Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

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T a t b e s t a n d :

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Der Kläger begehrt einen Grundsteuererlass gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) für das Jahr 2003 bezogen auf das seit Februar 1998 in seinem Eigentum stehende Anwesen "Burg L. ". Diese war am 22. Juni 1983 als Baudenkmal einschließlich der Grabenanlage mit Zulauf vom Holzbach und des wasserumwehrten Gartens mit neobarockem Tanzsaal von 1925 und historischem Baumbestand im rückwärtigen Gelände der Burg in die Denkmalliste eingetragen worden.

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Mit Grundbesitzabgabenbescheiden vom 14. März 2003 und 19. September 2003 zog der Beklagte den Kläger zu einer Grundsteuer B in Höhe von zunächst 8.233,92 EUR und sodann zu weiteren 1.522,03 EUR, also insgesamt zu einem Betrag von 9.755,95 EUR heran. Die Bescheide sind bestandskräftig geworden.

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Mit Schreiben vom 31. März 2004, beim Beklagten am selben Tag per Fax eingegangen, beantragte der Kläger den Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2003. In der Folgezeit überreichte er u. a. Einnahme-/Überschussrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 und Wohn-/Nutzflächenberechnungen sowie AfA-Berechnungen zur normalen und Sonderabschreibung. Ferner ließ er unter anderem vortragen, vorweggenommene Auflagen, also Forderungen, insbesondere der Denkmalbehörde, die absprachegemäß erfüllt worden seien, ohne dass sie sich den einzelnen Baugenehmigungsbescheiden entnehmen ließen, hätten zu Nutzungsbeschränkungen und bezogen etwa auf die geforderte Wahl der Dachziegel, Fenster, der Materialien zum Innenausbau zur Unwirtschaftlichkeit des Objektes geführt. Mit Schreiben vom 31. Mai 2005 nahm das Rheinische Amt für Denkmalpflege, Frau Dr. I. , hierzu Stellung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt dieses Schreibens Bezug genommen.

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Mit Bescheid vom 19. September 2005 lehnte der Beklagte den Erlassantrag des Klägers ab und verwies im Wesentlichen darauf, dass eine Unrentabilität des Objektes nicht festgestellt werden könne. Damit fehle es auch an einer Unwirtschaftlichkeit, die kausal auf die Denkmaleigenschaft des Anwesens zurückzuführen sei. Eine konkrete Vergleichsberechnung von Rohertrag und Kosten enthält dieser Bescheid nicht. Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 3. November 2005, der damaligen Bevollmächtigten des Klägers am 11. November 2005 zugestellt, zurück.

