Der Bebauungsplan Nr. 41 b der Antragsgegnerin wird für unwirksam erklärt, soweit im Gebiet SO 1 geschlossene Bauweise festgesetzt worden ist.

Im Übrigen wird der Normenkontrollantrag abgelehnt.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragstellerinnen. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind erstattungsfähig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Antragstellerinnen können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der jeweils vollstreckbaren Kosten abwenden, wenn nicht die jeweiligen Kostengläubigerinnen vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird auf 15.000,-- EURO festgesetzt.

Die Antragstellerinnen wenden sich gegen den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 41 b der Gemeinde Sylt-Ost, die im Laufe des Verfahrens Teil der Antragsgegnerin (Gemeinde Sylt) geworden ist. Das Plangebiet liegt im Bereich des bisherigen Bebauungsplans Nr. 41, der dort sozialen und kulturellen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen vorsah. Tatsächlich befand sich hier ein Kinderheim, das allerdings seit mehreren Jahren nicht mehr genutzt wurde. Für die übrigen Bereiche gilt der Bebauungsplan Nr. 41 unverändert fort. Das westlich angrenzende Gebiet ist als öffentlicher Sportplatz festgesetzt, jedoch ungenutzt. Für diesen Bereich hat die Antragsgegnerin die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans (Nr. 41 c) mit dem Ziel beschlossen, dort Wohnnutzungen und einen öffentlichen Parkplatz zu ermöglichen. Das Wohnhaus der Antragstellerinnen liegt unmittelbar östlich des angefochtenen Bebauungsplans ebenfalls im Gebiet des Bebauungsplans Nr. 41, der dort ein allgemeines Wohngebiet festsetzt. Der gesamte oben beschriebene Bereich befindet sich südlich der öffentlichen Straße „…“, die parallel zum angrenzenden Wattenmeer verläuft. Der am 03. Juni 2008 ausgefertigte Bebauungsplan trifft unter anderem folgende Festsetzungen: Nördlicher Teil: SO 2 Hotel, offene Bauweise, Eingeschossigkeit, GRZ 0,18, Firsthöhe 8,50 m; mittlerer Teil: SO 1 Hotel, geschlossene Bauweise, GR= 3400 qm, Firsthöhe 10,20 m; südlicher Teil: private Grünfläche. Es handelt sich bei dem Plangebiet um ein einheitliches Flurstück (18). Das Flurstück und die Grenze des Plangebiets werden durch zwei dicht nebeneinander liegende, durch die jeweiligen Grenzpunkte verlaufende Linien gekennzeichnet. Außerhalb dieser Linien verläuft eine dicke unterbrochene Linie, die in der Erläuterung der Planzeichen ebenfalls als Grenze des räumlichen Geltungsbereichs angegeben ist. Das Plangebiet wird nach Norden durch die oben genannte Straße „…“ und nach Süden durch den „…“, die jeweils in das Plangebiet einbezogen worden sind, erschlossen. Von diesen Straßen zweigen neu zu errichtende Verkehrsflächen in das Plangebiet ab. Diese Straßen sind als „öffentliche Straßenverkehrsflächen“ ausgewiesen. An der Westseite des Plangebiets sind in der Planzeichnung Schallschutzmaßnahmen vorgesehen. Nach den textlichen Festsetzungen soll das Sondergebiet 1 der Unterbringung eines größeren Beherbergungsbetriebes und der damit im Zusammenhang stehenden touristischen Infrastruktur dienen. Zulässig ist danach unter anderem ein Beherbergungsbetrieb – Hotel – mit maximal 50 Einheiten. Im Sondergebiet 2 sollen Hotel-Appartementgebäude errichtet werden, die dem Hotelbetrieb funktional zugeordnet sind. In diesem Bereich sind 6 Appartementgebäude mit insgesamt 40 Einheiten zulässig. In den textlichen Festsetzungen heißt es des Weiteren unter anderem:

„II. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und 2. Abschnitt BauNVO)

…

3. Innerhalb des Geltungsbereichs werden die überbaubaren Grundstückflächen durch Baugrenzen festgesetzt. Anlagen gemäß § 19 Abs. 4, Punkt 1 – 3 BauNVO können auch außerhalb der festgesetzten überbauenden Grundstücksfläche angeordnet werden. Dies gilt im Besonderen für Zufahrten und Rampen von Tiefgaragen und den damit verbundenen unterbauten Grundstücksflächen.

4. Innerhalb des Gebietes SO 1 darf das Maß der baulichen Nutzung durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird gemäß § 19 Abs. 2 Abs. 4 BauNVO um maximal 80% überschritten werden.

5. Innerhalb des Sondergebiets Hotel ist eine Überschreitung von Baugrenzen durch untergeordnete Bauteile insbesondere durch Vordächer, Terrassen, Eingangstreppen und Rampen gemäß § 23 Abs. 3, S. 3 BauNVO zulässig.

….

IV. Flächen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinrichtungen

1. In den in der Planzeichnung als Grünfläche mit Nutzungsbeschränkungen oder Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinrichtungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes mit der Zweckbestimmung Lärmschutzeinrichtung festgesetzten Flächen, ist eine Lärmschutzwand nach Maßgabe des Schallgutachtens vorzusehen.

…“

Der Bebauungsplan wurde am 03. Juni 2008 von dem stellvertretenden ehrenamtlichen Bürgermeister … ausgefertigt. Nach seiner Wahl in den Deutschen Bundestag hatte der bisherige hauptamtliche Bürgermeister … sein Amt bereits im Herbst 2005 niedergelegt. Mit Verfügung vom 08. Februar 2006 hatte das Innenministerium der Gemeinde Sylt-Ost eine Ausnahmegenehmigung gemäß § 135 a GO erteilt. Die Gemeinde Sylt-Ost wurde dadurch von der in den §§ 57, 57 a geregelten Verpflichtung befreit, die Wahl einer Bürgermeisterin oder eines Bürgermeisters durchzuführen. Die Ausnahmegenehmigung wurde bis zum 01. April 2007 befristet. Mit weiterem Bescheid vom 25. September 2007 hatte das Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein der Gemeinde Sylt-Ost auf deren Antrag eine Ausnahme von der Verpflichtung zur hauptamtlichen Verwaltung gemäß § 48 Abs. 1 S. 3 GO gewährt. Die Ausnahmeregelung war befristet bis zum Amtseintritt einer hauptamtlichen Bürgermeisterin oder eines hauptamtlichen Bürgermeisters.

Der Planentwurf wurde in der Zeit vom 08. Januar 2007 bis zum 09. Februar 2007 öffentlich ausgelegt. Die darin vorgesehenen planerischen Festsetzungen entsprechen im Wesentlichen denjenigen des ausgefertigten Bebauungsplans. Geringfügige Abweichungen betreffen die Kennzeichnung der Grenze des Plangebiets, die Lärmschutzwand an der westlichen Plangrenze, die Kennzeichnung einer Verkehrsfläche an der östlichen Seite des Plangebiets, die im Entwurf als private Grünfläche ausgewiesen ist, und die Erläuterung der Planzeichen. Die im ausgefertigten Bebauungsplan als „öffentliche Straßenverkehrsfläche“ gekennzeichneten Bereiche sind in dem ausgelegten Planentwurf als „Straßenverkehrsfläche“ gekennzeichnet. In den textlichen Festsetzungen finden sich Unterschiede in der Nummerierung der Gliederungspunkte und in der Bezeichnung einer Vorschrift des Landesnaturschutzgesetzes.

