Urteil vom Verwaltungsgericht Düsseldorf - 14 K 5368/12

Tenor

Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren eingestellt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Klägerin zu 9/10 und die Beklagte zu 1/10.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, soweit nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:

Die Klägerin, eine Gesellschaft deren Geschäftsfeld sich u.a. auf WEG-Hausverwaltungen und Vermietungen erstreckt, wendet sich gegen die Festsetzung von Geldleistungen nach dem Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW).

Die Klägerin wurde durch Hausverwaltungsvertrag vom 16.09.2010 zur Verwalterin des Mehrfamilienhauses Nstraße 42 in 00000 P bestellt. Die Verwaltertätigkeit wird von ihr ausweislich des Hausverwaltungsvertrages seit dem 01.10.2010 ausgeübt. Das Verwaltungsobjekt Nstraße 42 steht im Eigentum der Eigentümergemeinschaft H, E und T . Die Errichtung des Mehrfamilienhauses wurde durch Bewilligungsbescheid vom 10.10.1975 zugunsten von Frau D und Herrn H mit öffentlichen Mitteln gefördert. Die öffentlichen Mittel sind vorzeitig ohne rechtliche Verpflichtung am 04.01.2010 zurückgezahlt worden. Die öffentliche Bindung endet am 31.12.2020.

Im Rahmen einer allgemeinen Bestands- und Besetzungskontrolle stellte der Außendienst der Beklagten am 23.02.2012 fest, dass die Wohnung erstes Obergeschoss rechts der Besitzung Nstraße 42 leersteht.

Die Beklagte informierte die Eigentümergemeinschaft H, T, E mit Schreiben vom 01.03.2012 über den Leerstand und wies darauf hin, dass ein Leerstand der Wohnung nicht genehmigt sei. Zugleich wurde die Eigentümergemeinschaft aufgefordert, die Wohnung unverzüglich an einen Wohnungssuchenden zu vermieten, der über eine entsprechende Wohnberechtigungsbescheinigung verfügt.

Daraufhin teilte die Klägerin mit Schreiben vom 10.03.2012 mit, sie sei Verwalterin des Mietobjekts. Von einem Leerstand der betreffenden Wohnung sei ihr nichts bekannt. Das Mietverhältnis zwischen der Eigentümergemeinschaft und den Mietern E1S sei bislang nicht gekündigt worden. Eine Wohnungs- und Schlüsselübergabe habe nicht stattgefunden.

Mit Telefax vom 14.03.2012 übersandte die Klägerin der Beklagten eine Kopie ihrer Verwaltervollmacht.

Mit Schreiben vom 04.06.2012 wurde nunmehr die Klägerin von der Beklagten über den Leerstand der Wohnung informiert und darauf hingewiesen, dass ein Leerstand der Wohnung nicht genehmigt sei. Zugleich wurde sie aufgefordert, die Wohnung unverzüglich an einen Wohnungssuchenden zu vermieten, der über eine entsprechende Wohnberechtigungsbescheinigung verfügt.

Die Klägerin teilte daraufhin mit Telefax vom 13.06.2012 mit, sie beziehe sich auf ihr Schreiben vom 10.03.2012. Die Rechtssituation habe sich nicht geändert. Die Wohnung sei nach wie vor nicht übergeben worden, die Schlüssel seien noch im Besitz der Mieter, eine anwaltliche Verfolgung sei im Gange.

Unter dem 03.07.2012 hörte die Beklagte die Klägerin zur beabsichtigten Festsetzung von Geldleistungen gemäß § 26 WFNG NRW an. Die Wohnung Nstraße 42, erstes Obergeschoss rechts mit 73 qm Wohnfläche stehe seit dem 07.05.2010, dem Datum der amtlichen Abmeldung, leer. Es sei daher beabsichtigt, Geldleistungen gemäß § 26 Abs. 1 WFNG NRW in Höhe von monatlich 5,00 Euro/qm Wohnfläche der Wohnung, auf die sich der Verstoß beziehe, für die Dauer des Verstoßes festzusetzen.

Mit Telefax vom 12.07.2012 teilte die Klägerin mit, es werde freudig zur Kenntnis genommen, dass die Mieter E1 und S die Wohnung aufgegeben hätten und diese neu vermietet werden könne. Endlich bestehe Rechtsklarheit. Ihr gegenüber hätten die Mieter keinerlei Reaktion gezeigt. Man werde die Wohnung öffnen lassen. Die Wohnung werde nunmehr als frei gemeldet und man werde sich unverzüglich um die Neuvermietung kümmern. Der Festsetzung einer Geldleistung werde widersprochen und diese als unbegründet zurückgewiesen.

