Urteil vom Verwaltungsgericht Düsseldorf - 25 K 61/06

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Die Klägerin ist Eigentümerin der jeweils mit Bürokomplexen bebauten Grundstücke Istraße 169, Lallee 92a und N Weg 200 in E.

Mit Grundsteuerbescheiden vom 7. Januar 2004 zog der Beklagte die Klägerin zur Grundsteuer 2004 für diese Grundstücke wie folgt heran: Istraße 169 in Höhe von 74.435,16 Euro, Lallee 92a in Höhe von 58.319,28 Euro und N Weg 200 in Höhe von 57.966,04 Euro.

Jeweils mit Schreiben vom 23. März 2005 beantragte die Klägerin die Grundsteuer 2004 für diese Grundstücke teilweise zu erlassen und zwar für das Grundstück Istraße in Höhe von 17,90 %, für das Grundstück Lallee 92a in Höhe von 18,83 % und für das Grundstück N Weg 200 in Höhe von 20,87 %. Zur Begründung legte sie jeweils Aufstellungen über die Soll- und Istmieten und den jeweiligen Leerstand der jeweiligen Objekte vor.

Mit Bescheiden vom 13. Juli 2005 lehnte der Beklagte den Erlass der Grundsteuer unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Nichtberücksichtigung strukturell bedingter Leerstände bei einem Grundsteuererlass ab.

Dagegen legte die Klägerin jeweils Widerspruch ein, den sie mit einer entgegenstehenden Rechtsprechung des BFH begründete.

Mit Widerspruchsbescheiden vom 5. Dezember 2005 wies der Beklagte die Widersprüche der Klägerin als unbegründet zurück.

Dagegen hat die Klägerin am 4. Januar 2006 Klage erhoben, zu deren Begründung sie im wesentlichen geltend macht: Entgegen der Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts seien die Fälle des langfristigen strukturellen Leerstandes nicht unter § 22 BewG zu subsumieren, sondern gehörten zu den langfristigen wirtschaftlichen, eine Wertfortschreibung ausschließenden Wertverhältnissen nach § 27 BewG. Dadurch werde die Berücksichtigung struktureller Leerstände über das Bewertungsrecht de facto versagt. Da in Fällen strukturellen Leerstandes keine Fortschreibung des Einheitswertes über § 22 BewG zu erreichen sei, könne § 33 Abs. 5 GrStG keine Sperrwirkung entfalten. Aus dem Verhältnis von § 22 BewG und § 27 BewG sei zu erkennen, dass der Gesetzgeber des Bewertungsgesetzes die Fälle der Änderung der Wertverhältnisse zwar erkannt aber bewertungsrechtlich über eine Wertfortschreibung nicht habe erfassen wollen. Aus § 27 BewG ergebe sich, dass der Gesetzgeber kurzfristige Schwankungen bewertungsrechtlich nicht habe berücksichtigen wollen. Für langfristige Wertverhältnisänderungen bestehe eine bewertungsrechtliche Regelungslücke. Diese Lücke habe der Gesetzgeber über das nach dem Bewertungsgesetz in Kraft getretene Grundsteuergesetz geschlossen. Schließlich habe der BFH in einem Beschluss vom 13. September 2006 dem Bundesfinanzministerium aufgegeben, dem Verfahren beizutreten und darin seine von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts abweichende Rechtsauffassung dargelegt. Zur weiteren Begründung hat die Klägerin Aufstellungen über Mieteinnahmen der in Rede stehenden Grundstücke vorgelegt. Außerdem hat die Klägerin Anträge an das Finanzamt auf Fortschreibung des Einheitswertes der betreffenden Grundstücke vorgelegt. Sie regt an, das Verfahren bis zur Entscheidung des Finanzamtes über diese Anträge bzw. bis zur Entscheidung über ihren Einspruch gegen den Einheitswertbescheid betreffend das Grundstück Mörsenbrucher Weg 200 oder bis zu einer Reaktion des Bundesfinanzministeriums oder einer Entscheidung des BFH ruhen zu lassen.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

den Beklagten unter Aufhebung seiner Bescheide vom 13. Juli 2005 und seiner Widerspruchsbescheide vom 5. Dezember 2005 zu verpflichten, die Grundsteuer 2004 für die Grundstücke Istraße 169, Lallee 92a und N Weg 200 in E in Höhe von insgesamt 36.000,00 Euro zu erlassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Auffassung, die Klage sei aus den in den angegriffenen Bescheiden genannten Gründen erfolglos.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Kammer konnte trotz Ausbleibens der ordnungsgemäß geladenen Klägerin verhandeln und entscheiden, weil die Klägerin in der Ladung auf diese Möglichkeit hingewiesen worden ist, § 102 Abs. 2 VwGO.

