Urteil vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen - 14 A 580/11

Tenor

Soweit die Berufung zurückgenommen worden ist, wird das Berufungsverfahren eingestellt.

Die Berufung im übrigen wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubigerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten um den Teilerlass der Grundsteuer B für die Kalenderjahre 2008 und 2009 für das Grundstück X. Straße in N. , die so genannte Villa X1. , die seit 1989 im Eigentum des Klägers steht.

Mit Bescheid 31. Januar 2008 setzte die Beklagte gegen den Kläger die Grundsteuer B für das vorgenannte Grundstück und für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2008 auf 1.731,70 € unter Zugrundelegung des vom Finanzamt ermittelten Messbetrages von 412,31 € und des Hebesatzes von 420 % fest. Unter dem 15. September 2008 und nochmals unter dem 9. Februar 2009 beantragte der Kläger die Erstattung der Grundsteuer B, weil die Villa aufgrund unerträglicher Lärmbelästigung durch den PKW-, LKW-, Panzer- und Eisenbahnverkehr auf und an der X. Straße nicht vermietbar sei. Die letzten Mieter seien ausgezogen, die Villa stehe seit dem 1. Januar 2008 leer. Beantragte Lärmschutzmaßnahmen habe die Beklagte nicht genehmigt. Zur weiteren Begründung ließ er unter dem 25. März 2009 durch seinen Steuerberater vortragen, dass er im Jahr 2008 nur durch die Vermietung der 1. Etage der Villa von Januar bis April 2008 Einnahmen in Höhe von insgesamt 3.600,00 € gehabt habe. Normale Mieteinnahmen für das Erd- und Dachgeschoss der Villa beliefen sich im Kalenderjahr auf insgesamt 60.000,00 €.

Mit Bescheid vom 5. Februar 2009 setzte die Beklagte gegen den Kläger die Grundsteuer B für das genannte Grundstück für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2009 ebenfalls auf 1.731,70 € fest. Unter dem 26. März 2009 und 2. Februar 2010 beantragte der Kläger die Reduzierung der Grundsteuer B für das Jahr 2009 wegen Lärmbelästigung. Auf mehrfache konkrete Nachfrage seitens der Beklagten teilte der Kläger mit, dass die Villa ursprünglich zu 100 % an einen Mieter vermietet gewesen sei, der zum 31. Dezember 2007 gekündigt habe, danach habe das Objekt leer gestanden. Die Firma L. Immobilien habe sich intensiv um die Vermietung des Objektes bemüht, sei jedoch wegen der Lärmbelästigung durch die X. Straße gescheitert. Seinen Antrag auf Genehmigung von Lärmschutzmaßnahmen habe die Beklagte nicht bearbeitet. Das Bauordnungsamt der Beklagten teilte auf Nachfrage des Steueramts unter dem 8. Oktober 2009 mit, dass bislang noch kein bescheidungsfähiger Antrag auf Genehmigung der Errichtung eines Lärmschutzwalles gestellt worden sei.

Mit Bescheid vom 28. Dezember 2009, zugestellt am 4. Januar 2010, lehnte die Beklagte den Teilerlass der Grundsteuer B für die Kalenderjahre 2008 und 2009 hinsichtlich der Villa X1. ab. Zur Begründung führte sie aus, dass ein Teilerlass für das Jahr 2009 bereits an § 34 Abs. 1 Satz 2 des Grundsteuergesetzes scheitere. Im Übrigen komme ein Teilerlass der Grundsteuer B für das Jahr 2009 aus den gleichen Gründen wie ein Teilerlass der Grundsteuer B für das Jahr 2008 nicht in Betracht. Ein solcher scheitere bereits daran, dass die nach § 33 Abs. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes erforderliche Minderung des Rohertrages aufgrund des mangelhaften Vortrages seitens des Klägers nicht zu ermitteln sei. Im Übrigen habe der Kläger nicht nachgewiesen, dass er eine etwaige Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten habe. Schließlich seien auch keine atypischen Umstände des Einzelfalles für die etwaige Minderung des Rohertrages zu erkennen.

