Urteil vom Verwaltungsgericht Gelsenkirchen - 5 K 2758/09

Tenor

Die Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides vom 18. Mai 2009 verpflichtet, die Grundsteuer für den Grundbesitz des Klägers mit der Lagebezeichnung W. -C. -Str. in C1. (Gemarkung L. , Flur , Flurstück ) für das Jahr 2007 in Höhe W. 2.761,90 EUR zu erlassen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen der Kläger zu 1/5 und die Beklagte zu 4/5.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:

Der Kläger war im Jahr 2007 Eigentümer des Grundstücks W. -C. -Str. " in C2. (Gemarkung L. , Flur , Flurstück ). Auf dem Grundstück, welches im Grundbuch des Amtsgerichts C1. (Grundbuch W. L. , Blatt 1025) mit einer Größe W. 4.354 qm verzeichnet ist, befinden sich ein Büro- und Verwaltungsgebäude (ca. 400 qm) mit Wohnräumen im Obergeschoss (ca. 200 qm), eine Lagerhalle (ca. 1.300 qm) sowie ca. 50 Pkw-Stellplätze. Mit Bescheid vom 2. Februar 2007 wurde der Kläger für dieses Grundstück zur Grundsteuer in Höhe W. 3.452,37 EUR veranlagt, die er auch zahlte.

Im gesamten Jahr 2007 war die vorgenannte Immobilie leerstehend, so dass der Kläger keine Mieteinkünfte erzielte.

Bereits im Vorjahr, namentlich mit Schreiben vom 24. Januar 2006, kündigte der Kläger das seit dem 1. September 2002 mit der Firma S. F. & J. I. H. bestehende Pachtverhältnis an dem vorgenannten Grundstück fristlos wegen Zahlungsverzugs; als Mietpreis war laut Pachtvertrag (Bl. 32 ff. Beiakte/Heft 1) ein Betrag W. 7.158,10 EUR, nach Angaben des Klägers im vorliegenden Verfahren hingegen nur ein Betrag W. 7.000,00 EUR (nebst Nebenkosten) vereinbart.

Im Anschluss an eine unter dem 15. Mai 2006 erhobene Räumungsklage wurde das Grundstück W. Seiten der Firma S. samt der aufstehenden Gebäude - ausweislich des Schreibens der Anwälte L1. und G. vom 2. Oktober 2006 an das Landgericht F1. (Bl. 37 Beiakte/Heft 1) - spätestens im September 2006 geräumt.

Zeitgleich mit der Erhebung der Räumungsklage erteilte der Kläger zunächst mit Schreiben vom 15. Mai 2006 der Firma L2. J1. einen "Vermarktungsauftrag". In dem Auftragsschreiben heißt es auszugsweise: "Wir bitten Sie das Objekt (...) ebenfalls zur Verpachtung anzubieten, falls es sich in einem verpachteten Zustand noch verkaufen lässt". Mit Ablauf des 28. Februar 2007 endete dieser Auftrag.

Für die Zeit ab März 2007 betraute der Kläger die Firma N. &T. (N1. & T1. ) mit dem Vermarktungsauftrag. Nach dem Besprechungsprotokoll der Firma N. &T. vom 8. März 2007 (Bl. 31 der Gerichtsakte [GA]) bestand die Zielsetzung des Maklerauftrags darin, einen "Käufer oder (...) Mieter" zu suchen. Zum Mietpreis heißt es in dem Protokoll:

Komplette Vermietung statt Vormieter 7.000,-- EUR = 5.000,-- EUR/netto/Monat

wobei der Mietpreis sich bewertet ohne Investitionen bei

1.200 qm Halle á 2,-- EUR = 2.400 netto, zzgl. NK/Energie/Mwst.

400 qm Büro/Ausstellung á 4,-- EUR = 1.600 netto, zzgl. NK/Energie/Mwst.

200 qm Wohnung á 5,-- EUR = 1.000 netto, zzgl. NK/Energie/Mwst.

bewertet - incl. bef. Freifläche ...

Diesen Mietpreis legte die Firma N. &T. auch bei ihren Angeboten gegenüber potentiellen Mietinteressenten zugrunde (vgl. Bl. 12 GA).

