Urteil vom Verwaltungsgericht Gelsenkirchen - 10 K 2566/09

Tenor

Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Bescheides vom 19. Mai 2009 verpflichtet, die im Baulastenverzeichnis der Stadt E. unter Nr. °°°° eingetragene Baulast für das Grundstück M. Straße 8 in E. , Gemarkung E. , Flur 8, Flurstücke a, b und c zu löschen.

Die Beklagte und der Beigeladene tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu je ½. Im Übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt die Aufhebung einer durch den Voreigentümer zu Lasten ihres Grundstücks begründeten Baulast.

Sie erwarb im März 2009 das Grundstück M. Straße 8 in E. , Gemarkung E. , Flur 8, Flurstücke a, b, c; diese Flurstücke liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Auf dem Grundstück der Klägerin und den sich östlich anschließenden Grundstücken sind straßenseitig mehrgeschossige Häuser in geschlossener Bauweise errichtet. Im rückwärtigen Bereich des Grundstücks der Klägerin findet sich eine Freifläche, auf der zur Zeit zwei Carports und ein Wellblechanbau vorhanden sind. Die ursprünglich westlich gelegene Hofzufahrt besteht nicht mehr; dort befindet sich heute ein Ladenlokal. Die Zufahrt zum Hofbereich erfolgt durch die am östlichen Rand des Gebäudes gelegene Zufahrt.

Der Beigeladene ist Eigentümer des Grundstücks I. Wall 10 – 12 in E. , Gemarkung E. , Flur 8, Flurstück d; dieses Grundstück liegt ebenfalls nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Im August 1991 beantragte die damalige Pächterin des Beigeladenen eine Nutzungsänderungsgenehmigung von einem Ladenlokal zu zwei Spielhallen. Danach sollten in dem Gebäude zwei Spielhallen mit 150,61 m² bzw. 153,86 m² Nutzfläche entstehen. Im Rahmen der Prüfung des Genehmigungsantrages forderte die Beklagte den Nachweis der erforderlichen Stellplätze. Am 26. Februar 1992 gab der damalige Eigentümer des klägerischen Grundstücks I1. Q. B. U. folgende Baulastübernahmeerklärung ab:

„Auf dem zu begünstigenden Grundstück (I. Wall 10-12, Gemarkung E. , Flur 8, Flurstück d) ist die Nutzungsänderung eines Ladenlokals zu einer Spielhalle entsprechend dem vorliegenden Bauantrag °°/°-°-°°°° (I. Wall 10) geplant. Für diese Bebauung werden auf den belasteten Grundstücken, M. Straße 8, Gemarkung E. , Flur 8, Flurstücke a, b und c, 12 gemäß § 47 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NW) notwendige Kfz-Stellplätze hergestellt und durch Eintragung einer Baulast gesichert.

Aus diesem Grund übernimmt der Eigentümer der belasteten Grundstücke gegenüber der Stadt E. – untere Bauaufsichtsbehörde – folgende öffentlich-rechtliche Verpflichtung (Baulast):

Die im beigefügten Lageplan grün schraffiert dargestellten Flächen des Grundstückes M. Straße 8 werden auf Dauer von jeglichen Hindernissen freigehalten und hier zu Gunsten des Grundstückes I. Wall 10 – 12 die Herstellung und uneingeschränkte Nutzung von 12 gemäß § 47 BauO NW notwendigen Kfz-Stellplätzen gestattet einschließlich der erforderlichen Zu- und Abfahrt von der M. Straße aus.“

Der der Baulasterklärung beigefügte Lageplan (Maßstab 1:500) enthält eine handschriftliche Einzeichnung der Tiefe (22,40 m) und der Breite des Hofbereichs (15,50 m) sowie u.a. eine Nummerierung der notwendigen Stellplätze (1, 6, 7, 12).