Der Kläger hat am 4. Februar 2010 Klage erhoben. Zur Begründung hat er vorgetragen: Er habe aussagekräftige und substantiierte Unterlagen vorgelegt, die eine Entscheidung über seine Erlassanträge, zumindest im Wege einer Schätzung der Jahresrohmiete, ermöglicht hätten. Insbesondere habe er die Mieterträge korrekt mitgeteilt und sein Immobilienmakler die Vermietungsbemühungen in ausreichendem Maße nachgewiesen. Der völlige Leerstand der Villa führe per se zum Erlass der Grundsteuer. Die Atypizität des Sachverhalts ergebe sich daraus, dass es sich bei der Villa um eine hochwertige Einzelimmobilie mit einer erheblichen Lärmbelästigung handele.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 28. Dezember 2009 zu verpflichten, die Grundsteuer B wegen wesentlicher Ertragsminderung für das Mietwohngrundstück X. Straße in N. für das Kalenderjahr 2008 und das Kalenderjahr 2009 in Höhe von 50 % zu erlassen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat unter Bezugnahme auf den streitgegenständlichen Bescheid ergänzend vorgetragen, dass einer Atypizität des Sachverhaltes bereits entgegenstehe, dass die ebenfalls im Eigentum des Klägers stehenden Wohngebäude X. Straße und trotz deutlich geringerer Entfernung zur X. Straße durchgehend vermietet gewesen seien. Auch nachdem der Kläger erst auf gerichtliche Aufforderung hin nähere Angaben zur Lage, Beschaffenheit und Ausstattung des Mietwohngrundstückes gemacht habe, lasse sich nur schwerlich ein Jahresrohertrag ermitteln. Werde dieser mit 41.006,00 € bis 52.800,00 € angenommen, so fehle es für die Berechnung des Ertragsausfalles immer noch an der konkreten Darlegung und entsprechendem Nachweis des tatsächlich erzielten Jahresrohertrages. Darüber hinaus sei nicht ausreichend dargelegt, dass der Kläger eine etwaige Minderung des Jahresrohertrages durch fehlende ausreichende Vermietungsbemühungen bzw. fehlende Durchsetzung von Lärmschutzmaßnahmen nicht zu vertreten habe.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Es lasse sich nicht feststellen, dass die vom Kläger geltend gemachten Ertragsminderungen auf atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen seien. Dies sei allerdings Voraussetzung für die Gewährung des beantragten Grundsteuererlasses. Insoweit wird auf die Entscheidungsgründe im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Auf Antrag des Klägers hat der Senat mit Beschluss vom 15. August 2011 die Berufung zugelassen. Zur Begründung hat er sich auf den Standpunkt gestellt, an den für die Entscheidung des Verwaltungsgerichts maßgeblichen Voraussetzungen dürfte für den Erlass der hier in Rede stehenden Grundsteuerforderung aus den Jahren 2008 und 2009 nach Änderung des § 33 Grundsteuergesetz ‑ GrStG ‑ mit dem Jahressteuergesetz 2009 nicht mehr festzuhalten sein.

Seine Berufung begründet der Kläger wie folgt: Für die Gewährung des beantragten Grundsteuererlasses komme es auf die vom Verwaltungsgericht aufgestellten Vorgaben nicht an. Soweit es die Frage der Vermietung betreffe, sei vorgetragen und unter Beweis gestellt worden, dass eine Vermietung in den Jahren 2008 und 2009 nicht erfolgt sei. Ab April 2008 bis Ende 2009 sei ein vollständiger Ertragsausfall zu verzeichnen. Beabsichtigte Lärmschutzmaßnahmen seien von der Beklagten nicht genehmigt worden. Darüber hinaus seien von ihm Abstriche hinsichtlich des ursprünglich vorgestellten Mietpreises akzeptiert worden. Hinsichtlich der Erlassforderung für das Jahr 2008 werde nur noch ein Betrag von 25 % der Grundsteuer geltend gemacht. Insoweit werde die Berufung teilweise zurückgenommen. Die im Jahr 2008 erzielten Mieteinnahmen hätten sich auf lediglich 3.600,00 Euro belaufen. Daher sei von einer Minderung des Rohertrages von mehr als 50 % im Jahr 2008 auszugehen. Mittlerweile sei das Objekt seit dem 1. Juni 2010 erneut zu einer monatlichen Miete in Höhe von 4.300,00 Euro vermietet worden. Die Beklagte selbst habe im erstinstanzlichen Verfahren die Jahresrohmiete auf 41.006,00 Euro beziffert. Letztlich seien auch hinreichende Vermietungsbemühungen nachgewiesen worden.

