Urteil vom Verwaltungsgericht Düsseldorf - 9 K 3163/06

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Die Klägerin, ein Lebensmitteldiscounter, erstrebt die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die Erweiterung der Verkaufsfläche ihrer Verkaufsstätte auf dem Grundstück U Weg 75 in N (G1). Dieses liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 232/II (III-Gebiet zwischen U Straße, Bundesautobahn A 00 und Ostraße), in Kraft getreten am 15. März 1995, der für das Grundstück die Festsetzung „MI" (Mischgebiet) enthält.

Am 5. April 2005 beantragte die Klägerin die Erweiterung des Einzelhandelsgeschäftes, dessen Errichtung am 20. Dezember 2001 mit einer Verkaufsfläche von 699,84 qm und einer Geschossfläche von 1.411,57 qm genehmigt worden war. Nach den dem Antrag beigefügten Bauvorlagen soll die Verkaufsfläche in den bestehenden Räumlichkeiten auf 863,85 qm erweitert werden, indem die als Lager genehmigte Fläche von 468,88 qm auf 307,42 qm verkleinert und der Verkaufsraum entsprechend vergrößert wird. Dem Antrag war eine „Markt-, Standort- und Auswirkungsanalyse" der C Unternehmensberatung GmbH von März 2005 beigefügt, auf die Bezug genommen wird.

Mit Bescheid vom 19. Mai 2005 lehnte der Beklagte den Antrag ab. Zur Begründung führte er aus, mit der beantragten Erweiterung entstehe ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, dem negative Auswirkungen im Sinne der Vorschrift unterstellt werden könnten. Insbesondere liege auch unter Berücksichtigung des von der Klägerin vorgelegten Gutachtens ein atypischer, die Vermutung widerlegender Fall nicht vor.

Mit ihrem Widerspruch vom 13. Juni 2005 wandte die Klägerin ein, mit dem Gutachten nachgewiesen zu haben, dass der Einzugsbereich des Betriebs unterversorgt sei.

Durch Widerspruchsbescheid vom 2. Mai 2006 wies die Bezirksregierung E den Widerspruch unter Bezugnahme auf den angegriffenen Bescheid zurück.

Die Klägerin hat am 10. Mai 2006 Klage erhoben, mit der sie ergänzend die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 232/II geltend macht. Der Ausschluss von Wohngebäuden auf weit mehr als 50 % der überbaubaren Grundstücksflächen des Mischgebietes wahre nicht die allgemeine Zweckbestimmung des Gebietes. Da mithin der Vorgängerplan Nr. 233 aus dem Jahre 1967 mit der Festsetzung „MI" gelte, sei das Vorhaben planungsrechtlich zulässig, weil die Baunutzungsverordnung von 1962 einzelhandelsbeschränkende Vorschriften nicht enthalte.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung seines Ablehnungsbescheides vom 19. Mai 2005 und des Widerspruchsbescheids der Bezirksregierung E vom 2. Mai 2006 zu verpflichten, ihr den am 5. April 2005 beantragten planungsrechtlichen Vorbescheid zur Nutzungsänderung von Lager in Verkaufsfläche des Einzelhandelsgeschäftes auf dem Grundstück U Weg 75 in N (G1) zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung nimmt er Bezug auf sein bisheriges Vorbringen und führt ergänzend aus, der Bebauungsplan sei wirksam, weil es dem Plangeber unbenommen sei, gemischte Bauflächen zu strukturieren. Die Klägerin mache lediglich einen Abwägungsmangel geltend, der wegen Ablaufs der Rügefrist unbeachtlich sei. Der vorherige Bebauungsplan Nr. 233 sei durch Ratsbeschluss aufgehoben worden, so dass er bei Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 232/II nicht automatisch wieder Geltung beanspruche.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge und des Kartenmaterials ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Ablehnung des beantragten Verwaltungsaktes ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Ihr steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides zu, weil ihrem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegenstehen, §§ 71 Abs. 2, 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW.