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Am 12. Dezember 2005 hat der Kläger Klage erhoben und diese im Einzelnen begründet. In dem am 13. November 2008 durchgeführten Erörterungstermin hat der Berichterstatter die Vertreter des Beklagten gebeten, zur Beantwortung der Frage einer etwaigen Unrentierlichkeit des Objektes eine Gegenüberstellung von Rohertrag (Einnahmen und sonstige Vorteile) und Kosten vorzunehmen, und zwar zunächst unabhängig davon, ob die Kosten im eigenen Interesse liegend oder durch Auflagen vom Denkmalschutz gefordert entstanden seien; erst wenn sich eine dauerhafte Unrentierlichkeit herausgestellt habe, möge die Frage beantwortet werden, ob die Verluste durch vom Denkmalschutz geforderte kostenaufwändigere Maßnahmen verursacht worden seien. Mit Schreiben vom 15. Januar 2009 hat der Beklagte diese Gegenüberstellung bezogen auf die Jahre 2001 bis 2003, basierend auf Gewinn- und Verlustrechnungen des Steuerberaters des Klägers, vorgelegt. Der Beklagte hat für das Abrechnungsjahr 2001 einen Überschuss von 11.413,08 EUR, für das Abrechnungsjahr 2002 einen solchen von 53.498,40 EUR und für das Abrechnungsjahr 2003 einen Überschuss von 5.285,45 EUR errechnet. Hinsichtlich der Ermittlung des Rohertrages hat er bezogen auf die Jahre 2002 und 2003 zu den Mieteinnahmen den Wert der vom Kläger eigengenutzten, 362,40 m² großen Wohnung mit 24.048,86 EUR als sonstigen Vorteil hinzugerechnet, angesetzt mit einem vom Kläger ursprünglich selbst angegebenen Mietpreis von 4,- EUR/m² und Nebenkosten von 1,53 EUR/m². Diesen Einnahmen hat der Beklagte mit Ausnahme von geltend gemachten Sonderabschreibungen und Schuldzinsen die sonst vom Kläger benannten Ausgaben gegenübergestellt unter Einschluss der vom Kläger angegebenen verbrauchsabhängigen Abgaben und der vom Kläger angeführten Positionen für Hausmeister/Garten in Höhe von 28.848,37 EUR, für Reparaturen allgemein/Sonstiges in Höhe von 3.602,35 EUR und Reparaturen zum Bestandsschutz in Höhe von 6.875,09 EUR, diese Beträge bezogen auf das Jahr 2003. In seinem vorgenannten Schreiben weist der Beklagte u. a. darauf hin, für die Ermittlung der Rohertrages bzw. der sonstigen Vorteile sei grundsätzlich auch die auf dem Burggelände vorhandene, vom Kläger mit ca. 140 m² Größe angegebene Stallung berücksichtigungsfähig, die in den Jahren 1998 bis 2003 als Abstellfläche für Werkzeuge und Baumaterial gedient haben solle und anschließend teilweise bzw. zeitweise einem befreundeten Pferdezüchter als Pferdestall überlassen worden sei bzw. werde. Ausweislich der Gewinn- und Verlustrechnungen des Steuerberaters des Klägers würden für die Jahre 2001 und 2002 unter der Kostenposition "Sonstiges" Ausgaben für das Beschlagen von Pferden, Pferdefutter sowie Aufwendungen für den Tierarzt ausgewiesen. Sollte der Kläger in den Jahren 2001 bis 2003 selbst eine Pferdehaltung auf dem Gelände und in dem Stallgebäude betrieben haben, sei für dieses Kaltlager ein Mietpreis von monatlich 1,50-2,- EUR/m² anzusetzen. Die Gewinn- und Verlustrechnung des Jahres 2003 weise erstmals die Aufwandsposition "Hausmeister/Garten" in Höhe von 20.848,37 EUR auf. Ob es sich hierbei tatsächlich um Aufwendungen handele, die ausschließlich zur Pflege, Erhaltung und Bedienung der Gebäude und Außenanlagen des Objektes "Burg L. " notwendig seien, sei angesichts ihrer Höhe zumindest fraglich.