Der Bebauungsplan wurde am 29. März 2007 als Satzung beschlossen. Den Sitzungsvorlagen der Gemeindevertreter wurden u. a. die ausgelegten Planentwürfe, die – wie oben erwähnt – nicht in allen Details identisch mit der ausgefertigten Fassung sind, beigefügt. In Hinblick auf einen bereits gestellten Bauantrag und von der Baugenehmigungsbehörde geäußerte Bedenken, ob die Voraussetzungen des § 33 BauGB vorlägen, bestätigte die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin den Satzungsbeschluss am 13. März 2008. Auch den Sitzungsvorlagen zu diesem Beschluss lagen die ausgelegten Planentwürfe zu Grunde. Der Bebauungsplan trat am 05. Juni 2008 in Kraft.

Im Laufe des Planungsverfahrens wurden eine verkehrstechnische Stellungnahme vom 12. November 2006 sowie zwei Schallgutachten der Schallschutz Nord GmbH vom 31. Mai 2006 (Gewerbelärm) sowie vom 10. Juni 2006 (Straßenverkehrslärm) eingeholt. Die Schallgutachten sind nicht Gegenstand der dem Gericht übersandten Planungsvorgänge. Sie wurden nicht öffentlich ausgelegt. Die Antragsgegnerin hat diese Unterlagen dem Gericht auf Aufforderung erst anlässlich des Ortstermins am 07. Juli 2009 überreicht.

Bereits am 29. Dezember 2006 hatte die Gemeinde Sylt-Ost, vertreten durch den 1. stellvertretenden Bürgermeister …, mit der Beigeladenen (Vorhabenträger) einen notariellen städtebaulichen Vertrag mit dem Ziel geschlossen, im Plangebiet das im Bebauungsplan vorgesehene Vorhaben zu verwirklichen.

In dem städtebaulichen Vertrag heißt es unter anderem:

§ 1 Gegenstand des Vertrages

(1) Gegenstand des Vertrages ist die Errichtung und die Realisierung von 50 Hotelzimmereinheiten sowie 40 Hotelappartementeinheiten auf dem nördlichen Grundstücksteil … Außerdem sollen eine öffentliche Erschließung zwischen den Straßen „Am Tipkenhoog“ und „Ingiwai“ sowie die Herstellung von öffentlichen Stellplätzen erfolgen.

(2) Die Umsetzung dieser städtebaulichen Entwicklung soll durch einen Vorhaben- und Erschließungsplan (nach § 12 BauGB) erfolgen. …

§ 2 Bestandteile des Vertrages

(1) Bestandteile dieses Vertrages sind

a) der Lageplan mit den Grenzen des Plangebietes sowie die Flurkarte (Anlage 3),

…

§ 3 Durchführungsverpflichtung

(1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, zur Entwicklung und Durchführung des Vorhabens nach § 1 im Plangebiet nach den Regelungen dieses Vertrages.

…

…

§ 4 Leistungen des Vorhabenträgers

(1) Der Vorhabenträger übernimmt auf seine Kosten sämtliche Planungsleistungen, die erforderlich sind, um im Zuge der in § 1 benannten notwendigen Änderung den Bebauungsplan, Flächennutzungsplan sowie den Landschafts- und Grünordnungsplan zu entwickeln. …

(2) Wie in dem als

Anlage 6

beigefügten Lageplan dargestellt wird auf dem Grundstück (Flurstück 18) von der Gemeinde eine Erschließungsstraße hergestellt. Der Ausbauzustand ergibt sich aus der als

Anlage 7

beigefügten Baubeschreibung (vorläufige Entwurfplanung). Der Vorhabenträger stimmt dieser Baumaßnahme zu und räumt der Gemeinde den hierfür erforderlichen Besitz an dem Grundstücksteil ein. Der Vorhabenträger ist verpflichtet, die im Planentwurf vorgesehene Erschließungsstraße nach Vermessung grundbuchmäßig abzuteilen und das neu anzulegende Grundstück ohne Erhebung eines Kaufpreises an die Gemeinde Sylt-Ost zu übertragen.

Die Gemeinde erhebt als Gegenleistung für den kostenlosen Grunderwerb der Straßenparzelle und die damit verbundene Möglichkeit zur Optimierung des Verkehrsflusses keine Erschließungskosten (§ 135 Abs. 5 BauGB). Die Herstellung der geplanten 90 Stellplätze ist nicht Bestandteil der Durchführungsverpflichtung durch den Vorhabenträger, die Herstellung erfolgt vielmehr durch die Gemeinde Sylt-Ost.

…

§ 7 Leistungen der Gemeinde Sylt-Ost

…

(2) Die Gemeinde Sylt-Ost ist verpflichtet die in § 2 Abs. 1 Buchst. c näher beschriebene Erschließungsstraße in eigener Verantwortung entsprechend der als Anlage 3 beigefügten Baubeschreibung herzustellen. …

…

(4) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die Straßenfläche nach Wirksamwerden des Bebauungsplanes oder nach Erteilung der Baugenehmigung für das Hotel kostenfrei in das Eigentum der Gemeinde zu übertragen (§ 315 BGB). Die Gemeinde wird die Straßenfläche dem öffentlichen Verkehr widmen und Nutzungsbeschränkungen, die dem Hotelbetrieb schaden würden, auf Dauer unterlassen. …

§ 12 Vertragskosten

…

Die Vertragsparteien geben den Wert dieses Vertrages im Kosteninteresse mit … EURO an.

…“

Der von der Gemeindevertretung am 28. Dezember 2006 beschlossene Vertragsentwurf weicht zum Teil von dem geschlossenen Vertrag ab. So war in § 13 Abs. 3 des Vertragsentwurfs neben den in § 13 vertraglich vereinbarten Rücktrittrechten ein weiteres Rücktrittsrecht für die Gemeinde für den Fall vorgesehen, dass sie nicht zu einem bestimmten (im Vertragsentwurf offen gelassenen) Datum Eigentümerin der westlich des Plangebiets liegenden Flächen, die für die Herstellung von Parkplätzen und die Begründung von Erbbaurechtsgrundstücken vorgesehen waren, werde. Dieses Rücktrittsrecht wurde nicht Gegenstand des Vertrages. Die in § 12 des Vertrages getroffene Bestimmung über den Vertragswert fehlt in dem von der Gemeindevertretung beschlossenen Vertragsentwurf.

Die Antragstellerinnen haben am 10. September 2008 einen Normenkontrollantrag gestellt. Sie halten den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 41 b für unwirksam und tragen zur Begründung vor:

Der Bebauungsplan sei nicht ordnungsgemäß ausgefertigt worden, denn er sei nicht von einem Bürgermeister oder einem Stellvertreter wirksam unterzeichnet worden. Herr … hätte nicht unterschreiben dürfen. Gemäß § 57 a Abs. 1 GO müsse ein Bürgermeister spätestens 6 Monate, nachdem die Stelle wegen der Niederlegung des Amtes freigeworden sei, gewählt werden. Gemäß § 57 e GO gelte zwar ein Ausscheiden des Bürgermeisters bis zum Beginn der Amtszeit des Nachfolgers als Verhinderung, so dass bis dahin der stellvertretende Bürgermeister als Vertreter fungieren dürfe. Nach der strikten Regelung über die Frist für die Abhaltung der Neuwahl müsse die Amtszeit des Nachfolgers jedoch 6 Monate nach Beendigung der Amtszeit des vorherigen Bürgermeisters beginnen. Ein Hinausschieben der neuen Amtszeit um mehr als 2 Jahre sei mit der Reglung des § 57 a Abs. 1 GO unvereinbar. Wenn die Antragsgegnerin den nach der Gemeindeordnung zwingend vorgesehenen Beginn der Amtszeit des Nachfolgers dadurch rechtswidrig verhindere, dass sie die Wahl nicht innerhalb von 6 Monaten veranstalte, liege keine Verhinderung mehr im Sinne von § 57 e GO vor. Die Vertretung des verhinderten Bürgermeisters erhalte unter diesen Umständen die Funktion eines Ersatzes. Als Ersatz dürfe ein stellvertretender Bürgermeister jedoch nur dann auftreten, wenn dafür eine Ausnahmegenehmigung gemäß § 48 Abs. 1 oder § 135 a GO erteilt worden sei. Da die Voraussetzungen dieser Vorschriften nicht vorgelegen hätten, hätte die Ausnahmegenehmigung nicht wirksam erteilt werden dürfen. Eine wirksame Ausfertigung wäre nur durch einen Beauftragten nach § 127 GO möglich gewesen.