Auf der Grundlage dieser Übernahmeerklärung trug die Beklagte am 19. März 1992 zu Lasten der Flurstücksnummern a, b und c unter Baulastenblatt Nr. °°°° folgende Baulast in das Baulastenverzeichnis ein:

„Die im Lageplan grün schraffiert dargestellten Flächen der Grundstücke zu 1. werden auf Dauer von jeglichen Hindernissen freigehalten und hier zu Gunsten des Grundstückes zu 2. – Gemarkung E. , Flur 8, Flurstück d – die Herstellung und uneingeschränkte Nutzung von 12 gemäß § 47 BauO NW notwendigen Kfz-Stellplätzen gestattet einschließlich der erforderlichen Zu- und Abfahrt von der M. Straße aus.“

Am 27. Februar 1992 erteilte die Beklagte die Genehmigung zur Nutzungsänderung eines Ladenlokals zu zwei Spielhallen. Im November 1992 beantragte die damalige Pächterin des Beigeladenen die Genehmigung der Änderung der Spielhallenaufteilung im Erdgeschoss; die erste Spielhalle sollte danach eine Nettospielfläche von 153,28 m², die zweite Spielhalle eine Nettospielfläche von 150,84 m² haben. Die Beklagte vermerkte im Laufe des Genehmigungsverfahrens, dass durch den Umbau die Gesamtfläche der beiden Spielhallen nicht verändert werde. Mit Bescheid vom 25. Januar 1993 wurde die Änderung der Spielhallenaufteilung im Erdgeschoss durch die Beklagte genehmigt.

Am 27. April 2009 beantragte die Klägerin die Feststellung der Nichtigkeit der Eintragungsverfügung unter dem Baulastblatt Nr. °°°°. Die Klägerin trug zur Begründung vor, die Baulast sei nichtig, da das Grundstück vor Ort viel kleiner sei als der Lageplan es darstelle und das Grundstück die Möglichkeit zur Anlage von 12 Stellplätzen gar nicht hergebe. Zudem werde die betroffene Spielhalle nicht mehr in der genehmigten Größe betrieben, ihre Räume würden baulich anderweitig genutzt.

Am 4. Mai 2009 führte die Beklagte einen Ortstermin auf dem Grundstück der Klägerin durch. Danach waren im Hofbereich des Grundstücks zwei Carports und ein Wellblechanbau vorhanden; die Tiefe des Hofbereichs betrug danach 19,34 m, die südliche Breite 12,74 m und die nördliche Breite 13,80 m. Die Beklagte führte am 12. Mai 2009 einen weiteren Ortstermin durch und vermerkte, dass die Räumlichkeiten der Spielhalle der 1992 erteilten Genehmigung (genehmigte Fläche von 303,79 m²) entspreche. 1993 sei lediglich die Genehmigung zur Änderung der Spielhallenaufteilung erteilt worden. Bis heute habe keine Erweiterung oder Reduzierung der Fläche stattgefunden.

Mit Bescheid vom 19. Mai 2009 lehnte die Beklagte die von der Klägerin begehrte Feststellung der Nichtigkeit der Baulast Blatt Nr. °°°° ab. Zur Begründung führte sie aus, die Baulasteintragung leide nicht an einem schwerwiegenden, offensichtlichen Fehler im Sinne von § 44 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW). Der zur Baulastenerklärung gehörende Lageplan erscheine auch ohne Angabe eines Maßstabes aufgrund der Größe der Darstellung dem fachkundigen Betrachter im Maßstab 1:500 dargestellt zu sein. Messe man die eingetragenen Längenangaben unter Annahme dieses Maßstabes nach, sei die Darstellung von 12 Kfz-Stellplätzen durchaus plausibel. Es sei in keinster Weise offensichtlich, dass es sich nicht um einen Lageplan im Maßstab 1:500 handele und die angegebenen Maße somit nicht mit der Örtlichkeit übereinstimmten. Auch Nichtigkeitsgründe aus den Absätzen 2 und 3 des § 44 VwVfG NRW ergäben sich nicht. Eine Löschung der Baulast könne nicht erfolgen. Dies komme nur in Betracht, wenn ein öffentliches Interesse am Fortbestand der Baulast nicht mehr bestehe. Die Räumlichkeiten der Spielhalle entsprächen nach wie vor der 1992 erteilten Baugenehmigung. Danach seien 12 Stellplätze zu sichern. Die im Jahre 1993 erfolgte Genehmigung habe lediglich der Änderung der Spielhallenaufteilung aus Gründen der Konzessionserteilung durch das Ordnungsamt gedient; die Grundfläche der Spielhalle sei jedoch bestehen geblieben, so dass sich auch der Stellplatzbedarf nicht geändert habe.