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Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 23. Februar 2009 eine "Wirtschaftlichkeitsberechnung Burg L. " für die Jahre 2003 bis 2008, darüber hinaus prognostizierend für 2009 und 2010 vorgelegt, die für alle Jahre Unterdeckungen aufweist, unter anderem für die Jahre 2003 von minus 18.240,16 EUR, für das Jahr 2004 minus 4.418,78 EUR und für das Jahr 2005 minus 20.156,32 EUR. Die Position "Hausmeister/Garten" ist für die vorgenannten Jahre mit Beträgen zwischen knapp 18.000 EUR und knapp 20.900 EUR und für die Folgejahre 2006 und 2007 mit jeweils 14.381,75 EUR, für die Jahre 2008 mit 7.469,14 EUR, 2009 mit 8.500,- EUR und 2010 mit 9.000,- EUR angesetzt. Die Position "Reparaturen zum Bestandsschutz" variiert mit dem Ansatz folgender Beträge: für 2003 mit 6.875,09 EUR, für 2004 mit 9.121,63 EUR, für 2005 mit 23.970,30 EUR, für 2006 mit 57.087,83 EUR, für 2007 mit 53.779,44 EUR, für 2008 mit 30.000,- EUR und für die Jahre 2009 und 2010 mit je 20.000,- EUR. Der Kläger lässt im Wesentlichen vortragen: Fiktive Mieteinnahmen für die eigengenutzte Wohnung von 362,40 m² über 24.048,86 EUR könnten allenfalls mit 25 %, d. h. mit 6.012,21 EUR, angesetzt werden, da die Wohnung nicht von ihm, dem Kläger, sondern von seinem Schwiegervater, Herrn E. , bewohnt worden sei, der als Bauleiter und zur Koordinierung der Umbaumaßnahmen zweckmäßigerweise an Ort und Stelle gewohnt habe. Reduziere man die fiktive Miete nicht, sei jedenfalls auf der Kostenseite ein angemessener Betrag für dessen Tätigkeit in Ansatz zu bringen. Die 140 m² große Stallung sei nicht berücksichtigungsfähig, da sie nur als Abstellfläche für Werkzeuge, Baumaterial, Tische und Bänke aus dem Saal gedient habe und diene. Er, der Kläger, betreibe keine eigene Pferdehaltung. Er habe lediglich dem befreundeten Pferdezüchter S. S1. dessen Pferdehaltung auf dem Acker vor der Burg erlaubt, Hufschmiedearbeiten seien im Burghof durchgeführt worden; aus freundschaftlichen Gründen habe er dessen Kosten zur tiermedizinischen Versorgung u. a. getragen. Zur Kostenposition "Hausmeister/Garten" sei auszuführen, dass für tägliche Wartungs- und Pflegearbeiten der ca. 4.500 m² großen Parkanlage innerhalb des Burggrabens und der etwa 10.000 m² großen Anlage außerhalb des Grabens ein fester Mitarbeiter eingestellt worden sei, der unter Aufsicht von Herrn E. Reparaturen an Mauern, Türen, Zäunen durchführe, Rasen mähe, Bäume schneide, Straßen und Parkflächen kehre und Aufräumarbeiten nach Veranstaltungen wahrnehme. Die Kostenposition "Reparaturen allgemein/Sonstiges" beinhalte keine Kosten zur Pferdehaltung, sondern Materialaufwendungen bzw. einzelne Handwerkerrechnungen. "Reparaturen zum Bestandsschutz" sei die wichtigste Kostenposition zur Erhaltung des Denkmals überhaupt. Im Übrigen sei festzustellen, dass andere Burg- und Schlossbesitzer im Gegensatz zu ihm, dem Kläger, zu einer wesentlich geringeren Grundsteuer herangezogen würden.

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Der Prozessbevollmächtigte des Klägers beantragt,