Der ausgefertigte und bekanntgemachte Bebauungsplan sei von der Antragsgegnerin auch nicht beschlossen worden. Es bestünden inhaltliche Differenzen zwischen dem beschlossenen und dem bekanntgemachten Bebauungsplan. Ausweislich der Verfahrensunterlagen, die Gegenstand der Abwägung durch die Mitglieder der Gemeindevertretung gewesen seien, seien im Bebauungsplan „Straßenverkehrsflächen“ festgesetzt worden. Im bekanntgemachten Bebauungsplan seien diese Bereiche aber als „öffentliche Straßenverkehrsflächen“ bezeichnet worden. Dass die Straßenverkehrsflächen diese Eigenschaft besitzen sollten, sei von den Gemeindevertretern nicht abgewogen und beschlossen worden. Ein weiterer Fehler resultiere daraus, dass der Geltungsbereich des Bebauungsplans in den Planentwürfen und den Verfahrensunterlagen, die Gegenstand der Abwägung gewesen seien, nicht auf den Flurstücksgrenzen verliefen, sondern daneben. Deshalb fielen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans auch die Randstreifen der angrenzenden Grundstücke, so auch einen Teil des Grundstücks der Antragstellerinnen. Differenzen bestünden auch in Bezug auf den Lärmschirm. Die Planzeichnungen seien sehr ungenau, so dass eine exakte Ausdehnung des Schirmes nicht nachvollziehbar sei. Jedenfalls trete eine Differenz zwischen der Planzeichnung, die den Gemeindevertretern vorgelegen habe, und der ausgefertigten und bekanntgemachten Planzeichnung auf. Diese Differenz liege nicht im Zentimeterbereich, sondern sei sicherlich nicht weniger als 10 m groß. Schließlich fänden sich auch Unterschiede in den textlichen Festsetzungen unter Nr. IV.3 des Entwurfes und V. des ausgefertigten Bebauungsplans. Nr. II.3 des ausgefertigten Bebauungsplans fehle in den Entwürfen.

Auch die Abwägung sei fehlerhaft. Die Festsetzungen im Bereich SO 2 genügten nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die Abstände, die die Gebäude voneinander zu wahren hätten, weil sie mit einer weichen Bedachung zu versehen seien. Unter Beachtung der bauordnungsrechtlich zwingenden Vorgaben sei das Vorhaben nicht zu verwirklichen. Bei der Errichtung der Gebäude müssten diese in ihren Ausmaßen so reduziert werden, dass es nicht mehr möglich sei, in den Appartementgebäuden insgesamt 40 Appartement / Zimmereinheiten unterzubringen. Auch Belange des Lärmschutzes seien nicht ordnungsgemäß abgewogen. In dem Umweltbericht, der Bestandteil der Begründung des Bebauungsplans sei, sei angegeben, dass auf einer Fläche von ca.
2000 qm in den Innenhöfen Terrassen mit 140 Außensitzplätzen entstehen sollten. Lärmschutzmaßnahmen für den Betrieb der Außengastronomie seien danach in der Zeit zwischen 22.00 und 23.00 Uhr erforderlich. Weshalb sie danach nicht mehr erforderlich sein sollten, erschließe sich nicht. Unerklärlich sei auch, weshalb ein Schallschirm nur nach Westen, nicht aber nach Osten vorgesehen sei. Abwägungsfehlerhaft sei es auch, dass das Schallgutachten nicht zu den Aufstellungsunterlagen gehört habe. Die textliche Festsetzung II.5. (gemeint ist offenbar II.4. der ausgefertigten Fassung) sei unzulässig. Zum einen sei nur eine Überschreitung bis zu 50% zulässig, nicht aber bis zu 80%. Vor allem wende sich die Regelung des § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO an den Bauherrn und die Bauaufsichtsbehörde, nicht aber an die planende Gemeinde. Die planende Gemeinde dürfe nur eine Festsetzung nach § 19 Abs. 4 S. 3 BauNVO treffen. Eine solche Regelung dürfe nur aus städtebaulichen Gründen und unter Wahrung des Schutzzweckes des § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO geschehen. Derartige Gründe und Abwägungen fänden sich in den Planunterlagen nicht. Die Festsetzung der geschlossenen Bauweise für das Gebiet SO 1 sei fehlerhaft. Dies folge bereits daraus, dass in dem Gebiet Baugrenzen zu den Nachbargrundstücken vorgesehen seien. Der Bebauungsplan verstoße gegen § 1 a Abs. 3 BauGB. Der Ausgleich für die zusätzliche Versiegelung des Bodens sei nicht im Bebauungsplan festgesetzt und auch nicht anderweitig sichergestellt worden. Die Verfügungsbefugnis des Vorhabenträgers über die erforderlichen Ausgleichsflächen sei nicht sichergestellt. Dies gelte insbesondere für die Ersatzwaldflächen, die als Ausgleich für die Beseitigung des Nadelwaldbestandes benötigt würden.

Schließlich verstoße der Bebauungsplan auch gegen § 12 BauGB. Einen Vorhabenträger, der bereit und in der Lage sei, auf Grundlage eines mit der Antragsgegnerin abgestimmten Planes das Vorhaben und die Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen, gebe es nicht. Es habe sich kein Vorhabenträger zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet.

Der Durchführungsvertrag sei nicht ordnungsgemäß beurkundet worden. Eine ordnungsgemäße Beurkundung erfordere, dass Anlagen, auf die ein beurkundungsbedürftiges Dokument Bezug nehme, ihrerseits beurkundet würden. Dies gelte insbesondere für Pläne, Baubeschreibungen etc.. Aus den vorgelegten Unterlagen ergebe sich nicht, dass die Anlagen zum Durchführungsvertrag beurkundet worden seien. Dies gelte insbesondere für die in § 7 Abs. 2 des Durchführungsvertrages in Bezug genommenen Baubeschreibungen. Die dort genannte Anlage 3 sei keine Baubeschreibung, sondern eine Flurkarte. Dies ergebe sich auch aus § 2 Abs. 1 a des Vertrages. Mithin sei davon auszugehen, dass die in § 7 Abs. 2 als Anlage 3 erwähnte Baubeschreibung, gleichgültig, ob selber beurkundet oder nicht, dem Vertrag nicht beigefügt worden sei. Damit stehe fest, dass die dem beurkundenden Notar vorgelegten Urkunden und Anlagen nicht vollständig gewesen seien. Dies führe wegen Verstoßes gegen § 311 b BGB zur Nichtigkeit des Durchführungsvertrages. Solle mit der in § 7 Abs. 2 genannten „Anlage 3“ die „Anlage 7“ gemeint gewesen sein, so sei diese jedenfalls nicht beurkundet worden. Es sei auch nicht ersichtlich, dass die Anlage 3 oder die Anlage 7 den Gemeindevertretern vorgelegen habe, als diese über den Bebauungsplan entschieden und abgestimmt hätten. Insoweit sei der Vertrag nicht so geschlossen und beurkundet worden, wie er beschlossen worden sei. Unterschiede zwischen der beschlossenen und der beurkundeten Fassung des Vertrages bestünden auch hinsichtlich der Regelungen des § 12 Abs. 2 des Durchführungsvertrages und der in § 13 vereinbarten Rücktrittsrechte der Gemeinde.

