Urteil vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen - 2 D 49/10.NE

Tenor

Die 2. vereinfachte Änderung des Bebauungsplans Nr. 73 „L. “ (Bereich „G. “) der Stadt C. ist unwirksam.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfah¬rens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstrec¬kung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Der Antragsteller wendet sich gegen die 2. vereinfachte Änderung des Bebauungsplans Nr. 73 "L. " (Bereich "G. ") der Antragsgegnerin. Die 2. vereinfachte Änderung betrifft den mit teils im Jahr 1975, teils im Jahr 1997 errichteten 35 Fertiggaragen, einem Müll- und einem Geräteraum bebauten äußersten westlichen Bereich des Grundstücks Gemarkung C. , Flur 20, Flurstück 826, der wiederum am westlichen Rand des Geltungsbereichs des ursprünglich aus dem Jahr 1989 stammenden Bebauungsplans Nr. 73 liegt. Der Bebauungsplan Nr. 73 weist im Wesentlichen - bis zur 2. vereinfachten Änderung auch für das gesamte Flurstück 826 - ein allgemeines Wohngebiet mit eingeschränkter Nutzung aus. Nach den textlichen Festsetzungen sind dort unter anderem zulässig im Sinne der Kurorteverordnung vom 20. April 1978 (GV. NW. S. 202) Wohngebäude, der Versorgung des Gebiets dienende Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke. Im Übrigen waren nach dem Bebauungsplan Nr. 73 im Ursprung Stellplätze und Garagen in allen Bereichen des Plans für Personenkraftfahrzeuge zulässig. Den 2.100 m² umfassenden Garagenhof auf dem insgesamt 11.909 m² großen Flurstück 826, das westlich des Flurstücks 823 am S.-------weg anliegt und sich in seiner weiteren Ausdehnung wie ein Hinterliegergrundstück unter anderem südlich des Flurstücks 823 auf der west-östlichen Achse entlang erstreckt, umgrenzt die 2. vereinfachte Änderung des Bebauungsplans Nr. 73 als Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen mit der Zweckbestimmung "Gemeinschaftsstellplätze" und "Gemeinschaftsgaragen". Die 2. vereinfachte Änderung ordnet die Fläche dem Haus S.-------weg 32 bis 38 zu. Bei dem Haus S.-------weg 32 bis 38 handelt es sich um die Wohnanlage "G. " auf dem Flurstück 823.

Für die Errichtung dieser Wohnanlage als "Erholungs-, Kur- und Wochenendzentrum" mit 115 Wohnungen hatte der Kreis C. am 17. Juli 1972 eine Baugenehmigung erteilt. Laut Baugenehmigung umfasst das Vorhabengrundstück auch das heutige Flurstück 826, wobei der genehmigte Lageplan in dessen westlichem Bereich 68 Stellplätze für Pkw verzeichnet. Die Baugenehmigung vom 17. Juli 1972 enthält die ausweislich der vorliegenden Bauakte offenbar aber handschriftlich durchgestrichene Auflage, dass Stellplätze für Pkw bis zur Schlussabnahme jederzeit befahrbar anzulegen und dauernd zu erhalten sind. Die - wohl gestrichene - Auflage lässt offen, um wie viele Stellplätze es sich handeln muss; das entsprechende Feld des Bauscheinformulars wurde nicht ausgefüllt. Am 31. Mai 1979 fand unter Beteiligung des I. ein Ortstermin betreffend die Anlegung der noch fehlenden Stellplätze für den "G. " statt. In einem diesbezüglichen Schreiben des I. an die Antragsgegnerin vom 5. November 1979 heißt es, es werde um Mitteilung gebeten, ob die Stellplatzfrage etwa durch einen Ankauf des Flurstücks 826 gelöst werde.

Im Vorfeld der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 73 war die Schaffung von Stellplätzen für den "G. " diskutiert worden. Im Zuge der Bürgerbeteiligung im Aufstellungsverfahren für den Bebauungsplan Nr. 73 erklärte der seinerzeitige Bürgermeister der Antragsgegnerin am 10. November 1980, die Stadt sei nicht bereit, für den "G. " Parkplätze auf einem stadteigenen Grundstück anzulegen. Nach dem Bauschein müsse der Bauherr die Parkplätze auf einem eigenen Grundstück errichten. In einem Schreiben vom 28. November 1980 wurde für die Wohnungseigentümergemeinschaft des "G1. " vorgetragen, durch den Konkurs der Baugesellschaft sei die Fläche, die bis dahin als Parkplatzfläche mit 68 Einstellplätzen von den Eigentümern des "G1. " genutzt worden sei, ins Eigentum der Kreissparkasse C. gelangt. Damit sei das Nutzungsrecht der Wohnungseigentümer untergegangen. Daher werde gegen den Entwurf des Bebauungsplans Nr. 73 Einspruch erhoben, der die Parkplatzfläche als allgemeines Wohngebiet ausweise und einer Bebauung zuführen wolle. Daraufhin schlug die Verwaltung der Antragsgegnerin in der Vorlage vom 25. März 1981 vor, das Grundstück westlich des "G1. " als Stellplatzanlage für den "G. " auszuweisen. Zu einer Beschlussfassung über den Bebauungsplan kam es danach zunächst nicht. In der Verwaltungsvorlage vom 20. November 1984 heißt es, zwischenzeitlich habe die Wohnungseigentümergemeinschaft die Parkplatzfläche erworben und der Offenlegungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 73 müsse nicht mehr zurückgestellt werden. Der dann ausgelegte und am 29. Dezember 1988 als Satzung beschlossene Planentwurf sieht eine Ausweisung einer Stellplatzfläche für den "G. " nicht vor.

Der "G. " ist eine Wohnungseigentumsanlage, die im Miteigentum einer Vielzahl von Wohnungseigentümern steht. Das Flurstück 826 stand nach dem Verkauf durch die Kreissparkasse C. im Bruchteilseigentum ebenfalls einer Vielzahl von Eigentümern, die im Lauf der Zeit nicht durchgängig mit den Wohnungseigentümern des "G1. " identisch blieben. Am 18. April 2005 wurde der Antragsteller als einer der Bruchteilseigentümer des Flurstücks 826 ins Grundbuch eingetragen. In der Folgezeit betrieb er hinsichtlich des Flurstücks 826 ein Teilungsversteigungsverfahren, welches das Amtsgericht C. mit Beschluss vom 25. August 2005 - 10 K 32/05 - auf seinen Antrag angeordnet hatte. Aufgrund des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts C. vom 22. Juli 2009 wurde der Antragsteller am 25. März 2010 als Alleineigentümer des Flurstücks 826 ins Grundbuch eingetragen.

In der - zeitlich vor dem Zuschlagsbeschluss vom 22. Juli 2009 erstellten - Planbegründung der 2. vereinfachten Änderung heißt es zum Planungsanlass, die Flurstücke 823 und 826 und ihre jeweiligen Eigentümer seien materiell- und grundbuchrechtlich voneinander unabhängig. Eine in den 1990iger Jahren geplante Vereinigung und Zuschreibung des Flurstücks 826 zum "G. ", die das Grundstück als Stellplatzfläche für den "G. " gesichert hätte und von der Wohnungseigentümergemeinschaft angestrebt worden sei, sei aus rechtlichen und tatsächlichen Gründen gescheitert. Viele Wohnungseigentümer des "G1. " seien aber mit den Bruchteilseigentümern des Stellplatzgrundstücks 826 identisch. Auf Antrag eines Miteigentümers - des Antragstellers - sei nun die Teilungsversteigerung für das gemeinschaftliche Garagengrundstück beim Amtsgericht C. eingeleitet worden. Daher hätten sich Vertreter der Eigentümergemeinschaft des "G1. " mit der Befürchtung an die Antragsgegnerin gewandt, das Garagengrundstück werde nach erfolgter Versteigerung durch den neuen Eigentümer zu Wohnbauzwecken genutzt. Da das Flurstück 826 im Bebauungsplan Nr. 73 bislang als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen sei, sei eine Bebauungsmöglichkeit tatsächlich gegeben. Folge dessen wäre ein Verlust der Stellplätze, des baurechtlich erforderlichen Stellplatznachweises und eine Verlagerung des Parkdrucks auf die öffentliche Straße, wodurch die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf dem S.-------weg gefährdet werde. Darüber hinaus könne die Andienung der vor dem Haus liegenden Bushaltestellen durch regelwidrig parkende Fahrzeuge gefährdet werden und sei eine Verlagerung des parkenden Verkehrs auf die Straße dem Ortsbild und der Funktion des Kurgebiets abträglich. Da die Antragsgegnerin dem Anliegen der Wohnungseigentümergemeinschaft Verständnis entgegenbringe und sie den geschilderten städtebaulichen Missstand verhindern wolle, solle das Planungsrecht im Wege der 2. vereinfachten Änderung entsprechend angepasst werden.

Das Planaufstellungsverfahren nahm folgenden Verlauf:

In seiner Sitzung am 17. Januar 2007 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Aufstellung der 2. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans Nr. 73.