Auf Anregung der Firma N. &T. mit Schreiben vom 17. April 2007 (Bl. 15 GA) wurde die Immobilie im Laufe des Jahres 2007 - spätestens ab dem 1. Juni 2007 - auch geteilt zur Vermietung angeboten (Bl. 37 GA). Als Mietwerte wurden insoweit zugrunde gelegt:

1. Wohnung 220 qm - 850,-- EUR/netto

2. Büro Ausstellung 1.400,-- EUR/netto

3. Lagerhalle 1.300 qm, zzgl. ca. 50 Parkplätze bzw. 1.500 qm Freifläche für 2.900,-- EUR

zzgl. Nebenkosten und Mwst./Monat, zusätzlich projektiert werden, bzw. Gesamtvermietung für ca. 5.150,-- EUR/netto im Monat.

Zusätzlich zu den Vermittlungsbemühungen durch die Firma N. &T. schaltete der Kläger im Jahr 2007 - jedenfalls nach seinen eigenen Angaben - für das betreffende Grundstück mehrere Anzeigen über die X1. Mediengruppe.

Da die Bemühungen einer Vermarktung ohne Erfolg blieben, beantragte der Kläger durch seinen Steuerberater mit Schreiben vom 31. März 2008, eingegangen bei der Beklagten vorab per Fax noch am selben Tage, bezüglich des Grundstücks W. -C. -Str. 25 für das Jahr 2007 einen Grundsteuererlass gemäß § 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG).

Unter dem 23. April 2008 teilte die Beklagte dem Kläger daraufhin mit, dass aufgrund aktueller Entwicklungen in der Rechtsprechung eine endgültige Bearbeitung des Erlassantrags bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung zunächst zurückgestellt werde. Mit weiterem Schreiben der Beklagten vom 27. November 2008 unterrichtete sie den Kläger sodann, dass sie den Erlassantrag - unter Beachtung auch des zwischenzeitlich ergangenen Beschlusses des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. April 2007 (GmS-OGB 1/07) - geprüft habe und nunmehr beabsichtige, den Erlassantrag für das Jahr 2007 abzulehnen, da die Vermietungsbemühungen nicht ausreichend nachgewiesen seien und das Grundstück - ausweislich der erteilten Makleraufträge - vielmehr für eine kurzfristige Veräußerung bestimmt und insofern dem Mietmarkt entzogen worden sei. Die Beklagte gewährte dem Kläger insoweit Gelegenheit zur Stellungnahme. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2008 legte der Kläger daraufhin Nachweise seiner Bemühungen zur Vermietung vor und betonte, dass er davon ausgehe, dass die Beklagte aufgrund der nunmehr vorgelegten Nachweise zu einem anderen Ergebnis bei der Prüfung seiner Ansprüche kommen werde. Mit weiteren Schreiben vom 11. und 25. März 2009 sowie 30. April 2009 ergänzte der Kläger nochmals sein Vorbringen und bat letztlich darum, die Angelegenheit nun zu einem Abschluss zu bringen.

Die Bemühungen des Klägers zur Vermietung blieben unterdessen auch in den ersten drei Monaten des Jahres 2008 erfolglos; im März 2008 veräußerte der Kläger sodann das Grundstück.

Mit Bescheid vom 18. Mai 2009, zugestellt am 26. Mai 2009, lehnte die Beklagte den Erlassantrag des Klägers vom 31. März 2008 ab. Zur Begründung führte die Beklagte aus, dass der Kläger keine ausreichenden Vermietungsbemühungen nachgewiesen habe. Aus den im Verwaltungsverfahren vorgelegten Unterlagen sei lediglich ersichtlich, dass der Kläger im Jahr 2007 insgesamt 6 Zahlungen an die X. geleistet habe; demgegenüber habe er keine Nachweise beigefügt, aus denen zweifelsfrei der entsprechende Anzeigetext für das konkrete Objekt hervorgehe. Unabhängig davon habe der Kläger den Leerstand zu vertreten, da bei dessen Vermarktungsbemühungen über die Firma N. &T. eindeutig die Verkaufsabsicht im Vordergrund gestanden habe. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts L3. (Urteil vom 31. Mai 2007 - 20 K 557/06 -) beruhe eine Minderung des Rohertrages allein auf dem Willen des Steuerpflichtigen, wenn sich dieser W. vornherein bei einem grundsätzlich vermietbaren Objekt darauf konzentriere, dieses zu veräußern.