Die Antragstellerinnen beantragen,

den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 41 b der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin hat keinen Antrag gestellt. Sie hält den Normenkontrollantrag für unbegründet. Der Bebauungsplan sei ordnungsgemäß durch den 1. Stellvertreter des Bürgermeisters, Herrn …, ausgefertigt worden. Die Zulässigkeit der Überschreitung der Frist sei vom Innenministerium des Landes Schleswig-Holstein ausdrücklich für zulässig erklärt worden. Die Festsetzung der geschlossenen Bauweise sei in der Tat inhaltslos. Diese Festsetzung habe für die Antragstellerinnen keine benachteiligende Wirkung, weil der Bebauungsplan Bauflächen festsetze. Die Gemeinde werde diese Festsetzung überdenken und voraussichtlich durch einen planändernden Beschluss streichen. Falsch sei die Behauptung, dass die ausgefertigte Fassung des Bebauungsplans Nr. 41 b nicht von der Gemeindevertretung beschlossen worden sei. Die von den Antragstellerinnen gerügten inhaltlichen Differenzen bestünden in Wirklichkeit nicht. Tatsächlich habe die Gemeindevertretung beschlossen, dass es sich bei der Straßenverkehrsfläche um eine öffentliche Verkehrsfläche handele. Dies ergebe sich aus der Begründung des Bebauungsplans. Die Bebauungsplangrenze sei eindeutig im Bebauungsplan festgesetzt. Die Lärmschutzeinrichtung sei in der Tat etwas nach Norden vergrößert worden. Dies diene dem Vorteil der westlich anliegenden, künftigen Baugrundstücke. Ein Verstoß gegen materielles Planungsrecht sei hier nicht erkennbar. Es werde bestritten, dass im Bereich SO 2 die erforderlichen Grenzabstände nicht eingehalten werden könnten. Im Übrigen sei die Beigeladene nicht gezwungen, das höchstzulässige Maß an baulicher Nutzung zu verwirklichen. Es handele sich insoweit um eine Angebotsplanung. Sollten sich bauordnungsrechtliche Probleme ergeben, so könne der Bauherr durch eine Reduzierung der Baukörper die Abstandsflächen faktisch vergrößern und so dem Bauordnungsrecht Genüge tun. Es sei nicht Aufgabe des Bebauungsplanes, bauordnungsrechtliche Vorgaben in aller Feinheit zu berücksichtigen. Entgegen der Auffassung der Antragstellerinnen sei es nicht erforderlich, an der Ostgrenze Lärmschutzmaßnahmen zu ergreifen. Die Regelung zu § 19 Abs. 4 BauNVO sei nicht zu beanstanden. Der erforderliche Ausgleich sei ausreichend abgesichert. Die Verfügbarkeit der zu entsiegelnden Flächen auf dem Flugplatz Tinnum sei durch eine entsprechende Beschlussfassung in der Zwecksverbandsversammlung sichergestellt. Die Antragsgegnerin nimmt insoweit auf Protokollauszüge zu Beschlüssen vom 21. Juli 2005 sowie vom 20. Februar 2007 Bezug. Die Gemeinde Sylt-Ost sei mit 45,5% am Zweckverband beteiligt. Die Beteiligung ihrer Rechtsnachfolgerin, der Gemeinde Sylt, betrage 93%.

Die Beigeladene beantragt,

den Normenkontrollantrag abzulehnen.

Sie hält den Normenkontrollantrag für unbegründet.

Am 20. Juli 2009 hat die jetzt zuständige Forstbehörde Nord auf Anfrage des Berichterstatters mitgeteilt, dass die Nebenbestimmungen zu der vom Forstamt Nordfriesland am 11. Mai 2006 erteilten Waldumwandlungsgenehmigung bereits realisiert worden seien. Die Ersatzaufforstung sei durchgeführt worden. Für das Vorhaben sind zwischenzeitlich Baugenehmigungen erteilt worden, die die Antragstellerinnen angefochten haben. Im Gebiet SO 1 sind nicht - wie im Vertrag vorgesehen - 40 Apartments, sondern lediglich 32 Apartments genehmigt worden. Diese Genehmigung entspricht dem Bauantrag der Beigeladenen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die Planungsvorgänge der Antragsgegnerin Bezug genommen.

Der Normenkontrollantrag ist zulässig. Die Antragstellerinnen sind insbesondere antragsbefugt (§ 47 Abs. 2 S. 1 VwGO), denn durch die Planung eines derart großen Vorhabens, wie es hier vorgesehen ist, werden abwägungsbeachtliche Belange der Antragstellerinnen, die Eigentümerinnen eines unmittelbar benachbarten Wohngrundstücks sind, betroffen. Da die Antragsgegnerin und die Beigeladene die Zulässigkeit des Normenkontrollantrages nicht mehr in Zweifel ziehen - auch die Beigeladene hat die Zulässigkeit des Antrages in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich zugestanden -, sieht der Senat insoweit von weiteren Ausführungen ab.

Der Normenkontrollantrag ist aber im Wesentlichen unbegründet, denn der Bebauungsplan leidet nicht an beachtlichen Fehlern, die zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans führen. Beachtlich fehlerhaft ist nur die Festsetzung der geschlossenen Bauweise im Bereich SO 1. Diese Festsetzung hat der Senat für unwirksam erklärt.

1) Die besonderen Voraussetzungen für einen sogenannten vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB liegen vor. Insbesondere hat die Antragsgegnerin vor dem Satzungsbeschluss einen wirksamen Durchführungsvertrag mit der Beigeladenen geschlossen. Die Beigeladene ist die Vorhabenträgerin. Diese hat sich im Vertrag vom 29. Dezember 2006 zur Durchführung des Vorhabens (§ 3 Abs. 1) und Tragung der Planungskosten verpflichtet (§ 4 Abs. 1). Die Regelung in § 4 Abs. 2 (Eigentumsübertragung der Fläche für Erschließungsstraße von Vorhabenträgerin an die Gemeinde, Herstellung der Straße durch die Gemeinde, keine Erschließungskosten) ist nicht zu beanstanden, denn durch die kostenlose Grundstücksübertragung auf die Antragsgegnerin und die Übernahme der Planungskosten trägt die Beigeladene einen erheblichen Teil der Erschließungskosten. § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB setzt nicht voraus, dass die Vorhabenträgerin diese Kosten allein trägt. Die Auffassung der Antragstellerinnen, dass der Vertrag nicht ordnungsgemäß beurkundet worden sei, trifft nicht zu. Richtig ist zwar, dass der Vertrag gemäß § 311 b BGB notariell zu beurkunden war, weil darin auch eine Grundstücksveräußerung vereinbart wird (§ 4 Abs. 2). Eine solche Beurkundung ist aber auch geschehen. Entgegen der Auffassung der Antragstellerinnen war Gegenstand der Beurkundung auch die Baubeschreibung. Dass die Bezugnahme auf die Baubeschreibung in § 7 Abs. 2 („Anlage 3“) tatsächlich die „Anlage 7“ meint, ist eindeutig, denn nur diese Anlage beinhaltet eine Baubeschreibung. Dies wird auch durch § 4 bestätigt, in dem zutreffend auf die Baubeschreibung in Anlage 7 Bezug genommen wird. Da die Niederschrift auf die Erklärungen in dieser Anlage verweist und die Anlage der Niederschrift beigefügt ist (§ 9 Abs. 1 S. 2 BeurkG), gilt die Vermutung des § 13 Abs. 1 S. 3 BeurkG auch insoweit (BGH Urt. v. 28.01.1994 – V ZR 131/92, NJW 1994, 1288).