Unter dem 30. Januar 2008 wandte sich Herr I1. M. - einer der Bruchteilseigentümer des Flurstücks 826 - im Namen des Antragstellers gegen den Planentwurf. Mit Schreiben vom 21. Februar 2008 trug Herr M. gegenüber der Antragsgegnerin vor, dem Ratsbeschluss vom 17. Januar 2007 liege ein unzutreffender Sachverhalt zugrunde. Die Wohnanlage "G. " gliedere sich nicht in die Flurstücke 823 und 826. Es sei unrichtig, dass 114 Wohnungseigentümer des "G1. " zugleich Eigentümer des Flurstücks 826 seien. Seit dem 27. Mai 2003 sei eine Bruchteilsgemeinschaft als Eigentümerin des Flurstücks 826 im Grundbuch eingetragen. Diese Bruchteilsgemeinschaft sei mit der Wohnungseigentümergemeinschaft des "G1. " nicht identisch und es bestehe auch keine rechtliche Beziehung zwischen ihnen. Dass der Garagenhof auf dem Flurstück 826 zum Zwecke des Stellplatznachweises angelegt worden sei, sei gleichfalls unrichtig. Die Wohnungseigentümergemeinschaft "G. " sei nie Eigentümerin der Garagen auf dem Flurstück 826 gewesen. Sie könne deshalb auch keine Stellplätze verlieren. Ein städtebaulicher Missstand liege nicht vor. Der Antragsteller wolle auf dem Flurstück 826 Wohnhäuser bauen. Dazu betreibe er beim Amtsgericht C. ein Zwangsversteigerungsverfahren zur Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft. Die geplante Wohnbebauung entspreche nicht nur einem privaten Bedürfnis. Es bestehe im Gebiet der Antragsgegnerin auch ein erheblicher Wohnungsbedarf. Das Flurstück 826 sei baureif erschlossen und biete, je nach Aufteilung, Platz für sechs bis zwölf Baumaßnahmen. Im Übrigen stehe gegenüber dem Flurstück 826 eine gerodete, mindestens 20.000 m² große Fläche zur Verfügung, auf der ein öffentlicher Parkplatz angelegt werden könne.

Mit Schreiben vom 5. März 2008 antwortete die Antragsgegnerin Herrn M. , er habe als Bürger das Recht, seine Bedenken und Hinweise im Rahmen der gesetzlich eingeräumten Beteiligungsmöglichkeiten zu dem laufenden Planverfahren vorzutragen. Üblicherweise geschehe das durch Stellungnahme im Rahmen der einmonatigen öffentlichen Auslegung des bis dahin erarbeiteten Änderungsentwurfs. Die Antragsgegnerin werde seine Eingabe jedoch entsprechend bewerten und dem Rat zu gegebener Zeit zur Prüfung vorlegen.

Unter dem 7. März 2008 dankte Herr M. der Antragsgegnerin, dass sie sein Schreiben vom 21. Februar 2008 als Eingabe bewerte und es dem Rat zur Prüfung vorlegen werde. Darüber hinaus sei er der Antragsgegnerin dankbar, wenn sie ihn persönlich über die öffentliche Auslegung des Änderungsentwurfs informieren würde. Darauf schrieb die Antragsgegnerin Herrn M. am 2. April 2008, sie könne seiner Bitte nicht entsprechen, ihn über die öffentliche Auslegung des Änderungsentwurfs zu informieren. Ort und Dauer der einmonatigen Offenlegung würden spätestens eine Woche vorher im Amtsblatt der Antragsgegnerin öffentlich bekannt gemacht. Das Amtsblatt könne abonniert werden. Alternativ bestehe die Möglichkeit, den Inhalt des Amtsblatts der örtlichen Tagespresse oder der Internetseite der Antragsgegnerin zu entnehmen. Unabhängig von der Eigenschaft des Herrn M. als Bruchteilseigentümer des Flurstücks 826 würden seine Eingaben dem Rat zu gegebener Zeit zur Bewertung vorgelegt und flössen sie in den Abwägungsvorgang ein.

In ihrem Amtsblatt vom 4. Februar 2009 machte die Antragsgegnerin die Auslegung des Entwurfs der 2. vereinfachten Änderung öffentlich bekannt. In der Bekanntmachung, auf welche die Antragsgegnerin überdies in der Westfalenpost vom 3. Februar 2009 aufmerksam machte, wies die Antragsgegnerin darauf hin, dass der Änderungsentwurf und das Konzept der Planbegründung in der Zeit vom 16. Februar 2009 bis einschließlich 16. März 2009 im Rathaus zur Einsicht öffentlich auslägen. Ferner wies sie darauf hin, dass ein Normenkontrollantrag gemäß § 47 VwGO gegen diese Bebauungsplanänderung unzulässig sei, wenn mit ihm nur Einwendungen geltend gemacht würden, die vom Antragsteller im Rahmen dieser öffentlichen Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht worden seien, aber hätten geltend gemacht werden können.

In einem Vermerk hielt die Antragsgegnerin fest, dass während der öffentlichen Auslegung keine Anregungen oder Eingaben von privater Seite eingegangen seien. In der Verwaltungsvorlage 2009-0063 zur Ratssitzung vom 19. Mai 2009 griff die Antragsgegnerin auf, dass Privatpersonen mit Schreiben vom 8. März 2007, vom 5. Juni 2007, vom 30. Januar 2008, vom 21. Februar 2008 und vom 7. März 2008 im Vorfeld der öffentlichen Auslegung Anregungen zur Planänderung abgegeben hätten. Diese würden nachfolgend abgewogen.

In seiner Sitzung am 19. Mai 2009 beschloss der Rat der Antragsgegnerin über die abgegebenen Stellungnahmen anhand der Vorlage 2009-0063. Außerdem beschloss er die 2. vereinfachte Änderung des Bebauungsplans Nr. 73 als Satzung. Der Bürgermeister der Antragsgegnerin fertigte den Satzungsbeschluss am 20. Mai 2009 aus. In ihrem Amtsblatt vom 26. Mai 2009 machte die Antragsgegnerin den Satzungsbeschluss öffentlich bekannt. Auf diese Bekanntmachung wies die Antragsgegnerin in der Westfalenpost vom 25. Mai 2009 hin.

Mit Schreiben vom 30. Juli 2009 teilte Herr M. der Antragsgegnerin mit, das Flurstück 826 sei im Rahmen der Teilungsversteigerung dem Antragsteller zugeschlagen worden sei. Diesen vertrete er gemäß der beigefügten "Verfahrens- und Bietvollmacht". Ferner teilte er mit, dass er im Auftrag des Antragstellers der Eigentümergemeinschaft "G. " den Grundstücksteil zum Kauf angeboten habe, der als Abstandfläche notwendig sei. Es handele sich um die Grundstücksfläche, die zwischen der Gebäuderückseite und den Fischteichen liege und eine Größe von ca. 2.000 m² habe. Weiter habe er im Auftrag des Antragstellers dem Verwalter des "G1. " ca. 40 Stellplätze zuzüglich 30 Garagen zum Kauf angeboten.

Mit Schreiben vom 26. Mai 2010, bei der Antragsgegnerin per Fax am selben Tag eingegangen, rügte der Antragsteller gegenüber der Antragsgegnerin, die 2. vereinfachte Änderung leide an einem Abwägungsmangel. Die Antragsgegnerin habe die mit der Planung verfolgten öffentlichen Interessen und auch die von ihr betroffenen privaten Grundeigentumsinteressen bezogen auf das Flurstück 826 weder ordnungsgemäß erfasst noch bewertet. Die Planungsziele blieben pauschal und vage. Die Antragsgegnerin habe beispielsweise nicht aufgeklärt, in welchem Umfang das Garagengrundstück tatsächlich von Wohnungseigentüm-ern des "G1. " zum Abstellen von Kraftfahrzeugen genutzt werde. So bleibe unklar, ob überhaupt ein zusätzlicher Parkdruck auf die öffentliche Straße entstehen könne. Weiterhin habe die Antragsgegnerin die Genehmigungssituation der Wohnanlage insbesondere mit Blick auf den Stellplatznachweis nicht ordnungsgemäß aufgeklärt. Die Stellplätze beziehungsweise Garagen auf dem Flurstück 826 seien nicht zugunsten der Wohnanlage öffentlich-rechtlich gesichert. Der Antragsgegnerin habe sich daher die Frage aufdrängen müssen, ob die Wohnanlage möglicherweise materiell, gegebenenfalls auch formell baurechtswidrig sei. Alternativ erscheine auch möglich, dass die Wohnanlage keinen bauordnungsrechtlichen Stellplatzbedarf mehr auslöse, der auf dem überplanten Grundstück befriedigt werden müsse oder könne. Stattdessen habe die Antragsgegnerin sich schlicht das Anliegen der Wohnungseigentümer zueigen gemacht. Im Weiteren habe die 2. vereinfachte Änderung keinerlei realistische Aussicht auf praktische Umsetzung. Solange die Zurverfügungstellung von Stellplätzen und Garagen für die beziehungsweise den Eigentümer des Flurstück 826 nicht wirtschaftlich attraktiv sei, werde es von Seiten der Bewohner der Wohnanlage "G. " keine spürbare Nachfrage nach der Anmietung derartigen Parkraums geben. Schließlich habe die Antragsgegnerin die betroffenen Eigentumsrechte nicht mit dem ihnen zukommenden Gewicht in die Abwägung eingestellt. Die Überplanung des westlichen Bereichs des Flurstücks 826 hebe dessen Privatnützigkeit weitestgehend auf. Obwohl keine Eigentümeridentität zwischen dieser Garagenparzelle und der Wohnanlage "G. " bestanden habe und bestehe, werde die überplante Grundstücksfläche vollständig in den Dienst der Wohnanlage gestellt und dieser funktionell untergeordnet. Demgegenüber habe die Antragsgegnerin weder den tatsächlichen noch den bauordnungsrechtlichen Stellplatzbedarf der Wohnanlage "G. " im Einzelnen ermittelt. Auch Alternativstandorte habe sie nicht erwogen, obwohl solche tatsächlich in Betracht gekommen seien. Andere mildere Mittel der Eigentumsbeschränkung habe die Antragsgegnerin nicht in Betracht gezogen. Grundsätzlich erscheine aber nicht ausgeschlossen, dass auf dem Flurstück 826 sowohl Kraftfahrzeugstellplätze beziehungsweise Garagen als auch Wohnbebauung untergebracht werden könnten.

Ebenfalls am 26. Mai 2010 hat der Antragsteller den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt.

Zur Begründung trägt er vor, er sei als Eigentümer des Flurstücks 826 antragsbefugt. Die 2. vereinfachte Änderung beschränke die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks gegenüber dem vorherigen Zustand. Er sei nicht präkludiert. Die von Herrn M. vorgebrachten Bedenken gegen die Planänderung seien ausdrücklich in seinem Namen und mit seiner Vollmacht vorgebracht worden. Dies habe die Antragsgegnerin erkannt und die Schreiben des Herrn M. als Einwendung bestätigt. Außerdem sei die Auslegungsbekanntmachung nicht ordnungsgemäß und könne die Präklusionsfolge ihm aus Gründen von Treu und Glauben nicht entgegengehalten werden. In der Sache sei die 2. vereinfachte Änderung im Wesentlichen aus den im Rügeschreiben vom 26. Mai 2010 ausgeführten Gründen abwägungsfehlerhaft.