Mit Geldleistungsbescheid vom 19.07.2012, mittels Postzustellungsurkunde zugestellt am 20.07.2012, setzte die Beklagte gegenüber der Klägerin für die Wohnung Nstraße 42, erstes Obergeschoss rechts für die Zeit vom 01.10.2010 bis 30.06.2012 eine Geldleistung in Höhe von 7.665,00 Euro (73 qm x 5,00 Euro = 365,00 Euro x 21 Monate = 7.665,00 Euro) sowie für die Zeit nach dem 30.06.2012 eine Geldleistung in Höhe von jeweils monatlich 365,00 Euro fest. Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, die Klägerin sei aufgrund des Verwaltervertrages vom 16.09.2010 Verwalterin des Mietobjekts und stehe daher gemäß § 29 Nr. 8 WFNG NRW dem Verfügungsberechtigten gleich. Da die Stellungnahmen der Klägerin vom 13.06.2012 und 12.07.2012 keine neuen Erkenntnisse erbracht hätten und sie keine Nachweise über eigene Vermietungsbemühungen vorgelegt habe, seien wegen schuldhaften Verstoßes gegen § 21 Abs. 2 WFNG NRW Geldleistungen nach § 26 WFNG NRW festzusetzen. Der Geldleistungsanspruch richte sich gegen den jeweiligen Verfügungsberechtigten ohne Rücksicht darauf, ob dieser Empfänger der öffentlichen Mittel sei.

Die Klägerin hat am 27.07.2012 Klage erhoben.

Zugleich hat die Klägerin einen Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gestellt, dem das Gericht durch Beschluss vom 21.09.2012 (14 L 1257/12) stattgegeben hat.

Zur Begründung führt sie im Wesentlichen aus, sie sei weder Eigentümerin noch Vermieterin der Wohnung Nstraße 42, erstes Obergeschoss rechts. Es fehle an der erforderlichen Passivlegitimation. Eigentümer der Grundbesitzung sei die Eigentümergemeinschaft H, T, E. Der Bescheid sei daher gegen die Eigentümergemeinschaft zu richten. Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung sei aufgrund einer Regelung in einem bestehenden GbR-Vertrag Herr H. Die Klägerin sei seit dem 01.10.2010 Verwalterin des Objekts. Zum Zeitpunkt der Verwalterbestellung seien sämtliche Wohnungen des Objekts vermietet gewesen. Es sei kein Leerstand vorhanden gewesen. Aus diesem Grund habe keine Freimeldung der Wohnung erfolgen können. Hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung sei keine Kündigung ausgesprochen worden. Anhaltspunkte für einen Leerstand seien nicht gegeben gewesen. Sie und die Eigentümer hätten daher nicht gegen eine Freimeldeverpflichtung verstoßen. § 29 WFNG NRW führe zu keiner schuldrechtlichen Gleichstellung und zu keiner Haftungsabweichung von den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Mietvertrag mit den Mietern E1 und S sei am 09.09.2009 geschlossen und bis heute nicht gekündigt worden. Eine Wohnungs- und Schlüsselübergabe habe nicht stattgefunden. Erst nach den Mitteilungen der Beklagten sei die Wohnung am 12.07.2012 zwangsweise durch den Vermieter geöffnet worden. Die Wohnung habe sich in einem teilgeräumten und beschädigten Zustand befunden. Ein vorsätzliches Leerstehenlassen und eine unterbliebene Freimeldung seien folglich nicht gegeben. Ihr, den Eigentümern und dem Vermieter könne nicht vorgeworfen werden untätig geblieben zu sein. Geöffnete Fenster und Geräusche aus der Wohnung hätten zweifelsfrei auf eine Nutzung der Wohnung schließen lassen. Das Datum der amtlichen Abmeldung (07.05.2010), zwei Jahre vor dem Tätigwerden der Beklagten, könne ihr nicht entgegengehalten werden. Die Beklagte habe sie über diese Abmeldung erst im Rahmen der Korrespondenz im Jahr 2012 in Kenntnis gesetzt. Eine amtliche Abmeldung sei ihr bis zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt gewesen. Der Vermieter könne sich nur auf eigene Kündigungstatbestände oder solche des Mieters stützen. Soweit die Beklagte behaupte, ihr sei erstmals mit Telefax vom 14.03.2012 die Verwaltervollmacht der Klägerin angezeigt worden, werde dies bestritten. Der Beklagten sei bereits mit Schreiben vom 20.09.2010 mitgeteilt worden, dass die Klägerin mit Wirkung zum 01.10.2010 die Hausverwaltung übernommen habe. Der Umstand, dass die Beklagte bereits seit dem 01.03.2010 Kenntnis darüber gehabt habe, dass die Mieter E1 und S unter Vorlage eines von der Beklagten ausgestellten Wohnberechtigungsscheines eine neue Wohnung angemietet hätten, könne nicht zu ihren Lasten gehen. Die Beklagte habe ihr diesen Sachverhalt erst im Jahr 2012 mitgeteilt. Mangels Kündigung des Mietverhältnisses habe sie keine Anhaltspunkte für einen Leerstand gehabt. Sofern die Beklagte den Sachverhalt zeitnah im Jahr 2010 mitgeteilt hätte, hätte sie dementsprechend tätig werden können. Dies sei aber erst im Jahr 2012 geschehen, woraufhin sie umgehend tätig geworden sei und die Wohnung zwangsweise geöffnet habe. Im Übrigen sei sie nicht verpflichtet, anlasslos Anfragen über ihre Mieter beim Einwohnermeldeamt einzuholen, wenn ein Mietverhältnis nicht gekündigt sei. Die streitgegenständliche Wohnung sei am 23.07.2012 an einen neuen Mieter mit Wohnberechtigungsschein vermietet worden. Der Einzug sei am 20.08.2012 erfolgt. Der Wohnberechtigungsschein des Kreises Paderborn vom 15.08.2012 sei am 23.08.2012 an die Beklagte übermittelt worden.