Der stellvertretende Bürgermeister … war auch befugt, den Vertrag zu unterschreiben. In seiner Eigenschaft als stellvertretender Bürgermeister war er damals gesetzlicher Vertreter der Gemeinde Sylt-Ost (§§ 56 Abs. 1, 57 e Abs. 1 S. 2 GO). Die Auffassung der Antragstellerinnen, der stellvertretende Bürgermeister … sei nach Ablauf der 6-Monats-Frist (§ 57 a Abs. 1 S. 3 GO) nicht befugt gewesen, den Bürgermeister zu vertreten, trifft nicht zu. Die Gemeindeordnung sieht eine solche zeitliche Begrenzung der Vertretungsbefugnis nur für ehrenamtliche Bürgermeister vor (§ 52 a Abs. 1 S. 3 i.V.m. § 33 Abs. 1 S. 5 GO), nicht aber für hauptamtliche Bürgermeister, um deren Vertretung es hier geht (vgl. dazu bereits Beschluss des Senats v. 04.05.2009 – 1 MR 1/09 im vorläufigen Rechtsschutzverfahren). Im Hinblick auf die Kritik der Antragstellerinnen an der langen Vakanz des Amtes des hauptamtlichen Bürgermeisters, sei darauf hingewiesen, dass die Vertretungsbefugnis des stellvertretenden Bürgermeisters, nach dem Ausscheiden des Bürgermeisters, auch dann fortbesteht, wenn die Bestellung des neuen hauptamtlichen Bürgermeisters sich über die üblichen Wahlzeiten hinaus verzögert, denn durch § 57 e Abs. 1 S. 3 GO soll sichergestellt werden, dass hauptamtlich verwaltete Gemeinden auch in solchen Fällen handlungsfähig bleiben. Aufgrund des bereits damals geplanten Zusammenschlusses des Gemeinde Sylt-Ost mit der Stadt Westerland und anderen Gemeinden erscheint der vom Innenministerium gebilligte Aufschub der Wahl eines hauptamtlichen Bürgermeisters auch durchaus plausibel und keineswegs missbräuchlich. Durch die Verfügung des Innenministeriums vom 25. September 2007, mit der der Gemeinde Sylt-Ost eine Ausnahme von der Verpflichtung zur hauptamtlichen Verwaltung gemäß § 48 Abs. 1 S. 3 GO bis zum Amtsantritt einer hauptamtlichen Bürgermeisterin oder eines hauptamtlichen Bürgermeisters nach der Wahl am 25. Mai 2008 erteilt worden ist, ist auch nicht etwa die Vertretungsregelung für ehrenamtliche Bürgermeister (§ 53 a Abs. 1 GO) anwendbar geworden. Zweck dieser Regelung war es ausschließlich, die tatsächlich ehrenamtliche Leitung der Gemeinde durch den stellvertretenden Bürgermeister … weiter zu ermöglichen. Dieser sollte weiterhin den eigentlich zuständigen hauptamtlichen Bürgermeister vertreten. § 57 e GO blieb deshalb die maßgebliche Vertretungsregelung für Vakanz des hauptamtlichen Bürgermeisters.

Dass der am 29. Dezember 2006 geschlossene Vertrag in § 12 und § 13 zum Teil von dem von der Gemeindevertretung beschlossenen Vertragsentwurf abweicht, ist für die Wirksamkeit des Vertrages unerheblich. Als gesetzlicher Vertreter der Gemeinde (§ 56 Abs. 1 GO) war der stellvertretende Bürgermeister im Außenverhältnis unbeschränkt vertretungsbefugt und konnte deshalb wirksam einen Vertrag schließen, der in den oben genannten Punkten von dem Entwurf abweicht. Ob er im Innenverhältnis hierzu befugt war, oder ob die Gemeindevertretung die Änderungen nachträglich ausdrücklich oder konkludent durch Fortführung des Verfahrens über die Aufstellung des Bebauungsplans genehmigt hat, kann deshalb dahingestellt werden (vgl. zur Abweichung des Bürgermeisters von der innergemeindlichen Willensbildung: Lütje, Gemeindeordnung, Kommentar, Loseblatt, in: Praxis der Gemeindeverwaltung, Bd. B 1, Gemeindeordnung § 56 Rn. 7 ff). Da die Gemeinde die in § 13 Abs. 3 des Vertragsentwurfs erwähnte Fläche zwischenzeitlich erworben hat – so der von den Antragstellerinnen nicht in Zweifel gezogene Vortrag der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung –, hat sich das dort vorgesehene Rücktrittsrecht auch erledigt.

2) Der Bebauungsplan leidet nicht an erheblichen Verfahrensfehlern.

Der Bebauungsplan ist ordnungsgemäß ausgefertigt worden. Wie bereits oben ausgeführt, war Herr … während der Vakanz des Bürgermeisteramtes stellvertretender Bürgermeister der Gemeinde Sylt-Ost und befugt, für diese Amtshandlungen des Bürgermeisters, darunter fällt auch die Ausfertigung des Bebauungsplans, vorzunehmen.

Die im ausgefertigten Bebauungsplan geregelten Festsetzungen sind auch von der Gemeindevertretung beschlossen worden. Dabei unterstellt der Senat die Behauptung der Antragstellerinnen als wahr, dass Gegenstand des Satzungsbeschlusses der ausgelegte Entwurf des Bebauungsplans war, und nicht die redaktionelle Fassung und äußere Form, wie sie später ausgefertigt wurde. Die planerischen Festsetzungen sind bei sachgerechter Auslegung in der ausgelegten und in der ausgefertigten Fassung identisch. Soweit der ausgefertigte Plan einige geringfügige Änderungen beinhaltet, handelt es sich lediglich um redaktionelle Änderungen bzw. Berichtigungen des ursprünglichen Planentwurfs.

Die ausgefertigte Fassung des Bebauungsplans gibt die Plangrenze durch die beiden eng nebeneinander liegenden schmalen, jeweils durch die die Flurstücksgrenzen kennzeichnenden Kreise verlaufenden Linien exakt wieder. Die Plangrenzen sind deshalb nach Osten und Westen mit den Flurstücksgrenzen identisch (vgl. dazu bereits Beschluss des Senats vom 04.05.2009 – 1 MR 1/09 zum vorläufigen Rechtsschutzverfahren). Im Norden und Süden sind die jeweiligen Straßen in das Plangebiet einbezogen worden. Zu Recht weisen die Antragstellerinnen zwar darauf hin, dass die ausgelegten Planentwürfe diese Plangrenzen nicht so exakt wiedergeben, wie dies bei der ausgefertigten Fassung der Fall ist. Selbst bei schlichter Betrachtung der Planzeichnung ohne Kenntnis der Planbegründung und des städtebaulichen Vertrages drängt es sich jedoch auf, dass die östlich und westlich an das Flurstück … angrenzenden Flächen nicht Gegenstand des Bebauungsplans werden sollten. Angesichts der Überplanung eines derart großen einheitlichen Flurstücks liegt es auf der Hand, dass die parallelen Linien, die die Plangrenze und die Flurstücksgrenze kennzeichnen, einheitlich auf der Flurstücksgrenze verlaufen sollen. Irgendwelche geografischen oder sonstigen Gesichtspunkte, die die jeweilige Einbeziehung eines schmalen Streifens der benachbarten Grundstücke rechtfertigen könnten, sind nicht ansatzweise erkennbar und von den Antragstellerinnen auch nicht vorgetragen worden. Für die mit dem gesamten Sachzusammenhang, insbesondere der Planbegründung, vertraute Gemeindevertretung war zweifelsfrei klar, dass nur das sogenannte „…“ (Flurstück …) überplant werden sollte. Bei dieser Sachlage war der Bürgermeister befugt, die Grenzen des Plangebiets in der ausgefertigten Fassung so zu konkretisieren, wie es hier geschehen ist.

