteilmäßig nur 491 DM auf die Unterkunftskosten und dieser Betrag liege unter den angemessenen Mietkosten von monatlich 510 DM.

Im Überprüfungszeitraum sei auch davon auszugehen gewesen, dass die Kläger auf Grund einer zu erwartenden Berufs- bzw. Erwerbsunfähigkeitsrente des Klägers in Höhe von monatlich 1.071,42 DM in absehbarer Zeit in der Lage sein würden, die Wohnungskosten aus eigener Kraft sicher zu stellen.

Bei verfassungsgerechter Auslegung des § 3 RegelsatzVO a.F. und unter Berücksichtigung des neu eingefügten § 3 Abs. 1 Satz 3 2. Halbsatz RegelsatzVO bestehe für den Überprüfungszeitraum zumindest ein Anspruch auf Übernahme der angemessenen Unterkunftskosten.

Die Kläger beantragen,

das angefochtene Urteil zu ändern und entsprechend dem erstinstanzlichen Klageantrag zu erkennen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er bezweifelt eine rechtlich relevante Senkung der Unterkunftskosten bereits zum 1. April 1998 durch eine in Aussicht genommene Aufnahme der Frau B. in den klägerischen Haushalt und ein darauf basierendes Zuschussversprechen. Laut Melderegister sei die Mutter bis zum 15. Juli 1999 in D. , Auf dem K. , und ab dem 15. Juli 1999 in D. , Im W. , bei ihrer Tochter L. L. gemeldet gewesen. Abgesehen davon, dass die Kläger keine Nachweise über ihre Bemühungen vorgelegt hätten, eine angemessene Wohnung zu finden, habe im Jahre 1998 in Anbetracht einer Entspannung des Wohnungsmarktes genügend geeigneter Wohnraum zur Verfügung gestanden.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhaltes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte im vorliegenden Verfahren, die von den Behörden überreichten Verwaltungsvorgänge (4 Hefte) und die Gerichtsakten zu den einstweiligen Rechtsschutzverfahren 6 L 1276/98 und 6 L 2237/98 beim VG Minden Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung, über die der Senat im Einverständnis der Beteiligten ohne weitere mündliche Verhandlung entscheidet (vgl. §§ 125 Abs. 1, 101 Abs. 2 VwGO), hat Erfolg.

Die Klage ist nämlich begründet. Die Kläger haben in dem hier allein zur Überprüfung stehenden Zeitraum vom 1. April 1998 bis zum 30. Juni 1998 einen Anspruch auf Übernahme monatlicher Unterkunftskosten in Höhe der mit dem Hauptantrag geltend gemachten 1.042 DM monatlich. Insoweit ist der die Übernahme von Unterkunftskosten mit Ausnahme der Nebenkosten nicht mehr beinhaltende Bescheid des Beklagten vom 27. März 1998 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Oberkreisdirektors des Kreises L. vom 22. Juni 1998 rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten.

Ein Anspruch der Kläger auf laufende Leistungen für ihre Unterkunft in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen ergibt sich hier allerdings nicht aus §§ 11 und 12 BSHG iVm § 3 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung zur Durchführung des § 22 des Bundessozialhilfegesetzes - RegelsatzVO -. Danach sind die tatsächlichen Kosten der Unterkunft bei der Berechnung der Hilfe zum Lebensunterhalt grundsätzlich nur in Ansatz zu bringen, soweit die Aufwendungen für die Unterkunft sozialhilferechtlich angemessen sind.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Januar 1993 - 5 C 3.91 -, FEVS 44, 133; Urteil vom 17. November 1994 - 5 C 11.93 -, FEVS 45, 363; Urteil vom 30. Mai 1996 - 5 C 14.95 -, FEVS 47, 97, und Urteil vom 1. Oktober 1998 - 5 C 15.97 -, FEVS 49, 150.

Davon ist im Hinblick auf die vom Hauptantrag umfassten Hauskosten nicht auszugehen.