Am 26. Juni 2009 hat der Kläger die vorliegende Klage erhoben. Er ist der Auffassung, ihm sei die Grundsteuer für das Jahr 2007 in voller Höhe zu erlassen, so dass ihm gegen die Beklagte ein Erstattungsanspruch in Höhe W. 3.452,37 EUR zustehe. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes sei der Grundsteuererlass nach § 33 GrStG unabhängig davon zu gewähren, ob die das erforderliche Ausmaß - mehr als 20 % - erreichende Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder nicht strukturell bedingt, vorübergehend oder nicht vorübergehend sei. Die Ertragsminderung sei dabei anhand der (zuletzt) tatsächlich vereinbarten Miete zu bemessen. Soweit die Beklagte seine Bemühungen der Vermietung/Verpachtung im Jahr 2007 als nicht ausreichend erachte, könne hierauf nur mit Unverständnis reagiert werden. Er habe im Jahr 2007 lediglich über dieses eine Objekt in C1. verfügt, so dass auch die Anzeigen in der X. nur für dieses Objekt gewesen sein konnten. Außerdem habe er sich bei seinen Vermarktungsbemühungen nicht ausschließlich oder vordergründig um einen Verkauf, sondern gleichwertig auch um eine Vermietung, ab dem 1. Juni 2007 sogar vorrangig um eine - gegebenenfalls auch geteilte - Vermietung des Objekts bemüht.

Der Kläger beantragt - wörtlich -,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 18. Mai 2009 zu verpflichten, ihm die gezahlte Grundsteuer für das Jahr 2007 in Höhe W. 3.452,37 EUR zu erstatten.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass ein Anspruch auf Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2007 nicht gegeben sei. Es entspreche nach wie vor verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung, dass ein Grundsteuererlass nur gerechtfertigt sei, wenn der Erlassantrag atypische Umstände oder einen strukturell bedingten Leerstand nachweise. Derartige Umstände seien hier für das Jahr 2007 nicht dargelegt worden. Darüber hinaus beträfen die in der Akte befindlichen Einzelnachweise über Anzeigen in der X. sämtlich nicht das Jahr 2007. Da alle Anzeigen ohne Preis geschaltet seien, ließe sich auch nicht feststellen, ob das Objekt zu einem marktgerechten Preis, der allenfalls bei etwa 5.000,00 EUR liege, angeboten worden sei. Schließlich werde für das Jahr 2007 ein hundertprozentiger Erlass gefordert, den das Gesetz nicht vorsehe.

Die Beteiligten haben im Erörterungstermin am 27. Januar 2011 übereinstimmend auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.

Der Kläger hat am 26. Juni 2009 sowie am 29. Oktober 2009 weitere Klagen vor dem erkennenden Gericht erhoben, mit denen er eine Verpflichtung der Beklagten zur Gewährung eines Grundsteuererlasses auch für die Jahre 2006 (5 K 2759/09) und 2008 (5 K 4818/09) begehrt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte einschließlich der Akten der Verfahren 5 K 2759/09 und 5 K 4818/09 sowie der W. der Beklagten in diesen Verfahren vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Das Gericht kann gemäß § 101 Abs. 2 der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - im erklärten Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entscheiden.

Die Klage hat nur teilweise Erfolg.

I. Sie ist als Verpflichtungsklage zulässig. Den schriftsätzlich gestellten Klageantrag hat das Gericht dabei gemäß § 88 VwGO dahingehend ausgelegt, dass die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 18. Mai 2009 verpflichtet werden soll, dem Kläger die für das Grundstück W. -C. -Str. 25 in C1. (Gemarkung L. , Flur , Flurstück ) für das Jahr 2007 mit Bescheid vom 2. Februar 2007 festgesetzte Grundsteuer in Höhe W. 3.452,37 EUR zu erlassen.

II. Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch begründet; im Übrigen bleibt sie unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 18. Mai 2009 ist, soweit der Erlassantrag des Klägers vom 31. März 2008 abgelehnt wurde, rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 5 VwGO. Ihm steht der geltend gemachte Anspruch auf einen weitergehenden Erlass der Grundsteuer für das Jahr 2007 in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zu.

1. Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 Hs. 1 GrStG in der für das Jahr 2007 gültigen Fassung besteht bei bebauten Grundstücken ein Rechtsanspruch auf Grundsteuererlass, wenn der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 % gemindert ist und der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrages nicht zu vertreten hat. Darüber hinaus können nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG),

vgl. Urteil vom 3. Mai 1991 - 8 C 13.89 -, BStBl. II 1992, 580; Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, BVerwGE 114, 132; Beschluss vom 24. April 2007 - GmS-OGB 1/07 -, ZKF 2007, 211; Urteil vom 25. Juni 2008 - 9 C 8.07 -, sowie Beschluss vom 3. März 2010 - 9 B 77.09 -, abrufbar unter www.bundesverwaltungsgericht.de,

der sich das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen (OVG NRW) in ebenfalls ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat,

vgl. Urteile vom 16. Januar 2008 - 14 A 461/07 -, vom 11. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, vom 26. August 2008 - 14 A 2509/07 -, vom 31. Oktober 2008 - 14 A 1420/07 -, vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 -, vom 28. Februar 2011 - 14 A 1711/08 -, sowie zuletzt vom 24. Mai 2011 - 14 A 1498/09 -, abrufbar jeweils unter www.nrwe.de,

jedenfalls dann, wenn es - wie hier - um einen Erlass für einen Zeitraum vor der Änderung des § 33 GrStG durch Artikel 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008 (BGBl. I T. . 2794, 2844) geht, die Voraussetzungen eines Grundsteuererlasses wegen Minderung des normalen Rohertrages nur dann erfüllt sein, wenn entweder ein "strukturell bedingter" Leerstand vorliegt oder der Minderertrag des Grundstücks auf "vorübergehende" Umstände zurückgeht, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen "atypisch" sind.

Auch das erkennende Gericht hat sich dem bereits angeschlossen und hält an den Erfordernissen der "vorübergehenden Umstände" und der "Atypizität" jedenfalls in den Fällen, in denen es um einen Erlass auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung geht, weiterhin fest, und zwar unabhängig davon, ob das jeweilige Grundstück im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren bewertet wird.

Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, abrufbar unter www.nrwe.de.

Die vorstehenden Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt.

a) Der normale Rohertrag des bebauten Grundstücks W. -C. -Str. 25 in C1. war im Jahr 2007 um 100 % gemindert, da der Kläger unstreitig in jenem Jahr keine Mieteinnahmen erzielte.

b) Der Kläger hat diese Minderung des Rohertrages auch nicht zu vertreten.

Der Begriff des Vertretenmüssens im Sinne des § 33 GrStG ist weit auszulegen. Er greift weiter als eine bloße Vermeidung W. Vorsatz und Fahrlässigkeit im Zusammenhang mit den zur Ertragsminderung führenden Ursachen. Es ist darauf abzustellen, ob es aufgrund vorangegangenen Verhaltens des Steuerpflichtigen schlechthin unbillig wäre, die geltend gemachten ertragsmindernden Umstände bei der Grundsteuerbelastung unberücksichtigt zu lassen.

Ein Steuerpflichtiger hat danach eine Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können. Einen Leerstand hat der Eigentümer nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden.

Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, a.a.O.

Derartige Vermietungsbemühungen sind auf Seiten des Klägers für das Jahr 2007 hinreichend konkret nachgewiesen worden. Der Kläger hatte in den Monaten Januar und Februar 2007 die Firma L2. J1. und sodann für die Zeit ab März 2007 die Firma N. &T. mit der "Vermarktung" des Objekts beauftragt und zur Überzeugung des Gerichts zusätzlich mehrere Anzeigen "zur Verpachtung oder zum Verkauf" über die X. Mediengruppe geschaltet. Damit hat der Kläger alle zumutbaren Anstrengungen unternommen, um einen Leerstand zu vermeiden.