Im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes (14 L 1257/12) haben die ehemaligen Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, die Eheleute S, auf Anfrage des Gerichts am 29.08.2012 mitgeteilt, sie hätten das Mietverhältnis über die Wohnung Nstraße 42 irgendwann im Jahr 2009 gegenüber dem Vermieter, Herrn H, gekündigt. Diesem seien auch die Wohnungsschlüssel übergeben worden. Die Mietzahlungen seien auf ein Konto des Vermieters gezahlt worden. Unterlagen aus dieser Zeit seien nicht mehr vorhanden.

Auf erneute telefonische Nachfrage des Gerichts vom 10.04.2013 und 11.04.2013 hat Herr S angegeben, seine Ehefrau und er seien im November des Jahres 2009 aus der Wohnung ausgezogen.

Auf weitere Anfrage des Gerichts im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes (14 L 1257/12) hat Herr H am 13.09.2012 mitgeteilt, die streitgegenständliche Wohnung sei von den Mietern bis heute nicht gekündigt worden. Eine Schlüsselübergabe habe nicht stattgefunden. Von einer Kündigung sei ihm nichts bekannt. Ein Schreiben sei ihm nie zugestellt worden. Die Mietzahlungen seien auf seinem Mietkonto eingegangen und im Februar 2010 eingestellt worden. Daraufhin sei erfolglos ein Anwalt eingeschaltet worden. Der Verwaltervertrag mit der Klägerin sei am 16.09.2010 mit Beginn ab dem 01.10.2010 geschlossen worden. Aufgaben seien nur gemäß Verwaltervertrag übertragen worden. Von einem Leerstand der Wohnung sei ihm nichts bekannt. Die Wohnung sei erst am 12.07.2012 geöffnet worden.

Die Klägerin hat im Verlauf des gerichtlichen Verfahrens eine Kopie der Handakte des von der Eigentümergemeinschaft beauftragten Rechtsanwalts T1 über die Korrespondenz mit den Eheleuten S bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung vorgelegt.

Mit Schriftsatz vom 17.09.2012 hat die Beklagte den angefochtenen Bescheid vom 19.07.2012 insoweit aufgehoben, als Geldleistungen gemäß § 26 WFNG NRW für die Zeit ab dem 01.08.2012 festgesetzt werden.

In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte den Bescheid vom 19.07.2012 dahingehend abgeändert, dass Geldleistungen gemäß § 26 WFNG NRW nur noch für den Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 31.07.2012 gefordert werden.

Daraufhin haben die Beteiligten den Rechtsstreitstreit bezüglich der vorgenommenen Änderung des Bescheides übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt nunmehr sinngemäß,