Die Klägerin hat am 15. Juni 2009 Klage erhoben und trägt zur Begründung vor, ein öffentliches Interesse am Fortbestand der streitgegenständlichen Baulast bestehe nicht, die Stellplätze stünden nicht zur Verfügung, da die dafür vorgesehene Fläche zu klein sei. Die einzige Funktion der Baulast bestehe darin, den Schein einer korrekten Baugenehmigung zu wahren. Die Stellplatzbaulast ruhe auf einem objektiv ungeeigneten Grundstück. Die Baulast sei für die Nutzungsänderung zu einer Spielhalle entsprechend dem vorliegenden Bauantrag °°/°-°-°°°° bewilligt worden; die Spielhalle werde jedoch auf der Grundlage einer geänderten Baugenehmigung -°°/°-°-°°°°– betrieben. Dafür könne die Baulast nicht in Anspruch genommen werden. Die Flurkarte, die dem Baulastenblatt Nr. °°°° beigefügt worden sei, sei nicht mit einem Maßstab versehen und weise nicht den auf dem Beiblatt angegebenen Maßstab von 1:500, sondern tatsächlich einen Maßstab von 1:400 auf. Hieraus resultierten Maße, die von den eingetragenen Maßen erheblich abwichen. Die Grundstücksbreite betrage 12,80 m statt 15,50 m; die Grundstückslänge betrage 19,30 m statt 22,40 m. Auf diesem Grundstück könnten nach den Vorgaben der Garagenverordnung nicht 12 Stellplätze untergebracht werden. Zudem sei in dem vorgenannten Lageplan der 4 m tiefe Treppenabgang mit Geländer nicht eingezeichnet. Dieser Treppenabgang mache das Erreichen der Fahrgasse unmöglich. Die Grundstückslänge reduziere sich auf 15,60 m. Auf diesem Grundstück könnten danach nur sechs Stellplätze untergebracht werden, wovon drei Stellplätze für die im Haus M. Straße 8 untergebrachten Gewerbebetriebe abzuziehen seien. Weiter verweist die Klägerin auf das Urteil des OVG NRW vom 29. September 1978, in dem der für den Lageplan verwandte Maßstab 1:500 beanstandet worden sei.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 19. Mai 2009 zu verpflichten, die im Baulastenverzeichnis der Stadt E. unter Nr. °°°° eingetragene Baulast für das Grundstück M. Straße 8 in E. , Gemarkung E. , Flur 8, Flurstücke a, b, c zu löschen,

hilfsweise,

die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 19. Mai 2009 zu verpflichten, auf die unter Baulastenblatt Nr. °°°° eingetragene Baulast für das zuvor bezeichnete Flurstück zu verzichten.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie trägt zur Begründung vor, die Klage sei unbegründet; die Klägerin habe keinen Anspruch auf die beantragte Löschung der zu Lasten ihres Grundstücks im Baulastenverzeichnis eingetragenen Stellplatzbaulast. Diese Baulast sei weder unwirksam noch nichtig. Die Baulasteintragung habe einen bestimmbaren Inhalt. Auf dem zur Baulasteneintragung gehörenden Lageplan seien hinreichend bestimmbar die Stellplätze dargestellt. Zudem bestehe auch weiterhin ein öffentliches Interesse an der Baulast, ein Verzicht komme damit nicht in Betracht. Bei einer örtlichen Kontrolle am 5. Oktober 2011 sei festgestellt worden, dass die Spielhalle zur Zeit in der genehmigten Größe betrieben werde.