Ähnliches gilt für die Kennzeichnung der Verkehrsflächen. Dies betrifft zunächst die in den Plan einbezogenen Straßen „Am Tipkenhoog“ und „Ingiwai“. Hierbei handelt es sich – dies muss jedem Gemeindevertreter bekannt gewesen sein – um öffentliche Verkehrsflächen. Auch dass die Verkehrsfläche zwischen dem „Ingiwai“ und der Straße „Am Tipkenhoog“ eine öffentliche Verkehrsfläche werden sollte, lag für jedermann, der sich mit dem Planungsvorgängen näher befasst hat, auf der Hand. Die Antragsgegnerin bezweckte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses, auf dem nördlichen Teil der westlich angrenzenden Fläche einen öffentlichen Parkplatz einzurichten und diesen über die neu vorgesehene öffentliche Verkehrsfläche zu erschließen. Deshalb ist im Durchführungsvertrag auch die Übertragung dieser Grundstücksflächen auf die Gemeinde geregelt. Bei dieser Sachlage ist es offensichtlich, dass sowohl die bisherigen öffentlichen Straßen weiter als solche betrieben werden sollten und dass auch die neu geplanten Verkehrsflächen an der westlichen Grenze des Plangebiets als öffentliche Straßen eingerichtet und entsprechend auch im Bebauungsplan ausgewiesen werden sollten. Deshalb war der Bürgermeister befugt, die im ausgelegten Plan fehlenden Punkte, die die Öffentlichkeit der Verkehrsfläche darstellen, im ausgefertigten Plan zu ergänzen.

Fehlerhaft ist allerdings die Kennzeichnung einer öffentlichen Verkehrsfläche an der östlichen Grenze des Plangebiets im ausgefertigten Plan. Diesbezüglich war im ausgelegten Planentwurf eine Grünfläche vorgesehen. Dies entspricht auch dem eindeutigen Willen der Gemeindevertretung. Eine Verkehrsfläche war in diesem Bereich niemals vorgesehen. Es handelt sich dabei in der Ausfertigung um einen offensichtlichen Fehler, den die Antragsgegnerin auch eingeräumt hat. Diesen Fehler hat die Antragsgegnerin zu berichtigen. Berichtigungen sind auch bei Rechtsnormen allgemein anerkannt, in Gesetz- und Verordnungsblättern häufig aufzufinden und in Fällen offenbarer Unrichtigkeiten zulässig (vgl. Senat, Urt. 26. Mai 2009 -1 KN 22/08, OVG A-Stadt, Beschl. v. 12.09.2008, 1 B 391/08, NordÖR 2008, 537 [Ls. 3]).

Auch die im ausgefertigten Bebauungsplan gekennzeichneten Lärmschutzeinrichtungen entsprechen denjenigen des ausgelegten Planes. Der ausgefertigte Bebauungsplan weist von Süden nach Norden zunächst eine ca. 15 m breite Fläche für Nutzungsbeschränkungen oder Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen (hier: Lärmschutzeinrichtung) im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes aus. Im südlichen Teilbereich (vom Ingiwai bis ca. 75 m nach Norden) ist auf dieser Fläche eine geschützte Hecke gemäß § 25 Abs. 3 LNatSchG vorgesehen. Im weiteren Verlauf (ca. 15 m nach Norden) sind in dem zum Lärmschutz vorgesehenen Bereich keine Lärmschutzvorrichtungen festgesetzt. Danach ist eine ca. 62 m lange und 3 m hohe Lärmschutzwand vorgesehen. Die im ausgelegten Planentwurf vorgesehenen Lärmschutzeinrichtungen weichen hiervon nur unwesentlich ab. Angesichts des Maßstabes des Panzeichnung
(1 : 1.000) lassen, lassen sich die Unterschiede kaum messen. Feststellbar ist jedoch, dass die Lärmschutzwand – bei im Übrigen gleichen Ausmaßen – im ausgefertigten Bebauungsplan um wenige Meter nach Norden verschoben worden ist. Diese geringfügige redaktionelle Änderung der zeichnerischen Darstellung dient ausschließlich dem besseren Schutz der westlich anliegenden künftigen Baugrundstücke (vgl. Schriftsatz der Antragsgegnerin v. 05.12.2008, Bl. 58 der Akte); sie entspricht zweifelsfrei dem Willen der Gemeindevertretung und belastet niemanden.

Bei der Änderung der Nummerierung der textlichen Festsetzungen in der ausgefertigten Fassung handelt es sich ebenfalls ausschließlich um eine redaktionelle Änderung, denn dadurch wurden Gliederungsfehler in der ursprünglichen Fassung korrigiert. Inhaltlich ist keine Änderung erfolgt. In der Regelung zu Feld- und Wallhecken ist aufgrund der Änderung des Landesnaturschutzgesetzes die in Bezug genommene Vorschrift geändert worden (ursprünglich § 15 b LNatSchG; jetzt § 25 Abs. 3 LNatSchG).

Dass die Antragsgegnerin den ausgelegten Plänen die Lärmschutzgutachten nicht beigefügt hat, stellt keinen Verstoß gegen § 3 Abs. 2 BauGB dar. Die Gemeinde hat diese Gutachten offenbar nicht als wesentliche umweltbezogene Stellungnahmen angesehen. Dies ist nicht zu beanstanden, denn die Gemeinde hat bei dieser Einschätzung einen sehr weiten Beurteilungsspielraum. Nur eine offensichtlich rechtsmissbräuchliche Handhabung der Einschätzungsermächtigung ist erheblich (vgl. Berliner Kommentar – Gaentzch, 3. Aufl., Loseblatt, Stand Mai 2009, § 3 Rn. 17 mit zutreffendem Hinweis auf BT-Drucks. 15/2250, S. 44). Da Lärmschutzfragen im Planaufstellungsverfahren keine zentrale Bedeutung gehabt haben, hält der Senat die Entscheidung der Gemeinde, die Gutachten nicht auszulegen, für vertretbar. Selbst wenn die unterlassene Auslegung der Schallgutachten formell fehlerhaft wäre, so wäre dieser Fehler unerheblich. Die Antragstellerinnen haben nur allgemein gerügt, dass die Schallgutachten nicht in das Planaufstellungsverfahren einbezogen worden seien. Konkret die fehlende Auslegung der Gutachten haben sie nicht geltend gemacht. Dies wäre gemäß § 215 Abs. 1 S. 1 BauGB aber erforderlich gewesen.