Die Kammer hat das Verfahren nicht ausgesetzt, weil die Voraussetzungen dafür nicht gegeben sind. Eine Aussetzung nach § 94 VwGO setzt voraus, dass die Entscheidung des Rechtsstreits ganz oder zum Teil von dem Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses abhängt, das den Gegenstand eines anderen anhängigen Rechtsstreits bildet oder von einer Verwaltungsbehörde festzustellen ist. Ein derartiges vorgreifliches Rechtsverhältnis besteht nicht, wenn dem anderen Verfahren lediglich die gleiche Rechtsfrage zugrund liegt, oder wenn in dem anderen Verfahren über die Auslegung oder Gültigkeit einer Rechtsnorm zu entscheiden ist. Danach kam eine Aussetzung des Verfahrens mit Blick auf bei dem Bundesverfassungsgericht anhängige Verfahren über die Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer unabhängig davon nicht in Betracht, dass diese Verfassungsbeschwerden 1 BvR 311/06 und 1 BvR 1644/05 zwischenzeitlich beide nicht zur Entscheidung angenommen worden sind.

Auch eine Aussetzung mit Blick auf Verfahren bei dem Finanzgericht über die Rechtmäßigkeit des Einheitswertes des Grundstücks N Weg 200 kommt nicht in Betracht, da die Rechtmäßigkeit der Festsetzung des Einheitswertes nicht vorgreiflich ist für die Frage, ob Grundsteuer nach § 33 zu erlassen ist. Gleiches gilt für die Frage, ob das Finanzamt eine Fortschreibung des Einheitswertes wegen strukturell dauerhaftem Leerstand bei den in Rede stehenden Grundstücken vornimmt.

Schließlich kommt aus dem gleichen Grund auch keine Aussetzung mit Blick auf das Verfahren vor dem Bundesfinanzhof oder der dort erwarteten Reaktion des Bundesfinanzministeriums in Betracht. Auch diesem Verfahren liegt kein vorgreifliches Rechtsverhältnis zugrunde, sondern lediglich die gleiche und dort möglicherweise anders beurteilte Rechtsfrage.

Die Anordnung des Ruhens des Verfahrens nach § 251 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 173 VwGO kommt ebenfalls nicht in Betracht, da keine Gründe ersichtlich sind, die die Anordnung des Ruhens des Verfahrens als zweckmäßig erscheinen lassen. Davon abgesehen setzt die Anordnung des Ruhens des Verfahrens Anträge der Hauptbeteiligten voraus. Einen derartigen Antrag hat der Beklagte nicht gestellt.

Letztlich lag aus den genannten Gründen auch kein erheblicher Grund im Sinne der §§ 227 Abs. 1 ZPO, 173 VwGO für eine Terminsverlegung vor, so dass auch die beantragte Aufhebung des Termins abzulehnen war. Klassische erhebliche Terminsverlegungsgründe hat die Klägerin darüber hinaus nicht benannt.

Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.

Die ablehnenden Bescheide des Beklagten vom 13. Juli 2005 und seine Widerspruchsbescheide vom 5. Dezember 2005 sind rechtmäßig und verletzten die Klägerin nicht in ihren Rechten; der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Grundsteuererlass nicht zu, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Die Klägerin kann einen Anspruch auf Grundsteuererlass nicht aus § 33 Abs. 1 GrStG herleiten. Nach dieser Vorschrift wird die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht, wenn bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag des Steuergegenstandes um mehr als 20 v. H. gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat.

Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, weil die Gründe, die die Klägerin für die Mietausfälle anführt, bei der Ermittlung des normalen Rohertrages zu berücksichtigen sind. Solche Umstände können daher als Minderung gegenüber diesem nicht geltend gemacht werden,

vgl. dazu BverwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, DVBl. 2001, S. 1368 ff.

Die Kammer hat sich bereits in mehreren Entscheidungen,

vgl. etwa Urteile vom 9. Dezember 2002 - 25 K 6233/00 - und - 25 K 5861/00 -,

dieser Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BverwG) angeschlossen und zu den Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass u.a. ausgeführt:

„Normaler Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken, deren Wert nach dem Bewertungsgesetz im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre. § 79 Abs. 3 und 4 des Bewertungsgesetzes findet keine Anwendung, § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG. Nach § 79 Abs. 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Statt des Betrages nach § 79 Abs. 1 BewG gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat (Nr. 2). In diesen Fällen ist die übliche Miete in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Da § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG nicht allein auf § 79 Abs. 1 und 2 BewG verweist, scheiden Veränderungen aller den Wert beeinflussenden Umstände, die bei der Hauptfeststellung zur Feststellung eines verminderten Einheitswertes führen würden (vgl. § 9 Abs. 1 und 2 BewG), als Erlassgrund aus,

vgl. BverwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

Das gilt namentlich nicht nur für Ertragsminderungen, die durch Fortschreibung des Einheitswertes berücksichtigt werden können, wie dies § 33 Abs. 5 GrStG ausdrücklich und allgemein anordnet, sondern auch für solche Ertragsminderungen, die auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse („Wertverhältnisse" i.S. von § 27 BewG) beruhen,

vgl. BverwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

Wie sich bereits aus der Anknüpfung des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG an den normalen Rohertrag ergibt, sollten nach der Vorstellung des Gesetzgebers nur solche Ertragsminderungen einen Grundsteuererlass rechtfertigen, die auf für die Ertragslage außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhen, also zufälliger und vorübergehend Art sind,

vgl. BverwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

Es kommt daher darauf an, ob die geltend gemachte Ertragsminderung auf einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG beruht, die zu einer Wertfortschreibung führen kann und einen Grundsteuererlass bereits gemäß § 33 Abs. 5 GrStG ausschließt, ob sie auf einer Änderung der Wertverhältnisse i.S. von § 27 BewG zurückzuführen ist und gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete mindert, sodass deshalb ein Grundsteuererlass ausscheidet, oder ob sie zufälliger und vorübergehender Art ist, sodass bei der Ermittlung der Jahresrohmiete die übliche Miete anzusetzen ist und ein Grundsteuererlass in Betracht kommt. Dabei betreffen Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse i.S. von § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG das Bewertungsobjekt und seine nähere Umgebung. Demgegenüber sind unter allgemeinen Wertverhältnissen i.S. von § 27 BewG die allgemeinen politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse im gesamten Gemeindegebiet oder darüber hinaus zu verstehen, die sich im allgemeinen Markt- und Preisniveau niedergeschlagen haben,

vgl. BverwG, Urteil vom 4. April 2001, a.a.O.

In Anwendung dieser Grundsätze scheidet auch im Falle der Klägerin ein Grundsteuererlass wegen wesentlicher Ertragsminderung nach § 33 GrStG aus. Die Beteiligten sind sich einig, dass der Leerstand der Bürogebäude in der Istraße 169, Lallee 92a und dem N Weg 200 in E auf strukturelle Gründe zurückzuführen ist. Dies hat die Klägerin zum einen dadurch belegt, dass sie Aufstellungen vorgelegt hat, aus denen sich ergibt, dass es ihr seit dem Jahr 2000 bis einschließlich dem Jahr 2005 nicht gelungen ist, diese Bürogebäude vollständig zu vermieten. Zudem hat der Beklagte in dem Parallelverfahren 25 K 100/06 eine Auswertung über eine Erhebung von Büroflächen vorgelegt, aus der sich im einzelnen ergibt, dass seit dem Jahr 2000 der Flächenbestand an Büroflächen in E gestiegen ist und sich gleichzeitig der Leerstand deutlich überproportional erhöht hat, so dass sich der Prozentsatz der leerstehenden Flächen gegenüber dem Gesamtflächenbestand von 4,9 % im Jahr 2000 bis zum Jahr 2003 auf 14,81 % erhöht hat. Zwar ist dieser Prozentsatz im Jahr 2004 leicht rückläufig befindet sich aber immer noch auf einem sehr hohen Niveau von 13,29 %. Der Rückgang im Jahr 2005 auf 11,27 % ist im wesentlichen auf das nunmehr angewandten Erhebungsverfahren zurückzuführen. Davon abgesehen läßt auch diese Zahl einen nach wie vor ausgesprochen hohen Leerstand von Büroflächen erkennen. Letztlich ist der Kammer die problematische Marktsituation von insbesondere Büro- und sonstigen gewerblichen Flächen in E auch aus zahlreichen Veröffentlichungen etwa in der Presse bekannt. Dementsprechend hat sie bereits in dem Urteil vom 24. November 2004 - 25 K 6378/03 - ausgeführt:

„Von einem strukturell bedingten Leerstand ist nach Auffassung der Kammer auszugehen, weil der Kammer aus eigenen Erkenntnissen bekannt ist, dass der Gewerberaum in E und im Umkreis von E unter einem starken Überangebot leidet. Dies gilt nicht nur für den ebenfalls bereits erheblichen Zeitraum von 2 ½ Jahren, über den das Objekt des Klägers nicht vermietet war, sondern betrifft eine deutlich darüber hinaus gehende erhebliche Zeitspanne. Die Mietausfälle beruhen auf einem Überangebot von zu vermietenden Gewerbeflächen in E und im Umkreis von E. Der Leerstand ist nicht lediglich zufällig und vorübergehend, sondern Folge des nachhaltigen, strukturell bedingten Überangebots von Gewerbeobjekten, welches zum einen auf erhebliche Bautätigkeit, zum anderen auf Schließung der Geschäfte wegen Zahlungsschwierigkeiten zurückzuführen ist. Diese aufgeführten Umstände sind bereits für einen beträchtlichen Zeitraum gegeben. Der Ertragsrückgang ist mithin Folge einer allgemeinen Verschlechterung der Vermietbarkeit von Gewerbeobjekten."

Entgegen der Auffassung der Klägerin ist an der Rechtsprechung des BverwG festzuhalten. Eine bewertungsrechtliche Regelungslücke besteht bei langfristigen Wertverhältnisänderungen nach der gesetzlichen Konzeption des Bewertungsrechts entgegen der Auffassung der Klägerin nicht, da diese Veränderungen - wie ausgeführt - nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes bei der nächsten Hauptfeststellung nach § 21 BewG berücksichtigt werden sollen. Eine bewertungsrechtliche Regelungslücke, die der Gesetzgeber mit dem Erlass des Grundsteuergesetzes und speziell mit der Schaffung der Erlassmöglichkeit nach § 33 GrStG hat schließen wollen, bestand daher nicht. Vielmehr stellt das Bewertungsrecht insoweit ein in sich stimmiges System dar. Das BverwG hat zudem ausgeführt, dass die maßgeblichen Vorschriften des Grundsteuergesetzes und des Bewertungsgesetzes auch mit Blick auf die Entscheidung des Gesetzgebers, die nächste Hauptfeststellung der Einheitswerte des Grundbesitzes abweichend von § 21 Abs. 1 Satz 1 BewG durch besonderes Gesetz zu bestimmen, nicht anders verstanden werden können.

Letztlich sind auch mit Blick auf den von der Klägerin vorgelegten Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 13. September 2006 Zweifel an der Rechtsprechung des BverwG nicht gegeben. Das BverwG schließt mit seiner Rechtsprechung an die gesetzliche Konzeption der Grundsteuer an.

