Urteil vom Verwaltungsgericht Karlsruhe - 4 K 3888/15

Tenor

1. Der Bescheid des Landratsamts Karlsruhe vom 22.04.2015 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 10.07.2015 werden aufgehoben und das beklagte Land wird verpflichtet, dem Kläger den Bauvorbescheid gemäß seinem Antrag vom 04.12.2014 zu erteilen.

2. Das beklagte Land trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese auf sich behält.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheids für den Neubau eines Zweifamilienhauses.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks ..., Flst.Nr. ..., in Karlsdorf-Neuthard. Das 1.026 m² große Grundstück ist mit zwei Wohnhäusern bebaut. Das Wohnhaus im südlichen, der Amalienstraße zugewandten Bereich beinhaltet zwei, das im nördlichen Bereich vier Wohnungen. Der Kläger beabsichtigt, das im südlichen Bereich gelegene Wohnhaus abzureißen und durch ein größeres Zweifamilienhaus zu ersetzen. Zur Klärung der Zulässigkeit dieses Vorhabens beantragte er am 04.12.2014 den Erlass eines Bauvorbescheids zu der Frage, ob die geplante Bebauung mit zwei Wohneinheiten und einer Tiefgarage genehmigungsfähig ist.

Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplans „Innenortsentwicklung Karlsdorf“ der Beigeladenen vom 07.10.2014, der unter Nr. 1.3 folgende Festsetzung enthält:

„Je 200 m² Grundstücksfläche ist maximal eine Wohnung zulässig.
Bei Um- und Ausbauten von bestehenden Gebäuden kann von dieser Regelung abgewichen werden, sofern die Gebäudekubatur nicht mehr als unerheblich verändert wird.“

Der Gemeinderat der Beigeladenen hatte am 05.02.2013 beschlossen, für den Innenortsbereich von Karlsdorf einen Bebauungsplan aufzustellen. Durch den Bebauungsplan solle ein Steuerungselement zur Vermeidung städtebaulicher Missstände geschaffen werden, mit dem die Einhaltung der vorhandenen Baufluchten gesichert, eine ortbildangemessene Bebauung der rückwärtigen Grundstücksbereiche ermöglicht, die Zahl der erforderlichen Stellplätze sowie die Zahl der Wohnungen geregelt und die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten und Betrieben mit sexuellem Hintergrund eingegrenzt werden solle.

Vom 28.10.2013 bis zum 29.11.2013 fand die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs „Innenortsentwicklung Karlsdorf“ statt. In der zugehörigen Begründung des Planentwurfs vom 01.10.2013 heißt es, dass sich die Grundstücke im Plangebiet überwiegend als relativ schmale, jedoch langgezogene Rechtecke darstellten. Die ursprüngliche Bebauung habe aus giebelständigen, an den Straßenraum angrenzenden Gebäuden mit Satteldach bestanden. In den rückwärtigen Bereichen der Grundstücke seien quergestellte Hintergebäude errichtet worden. Zwar sei es aufgrund einer sukzessiven Erneuerung der Bausubstanz im Plangebiet inzwischen zu erheblichen Veränderungen des historischen Ortsbildes gekommen sei, entlang der Saalbachstraße, der Amalienstraße sowie der Neutharder Straße überwiege jedoch immer noch die ursprüngliche Ausrichtung der Bebauung. Der Ortskern von Karlsdorf sei geprägt durch eine kleinteilige Bebauung, bestehend aus zumeist zweigeschossigen Wohngebäuden mit zwei bis drei Wohnungen. Allerdings lägen der Gemeinde immer wieder Anfragen zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern auf frei werdenden Grundstücken vor. Da diese bei großer Dimensionierung nicht nur zu einer übermäßigen Verdichtung des Ortskerns führen, sondern sich auch städtebaulich häufig nicht in die bestehende Struktur einfügen würden, solle die zulässige Zahl der Wohnungen begrenzt und damit die Errichtung von Mehrfamilienhäusern eingeschränkt werden. Um eine übermäßige und damit unverträgliche Zahl der Wohnungen im Ortskern zu verhindern, solle im Bebauungsplan eine Begrenzung von höchstens einer Wohnung je 200 m² Grundstücksfläche festgesetzt werden. Dies erlaube auf dem überwiegenden Teil der Grundstücke die Errichtung von insgesamt vier Wohnungen.

Mit Schreiben vom 04.03.2014 erhob der Kläger gegenüber der Beigeladenen Einwendungen gegen die beabsichtigte Begrenzung der zulässigen Wohnungszahl auf eine Wohnung je 200 m² Grundstücksfläche. Sollte eine solche Festsetzung beschlossen werden, wäre sie nichtig. Es sei nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage der Verhältniswert von 200 m² Grundstücksfläche pro Wohnung ermittelt worden sei. Das Bebauungsplangebiet sei hinsichtlich der Grundstücksgrößen durchaus uneinheitlich. Insofern müsse die Beigeladene darlegen, weshalb trotz der elementaren Unterschiede der Grundstücksgrößen eine Verhältniszahl für sämtliche Grundstücke gebildet werde, die auf kleinen Grundstücken eine zweite Wohneinheit ausschließe.