den Bescheid der Beklagten vom 19.07.2012 in der Fassung der Protokollierung in der Sitzungsniederschrift aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung nimmt sie im Wesentlichen Bezug auf den angefochtenen Bescheid. Ergänzend führt sie aus, die Klägerin habe ihr gegenüber die Verwalterstellung erstmals durch die am 14.03.2012 erfolgte Übermittlung der auf den 16.09.2010 datierten Verwaltervollmacht angezeigt. Die Einschränkung dahingehend, dass die Vollmacht erst ab dem 01.10.2010 Wirkung entfalten solle, habe die Klägerin erstmals im verwaltungsgerichtlichen Verfahren geltend gemacht. Aus der vorgelegten Vollmacht ergebe sich, dass die Klägerin Beauftragte im Sinne des § 29 Nr. 8 Satz 2 WFNG NRW sei. Damit sei sie dem Verfügungsberechtigten gleichgestellt und im Rahmen ihres Auftrages wie dieser verantwortlich. Sofern der Beauftragte schuldhaft gegen bestehende Bindungen verstoße, könne er zu Geldleistungen herangezogen werden. Der bestehende Leerstand sei am 23.02.2012 im Rahmen der Bestands- und Besetzungskontrolle festgestellt worden. Der Bescheinigung des neuen Vermieters zufolge hätten die ehemaligen Mieter zum 01.03.2010 unter Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines eine neue Wohnung bezogen. Die Ummeldung im Melderegister sei zum 07.05.2010 erfolgt. Eine Melderegisterauskunft hätte die Klägerin jederzeit unter Vorlage ihrer Verwaltervollmacht erhalten können. Angesichts dieses Sachverhalts sei davon auszugehen, dass Mietzahlungen der ehemaligen Mieter jedenfalls ab Beginn des Jahres 2010 nicht mehr vorgenommen worden seien. Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW i.V.m. 11.2 WNB sei ein über drei Monate hinausgehender Leerstand rechtswidrig, sofern der geförderte Wohnraum objektiv vermietbar sei oder der Verfügungsberechtigte die Unvermietbarkeit zu vertreten habe. An der objektiven Vermietbarkeit der Wohnung bestünden keine Zweifel. Infolge der Abmeldung der früheren Mieter zum 07.05.2010 und der mit dem 16.09.2010 beginnenden Verwaltertätigkeit sei gegenüber der Eigentümergemeinschaft kein Geldleistungsbescheid erlassen worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist das Verfahren entsprechend § 92 Abs. 3 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) einzustellen.

Im Übrigen ist die als Anfechtungsklage statthafte, zulässige Klage unbegründet.

Der Geldleistungsbescheid der Beklagten vom 19.07.2012 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Der streitgegenständliche Bescheid findet seine Ermächtigungsgrundlage in § 26 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW). Hiernach kann die zuständige Stelle für die Zeit, während derer schuldhaft u.a. gegen die Vorschrift des § 21 Abs. 2 WFNG NRW verstoßen wird, durch Verwaltungsakt von dem Verfügungsberechtigten Geldleistungen bis zu 5 Euro je Quadratmeter Wohnfläche des Wohnraums monatlich erheben, auf die sich der Verstoß bezieht. Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW darf der Verfügungsberechtigte Wohnraum nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen.

Die tatbestandlichen Voraussetzungen der vorgenannten Ermächtigungsgrundlage sind erfüllt.

1.)

Die Beklagte ist gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1, § 3 Abs. 2 WFNG NRW i.V.m. § 2 Nr. 1 der Verordnung über Zuständigkeiten auf dem Gebiet der sozialen Wohnraumförderung und anderer Maßnahmen des Wohnungswesens (VO ZustWo) zuständige Stelle für die Erhebung von Geldleistungen.

2.)

Der Geldleistungsbescheid richtet sich zutreffend gegen die Klägerin, denn sie steht gemäß § 29 Nr. 8 WFNG NRW dem Verfügungsberechtigten im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW gleich. Verfügungsberechtigter im Sinne des Gesetzes ist gemäß der Legaldefinition in § 29 Nr. 8 WFNG NRW, wer aufgrund eines bürgerlichen dinglichen Rechts zum Besitz der Wohnung berechtigt ist. Dem Verfügungsberechtigten steht ein von ihm Beauftragter sowie der Vermieter gleich. Ausweislich der Verwaltervollmacht und des Hausverwaltungsvertrages für Mietshäuser, jeweils datiert auf den 16.09.2010, wurde die Klägerin durch die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch H, mit Wirkung zum 01.10.2010 als Verwalterin des Objekts Nstraße 42 in 00000 P bestellt. Die Verwaltertätigkeit umfasst insbesondere die Betreuung und Beendigung bestehender sowie die Begründung neuer Mietverhältnisse. Zudem ist die Klägerin ermächtigt, alle notwendigen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen zur Ausführung der im Rahmen des Hausverwaltungsvertrages übertragenen Aufgaben im Namen und für Rechnung der Eigentümer vorzunehmen und die Eigentümer gegenüber Behörden, Privatpersonen und juristischen Personen zu vertreten. Demnach steht sie als mit der umfassenden Verwaltung der streitbefangenen Wohnung Beauftragte dem Verfügungsberechtigten gemäß § 29 Nr. 8 WFNG NRW gleich und kann wie der Verfügungsberechtigte selbst mit Geldleistungen gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW belegt werden.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 30.05.1979 – 8 C 70.78 –, Rn. 15, juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 31.08.1978 – XIV A 1413/76 –, juris; Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, § 19 WoBindG, Anm. 4.2, m.w.N., jeweils zur inhaltsgleichen Vorschrift des § 19 Abs. 3 WoBindG.

Ob die Klägerin sich im Innenverhältnis gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in zivilrechtlicher Hinsicht schadlos halten kann, ist vorliegend nicht entscheidungserheblich und für ihre öffentlich-rechtliche Inanspruchnahme auf Grundlage von § 26 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 Satz 1, § 29 Nr. 8 WFNG NRW ohne Belang.