Infolge der (Teil-)Rücknahme der Berufung beantragt der Kläger noch,

das angegriffene Urteil zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 28. Dezember 2009 zu verpflichten, die Grundsteuer B wegen wesentlicher Ertragsminderung für das Mietwohngrundstück X. Straße in N. für das Kalenderjahr 2008 in Höhe von 25 % und das Kalenderjahr 2009 in Höhe von 50 % zu erlassen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen,

und führt zur Begründung aus: Der Kläger habe im Verwaltungsverfahren zunächst am 9. Februar 2009 erklärt, das gesamte Gebäude sei in 2008 nicht vermietet gewesen. Am 25. März 2009 habe er dann aber mitgeteilt, nur das Erdgeschoss und das Dachgeschoss hätten in 2008 leergestanden, die erste Etage sei von Januar bis April 2008 für 900,00 Euro Kaltmiete vermietet gewesen. Am 9. September 2009 wiederum habe sein Steuerberater mitgeteilt, das ganze Haus sei in 2008 nicht vermietet gewesen. Aufgrund dieser widersprüchlichen Angaben lasse sich die erforderliche Rohertragsminderung nicht feststellen. Auch die vom Kläger nach Aufforderung durch das erstinstanzliche Gericht gemachten Angaben zur Lage, Beschaffenheit und Ausstattung ließen den Jahresrohertrag nur schwer ermitteln. Es fehle noch immer an der konkreten Darlegung und entsprechenden Nachweisen des tatsächlich erzielten Rohertrages. Auch eine verlässliche Schätzung sei letztlich nicht möglich. Darüber hinaus habe der Kläger nicht nachgewiesen, dass er die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten habe. Er habe bis heute nicht den Nachweis nachhaltiger Vermietungsbemühungen geführt. Die nach Aufforderung durch das Verwaltungsgericht vorgelegten Unterlagen seien nur allgemein gehalten und erfüllten letztlich nicht die Anforderungen an einen detaillierten Nachweis von Vermietungsbemühungen. Auf nicht umgesetzte Lärmschutzbemühungen vermöge sich der Kläger nicht zurückzuziehen. Bis heute habe er keinen entsprechenden Bauantrag gestellt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Parteivorbringens im Übrigen wird auf den Inhalt der Verfahrensakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Soweit der Kläger die Berufung betreffend die Erlassforderung für das Jahr 2008 teilweise zurückgenommen hat, stellt der Senat gemäß § 126 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 i. V. m. § 125 Abs. 1 Satz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - in entsprechender Anwendung des § 92 Abs. 3 Satz 1 VwGO das Berufungsverfahren ein.

Soweit danach noch der verbleibende Erlassanspruch für das Jahr 2008 sowie der Erlassanspruch für das Jahr 2009 im Streit stehen, ist die zulässige Berufung des Klägers nicht begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

Zwar kann dem Verwaltungsgericht in seiner Rechtsauffassung nicht gefolgt werden, der geltend gemachte Anspruch auf einen Grundsteuererlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG in der Fassung des Artikels 38 Nr. 1 des Jahressteuergesetzes 2009 setzte auch für die hier in Rede stehenden Grundsteuerforderungen aus den Jahren 2008 und 2009 voraus, dass die maßgebliche Ertragsminderung auf atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen sei.

Diese Rechtsauffassung beruht auf der Rechtsprechung des Senats zu der bis zum Jahr 2007 geltenden Rechtslage, an der der Senat jedoch für den hier in Rede stehenden Zeitraum im Hinblick auf die Neufassung des Grundsteuergesetzes nicht mehr festhält.

Vgl. Urteil des Senats vom 28. Februar 2011 ‑ 14 A 1711/08 -, NRWE Rn. 56 ff; NWVBL 2011, 358 ff.