Dass die Schallgutachten den Sitzungsvorlagen der Gemeindevertreter nicht beigefügt waren, stellt keinen Verfahrensfehler dar. Verfahrensrechtliche Vorschriften zur Zusammenstellung der Sitzungsvorlagen gibt es nicht. Eine lückenhafte Information der Gemeindevertreter könnte allenfalls zu einem Abwägungsfehler führen (dazu unten).

Gemäß § 10 Abs. 3 S. 4 BauGB ist der Bebauungsplan mit seiner der Bekanntmachung am 05. Juni 2008 in Kraft getreten. Falls die Antragsgegnerin den Bebauungsplan nicht zu jedermanns Einsicht bereit hält, so liegt darin ein Verstoß gegen § 10 Abs. 3 S. 2 BauGB. Der Bebauungsplan wird dadurch jedoch nicht unwirksam (Ernst-Zinkahn-Bielenberg-Stock, BauGB, Kommentar, Loseblatt, Stand Januar 2009, § 10 Rn. 127 ff).

 3) In materieller Hinsicht weist der Bebauungsplan ebenfalls – mit Ausnahme der Festsetzung der geschlossenen Bauweise im Bereich SO 1 – keine beachtlichen Fehler auf.

Die Bezugnahme in IV.1 der textlichen Festsetzungen auf die Erstellung einer Lärmschutzwand „nach Maßgabe des Gutachtens“ ist ausreichend bestimmt. Diese Verweisung wäre nur dann bedenklich, wenn dadurch eigenständige Regelungen getroffen worden wären, die sich erst aus den Gutachten ergäben. Dies ist jedoch nicht der Fall, denn durch den Hinweis auf „das“ Gutachten wird die fachliche Richtigkeit der Anordnung einer 3 m hohen Lärmschutzwand lediglich begründet. Über die in IV.1 der textlichen Festsetzungen getroffene Festsetzung hinaus sehen die Gutachten keine weitergehenden Regelungen vor. Das Gutachten vom 10. Juni 2006 trifft zu Schallschutzeinrichtungen keine Aussage. Den Vorschlag im Gutachten vom 31. Mai 2009 (Nr. 7 des Gutachtens) hat IV. 1 der textlichen Festsetzungen vollständig übernommen. Die Aussage zur Fugendichtigkeit und zum Flächengewicht betrifft allgemeine technische Anforderungen für derartige Anlagen und enthält keine eigenständige Regelung. Der Vorschlag zur Außengastronomie (Nr. 14 des Gutachtens) ist unverbindlich, denn er knüpft nicht an bereits im Bebauungsplan geregelte Nutzungen an.

Dass die Schallgutachten den Sitzungsvorlagen der Gemeindevertreter nicht beigefügt waren, rechtfertigt nicht die Annahme eines Abwägungsfehlers. Die Gemeindevertreter sind nicht verpflichtet, sich im Einzelnen mit den technischen Einzelheiten der Planung auseinanderzusetzen. Jeder Gemeindevertreter muss in eigener Verantwortung entscheiden, ob und in welcher Weise er sich mit derartigen Gesichtspunkten beschäftigt. Hier konnten die Gemeindevertreter sowohl den textlichen Festsetzungen als auch der Begründung des Bebauungsplans entnehmen, dass Schallgutachten erstellt worden waren, und hätten in diese Unterlagen Einsicht nehmen können. Auch daraus, dass das in dem von der Gemeindevertretung beschlossenen Entwurf des städtebaulichen Vertrages vorgesehene Rücktrittrecht ( § 13 Abs. 3) nicht in den am 29. Dezember 2006 geschlossenen Vertrag aufgenommen worden ist, lässt sich kein erheblicher Abwägungsfehler ableiten. Ausgehend davon, dass der stellvertretende Bürgermeister seine Aufgaben im Grundsatz rechtmäßig wahrgenommen hat - Gegenteiliges ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich –, geht der Senat davon aus, dass er gemäß § 55 Abs. 1 S. 4 Nr. 2 GO ordnungsgemäß über den Vertragschluss und die Abweichungen von dem Entwurf berichtet hat, so dass die Gemeindevertretung vor dem Satzungsbeschluss über den Inhalt des tatsächlich geschlossenen Vertrages informiert war. Der Senat hält auch für fernliegend, dass die Streichung des in § 13 Abs. 3 vorgesehenen Rücktrittrechts auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist (§ 214 Abs. 3 S. 2 2. HS BauGB). Jedenfalls ist ein solcher Fehler nicht binnen Jahresfrist der Gemeinde gegenüber schriftlich geltend gemacht worden (§ 215 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BauGB). Die Antragsteller haben einen solchen Abwägungsfehler erstmals in der mündlichen Verhandlung am 23. Juli 2009 mündlich geltend gemacht.

Die an der westlichen Seite des Plangebiets vorgesehenen Schallschutzeinrichtungen sind abwägungsfehlerfrei festgesetzt worden. Die festgesetzte Schallschutzwand entspricht den Anforderungen des Schallgutachtens vom 31. Mai 2006 (S. 9 des Gutachtens). Die übrigen Vorkehrungen südlich der Schallschutzwand führen allerdings zu keinem, im Bereich der Hecke allenfalls zu einem geringfügigen Schallschutz. Dies ist auch nicht erforderlich, denn das Gutachten sieht für diesen Bereich keine Schallschutzmaßnahmen vor. Falls dort in der Zukunft Lärmkonflikte entstehen, die zurzeit noch nicht absehbar sind, können entsprechende Schutzeinrichtungen dort errichtet werden.

Die Auffassung der Antragstellerinnen, die Schallschutzproblematik sei in Bezug auf ihr Grundstück nicht ausreichend abgewogen, überzeugt nicht. Da das Plangebiet ausschließlich von Westen erschlossen wird, liegt es auf der Hand, dass das östlich des Plangebiets liegende Grundstück der Antragstellerinnen nicht oder allenfalls ganz geringfügig durch Verkehrsimmissionen beeinträchtigt wird. Die Antragsgegnerin durfte deshalb den Gutachtenauftrag auf die westlich des Plangebiets liegenden Gebiete beschränken. Das Ergebnis des Gutachtens vom 10. Juni 2006 (Verkehrslärm) bestätigt die Richtigkeit dieser Annahme. Mit Ausnahme einer geringfügigen Überschreitung der schalltechnischen Orientierungswerte nach DIN 18005 für den IO 3 (Eckbereich Ingiwai/Zufahrt zur Tiefgarage, Beurteilungspegel dort tags 56 dB/A; nachts 46 dB/A) werden die Immissionsrichtwerte an allen anderen Immissionsorten eingehalten. Relevante Immissionen entstehen nur an den westlich an das Plangebiet angrenzenden Grundstücksteilen, die direkt neben der Zufahrt zur Tiefgarage liegen. An dem nördlich der Einfahrt zur Tiefgarage liegenden IO 5 (westlich des Plangebiets), der dem Verkehrsgeschehen deutlich näher liegt als das Grundstück der Antragstellerinnen, wurden nur Beurteilungspegel von 47 dB(A) tags und 36 dB(A) nachts ermittelt. Angesichts dieser Erkenntnisse ist es ausgeschlossen, dass das östlich des Plangebiets liegende Grundstück der Antragstellerinnen in irgendeiner Weise von Verkehrsimmissionen betroffen wird. Der Gewerbelärm ist im Grundsatz unbedenklich. Selbst an den Immissionsorten, die den relevanten Emissionquellen (Anlieferverkehr) am nächsten liegen, werden die für allgemeine Wohngebiete maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm (55 dB(A) tags; 40 dB(A) nachts) eingehalten (vgl. Gutachten v. 31.05.2006, S. 15). Bei dieser Sachlage sind keine relevanten Immissionen auf dem Grundstück der Antragstellerinnen zu erwarten. Problematisch kann allenfalls der Lärm von den 140 Außensitzplätzen südlich des Hotels sein, wenn diese nach 22.00 genutzt werden. Die im Gutachten vom 31. Mai 2006 dargestellte 40 dB(A) Isophone zeigt jedoch, dass die östlich des Plangebiets liegenden Grundstücke, insbesondere dasjenige der Antragstellerinnen, hiervon nicht betroffen sind. Im Übrigen sei darauf hingewiesen, dass planerisch nur Immissionen solcher Nutzungen bewältigt werden können, die nach der zugelassenen Art der baulichen Nutzung typischerweise auftreten. Bei speziellen Lärmquellen (z.B. Außengastronomie) ist dies nur möglich, wenn im Bebauungsplan derartiges bereits konkret festgesetzt worden ist. Da im Bebauungsplan weder die Außensitzplätze noch Zeit und Art ihrer Nutzungen festgesetzt worden sind, war es nicht erforderlich, hierfür bereits im Bebauungsplan Schallschutzmaßnahmen zu regeln. Deshalb weist das Gutachten vom 31. Mai 2006 lediglich ergänzend darauf hin, dass ein zusätzlicher Schallschutzschirm erforderlich sei, wenn die Terrasse mit ihren 140 Sitzplätzen in der Zeit von 22.00 bis 23.00 Uhr genutzt werde. Sofern eine solche Nutzung tatsächlich stattfinden soll, was auf Sylt auf Grund der Witterungsverhältnisse nur sehr selten der Fall sein wird, ist im Baugenehmigungsverfahren abschließend zu prüfen, ob die Nachbarschaft dadurch in rücksichtsloser Weise beeinträchtigt wird und Lärmschutzvorkehrungen getroffen werden müssen. Ähnliches gilt für eventuelle andere Lärmquellen, die die Antragstellerinnen in der mündlichen Verhandlung erwähnt haben (Wellnesseinrichtungen, Kühlaggregate u.ä.).