3.)

Die Klägerin hat die streitgegenständliche Wohnung im ersten Obergeschoss rechts ohne die erforderliche Genehmigung der Beklagten länger als drei Monate leerstehen lassen und damit objektiv gegen § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW verstoßen. Die Einholung einer Leerstandsgenehmigung war insbesondere nicht gemäß § 21 Abs. 2 Satz 2 WFNG NRW entbehrlich. Anhaltspunkte für eine objektive Unvermietbarkeit der streitgegenständlichen Wohnung sind nicht ersichtlich.

Ein Leerstand im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW ist stets dann anzunehmen, wenn die Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken tatsächlich aufgegeben worden ist. Auf die Frage, ob ein Mietverhältnis besteht, kommt es nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelungen nicht an. Ausschlaggebend ist allein, dass der bisherige Wohnungsinhaber die Nutzung aufgegeben hat. Ebenfalls unerheblich ist es, ob unter Umständen noch Möbel in der Wohnung zurückgeblieben sind, sofern eine tatsächliche Wohnnutzung in Form des „Lebens in der Wohnung“ nicht mehr stattfindet.

Vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 01.09.2011 – 14 B 404/11 –, Rn. 4, juris, zu § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17.12.1998 – 14 A 1673/98 –, Rn. 4 ff., juris; VGH Bayern, Urteil vom 17.03.2000 – 24 B 98.63 –, Rn. 67, juris, jeweils zur inhaltsgleichen Vorschrift des § 6 Abs. 5 WoBindG.

Nach Maßgabe dieser Kriterien ist für den noch streitgegenständlichen Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 31.07.2012 von einem Leerstand im Sinne des Gesetzes auszugehen.

Unter Würdigung des Inhalts der beigezogenen Verwaltungsvorgänge, den schriftlichen Äußerungen der Eheleute S und des Herrn H im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes (14 L 1257/12), der telefonischen Nachfrage bei Herrn S am 10.04.2013 und 11.04.2013 sowie der Handakte des Rechtsanwalts T1 ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts, dass die Eheleute S die Wohnnutzung spätestens zum 31.12.2010 aufgegeben haben. Zwar dürften die Angaben der Eheleute S gegenüber dem Gericht, wonach sie bereits im November 2009 aus der Wohnung ausgezogen seien, nicht den Tatsachen entsprechen. Denn den Verwaltungsvorgängen und der Handakte des Rechtsanwalts T1 ist zu entnehmen, dass noch am 06.01.2010 eine Ortsbesichtigung der Beklagten wegen einer Schimmelpilzbildung in der Wohnung stattgefunden hat, bei der auch die Mieter zugegen waren. Den Verwaltungsvorgängen und der Handakte des Rechtsanwalts T1 sind aber hinreichende Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Mieter jedenfalls Mitte des Jahres 2010 tatsächlich aus der Wohnung ausgezogen sind und die Wohnnutzung aufgegeben haben. Nach Aktenlage hat die Beklagte den Eheleuten S unter dem 31.03.2010 einen neuen Wohnberechtigungsschein für eine andere Wohnung in P erteilt. Der neue Vermieter bzw. Verwalter der Eheleute S hat der Beklagten gegenüber mit Schreiben vom 25.06.2010 bestätigt, dass die Eheleute S ihre neue Wohnung zum 01.03.2010 bezogen haben. Aus der ebenfalls in den Verwaltungsvorgängen befindlichen Melderegisterauskunft ergibt sich ferner, dass die amtliche Ummeldung zum 07.05.2010 erfolgt ist. Für einen tatsächlichen Auszug Mitte des Jahres 2010 sprechen zudem die schriftlichen Angaben des Herrn H vom 13.09.2012. Denn diesen ist unzweifelhaft zu entnehmen, dass die Mietzahlungen durch die Eheleute S bereits im Februar des Jahres 2010 vollständig eingestellt worden sind. Auch der von der Eigentümergemeinschaft seinerzeit in der Mietsache beauftragte Rechtsanwalt T1 bekundet in seinem Schriftsatz vom 18.06.2012 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin, er gehe davon aus, dass die Eheleute S Mitte bis Ende 2010 die Wohnung geräumt aber nicht die Schlüssel abgegeben hätten. Weder von den Eigentümern noch von der Klägerin hätten ihm konkrete Anzeichen des Bewohnens vorgetragen werden können. Selbst wenn zugunsten der Klägerin unterstellt wird, dass die tatsächliche Wohnnutzung erst ab dem 31.12.2010 aufgegeben worden wäre, würde dies an der Tatsache eines länger als drei Monate andauernden Leerstandes der Wohnung im Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 31.07.2012 nichts ändern.

4.)