Dies gilt unabhängig davon, ob die beantragte Nutzungsänderung nach § 30 Abs. 1, nach 34 Abs. 1 bzw. 2 oder nach § 35 BauGB zu beurteilen ist. Geht man von der Wirksamkeit des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. 232/II aus, widerspricht das Vorhaben dessen Festsetzungen - dazu 1. -. Die Unwirksamkeit jenes Bebauungsplanes unterstellt, richtet sich die Zulässigkeit der Nutzungsänderung nicht nach dem ursprünglichen Bebauungsplan Nr. 233, weil dieser funktionslos geworden ist - dazu 2. -. Sollte sich das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich befinden, fügt es sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein (§ 34 Abs. 1 und 2 BauGB) - dazu 3. -. Sollte das Grundstück im Außenbereich liegen, ist es wegen Beeinträchtigung öffentlicher Belange ebenfalls nicht genehmigungsfähig (§ 35 BauGB) - dazu 4. -.

1. Die beantragte Nutzungsänderung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 232/II (§ 29 Abs. 1, § 30 Abs. 1 BauGB). Hinsichtlich der Art der Nutzung setzt der Bebauungsplan für das Grundstück der Klägerin Mischgebiet (MI) fest. Diesen Festsetzungen widerspricht das Vorhaben, weil mit der von der Klägerin geplanten Erweiterung der Verkaufsfläche ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO entsteht, der nur in einem solchermaßen festgesetzten Sondergebiet oder in einem Kerngebiet zulässig ist.

Um einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne dieser Vorschrift handelt es sich bereits jetzt, da Waren an Endverbraucher abgegeben werden. Dass dieser mit der Erweiterung der Verkaufsfläche einschließlich Ein- und Ausgang auf knapp 864 qm auch großflächig ist, bedarf angesichts der neueren Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts keiner weiteren Begründung,

Urteile vom 24. November 2005 - 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 8.05 -, BRS 69 Nrn. 71 - 73, wonach die Großflächigkeit bei Überschreitung der Verkaufsfläche von 800 qm anzunehmen ist, in deren Berechnung auch ein Kassenvorraum und Windfang einzubeziehen sind,

und wird auch von der Klägerin nicht in Frage gestellt.

Das Vorhaben wird auch im Übrigen von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO erfasst. Danach unterfallen der Norm solche großflächigen Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können. Derartige Auswirkungen sind nach Satz 2 der Vorschrift insbesondere Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der Betriebe sowie auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden. Jene Auswirkungen sind nach Satz 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 qm überschreitet.

Ausreichend ist danach die Möglichkeit entsprechender Auswirkungen,

BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - 4 C 54/80 -, BRS 42 Nr. 50,

die nach der Regelvermutung des Satzes 3 hier anzunehmen sind, weil die Geschossfläche von rund 1.400 qm die in der Vorschrift bezeichnete Größenordnung von 1.200 qm überschreitet. Greift die Regelvermutung ein, erübrigt sich eine Beweisaufnahme zu den möglichen Auswirkungen des Betriebes.

BVerwG, Beschluss vom 9. Juli 2002 - 4 B 14/02 -, BRS 65 Nr. 70.

Die Vermutung ist allerdings widerleglich; sie kann gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO entkräftet werden. Hiernach gilt Satz 3 nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bei mehr als 1.200 qm Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in bezug auf die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.

Ob die Vermutung durch die insoweit darlegungspflichtige Klägerin widerlegt werden kann, hängt maßgeblich davon ab, welche Waren angeboten werden, auf welchen Einzugsbereich der Betrieb angelegt ist und in welchem Umfang zusätzlicher Verkehr hervorgerufen wird.

BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2004 - 4 B 29/04 -, BauR 2004, 1735 ff.; Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10/04 -, BauR 2006, 639 ff.; Beschluss vom 29. November 2005 - 4 B 72/05 -, BauR 2006, 484 f..

Der Klägerin ist es nicht gelungen, die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zu entkräften. Anhaltspunkte für das Vorliegen einer atypischen Fallgestaltung i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO bestehen hinsichtlich des Gesamtvorhabens in seiner durch die Erweiterung des Betriebs geänderten Gestalt nicht. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass das beabsichtigte Vorhaben in betrieblicher bzw. in städtebaulicher Hinsicht von dem vom Verordnungsgeber normierten Regelfall abweicht.