Nach der gesetzlichen Konzeption der Grundsteuer ist diese als eine ertragsunabhängige Real- oder Objektsteuer ausgestaltet, die nicht nach Ertragsmerkmalen, sondern nach dem Grundstückswert (Einheitswert) erhoben wird und deshalb auch bei ertragslosen Grundstücken anfällt. Demnach können nur in bestimmten Ausnahmefällen Ertragsminderungen zu einem Erlass nach § 33 GrStG führen, die von erkennbar vorübergehender Natur sind. Wirft ein Grundstück auf Dauer einen geringeren Ertrag ab als andere Grundstücke, sind Umstände gegeben, die die Situation dieses Grundstücks nicht als im Vergleich zu anderen Grundstücken atypisch erscheinen, sondern auf seine abweichende Beschaffenheit schließen lassen. Minderungen dieser Art führen nicht zur Anwendbarkeit des § 33 GrStG; ihnen muss vielmehr auf der Bewertungsebene Rechnung getragen werden. Der Ausnahmecharakter der Erlassregelung hat im Hinblick auf den Gleichbehandlungsgrundsatz zur Folge, dass der Erlassanspruch auf solche Fälle beschränkt ist, bei denen der geringe Ertrag eines Grundstücks auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückzuführen ist, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Fällen atypisch sind,

vgl. zum Vorstehenden VGH Bad-Württ., Urteil vom 13. Dezember 2001, DÖV 2002, 580; OVG Lüneburg, Beschluss vom 3. Dezember 2003, NVwZ 2004, 370.

Die Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und andere wertbeeinflussende Umstände, die in die Hauptfeststellung des Einheitswerts eingehen, scheiden als Erlassgrund nach § 33 GrStG aus. Deshalb kann der allgemeine und dauerhafte Leerstand von Wohn- und/oder Gewerberäumen aufgrund der jeweiligen Marktverhältnisse einen Erlass nicht begründen. Damit wird insbesondere dem Umstand Rechnung getragen, dass ein strukturell bedingtes Fehlen der Mieternachfrage alle Vermieter im jeweiligen Gemeindegebiet vergleichbar trifft und eine Sonderbelastung im Einzelfall nicht durch den Grundsteuererlass korrigiert werden kann.

Nach der für Grundstücke, deren Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, im besonderen geltenden Vorschrift des § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG können auch Ertragsminderungen, die auf einer Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse (Wertverhältnisse i.S. von § 27 BewG) beruhen, nicht zu einem Grundsteuererlass führen, weil diese bei einer Hauptfeststellung zu berücksichtigen wären. Umständen, die den normalen Rohertrag mindern und als solche für den Einheitswert erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung und nicht im Wege des Steuererlasses Rechnung getragen werden. Vermindert sich der normale Rohertrag wegen Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, wird dies erst bei der nächsten Hauptfeststellung (§ 21 BewG) erfasst und wirkt sich bis dahin auf die Erhebung der Grundsteuer nicht aus. Damit trägt der Gesetzgeber zum einen dem Umstand Rechnung, dass derartige Veränderungen im Grundsatz alle Vermieter in vergleichbarer Weise treffen und deshalb unter dem Aspekt einer korrekturbedürftigen Sonderbelastung des Einzelnen kein Anlass für einen Grundsteuererlass besteht. Zum anderen kann von Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse im Sinne des Bewertungsrechts nur bei nachhaltigen, länger andauernden Veränderungen der Wertverhältnisse die Rede sein. Im Interesse der Stetigkeit und Gleichmäßigkeit der Grundsteuererhebung bleiben Veränderungen der Wertverhältnisse unberücksichtigt, die zwischen den Hauptfeststellungen eintreten. Aus der Einordnung des Grundsteuererlasses in die Systematik des Bewertungsrechts ergibt sich, dass ein Grundsteuererlass vorübergehenden Mietausfällen aufgrund außergewöhnlicher Umstände des Einzelfalls vorbehalten ist. Diese Entscheidung des Gesetzgebers ist in sich schlüssig und plausibel und weist keine durch ergänzende Auslegung zu korrigierenden Fehlgewichtungen auf,

vgl. zum Vorstehenden BverwG, Urteil vom 4. April 2001, DVBl 2001, 1368.

Diese Ausführungen stehen auch im Einklang mit den Anforderungen, die an die Voraussetzungen für einen Erlass nach §§ 163, 227 AO aus sachlichen Billigkeitsgründen gestellt werden. Auch im Rahmen dieser Normen ist die Möglichkeit eines Erlasses auf atypische Einzelfälle beschränkt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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