Der Beigeladene beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er trägt zur Begründung vor, ein Löschungsanspruch der Klägerin bestehe nicht, die Baulasterklärung sei weder nichtig im Sinne des § 44 VwVfG NRW noch sei das öffentliche Interesse an der Baulast entfallen. Die Eintragung der Baulast sei wirksam; die Baulasterklärung des Voreigentümers der Klägerin sei ordnungsgemäß erfolgt. Ein absoluter Nichtigkeitsgrund im Sinne des § 44 Abs. 2 VwVfG NRW liege nicht vor, ein besonders schwerer Fehler im Sinne des § 44 Abs. 1 VwVfG NRW sei ebenfalls nicht gegeben. Unter Zugrundelegung des Maßstabes sei weder von einer Unbestimmtheit der Baulastenerklärung noch von einer materiellen Rechtswidrigkeit der Baulastenerklärung auszugehen. Die Baulastenerklärung entspreche unter Heranziehung des Lageplans – gegebenenfalls mit Ausnahme des Maßstabes – den Anforderungen an die Eintragung von Baulasten. Die – wie hier – beschriebene Unterlassungspflicht müsse in der Regel weniger genau beschrieben sein als eine Pflicht zum Handeln oder Dulden. Die Pflicht des Freihaltens könne allein durch Lage und Größe der betroffenen Fläche bestimmt werden. Selbst wenn der Maßstab aus der Flurkarte im Lageplan nicht ordnungsgemäß wiedergegeben worden sei, könnten der ordnungsgemäße Maßstab und die Flächenangaben hinreichend genau ermittelt werden. Die Frage, ob die Fahrgassenbreite im Sinne der Garagenverordnung eingehalten werde, sei keine Frage der Bestimmtheit. Darüber hinaus handele es sich nicht um einen offensichtlichen Mangel der Baulastenerklärung; anhand des Lageplans und der Vorgaben der Garagenverordnung ließen sich die Positionen der Kfz-Stellplätze hinreichend bestimmt nachhalten. Schließlich sei das öffentlichen Interesse an der streitgegenständlichen Baulast nicht entfallen. Es hätten sich weder die Rechtslage noch die tatsächlichen Verhältnisse geändert. Seit 1991 werde das Objekt im genehmigten Bestand ununterbrochen betrieben, eine Reduzierung der Fläche habe nicht stattgefunden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten einschließlich der Hausakte bzgl. des Grundstücks des Beigeladenen Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Das Behördenprinzip des § 5 Abs. 2 AG VwGO NRW ist mit Außerkrafttreten dieses Gesetzes und Inkrafttreten des JustG NRW zum 1. Januar 2011 weggefallen, so dass Anfechtungs- und Verpflichtungsklagen gemäß § 78 Abs. 1 Nr. 1 VwGO gegen den Rechtsträger zu richten sind, dessen Behörde den angefochtenen Verwaltungsakt erlassen oder den beantragten Verwaltungsakt unterlassen hat. Dementsprechend hat die Kammer das Passivrubrum wie oben ersichtlich berichtigt.

Die Klage hat bereits mit dem Hauptantrag der Klägerin, die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 19. Mai 2009 zu verpflichten, die im Baulastenverzeichnis der Stadt E. unter Nr. °°°° eingetragene Baulast für ihr, d.h. klägerisches, Grundstück zu löschen, Erfolg.

Die Klage ist als Verpflichtungsklage statthaft, da die Klägerin im Sinne von § 42 Abs. 1 VwGO den Erlass eines abgelehnten Verwaltungsaktes begehrt. Die – hier begehrte - Löschung einer Baulast stellt einen Verwaltungsakt dar. Dies gilt auch dann, wenn die Löschung der Baulast wegen deren Unwirksamkeit keine konstitutive Wirkung hat, da zumindest der Rechtsschein einer bestehenden Baulast beseitigt wird.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 9. Mai 1995 – 11 A 4010/92 -,BRS 57 Nr. 204, Urteil vom 10. Oktober 1996 – 7 A 4185/95 -, Juris-Dokument; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Loseblatt-Kommentar, Stand Juli 2011, § 83 Rdnr. 88.

Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Löschung der im Baulastenverzeichnis der Stadt E. eingetragenen Baulast unter Baulastenblatt Nr. °°°°. Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 19. Mai 2009 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Ein Anspruch auf Löschung einer Baulast besteht dann, wenn das Baulastenverzeichnis unrichtig ist, und die zur Unrichtigkeit führende Eintragung den Betroffenen in seinen Rechten verletzt. Der Löschungsanspruch stützt sich auf das in Art. 14 GG gewährleistete Recht auf Eigentum. Es zielt auf Beseitigung einer Eigentumsbeeinträchtigung, die darin besteht, dass das Grundstück ausweislich des Baulastenverzeichnisses öffentlich-rechtlichen Beschränkungen unterliegt, die für den Rechts- und insbesondere für den Grundstücksverkehr von Bedeutung sein können. Der Umstand, dass diese Grundstücksbelastung mangels Wirksamkeit der eingetragenen Baulast von Rechts wegen nicht existiert, hindert den Anspruch nicht; denn der Scheintatbestand gründet sich auf den Inhalt eines öffentlichen Registers, für dessen Richtigkeit und Vollständigkeit immerhin eine tatsächliche Vermutung besteht.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Oktober 1996 – 7 A 4185/95 -, m.w.N., a.a.O.; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, a.a.O., § 83 Rdnr. 88.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Löschung der streitgegenständlichen Baulast, weil das Baulastenverzeichnis unrichtig ist.

Unrichtig ist das Verzeichnis, wenn und soweit darin eine Baulast eingetragen ist, die entweder nicht wirksam begründet worden ist oder nicht mehr besteht.

Die wirksame Begründung einer Baulast setzt in der Regel voraus, dass die Eintragung formell ordnungsgemäß zustande gekommen ist, inhaltlich richtig ist, insbesondere der Baulastübernahmeerklärung entspricht und einen baulastfähigen Inhalt hat.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Oktober 1996 – 7 A 4185/95 -, a.a.O..

Die am 19. März 1992 in das Baulastenverzeichnis der Stadt E. eingetragene Baulast ist durch eine Erklärung des seinerzeitigen Eigentümers des belasteten Grundstücks begründet worden und fand ihre Rechtsgrundlage in § 78 BauO NW 1984. Die Baulast ist formell ordnungsgemäß zustande gekommen; die Übernahmeerklärung ist am 26. Februar 1992 schriftlich durch den damaligen Eigentümer vor der Bauaufsichtsbehörde abgegeben worden.

Sofern die Klägerin vorträgt, die Baulast sei für die Nutzungsänderung mit dem Aktenzeichen °°/°-°-°°°° erteilt worden, nunmehr werde die Spielhalle aber auf der Grundlage einer geänderten Baugenehmigung betrieben – °°/°-°-°°°° -, so dass die Baulast hierfür nicht in Anspruch genommen werden könne, dringt dieser Vortrag nicht durch.

Zwar ist eine Baulast nach nordrhein-westfälischem Landesrecht vorhabenbezogen. Eine Baulast, die aus Anlass der Errichtung eines bestimmten Bauvorhabens übernommen wurde, sichert jedoch nicht stets nur die Errichtung eben dieses Vorhabens. Sie kann auch mit dem Inhalt übernommen werden, dass sie über die Errichtung des ihren Anlass bildenden Vorhabens hinaus auch künftige Änderungen eben dieses Vorhabens deckt, wenn und soweit solche Änderungen mit dem Inhalt der übernommenen Verpflichtung vereinbar sind.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 17. September 2004 – 7 B 1494/04 –, Juris-Dokument und Urteil vom 15. Mai 2008 – 7 A 1838/07 -.

Gemessen an diesen Maßstäben lässt sich nicht feststellen, dass die 1992 bewilligte Baulast die hier in Rede stehende Veränderung der Aufteilung der Spielhallen, Genehmigung vom 25. Januar 1993, nicht mehr abdeckt. Zwar wird in der Baulastenerklärung als Anlass der Eintragung der Baulast die beabsichtigte Nutzungsänderung eines Ladenlokals zu einer Spielhalle und das entsprechende Aktenzeichen des Bauantrages genannt; für diese Bebauung sollten die notwendigen Stellplätze gesichert werden. Der Bezugnahme auf diesen Bauantrag allein lässt sich noch keine ausschließliche Beschränkung des Inhalts entnehmen, dass die Baulast ausschließlich auf das zur Genehmigung gestellte Bauvorhaben bezogen und in ihrer Wirkung auf dieses beschränkt ist. Im Übrigen ist dem der Baulasterklärung beigefügten Lageplan und der Eintragung der Baulast in dem Baulastenverzeichnis kein Hinweis zu entnehmen, dass die Baulast auf dieses konkrete Vorhaben beschränkt ist. Zudem wurde mit der Genehmigung vom 25. Januar 1993 lediglich die Aufteilung der Spielhallen 1 und 2 geändert, die Gesamtfläche der Spielhallen wurde nicht geändert; weitere Änderungen wurden nicht vorgenommen. Damit ist die mit der Baugenehmigung vom 25. Januar 1993 vorgenommene Änderung bezüglich der Nutzungsänderung zu einer Spielhalle mit dem Inhalt der übernommenen Baulastverpflichtung vereinbar. Die übernommene Baulast hat ihren Regelungszweck nicht durch die spätere Entwicklung verloren.