Die textliche Festsetzung II. 4 zu § 19 Abs. 4 BauNVO ist nicht zu beanstanden. Zu Recht weisen die Antragstellerinnen zwar darauf hin, dass § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO, auf den die angefochtene Regelung sich stützt, nicht die richtige Rechtsgrundlage ist. Adressat dieser Vorschrift ist nicht die Gemeinde als Normgeberin, sondern der Bauherr und die Bauaufsichtsbehörde. Die Regelung kann aber auf § 19 Abs. 4 S. 3 BauNVO gestützt werden. Im Hinblick auf die für einen solchen Hotelkomplex erforderlichen Außenanlagen und die Tiefgarage ist sie auch sachlich gerechtfertigt. Bei dieser Sachlage hatte die Antragsgegnerin keine Veranlassung, das Für und Wider in der Begründung des Bebauungsplans im Einzelnen abzuwägen.

Die Baufenster im Gebiet SO 2 sind nicht zu beanstanden. Selbst wenn die im § 1 Abs. 1 des Vertrages vorgesehenen 40 Hotelappartementeinheiten wegen der gemäß § 37 LBO einzuhaltenden Abstandsflächen dort nicht realisierbar wären, würde dies nicht zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führen. Insbesondere würde es dann nicht an der Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB fehlen. Der planerische Wille der Gemeinde war nicht auf die Errichtung eines möglichst großen Hotelkomplexes mit sehr vielen Einheiten gerichtet. Es ging ihr vielmehr darum, dass dort ein Hotel mit hohem Standart (4-5 Sterne) entsteht. Soweit im Bebauungsplan Kapazitätsangaben benannt sind, sind diese deshalb als Höchstwerte zu verstehen (vgl. Planbegründung 1.5.1 „max. 40 Appartementeinheiten“, „Bei der Ermittlung der Bettenzahl dient die max. Einheitenzahl von 40 Appartements und 50 Hotelzimmern als Grundlage“). Die tatsächlich genehmigten 32 Wohneinheiten im Gebiet SO 2 entsprechen jedenfalls noch in vollem Umfang dem planerischen Ziel.

Zu Recht gehen die Beteiligten davon aus, dass Ausgleichsmaßnahmen gemäß § 1 a Abs. 3 BauGB erforderlich sind. Das bereits bisher überplante und bebaute Grundstück kann durch die neue Planung erheblich intensiver als bisher versiegelt werden. Außerdem wird durch das Vorhaben eine kleine Nadelholzfläche beseitigt. Diese Eingriffe sind auszugleichen. Die zusätzliche Bodenversiegelung wird ausreichend durch die Entsiegelung der alten Rollbahn auf dem Flughafengelände ausgeglichen (vgl. Umweltbericht, Bl. 787 d.A.). Die Antragsgegnerin hat genügend Einfluss auf den Zweckverband (vgl. Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 05.12.2008 Nr. 8, Bl. 58 GA), um die Durchsetzung der Ausgleichsmaßnahmen zu gewährleisten; die Voraussetzungen des § 1 a Abs. 3 S. 4 BauGB liegen damit vor. Dies gilt auch für die Entfernung des Nadelwaldes. Der erforderliche Ausgleich für die vorgesehene Beseitigung des Nadelwaldes im Plangebiet war bereits vor dem Satzungsbeschluss durch die Nebenbestimmungen zur Waldumwandlungsgenehmigung vom 11. Mai 2006 geregelt, so dass es hierzu keinerlei Regelungen im Bebauungsplan mehr bedurfte. Die danach erforderliche Aufforstung ist auch bereits erfolgt (vgl. Bestätigung des Forstamtes Nordfriesland vom 20. Juli 2009).

Allerdings ist die Festsetzung der geschlossenen Bauweise im Bereich SO 1 fehlerhaft, denn diese Bauweise kann wegen der ebenfalls vorgesehenen Baugrenzen nicht verwirklicht werden; eine Grundstücksteilung innerhalb des Gebiets SO 1 kommt angesichts des einheitlichen Hotelgebäudes praktisch nicht in Betracht. Aus der Planbegründung und dem städtebaulichen Vertrag ergibt sich eindeutig, dass auf dem einheitlichen Grundstück ein über 50 m langes Gebäude mit Grenzabständen errichtet werden soll. Dieser planerischer Wille wäre nur durch die Festsetzung einer abweichenden Bauweise gemäß § 22 Abs. 4 BauNVO oder durch einen Verzicht auf die Festsetzung der Bauweise möglich gewesen (Fickert/Fieseler, 10. Aufl. 2002, § 22, Rn. 2). Diese rechtswidrige Festsetzung der geschlossenen Bauweise führt allerdings nicht dazu, dass der Bebauungsplan insgesamt rechtswidrig ist, denn der Bebauungsplan kann ohne die Festsetzung ohne Weiteres fortbestehen. Die Aufhebung entspricht sogar den wahren Willen der Gemeinde (s.o.) und ist von der Gemeinde ohnehin beabsichtigt.

Die Kosten des Verfahrens haben die Antragstellerinnen zu tragen, weil ihr Antrag im Wesentlichen erfolglos geblieben ist (§ 155 Abs. 1 S. 3 VwGO). Die Beigeladene hat einen Sachantrag gestellt und sich damit am Kostenrisiko beteiligt (§ 154 Abs. 3 VwGO). Der Senat hält es deshalb für billig, dass ihre außergerichtlichen Kosten erstattet werden (§ 162 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, die die Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO), liegen nicht vor.