Den Verstoß gegen § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW hat die Klägerin auch schuldhaft gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW herbeigeführt. Der Verschuldensbegriff des § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW entspricht dem des bürgerlichen Rechts und umfasst gemäß § 276 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorsätzliches und fahrlässiges Verhalten. Fahrlässig handelt nach § 276 Abs. 2 BGB, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Für die Festsetzung von Geldleistungen genügt demnach jede auch im Bereich der Fahrlässigkeit liegende Verantwortlichkeit. Der Verschuldensmaßstab ist dabei an der Person des schadensstiftenden Verfügungsberechtigten bzw. der dem Verfügungsberechtigten gleichgestellten Person auszurichten.

Vgl. VGH Bayern, Urteil vom 17.03.2000 – 24 B 98.63 –, Rn. 73, juris; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 26.11.1996 – 14 A 2395/93 –, Rn. 25 ff., juris; Bellinger, in: Fischer-Dieskau/Pergande/ Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 5, § 25 WoBindG, Anm. 4.3, m.w.N., jeweils zur inhaltsgleichen Vorschrift des § 25 Abs. 1 Satz 1 WoBindG.

Hiernach hat die Klägerin jedenfalls fahrlässig gehandelt. Der Einwand, die Eheleute AS hätten das Mietverhältnis zu keinem Zeitpunkt gekündigt und auch die Wohnungsschlüssel nicht übergeben ist unerheblich. Denn – wie bereits ausgeführt – ist ein Leerstand einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung immer dann anzunehmen, wenn die Wohnnutzung – wie vorliegend geschehen – tatsächlich aufgegeben worden ist, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis mangels Kündigung oder aufgrund der Kündigungsfristen weiterhin Bestand hat. Daraus folgt, dass sich der Verfügungsberechtigte im Hinblick auf das Vorliegen eines Leerstandes nicht lediglich auf die Einhaltung des Mietvertrages berufen darf, ohne sich gleichzeitig um eine Neubelegung der Wohnung zu bemühen.

Vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17.12.1998 – 14 A 1673/98 –, Rn. 4 ff., juris.

Dessen ungeachtet trifft es nicht zu, dass das Mietverhältnis mit den Eheleuten S– wie von der Klägerin vorgetragen – zu keinem Zeitpunkt gekündigt worden ist. Denn der vom Prozessbevollmächtigten der Klägerin selbst vorgelegten Handakte des von der Eigentümergemeinschaft beauftragten Rechtsanwalts T1 lässt sich eindeutig entnehmen, dass das Mietverhältnis jedenfalls im Auftrag der Eigentümergemeinschaft unter dem 03.11.2010 wegen eines Mietzahlungsrückstandes von mehr als zwei Monatsmieten außerordentlich fristlos gekündigt wurde. Dass die Klägerin hiervon keine Kenntnis gehabt haben will, ist angesichts der ihr übertragenen umfassenden Verwalterbefugnisse unglaubhaft.

Gleichfalls ohne Erfolg bleibt der sinngemäße Einwand der Klägerin, den Auszug bzw. die tatsächliche Aufgabe der Wohnnutzung durch die Mieter über einen Zeitraum von nahezu zwei Jahren nicht bemerkt zu haben. Ausweislich des vorliegenden Hausverwaltungsvertrages obliegt der Klägerin die Entgegennahme sämtlicher Zahlungen und Leistungen im Zusammenhang mit der laufenden Verwaltung, die Geltendmachung aller Ansprüche des Eigentümers aus den Mietverhältnissen, die Besorgung der Neuvermietung, die Buchung aller Geschäftsvorgänge nach kaufmännischen Verwaltungsgrundsätzen, insbesondere die jährliche Erstellung einer Einnahmen-Überschuss-Rechnung sowie die Begehung des Objekts im erforderlichen Umfang (vgl. § 2 des Hausverwaltungsvertrages). Zudem ist die Klägerin ausdrücklich dazu bevollmächtigt, die Miet- und Nebenkostenzahlungen in Empfang zu nehmen sowie nötigenfalls gegenüber säumigen Mietern gerichtlich geltend zu machen und beizutreiben (vgl. § 3 des Hausverwaltungsvertrages). Unter anderem zu diesem Zweck ist der Klägerin durch die Eigentümer das bestehende Verwaltungskonto übertragen worden (vgl. § 5 des Hausverwaltungsvertrages). Angesichts der durch den vorgenannten Hausverwaltungsvertrag begründeten Pflichten und der daraus resultierenden umfassenden Kenntnisse der Einnahmen- und Ausgabensituation des Verwaltungsobjekts, hätte die Klägerin die Nichtzahlung des Mietzinses für die streitgegenständliche Wohnung umgehend bemerken und zum Anlass nehmen müssen, Kontakt mit den Mietern aufzunehmen und die tatsächliche Wohnnutzung zu überprüfen. In diesem Zusammenhang ist unter Berücksichtigung der allgemeinen Lebenserfahrung insbesondere davon auszugehen, dass die Klägerin angesichts der bereits im Februar des Jahres 2010 eingestellten Mietzahlungen beim Abschluss des Verwaltungsvertrages im September des Jahres 2010 durch die Hauseigentümer über die ausbleibenden Mietzahlungen in Kenntnis gesetzt worden ist. In Anbetracht der im Zeitpunkt der Verwaltungsübernahme bereits seit sieben Monaten eingestellten und auch danach fortlaufend ausbleibenden Mietzahlungen hätte es der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt entsprochen, die tatsächliche Wohnnutzung durch Begehung des Verwaltungsobjekts, Einholung von Auskünften bei anderen Mietern sowie ggf. durch Kontaktaufnahme beim Wohnungsamt der Beklagten zu überprüfen. Eine Überprüfung der tatsächlichen Wohnverhältnisse durch eine eingehende Kontrolle vor Ort hätte sich der Klägerin geradezu aufdrängen müssen, zumal sie – wie dem Schriftsatz des Rechtsanwalts Schulte an ihre Prozessbevollmächtigten vom 18.06.2012 zu entnehmen ist – durch den mit der Mietsache beauftragten Rechtsanwalt T1 mehrfach gebeten wurde, trotz nicht erfolgter Schlüsselübergabe in fachlich geeigneter Form zu überprüfen, ob die Wohnung noch bewohnt ist. Nach den Ausführungen des Rechtsanwalts Schulte seien ihm konkrete Anzeichen des Bewohnens nicht vorgetragen worden.

