Urteil vom Verwaltungsgericht Gelsenkirchen - 5 K 1301/02

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt den teilweisen Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2000.

Sie ist Eigentümerin der Gebäude M. . 30, N. 30, Q. . 134, I. . 20/22, M. . 54 und T. 14 in E. . Die Einheitswerte dieser Grundstücke wurden vom Finanzamt nach dem Ertragswertverfahren ermittelt. Der Beklagte setzte die Grundsteuer für das Jahr 2000 für diese Grundstücke auf insgesamt 5.730,26 DM fest.

Mit Schreiben vom 26. März 2001, beim Beklagten eingegangen am 2. April 2001, beantragte die Klägerin einen teilweisen Grundsteuererlass nach § 33 GrStG für das Kalenderjahr 2000 für diese Objekte, da diese aufgrund von Modernisierungen, die zur Erhaltung der Bausubstanz notwendig gewesen sei, teilweise leer gestanden hätten. Die Ertragsminderungen aufgrund der Leerstände lagen zwischen 37,50 % (Q. . 134) und 58,34 % (N. 30). Insgesamt entspreche der zu erlassende Betrag von 1.898,79 DM vier Fünfteln der Ertragsminderung. Dem Antrag war eine Aufstellung über sämtliche Wohnungen der Klägerin in den genannten Häusern mit den jeweiligen Jahresrohmieten, den Leerstandszeiten und den entsprechenden Mietminderungen beigefügt.

Der Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 22. Januar 2002 ab. Nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts - BVerwG - vom 4. April 2001 komme ein Grundsteuererlass aufgrund von Ertragsminderungen nur in Betracht, wenn sie auf für die Ertragslage außergewöhnlichen (atypischen) Umständen beruhten. Vermindere sich der normale Rohertrag dagegen aufgrund der Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, könne dieses erst zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt berücksichtigt werden. Daher könnten Leerstände, die auf konjunkturellen oder strukturellen Entwicklungen beruhten, nur über eine Wertfortschreibung erfasst werden. Ein Grundsteuererlass aufgrund des Leerstandes infolge eines Überangebots an Gebäudeflächen oder einer strukturell bedingten schlechten aktuellen Marktsituation scheide daher grundsätzlich aus.

Darüber hinaus sei bei einem kommerziellen Wohnungsbauunternehmen wie der Klägerin grundsätzlich davon auszugehen, dass die in ihrem Eigentum stehenden Besitzungen allein der Erfüllung des gesellschaftlichen Vermietungszwecks dienten. Das bedeute, dass bei diesen Immobilien von einer eigengewerblichen Nutzung auszugehen sei. Dann komme ein Erlass nach § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG nur in Betracht, wenn die Einziehung nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Gesamtunternehmens unbillig wäre. Dies wiederum sei dann anzunehmen, wenn das Gesamtunternehmen ein negatives Betriebsergebnis erzielt hätte. Das könne im Falle der Klägerin nicht erkannt werden.

Hiergegen erhob die Klägerin am 7. Februar 2002 Widerspruch. Sie wies darauf hin, dass es sich ausschließlich um Leerstände aufgrund von Modernisierungen handele. Die Modernisierungen dienten nur dem Zweck, die Bausubstanz zu erhalten und den Wünschen der Mieter nach durchschnittlich ausgestatteten Wohnungen zu entsprechen. Nach der Kommentierung von Troll zum GrStG sei ein Leerstand vom Eigentümer nicht zu vertreten, wenn er sich um Renovierung der Wohnung bemühe, um dem Einwand der Nichtvermietbarkeit wegen ihres unmodernen oder heruntergewirtschafteten Zustandes zu entgehen. Der Begriff „eigengewerblich" werde von der Klägerin anders definiert als vom Beklagten. Eigengewerblich genutzt sei ein Grundstück lediglich, wenn es zu eigenen (z. B. Verwaltungs-) Zwecken genutzt werde, nicht aber Grundstücke, die sich zu Vermietungszwecken in ihrem Besitz befänden.

Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 19. Februar 2002 zurück. Zur Begründung führte er u. a. aus, dass durch die Maßnahmen der Klägerin lediglich ein heute verlangter Wohnungsstandard hergestellt werde. Die Folge seien zwangsläufig höhere Mieten (selbst bei Mietpreisbindung), ein höherer Grundstückseinheitswert und somit auch eine höhere Grundsteuer. So habe sich beispielsweise bei dem Gebäude N. 36 (für das der Antrag auf Grundsteuererlass zurückgenommen worden war) der Grundsteuermessbetrag von 31,93 DM auf 92,38 DM erhöht. Im Übrigen greift er seine Erwägungen aus dem angefochtenen Bescheid auf.

Die Klägerin hat am 21. März 2002 Klage erhoben. Sie hält daran fest, dass in den betroffenen Liegenschaften wesentliche Ertragsminderungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, Um- und Ausbauten und Sanierungen beständen. Diese Modernisierungsmaßnahmen seien zur Erhaltung der Bausubstanz und Erhöhung der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt unbedingt erforderlich gewesen. In keinem dieser Fälle seien Kündigungen ausgesprochen worden, vielmehr seien in allen geeigneten Fällen alternative Lösungen angeboten worden. Was die eigengewerbliche Nutzung angehe, so halte die Klägerin an ihrer Position fest. Aber selbst wenn man eine eigengewerbliche Nutzung annehmen würde, käme man zu einem Erlassanspruch, weil die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen - ausgerichtet an steuerbilanzlichen Bewertungsmaßstäben - unbillig sei.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides vom 22. Januar 2002 und des Widerspruchsbescheides vom 19. Februar 2002 zu verpflichten, die Grundsteuer für das Jahr 2000 in Höhe von 970,84 EUR (1.898,79 DM) zu erlassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er bezieht sich zur Begründung auf die angefochtenen Bescheide.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der vom Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgänge sowie den Geschäftsbericht 2000 der Klägerin Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Das Gericht kann im Einverständnis mit den Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheiden (vgl. § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

Die zulässige Verpflichtungsklage hat keinen Erfolg.

Die Ablehnung des Grundsteuererlasses durch den angefochtenen Bescheid des Beklagten ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf einen teilweisen Grundsteuererlass für das Jahr 2000.

Nach § 33 Abs. 1 des GrStG besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG ist dagegen entgegen der Auffassung des Beklagten schon deshalb nicht anwendbar, weil die Klägerin auf den Grundstücken, für die sie einen Grundsteuererlass begehrt, keine eigengewerbliche Nutzung betreibt. Zwar geht die Oberfinanzdirektion Berlin in ihrer Verfügung vom 22. Dezember 1998,

ZKF 2002, 89,

davon aus, dass bebaute Grundstücke, die im Eigentum von Immobiliengesellschaften stehen, allein der Erfüllung des gesellschaftlichen Vermietungszwecks dienten, so dass eine eigengewerbliche Nutzung gegeben sei. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist allerdings darauf abzustellen, ob der Steuerpflichtige auf dem Grundstück selbst tatsächlich eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.

Vgl. BVerwGE, Urteil vom 15. April 1983 - 8 C 150781 -, BVerwGE 67, 123; Bayerischer Verwaltungsgerichtshof - BayVGH -, Urteil vom 3. September 1990 - 4 B 87.636 -, ZKF 1991, 16; OVG Lüneburg, Urteil vom 16. Januar 1991 - 13 OVG A 94/98 -, ZKF 1991, 228; Drosdzol, KStZ 2001, 183 ff.

Die Grundstücke der Klägerin werden jedoch sämtlich ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; eine eigene gewerbliche Tätigkeit übt die Klägerin dort nicht aus. Die Vermietung auch dieser Grundstücke ist zwar Teil des Gewerbebetriebs der Klägerin; sie übt indessen ihr Gewerbe nicht auf diesem Grundstück aus.

Ebenso für Immobiliengesellschaften VG Braunschweig, Urteil vom 24. August 2004 - 5 A 425/02 -.

Ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG kommt dennoch nicht in Betracht. Zwar war hinsichtlich der einzelnen Grundstücke der normale Rohertrag jeweils um mehr als 20 % gemindert. Die Voraussetzungen für einen Grundsteuererlass wegen Minderung des normalen Rohertrags können jedoch nur erfüllt sein, wenn der (geringe) Ertrag des Grundstücks auf vorübergehend vorliegende Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Umständen, die den normalen Rohertrag mindern und als solche für den Einheitswert erheblich sind, soll im Rahmen der Einheitsbewertung und nicht im Wege des Grundsteuererlasses Rechnung getragen werden.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, ZKF 1992, 58 und vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132.

Die Kammer folgt dieser Auffassung des BVerwG trotz der an ihr in der Literatur sowie vom Bundesfinanzhof - BFH - geübten beachtlichen Kritik.

Vgl. Drosdzol, KStZ 2001, 183; Martini, BayVBl 2006, 329; BFH, Beschluss vom 13. September 2006 - II R 5/05 -, Juris-Dokument.

Denn die Auffassung des BVerwG beruht auf dem Wortlaut des § 33 Abs. 1 GrStG, der an den normalen Rohertrag anknüpft und dem deshalb erkennbar die Vorstellung des Gesetzgebers zugrunde liegt, dass der Grundsteuererlass nur bei atypischen Situationen in Betracht kommt. Ihr ist deshalb die Verwaltungsgerichtsbarkeit soweit ersichtlich ohne Ausnahme gefolgt.

Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen - OVG NRW -, Beschluss vom 20. Oktober 2005 - 14 A 2722/02 -; BayVGH, Urteil vom 12. Januar 2006 - 4 B 04.1628 -, BayVBl 2006, 350; VGH Baden- Württemberg, Urteil vom 13. Dezember 2001 - 2 S 1450/01 -, DÖV 2002, 580; VG Gelsenkirchen, Urteil vom 16. Mai 2002 - 16 K 3966/99 -.

Allerdings vermag die Kammer nicht der Auffassung des Beklagten in den angefochtenen Bescheiden zu folgen, dass vorliegend schon deshalb keine atypischen Umstände zu der Ertragsminderung bei der Klägerin geführt haben, weil der Leerstand Folge der nachhaltigen, strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage im Stadtgebiet sei. Zwar hat das BVerwG in seinem Urteil vom 4. April 2001 (a.a.O.) die Auffassung vertreten, dass bei einem Wohnungsleerstand, der nicht lediglich zufällig und vorübergehend, sondern Folge der nachhaltigen, strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage und damit einer Veränderung der Wertverhältnisse sei, ein Grundsteuererlass mangels vorübergehender (atypischer) Umstände ausscheide; derartige nachhaltige Veränderungen der Wertverhältnisse seien vielmehr gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG bei der Ermittlung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen.

Vorliegend ist für die Kammer jedoch bereits die Voraussetzung einer derartig nachhaltigen, strukturell bedingten fehlenden Mieternachfrage nicht feststellbar. Zur Bestimmung der Nachhaltigkeit von Veränderungen in diesem Sinne hat sich das BVerwG (a.a.O., BVerwGE 114, 132, (139)) an dem Zeitraum von sechs Jahren orientiert, den § 21 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes - BewG - für die grundsätzlich regelmäßig vorgesehene Hauptfeststellung der Einheitswerte vorsieht. Dieser Wertung entsprechend seien Veränderungen der allgemeinen Wertverhältnisse gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG bei der Ermittlung der Jahresrohmiete zu berücksichtigen, sobald hinreichend verlässlich zu prognostizieren ist, dass sie über einen Zeitraum von etwa sechs Jahren Bestand haben. Von diesem Ansatz, dem die erkennende Kammer folgt, ausgehend, ergibt sich für die Beurteilung des vorliegenden Falles Folgendes:

Von einem strukturellen Leerstand, wie er der Entscheidung des BVerwG vom 4. April 2001 zugrunde lag, kann in Ansehung des Wohnungsbestandes der Klägerin keine Rede sein. Die Situation ist mit derjenigen, die das BVerwG zu beurteilen hatte, in wesentlichen Punkten nicht vergleichbar. Dem dortigen Urteil lag eine Plattenbausiedlung in der Stadt T1. zugrunde, einer Stadt im heutigen Sachsen-Anhalt, die nach Auflösung der DDR einen Bevölkerungsrückgang von 50.717 Einwohnern im Jahre 1989 über 40.101 in 1999 zu ca. 38.000 im Jahre 2004 zu verzeichnen hatte.

www.stendal.de

Diese Plattenbauten waren aufgrund ihres unattraktiven Baustils und ihrer besonderen Probleme (Wärme- und Lärmisolierung) die ersten, die bei einem derart dramatischen Bevölkerungsrückgang, der in zehn Jahren bei 20 % lag, freigezogen wurden und mangels Nachfrage selbst bei Renovierungen auf Jahre hinaus kaum eine Chance hatten, wieder bezogen zu werden.

Ein derartiger struktureller Leerstand ist im Falle der Klägerin jedoch nicht ansatzweise erkennbar. Zur Beantwortung der Frage, ob ein Leerstand strukturell durch fehlende Mieternachfrage bedingt ist, bedarf es umfassenden statistischen Materials betreffend Bevölkerungsentwicklung, Entwicklung des Wohnungsbestandes, aber auch zu weiteren Parametern wie durchschnittliche Wohnungsbelegungszahlen, Zahl der Single-Haushalte etc, das vom Beklagten trotz entsprechender Anfrage des Gerichts nicht beigebracht worden ist. Ein derart signifikanter Rückgang der Einwohnerzahlen von 20 %, wie er in T1. zu verzeichnen war, kann jedenfalls für E. nicht festgestellt werden. Aus dem verbleibenden Rückgang geringfügigen Umfangs allein kann deshalb auf einen strukturell bedingten Leerstand kaum hinreichend sicher geschlossen werden.

Ein wichtiges Indiz stellt nach Überzeugung der Kammer in diesem Zusammenhang aber die tatsächliche Dauer des Leerstandes eines Objekts dar. Insoweit fällt im vorliegenden Verfahren auf, dass die Wohnungen, bezüglich derer ein Teilerlass beantragt wurde, offenbar lediglich über einen Zeitraum von wenigen Monaten bis zu 1 Jahr leer stand. Vor und nach den von der Klägerin durchgeführten Sanierungs- und Umbaumaßnahmen waren die Wohnungen soweit ersichtlich durchweg vermietet. Hieraus wird hinreichend deutlich, dass die Annahme eines strukturellen Leerstandes über einen Zeitraum, der dem von sechs Jahren im Sinne des § 21 Abs. 1 BewG nahe kommt, im vorliegenden Fall fern liegt.

Gleichwohl kommt die Kammer im Ergebnis zu der Überzeugung, dass die Ertragsminderung der Grundstücke der Klägerin nicht auf Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind. Dabei ist Ausgangspunkt die Erkenntnis, dass die Grundsteuer grundsätzlich eine ertragsunabhängige Objektsteuer ist. Sämtliche Leerstände im Wohnungsbestand der Klägerin sind dadurch begründet, dass die Wohnungen, die sich auch in recht alten Häusern befinden, modernisiert, zum Teil grundlegend saniert und umgebaut wurden, zum Teil verbunden mit Grundrissveränderungen, Dachgeschossausbauten, Erneuerung der Sanitär- und Elektroinstallation sowie Wärmedämmung. Ziel dieser Modernisierungen ist sicherlich, den Mietern gut ausgestattete, zeitgemäßen Ansprüchen genügende Wohnungen zur Verfügung zu stellen, auch um längerfristigen Leerständen wegen Nichtvermietbarkeit vorzubeugen. In der Folge dürften diese Maßnahmen zu Mieterhöhungen für alle Wohnungen in unterschiedlichem, z. T. nicht unerheblichem Umfang führen. Die Situation aber, dass ein Immobilienunternehmen seinen zum Teil sehr alten Wohnungsbestand umfassend marktgerecht modernisiert, um ihn auch weiterhin einer möglichst effektiven wirtschaftlichen Verwertung zuführen zu können, fällt aber keineswegs als außergewöhnlich aus dem Rahmen und ist typischerweise mit einem teilweisen Leerstand verbunden.