Soweit der Kläger im Zuge seiner Vermarktungsbemühungen auch einen Verkauf der Immobilie erwogen hat, erweist sich dies als unschädlich. Ausweislich der Formulierungen in dem Maklerauftrag gegenüber der Firma N. &T. waren die Optionen "Verpachtung/Vermietung" einerseits und "Verkauf" andererseits gleichrangig genannt. Insoweit vermag das erkennende Gericht nicht festzustellen, dass sich der Kläger W. vornherein darauf beschränkt hätte, das in Rede stehende Objekt zu veräußern. Damit unterscheidet sich der vorliegende Fall auch maßgeblich W. demjenigen des Verwaltungsgerichts L3. . Aus der Entscheidung des Verwaltungsgerichts L3. ,

vgl. Urteil vom 31. Mai 2007 - 20 K 557/06 -, abrufbar unter www.nrwe.de,

auf die sich die Beklagte beruft, kann daher für den vorliegenden Fall die Annahme eines Vertretenmüssens nicht hergeleitet werden. Im Übrigen gilt, dass der Steuerpflichtige durch § 33 GrStG nicht an wirtschaftlich sinnvollem Handeln gehindert werden soll, so dass es einem Grundsteuererlass grundsätzlich nicht entgegensteht, wenn der Steuerpflichtige neben seinen nachhaltigen Vermietungsbemühungen auch eine Veräußerung des Objekts in Betracht zieht.

Vgl. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 10. Auflage, § 33 RdNr. 16 mit Hinweis auf Puhl, Grundsteuererlass bei wesentlicher Ertragsminderung (§ 33 GrStG), KStZ 2010, T. . 88, 90.

Überdies kann dem Kläger nicht vorgeworfen werden, er habe den zu geringen Ertrag seines zu vermietenden Gebäudes zu vertreten, weil er die Räumlichkeiten zu einem überhöhten und unrealistischen Mietpreis angeboten habe und dieser Mietpreis ursächlich für die mangelnde Vollvermietung des Gebäudes gewesen sei. Zwar können solche Umstände grundsätzlich zu einem Vertretenmüssen im Sinne des § 33 GrStG führen.

Vgl. Finanzgericht (FG) Berlin, Urteil vom 17. Januar 2001 - 2 K 2268/98 -, ZKF 2002, 132 f.

Die Kammer erachtet den vom Kläger ursprünglich vereinbarten Mietpreis W. monatlich 7.000,00 EUR (kalt) für die gesamte Immobilie durchaus noch für angemessen. Der Kläger hat darüber hinaus - im weiteren Verlauf des Jahres 2007 - die Immobilie sogar mit einem monatlichen Nettokaltmietpreis W. 5.000,00 EUR bzw. 5.150,00 EUR und damit unterhalb des noch üblichen Mietpreises zur Vermietung angeboten. Der Kläger ist insoweit - wenn auch im Ergebnis ohne Erfolg - seiner Verpflichtung als steuerpflichtiger Grundstückseigentümer nachgekommen, alles zu unternehmen, um zumindest den geringstmöglichen Ertrag aus dem Objekt zu erzielen,

vgl. zur Verpflichtung des Grundstückseigentümers, leer stehende Räume gegebenenfalls auch zu einem unterhalb der üblichen Marktmiete liegenden Marktzins anzubieten: FG Berlin, Urteil vom 12. März 2003 - 2 K 2131/01 -, zit. nach juris (Rdnrn. 22 f.).

c) Der Minderertrag des Grundstückes im Jahr 2007 beruht auch auf vorübergehenden Umständen, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind.

Die Ertragsminderung im Jahr 2007 ist - soweit ersichtlich - zwar nicht auf einen strukturell bedingten Leerstand zurückzuführen, der Leerstand ist allerdings ein "vorübergehender", also nicht dauerhafter, und auch "atypischer" Umstand gewesen.

Die ungeschriebenen Merkmale der vorübergehenden Dauer und der Atypizität, die den Anwendungsbereich des § 33 Abs. 1 GrStG a.F. im Wege einer teleologischen Reduktion beschränken, sollen Umstände, die den normalen Rohertrag mindern und als solche für den Einheitswert erheblich sind, für einen Steuererlass ausscheiden. Was alle Vermieter in vergleichbarer Weise trifft, ist keine durch Grundsteuererlass korrekturbedürftige Sonderbelastung.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 4. April 2001 - 11 C 12.00 -, a.a.O.

Dabei ist W. der gesetzlichen Konzeption her die Nichterwirtschaftung des normalen Rohertrags grundsätzlich als unnormal und damit als atypisch zu bezeichnen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24. Mai 2011 - 14 A 1498/09 -, a.a.O.