Dass einer Angemessenheit schon die Höhe der von den Klägern für den Anspruchszeitraum angenommenen "Kaltmiete" von 1.042 DM, bestehend aus den - im Gegensatz zu Tilgungsleis- tungen - berücksichtigungsfähigen monatlichen Schuldzinsen

- vgl. BVerwG, Urteil vom 10. September 1992 - 5 C 25.88 -, FEVS 43, 313 (320 f.) -

und einem Zwölftel des jährlichen Erhaltungsaufwandes, der Schornsteinfegergebühren und der Wohngebäudeversicherungsprämien, entgegensteht, hat bereits das Verwaltungsgericht zutreffend und mit überzeugender Begründung dargelegt.

Die maßgeblichen Unterkunftskosten für das Eigenheim der Kläger sind nicht etwa deshalb niedriger anzusetzen, weil das Hausgrundstück in Höhe von 50.000 DM nicht zum Zwecke der Renovierung, sondern lediglich wegen eines der Bauunternehmung der Klägerin gewährten Investitionskredits belastet gewesen sein soll. Dies mag im Rahmen des § 7 Abs. 2 Nr. 1 VO zu § 76 BSHG anders zu sehen sein.

Vgl. Schellhorn/Jirasek/Seipp, BSHG, 15. Aufl., § 7 VO zu § 76 Rn. 5.

Da die Immobilie der Absicherung des Firmenkredits gedient hat und bei Nichterfüllung der Darlehensverpflichtungen durch Zwangsvollstreckung der Verlust der Unterkunft drohte, ist die Belastung durch ein nicht für das Grundstück verwandtes Darlehen hier hingegen als für die Erhaltung der Unterkunft notwendig zu berücksichtigen.

Die Voraussetzungen für sozialhilferechtlich angemessene Unterkunftskosten sind im Übrigen auch schon wegen der Größe der Wohnfläche nicht erfüllt. Das ergibt sich auf Grund eines Vergleiches mit den für Wohnberechtigte im Sozialen Wohnungsbau anerkannten Wohnraumgrößen, auf die für die Bestimmung des sozialhilferechtlich angemessenen Wohnraums unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles als Obergrenze zurückgegriffen werden kann.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Januar 1993 - 5 C 3.91 -, aaO.

Danach ist für einen Haushalt mit zwei Familienmitgliedern, wenn nicht besondere Umstände vorliegen, eine Wohnung mit einer Grundfläche von 60 qm oder zwei Wohnräumen als angemessen zu betrachten.

Vgl. Nr. 5.21 zu Buchstabe b der Verwaltungsvorschriften des Landes Nordrhein-Westfalen zum Wohnungsbindungsgesetz, RdErl. d. Ministers für Stadtentwicklung, Wohnen und Verkehr vom 13. November 1989, zuletzt geändert durch RdErl. vom 15. März 1996 (SMB. NRW. 238).

Mit 82 qm Wohnfläche, von denen der Senat mit dem Verwaltungsgericht und dem Beklagten hier trotz zum Teil abweichender, aber nicht belegter Angaben der Kläger auf Grund ihrer ursprünglichen Einlassungen und mit Blick auf das Gutachtens des Dipl.-Ing. R. H. vom 1. Juni 1993 ausgeht, wird diese Wohnflächenobergrenze um mehr als 36 % und damit deutlich überschritten. Die Wohnungsgröße von 82 qm lässt sich vorliegend nicht etwa deshalb rechtfertigen, weil das Hausgrundstück möglicherweise unter § 88 Abs. 2 Nr. 7 BSHG fällt. Es geht hier nicht um die Frage zumutbar verwertbaren Vermögens, sondern nur die Bemessung des zum Lebensunterhalt notwendigen Bedarfs.