Die Verwaltung der Beigeladenen schlug in der Gemeinderatssitzung vom 23.09.2014 als Reaktion auf die Einwendungen des Klägers vor, dass die Festsetzung in Nr. 1.3 des Bebauungsplans dahingehend geändert werden solle, dass je angefangene 200 m² Grundstücksfläche eine Wohnung zulässig sei. Erste Baugesuche und Anfragen hätten bereits gezeigt, dass die geplante Festsetzung von maximal einer Wohnung je vollendeter 200 m² Grundstücksfläche zu erheblichen Härtefällen innerhalb des Bebauungsplangebiets führen würde. Die Regelung, je angefangene 200 m² eine Wohnung zuzulassen, würde den städtebaulichen Grundsätzen ausreichend Rechnung tragen. Eine allzu starke Verdichtung wäre durch diese nach wie vor relativ restriktive Regelung zuverlässig vermeidbar. Auf der anderen Seite würde durch die Regelung, dass eine Wohnung je angefangene 200 m² zulässig wäre, gerade für kleine Grundstücke eine bessere Nutzbarkeit erreicht.

In seiner Sitzung vom 07.10.2014 beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen den Bebauungsplan „Innenortsentwicklung Karlsdorf“, lehnte dabei den Änderungsvorschlag der Verwaltung ab und hielt an der im ursprünglichen Planentwurf enthaltenen Festsetzung Nr. 1.3 fest, wonach je vollendeter 200 m² Grundstücksfläche eine Wohnung zulässig ist. Das Protokoll der Gemeinderatssitzung enthält keine Begründung für die Entscheidung, dem Änderungsvorschlag der Verwaltung nicht zu folgen.

Mit Bescheid vom 22.04.2015 lehnte das Landratsamt Karlsruhe die Erteilung des beantragten Bauvorbescheids ab. Die Gemeinde Karlsdorf-Neuthard habe ihr erforderliches Einvernehmen mit dem Vorhaben in ihrer Stellungnahme vom 21.01.2015 verweigert. Die Baurechtsbehörde sei an das versagte Einvernehmen gebunden, wenn keine Anhaltspunkte für eine rechtswidrige Versagung ersichtlich seien. Im vorliegenden Fall sei das gemeindliche Einvernehmen zurecht verweigert worden, da durch das Vorhaben die Anzahl der Wohnungen auf dem klägerischen Grundstück die im Bebauungsplan festgesetzte Grenze überschreiten würde.

Der Kläger erhob am 11.05.2015 Widerspruch gegen den Bescheid des Landratsamts Karlsruhe vom 11.05.2015. Zur Begründung verwies der Kläger auf seinen Vortrag im Verwaltungsverfahren. Im Übrigen habe er Anspruch auf Erteilung einer Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB von der Regelung zur maximalen Anzahl von Wohnungen. Ein Fall wie der vorliegende, in dem auf einem Grundstück schon mehr Wohnungen bestünden, als nach der jetzigen Festsetzung des Bebauungsplans zulässig seien, sei bei der Verabschiedung des Bebauungsplans nicht berücksichtigt worden. Die in den Bebauungsplan aufgenommene Möglichkeit der Abweichung bei Um- und Ausbauten von bestehenden Gebäuden zeige, dass eine bauliche Entwicklung grundsätzlich möglich bleiben solle. Die Festsetzung der Anzahl der Wohnungen werde in der Begründung des Bebauungsplans auf eine zu große Dimensionierung von Mehrfamilienhäusern zurückgeführt. Ob sich ein Bauvorhaben in die Umgebungsbebauung einfüge, könne aber nicht über die Anzahl der Wohnungen bestimmt werden. Auf Regelungen zur Kubatur der Gebäude habe der Plangeber verzichtet. Das Gebäude könne daher ohne Verstoß gegen den Bebauungsplan ausgeführt werden, wenn es lediglich eine Wohnung aufweisen würde. Die Erteilung einer Befreiung wäre städtebaulich vertretbar und würde die Grundzüge der Planung nicht berühren, da eine Abweichung von der bauplanungsrechtlichen Festsetzung nur insoweit gewährt würde, als der Status quo erhalten bleiben würde. Es würden gerade keine neuen Wohnungen auf dem Grundstück entstehen. Weiterhin führe die Festsetzung einer Wohnung je 200 m² Grundstücksfläche im bisherigen unbeplanten Innenbereich zu einer unzumutbaren und nicht gerechtfertigten Beschränkung des Eigentumsgrundrechts.