Auch eine beachtliche Ertragsminderung durch einen Mieterwechsel kann daher durchaus erlassrelevant sein, wenn nicht im Einzelfall Umstände vorliegen, die die atypische Ertragsminderung dennoch als "normal" erscheinen lassen.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24. Mai 2011 - 14 A 1498/09 -, a.a.O.

Insoweit ist auch ein längerer Leerstand einer in einem vermietbaren Zustand befindlichen Immobilie, der auf Umständen beruht, die außerhalb der Einflussmöglichkeiten des Grundstückseigentümers liegen, wie z.B. mangelnde Mieternachfragen, ohne weiteres atypisch im vorstehenden Sinne.

Vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 30. September 2010 - 5 K 3516/09 -, unveröffentlicht.

Ebenso wird man bei gewerblich genutzten Objekten einen längerfristigen Leerstand zwischen zwei Mietverträgen als einen atypischen Zustand zu bewerten haben.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 24. Mai 2011 - 14 A 1498/09 -, a.a.O.

Etwas anderes kommt nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung für gewerblich genutzte Objekte allenfalls dann in Betracht, wenn das Objekt ein derart besonderes Verwendungsprofil aufweist, das einen längerfristigen Leerstand wiederum als durchaus typisch erscheinen lässt. Ein derartiges besonderes Verwendungsprofil hat die Rechtsprechung beispielshalber anerkannt für Hochregallager,

vgl. Bayerischer Verwaltungsgerichtshof (BayVGH), Urteil vom 15. Dezember 2005 - 4 B 04.1948 -, BayVBl 2006, 349,

ein Restaurant in besonderer Lage mit einem besonderen Grundstückszuschnitt,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 18. Juni 2008 - 14 A 1185/07 -, a.a.O.,

ein Fitnessstudio,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 26. März 2009 - 14 A 3168/07 -, a.a.O.,

oder ein - ausschließlich mit einer bestimmten Lizenz zu betreibendes - Kino,

vgl. VG Gelsenkirchen, Urteil vom 18. Februar 2010 - 5 K 3584/08 -, a.a.O.

Vergleichbares liegt bei dem klägerischen Objekt nicht vor und wird auch W. der Beklagten im vorliegenden Verfahren nicht geltend gemacht. Vielmehr erfolgte die Vermietung an die bisherige Mieterin, die Firma T. . F. & J. Handels H. , ausweislich des § 2 des Pachtvertrages vom 1. September 2002 (vgl. Bl. 31 der Beiakte/Heft 1) zum Zwecke der Ausübung des Gegenstandes des Unternehmens, welches wie folgt umschrieben wurde: "Handel mit Waren aller Art, Heizungs- und Stapelarmaturen und Holzprodukten, Zubehör zu diesen Produkten und ähnlichen Produkten". Auch die Werbeanzeigen für die J1. ließen ein etwaiges beschränktes Verwendungsprofil nicht erkennen, so dass sich Mieter aus vielfältigen Branchen (vgl. Bl. 13 u. 15 GA) für das Objekt interessierten.

Auch andere Gründe, die trotz der grundsätzlich als atypisch zu bezeichnenden Ertragssituation auf dem klägerischen Grundstück die hier in Rede stehende Ertragsminderung dennoch als typisch erscheinen ließen, sind letztlich nicht ersichtlich.

2. Liegen die Voraussetzungen des Erlasstatbestandes vor, so wird gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 GrStG a.F. die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht.

Bei einer Ertragsminderung W. 100 % ist daher vorliegend die Grundsteuer um 80 % zu erlassen. Bei der mit Bescheid vom 2. Februar 2007 festgesetzten Grundsteuer in Höhe W. 3.452,37 EUR macht dies rechnerisch einen Betrag in Höhe W. 2.761,90 EUR aus.

Soweit der Kläger einen darüber hinausgehenden Erlassbetrag in Höhe W. 3.452,37 EUR begehrt, war die Klage daher im Übrigen abzuweisen.

III. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Da der Kläger mit seiner Forderung W. 3.452,37 EUR nur in einem Umfang W. 2.761,90 EUR obsiegt hat, waren ihm 1/5 der Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.

IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO).

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