Das Baulastenverzeichnis ist jedoch deshalb unwirksam, weil die seinerzeit von dem ehemaligen Grundstückseigentümer abgegebene Baulasterklärung unbestimmt ist und damit nicht rechtswirksam war.

Für die Bestimmung des Inhalts einer Baulast ist in erster Linie der Wortlaut der Eintragung und der dort in Bezug genommene Lageplan (vgl. hierzu § 18 BauPrüfVO) maßgeblich. Der Lageplan ist nach der Eintragung wesentlicher Bestandteil der der Baulast zugrunde liegenden Verpflichtung.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 29. März 2011 – 7 A 663/10 -.

Entsprechend den Grundsätzen für die Auslegung empfangsbedürftiger Willenserklärungen ist die Belastung des jeweiligen Grundstücks zu ermitteln. Für die Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Bauaufsichtsbehörde, diese nach Treu und Glauben verstehen durfte.

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Loseblatt-Kommentar, a.a.O., § 83 Rdnr. 50.

Wesentlich für die Auslegung einer Baulasterklärung ist zudem auch der Anlass, d.h. der Grund für diese Erklärung. Anlass für die Baulasterklärung war die Schaffung notwendiger Stellplätze für das Vorhaben I. Wall 10 bis 12, Genehmigung Nutzungsänderung eines Ladenlokals zu zwei Spielhallen vom 27. Februar 1992; nach Ziffer 200 der Baugenehmigung sind die für das Bauvorhaben in den Bauvorlagen dargestellten Stellplätze für Kfz anzulegen, über die Fertigstellung ist ein Nachweis zu führen – das gilt auch für die baulastmäßig gesicherten Stellplätze.

Aus dem von der Beklagten betreffend die Nutzungsänderung von einem Ladenlokal zu zwei Spielhallen vorgelegten Verwaltungsvorgang sind zwei Stellplatzberechnungen der ehemaligen Pächterin zu entnehmen, jeweils eine für jede Spielhalle; danach sind jeweils acht Stellplätze nachzuweisen, d.h. insgesamt 16 Stellplätze. Die Beklagte vermerkte jedoch am 27. Februar 1992, dass für die beantragte Spielhallenfläche lediglich 12 Stellplätze erforderlich sind.

Mit Rücksicht auf das in § 78 Abs. 3 Satz 2 BauO NW 1984 bzw. in § 83 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW vorausgesetzte öffentlich-rechtliche Interesse an einer Baulast sowie auf ihre Bedeutung für die Grundstückseigentümer muss die zugrunde liegende Erklärung den Inhalt und Umfang der auf das Grundstück zu übernehmenden Verpflichtung klar und eindeutig kennzeichnen. Der die Erklärung ergänzende Lageplan muss seinerseits die beachtlichen örtlichen Verhältnisse richtig und genau – zumindest hinreichend bestimmbar – wiedergeben.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 29. September 1978 – XI A 112/78 -, BRS 33 Nr. 156. Entgegen des Vortrages der Beigeladenen steht der Anwendbarkeit des Urteils nicht entgegen, dass im Zeitpunkt des Urteils im Jahre 1978 die Eintragung einer Baulast nicht - im Gegensatz zur heutigen und 1992 geltenden Rechtslage - konstitutiv wirkte; hinsichtlich der Frage der Bestimmtheit einer Baulast wirkt sich der vorgenannte Unterschied nicht aus.

Diesen Anforderungen entspricht die Verpflichtungserklärung des seinerzeitigen Grundstückseigentümers nicht.