Mit Widerspruchsbescheid vom 10.07.2015 wies das Regierungspräsidium Karlsruhe den Widerspruch des Klägers zurück. Das Bauvorhaben widerspreche den Festsetzungen des Bebauungsplans zur maximalen Anzahl von Wohnungen. Bei einer Grundstücksgröße von 1.026 m² seien lediglich fünf Wohnungen zulässig, während mit dem geplanten Neubau sechs Wohnungen gegeben wären. Eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. Nr. 1.3 S. 2 des Bebauungsplans komme nicht in Betracht. Denn es liege kein Um- oder Ausbau, sondern ein Abriss mit einem anschließenden Neubau vor. Zudem würde die Gebäudekubatur mehr als nur unerheblich verändert.

Die Voraussetzungen für eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB lägen ebenfalls nicht vor, da mit der Erteilung einer Befreiung gegen einen Grundzug der Planung verstoßen werden würde. Die Regelung in Nr. 1.3 des Bebauungsplans habe das Ziel, eine übermäßige Verdichtung des Ortskerns zu verhindern und knüpfe hierfür an die maximale Anzahl der zulässigen Wohnungen an. Hiermit sei die Erwartung verbunden, ohne direkte Einschränkungen im Maß der baulichen Nutzung mittelbar gleichwohl auch das Maß der erfolgenden Bebauung beeinflussen zu können und so einschränkende Auswirkungen auf die Bebauungsdichte zu erzielen. Bei einer Beschränkung der Wohnungsdichte seien große Wohnbauvorhaben mit vielen Wohnungen im Plangebiet nicht möglich. Übergroße Gebäude mit etlichen Wohnungen seien damit in der Masse nicht zu erwarten, wobei es dem einzelnen Eigentümer möglich bleibe, für sich selbst groß und komfortabel zu bauen.

Durch die Festsetzung werde mittelbar auch die Zahl der Fahrzeuge im Plangebiet reduziert. Nr. 1.3 des Bebauungsplans lasse den Bestand unberührt und ermögliche bei Änderungen an vorhandenen Gebäuden auch Ausnahmen, solange die Gebäudekubatur nicht mehr als unerheblich geändert werde. Damit werde den Interessen der Grundstückseigentümer Rechnung getragen. Für sie würden genügend Gestaltungsspielräume und Entwicklungsmöglichkeiten im baulichen Bestand gewahrt bleiben. Das Vorhaben des Klägers könne daher nicht im Wege einer Befreiung zugelassen werden. Denn es stelle ein Neubauvorhaben dar, wie es der Bebauungsplan gerade verhindern wolle, weil es unter Neuerrichtung eines großen Wohnhauses und Zunahme der Gebäudekubatur eine materiell unzulässige Wohnungsdichte auf dem Baugrundstück (wieder-) erschaffe und gemessen an der aktuellen Situation fortsetze. Es komme insoweit nicht darauf an, dass sich die Gesamtzahl der Wohnungen nicht erhöhe, denn der Bebauungsplan steuere die städtische Entwicklung langfristig. Der Plangeber könne hierfür allgemeine, bei baulichen Veränderungen greifende Regelungen aufstellen, womit im Falle von baulichen Veränderungen auch eine Reduzierung der baulichen Nutzung einhergehen könne. Damit beziehe der Plangeber durchaus auch Baugrundstücke mit ein, die schon im Bestand das Maß des Zulässigen überschreiten würden. Bei Neubauten sei daher eine Anpassung bzw. die nunmehrige Einhaltung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung zu verlangen.

Schließlich gebiete auch das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 GG keine Befreiung. Bei der Festsetzung zur maximalen Anzahl von Wohnungen in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße handele es sich um eine sachgerechte und von den Vorschriften des Baugesetzbuchs gedeckte Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Der Widerspruchsbescheid wurde dem Kläger am 14.07.2015 zugestellt.

Der Kläger hat am 07.08.2015 Klage erhoben und trägt zur Begründung ergänzend vor: Die Festsetzung in Nr. 1.3 des Bebauungsplans sei nichtig und könne seinem Vorhaben nicht entgegengehalten werden. Im Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans habe die Verwaltung vorgeschlagen, die ursprünglich vorgesehene Festsetzung dahingehend zu ändern, dass je angefangenen 200 m² Grundstücksfläche maximal eine Wohnung zulässig sei. Diesem Beschlussvorschlag sei der Gemeinderat der Beigeladenen nicht gefolgt, ohne sich mit den Interessen der betroffenen Grundstückseigentümer nochmals auseinanderzusetzen. Dies stelle einen Abwägungsfehler dar. Es sei vollkommen unklar, auf welcher tatsächlichen Grundlage die Beigeladene die strittige Festsetzung getroffen habe. Weder sei eine Bestandsaufnahme der Grundstücksgrößen im Bebauungsplangebiet durchgeführt noch sei die Anzahl der bereits vorhandenen Wohnungen ermittelt worden. Nur eine derartige Bestandsaufnahme hätte aber die Grundlage für die Festsetzung der Verhältniszahl hinsichtlich der zulässigen Anzahl von Wohnungen bilden können.