Insoweit hat der Senat ausgeführt:

Allerdings wird an der Annahme, dass für einen Grundsteuererlass die ungeschriebenen Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer der Ertragsminderung erforderlich seien, nach der Änderung des § 33 GrStG mit dem Jahressteuergesetz 2009 nicht mehr festzuhalten sein. Der Gesetzgeber hat unter ausdrücklicher Bezugnahme auf die oben genannte Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 24. Oktober 2007, wonach die Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer keine Erlassvoraussetzungen seien, die Voraussetzungen für den Erlass durch die Erhöhung des Ausmaßes der Ertragsminderung, ab dem ein Erlass in Betracht kommen kann, verschärft und die Erlasshöhe abgesenkt, um einerseits die Mindereinnahmen für die Gemeinden in Grenzen zu halten, andererseits aber ‑ wenn auch eingeschränkt - einen Erlass für den Steuerschuldner grundsätzlich weiter zu ermöglichen.

Vgl. Bericht des Finanzausschusses zum Entwurf eines Jahressteuergesetzes 2009, BT-Drs. 16/11108, S. 62.

Der Gesetzgeber hat also in Kenntnis der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht etwa die bislang ungeschriebenen und vom Bundesfinanzhof als nicht gefordert eingestuften Merkmale der Atypik und der vorübergehenden Dauer ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen, sondern mit Rücksicht auf diese Rechtsprechung anderweitige Verschärfungen der Erlassvoraussetzungen und eine Minderung der Erlasshöhe eingeführt. Das kann nur dahin verstanden werden, dass sich der Gesetzgeber die Auslegung des Bundesfinanzhofs für die neue Rechtslage zu eigen gemacht hat. Durchgreifende Anhaltspunkte dafür, dass er sich nur die Auffassung zu eigen machen wollte, die Aufgabe der Merkmale der Atypik und vorübergehenden Dauer beschränke sich auf den Fall des strukturellen Leerstands, liegen nicht vor. Der Umstand, dass allein struktureller Leerstand in der Gesetzesbegründung angesprochen wird, dürfte darauf zurückzuführen sein, dass die in der Gesetzesbegründung genannte Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und des Bundesverwaltungsgerichts sich mit diesem Gesichtspunkt befasst.

Dennoch steht dem Kläger der geltend gemachte Erlassanspruch nicht zu.

Zweifel bestehen bereits, ob sich die nach § 33 Abs. 1 Satz 1 und 2 GrStG erforderliche Minderung des normalen Rohertrages des Steuergegenstandes feststellen lässt. Denn der Kläger hat letztlich eindeutige Nachweise zu den Zeiträumen, in denen das Objekt vermietet war, nicht vorgelegt. Sein diesbezügliches Vorbringen ist vielmehr von gewissen Widersprüchen geprägt. Im Verwaltungsverfahren hat der Kläger im Zusammenhang mit entsprechenden Aufforderungen der Beklagten am 9. Februar 2009 erklärt, das gesamte Gebäude sei im Jahr 2008 nicht vermietet gewesen. Am 25. März 2009 hat er dann aber mitgeteilt, nur das Erdgeschoss und das Dachgeschoss hätten im Jahr 2008 leer gestanden, die erste Etage sei von Januar bis April 2008 für 900,00 Euro Kaltmiete vermietet gewesen. Am 9. September 2009 wiederum teilte sein Steuerberater mit, das ganze Haus sei im Jahr 2008 nicht vermietet gewesen. Diese Widersprüchlichkeiten haben sich in gewisser Weise auch im gerichtlichen Verfahren fortgesetzt. In der Klagebegründung vom 14. April 2010 ist von einer Vermietung in den Monaten Januar bis April 2008 die Rede. In der Berufungsbegründung vom 13. September 2011 ist einerseits ausgeführt, eine Vermietung der Immobilie in den Jahren 2008 und 2009 sei nicht erfolgt. Andererseits beruft er sich darauf, ab April 2008 bis Ende des Jahres 2009 sei ein vollständiger Ertragsausfall zu verzeichnen gewesen. Verstärkt werden die Widersprüche schließlich durch die erstinstanzliche Vorlage einer, allerdings undatierten, Anzeige über Immobilienscout 24, in der, gekennzeichnet durch mehrere Ausrufungszeichen, die Wohnungen im Erdgeschoss und im Obergeschoss als vermietet bezeichnet werden.