Entgegen der Auffassung der Kläger kann bei der Frage der berücksichtigungsfähigen Wohnraumgröße im Anspruchszeitraum als besonderer Umstand nicht schon ein Interesse der Mutter der Klägerin L. B. an einem späteren Einzug Berücksichtigung finden. Ihre feste Wohnung hatte sie von April bis Juni 1998 laut Melderegister in D. , Auf dem K. . Dass sie schon während des Überprüfungszeitraums in einem besonderen Maße auf eine Wohnsitznahme im Haus N. Straße fixiert gewesen sein soll, lässt sich insbesondere nicht damit vereinbaren, dass sie nach den übereinstimmenden Angaben der Kläger in den einstweiligen Rechtsschutzverfahren und zu Beginn des Klageverfahrens ihre Unterstützungsleistungen seinerzeit lediglich als Darlehen erbracht hat, das sie bald zurückhaben wollte, und dass sie die Zahlungen Ende Juni 1998 eingestellt hat. In der Antragsschrift vom 21. Dezember 1998 zum Verfahren 6 L 2237/98 wird zwar eine zwischenzeitliche schwere Erkrankung der Frau B. erwähnt. Aber selbst in der schriftlichen Erklärung vom 12. Januar 1998, die angeblich von Frau B. stammen und die Motive für ihre Unterstützungsleistungen wiedergeben soll, klingt in keiner Weise an, dass die Mutter der Klägerin sich bereits damals regelmäßig zur Tagespflege im Gebäude N. Straße 9 aufgehalten hat und eine spätere Übersiedlung beabsichtigt war. Dazu hätte umso mehr Veranlassung bestanden, als Frau B. nach einer ärztlichen Bescheinigung des Dr. med. N. R. vom 18. Juli 2000 bereits Anfang 1998 gebrechlich und "auf die Hilfe ihrer Tochter angewiesen" gewesen sein soll. Eine hinreichende Manifestation dafür, dass Frau B. im Anspruchszeitraum wohnungsmäßig bereits der Unterkunft der Kläger zugerechnet werden konnte, vermag der Senat vor diesem Hintergrund nicht anzunehmen.

Zu Recht hat das Verwaltungsgericht eine Senkung der Unterkunftskosten auf ein angemessenes Maß im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 2 RegelsatzVO nicht in der dem Beklagten am 4. März 1998 mündlich mitgeteilten Bereitschaft der Mutter der Klägerin zur Übernahme der Differenz zwischen den tatsächlichen zu den angemessenen Unterkunftskosten für drei bis vier Monate und in der dementsprechenden darlehensweisen Unterstützung mit monatlich 550 DM bis Ende Juni 1998 gesehen. Insoweit mag dahinstehen, inwieweit freiwillige Leistungen Dritter überhaupt als eine Senkung der Unterkunftskosten im Sinne von § 3 Abs. 1 Satz 2 RegelsatzVO anzusehen sind;

ablehnend: OVG Hamburg, Beschluss vom 15. August 2000 - 4 Bs 183/00 -, NDV-RD 2001, 4.

Allenfalls auf privatrechtlicher Vereinbarung beruhende freiwillige Leistungen können jedenfalls in Anwendung von § 78 Abs. 2 BSHG einer Berücksichtigung als den allgemeinen Sozialhilfebedarf minderndes Einkommen entzogen sein.

Mergler/Zink, BSHG, 26. Lfg. Stand April 1999, § 77 Rn. 14.

Da es sich bei Frau B. um die Mutter der Klägerin gehandelt hat, kommt angesichts deren Bedürftigkeit hier aber eine Leistung aus rechtlicher Unterhaltsverpflichtung (vgl. § 1601 BGB) ernstlich in Betracht. Nicht als freiwillige Leistungen gelten auch Zuwendungen, die aus sittlicher Verpflichtung heraus erfolgen.

Vgl. Fichtner, BSHG, § 79 Rn. 8; Schellhorn/Jirasek/Seipp, aaO., § 78 Rn. 6, Mergler/Zink, aaO., 19. Lfg. Mai 1996, § 78 Rn. 12.