Die Zahl von 200 m² Grundstücksfläche sei willkürlich. Anders lasse sich nicht erklären, dass auf mindestens 24 Grundstücken im Plangebiet, die keine Grundstücksfläche von 200 m² aufweisen würden, künftig überhaupt keine Wohngebäude mehr errichtet werden könnten. In der Begründung des Bebauungsplans heiße es, dass auf dem überwiegenden Teil der Grundstücke im Plangebiet insgesamt vier Wohnungen zulässig seien. Dies werde bestritten, da der Großteil der Grundstücke keine Fläche vom mehr als 800 m² aufweise. Es werde auch nicht dargelegt, warum trotz der gesetzlichen Vorgabe einer innerörtlichen Nachverdichtung zusätzliche Wohnungen „unverträglich“ seien. Der befürchteten „großen Dimensionierung“ der Gebäude hätte die Beigeladene durch Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung begegnen können, wovon sie jedoch keinen Gebrauch gemacht habe.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid des Landratsamts Karlsruhe vom 22.04.2015 und den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 10.07.2015 aufzuheben und das beklagte Land zu verpflichten, ihm den Bauvorbescheid gemäß seinem Antrag vom 04.12.2014 zu erteilen.

Das beklagte Land beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung verweist das Landratsamt Karlsruhe auf die angefochtenen Bescheide.

Mit Beschluss vom 12.08.2015 wurde die Gemeinde Karlsdorf-Neuthard zu dem Verfahren beigeladen.

Die beigeladene Gemeinde hat keinen Sachantrag gestellt.

In der mündlichen Verhandlung vom 17.08.2016 hat das Gericht durch Einnahme eines Augenscheins Beweis erhoben. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das darüber gefertigte Protokoll verwiesen.

Dem Gericht liegen die Verwaltungsakten des Landratsamtes Karlsruhe (ein Heft), die Akten zum Bebauungsplanverfahren „Innenortsentwicklung Karlsdorf“ der Beigeladenen (ein Heft) sowie die Widerspruchsakte des Regierungspräsidiums Karlsruhe (ein Heft) vor. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf deren Inhalt und den der gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

Mit Einverständnis der Beteiligten konnte das Gericht ohne weitere mündliche Verhandlung entscheiden (§ 101 Abs. 2 VwGO).

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Bescheid des Landratsamts Karlsruhe vom 22.04.2015 und der Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 10.07.2015 sind rechtswidrig und verletzen den Kläger in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 S. 1 VwGO). Denn der Kläger hat gemäß § 57 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 LBO i.V.m. § 58 Abs. 1 LBO Anspruch auf Erteilung eines Bauvorbescheids gemäß seinem Antrag vom 04.12.2014.

Nach § 57 Abs. 1 S. 1 LBO kann vor Einreichen des Bauantrags auf schriftlichen Antrag des Bauherrn ein schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden. Der Bauvorbescheid ist gemäß § 57 Abs. 2 LBO i.V.m. § 58 Abs. 1 S. 1 LBO zu erteilen, wenn dem Vorhaben hinsichtlich der zur Klärung gestellten Fragen keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt. Gegenstand des beantragten Bauvorbescheids ist die Frage, ob die geplante Errichtung eines Wohnhauses mit zwei Wohneinheiten und einer Tiefgarage anstelle des abzureißenden, im südlichen Bereich des Vorhabengrundstücks gelegenen Wohnhauses genehmigungsfähig ist.

Zu diesen danach zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften gehören insbesondere die planungsrechtlichen Regelungen der §§ 29 ff. BauGB, die hier allein im Streit stehen.

Der vom Kläger beabsichtigte Abriss und Neubau eines Zweifamilienhauses stellt unzweifelhaft ein bauplanungsrechtlich relevantes Vorhaben im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB dar. Dem Vorhaben des Klägers stehen die Festsetzungen des Bebauungsplans „Innenortsentwicklung Karlsdorf“ nicht entgegen, da dieser Bebauungsplan an beachtlichen Fehlern bei der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials leidet und daher rechtsunwirksam ist (1.). Der Bebauungsplan verstößt auch in materieller Hinsicht gegen das Abwägungsgebot (2.). Die planungsrechtliche Zulässigkeit des klägerischen Vorhabens richtet sich daher nach § 34 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB, die der Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens nicht entgegenstehen (3.).