Wäre die Klägerin ihren Sorgfaltspflichten unverzüglich mit Aufnahme der Verwaltertätigkeit am 01.10.2020 nachgekommen und hätte sie die übrigen Mieter des Verwaltungsobjekts hinsichtlich der tatsächlichen Wohnverhältnisse in hinreichendem Umfang befragt, hätte ihr der Leerstand der streitgegenständlichen Wohnung – ebenso wie dem Außendienst der Beklagten im Zuge der allgemeinen Bestands- und Besetzungskontrolle am 23.02.2012 – auffallen müssen. Durch eine Inaugenscheinnahme vor Ort und die Befragung der übrigen Mieter in dem Sechsparteienhaus hätte sich der Auszug der Eheleute Regel unschwer feststellen lassen müssen. Denn es widerspricht jeglicher Lebenserfahrung, dass der Auszug einer Mietpartei aus einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt sechs Parteien und der hiermit verbundene Wegfall der Wohnnutzung, auch wenn ausweislich der vorgelegten Lichtbilder vom 12.07.2012 einige Kartons sowie Hausrat in der Wohnung verblieben sind, bei den übrigen Mietern über Monate bzw. Jahre hinweg vollständig unbemerkt bleibt.

Hinzu kommt, dass die Klägerin bereits im Jahr 2004 für das ebenfalls öffentlich geförderte Nachbarhaus Nstraße 44 als Verwalterin tätig geworden ist und demnach mit den aus der öffentlichen Bindung resultierenden Pflichten des Verfügungsberechtigten hinlänglich vertraut war. Ihrer durch § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW begründeten Handlungspflicht zur Beendigung des Leerstandes ist sie demnach zumindest fahrlässig nicht nachgekommen. Auf eine Unkenntnis der tatsächlichen Wohnverhältnisse im Verwaltungsobjekt kann sie sich nicht berufen, denn als Verwalterin obliegt ihr eine weitgehende Überwachungs- und Informationspflicht. Auch wenn sie keine positive Kenntnis vom Leerstand der Wohnung gehabt haben sollte, hätte sie den durch die Einstellung der Mietzahlungen hervorgerufenen gewichtigen Verdachtsmomenten und den Hinweisen des Rechtsanwalts T1 nachgehen und sich – wie ausgeführt – darüber informieren müssen, ob die Wohnung trotz eines möglicherweise noch bestehenden Mietverhältnisses noch bewohnt ist. Dies hat sie fahrlässig unterlassen.

Vgl. VGH Bayern, Urteil vom 17.03.2000 – 24 B 98.63 –, Rn. 74, 78, 85 ff., juris.

Auf einen schuldausschließenden Tatbestands- oder Rechtsirrtum kann sie sich nicht berufen, weil bezüglich der Annahme eines solchen Irrtums strenge Maßstäbe anzulegen sind und ein solcher bei der von ihr zu beachtenden Sorgfalt jedenfalls vermeidbar gewesen wäre.

Vgl. VGH Bayern, Urteil vom 17.03.2000 – 24 B 98.63 –, Rn. 74, 78, juris.

5.)