Auf der betrieblichen Seite gilt dies zunächst für das zentrentypische Warenangebot der Klägerin. Die vom Lebensmitteldiscounter angebotenen Waren werden üblicherweise in der Innenstadt angeboten, gehören zum Bedarf der gesamten Bevölkerung, beanspruchen regelmäßig eher geringere Flächen und lassen sich leicht transportieren.

Zur Annahme eines atypischen Falles bei beschränktem Warenangebot vgl.: BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - 4 C 54/80 -, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 1. März 1995 - 7 A 1895/91 -, NWVBl. 1998, 151 ff.; Urteil vom 5. September 1997 - 7 A 2902/93 -, BRS 59 Nr. 70.

Hat die Klägerin damit bereits nicht hinreichend dargelegt, in betrieblicher Hinsicht die Regelvermutung zu entkräften, rechtfertigen auch die von ihr angegebenen städtebaulichen Aspekte nicht die Annahme eines atypischen Falles.

Insoweit ist ausschlaggebend, ob der Betrieb dadurch, dass er unter Gefährdung gewachsener städtebaulicher Strukturen Kaufkraft abzieht, die Gefahr heraufbeschwört, dass Geschäfte schließen, auf die insbesondere nicht motorisierte Bevölkerungsgruppen angewiesen sind.

BVerwG, Beschluss vom 22. Juli 2004 - 4 B 29/04 -, a.a.O.; Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10/04 -, a.a.O.; Beschluss vom 29. November 2005 - 4 B 72/05 -, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 1. März 1995 - 7 A 1895/91 -, a.a.O..

Der Klägerin ist es auch mit dem von ihr vorgelegten Gutachten, nämlich der „Markt-, Standort- und Auswirkungsanalyse" der C Unternehmensberatung GmbH von März 2005, nicht gelungen, in dieser Hinsicht eine Ausnahmesituation zu begründen. Bezogen auf das im Gutachten skizzierte Einzugsgebiet gelangen die Sachverständigen zu dem Ergebnis, dass der Aldi-Markt bereits zum Zeitpunkt der Erhebung Kaufkraft von 26,7 % abschöpft (S. 24 der Analyse). Nach der geplanten Erweiterung wird ein Kaufkraftabfluss von weiteren 2 % prognostiziert, so dass es voraussichtlich zu Umsatzumverteilungen von insgesamt 28,7 % kommen wird (S. 25). Unter Zugrundelegung eines städtebaulich relevanten Schwellenwertes von 10 %

- vgl. dazu OVG NRW, Urteil vom 1. März 1995 - 7 A 1895/91 -, a.a.O. -

ist bei einer derart deutlichen Überschreitung jenes Wertes eine Gefährdung gewachsener städtebaulicher Strukturen geradezu indiziert.

Die Regelvermutung des § 11 Abs. 3 S. 3 BauNVO kann auch nicht mit dem Argument widerlegt werden, im Einzugsbereich des Discounters sei eine Unterversorgung bei der Grundversorgung der Bevölkerung zu verzeichnen.

Vgl. zu diesem Aspekt: BVerwG, Urteil vom 3. Februar 1984 - 4 C 54/80 -, a.a.O.; OVG NRW, Urteil vom 5. September 1997 - 7 A 2902/93 -, a.a.O..

Im Stadtteil I-Mitte, der unzweifelhaft jedenfalls zum Einzugsbereich des Betriebs gehört, befinden sich ein großflächiger Lebensmittelmarkt der Fa. Kaisers (vgl. S. 15 des Gutachtens) sowie der vorhandene Aldi-Markt. Da I-Mitte (nur) ca. 7.300 Einwohner hat, ist von eine Unterversorgung bei zwei Supermärkten nicht auszugehen. Auch wenn der Einzugsbereich des Discounters größer gefasst würde und der nächstgelegene Stadtteil W miteinbezogen würde, besteht keine Unterversorgung, weil W über einen ca. 500 qm großen Penny-Markt verfügt (vgl. Gutachten, S. 16).

Liegen demnach für einen Ausnahmefall keine greifbaren Anhaltspunkte vor, kann das Vorhaben der Klägerin wegen Verstoßes gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht verwirklicht werden.