Der Antragsteller beantragt,

die 2. vereinfachte Änderung des Bebauungsplans Nr. 73 "L. " (Bereich "G. ") der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie trägt vor, der Antrag sei unzulässig, weil der Antragsteller präkludiert sei. Er habe im Rahmen der öffentlichen Auslegung keine Einwendungen erhoben. Dies habe auch Herr M. nicht getan. Dieser habe zudem im Zuge der Anfang 2008 mit der Antragsgegnerin geführten Korrespondenz die angeforderte Vollmacht für den Antragsteller nicht vorgelegt. Die nach dem Satzungsbeschluss vorgelegte Vollmacäht beziehe sich lediglich auf das Versteigerungsverfahren. Überdies fehle die Antragsbefugnis. Der Antragsteller habe seinen Miteigentumsanteil am Flurstück 826 im April 2005 erworben. Dieser Miteigentumsanteil habe sich wohl auch auf die Stellplatzfläche bezogen. Mit der 2. vereinfachten Änderung habe die Antragsgegnerin nur das planungsrechtlich abgesichert, was der Antragsteller eigentumsrechtlich bereits erworben gehabt habe. Eigentümer des gesamten Flurstücks 826 sei der Antragsteller erst durch den Zuschlagsbeschluss vom 22. Juli 2009 und damit nach Satzungsbeschluss geworden. Der Antragsteller sei damit zu keinem Zeitpunkt Eigentümer eines Grundstücks gewesen, auf dem eine Wohnbebauung zulässig gewesen wäre. Der Antrag sei auch unbegründet. Insbesondere weise die 2. vereinfachte Änderung keinen Abwägungsfehler auf. Die allermeisten Miteigentümer der Wohnanlage "G. " hätten auch einen Miteigentumsanteil an dem Flurstück 826 gehabt, der erst durch den Zuschlagsbeschluss vom 22. Juli 2009 erloschen sei. Die 2. vereinfachte Änderung schränke die Nutzungsmöglichkeit hinsichtlich des Flurstücks 826 gegenüber dem vorherigen Zustand nicht weiter ein. Zum einen sei sie lediglich eine Konkretisierung der bisherigen allgemeinen Wohngebietsausweisung. Zum anderen sei die Fläche bereits seit der Erteilung der Baugenehmigung für den "G. " vom 17. Juli 1972 mit der Nutzung als "Einstellplätze für Pkw" belegt. Bei den Stellplätzen und Garagen auf dem streitgegenständlichen Teil des Flurstücks 826 handele es sich um notwendige Stellplätze im Sinne des § 51 Abs. 1 BauO NRW. Dass einige - oder wie der Antragsteller behaupte: die meisten - Wohnungen als Wochenend- oder Ferienwohnung genutzt würden, reduziere den Stellplatzbedarf nicht. Dass in einer Entfernung von rund 300 Metern 100 Stellplätze auf einem öffentlichen Parkplatz vorhanden seien, lasse die auf die Wohnanlage "G. " bezogene Stellplatzpflicht nicht entfallen. Der ruhende Verkehr sei grundsätzlich außerhalb des Straßenraums auf privaten Grundstücken unterzubringen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der von der Antragsgegnerin vorgelegten Aufstellungs- und Verwaltungsvorgänge (6 Hefte) Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Der Antrag ist zulässig (dazu I.) und begründet (dazu II.).

I. Der Antrag ist zulässig.

1. Der Antragsteller ist gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt.

Nach dieser Vorschrift kann den Normenkontrollantrag jede natürliche oder juristische Person stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift, die Gegenstand des Normenkontrollantrags ist, oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Dabei sind an die Geltendmachung einer Rechtsverletzung keine höheren Anforderungen zu stellen als § 42 Abs. 2 VwGO es tut. Es genügt, wenn der Antragsteller hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in einem Recht verletzt wird. Die Antragsbefugnis steht danach regelmäßig dem Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks zu, der sich gegen sein Eigentum betreffende Festsetzungen wendet.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 24. September 1998

- 4 CN 2.98 -, BRS 60 Nr. 46 = juris Rn. 8 ff.,

und vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44 = juris Rn. 12.

Gemessen an diesem Maßstab ist der Antragsteller antragsbefugt. Er macht hinreichend substantiiert die Möglichkeit geltend, dass er durch die streitgegenständliche 2. vereinfachte Änderung des Bebauungsplans Nr. 73 der Antragsgegnerin in seinem Recht auf gerechte Abwägung aus § 1 Abs. 7 BauGB und in seinem Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt sein könnte. Dies ergibt sich schon allein daraus, dass der Antragsteller im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vom 19. Mai 2009 im Sinne von § 1008 BGB Miteigentümer des von der Planänderung betroffenen Flurstücks 826 nach Bruchteilen war und die Änderung auf eine für ihn negative Rechtsfolge zielt. Die Antragsgegnerin will mit der Planänderung erklärtermaßen verhindern, dass der Antragsteller seine Absicht umsetzt, das Flurstück 826 nach Abschluss des von ihm beim Amtsgericht C. eingeleiteten Teilungsversteigerungsverfahrens in Ausnutzung der bisherigen allgemeinen Wohngebietsfestsetzung des (einfachen) Bebauungsplans Nr. 73 in Verbindung mit § 34 Abs. 1 BauGB mit Wohnhäusern zu bebauen.

Gemäß § 1008 BGB gelten die Vorschriften der §§ 1009 bis 1011 BGB, wenn das Eigentum an einer Sache - wie hier dem Antragsteller im Hinblick auf das Flurstück 826 bei Satzungsbeschluss - mehreren nach Bruchteilen zusteht. Nach § 1011 BGB kann jeder Miteigentümer die Ansprüche aus dem Eigentum Dritten gegenüber in Ansehung der ganzen Sache geltend machen. Das Miteigentum nach Bruchteilen vermittelt eine Rechtsposition, die derjenigen eines Alleineigentümers so weit angenähert ist, dass sie den Bruchteilseigentümer grundsätzlich zur Stellung eines Normenkontrollantrags befugt. Bruchteilseigentum ist ein ideeller Anteil an der ganzen Sache, der dem Eigentumsrecht wesensgleich ist und durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt wird.

Vgl. dazu BGH, Urteil vom 4. Mai 1987 - II ZR 211/86 -, BGHZ 101, 24 = NJW 1987, 3177 = juris Rn. 11; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 12. Mai 2009 - OVG 10 A 4.08 -, juris Rn. 14 ff. (zur Antragsbefugnis nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO); Pammler-Klein/Pammler, in: jurisPK-BGB, Band 3, 5. Auflage 2010, § 1008 Rn. 7.

Dass der Antragsteller als Miteigentümer des Flurstücks 826 nach Bruchteilen infolge von § 747 Satz 2 BGB zivilrechtlich nicht befugt war, allein über das Grundstück und dessen Nutzung und Bebauung im Ganzen zu verfügen, die Verfügungsbefugnis über die gemeinschaftliche Sache demnach vielmehr bei allen Miteigentümern gemeinschaftlich lag,

vgl. zur Verfügungsbefugnis des Bruchteilseigentümers: Ehlers, in: jurisPK-BGB, Band 2, 5. Auflage 2010, § 747 Rn. 2 ff.,

ändert an seiner Antragsbefugnis nichts. Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt ist nicht nur derjenige, der im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses

Alleineigentümer eines planbetroffenen Grundstücks ist,

vgl. dazu BVerwG, Beschlüsse vom 25. Januar 2002 - 4 BN 2.02 -, BRS 65 Nr. 52 = juris Rn. 3 ff., vom 27. Oktober 1997 - 4 BN 20.97 -, juris Rn. 4, und vom 25. März 1996 - 4 NB 2.96 -, BRS 58 Nr. 45 = juris Rn. 7,

sondern auch derjenige, der - wie der Antragsteller - einen aus einer anderen Rechtsposition als das Alleineigentum abgeleiteten abwägungsrelevanten Belang geltend machen kann. Dieser Belang wurde hier zudem dadurch verstärkt, dass der Antragsteller seine Position nicht nur aus seinem Bruchteilseigentum herleiten, sondern zugleich auf ein konkretes zukünftiges Bauinteresse in Bezug auf das Flurstück 826 verweisen konnte. Dieses Nutzungsinteresse, das der Antragsteller nach dem im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses absehbaren Erwerb des Alleineigentums am Flurstück 826 im Teilungsversteigerungsverfahren zivilrechtlich ohne Weiteres würde umsetzen können, hatte die Antragsgegnerin neben der formalen Bruchteilseigentümerstellung des Antragstellers bei der Abwägung zu berücksichtigen.

Die Antragsbefugnis entfällt auch nicht dadurch, dass die Baugenehmigung für die Wohnanlage "G. " vom 17. Juli 1972 die von der 2. vereinfachten Änderung erfasste Fläche des Flurstücks 826 als "Einstellplätze für Pkw" kennzeichnet. Die Klärung der Frage, welchen Inhalt die Baugenehmigung vom 17. Juli 1972 im Einzelnen hat und wie sich dieser Genehmigungsinhalt gegebenenfalls auf die bauliche Ausnutzbarkeit des Flurstücks 826 auswirkt, geht über den Prüfungsrahmen der Antragsbefugnis hinaus, der nicht mehr beinhalten darf als eine Plausibilitätserwägung auf der Grundlage der Darlegungen in der Antragsschrift.

Vgl. insoweit BVerwG, Urteil vom 16. Juni 2011

- 4 CN 1.10 -, DVBl. 2011, 1414 = juris Rn. 12, Beschluss vom 8. Juni 2011 - 4 BN 42.10 -, BauR 2011, 1641 = juris Rn. 3, Urteile vom

10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44 =

juris Rn. 12, Beschluss vom 7. Juli 1997

- 4 BN 11.97 -, BRS 59 Nr. 36 = juris Rn. 6.