Nach der - als Verfahrensnorm ausgestalteten - Bestimmung des § 2 Abs. 3 BauGB, die auch einen Teilbereich des Abwägungsvorgangs erfasst, sind bei der Planaufstellung die für die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB wesentlichen Belange (BVerwG, Urt. v. 9.4.2008 - 4 CN 1.07 - BVerwGE 131, 100) in tatsächlicher wie rechtlicher Hinsicht zu ermitteln und zu bewerten. Welche Belange dies sind, richtet sich nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls. In die Abwägung sind jedoch nur solche privaten Belange einzustellen, die in der konkreten Planungssituation einen städtebaulich relevanten Bezug haben. Nicht abwägungsbeachtlich sind danach insbesondere geringwertige oder mit einem Makel behaftete Interessen sowie solche, auf deren Fortbestand kein schutzwürdiges Vertrauen besteht. Die Abwägungsbeachtlichkeit beschränkt sich ferner auf solche Betroffenheiten, die in ihrem Eintritt zumindest wahrscheinlich sind und für die planende Stelle bei der Entscheidung über den Plan als abwägungsbeachtlich erkennbar waren (BVerwG, Urt. v. 9.4.2008, aaO; Beschl. v. 9.11.1979 - 4 N 1.78 u.a. - BVerwGE 59, 87). Maßgeblicher Zeitpunkt für die gerichtliche Beurteilung ist dabei der des Satzungsbeschlusses (§ 214 Abs. 3 S. 1 BauGB).

Zum Abwägungsmaterial gehören neben den Belangen im engeren Sinne auch die mit ihnen verbundenen tatsächlich vorhandenen Zustände tatsächlicher Art. Welche tatsächlichen Zustände zu ermitteln und zu bewerten sind, hängt von den Verhältnissen des konkreten Planungsfalls ab. In Betracht kommen hierfür insbesondere die vorhandene Flächennutzung, die Siedlungsstruktur, die bestehende Bausubstanz sowie das Orts- und Landschaftsbild (Gierke in Brügelmann, BauGB, Stand April 2016, § 2 Rn. 150f). Diese zum Abwägungsmaterial gehörenden tatsächlichen Zustände im Plangebiet oder in dessen Nachbarschaft sind durch Bestandaufnahmen zu erfassen. Dabei können insbesondere die Anfertigung von Karten und Plänen, die Erstellung von Grundstücksverzeichnissen, die Auflistung der Eigentümer und sonst Nutzungsberechtigten, die Zusammenstellung von Messergebnissen (z.B. über die Immissionsbelastung) oder Zählungen (z. Bsp. Verkehr) oder die Kartierung von Biotopen erforderlich sein (BVerwG, Beschl. v. 21.02.1997 – 4 B 177.96 – NVwZ-RR 1997, 607). Besondere Bedeutung hat die Bestandsaufnahme, wenn – wie im vorliegenden Fall – ein ganz oder teilweise bereits bebautes Gebiet überplant werden soll (Gierke in Brügelmann, aaO, § 2 Rn. 220).

Nach Maßgabe dessen ist die Beigeladene ihrer sich aus § 2 Abs. 3 BauGB ergebenden Verpflichtung zur Ermittlung der Belange, die für die Abwägung erforderlich sind, nicht ansatzweise in ausreichendem Umfang nachgekommen. Die Beigeladene verfolgte mit der Aufstellung des Bebauungsplans unter anderem das Ziel, die Errichtung großer Einfamilienhäuser im Plangebiet zu verhindern. Die vorhandene Struktur aus überwiegend zweigeschossigen Gebäuden mit zwei bis drei Wohnungen solle erhalten bleiben. Zu diesem Zweck setzte die Beigeladene die Zahl der zulässigen Wohnungen in Abhängigkeit von der Grundstücksfläche fest. Dieser Regelungsansatz habe aus Sicht der Beigeladenen den Vorteil, dass anders als bei der Festsetzung einer Höchstzahl von Wohnungen je Grundstück, die Gesamtzahl an Wohnungen nicht durch Grundstücksteilungen erhöht werden könne.

Den Akten der Beigeladenen über das Bebauungsplanverfahren kann nicht entnommen werden, dass die Beigeladene eine Bestandsaufnahme der im Plangebiet liegenden Grundstücke und der auf ihnen vorhandenen Bebauung durchgeführt hätte. Dies hat die Beigeladene in der mündlichen Verhandlung unstreitig gestellt. Ohne eine Erfassung der Fläche der vom Bebauungsplan „Innenortsentwicklung Karlsdorf“ betroffenen Grundstücke sowie der Anzahl der dort vorhandenen Wohnungen war es der Beigeladenen jedoch schlechterdings unmöglich, die Auswirkungen der Festsetzungen des Bebauungsplans, insbesondere der Nr. 1.3, zu bewerten und mit den Belangen der betroffenen Grundstückseigentümer abzuwägen. Eine Auflistung aller Grundstücke im Plangebiet, ihrer Grundflächen und der vorhandenen Anzahl von Wohnungen wurde im Laufe des Bebauungsplanverfahrens nicht erstellt beziehungsweise ist in den Verfahrensakten nicht enthalten.