2. Es spricht allerdings vieles für die Annahme der Klägerin, dass der Bebauungsplan Nr. 232/II unwirksam ist (dazu a). Dies führt jedoch nicht zur Anwendung des Vorgängerbebauungsplanes Nr. 233; vielmehr ist dieser wegen Funktionslosigkeit unwirksam (dazu b).

a) Der Bebauungsplan Nr. 232/II leidet an materiellen Fehlern.

Er verstößt gegen § 6 BauNVO in der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes geltenden Fassung vom 23. Januar 1990, weil die allgemeine Zweckbestimmung des Mischgebietes durch den Ausschluss von Wohnnutzung auf den mit „I*" gekennzeichneten Flächen (Nr. 4 der textlichen Festsetzungen) nicht gewahrt bleibt (§ 1 Abs. 5 BauNVO).

Der allgemeine Gebietscharakter eines Mischgebiets wird in § 6 Abs. 1 BauNVO umschrieben und in Abs. 2 der Bestimmung durch Bezeichnung der zulässigen Nutzungsarten konkretisiert. Die Eigenart des Mischgebiets ist gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient. Diese beiden Nutzungsarten stehen gleichberechtigt nebeneinander. Die Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit der beiden Nutzungen bedeutet zugleich, dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen soll. Es kommt darauf an, in welchem Verhältnis die dem Wohnen und die gewerblichen Zwecken dienenden Anlagen im Baugebiet nach Anzahl und Umfang zueinander stehen. Dabei ist einerseits nicht erforderlich, dass die beiden Hauptnutzungsarten zu genau oder annähernd gleichen Anteilen im Gebiet vertreten sind. Andererseits wird die Bandbreite der typischen Eigenart des Mischgebietes nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als eigenständige Nutzung im Gebiet völlig verdrängt wird. Für die Wahrung der Eigenart des Mischgebietes ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass eine der beiden Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in diesem Sinne „übergewichtig" in Erscheinung tritt. Wann dies der Fall ist, lässt sich nicht in Prozentzahlen ausdrücken. Die Störung des quantitativen Mischungsverhältnisses kann sich beispielsweise aus einem übermäßig großen Anteil einer Nutzungsart an der Grundfläche des Baugebiets ergeben.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 - 4 C 64.79 -, BRS 40 Nr. 45; Urteil vom 4. Mai 1988 - 4 C 34.86 -; BRS 48 Nr. 37; BayVGH, Urteil vom 3. August 2000 - 1 B 98.3122 -, BRS 63 Nr. 75; zum allgemeinen Wohngebiet: BVerwG, Beschluss vom 8. Februar 1999 - 4 BN 1/99 -; BRS 62 Nr. 71; zum Kerngebiet: OVG NRW, Urteil vom 20. November 1992 - 11a NE 47/89 - (Juris); Urteil vom 19. Februar 2001 - 10a D 65/98.NE -, BRS 64 Nr. 24.

Da der Bebauungsplan im Mischgebiet auf deutlich mehr als 50 % der überbaubaren Flächen Wohngebäude - und damit eine der allgemein zulässigen Nutzungsarten (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) - für unzulässig erklärt, dominieren die gewerblichen Nutzungen eindeutig. Nach Anzahl und Umfang erlangen diese gegenüber der Wohnnutzung, die nur in untergeordnetem Maße zulässig ist, ein beherrschendes Übergewicht. Dass der Plangeber der gewerblichen Nutzung den Vorrang einräumen wollte, lässt sich auch der Planbegründung entnehmen, die als Planungsziel ausdrücklich die „Bereitstellung von Mischgebieten bzw. gewerblichen Bauflächen für die Ansiedlung neuer Gewerbebetriebe" nennt (S. 2) und „eine zu massive, weil rückwärtige Wohnbebauung" ausschließt, „die im Mischgebiet nicht gewünscht ist" (S. 6). Mit dieser Zielsetzung, die in Nr. 4 der textlichen Festsetzungen zum Ausdruck kommt, hat der Plangeber die Gleichwertigkeit der Wohnnutzung im Verhältnis zur gewerblichen Nutzung missachtet und damit die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets nicht gewahrt.