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den Bescheid des Beklagten vom 19. September 2005 und dessen Widerspruchsbescheid vom 3. November 2005 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, ihm, dem Kläger, die Grundsteuer B für das Jahr 2003 gemäß Antrag vom 31. März 2004 für das Objekt Burg L. , J. C1. , C2. N. zu erlassen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er erwidert im Wesentlichen: Der Vortrag des Klägers, er habe die 362,40 m² große Wohnung nicht selbst genutzt, stehe im Widerspruch zum Vortrag seiner ehemaligen Bevollmächtigten S2. mit deren Schreiben vom 17. Januar 2005, wonach die Wohnung in den Jahren 2002 bis Ende 2003 privat durch den Kläger genutzt worden sei und anschließend durch Herrn E. . Letzterer sei erst seit dem 19. November 2004 mit Hauptwohnsitz in der Burg gemeldet. Hierauf komme es aber auch deshalb nicht an, weil der Kläger sich die fiktiven Mieteinnahmen auch bei Nutzung durch seinen Schwiegervater als "sonstigen Vorteil" zurechnen lassen müsse. Die Position "Hausmeister/Garten" habe er, der Beklagte, in voller Höhe in die Kostenberechnung übernommen, obwohl dies in dieser Höhe sehr fraglich sei. Berücksichtigt werden dürften nur dauerhafte, der Erhaltung des Grundbesitzes und seiner wirtschaftlichen Ertragskraft dienende Rechnungsposten. Als in diesem Sinne dauerhaft könnten allenfalls jährlich anfallende Beträge von 8.500-9.000,- EUR angesehen werden. Die Position "Reparaturen zum Bestandsschutz" bedürfe, auch wenn sie in voller Höhe übernommen worden sei, einer Überprüfung im Hinblick darauf, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder nachträglichen Herstellungsaufwand handle und ob die Beträge nur im jeweiligen Rechnungsjahr abziehbar seien oder auf verschiedene Jahre verteilt werden könnten. Zur Höhe der vom Kläger zu zahlenden Grundsteuer sei anzumerken, dass der ihn, den Beklagten, bindende Grundsteuermessbetrag auf einer Schätzung des Finanzamtes beruhe. Der inzwischen vom Kläger beim Finanzamt gestellte Neubewertungsantrag führe zu einer erheblichen Verringerung des Grundsteuermessbetrages und damit auch der Grundsteuer, die nach letzter Mitteilung des Finanzamtes und eigenen Berechnungen demnächst statt 9.755,95 EUR lediglich 2.821,18 EUR betragen werde.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist unbegründet. Die angefochtenen Bescheide des Beklagten sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten. Der Kläger hat keinen Anspruch auf den von ihm begehrten Grundsteuererlass für das Jahr 2003 (§ 113 Abs. 5 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

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Gesetzliche Grundlage für das Erstattungsbegehren im Erlasswege ist § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 des Grundsteuergesetzes - GrStG -. Danach ist die Grundsteuer zu erlassen für Grundbesitz oder Teile von Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung für Kunst, Geschichte, Wissenschaft oder Naturschutz im öffentlichen Interesse liegt, wenn die erzielten Einnahmen und die sonstigen Vorteile (Rohertrag) in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen.

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Bei dem Grundstück des Klägers, für das der Erlass begehrt wird, handelt es sich um Grundbesitz, dessen Erhaltung wegen seiner Bedeutung im Sinne von § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG im öffentlichen Interesse liegt. Mit der Eintragung des Objektes am 22. Juni 1983 in die Denkmalliste der Stadt C2. N. als Baudenkmal einschließlich der Grabenanlage mit Zulauf vom Holzbach und des wasserumwehrten Gartens mit neobarockem Tanzsaal von 1925 und historischem Baumbestand im rückwärtigen Gelände der Burg ist dessen Bedeutung für Kunst, Geschichte und Wissenschaft und damit das öffentliche Interesse an der Erhaltung erwiesen,

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vgl. hierzu: Bundesverwaltungsgericht - BVerwG -, Urteile vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 -, BVerwGE 107, 133 und vom 21. September 1984 - 8 C 62.82 -, KStZ 1985, 31; Troll-Eisele, Grundsteuergesetz 9. Auflage 2006, § 32 Rdnr. 4.

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Der Grundbesitz des Klägers erfüllt hingegen nicht die von § 32 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG vorausgesetzte Unrentierlichkeit. Das Tatbestandsmerkmal der Unwirtschaftlichkeit setzt voraus, dass in der Regel, d. h. auf Dauer prognostizierbar, die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile (Rohertrag), also die grundstücksbezogenen geldwerten Zuflüsse, die jährlichen Kosten, also die ebenfalls grundstücksbezogenen Ausgaben zur Erhaltung des Grundbesitzes und seiner wirtschaftlichen Ertragskraft, unterschreiten. Das Erfordernis, dass die Unwirtschaftlichkeit in der Regel gegeben sein muss, stellt auf die Erwartung einer dauernden Unrentierlichkeit ab. Danach ist eine prognostizierende Beurteilung auf der Grundlage u. a. der sich aus der Vergangenheit ergebenden wirtschaftlichen Daten geboten. Ferner sind auf der Einnahmen- wie auf der Kostenseite nur dauerhafte Rechnungsposten berücksichtigungsfähig,

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vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 -, BVerwGE 107, 133 = BStBl. II 1998, 590 = DVBl. 1998, 1226 = Buchholz 401.4 § 32 GrStG Nr. 4 = UPR 1999, 65 = ZfIR 1999, 150 = ZKF 1999, 39 = BayVBl. 1999, 183 = NVwZ 1999, 886.