So geht auch weder aus der Begründung des Bebauungsplans noch aus den Verfahrensakten hervor, dass dem Gemeinderat bei seinem Beschluss am 07.10.2014 bekannt gewesen wäre, dass im Plangebiet mindestens 24 Grundstücke mit einer Fläche von weniger als 200 m² vorhanden sind, die derzeit bebaut sind, auf denen zukünftig jedoch nach einem Abriss der vorhandenen Bebauung nicht einmal mehr eine Wohnung errichtet werden könnte. Ebenso wenig konnte dem Gemeinderat bekannt sein, auf wie vielen Grundstücken - so wie auf dem Grundstück des Klägers - derzeit mehr Wohnungen vorhanden sind als künftig zulässig sind.

Diese Kenntnisse sind für eine fehlerfreie und rechtmäßige Abwägungsentscheidung zwischen den öffentlichen und privaten Belangen im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB jedoch unentbehrlich. Denn die betroffenen Grundstückseigentümer haben ein berechtigtes und schützenswertes Interesse an der Erhaltung des Status quo folgend aus Art. 14 Abs. 1 GG, das bei der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB speziell zu berücksichtigen ist (Gierke in Brügelmann, aaO, § 1 Rn. 1537). Durch Art. 14 Abs. 1 GG ist zuvörderst das Grundeigentum i.S.v. § 903 BGB geschützt. Der Bebauungsplan bewirkt zwar keine Enteignung der Grundstückseigentümer, er bestimmt jedoch Inhalt und Schranken des Eigentums. Festsetzungen im Bebauungsplan legen die mit dem Grundeigentum verbundenen bauplanungsrechtlichen Nutzungsbefugnisse fest (BVerfG, Beschl. V. 30.11.1984 – 1 BvR 1301/84 – BVerfGE 79, 174). Folgerichtig berührt jede Aufhebung oder Änderung einer bisher zulässigen Nutzung durch den Bebauungsplan den Inhalt des Eigentumsrechts. Unerheblich ist hierbei, ob ein durch Festsetzungen des Bebauungsplans betroffenes Nutzungsrecht auf einer früheren Festsetzung in einem Bebauungsplan beruht oder nach §§ 34 und 35 BauGB gegeben ist (Gierke in Brügelmann, aaO, § 2 Rn. 138). Dieser Schutz des Eigentums nach Art 14 Abs. 1 GG gehört in hervorgehobener Weise zu den abwägungserheblichen Belangen, was wiederum zu erhöhten Anforderungen an die verfahrensrechtliche Ermittlung und Bewertung gemäß § 2 Abs. 3 BauGB führt (BVerwG, Urt. V. 16.04.1971 – 4 C 66.67 – DÖV 1971, 619). Insbesondere müssen mögliche Planungsalternativen besonders berücksichtigt werden, da materiell-rechtlich der Grundsatz des geringstmöglichen Eingriffs zu beachten ist (Gierke in Brügelmann, aaO, § 1 Rn. 1556 und 1571).

Nach alledem ist die von der Beigeladenen durchgeführte Ermittlung der Abwägungsbelange wegen eines Ermittlungsdefizits fehlerhaft, da die Grundflächen der Grundstücke im Plangebiet und die Anzahl der vorhandenen Wohnungen auf den Grundstücken nicht ermittelt worden ist. Infolgedessen war auch die gemäß § 2 Abs. 3 BauGB erforderliche Bewertung der Abwägungsmaterialien nicht möglich.

Dieser Mangel bei der Ermittlung nach § 2 Abs. 3 BauGB ist auch beachtlich.

Gemäß § 214 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB ist eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften dieses Gesetzbuchs für die Rechtswirksamkeit des Flächennutzungsplans und der Satzungen nach diesem Gesetzbuch nur beachtlich, wenn entgegen § 2 Abs. 3 BauGB die von der Planung berührten Belange, die der Gemeinde bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen, in wesentlichen Punkten nicht zutreffend ermittelt oder bewertet worden sind und wenn der Mangel offensichtlich und auf das Ergebnis des Verfahrens von Einfluss gewesen ist (VGH Bad.-Württ., Urt. v. 24.02.2016 – 3 S 1256/15 – juris). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt.

Der Ermittlungsmangel war im vorliegenden Fall offensichtlich, da er auf objektiv feststellbaren Umständen beruht, die aus den Akten ersichtlich sind, und auch der Kläger bereits im Verfahren auf die fehlende Ermittlung der Grundflächen der Grundstücke im Plangebiet und der Anzahl der Wohnung hingewiesen hat. Er ist auch „wesentlich“ im Sinne des § 214 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB, weil er in der konkreten Planungssituation einen abwägungsbeachtlichen Belang betrifft (BVerwG, Urt. v. 9.4.2008 - 4 CN 1.07 -BVerwGE 131, 100).