Vgl. schon BayVGH, Urteil vom 31. März 2005 - 4 B 01.1818 -, NJW 2006, 936.

Denn ebenso wie regelmäßig erforderlich werdende Renovierungen wie Auswechselung der Wandbeläge, Anstriche und/oder Oberböden - diese auch schon wegen der in der Regel zu kurzen Dauer eines etwaigen Leerstandes - zu einem erlassfähigen Leerstand führen können, weil diese Maßnahmen typischerweise bei einem jeden Mietobjekt notwendig werden, ist dies auch bei umfassenderen Modernisierungsmaßnahmen anzunehmen. Auch die Erforderlichkeit derart umfassender Maßnahmen gehört zum normalen und damit typischerweise einzukalkulierenden Lauf der Dinge, wenn ein Wohngebäude über viele Jahrzehnte auf dem Wohnungsmarkt zur Vermietung angeboten wird. Denn im Laufe der Jahrzehnte ändern sich sowohl die Wohnbedürfnisse als auch die technischen Anforderungen an Wohnungen zum Teil erheblich, so dass - wenn auch in längeren Abständen - umfassendere Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden. Auf solchen Maßnahmen beruhende zeitweise Leerstände sind typischerweise zwangsläufig mit der Vermietung von langlebigen Wohnobjekten verbunden und fallen, auch wenn sie im Interesse einer wirtschaftlich effektiven Nutzung der Grundstücke objektiv unumgänglich sind, in den Risikobereich des Eigentümers und stellen keinen Erlassgrund im Sinne des § 33 GrStG dar.

So schon Urteil der Kammer vom 21. Dezember 2006 - 5 K 5651/02-; im Ergebnis ebenso BayVGH, Urteil vom 31. März 2005, a.a.O. und VG München, Urteil vom 27. April 2000 - M 10 K 99.3111 -, Juris-Dokument, die hier zwar keine Typizität des Leerstandes, wohl aber ein Vertretenmüssen der Ertragsminderung annehmen; vgl. auch BVerwG, Urteil vom 20. Mai 1960 - VII C 238.59 -, KStZ 1960, 151 zur etwas anders lautenden Regelung der §§ 10, 11 Abs. 2 der Grundsteuererlassverordnung.

Dem steht nicht entgegen, dass dem Eigentümer im Rahmen des Vertretenmüssens u. U. vorgehalten wird, wenn er die Wohnung mangels Renovierungs- o. ä. Maßnahmen nicht in einem viermietungsfähigen Zustand gehalten hat.

Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 14. August 1986 - 16 K 2033/85 -, VG Meiningen, Urteil vom 4. März 2004 - 8 K 582/00.Me -, Juris-Dokumente; Troll/Eisele, GrStG, 8. Auflage, § 33 Rdnr. 12, S. 467 f.

Auch wenn diese Auffassung richtig ist, zwingt sie nicht zu dem Umkehrschluss, dass der Leerstand, der der Durchführung von Renovierungsmaßnahmen dient, erlassfähig sein muss. Denn die Erhaltung der Vermietbarkeit einer Wohnung obliegt dem Eigentümer schon in seinem ureigensten Interesse.

Nach alledem muss ein Grundsteuererlass nach § 33 GrStG im vorliegenden Fall ausscheiden.

Die Klage ist deshalb abzuweisen. Die Kostenfolge ergibt sich aus §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung.

Die Berufung war zuzulassen, weil der Rechtssache namentlich hinsichtlich der Frage, ob bei einem Leerstand infolge Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen eine atypische Ertragsminderung vorliegt, die einen Grundsteuererlass nach § 33 Abs. 1 GrStG rechtfertigt, grundsätzliche Bedeutung zukommt.

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