Entsprechend den vorstehenden Grundsätzen ist in erster Linie der Wortlaut der Eintragung und der dort in Bezug genommene Lageplan maßgeblich. Der Lageplan ist hier nach der Eintragung wesentlicher Bestandteil der der Baulasterklärung zugrunde liegenden Verpflichtungserklärung. Die im Lageplan grün gekennzeichnete Fläche ist unmissverständlich als Baulastfläche ausgewiesen. Wie genau und vollständig der Lageplan im Übrigen die örtlichen Verhältnisse darstellt, ist unerheblich.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 29. März 2011 – 7 A 663/10 -.

Zwar ist damit – mit der Beklagten und dem Beigeladenen - festzustellen, dass die Baulastfläche auf dem klägerischen Grundstück eingegrenzt ist. Gleichwohl ist die dem jeweiligen Grundstückeigentümer – hier der Klägerin – auferlegte Pflicht, der Duldung der Herstellung und Nutzung von 12 notwendigen Stellplätzen weder dem Wortlaut der Baulasterklärung noch dem dazugehörigen Lageplan mit der erforderlichen Bestimmtheit zu entnehmen. Denn der Lageplan gestattet es nicht, die Größe und den Standort der belasteten Fläche eindeutig zu ermitteln. Der von dem Architekten der ehemaligen Betreiberin der Spielhallen erstellte Lageplan, angegebener Maßstab 1:500, ist sachlich falsch. Er stellt die Tiefe der Hoffläche mit ca. 22 m, die Breite am südlichen Ende der Hoffläche mit ca. 14,50 m und an der südlichen Gebäudewand mit ca. 15,50 dar. Nach dem von der Beklagten vorgelegten Katasterplan (Maßstab 1:100) beträgt die Tiefe der Hoffläche jedoch nur etwa 19,50 m, die Breite an ihrem südlichen Ende ca. 12,85 m und an der südlichen Gebäudewand etwa 13,80 m. Diese Maße entsprechen denen, die die Beklagte anlässlich des am 4. Mai 2009 durchgeführten Ortstermins ermittelt hat.

Diese Differenzen sind für sich betrachtet bereits beachtlich; sie fallen um so stärker ins Gewicht, als sie sich gerade im Bereich der für die Stellplätze vorgesehenen – beengten – Fläche auswirken und diese Fläche nicht nur unwesentlich größer ausweisen, als sie tatsächlich ist. So ist insbesondere die Tiefe der für die Stellplätze mit der Baulast vorgesehenen Fläche nicht mit der Genauigkeit zu bestimmen und zu lokalisieren, die angesichts des hier knappen Raumes – auch für das Gebäude M. Straße 8 bzw. dessen Nutzung sind notwendige Stellplätze vorzuhalten - erforderlich ist.

Darüber hinaus folgt die Unbestimmtheit auch aus einem weiteren Grund: Wie oben bereits ausgeführt, ist für die Bestimmung des Inhalts der Baulast in erster Linie der Wortlaut der Eintragung und der dort in Bezug genommene Lageplan maßgeblich. Ausweislich des Wortlauts verpflichtet sich der Eigentümer des belasteten Grundstücks, die im Lageplan grün schraffiert dargestellten Flächen freizuhalten und die Herstellung und Nutzung von 12 gemäß § 47 BauO NW 1984 notwendigen Kfz-Stellplätzen zu gestatten; im Lageplan finden sich auf den grün schraffierten Flächen Nummern (1, 6, 7, 12), die die 12 vorgenannten Stellplätze kennzeichnen. Danach wird mit der streitgegenständlichen Baulast nicht nur eine nicht näher ausdifferenzierte Fläche belastet und diesbezüglich die Verpflichtung des Grundstückeigentümers beschrieben; vielmehr ist ausdrücklich Bestandteil der Baulasterklärung, dass 12 Stellplätze auf dieser Fläche hergestellt und genutzt werden können. Diese Auslegung der Baulast wird durch den ebenfalls heranzuziehenden Anlass für die Baulasterklärung bestätigt. Ausweislich des vor der Erteilung der Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Ladenlokals zu zwei Spielhallen von der Beklagten gefertigten Vermerks vom 27. Februar 1992 waren nicht wie von der damaligen Spielhallenbetreiberin angegeben 16 Stellplätze, sondern lediglich 12 Stellplätze erforderlich. Eben diese 12 notwendigen Stellplätze sollten durch die streitgegenständliche Baulast gesichert werden – ansonsten hätte die Nutzungsänderungsgenehmigung nicht erteilt werden können. Diese von dem jeweiligen Grundstückseigentümer übernommene Verpflichtung, d.h. die Gestattung der Herstellung und Nutzung von 12 notwendigen Kfz-Stellplätzen, kann jedoch anhand der vorliegenden Baulast aufgrund des sachlich falschen Lageplans nicht mit der erforderlichen Genauigkeit beschrieben werden. Die belastete Fläche weist tatsächlich in der Örtlichkeit andere, d.h. geringere Maße auf.