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Als Einnahmen sind alle Güter anzusehen, die in Geld oder Geldeswert bestehen und in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundbesitz zufließen. Diesen Einnahmen sind die jährlichen Kosten gegenüberzustellen, soweit sie im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehen,

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vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 -, a. a. O.

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Auf der Einnahmenseite hat der Beklagte insoweit zu Recht zu den jeweiligen Mieten/Pachten auch den Mietwert der 362,40 m² großen Wohnung hinzugerechnet. Hierbei ist unmaßgeblich, ob diese Wohnung etwa in den Jahren 2002 und 2003 von der Familie des Klägers oder, wie der Kläger behauptet, von dessen Schwiegervater bewohnt worden ist. Der Kläger muss sich den Nutzungswert, den die Nutzung dieser Wohnung hat, als Grundstückseigentümer mit den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zu erzielenden ortsüblichen Miet- und Pachteinnahmen zurechnen lassen. Die fiktive Einnahme in Höhe von 24.048,86 EUR ist mit 4,- EUR/m² und pauschalen Nebenkosten von 1,53 EUR/m² eher sehr gering zugunsten des Klägers in Ansatz gebracht worden.

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Zu den dem Rohertrag gegenüberzustellenden Kosten gehören alle im Zusammenhang mit dem Grundbesitz stehenden Verwaltungs- und Betriebsausgaben. Hierunter fallen auch Absetzungen für Abnutzung und Substanzverringerung - AfA - (§ 7 EStG), etwaige Rückstellungen, grundstücksbezogene Versicherungsbeiträge und die Grundsteuer selbst,

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vgl. BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 -, a. a. O.; Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 8 der Grundsteuerrichtlinien vom 9. Dezember 1978 (BGBl. I, 553),

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nicht hingegen einkommensteuerrechtlich zugelassene Sonderabschreibungen und Schuld- oder Eigenkapitalzinsen,

27

vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1991 - 8 C 3.89 -, BVerwGE 88, 46, DVBl. 1991, 589 = DöV 1991, 506 = NJW 1991, 1696; Abschnitt 35 Abs. 2 Satz 9 der Grundsteuerrichtlinien vom 9. Dezember 1978,

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und ebenfalls nicht Gebühren für Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Strom etc., weil es sich insoweit um Betriebskosten handelt, die von der Gewohnheit der Nutzer abhängig sind und nicht zu den Grundstückskosten im engeren Sinn gehören,

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vgl. VGH München, Urteil vom 7. Februar 1996 - 4 B 94.3727 -, BayVBl. 1996, 631 und juris m. w. N.

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Gemessen an diesen Voraussetzungen überschreiten die jeweiligen Roherträge die jeweiligen Kosten in den Jahren von 2001 bis 2005 - insoweit ist wegen der zu fordernden Nachhaltigkeit der Unwirtschaftlichkeit zumindest ein Drei-Jahres- Zeitraum in Betracht zu ziehen,

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vgl. BayVGH, Urteil vom 31. März 1993 - 4 B 91.968 -, in juris -

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nicht unerheblich mit der Folge, dass eine Ermittlung, ob eine Kausalbeziehung zwischen dem öffentlichen Unterhaltungsinteresse und einer Unrentierlichkeit besteht,

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vgl. hierzu: BVerwG, Urteil vom 8. Juli 1998 - 8 C 23.97 -, a. a. O.,

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nicht in Betracht kommt.