Der Ermittlungsmangel war auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss. Ein Mangel ist dann auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Planung anders ausgefallen wäre (BVerwG, Urt. v. 22.10.2015 - 7 C 15.13 - AUR 2016, 50; Urt. v. 13.12.2012 - 4 CN 1.11 - BauR 2013, 722; Urt. v. 22.9.2010 - 4 CN 2.10 - BVerwGE 138, 12). Es kommt einerseits nicht auf den positiven Nachweis eines Einflusses auf das Abwägungsergebnis an, auf der anderen Seite genügt aber auch nicht die abstrakte Möglichkeit, dass ohne den Mangel anders geplant worden wäre (BVerwG, Urt. v. 13.12.2012, aaO; Beschl. v. 9.10.2003 - 4 BN 47.03 - BauR 2004, 1130). Die Feststellungslast hierfür liegt bei der Gemeinde, da es unzulässig wäre, dem Rechtsbehelfsführer die Beweislast dafür aufzuerlegen, dass nach den Umständen des konkreten Falls die angegriffene Entscheidung ohne den geltend gemachten Verfahrensfehler möglicherweise anders ausgefallen wäre (EuGH, Urt. v. 07.11.2013 – C-72/12 – Altrip – DVBl. 2013, 1597; Gierke in Brügelmann, aaO, § 2 Rn. 281 und 439). Danach besteht im vorliegenden Fall jedenfalls die konkrete Möglichkeit, dass die von der Beigeladenen getroffene Abwägungsentscheidung ohne den Ermittlungsfehler anders ausgefallen wäre. So kann insbesondere nicht ausgeschlossen werden, dass der Gemeinderat dem Vorschlag der Verwaltung gefolgt wäre, je angefangener 200 m² Grundstücksfläche eine Wohnung zuzulassen, wenn ihm die tatsächlichen Begebenheiten im Plangebiet und somit die Auswirkungen der Festsetzung Nr. 1.3 bekannt gewesen wären. Ebenso erscheint aus Sicht der Kammer naheliegend, dass die Beigeladene ohne den Ermittlungsmangel einen anderen Regelungsansatz gewählt hätte, um ihr Ziel zu erreichen, große Mehrfamilienhäuser zu verhindern. In Betracht kommt insoweit insbesondere die Festsetzung einer Höchstzahl von Wohnungen je Gebäude.

Der Ermittlungsfehler ist auch nicht gemäß § 215 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB unbeachtlich geworden. Danach wird ein gemäß § 214 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BauGB beachtlicher Verstoß gegen § 2 Abs. 3 BauGB unbeachtlich, wenn er nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden ist. Diese Rüge kann auch in Form eines Schriftsatzes im Rahmen eines Widerspruchsverfahrens oder eines Verwaltungsprozesses erfolgen, an dem die Gemeinde zum Zeitpunkt der Zustellung des Schriftsatzes bereits beteiligt ist (Bayr.VGH, Urt. v. 13.12.2012 – 15 N 08.1561 – ZfBR 2013, 274; Stock in Ernst/ Zinkahn/ Bielenberg/ Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2016, § 215 Rn. 33). Im vorliegenden Fall ist diese Rüge jedenfalls durch die Klagebegründung des Klägers vom 30.09.2015 erfolgt, in der er wie schon im Bebauungsplanverfahren eine fehlende Erfassung des Bestands im Plangebiet rügt. Die Gemeinde Karlsdorf-Neuthard war bereits zuvor mit Beschluss vom 12.08.2015 zu dem Verfahren beigeladen worden.

Im Übrigen ist die Festsetzung Nr. 1.3 des Bebauungsplans „Innenortsentwicklung Karlsdorf“ auch abwägungsfehlerhaft und verstößt mithin gegen § 1 Abs. 7 BauGB. Bei der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans sind gemäß § 1 Abs. 7 BauGB die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Maßgebend für die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB ist der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne. Die anderen Ausprägungen des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes (Geeignetheit, Notwendigkeit) sind Gegenstand der Regelung in § 1 Abs. 3 S. 1 BauGB. Nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne muss der Eingriff durch den Bebauungsplan in Rechte und Belange im Ergebnis proportional sein. Das Mittel darf gemessen am angestrebten Erfolg nicht außer Verhältnis stehen (Verbot der Disproportionalität). Bei der erforderlichen Gesamtabwägung zwischen der Schwere des Eingriffs und dem Gewicht und der Dringlichkeit der ihn rechtfertigenden Gründe muss die Grenze der Zumutbarkeit noch gewahrt sein (Gierke in Brügelmann, aaO, § 1 Rn. 1514).