Die Beklagte hat das ihr zustehende Ermessen erkannt und frei von Rechtsfehlern ausgeübt. Anhaltspunkte dafür, dass die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht wurde (vgl. § 114 Satz 1 VwGO), sind nicht ersichtlich. Die Höhe der pro Quadratmeter festgesetzten Geldleistungen hält sich in dem von § 26 Abs. 1 Satz 1 WFNG NRW gesetzlich vorgegebenen Rahmen. Ferner hat die Beklagte die Vorschrift des § 26 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW beachtet, wonach für die Bemessung der Geldleistungen ausschließlich der Wohnwert des Wohnraums und die Schwere des Verstoßes maßgebend sind. Auch die einschlägigen ermessensbindenden Wohnraumnutzungsbestimmungen zum WFNG NRW (Wohnraumnutzungsbestimmungen – WNB NRW – Runderlass des Ministeriums für Bauen und Verkehr – IV.5-619-1665/09 vom 12.12.2009) wurden zutreffend in die Ermessensentscheidung einbezogen.

Unter Berücksichtigung des im maßgeblichen Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung mindestens 18 Monate andauernden ungenehmigten Leerstandes ist von einem gewichtigen Verstoß auszugehen. Demzufolge begegnet die Festsetzung einer Geldleistung in Höhe von 5,00 Euro pro Quadratmeter vor dem Hintergrund des § 26 Abs. 1 Satz 2 WFNG NRW, der für die Bemessung der Geldleistung maßgeblich auf die Schwere des Verstoßes abstellt, keinen rechtlichen Bedenken, denn es ist offensichtlich, dass die Beklagte die erhebliche Dauer des Leerstandes als wesentliches Kriterium für die Bestimmung der Höhe der Geldleistung herangezogen hat. Auch die ermessenslenkenden Vorgaben in Ziffer 16.2.5 WNB NRW führen zu keinem anderen Ergebnis. Danach sind Geldleistungen im Falle des ungenehmigten Leerstandes gemäß § 21 Abs. 2 WFNG NRW regelmäßig in Höhe von 3,50 Euro bis 5,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich zu erheben. Anhaltspunkte für Abschläge gemäß Ziffer 16.2.6 WNB NRW sind – wie im angefochtenen Bescheid zutreffend dargelegt – nicht ersichtlich. Überdies kommt eine Minderung der festgesetzten Geldleistung aus Billigkeitsgründen gemäß Ziffer 16.3 WNB NRW nicht in Betracht, denn etwaige Gründe die eine Reduktion rechtfertigen könnten ergeben sich weder nach Aktenlage noch sind sie ansatzweise vorgetragen. Der Verstoß gegen § 21 Abs. 2 Satz 1 WFNG NRW begann nach den obigen Ausführungen spätestens zum 31.12.2010. Da die Klägerin mit Wirkung zum 01.10.2010 zur Verwalterin bestellt wurde, begegnet die Erhebung von Geldleistungen ab dem 01.01.2011 auch im Hinblick auf Ziffer 16.4 WNB NRW, der eine Leistungspflicht bereits für den auf den Verstoß folgenden Monat anordnet, keinen rechtlichen Bedenken.

6.)

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, § 161 Abs. 2 VwGO. Soweit die Beklagte den Geldleistungsbescheid für den Zeitraum ab dem 01.08.2012 aufgehoben hat, entspricht es billigem Ermessen, der Klägerin hinsichtlich dieses in der Hauptsache erledigten Teils die Verfahrenskosten aufzuerlegen, weil die Erhebung von Geldleistungen über den 31.07.2012 hinaus im maßgeblichen Zeitpunkt der behördlichen Entscheidung wegen des zu diesem Zeitpunkt noch fortdauernden Leerstandes aus den vorgenannten Gründen rechtmäßig war und die Klägerin durch die vorgenommene Neuvermietung das erledigende Ereignis selbst herbeigeführt hat. Soweit die Beklagte den Geldleistungsbescheid– auf entsprechenden Hinweis des Gerichts – für den Zeitraum vom 01.10.2010 bis zum 31.12.2010 aufgehoben hat, entspricht es hingegen billigem Ermessen, hinsichtlich dieses in der Hauptsache erledigten Teils der Beklagten die Verfahrenskosten aufzuerlegen, weil ein Verschulden der Klägerin für den betreffenden Zeitraum nicht festgestellt werden kann. Diesbezüglich wird auf den entsprechenden Hinweis in der Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 8.030,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Festsetzung des Streitwertes ist nach § 52 Abs. 3 Gerichtskostengesetz (GKG) erfolgt. Der Streitwertfestsetzung ist in Anlehnung an Ziffer 56.4 des Streitwertkataloges der Verwaltungsgerichtsbarkeit die streitige Geldleistung zugrundezulegen [365,00 Euro x 22 Monate (01.10.2010 bis 31.07.2012) = 8.030,00 Euro].

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