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Im Einzelnen ist zu in Ansatz zu bringenden Kosten Folgendes anzumerken: Da verbrauchsabhängige Abgaben und Unkosten, so Müllgebühren, Straßenreinigungsgebühren, Wasser- und Kanalbenutzungsgebühren, Strom und Heizölkosten, nach den obigen Ausführungen nicht als grundstücksbezogene Aufwendungen i. e. S. anerkannt werden können, reduzieren sich die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angeführten Ausgaben etwa bezogen auf das Jahr 2003 um 10.780,51 EUR, für das Jahr 2004 um 11.734,81 EUR und für das Jahr 2005 um 33.399,19 EUR. Es kann dahingestellt bleiben, ob die in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zumindest ab 2003 eingestellten Positionen "Hausmeister/Garten", "Reparaturen allg./sonstige Kosten" und "Reparaturen zum Bestandsschutz" Berücksichtigung in der vom Kläger geltend gemachten Höhe finden können oder diese Positionen nicht vielmehr abgesehen von der Vorlage von Einzelnachweisen u. Ä. aus den vom Beklagten vorgetragenen Gründen einer differenzierteren Betrachtung bedürfen, denn selbst wenn diese Positionen in voller Höhe, wie es der Beklagte getan hat, als Kosten einbezogen bleiben, ergibt sich für jedes der in den Blick genommenen Jahre der bereits angesprochene, nicht unerhebliche Überschuss.

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Dieser verringert sich nicht etwa dadurch, dass nach Meinung des Klägers in der mündlichen Verhandlung auf der Ausgabenseite jetzt noch zusätzlich - Arbeitslohn für den 79-jährigen Schwiegervater des Klägers wegen dessen Tätigkeit als Baukoordinator und - Rückstellungen als Kosten geltend gemacht werden könnten. Der Steuerberater des Klägers hat Lohnkosten für den Schwiegervater des Klägers bislang nicht in Ansatz gebracht. Es dürfte dem Kläger nicht möglich sein, solche für die vergangenen Jahre vor und nach 2003 steuerlich verifiziert nachzuweisen. Im Ergebnis gilt nichts anderes bezogen auf Rückstellungen für Erhaltungsaufwendungen. Rückstellungen für größere, in der Zukunft zu erwartende Reparaturen (Instandsetzungs- und Erhaltungsaufwendungen) können zum einen erst gebildet werden, wenn von der Durchführung von zukünftigen Baumaßnahmen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszugehen ist,

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vgl. BFH, Beschluss vom 8. September 2005 - 2 B 129/04 - in juris;

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dies ist jedenfalls für den Zeitraum um das Jahr 2003 herum, in dem die (vom Kläger) erstmalige Sanierung des Objektes erfolgte, nicht ersichtlich, geschweige denn nachgewiesen. Des Weiteren müssten solche Reparaturmaßnahmen, stünden sie absehbar an, im Einzelnen zu Grund und Umfang beziffert und ggf. durch Gutachten etc. belegt werden, was vom Kläger für die hier maßgeblichen Jahre nicht einmal behauptet wird, dass dies geschehen sei. Ein genereller Hinweis auf heute und auch schon seinerzeit vorhanden gewesene liquide Barmittel sowie deren etwaiger Nachweis reichten hierzu bei Weitem nicht aus. Der Kläger hat auch tatsächlich ausweislich seiner Erklärung in der mündlichen Verhandlung gar keine Rücklagen gebildet. An deren Stelle hat er in seine Wirtschaftlichkeitsberechnung vielmehr den Kostenpunkt "Reparaturen zum Bestandsschutz" einbezogen, der jeweils für die hier maßgeblichen Jahre bis 2005 in voller Höhe - die Berechtigung hierzu dahingestellt - berücksichtigt worden ist.

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Nach alledem ergibt sich keine Unwirtschaftlichkeit des unter Denkmalschutz gestellten Anwesens des Klägers, sondern ein Überschuss für die Jahre 2001 und 2002, namentlich für das Jahr 2003 mit 16.589,21 EUR, für das Jahr 2004 mit 31.364,89 EUR und für das Jahr 2005 mit 37.291,73 EUR.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 2, Abs. 1 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.