2. Der Antragsteller ist nicht gemäß § 47 Abs. 2 a) VwGO mit seinen Einwendungen präkludiert.

Nach dieser Vorschrift ist der Normenkontrollantrag einer natürlichen oder juristischen Person, der einen Bebauungsplan zum Gegenstand hat, unzulässig, wenn die den Antrag stellende Person nur Einwendungen geltend macht, die sie etwa im Rahmen der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 BauGB) nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung hingewiesen worden ist.

Diese Rechtsfolge ist gegenüber dem Antragsteller ungeachtet der Frage der Ordnungsgemäßheit der Auslegungsbekanntmachung nicht eingetreten, obwohl er während der öffentlichen Auslegung des Entwurfs der 2. vereinfachten Änderung keine Einwendungen erhoben hat. Die Präklusionsfolge kann dem Antragsteller aus Gründen von Treu und Glauben ausnahmsweise nicht entgegengehalten werden.

Ob ein grob treuwidriges Verhalten vorliegt, das die Anwendung des § 47 Abs. 2 a) VwGO als ausnahmsweise unhaltbar erscheinen lässt, kann nur im jeweiligen Einzelfall unter Berücksichtigung der Funktion der materiell-rechtlichen Ausschlussfrist des § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB über die öffentliche Auslegung des Planentwurfs beurteilt werden. In jedem Fall gebietet der Zweck der §§ 47 Abs. 2 a) VwGO, 3 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB, das Planaufstellungsverfahren zu rationalisieren und zu kanalisieren, eine restriktive Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen, um die verfahrenslenkende Funktion dieser Bestimmungen nicht zu umgehen. Treuwidrigkeit kann danach unter Umständen in Erwägung zu ziehen sein, wenn der Plangeber fehlerhafte oder ersichtlich missverständliche Auskünfte erteilt und dies die Fristversäumung verursacht.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Dezember 2011

- 2 D 14/10.NE -, juris Rn. 99.

Im gegebenen Zusammenhang kann dies der Fall sein, wenn die Gemeinde dem späteren Normenkontrollantragsteller während des Planaufstellungsverfahrens ausdrücklich und nachweislich erklärt, sie werde seine Einwendungen unabhängig von der Beachtung der Stellungnahmefrist des § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB berücksichtigen, sie ihm eine Fristversäumung im weiteren Verfahrensverlauf nicht entgegenhalten hat und wenn der Antragsteller zudem auf diese für die Fristversäumung ursächliche Erklärung der Gemeinde vertraut hat und vertrauen durfte.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 19. Dezember 2011

- 2 D 14/10.NE -, juris Rn. 101.

Ausgehend von diesen Grundsätzen widerspräche es Treu und Glauben, den Antragsteller gemäß § 47 Abs. 2 a) VwGO mit seinen Einwendungen als präkludiert anzusehen.

Die Antragsgegnerin hat im Planaufstellungsverfahren gegenüber dem Antragsteller das Vertrauen erweckt, er brauche nicht förmlich während der Frist des § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB zu dem Planänderungsentwurf Stellung zu beziehen; sie werde die Einwände gegen die Planung, die etwa in dem Schreiben des Herrn M. vom 21. Februar 2008 formuliert sind, vielmehr auch ohne eine solche förmliche Verfahrensbeteiligung wie Einwendungen behandeln und sie bei der Abwägung berücksichtigen. Dies geht bei objektiver Betrachtung aus den Schreiben der Antragsgegnerin an Herrn M. vom 5. März 2008 und vom 2. April 2008 hervor. Im Schreiben vom 5. März 2008 führte die Antragsgegnerin bezogen auf die Eingabe des Herrn M. vom 21. Februar 2008 aus, zwar erfolge die Bürgerbeteiligung üblicherweise durch Stellungnahme im Rahmen der einmonatigen öffentlichen Auslegung. Die Antragsgegnerin werde die Eingabe des Herrn M. "jedoch entsprechend bewerten und dem Rat" zu gegebener Zeit zur Prüfung vorlegen. Diese Erklärung der Antragsgegnerin kann aus der Warte eines objektiven Empfängerhorizonts nur dahingehend verstanden werden, durch die bisherigen Eingaben sei der förmlichen Beteiligungspflicht genügt worden und der Betreffende müsse nicht erneut - wie eigentlich gesetzlich vorgesehen - Einwendungen geltend machen, um seine (Verfahrens-)Rechte zu wahren. So hat Herr M. die Aussage der Antragsgegnerin offenbar auch verstanden als er in seinem Schreiben vom 7. März 2008 ausführte, er bedanke sich dafür, dass die Antragsgegnerin sein Schreiben vom 21. Februar 2008 als Eingabe bewerte und es dem Rat zur Prüfung vorlegen werde.

Das Vertrauen, das Herr M. augenscheinlich in die Erklärungen der Antragsgegnerin gesetzt hat, ist auch schutzwürdig. Anhaltspunkte dafür, dass Herr M. von der Rechtsfolge des § 47 Abs. 2 a) VwGO als juristischer Laie Kenntnis hatte und er Vertrauensschutz deshalb billigerweise nicht für sich beanspruchen kann, bestehen nicht. Den Eindruck einer ausreichenden, verfahrensrechtswahrenden Beteiligung am Planaufstellungsverfahren hat die Antragsgegnerin auch nicht in ihrer Antwort an Herrn M. vom 2. April 2008 ausgeräumt. Darin bestätigte sie den Eingang des Schreibens vom 7. März 2008 und wiederholte, dass die Eingaben dem Rat zur gegebenen Zeit vorgelegt würden. Lediglich dem Ansinnen des Herrn M. , ihn persönlich über die öffentliche Auslegung zu informieren, erteilte sie eine Absage.

Mit Blick auf die Erörterungen in der mündlichen Verhandlung sei angemerkt, dass aus dieser Betrachtungsweise keine unverhältnismäßige Erschwernis der Verwaltungsarbeit der planenden Gemeinde folgt. Die planende Gemeinde kann unrichtige oder missverständliche Erklärungen hinsichtlich der Pflicht der Einwender, sich förmlich am Planaufstellungsverfahren zu beteiligen, um der Präklusion nach § 47 Abs. 2 a) VwGO zu entgehen, einfach vermeiden. Sie hat etwa die Möglichkeit, außerhalb der förmlichen Schritte des Planaufstellungsverfahrens der §§ 3 ff. BauGB gar nicht in eine Korrespondenz mit Bürgern einzutreten und stattdessen verfrühte Eingaben mit dem bloßen Hinweis auf die formale Einwendungsmöglichkeit während der öffentlichen Auslegung des Planentwurfs zu beantworten. Will die Gemeinde sich nicht auf diesen formalen Standpunkt zurückziehen, kann sie in ihre Antwortschreiben die Belehrung aufnehmen, dass der bisherige Schriftverkehr eine förmliche Beteiligung innerhalb der Frist des § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB nicht entbehrlich macht und dass dem Betreffenden ansonsten die Rechtsfolge des § 47 Abs. 2 a) VwGO droht.

Die Antragsgegnerin hat den genannten Vertrauenstatbestand im Weiteren zurechenbar gegenüber dem Antragsteller gesetzt, obwohl der für den Antragsteller auftretende Herr M. entgegen der Anforderung der Antragsgegnerin vom 13. Februar 2008 während des Planaufstellungsverfahrens keine Vollmacht vorlegte und sich die später eingereichte "Verfahrens- und Bietvollmacht" vom 14. Juli 2009 lediglich auf das Teilungsversteigerungsverfahren vor dem Amtsgericht C. bezieht.

Im Planaufstellungsverfahren kann sich ein Einwender entsprechend § 14 Abs. 1 Satz 1 VwVfG NRW,

vgl. zur (partiellen und entsprechenden) Anwendbarkeit des Verwaltungsverfahrensgesetzes im Planaufstellungsverfahren: OVG NRW, Urteil vom 19. Dezember 2011 - 2 D 14/10.NE -, juris Rn. 83; Ziekow, VwVfG, 2. Auflage 2010, § 1 Rn. 30; Schmitz, in: Stelkens/Bonk/ Sachs, VwVfG, 7. Auflage 2008, § 1 Rn. 161; Schliesky, in: Knack/Henneke, VwVfG, 9. Auflage 2010, § 1 Rn. 11; Kopp/ Ramsauer, VwVfG, 12. Auflage 2011, § 1 Rn. 18,

von einem Bevollmächtigten vertreten lassen. Tritt ein Vertreter ohne Vollmacht auf, ist er ein Vertreter ohne Vertretungsmacht, für den die §§ 177 ff. BGB entsprechend gelten. Das bedeutet, die von dem Vertreter ohne Vertretungsmacht abgegebenen Erklärungen sind schwebend unwirksam, bis der Vertretene sie genehmigt oder er die Genehmigung endgültig verweigert. Genehmigt er sie, wirkt diese Genehmigung zurück.

Vgl. insofern allgemein BVerwG, Beschluss vom 25. März 2003 - 8 B 166.02 -, juris Rn. 5; Nds. OVG, Beschluss vom 13. September 2007

- 11 LA 288/07 -, juris Rn. 7; Kopp/ Ramsauer, VwVfG, 12. Auflage 2011, § 14 Rn. 20 f.

Daraus folgt, dass Herr M. zwar als vollmachtloser Vertreter des Antragstellers agierte. Da der Antragsteller sich die Einwendungen des Herrn M. aber mit dem Rügeschreiben an die Antragsgegnerin vom 26. Mai 2010 und dem vorliegenden Normenkontrollantrag zueigen gemacht hat, hat er dessen Handeln entsprechend § 177 Abs. 1 BGB rückwirkend genehmigt und ist damit zugleich in die Vertrauensposition eingerückt, welche die Antragsgegnerin im Verhältnis zu Herrn M. geschaffen hat. Diese Konstruktion bestätigt § 166 Abs. 1 BGB, der den allgemeinen Rechtsgedanken der Wissenszurechnung im Rechtsverkehr zum Ausdruck bringt. Wer einen anderen mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten in eigener Verantwortung betraut oder das Handeln eines in seinem Namen auftretenden vollmachtlosen Vertreters nachträglich genehmigt, muss - und kann - sich das in diesem Rahmen erlangte Wissen des anderen zurechnen lassen.