Gemessen daran steht der durch die Festsetzung in Nr. 1.3 des streitgegenständlichen Bebauungsplans erfolgende Eingriff in die Rechte der betroffenen Grundstückseigentümer außer Verhältnis zu dem mit der Festsetzung verfolgten Zweck. Ausweislich der Planbegründung soll durch die Festsetzung in Nr. 1.3 die Errichtung von „großen Mehrfamilienhäusern“ verhindert werden, da diese als unverträglich mit der Struktur des Ortskerns angesehen werden. Aus der Planbegründung geht bereits nicht hervor, ab welcher Wohnungsanzahl aus Sicht der Beigeladenen ein „großes Mehrfamilienhaus“ vorliegt. Zudem ist die getroffene Festsetzung bestenfalls nur sehr eingeschränkt dazu geeignet, das verfolgte Ziel zu erreichen. Denn mit der Regelung, maximal eine Wohnung je 200 m² Grundstückfläche zuzulassen, kann die Beigeladene nicht verhindern, dass trotz dieser Festsetzung auf im Plangebiet vorhandenen oder durch Verbindung mehrerer Grundstücke entstehenden großen Grundstücken „große Mehrfamilienhäuser“ errichtet werden.

Gleichzeitig führt die Festsetzung aber bei kleinen Grundstücken im Plangebiet zu einer stark beschränkten Bebaubarkeit beziehungsweise auf Grundstücken mit weniger als 200 m² Grundstücksfläche sogar zum vollständigen Ausschluss künftiger Bebauung. Diese Einschränkung der baulichen Nutzbarkeit ist für die Erreichung des mit der Festsetzung angestrebten Ziels jedoch unnötig und damit nicht zu rechtfertigen, da kleinere Grundstücke und insbesondere solche mit einer Fläche von weniger als 200 m² ohnehin für die Errichtung „großer Mehrfamilienhäuser“ nicht geeignet sind. Eine planerische Entscheidung, wonach die Bebaubarkeit von mindestens 24 Grundstücken mit einer Fläche von weniger als 200 m² zukünftig ausgeschlossen wird, überschreitet danach die Grenzend er planerischen Gestaltungsfreiheit, wenn - wie hier - ein rechtfertigendes Planungsziel nicht vorhanden ist. Jedenfalls insoweit könnte auch eine fehlerfreie Nachholung der erforderlichen Abwägung schlechthin nicht zum selben Ergebnis führen (vgl. BVerwG, Urt. v. 14.06.2012 - 4 CN 5.10 - BauR 2012, 1620).

Aufgrund der Rechtsunwirksamkeit des Bebauungsplans „Innenortsentwicklung Karlsdorf“ richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB. Dabei kann dahinstehen, ob die nähere Umgebung des klägerischen Grundstücks als Gebiet im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB oder des § 34 Abs. 2 BauGB einzustufen ist. Denn es steht zwischen den Parteien nicht in Streit, dass sich das Vorhaben nach der Art seiner baulichen Nutzung als Wohnhaus in die nähere Umgebung einfügt. Die Anzahl der Wohnungen ist weder Bestandteil der Art noch des Maßes der baulichen Nutzung und mithin bei der Frage des Einfügens i.S.v. § 34 Abs. 1 und 2 BauGB nicht von Bedeutung (BVerwG, Urt. v. 13.06.1980 - IV C 98.77 - juris; Dürr in Brügelmann, aaO, § 34 Rn. 48). Auch der Errichtung einer Tiefgarage stehen § 34 Abs. 1 und 2 BauGB nicht entgegen, da es sich bei dieser nicht um eine selbständige Nutzungsart, sondern um eine bloße Nebenanlage der Wohnnutzung handelt.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs.1, 162 Abs. 3 VwGO. Der Billigkeit entspricht es im Regelfall nur dann, dem unterlegenen Teil die Kosten eines Beigeladenen aufzuerlegen, wenn der Beigeladene einen Antrag gestellt oder das Verfahren wesentlich gefördert hat (VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 20.01.2011 - 8 S 2567/11 - VBlBW 2011, 279). Danach ist es billig, dass die Beigeladene ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt, da sie keinen Sachantrag gestellt hat.

Beschluss

Der Streitwert wird in Abänderung der vorläufigen Streitwertfestsetzung vom 12.08.2015 gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf EUR 10.000,-- festgesetzt (in Anlehnung an Nr. 9.1.1.3 und 9.2 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung in der Fassung der zuletzt beschlossenen Änderung vom 18.07.2013).

Hinsichtlich der Beschwerdemöglichkeit gegen die Streitwertfestsetzung wird auf § 68 Abs. 1 Satz 1, 3 und 5 GKG verwiesen.

Gründe