Zumindest um eine solche dürfte es sich angesichts des Verwandtschaftsverhältnisses und des von den Klägern behaupteten Hintergrundes für die Hilfsbereitschaft der Frau B. vorliegend handeln.

Ungeachtet der vorstehenden Erwägungen können die Unterstützungsleistungen der Frau B. im Anspruchszeitraum aber jedenfalls deshalb nicht als Senkung der Unterkunftskosten anerkannt werden, weil ihnen ausweislich ihrer von den Klägern so angekündigten bloßen Zeitweiligkeit und der entsprechenden Einstellung Ende Juni 1998 das erforderliche Moment einer gewissen Nachhaltigkeit fehlt. Im Zusammenhang mit Dauerschuldverhältnissen - wie der Miete bei Sozialhilfeempfängern - bedeutet "senken" eine auf Dauer angelegte Minderung der Aufwendungen; dies zeigen auch die in § 3 Abs. 1 Satz 2 letzter Halbsatz RegelsatzVO angeführten Beispiele. Bis zum anwaltlichen Schreiben vom 17. Mai 1999 ist von einem dauerhaften Eintreten der Mutter der Klägerin jedoch nicht die Rede. Die unüblicherweise maschinenschriftlich abgefasste Erklärung vom 12. Januar 1998, die von der Mutter stammen soll und die in den Verwaltungsvorgängen des Beklagten aus der damaligen Zeit nicht einmal ansatzweise Erwähnung findet, ist - speziell was eine Hilfe auf Dauer schon im Anspruchszeitraum betrifft - insoweit nicht hinreichend aussagekräftig; denn danach bezieht sich die Hilfe auf die gerade nicht zu den berücksichtigungsfähigen Unterkunftskosten zählende "Tilgung" der Grundstückslasten. Außerdem lässt sich ihr Inhalt mit der Erklärung des Klägers anlässlich seiner Vorsprache beim Sozialamt am 4. März 1998 nicht in Einklang bringen. Es ist auch nicht nachvollziehbar, warum zwar mit der Antragsschrift vom 21. Dezember 1998 im einstweiligen Rechtsschutzverfahren 6 L 2237/98 die Zusage der Eheleute L. , nicht aber die der Mutter der Klägerin geltend gemacht wird.

Auch die Kostenzusage der Eheleute L. kann nicht schon im Überprüfungszeitraum als Minderung der Unterkunftskosten Beachtung finden. Diese Zusage findet sich in der Antragsschrift vom 21. Dezember 1998 zum einstweiligen Rechtsschutzverfahren 6 L 2237/98 - also weit nach Ablauf des Anspruchszeitraums -. Wenn es dort heißt, "zwischenzeitlich haben die Antragsteller eine Zusage erhalten", kann angesichts des ausgebliebenen Vortrags im Verfahren 6 L 1276/98 nicht davon ausgegangen werden, dass das Versprechen bereits vor Beginn des streitgegenständlichen Anspruchszeitraums in verbindlicher Form abgegeben worden ist. Die Behauptung der Kläger im Schriftsatz vom 2. August 2000, die von den Eheleuten L. unter dem 20. Januar 1999 abgegebene schriftliche Erklärung dokumentiere nur den Bestand ihrer bereits zu Beginn des Klagezeitraums mündlich abgegebenen Verpflichtungserklärung, hält der Senat für eine bloße Schutzbehauptung.