Vgl. dazu BGH, Urteil vom 25. März 1982

- VII ZR 60/81 -, BGHZ 83, 293 = NJW 1982, 1585 = juris Rn. 12.

3. Schließlich hat der Antragsteller den Normenkontrollantrag § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO gemäß innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der streitgegenständlichen Änderung des Bebauungsplans gestellt.

II. Der Antrag ist begründet.

Die 2. vereinfachte Änderung des Bebauungsplans Nr. 73 der Antragsgegnerin ist unwirksam.

Sie leidet ausgehend von der maßgeblichen Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vom 19. Mai 2009 (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB) an beachtlichen materiellen Fehlern.

Zwar fehlt der 2. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans Nr. 73 nicht die allgemeine städtebauliche Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB (dazu 1.). Allerdings ist die teilweise Ausweisung des Flurstücks 826 als Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen mit der Zweckbestimmung "Gemeinschaftsstellplätze" und "Gemeinschaftsgaragen" und der Zuordnung zum "G. " weder von § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB noch von § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB gedeckt (dazu 2.). Darüber hinaus verstößt diese Festsetzung gegen das Gebot gerechter Abwägung des § 1 Abs. 7 BauGB (dazu 3.).

1. Die 2. vereinfachte Änderung ist im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB allgemein städtebaulich erforderlich.

Was im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB städtebaulich erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind demgegenüber in aller Regel nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15.99 -, BRS 62 Nr. 19 = juris Rn. 4; OVG NRW, Urteile vom 17. Februar 2011

- 2 D 36/09.NE -, BauR 2012, 210 = juris Rn. 120, vom 25. Januar 2010 - 7 D 97/09.NE -, juris Rn. 41, und vom 21. Dezember 2010

- 2 D 64/08.NE -, BRS 76 Nr. 38 = juris Rn. 55.

So liegt es hier nicht. Der Änderungsplanung liegt eine von städtebaulich legitimen Zielen getragene positive Planungskonzeption zugrunde, welche die allgemeine städtebauliche Erforderlichkeit im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB zu begründen vermag. Die Antragsgegnerin will ausweislich der Planbegründung einen städtebaulichen Missstand verhindern, dessen Eintritt sie vor dem Hintergrund des seinerzeit vor dem Amtsgericht C. laufenden Teilungsversteigerungsverfahrens befürchtete, falls das Flurstück 826 anders als bisher nicht mehr von den Wohnungseigentümern des "G1. " als Stellplatzfläche genutzt werden könnte, die Wohnanlage den erforderlichen Stellplatznachweis verlöre und sich der Parkdruck auf die öffentliche Straße verlagerte. Diese Gefahr stand aus Sicht der Antragsgegnerin unmittelbar bevor, weil der Antragsteller seit dem Jahr 2005 hinsichtlich des Flurstücks 826 ein Teilungsversteigerungsverfahren betrieb, um dessen Alleineigentümer zu werden und es mit Wohnhäusern zu bebauen, so dass es als Stellplatzfläche für den "G. " ausscheiden könnte. Neben dem allgemeinen Ziel der Aufrechterhaltung baurechtmäßiger Zustände, dass der "G. " seine Stellplatzpflicht gemäß § 51 BauO NRW erfüllt, verfolgt die Antragsgegnerin damit den städtebaulich legitimen Belang der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 und Nr. 9 BauGB) sowie der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB).

Dass die Planänderung lediglich den Teil eines einzigen Grundstücks betrifft, nimmt ihr die städtebauliche Erforderlichkeit nicht. Auch ein auf nur ein Grundstück beschränkter (Änderungs-)Bebauungsplan ist im Grundsatz rechtlich zulässig. Um die städtebauliche Entwicklung sinnvoll zu lenken, wird das Plangebiet eines Bebauungsplans zwar in aller Regel mehrere Grundstücke umfassen. Gleichwohl können aus unterschiedlichen Gründen Situationen auftreten, in denen es - wie hier mit Blick auf die gegebene Planungssituation, wo das Flurstück 826 bereits als Garagenhof für den "G. " genutzt wurde - angezeigt ist, einen Bebauungsplan lediglich für ein Grundstück oder auch nur für eine Teilfläche eines Grundstücks aufzustellen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. August 1993

- 4 NB 29.93 -, BRS 55 Nr. 3 = juris Rn. 3.

Bei der 2. vereinfachten Änderung handelt es sich nicht um eine von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht gedeckte sog. Gefälligkeitsplanung zugunsten der Wohnungseigentümer des "G1. ". Eine sog. Gefälligkeitsplanung liegt vor, wenn eine planerische Festsetzung ausschließlich den Zweck hat, private Interessen zu befriedigen. Ist dagegen der Bebauungsplan - wie vorliegend - an bodenrechtlich relevanten Ordnungskriterien ausgerichtet, entspricht er einer geordneten städtebaulichen Entwicklung, selbst wenn er auch den Wünschen privater Dritter entgegenkommt und diese den Anstoß für die Planung gegeben haben.

Vgl. insoweit etwa BVerwG, Beschluss vom

11. Mai 1999 - 4 BN 15.99 -, BRS 62 Nr. 19 = juris Rn. 5; OVG NRW, Urteil vom 17. Juni 2011

- 2 D 106/09.NE -, S. 21 f. des amtlichen Umdrucks, Beschluss vom 14. Juli 2010

- 2 B 637/10.NE -, juris Rn. 57, Urteil vom

11. Januar 2001 - 7a D 148/98.NE -, juris Rn. 53.

Aus dem Blickwinkel des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB kann der 2. vereinfachten Änderung auch eine hinreichende Verwirklichungsperspektive nicht abgesprochen werden. An der für die städtebauliche Rechtfertigung eines Bebauungsplans notwendigen positiven Planungskonzeption fehlt es erst, wenn seiner Verwirklichung auf unabsehbare Zeit rechtliche oder tatsächliche Hindernisse entgegenstehen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Juni 2007

- 4 BN 21.07-, BRS 71 Nr. 3 = juris Rn. 4, Urteile vom 30. Januar 2003 - 4 CN 14.01 -, BRS 66

Nr. 9 = juris Rn. 11, und vom 21. März 2002

- 4 CN 14.00 -, BRS 65 Nr. 17 = juris Rn. 10; OVG NRW, Urteile vom 7. Juli 2011

- 2 D 137/09.NE -, juris Rn. 98, vom 17. Februar 2011 - 2 D 36/09.NE -, BauR 2012, 210 = juris Rn. 133, und vom 21. Dezember 2010

- 2 D 64/08.NE -, juris Rn. 58.

Von einem derartigen Vollzugshindernis kann hier nicht allein deswegen gesprochen werden, weil das Flurstück 826 - nunmehr - im Alleineigentum des Antragstellers steht und er den Wohnungseigentümern des "G1. " eine Nutzung der Stellplatzfläche zivilrechtlich verwehren könnte. Es stellt noch kein Vollzugshindernis dar, wenn die Eigentumsverhältnisse eine Realisierung der Planung zunächst nicht zulassen beziehungsweise nicht mit Gewissheit und dauerhaft erwarten lassen. In solchen Fällen kann die planende Gemeinde immer noch auf die öffentlich-rechtlichen Instrumente der Umlegung nach §§ 45 ff. BauGB oder - hier naheliegender - der Enteignung nach §§ 85 ff. BauGB zurückgreifen, um die zivilrechtliche Bodenordnung dem Planungsrecht anzugleichen. Denkbar ist auch, dass ein planbetroffener Eigentümer, der sein Grundstück wegen der Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht behalten will, einen Übernahmeanspruch gemäß § 40 Abs. 2 BauGB geltend macht. Diese Möglichkeiten konnte auch die Antragsgegnerin in Rechnung stellen, sollte sich die 2. vereinfachte Änderung wegen des - bei Satzungsbeschluss zu erwartenden - Alleineigentums des Antragstellers zunächst nicht umsetzen lassen.

2. Die teilweise Ausweisung des Flurstücks 826 als Fläche für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen mit der Zweckbestimmung "Gemeinschaftsstellplätze" und "Gemeinschaftsgaragen" und der Zuordnung dieser Fläche zum Haus S.-------weg 32 bis 38 - dem "G. " - ist trotz ihrer allgemeinen städtebaulichen Erforderlichkeit ausgehend vom Erkenntnisstand der Antragsgegnerin im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses jedoch weder von

§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB noch von § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB gedeckt.

100

a) Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB können aus städtebaulichen Gründen unter anderem die Flächen für Nebenanlagen, die aufgrund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind, wie Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten festgesetzt werden.

101

In Abgrenzung zu § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB, wonach Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche wie zum Beispiel Stellplätze und Garagen im Bebauungsplan undifferenziert mehreren selbständigen Hauptanlagen zugeordnet festgesetzt werden können, bezieht sich § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB auf Flächen für (privatnützige) Garagen und Stellplätze im Sinne von § 12 BauNVO, die aus der Nutzung eines bestimmten Grundstücks folgen wie etwa Stellplätze für Wohnungseigentümer. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB betrifft Stellplätze und Garagen als private Einzelanlagen außerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche, die aufgrund anderer (unter Umständen auch landesrechtlicher) Vorschriften erforderlich sind. Er hat damit vorrangig den Zweck, die Erfüllung der Stellplatzverpflichtung nach Bauordnungsrecht (vgl. § 51 BauO NRW) planerisch abzusichern und zu steuern. Daraus ergibt sich eine zweistufige Prüfung: Da § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB sich auf die Nutzung für Nebenanlagen bezieht, muss - erstens - ein räumlich-funktionaler Zusammenhang der überplanten Fläche zu einer bestimmten Hauptanlage gegeben sein. Zweitens muss sich - über die allgemeinen Anforderungen des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB hinaus - die Erforderlichkeit dieser Nebenanlage im Sinne einer "qualifizierten Bedarfslage" ergeben. Diese hängt wiederum von den "anderen Vorschriften", also insbesondere von der Notwendigkeit von Stellplätzen nach § 51 BauO NRW ab.