Angesichts dessen dürfte es nicht zu beanstanden sein, dass bereits die Beklagte im Verwaltungsverfahren wie auch das Verwaltungsgericht im erstinstanzlichen Verfahren mit Verfügung vom 27. September 2010 zur Vorlage von Mietverträgen und Kündigungen aufgefordert hat. Denn die Beteiligten eines Steuerverfahrens sind nach der Regelung des § 90 Abs. 1 Satz 1 der Abgabenordnung - AO - zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet. Dieser Pflicht kommen sie nach Satz 2 insbesondere dadurch nach, dass sie die für die Besteuerung erheblichen Tatsachen vollständig und wahrheitsgemäß offen legen und die ihnen bekannten Beweismittel angeben. Nach der Regelung des § 97 Abs. 1 Satz 1 AO kann die Finanzbehörde u. a. von den Beteiligten die Vorlage von Büchern, Aufzeichnungen, Geschäftspapieren und anderen Urkunden zur Einsicht und Prüfung verlangen.

Seinen so beschriebenen Mitwirkungspflichten dürfte der Kläger nicht in ausreichendem Maß nachgekommen sein. In der Klagebegründung vom 14. April 2010 hat er sich vielmehr darauf berufen, detailliertere Angaben würden die ihm obliegende Darlegungspflicht überdehnen. Auf die Aufforderung des Verwaltungsgerichts mit Verfügung vom 27. September 2010 hat der Kläger in Bezug auf die Steuerjahre 2008 und 2009 mit Schreiben vom 27. Oktober 2010 lediglich mitgeteilt, die Mietverträge N1. und M. lägen leider nicht mehr vor, ohne auch nur ansatzweise Tatsachen zu benennen, die die von ihm behauptete Unmöglichkeit einer Vorlage dieser Unterlagen als nachvollziehbar erscheinen lassen könnten.

Da die Minderung des Rohertrages eine anspruchsbegründende Tatsache betreffend den geltend gemachten Steuererlass darstellt, dürften deren Nichterweis wie auch deren Nichterweisbarkeit, aus welchen Gründen auch immer, zu Lasten des Klägers gehen.

Letztlich bedarf es jedoch vorliegend keiner abschließenden Klärung der Frage, ob eine den Vorgaben des § 33 Abs. 1 Satz 1 und 2 GrStG genügende Minderung des Rohertrages festzustellen ist. Weitere Voraussetzung für den Steuererlass ist, dass der Kläger als Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzung wird im vorliegenden Verfahren nicht erfüllt.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d. h., wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können.

Vgl. u. a. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 2008

- 9 C 8.07 -, DVBl. 2008, 1313.

Da für die Ablehnung des Erlasses nicht etwa positiv festzustellen ist, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat, sondern vielmehr umgekehrt für die Gewährung des Erlasses das negative Merkmal feststehen muss, dass der Steuerschuldner die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat, kommt es nicht auf den Nachweis der Kausalität der fehlenden Vermietungsbemühungen für die eingetretene Ertragsminderung an. Das negative Merkmal kann nämlich zugunsten des Erlassbegehrens erst dann bejaht werden, wenn festgestellt worden ist, dass die fehlende Vermietungsbemühung keine Auswirkung auf die Ertragsminderung gehabt hat.

Vgl. Beschluss des Senats vom 11. Juli 2011

- 14 A 918/10 -, NRWE Rn. 23.

Insoweit greift die bereits im Rahmen der Ausführungen zur Minderung des Rohertrags angesprochene Mitwirkungsobliegenheit insbesondere ein bei Umständen aus der vom Steuerpflichtigen beherrschten Informations- oder Tätigkeitssphäre, wie es hier für geeignete und zumutbare Vermietungsbemühungen zur Verminderung einer Ertragsminderung der Fall ist. Daher ist es unbedenklich, dass die Steuerbehörde für das negative Tatbestandsmerkmal, dass "der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten" hat, fordert, dass der den Erlass begehrende Steuerpflichtige seine Vermietungsbemühungen zur Verhinderung des Eintritts der Ertragsminderung offen legt und dafür Nachweise beibringt.

Vgl. Beschluss des Senats vom 11. Juli 2010

- 14 A 918/10 -, NRWE Rn. 20 ff.

Gemessen an diesen Maßstäben ist der Kläger seinen Mitwirkungsobliegenheiten nicht hinreichend nachgekommen.