Bei diesem Rechtsfehler handelt es sich entgegen der Auffassung des Beklagten nicht um einen Abwägungsmangel, der unbeachtlich wäre, weil er nicht innerhalb von sieben Jahren seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden ist, vgl. § 215 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplanes geltenden Fassung vom 8. Dezember 1986, die gemäß § 233 Abs. 2 Satz 3 BauGB n.F. Anwendung findet. Um einen Abwägungsfehler handelt es sich dann, wenn das sich aus § 1 Abs. 7 BauGB ergebende Gebot, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander abzuwägen, verletzt wird. Von diesem sind formelle und materielle Mängel zu unterscheiden. Ein Verstoß gegen die rechtlichen Vorgaben zum Gebietscharakter (§§ 1 ff. BauNVO) ist ein materieller Fehler, der nicht der Rügefrist von sieben Jahren unterliegt.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20. November 1992 - 11a NE 47/89 - a.a.O.; Urteil vom 19. Februar 2001 - 10a D 65/98.NE -, a.a.O..

Die Unwirksamkeit der aufgeführten Festsetzung führt zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 232/II, weil die Festsetzung des Mischgebiets, wie oben dargelegt, einen untrennbaren Teil des Regelungsgefüges des Planes darstellt. Im Zweifel hätte der Rat den Plan ohne diese Festsetzung nicht beschlossen, weil dann ein wesentliches Planungsziel verfehlt worden wäre.

Vgl. zur Teil- bzw. Gesamtnichtigkeit eines Bebauungsplanes: BVerwG, Beschluss vom 25. Februar 1997 - 4 NB 30.96 -, BRS 59 Nr. 51.

b) Die Unwirksamkeit des Bebauungsplanes Nr. 232/II hat indessen nicht zur Folge, dass der Vorgängerplan Nr. 233 anzuwenden wäre. Dieser ist nämlich jedenfalls hinsichtlich der für den Bereich des klägerischen Grundstücks geltenden Festsetzungen funktionslos und damit unwirksam geworden.

In der Rechtsprechung ist geklärt, dass eine bauplanerische Festsetzung funktionslos sein kann, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, ihre Verwirklichung auf unabsehbare Zeit ausschließen und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es darauf an, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB einen wirksamen Beitrag zu leisten. Wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in eine bestimmten Richtung zu steuern.

BVerwG, Urteil vom 3. August 1990 - 7 C 41-43/89 u.a. -; BVerwGE 85, 273 ff.; Beschluss vom 29. Mai 2001 - 4 B 33/02 -; BRS 64 Nr. 72; Urteil vom 28. April 2004 - 4 C 12/03 - (Juris); OVG NRW, Urteil vom 25. November 2005 - 7 A 2687/04 - (Juris); Beschluss vom 10. April 2007 - 10 A 3915/05 - (Juris).

Nach Maßgabe dieser Grundsätze sind die Festsetzungen des ursprünglichen Bebauungsplanes Nr. 233 betreffend die Art der baulichen Nutzung (MI), die Baugrenzen und die Straßenverkehrsfläche, soweit sie sich auf das Grundstück der Klägerin beziehen, funktionslos geworden. Sie sind durch das durch die Stadt N in den 1980er Jahren eingeleitete Umlegungsverfahren im Gebiet des Bebauungsplanes, in dessen Verlauf die Stadt den neuen Bebauungsplan Nr. 232/II aufstellte, und die dadurch geschaffenen tatsächlichen Verhältnisse überholt. Insbesondere können die Festsetzungen über die Baugrenzen und die Verkehrsflächen nicht mehr verwirklicht werden, nachdem die Straße begradigt wurde. Auch eine Berufung auf die Festsetzung des Baugebiets ist auf Grund der tatsächlichen Entwicklung ausgeschlossen. Denn die erforderliche Gesamtbetrachtung ergibt, dass die aufgeführten Festsetzungen offenkundig die Fähigkeit verloren haben, die städtebauliche Entwicklung heute noch zu steuern. Im Bereich (u.a.) des klägerischen Grundstücks haben sich namentlich infolge des Umlegungsverfahrens Entwicklungen vollzogen, die bei einer Gesamtschau in Widerspruch zu den damaligen planerischen Festsetzungen stehen. Die ihm vom Plangeber zugedachte städtebauliche Funktion kann der Plan nicht mehr erfüllen. Dass der Rat der Stadt N auf die von ihm selbst getroffenen Festsetzungen dauerhaft verzichten wollte, wird auch durch den Umstand dokumentiert, dass er einen neuen Bebauungsplan aufgestellt und den ursprünglichen Plan außer Kraft gesetzt hat.