Keine Beachtung als Senkung der Unterkunftskosten auf ein angemessenes Maß kann schließlich auch die Bereitschaft der Sparkasse L. zu einer Umschuldung finden. Das ergibt sich als Ausfluss des Kenntnisgrundsatzes nach § 5 BSHG schon daraus, dass der Sozialhilfebehörde im Zeitraum bis Ende Juni 1998 ein konkretes und verbindliches Umschuldungskonzept nicht angezeigt worden ist. In der Antragsschrift vom 22. Juli 1998 zum einstweiligen Rechtsschutzverfahren 6 L 1276/98 wird zwar erwähnt, dass die Sparkasse eine Umschuldung von einer Kostenzusage des Beklagten abhängig mache. Belegt wird dies aber erst mittels Kopie eines Schreibens der Sparkasse L. vom 25. August 1998, die dem Verwaltungsgericht mit Schreiben vom 27. Oktober 1998 überreicht worden ist. Erst mit gleichem Anschreiben waren die Kläger auch in der Lage, mit einem Bestätigungsschreiben der Sparkasse L. vom 2. September 1998 konkrete Zahlen für eine zur Umschuldung erforderliche Zusammenfassung der Verpflichtungen vorzulegen.

Kann nach alledem nicht von einer sozialhilferechtlich relevanten Senkung der tatsächlichen Unterkunftskosten ausgegangen werden, ergibt sich der Anspruch der Kläger auf Übernahme der 1.042 DM monatlich im Zeitraum von April bis Juni 1998 dennoch aus §§ 11, 12 BSHG i.V.m. § 3 Abs. 1 Satz 2 RegelsatzVO. Nach der letztgenannten Vorschrift sind - soweit die Aufwendungen für die Unterkunft den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen - diese als berücksichtigungsfähiger Bedarf so lange anzuerkennen, als es den Betreffenden nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken. Diese Voraussetzungen sieht der Senat unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalles für den Anspruchszeitraum als gegeben an. Die Regelung des § 3 Abs. 1 Satz 2 RegelsatzVO trägt den schutzwürdigen Interessen von Hilfe Suchenden Rechnung, die bei Eintritt der Hilfebedürftigkeit eine aus sozialhilferechtlicher Sicht zu teure Wohnung bereits bewohnen.

Danach war es den Klägern unter den konkreten Umständen bis Ende Juni 1998 nicht zumutbar, die Unterkunftskosten gesenkt zu haben. Namentlich die mit Schriftsatz des Beklagten vom 17. Dezember 1997 gesetzte Frist, die Unterkunftskosten bis spätestens zum 31. März 1998 zu senken, ist mit wenig mehr als drei Monaten zu kurz bemessen gewesen.

Das folgert der Senat allerdings nicht schon aus den Erkrankungen der Kläger. Zutreffend hat das Verwaltungsgericht dargelegt, dass deren Gesundheitsbeeinträchtigungen als solche nicht zwangsläufig zur Unzumutbarkeit einer Wohnungssuche und eines Umzugs geführt haben müssen und auch keine dahingehenden konkretisierenden Darlegungen seitens der Kläger erfolgt sind.

Der Senat verkennt auch nicht, dass den Klägern jedenfalls seit September des Jahres 1997 auf Grund verschiedener Vorsprachen beim Beklagten bekannt war, dass die Unterkunfts- kosten nach sozialhilferechtlichen Gesichtspunkten unangemessen hoch waren und gekürzt werden mussten. Dies wird im Widerspruchsschreiben der Kläger vom 26. September 1997 ausdrücklich eingeräumt. Andererseits haben die Kläger aber schon im besagten Widerspruchsschreiben zu Recht auf die Besonderheit hingewiesen, dass es sich hier bei der Unterkunft nicht um Mietwohnraum, sondern um im Wege der vorweggenommenen Erbfolge erlangtes Hauseigentum aus Familienbesitz handele, an dessen Erhalt ihnen sehr gelegen sei. Die Kläger haben auch ausdrücklich auf die Weiterführung ihrer Bemühungen hingewiesen, in Verhandlungen mit der kreditgebenden Bank die monatlichen Zins- bzw. Tilgungsraten zu reduzieren. Als Zwischenlösung ("bisher") ist eine Zurückstellung der Tilgungsverpflichtungen unter gleichzeitiger vertraglicher Zusage der Mutter der Klägerin Frau B. erstrebt worden, sich mit einem Betrag von 200 oder 300 DM an den Zinsverpflichtungen zu beteiligen. Das ist vom Beklagten zunächst hingenommen worden. Wenn die Betroffenen nach § 3 Abs. 1 Satz 2 RegelsatzVO von einer unvorhergesehenen, abrupten Änderung ihrer gefestigten Wohnsituation und von einem Verlust ihres bisherigen sozialen Umfeldes jedenfalls für eine Übergangszeit verschont bleiben sollen,