Soweit es das Steuerjahr 2008 betrifft, hat die J. Immobilien N. GmbH & Co. KG (J. Immobilien) nach den von dem Kläger vorgelegten Unterlagen lediglich acht Besichtigungstermine mit dem Ziel des Verkaufs des Objekts, nicht aber mit dem Ziel einer Vermietung, bestätigt. Dass sich die Vermarktungsbemühungen des Klägers im Jahr 2008 ausschließlich auf einen Verkauf gerichtet haben, wird durch sein Schreiben vom 4. Februar 2009 an die J. Immobilien u. a. folgenden Inhalts bestätigt: ", nachdem der Winter bald vorbei ist, möchte ich die Villa wieder vermieten. Aufgrund der steuerlichen Probleme ist ein Verkauf zur Zeit uninteressant .....". Schließlich teilte die J. Immobilien mit Schreiben vom 19. Oktober 2010 an den Kläger u. a. folgendes mit: "Wir führten Besichtigungen ab Sommer 2008 durch, um das Objekt zu verkaufen. Da aufgrund der erheblichen Lärmbelästigung durch die X. Str. ein Verkauf zu einem adäquaten Verkaufspreis nicht möglich war, boten wir das Objekt als Ganzes und als Einzelwohnungen zur Vermietung ab Februar 2009 an!".

Das alles belegt, dass die Vermarktungsbemühungen des Klägers im Jahr 2008 nur den Verkauf und nicht die Vermietung des Objekts zum Gegenstand hatten. Eine solche unternehmerische Entscheidung des Klägers mag durchaus auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nachvollziehbar sein, weil der Verkauf eines Objekts sich ohne bestehende Mietverträge von vornherein leichter gestalten dürfte, als wenn das Objekt für Kaufinteressenten mit bestehenden Mietverträgen, die u. U. zu übernehmen sind, "belastet" wäre. Sie liegt jedoch gerade im Einflussbereich des Klägers und wurde durch ein, gegebenenfalls nachvollziehbares, aber dennoch dem Kläger zurechenbares Verhalten herbeigeführt. Zudem spricht angesichts der insoweit fehlenden Nachweise etwa durch Kündigungen seitens der Mieter vieles dafür, dass bestehende Mietverhältnisse zuvor gerade im Hinblick auf die Verkaufsabsichten des Klägers beendet oder nicht weitergeführt worden sind. Daher lässt sich hinsichtlich der Ertragsminderung auch in diesem Punkt nicht feststellen, dass der Kläger sie nicht zu vertreten hat.

Soweit es das Steuerjahr 2009 betrifft, hat zwar die J. Immobilien, wie erwähnt, unter dem 19. Oktober 2010 mitgeteilt, das Objekt sei - Anmerkung: bereits - ab Februar 2009 zur Vermietung angeboten worden. Dieses unsubstanziiert gehaltene Schreiben vermag jedoch keine hinreichenden Vermarktungsbemühungen im Hinblick auf eine Vermietung zu belegen. Zwar sind durch ein Schreiben des Maklers 12 Besichtigungstermine im Jahre 2009 nachgewiesen. Damit sind werbende Vermietungsbemühungen aber nicht dargelegt, da es sich in soweit allein um Mietinteressenten aus dem Bestand des Maklers handeln könnte. Ansonsten liegen lediglich ein Inserat in den X2. Nachrichten vom 17. November 2009 sowie eine Internetanzeige über Immobilienscout 24 vom 9. November 2009 vor. Eine weitere Internetanzeige über Immobilienscout 24 für nur eine Wohnung ist undatiert und im Hinblick auf das Vorbringen des Klägers zur Vermietungssituation umso weniger nachvollziehbar, als dort, wie erwähnt, das Erdgeschoss und das Dachgeschoss ausdrücklich als vermietet bezeichnet worden sind.

An den fehlenden hinreichenden Vermietungsbemühungen ändert auch die vom Kläger geltend gemachte Tatsache nichts, dass am Objekt selbst ein Hinweisschild angebracht war. Dies ist jedenfalls als nicht ausreichend anzusehen.

Der Kläger vermag sich schließlich auch nicht darauf zu berufen, aufgrund der Lärmbelastung von der X. Straße und der Eisenbahnlinie sei das Objekt auch bei stärkeren Vermarktungsaktivitäten nicht zu vermieten gewesen. Das ist schon durch die erfolgte Vermietung im Jahre 2010 widerlegt.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2 sowie - bezüglich der (Teil‑)Rücknahme auf § 155 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10 und 711 der Zivilprozessordnung - ZPO -.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

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