Nach der Verpflichtungserklärung des Grundstückeigentümers ist die Herstellung und Nutzung von 12 Stellplätzen gemäß § 47 BauO NW 1984 zu gestatten. Nach § 47 Abs. 1 BauO NW 1984 werden notwendige Stellplätze definiert als Stellplätze in ausreichender Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit. Zu kleine oder zu schmale Stellplätze führen nicht zu einer Erfüllung der gesetzlichen Verpflichtung, notwendige Stellplätze vorzuhalten.

Vgl. Gädtke/Czepuck/Johlen/Plietz/Wenzel, BauO NRW, 12. Auflage 2011, § 51 Rdnr. 19.

Bestimmungen über die ausreichende Größe und Beschaffenheit trifft die Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen - Garagenverordnung (GarVO) - vom2. November 1990 bzw. die sie zum 28. Dezember 2009 ablösende Verordnung über Bau und Betrieb von Sonderbauten – Sonderbauverordnung (SBauVO) -.

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Loseblatt-Kommentar, a.a.O., § 51 Rdnr. 61.

Gemäß § 6 Abs. 1 GarVO muss ein Einstellplatz mindestens 5 m lang sein; seine Breite muss mindestens 2,30 m betragen, wenn keine Längsseite und 2,40 m, wenn eine Längsseite des Einstellplatzes einen Abstand von weniger als 0,10 m zu begrenzenden Wänden aufweist. Die Breite der Fahrbahngasse muss nach § 6 Abs. 2 GarVO bei einer Anordnung der Einstellplätze zur Fahrgasse von 90° - wie hier - 6,50 m bzw. 6,00 m aufweisen. Diese Anforderungen gelten auch weiterhin in § 122 SBauVO.

Danach muss hier die belastete Stellplatzfläche eine Tiefe von mindestens 13,90 m (5 x 2,30 m + 2,40 m) und insbesondere eine Breite von mindestens 16 m aufweisen (2 x 5 m + 6 m).

Die im Lageplan gekennzeichnete Fläche verfügt jedoch in der Örtlichkeit nur über eine Breite von unter 15 m. Die nach der Garagenverordnung erforderliche Breite kann danach nicht eingehalten werden.

Davon ausgehend ist die Herstellung der 12 geforderten Stellplätze auf der belasteten Fläche nicht möglich, so dass die mit der Baulasterklärung übernommene Verpflichtung für den jeweiligen Grundstückseigentümer nicht klar und eindeutig gekennzeichnet ist. Eine Durchsetzung dieser Baulast wäre im Konfliktfall nicht möglich; es ist unklar, wie viele Stellplätze, d.h. deren Herstellung und Nutzung auf welcher ge3nau abgegrenzten Fläche von der Klägerin geduldet werden müssten.

Ob darüber hinaus der im Lageplan verwendete Maßstab von 1:500 geeignet ist, d.h. seine Größe dem Zweck, den dieser Plan zu erfüllen hat, gerade unter Beachtung der übernommenen Verpflichtung, die Herstellung und Nutzung von 12 Stellplätzen zu gestatten, hier genügt, kann dahingestellt bleiben.

Da die Klägerin durch die nach allem unrichtige Eintragung im Baulastenverzeichnis der Stadt E. in ihren Rechten aus Art. 14 Abs. 1 GG verletzt ist, kann sie von der Beklagten die begehrte Löschung verlangen.

Damit bedarf es keiner Entscheidung mehr über den von der Klägerin hilfsweise gestellten Antrag, die Beklagte zu verpflichten, auf die streitgegenständliche Baulast zu verzichten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 3 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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