102

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 14. Februar 2000 - 10a D 148/97.NE -, juris Rn. 42 (zu § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB und zum Erfordernis einer "qualifizierten Bedarfslage"); Nds. OVG, Urteil vom 5. Dezember 2006 - 1 KN 156/05 -, BRS 70 Nr. 50 = juris Rn. 19; Löhr, in: Battis/Krautz-berger/Löhr, BauGB, 11. Auflage 2009, § 9 Rn. 23 ff.; Gierke, in: Brügelmann, BauGB, Band 2, Loseblatt, Stand Februar 2005, § 9 Rn. 131 ff.; siehe außerdem BVerwG, Beschluss vom 28. Januar 1992 - 4 B 21.92 -, juris Rn. 4 (zum allgemeinen Verständnis der Vorgängerregelung des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BBauG).

103

Diese Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB sind nicht erfüllt. Die Antragsgegnerin hat keine "qualifizierte Bedarfslage" für die 2. vereinfachte Änderung aufgrund von § 51 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW festgestellt, die eine Inanspruchnahme des Flurstücks 826 in dem konkreten Umfang erfordert.

104

Nach § 51 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW - und übrigens auch nach der Vorgängerregelung des § 64 BauO NW 1962, der bei der Erteilung der Baugenehmigung für den "G. " am 17. Juli 1972 in Kraft war -,

105

vgl. dazu Gädtke, BauO NW, 3. Auflage 1970, § 64,

106

müssen bei der Errichtung von baulichen Anlagen und anderen Anlagen, bei denen ein Zu- und Abgangsverkehr zu erwarten ist, (notwendige) Stellplätze oder Garagen hergestellt werden, wenn und soweit unter Berücksichtigung der örtlichen Verkehrsverhältnisse und des öffentlichen Personenverkehrs zu erwarten ist, dass der Zu- und Abgangsverkehr mittels Kraftfahrzeug erfolgt. Die Zahl der notwendigen Stellplätze richtet sich nach der Art der vorhandenen und der zu erwartenden Kraftfahrzeuge der Personen, welche die Anlagen ständig benutzen oder besuchen. Ständige Benutzer sind bei Wohngebäuden die Bewohner, Besucher sind die Personen, welche die Anlage jeweils nur für eine kürzere Verweildauer aufsuchen.

107

Vgl. Johlen, in: Gädtke/Czepuck/Johlen/

108

Plietz/Wenzel, BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 51 Rn. 18.

109

Für die korrekte Ermittlung der Zahl der notwendigen Stellplätze für ein konkretes Vorhaben gilt es, unter Berücksichtigung der örtlichen Verkehrsverhältnisse und des öffentlichen Personennahverkehrs die richtige Zahl notwendiger Stellplätze auszumachen. Dazu ist eine Prognose anzustellen, die nicht schematisch erarbeitet werden darf. Anhaltspunkte dafür können der Richtzahlentabelle der Nr. 51.11 VV BauO NRW entnommen werden, die auf sachverständig festgestellten Erfahrungswerten beruht. Im Übrigen gilt - wie auch sonst bei der Ermittlungstiefe im Vorfeld einer Planung - der Maßstab praktischer Vernunft.

110

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 17. Februar 2009 - 10 A 793/07 -, BRS 74 Nr. 133 = juris Rn. 62; Johlen, in: Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 51 Rn. 26 ff; allgemein zum Maßstab der praktischen Vernunft im Zusammenhang mit der Umweltprüfung: OVG NRW, Urteil vom 17. Februar 2011 - 2 D 36/09.NE -, BauR 2012, 210 = juris Rn. 109, mit weiteren Nachweisen.

111

Gemessen an diesem Maßstab hat die Antragsgegnerin nicht unter Berücksichtigung der örtlichen Verkehrsverhältnisse, des Umfangs der legalen Nutzung des "G1. " und des faktischen Nutzerverhaltens seiner Bewohner festgestellt, welche Stellplätze für ihn im Sinne von § 51 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW aktuell notwendig sind. Es ist damit ungeklärt, ob der von dem "G. " ausgelöste Stellplatzbedarf gerade die von der 2. vereinfachten Änderung in Anspruch genommene Teilfläche des Flurstücks 826 erfordert. Konkrete Ermittlungen zum gegenwärtigen Stellplatzbedarf des "G1. " hat die Antragsgegnerin nicht durchgeführt. Der Stellplatzbedarf ist auch nicht derart offensichtlich, dass die Antragsgegnerin von seiner konkreten Ermittlung absehen durfte. Der "G. " ist als Erholungs-, Kur- und Wochenendzentrum genehmigt. Dieser Genehmigungsumfang bringt es mit sich, dass der "G. " nicht ständig und vollumfänglich bewohnt ist. Aufgrund des genehmigten amorphen und wechselhaften Nutzungsgepräges kann die Antragsgegnerin den Stellplatzbedarf des "G1. ", für den Nr. 51.11 VV BauO NRW wegen seiner Atypik keinen tragfähigen Anhalt bietet, nicht von vornherein pauschalieren. Vielmehr muss sie den Anforderungen des § 51 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW gemäß - nach genauer Klärung, welche Nutzung des "G1. " die Baugenehmigung vom 17. Juli 1972 erlaubt - gezielte Untersuchungen über dessen Frequentierung vornehmen und überdies eruieren, ob und in welchem Umfang die Bewohner beziehungsweise die Besucher des "G1. " regelmäßig mit einem eigenen Kraftfahrzeug oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln anreisen. Wegen der divergierenden und saisonabhängigen Auslastung der Wohnanlage kann die Antragsgegnerin jedenfalls nicht ohne Weiteres unterstellen, dass diese einen Stellplatzbedarf auslöst, der uneingeschränkt dem Stellplatzpotential des streitgegenständlich überplanten westlichen Teilbereichs des Flurstücks 826 entspricht.

112

Auch die Baugenehmigung vom 17. Juli 1972 und die genehmigten Bauvorlagen machen die beschriebenen Ermittlungen nicht entbehrlich. Die Baugenehmigung liefert keine hinreichend sicheren Erkenntnisse über das Vorliegen einer "qualifizierten Bedarfslage", also die im Sinne von § 51 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW aktuell für den "G. " notwendige Anzahl von Stellplätzen. Dass ausweislich des genehmigten Lageplans auf der Grundlage der im Baugenehmigungsverfahren erstellten Stellplatzberechnung 68 Einstellplätze für den "G. " genehmigt wurden, bedeutet nicht gleichzeitig, dass nach den aktuellen konkreten Gegebenheiten ein dementsprechender Stellplatzbedarf vorhanden ist, der mittels der von der 2. vereinfachten Änderung verfolgten Lösung auf dem westlichen Teil des Flurstücks 826 bedient werden muss.

113

Die Baugenehmigung vom 17. Juli 1972 legt die "qualifizierte Bedarfslage" auch nicht vorgreiflich für die 2. vereinfachte Änderung regulativ fest, indem sie den westlichen Teil des Flurstücks 826 öffentlich-rechtlich mit einer Stellplatzverpflichtung über 68 Stellplätze belastet. Aus den Genehmigungsunterlagen ergibt sich nicht, dass die Baugenehmigung dem damaligen Bauherrn die Errichtung von Stellplätzen im Gebiet der 2. vereinfachten Änderung als Auflage verpflichtend aufgegeben hätte. Die diesbezügliche Regelung im Bauschein scheint nach der vorliegenden Bauakte gestrichen worden zu sein. Jedenfalls ist sie nicht vollständig ausgefüllt. Die Baugenehmigung bestimmt damit - wenn überhaupt - nicht hinreichend eindeutig, wie viele Stellplätze der Genehmigungsadressat konkret an welcher Stelle verpflichtend vorzuhalten hatte.

114

Davon abgesehen hätte sich eine solche öffentlich-rechtliche Verpflichtung, wäre sie in der Baugenehmigung vom 17. Juli 1972 enthalten, in der Folgezeit gemäß § 43 Abs. 2 VwVfG NRW auf sonstige Weise erledigt. Eine durch die Baugenehmigung vom 17. Juli 1972 im Sinne einer konkreten Verpflichtung geregelte Stellplatzpflicht hätte sich auf die in der Hand eines einzigen Eigentümers liegenenden Vorhabengrundstücke bezogen. Diese konkretisierte Stellplatzpflicht wäre indes mit dem Auseinanderdriften des Grundstückseigentums auf verschiedene Eigentümer erloschen. Dies geht aus dem Rechtsgedanken des § 1025 BGB hervor. Danach besteht eine - der öffentlich-rechtlichen Belastung eines Grundstücks mit einer konkreten Stellplatzpflicht vergleichbare - Grunddienstbarkeit für die einzelnen Teile eines Grundstücks fort, wenn das Grundstück des Berechtigten geteilt wird. Die Ausübung der Grunddienstbarkeit ist jedoch im Zweifel nur in der Weise zulässig, dass sie für den Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht beschwerlicher wird. Gereicht die Dienstbarkeit nur einem der Teile zum Vorteil, so erlischt sie für die übrigen Teile.

115

Vgl. Bay. VGH, Beschluss vom 29. September 2008 - 2 CS 08.2366 -, juris Rn. 12 ff.