vgl. BVerwG, Urteil vom 30. Mai 1996 - 5 C 14.95 -, a.a.O., S. 103,

muss diese Vorgeschichte Berücksichtigung finden. Noch im Schreiben des Beklagten vom 17. Dezember 1997 werden die Umschuldungsbemühungen der Kläger als vorrangiges Mittel zur Senkung der Mietkosten akzeptiert, wenn es dort heißt "sollte eine Umschuldung nicht möglich sein ... muss ich Sie leider auffordern, sich eine entsprechend günstigere Mietwohnung zu suchen und das Haus zu verkaufen". Dies konnte von den Klägern durchaus so verstanden werden, dass sie sich - jedenfalls parallel zu Bemühungen um den Verkauf des Hauses und die Anmietung einer anderen Wohnstätte - zunächst auch weiter um eine Senkung der Zinsbelastung als Lösungsmöglichkeit kümmern durften. Dementsprechend bestätigt der Kläger am 8. Januar 1998 Gespräche mit der Sparkasse hinsichtlich einer Umschuldung zur Niederschrift beim Beklagten und gibt am 4. März 1998 erste Erfolge der Verhandlungen zur Kenntnis.

Wird schon für den Wechsel der Mietwohnung als dem bei Sozialhilfeempfängern üblichen Weg zur Senkung der Unterkunftskosten auf ein angemessenes Niveau unter den heutigen Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt regelmäßig eine Frist von sechs Monaten als geboten betrachtet,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 4. Juli 2000 - 22 A 1227/96 -; OVG Lüneburg, Urteil vom 25. März 1998 - 4 L 5453/96 -, NdsRpfl 1998, 246 m.w.N.,

so musste das erst recht vor dem Hintergrund gelten, dass den Klägern gleichzeitig Bemühungen um eine Änderung ihrer Darlehensverpflichtungen zugebilligt und von ihnen für den Beklagten auch erkennbar ins Werk gesetzt worden sind, zumal zusätzlich die Notwendigkeit bestand, einen Käufer für das Haus zu finden. Es konnte nicht erwartet werden, dass die Kläger sich innerhalb von nur drei Monaten sowohl endgültige Klarheit über die Möglichkeit der Umschuldung verschafften als auch alle notwendigen Schritte bewältigen würden, um das Haus N. Straße 9 zu verkaufen und eine bezugsfertige Wohnung zu einem sozialhilferechtlich angemessenem Mietzins zu finden und anzumieten. Zwar stellt die Veräußerung des Hauses sozialhilferechtlich gesehen kein "Junktim" für den Umzug in eine kostengünstigere Mietwohnung dar, sie kann angesichts der weiterlaufenden Zins- und Tilgungslasten aber auch nicht völlig losgelöst von den Bemühungen um anderen - selbst zusätzliche Kosten verursachenden - Wohnraum gesehen werden, zumal ein Umzug bei Gelingen der Umschuldung unnötig gewesen wäre. Im Übrigen bringt auch der Umzug aus einem Eigenheim in eine Mietwohnung als solcher regelmäßig einen größeren Organisationsbedarf und Arbeitsaufwand mit sich, so dass auch deshalb zur Vorbereitung ein größerer Zeitbedarf besteht.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 188 Satz 2 VwGO. Die Entscheidung über deren vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO iVm § 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Senat lässt die Revision nicht zu, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

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