Da der Bebauungsplan Nr. 233 mithin durch Funktionslosigkeit unwirksam geworden ist, kann dahinstehen, ob sich seine Unwirksamkeit auch aus sonstigen formellen oder materiellen Mängeln ergibt.

3. Sind beide Bebauungspläne unwirksam, so richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens, wenn es innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt, nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB. Das Vorhaben erfüllt weder die Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 BauGB noch die des § 34 Abs. 2 BauGB.

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 Abs. 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, handelt es sich also um ein so genanntes faktisches Baugebiet, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre (§ 34 Abs. 2 BauGB).

Bei der Bestimmung der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 bzw. Abs. 2 BauGB ist darauf abzustellen, inwieweit sich einerseits das Vorhaben auf die Umgebung und andererseits die Umgebung auf das Baugrundstück prägend auswirken kann.

Vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36.

Unabhängig davon, wie genau die nähere Umgebung hier abzugrenzen ist, ist die geplante Nutzungsänderung nicht zulässig. Unterstellt, die Eigenart der näheren Umgebung entspräche einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, so ist das Vorhaben in dem Baugebiet nicht allgemein zulässig (§ 34 Abs. 2 BauGB). Wie oben unter 1. dargelegt, entstünde mit der geplanten Erweiterung der Verkaufsfläche ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der nur in einem Sonder- oder Kerngebiet zulässig ist (§ 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO). Dass es sich bei der maßgeblichen Umgebung weder um ein faktisches Sondergebiet noch um ein faktisches Kerngebiet handelt, steht nach den der Kammer vorliegenden Erkenntnissen auch ohne Durchführung einer Ortsbesichtigung fest. In der Umgebung des Vorhabengrundstücks befinden sich nach den von der Klägerin nicht in Zweifel gezogenen Angaben des Beklagten ein Laminierbetrieb, ein Bauunternehmen, eine Wäscherei, eine Schreinerei, eine Kfz-Reparaturwerkstatt, ein Oldtimer- Restaurationsbetrieb einschließlich Verkauf, eine Senioren- und Behinderteneinrichtung sowie Wohnhäuser. Da sich diese Nutzungsarten weder einem Sonder- noch einem Kerngebiet (§ 11 bzw. § 7 BauNVO) zuordnen lassen, kann das Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB nicht zugelassen werden. Unterstellt, die nähere Umgebung wäre durch eine Gemengelage gekennzeichnet, fügt sich das Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht in die Eigenart dieser Umgebung ein (§ 34 Abs. 1 BauGB). Unstreitig befindet sich dort nämlich kein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der das Grundstück der Klägerin mitprägte und auf den sie sich als Vorbild berufen könnte.

4. Wäre wegen der an das klägerische Grundstück angrenzenden unbebauten Flächen anzunehmen, dass es im Außenbereich liegt, so wäre das Vorhaben in Anwendung des § 35 BauGB ebenfalls unzulässig. Insoweit geht das Gericht davon aus, dass das vom Beklagten vorgelegte Kartenmaterial und die Luftbilder die tatsächlichen Verhältnisse im wesentlichen zutreffend wiedergeben; von der Klägerin ist nicht in Abrede gestellt worden, dass das Grundstück von größeren Freiflächen umgeben ist. Da das Vorhaben nicht zu den in § 35 Abs. 1 BauGB aufgeführten (sog. privilegierten) Vorhaben zählt, kann es als sonstiges Vorhaben i.S.v. § 35 Abs. 2 BauGB nur zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Öffentliche Belange wären jedoch verletzt, weil das Vorhaben die Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten ließe (§ 35 Abs. 2 Nr. 7 BauGB); um ein gleichwohl unter bestimmten Voraussetzungen zulässiges Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 4 BauGB handelt es sich nicht.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

6. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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