116

Übertragen auf den zu entscheidenden Fall hätte mit dem Auseinanderfallen des Eigentums an dem Flurstück 826 und demjenigen an dem Baugrundstück des "G1. " - dem Flurstück 823 - eine Auflage in der Baugenehmigung vom 17. Juli 1972, die der Sicherung der Stellplatzpflicht für den "G. " gedient hätte, entsprechend § 1025 BGB ihre Regelungswirkung mangels materiell-rechtlich gesicherter Verpflichtung des neuen Grundstückseigentümers, einer solchen Stellplatzpflicht zu genügen, verloren. Der für das Fortbestehen einer auf dem Flurstück 826 lastenden Stellplatzpflicht aus der Baugenehmigung selbst heraus notwendige eigentumsrechtliche Grundstückszusammenhang zwischen dem Flurstück 826 und dem Flurstück 823 wäre bereits Ende der 1970er Jahre nicht mehr gegeben gewesen. Wie aus dem Schreiben des I. an die Antragsgegnerin vom 5. November 1979 und aus den Aufstellungsvorgängen für den ursprünglichen Bebauungsplans Nr. 73 hervorgeht, war zwischenzeitlich die Kreissparkasse C. Eigentümerin des Flurstücks 826 geworden und stand der "G. " im Eigentum anderer Eigentümer. Die Kreissparkasse C. hatte aber durch die Stellplatznutzung durch die Eigentümer des "G1. " keinerlei Vorteil. Diese war ausschließlich für die Wohnungseigentümer des "G1. " vorteilhaft.

117

b) Die Garagen- und Stellplatzausweisung kann sich auch nicht auf § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB stützen.

118

Nach dieser Bestimmung können im Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen auch die Flächen für Gemeinschaftsanlagen für bestimmte räumliche Bereiche Stellplätze und Garagen festgesetzt werden.

119

Wenngleich die Befugnisse der planenden Gemeinde gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB und die auf diesen Ermächtigungsgrundlagen getroffenen Festsetzungen sich überlagern können, müssen trotzdem die jeweiligen Tatbestandsvoraussetzungen vorliegen.

120

Vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 2. April 2008

121

- 4 BN 6.08 -, BRS 73 Nr. 20 = juris Rn. 2,

122

Gemeinschaftsanlagen im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB sind alle Anlagen, die einer Mehrheit von Beteiligten zur gemeinsamen Benutzung dienen.

123

Vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg

124

/Krautzberger, BauGB, Band I, Loseblatt, Stand September 2011, § 9 Rn. 173.

125

Wie bei § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, dessen Unterfall § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB darstellt, können als Gemeinschaftsanlagen nur solche Nebenanlagen festgesetzt werden, die aufgrund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind. Als derartige "andere Vorschriften" kommen wiederum die bauordnungsrechtlichen über die Stellplatzpflicht wie § 51 BauO NRW in Betracht.

126

Vgl. Gierke, in: Brügelmann, BauGB, Band 2, Loseblatt, Stand Februar 2005, § 9 Rn. 396; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Band I, Loseblatt, Stand September 2011, § 9 Rn. 178 ff.

127

Im Übrigen muss der Bebauungsplan die Gemeinschaftsanlage nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB hinreichend bestimmt festsetzen, indem er sie "parzellenscharf" einem bestimmten räumlichen Bereich - einem "Versorgungsbereich" beziehungsweise "Bedarfsgrundstücken - zuordnet, dem sie dienen soll. Durch diese Zuordnung wird auch der Kreis der Beteiligten - die "Gemeinschaft" - bestimmt, der die Gemeinschaftsanlage zur (privaten) Nutzung zur Verfügung stehen soll.

128

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Februar 1989

129

- 4 B 15.89 -, BRS 49 Nr. 12 = juris Rn. 7; OVG NRW, Urteil vom 10. August 1988 - 7 A 2525/86

130

-, BRS 48 Nr. 9 = juris Rn. 7; OVG Schl.-H., Urteil vom 12. August 2004 - 1 KN 13/03 -, juris Rn. 14; Gierke, in: Brügelmann, BauGB, Band 2, Loseblatt, Stand Februar 2005, § 9 Rn. 400 ff.

131

Daran gemessen lässt sich die Garagen- und Stellplatzausweisung der 2. vereinfachten Änderung auch nicht auf § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB gründen. Abgesehen davon, ob die Zuordnung zu einem Grundstück - demjenigen des "G1. "- als Zuordnung zu einem "bestimmten räumlicher Bereich" interpretiert werden kann, fehlt es wie bei § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB an der "qualifizierten Bedarfslage". Wie gezeigt, hat die Antragsgegnerin nicht festgestellt, dass der "G. " im Sinne von § 51 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW einen konkreten Stellplatzbedarf auslöst, der genau mit der 2. vereinfachten Änderung gedeckt werden muss.

132

3. Die 2. vereinfachte Änderung verstößt außerdem gegen das Gebot gerechter Abwägung des § 1 Abs. 7 BauGB.

133

Das in § 1 Abs. 7 BauGB normierte Gebot, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen, setzt neben einer sachgerechten Entscheidung voraus, dass in die Abwägung all das an Belangen eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Unbeachtlich sind Belange (nur), wenn sie für die Gemeinde bei der Entscheidung über den Plan nicht erkennbar waren oder wenn sie keinen städtebaulichen Bezug haben, geringwertig oder makelbehaftet oder solche sind, auf deren Fortbestand kein schutzwürdiges Vertrauen besteht.

134

Vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 - 4 CN 1.07 -, BVerwGE 131, 100 = BRS 73 Nr. 31 = juris Rn. 22; OVG NRW, Urteil vom 18. Dezem-ber 2009 - 7 D 124/07.NE, 7 D 128/08.NE -, BauR 2010, 1717 = juris Rn. 139.

135

Des Weiteren darf die Bedeutung der Belange nicht verkannt und der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen nicht in einer Weise vorgenommen werden, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis schon dann genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet.

136

Gegen diese Abwägungsgrundsätze hat die Antragsgegnerin entscheidungsrelevant verstoßen. Sie hat die Belange der Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs (§ 1 Abs. 6 Nr. 1 und Nr. 9 BauGB) und der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB) nicht ausreichend ermittelt und konnte sie daher nicht ihrem Gewicht entsprechend namentlich im Verhältnis zu den durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Eigentümerinteressen des Antragstellers in die Abwägung einstellen (dazu a). Daneben und im Zusammenhang damit fehlt es an der wegen der fremdnützigen Inanspruchnahme privaten Eigentums in der konkreten Planungssituation von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gebotenen Alternativenprüfung (dazu b).

137

a) aa) Ein Abwägungsfehler liegt darin, dass die Antragsgegnerin das Gewicht der städtebaulichen Belange, denen sie den Vorzug vor den privaten, von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Interessen des Antragstellers eingeräumt hat, nicht ausreichend ermittelt hat, so dass deren objektives Gewicht nicht in den Abwägungsvorgang einfließen konnte.

138

Gemäß der zugleich den Abwägungsvorgang betreffenden Verfahrensgrundnorm des § 2 Abs. 3 BauGB,

139

vgl. zu deren Bedeutung BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 - 4 CN 1.07 -, BVerwGE 131, 100 = BRS 73 Nr. 31 = juris Rn. 20,

140

sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten. Bei einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB beziehungsweise nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB beinhaltet die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials im Anschluss an das oben zu diesen Ermächtigungsgrundlagen Gesagte, dass die Gemeinde sich über die "qualifizierte Bedarfslage" im Hinblick auf Stellplatzflächen für ein bestimmtes Grundstück beziehungswiese einen bestimmten räumlichen Bereich klar wird. Nur dann kann sie beurteilen, ob namentlich § 51 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW die Festsetzung einer Stellplatzfläche in ihrer konkreten Gestalt erfordert. Diese die Gemeinde treffende Ermittlungspflicht erhöht sich in dem Maße, wie sie fremdes Privateigentum fremdnützig planungsrechtlich als Stellplatzfläche in Anspruch nehmen will.

141

Vgl. speziell zu § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB: Nds. OVG, Urteil vom 5. Dezember 2006 - 1 KN 156/05 -, BRS 70 Nr. 50 = juris Rn. 25; Gierke, in: Brügelmann, BauGB, Band 2, Loseblatt, Stand Februar 2005, § 9 Rn. 133; allgemein zur Bedeutung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG bei der Abwägung: BVerfG, Urteil vom 19. Dezember 2002 - 1 BvR 1402/01 -, BRS 68 Nr. 1 = juris Rn. 17, Beschluss vom 8. Juli 1982 - 2 BvR 1187/80 -, BVerfGE 61, 82 = NJW 1982, 2173 = juris Rn. 55 ff.; BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2002 - 4 CN 6.01 -, BRS 65 Nr. 8 = juris Rn. 13.

142

Gemessen an diesem Maßstab ist die Antragsgegnerin ihrer abwägungsrechtlichen Ermittlungs- und Bewertungspflicht wegen des schon im Kontext der Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 4, Nr. 22 BauGB genannten Feststellungsdefizits nicht gerecht geworden. Dies macht zugleich den Abwägungsvorgang fehlerhaft.

143

bb) Der Fehler im Abwägungsvorgang ist nach §§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2, 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB beachtlich.

144

Vgl. zur Handhabung des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB: BVerwG, Urteil vom 22. September 2010 - 4 CN 2.10 -, BVerwGE 138, 12 = BRS 76 Nr. 89 = juris Rn. 21.

145

Gemäß § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften des Baugesetzbuchs für die Rechtswirksamkeit eines Bebauungsplans nur beachtlich, wenn entgegen § 2 Abs. 3 BauGB die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist. § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB sieht vor, dass Fehler im Abwägungsvorgang nur erheblich sind, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind.

146

"Wesentlich" im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB sind Mängel bei der Sammlung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials, wenn diese Punkte in der konkreten Planungssituation abwägungsbeachtlich waren,

147

vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008

148

- 4 CN 1.07 -, BVerwGE 131, 100 = BRS 73

149

Nr. 31 = juris Rn. 19 ff.,

150

"offensichtlich” sind sie, wenn sie die äußere Seite des Abwägungsvorgangs betreffen und auf objektiv fassbaren Sachumständen beruhen. Fehler und Irrtümer, welche zum Beispiel die Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials, die Erkenntnis und Einstellung aller wesentlichen Belange in die Abwägung oder die Gewichtung der Belange betreffen und die sich aus Akten, Protokollen, aus der Entwurfs- oder Planbegründung oder aus sonstigen Unterlagen ergeben, sind "offensichtlich".

151

Vgl. BVerwG, Urteil vom 21. August 1981

152

- 4 C 57.80 -, BVerwGE 64, 33 = BRS 38

153

Nr. 37 = juris Rn. 24.

154

"Auf das Abwägungsergebnis von Einfluss" gewesen sind Mängel - sei es bezogen auf § 2 Abs. 3 BauGB, sei es bezogen auf den Abwägungsvorgang im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB -, wenn nach den Umständen des jeweiligen Falls die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre. Es kommt dafür nicht auf den positiven Nachweis eines Einflusses auf das Abwägungsergebnis an. Es genügt aber auch nicht die abstrakte Möglichkeit, dass ohne den Mangel anders geplant worden wäre.

155

Vgl. BVerwG, Urteile vom 22. September 2010

156

- 4 CN 2.10 -, BVerwGE 138, 12 = BRS 76

157

Nr. 89 = juris Rn. 22, und vom 9. April 2008

158

- 4 CN 1.07 -, BVerwGE 131, 100 = BRS 73

159

Nr. 31 = juris Rn. 22, Beschluss vom 9. Oktober 2003 - 4 BN 47.03 -, BRS 66 Nr. 65 = juris Rn. 4.

160

An diesen Maßstäben gemessen ist der geschilderte Fehler im Abwägungsvorgang im Sinne von § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB beachtlich. Er ist offensichtlich, weil er äußerlich erkennbar auf objektiv fassbaren Sachumständen - der fehlenden Ermittlung des konkreten Stellplatzbedarfs des "G1. " durch die Antragsgegnerin - beruht. Wesentlich ist er, weil er einen abwägungsrelevanten Belang berührt und auf das Abwägungsergebnis ist er von Einfluss gewesen, weil die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Antragsgegnerin die 2. vereinfachte Änderung anders - unter Umständen für den Antragsteller günstiger - zugeschnitten hätte, wenn sie den aktuellen Stellplatzbedarf des "G1. " im Einzelnen untersucht hätte. Dabei hätte sich beispielsweise als Alternative zur 2. vereinfachten Änderung herausstellen können, dass der "G. " nicht das ganze Jahr über so stark ausgelastet ist, dass der gesamte westliche Teilbereich des Flurstücks 826 als Stellplatzfläche benötigt wird und solchermaßen ein Nebeneinander von Wohnbebauung und Stellplätzen auf dem Flurstück 826 denkbar ist.

161

Der Abwägungsfehler ist nicht nach § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB unbeachtlich. Nach dieser Regelung werden eine - wie hier - nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften (Nr. 1) und - wie ebenfalls vorliegend - nach § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs unbeachtlich, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung des Bebauungsplans schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Diese Frist hat der Antragsteller gewahrt. Er hat den dargestellten Fehler im Abwägungsvorgang mit Schreiben vom 26. Mai 2010, das der Antragsgegnerin per Fax am selben Tag zuging, und damit innerhalb eines Jahres nach der öffentlichen Bekanntmachung der 2. vereinfachten Änderung gerügt.

162

b) aa) Die 2. vereinfachte Änderung ist weiterhin abwägungsfehlerhaft, weil die Antragsgegnerin die in der gegebenen Planungssituation durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gebotene Alternativenprüfung unterlassen hat.

163

Wird privates Grundstückseigentum fremdnützig überplant, muss die Gemeinde, um eine Verletzung des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu vermeiden, dem Grundsatz des geringstmöglichen Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes Geltung verschaffen. Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verlangt einen verfassungslegitimen Grund für den hoheitlichen Eingriff, die Eignung des gewählten Eingriffsmittels, seine Erforderlichkeit im Sinne der Wahl des schonenden Mittels sowie ein ausgewogenes Verhältnis zwischen der Eingriffsschwere und dem Eingriffsnutzen. Bei der fremdnützigen Überplanung von Grundstücken muss stets geprüft werden, ob es ein milderes Mittel gibt, das zur Zweckerreichung annähernd gleich geeignet ist, den Eigentümer aber weniger belastet. Der private Eigentumsbelang ist in hervorgehobener Weise zu berücksichtigen und kann nur durch gewichtige öffentliche Belange überwunden werden.

164

Vgl. dazu BVerfG, Urteil vom 19. Dezember 2002 - 1 BvR 1402/01 -, BRS 68 Nr. 1 = juris Rn. 17, Beschluss vom 8. Juli 1982 - 2 BvR 1187/80 -, BVerfGE 61, 82 = NJW 1982, 2173 = juris

165

Rn. 55 ff.; BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2002

166

- 4 CN 6.01 -, BRS 65 Nr. 8 = juris Rn. 13.

167

Dabei braucht die Gemeinde, um dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit im vorstehenden Sinne zu genügen, den Sachverhalt nur so weit zu klären, wie dies für eine sachgerechte Entscheidung und eine zweckmäßige Gestaltung des Verfahrens erforderlich ist. Sich ernsthaft anbietende Alternativlösungen müssen bei der Zusammenstellung des abwägungserheblichen Materials berücksichtigt werden und mit der ihnen zukommenden Bedeutung in die vergleichende Prüfung der von den möglichen Alternativen jeweils berührten öffentlichen und privaten Belange Eingang finden. Die Variantenprüfung muss nicht stets bis zum Abschluss des Verfahrens offengehalten werden und es müssen nicht alle Alternativen gleichermaßen detailliert und umfassend untersucht werden. Alternativen, die aufgrund einer Grobanalyse als weniger geeignet erscheinen, dürfen schon in einem frühen Verfahrensstadium ausgeschieden werden. Ergibt sich dagegen nicht bereits bei einer Grobanalyse des Abwägungsmaterials die Vorzugswürdigkeit einer Alternative, so muss die Behörde die dann noch ernsthaft in Betracht kommenden Alternativen im weiteren Planungsverfahren detaillierter untersuchen und vergleichen. Die Grenzen der planerischen Gestaltungsfreiheit bei der Alternativenwahl sind erst dann überschritten, wenn eine andere als die gewählte Variante sich unter Berücksichtigung aller abwägungserheblichen Belange eindeutig als die bessere, weil öffentliche und private Belange insgesamt schonendere hätte aufdrängen müssen oder wenn der Gemeinde infolge einer fehlerhaften Ermittlung, Bewertung oder Gewichtung einzelner Belange ein rechtserheblicher Fehler unterlaufen ist.

168

Vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 6. April 2011 - 9 VR 1.11 -, juris Rn. 15, Urteile vom 24. November 2010 - 9 A 13.09 -, DVBl. 2011, 496 = juris Rn. 56 f., vom 24. April 2009 - 9 B 10.09 -, und vom 21. Mai 2008 - 9 A 68.07 -, juris Rn. 15 (jeweils für die straßenrechtliche Planfeststellung); BVerwG, Urteil vom 19. September 2002

169

- 4 CN 1.02 -, BVerwGE 117, 58 = BRS 65 Nr. 20 = juris Rn. 39; OVG NRW, Urteil 7. Juli 2011

170

- 2 D 137/09.NE -, juris Rn. 129.

171

Letzteres ist hier der Fall. Gemessen an den vorgenannten Maßstäben ist es abwägungsfehlerhaft, dass die Antragsgegnerin Alternativen zur 2. vereinfachten Änderung nicht ernstlich geprüft, sondern sich vorschnell zu Lasten des Antragstellers, der bei Satzungsbeschluss zwar noch nicht Alleineigentümer des Flurstücks 826 war, dies aber absehbar nach Beendigung des Teilungsversteigerungsverfahrens werden konnte, für die Festschreibung des status quo des Garagenhofs auf dem Flurstück 826 entschieden hat. Dass die Antragsgegnerin in der Beschlussvorlage 2009-0063 auf die von Herrn M. angeführte 20.000 m² große Fläche gegenüber dem Flurstück 826 eingeht und diese als alternative Parkplatzfläche verwirft, reicht wegen des intensiven Eingriffs in das Eigentumsgrundrecht, das mit der 2. vereinfachten Änderung im Falle der Erlangung des Alleineigentums durch den Antragsteller für ihn verbunden sein würde, in der konkreten Abwägungssituation als Alternativenprüfung nicht. Da die 2. vereinfachte Änderung dem Flurstück 826 die bauliche Ausnutzbarkeit anders als als Stellplatzfläche nimmt oder zumindest erheblich erschwert - eine Bebauung des südlichen Grundstücksbereichs würde sich wohl nur problematisch im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einfügen und ihre Erschließung dürfte sich nur mit Schwierigkeiten bewerkstelligen lassen - musste sich die Antragsgegnerin genau vor Augen führen, wie sie den verlautbarten Eigentumsbelangen des Antragstellers in verhältnismäßiger Weise Rechnung tragen und zugleich einen optimalen Ausgleich zu den öffentlichen Planungszielen schaffen kann. Dazu hätte die Antragsgegnerin aber - insofern besteht ein enger Zusammenhang zur Verfehlung der Ermächtigungsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 4, Nr. 22 BauGB und zum oben ausgeführten Fehler im Abwägungsvorgang - wiederum den konkreten Stellplatzbedarf des "G1. " ermitteln müssen, um beurteilen zu können, ob dem Antragsteller nicht auch überbaubare Grundstücksflächen auf dem Flurstück 826 zuerkannt werden könnten, ohne dass die Stellplatzausweisung auf diesem Grundstück hätte unterbleiben müssen. Zudem hätte die Antragsgegnerin auch alternative Parkplatzflächen außerhalb des Flurstücks 826 weitergehend in Betracht ziehen müssen. Da sie dies nicht getan hat, konnte die Antragsgegnerin einen abwägungsgerechten Ausgleich zwischen den betroffenen Eigentümerbelangen und den für die 2. vereinfachte Änderung sprechenden öffentlichen Belangen nicht herstellen.

172

bb) Sieht man den Fehler der unzureichenden Alternativenprüfung als Fehler im Abwägungsvorgang und nicht schon als Fehler im Abwägungsergebnis an, ist er aus den entsprechenden Gründen genauso nach §§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2, 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 3 BauGB beachtlich wie der Abwägungsfehler, der aus der mangelnden Ermittlung des spezifischen Stellplatzbedarfs des "G1. " resultiert.

173

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

174

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO.

175

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

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